Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn huyện gia lâm, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
----------

----------

NGUYỄN THỊ ÁNH NGUYỆT

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH
BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT
Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành
Mã số

: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN QUANG HỌC

HÀ NỘI – 2012


LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố
trong bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã
ñược chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Ánh Nguyệt

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn, ngoài sự
nỗ lực của bản thân, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của
các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp ñỡ nhiệt tình, chu ñáo của cơ
quan, ñồng nghiệp và nhân dân ñịa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa
học TS. Nguyễn Quang Học ñã tận tình hướng dẫn giúp ñỡ tôi trong suốt quá
trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, tập
thể Ban bồi thường giải phóng mặt bằng huyện Gia Lâm, phòng Tài nguyên
và Môi trường huyện Gia Lâm, Ban quản lý dự án Tòa án nhân dân tối cao,
Ban quản lý dự án tổng công ty ñầu tư phát triển hạ tầng VIGLACERA, các
phòng, ban, cán bộ và nhân dân các xã của huyện Gia Lâm ñã nhiệt tình giúp
ñỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia ñình, những người thân, cán bộ ñồng
nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực
hiện ñề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Ánh Nguyệt

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii


MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN

i

LỜI CẢM ƠN

ii

MỤC LỤC

iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA

vii

DANH MỤC BẢNG

viii

DANH MỤC HÌNH

ix

1

MỞ ðẦU

1

1.1

Tính cấp thiết của ñề tài

1

1.2

Mục ñích, yêu cầu

3

1.2.1

Mục ñích

3

1.2.2

Yêu cầu

3

2

TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ CẦN NGHIÊN CỨU

5

2.1

Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi ñất

5

2.1.1

Khái quát về bồi thường, hỗ trợ:

5

2.1.2

ðặc ñiểm của quá trình giải phóng mặt bằng.

5

2.1.3

Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng.

6

2.2

Chính sách bồi thường ở một số nước trên thế giới

9

2.2.1

Trung Quốc

9

2.2.2

Australia

12

2.2.3

Hàn Quốc

13

2.2.4

Nhận xét, ñánh giá:

16

2.3

Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất ở việt nam qua

2.3.1

các thời kỳ

18

Thời kỳ trước 1987

18

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii


2.3.2

Thời kỳ 1987 ñến 1993 (Trước khi có Luật ñất ñai năm 1993)

19

2.3.3

Thời kỳ 1993 ñến 2003

20

2.3.4

Thời kỳ từ 2003 ñến nay

29

2.3.5

Tình hình thực hiện chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi
ñất ở việt nam.

2.4

Tình hình thực hiện chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi
ñất của thành phố hà nội.

2.4.1

40

ðánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ khi
nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn thành phố Hà Nội

3

38

Kết quả thực hiện chính sách pháp luật và công tác bồi thường,
hỗ trợ trên ñịa bàn thành phố Hà Nội

2.4.3

38

Các văn bản hướng dẫn thực hiện chính sách pháp luật bồi
thường, hỗ trợ.

2.4.2

32

44

ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU

45

3.1

ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU

45

3.1.1

ðối tượng nghiên cứu

45

3.1.2

Phạm vi nghiên cứu

45

3.2

Nội dung nghiên cứu

45

3.3

Phương pháp nghiên cứu

45

4.1

ðánh giá ñặc ñiểm chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội
của huyện Gia Lâm.

46

4.1.1

ðiều kiện tự nhiên

46

4.1.2

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

47

4.1.3

Văn hóa xã hội

52

4.2

Hiện trạng và quản lý sử dụng ñất

54

4.2.1

Hiện trạng sử dụng ñất.

54

4.2.2

Quản lý sử dụng ñất.

55

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv


4.2.3

Những tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai liên
quan ñến chính sách bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi ñất trên ñịa
bàn huyện Gia Lâm-Thành phố Hà Nội.

4.3

58

Tình hình thực hiện chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi
ñất trên ñịa bàn huyện Gia Lâm

62

4.3.1

Các văn bản pháp quy thực hiện.

62

4.3.2

Công tác tổ chức thực hiện

65

4.4

Khái quát về hai dự án nghiên cứu

72

4.4.1

Dự án xây dựng trường ñào tạo cán bộ Toà án.

72

4.4.2

Dự án xây dựng khu ñô thị mới ðặng Xá 2

73

4.5

ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà
nước thu hồi ñất ñối với hai dự án thực hiện trên ñịa bàn huyện
Gia Lâm.

74

4.5.1

ðối tượng và ñiều kiện ñược bồi thường

74

4.5.2

Bồi thường về ñất

85

4.5.3

Bồi thường, hỗ trợ về cây cối, hoa màu trên ñất.

88

4.5.4

Chính sách hỗ trợ

89

4.5.5

Kết quả việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi ñất tại hai dự án trên ñịa bàn huyện Gia Lâm thành phố
Hà Nội

93

5

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

95

5.1

Kết luận

95

5.2

Kiến nghị

96

TÀI LIỆU THAM KHẢO

97

PHẦN PHỤ LỤC

99

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA

STT

Chữ viết tắt

Ý nghĩa

1

BððC

2

CNH-HðH

Công nghiệp hóa - hiện ñại hóa

3

CN-TTCN

Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp

4

CP

5

GCN-QSDð

6

GPMB

Giải phóng mặt bằng

7

HðND

Hội ñồng nhân dân

8

HSðC

Hồ sơ ñịa chính

9

HTX

Hợp tác xã

10

Nð

Nghị ñịnh

11

Qð-UBND

12

QSDð

13

TðC

14

UBND

Bản ñồ ñịa chính

Chính phủ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

Quyết ñịnh ủy ban nhân dân
Quyền sử dụng ñất
Tái ñịnh cư
Ủy ban nhân dân

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii


DANH MỤC BẢNG
Bảng 1: Hiện trạng sử dụng ñất huyện Gia Lâm............................................................. 54
Bảng 2: Xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường và không ñược bồi thường....................... 83
Bảng 3: ðiều tra người có ñất bị thu hồi trong việc xác ñịnh ñối tượng và ñiều kiện
ñược bồi thường............................................................................................... 85
Bảng 4: Phỏng vấn lấy ý kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc xác ñịnh giá bồi
thường ñất và tài sản trên ñất tại 2 dự án .......................................................... 89
Bảng 5: Tổng hợp các khoản hỗ trợ tại 2 dự án nghiên cứu............................................ 91
Bảng 6: ðiều tra lấy ý kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc ................................. 92
thực hiện các chính sách hỗ trợ...................................................................................... 92
Bảng 7: Tổng hợp kết quả ñạt ñược của các dự án ......................................................... 93

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

viii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1 Cơ cấu kinh tế huyện Gia Lâm năm 2010 .................................... 48
Hình 4.2 Cơ cấu diện tích các loại ñất huyện Gia Lâm ............................... 54

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ix


1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, ñịa bàn ñể
phân bố dân cư, các công trình xây dựng cơ bản và các hoạt ñộng kinh tế, xã
hội quốc phòng, an ninh; là nguồn nội lực ñể xây dựng và phát triển bền
vững quốc gia.
Nước ta ñang trong tiến trình ñổi mới, chủ ñộng hội nhập kinh tế với
khu vực và thế giới trong ñiều kiện toàn cầu hoá ñang diễn ra mạnh mẽ.
Trước bối cảnh lịch sử mới, chúng ta có những thời cơ mới song cũng phải
ñối mặt với những thách thức hết sức to lớn, ñặc biệt là nhu cầu giải phóng
mặt bằng (GPMB). Việc thu hồi ñất phục vụ phát triển kinh tế ñất nước trong
thời gian ngắn tăng cao ảnh hưởng trực tiếp ñến một bộ phận không nhỏ dân
cư nông thôn cả về ñời sống và việc làm là một thực tế khách quan. Tình
trạng thiếu việc làm cho người lao ñộng hiện nay ñang diễn ra hết sức bức
thiết, ñặc biệt là ñối với lao ñộng nông thôn, lao ñộng phải chuyển ñổi nghề
nghiệp do quá trình ñô thị hoá và bị thu hồi ñất ñể xây dựng các khu công
nghiệp, khu ñô thị... ðây cũng là thách thức lớn ñối với chiến lược phát triển

nông nghiệp, nông thôn nói riêng, phát triển ñất nước nói chung.
Thực tế hiện nay cho thấy, công tác thu hồi ñất của người dân ñể phục
vụ phát triển các dự án ñầu tư trong nước, nước ngoài và việc ñền bù cho
những người bị thu hồi ñất là vấn ñề hết sức nhạy cảm, ñòi hỏi phải giải
quyết công bằng, dứt ñiểm. Giải quyết không tốt, không thoả ñáng quyền lợi
của người dân có ñất bị thu hồi và những người bị ảnh hưởng khi thu hồi ñất
ñể dẫn ñến bùng phát khiếu kiện, ñặc biệt là những khiếu kiện tập thể ñông
người, sẽ trở thành vấn ñề xã hội phức tạp, ảnh hưởng nghiêm trọng ñến tình
hình an ninh trật tự, mất ổn ñịnh xã hội và phần nào ảnh hưởng ñến lòng tin
của người dân ñối với các chính sách của nhà nước. Nếu việc thu hồi ñất bị
lạm dụng, quỹ ñất nông nghiệp bị giảm dần, về lâu dài có thể ảnh hưởng tới
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1


an ninh lương thực quốc gia.
Gia Lâm là một huyện kinh tế trọng ñiểm của thành phố Hà Nội, cách
thành phố Hà Nội khoảng 10 Km. Vị trí ñịa lý trên ñã tạo cho Gia Lâm
những ñiều kiện thuận lợi, lý tưởng ñể thu hút ñầu tư, thực hiện công nghiệp
hóa, hiện ñại hóa ñịa phương với sự phát triển các thị trấn huyện lỵ, khu
công nghiệp hiện ñại Hapro, khu công nghiệp Phú Thị, cụm công nghiệp
Ninh Hiệp, làng nghề Kiêu Kỵ, làng nghề Bát Tràng…các khu dân cư mới
và mạng lưới giao thông liên huyện, liên tỉnh nối với Quốc lộ 1A, 1B.
Việc thu hồi ñất, bồi thường giải phóng mặt bằng ñể thực hiện các công
trình quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh
tế trên ñịa bàn thành phố Hà Nội nói chung và huyện Gia Lâm nói riêng
cũng có ý nghĩa quan trọng song cũng gây những khó khăn bức xúc chung
trong công tác thu hồi ñất, bồi thường giải phóng mặt bằng như: Dự án
GPMB kéo dài gây tâm lý cho người có ñất thu hồi, người dân ñã nhận tiền

ñền bù bàn giao mặt bằng cho chủ ñầu tư thi công nhưng hạ tầng kỹ thuật
khu tái ñịnh cư chưa có hoặc chưa hoàn thiện, có dự án ñã ñược phê duyệt
phương án bồi thường, hỗ trợ nhưng chủ ñầu tư lại thiếu kinh phí chi trả…
Từ khi có Luật ðất ñai 1993 việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi
Nhà nước thu hồi ñất ñược thực hiện theo các quy ñịnh của Chính phủ tại
Nghị ñịnh 90/CP ngày 17/8/1994, Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP. Sau khi
Luật ðất ñai 2003 có hiệu lực, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh
197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái
ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất. Tại các Nghị ñịnh trên ñã quy ñịnh cụ thể
về ñối tượng áp dụng, các mức bồi thường về ñất, tài sản và các chính sách
hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất. Tại Nghị ñịnh số 84/2007/NðCP ngày 25 tháng 5 năm 2007; Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13 tháng
8 năm 2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, quy hoạch sử

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2


dụng ñất, giá ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà
nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai.
Từ khi ban hành các văn bản trên, việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi ñất có tiến bộ hơn, ñáp ứng ñược yêu cầu của Nhà nước và phù hợp với
nguyện vọng của ñại ña số nhân dân, khắc phục ñược nhiều tồn tại, vướng mắc
trước ñây. Tuy nhiên, việc triển khai cũng còn không ít khó khăn, vướng mắc,
có nhiều nguyên nhân, trong ñó có nguyên nhân từ chính sách pháp luật liên quan.
Vì vậy việc ñiều tra xã hội học, khảo sát thực tế, phân tích, ñánh giá có
cơ sở khoa học, trên cơ sở ñó ñề xuất ñể sửa ñổi bổ sung, hoàn thiện chính
sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất nhằm ñảm
bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi, góp

phần thiết lập trật tự, kỷ cương pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về
ñất ñai trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất
là rất cần thiết.
ðề tài: “ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi
Nhà nước thu hồi ñất ở một số dự án trên ñịa bàn huyện Gia Lâm thành phố Hà Nội” nhằm góp phần thực hiện mục tiêu trên với những mục
ñích, yêu cầu cụ thể dưới ñây:
1.2. Mục ñích, yêu cầu
1.2.1. Mục ñích
- ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi ñất trên ñịa bàn huyện Gia Lâm- thành phố Hà Nội.
1.2.2. Yêu cầu
- Nắm vững chính sách, pháp luật ñất ñai, chính sách bồi thường giải
phóng mặt bằng và các văn bản có liên quan ñã ñược ban hành.
- Các số liệu, tài liệu ñiều tra phản ánh ñúng quá trình thực hiện các
chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng qua một số dự án ñã ñược thực
hiện trên ñịa bàn nghiên cứu có ñộ tin cậy và chính xác. Các số liệu ñiều tra
thu thập phải ñược phân tích, ñánh giá một cách khách quan khoa học.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3


- ðề xuất các giải pháp nhằm ñẩy nhanh tiến ñộ và thực hiện tốt chính
sách bồi thường, hỗ trợ Khi nhà nước thu hồi ñất, áp dụng với ñịa bàn nghiên cứu.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4

2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ CẦN NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
ñất
2.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ:
2.1.1.1. Bồi thường
Bồi thường là ñền bù những tổn hại ñã gây ra. ðền bù là trả lại tương
xứng với giá trị hoặc công lao.
Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao
cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác mang lại.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất.
Trong ñó, giá trị quyền sử dụng ñất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng ñất
ñối với một diện tích ñất xác ñịnh trong thời hạn sử dụng ñất xác ñịnh
2.1.1.2. Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề
mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới.
2.1.2. ðặc ñiểm của quá trình giải phóng mặt bằng.
Giải phóng mặt bằng là quá trình ña dạng và phức tạp. Nó thể hiện
khác nhau ñối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp ñến lợi ích của các
bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
- Tính ña dạng thể hiện: Mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất
khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình ñộ dân trí nhất ñịnh.
ðối với khu vực nội thành, khu vực ven ñô, khu vực ngoại thành... mật ñộ
dân cư khác nhau, ngành nghề ña dạng và ñều hoạt ñộng sản xuất theo một
ñặc trưng riêng của vùng ñó. Do ñó, giải phóng mặt bằng cũng ñược tiến
hành với những ñặc ñiểm riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5


quan trọng trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân. Ở khu vực
nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà
ñất ñai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông
dân thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý dân cư
vùng này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi
nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình hình ñó
ñã dẫn ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển là rất
khó khăn và việc hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp là ñiều cần thiết ñể ñảm bảo
ñời sống dân cư sau này.
2.1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng.
ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát
triển của nền kinh tế - xã hội. ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước
về ñất ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải
mang tính ổn ñịnh cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế xã hội của ñất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nên các chính sách về ñất ñai cũng
theo ñó không ngừng ñược sửa ñổi, bổ sung. Từ năm 1993 ñến năm 2003,
Nhà nước ñã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng ñất. Sau khi quốc hội thông qua Luật ñất ñai 2003 cùng với các văn bản
hướng dẫn thi hành ñã nhanh chóng ñi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy
phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, ñề cập mọi quan hệ ñất ñai
phù hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai của Nhà
nước ñã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội
dung quản lý Nhà nước về ñất ñai, giải quyết tốt mối quan hệ ñất ñai ở khu
vực nông thôn, bước ñầu ñã ñáp ứng ñược quan hệ ñất ñai mới hình thành
trong quá trình công nghiệp hóa và ñô thị hóa; hệ thống pháp luật ñất ñai

luôn ñổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo ñảm
quốc phòng, an ninh và ổn ñịnh xã hội.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6


Theo ñó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn ñược
Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi nhằm giải quyết các vướng mắc
trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai.
Với những ñổi mới về pháp luật ñất ñai, thời gian qua công tác GPMB ñã ñạt
những kết quả ñáng khích lệ, ñã cơ bản ñáp ứng ñược nhu cầu về mặt bằng
cho việc phát triển các dự án ñầu tư. Tuy nhiên bên cạnh ñó, do tính chưa ổn
ñịnh, chưa thống nhất của pháp luật ñất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi
thường GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai
cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
ñất ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn
bản pháp luật ñất ñai còn có những nhược ñiểm như là số lượng nhiều, mức
ñộ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa ñồng
bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất
ñai, việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết
quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường cho thấy UBND các cấp ñều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp
luật về ñất ñai nhưng nhận thức về các quy ñịnh của pháp luật nói chung còn
yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Từ ñó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp
dụng pháp luật trong giải quyết giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục
ñích sử dụng ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, bồi
thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi
ñó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát

sao. Tại nhiều ñịa phương, ñang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp
hành quy ñịnh pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về ñất ñai. Cán bộ
ñịa chính, chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn
chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về ñất ñai trên ñịa bàn.
ðó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin
trong nhân dân cũng như các nhà ñầu tư và ñã ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7


ñộ GPMB.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8


2.2. Chính sách bồi thường ở một số nước trên thế giới
ðối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, ñất ñai là nguồn lực quan
trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt ñộng ñời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà
nước thu hồi ñất phục vụ cho các mục ñích của quốc gia ñã làm thay ñổi toàn
bộ ñời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng
không những không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng
tăng. ðặc biệt, ở những nước ñang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng
nghề nông nghiệp ñó là vấn ñề sống còn của họ. Dưới ñây là một số kinh
nghiệm quản lý ñất ñai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho
Việt Nam chúng ta, ñặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB.
2.2.1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, ñất ñai thuộc chế ñộ công hữu, gồm sở hữu toàn dân

và sở hữu tập thể. ðất ñai ở khu vực thành thị và ñất xây dựng thuộc sở hữu
nhà nước. ðất ở khu vực nông thôn và ñất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể,
nông dân lao ñộng. Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai Trung Quốc năm 1998,
ñất ñai thuộc sở hữu nhà nước ñược giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng
theo các hình thức giao ñất không thu tiền sử dụng ñất (cấp ñất), giao ñất có
thu tiền sử dụng ñất và cho thuê ñất.
ðất thuộc diện ñược cấp bao gồm ñất sử dụng cho cơ quan nhà nước,
phục vụ mục ñích công cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ cho mục
ñích quốc phòng, an ninh. ðất sử dụng vào mục ñích sản xuất kinh doanh thì
ñược Nhà nước giao ñất theo hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc
là cho thuê ñất.
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử dụng ñể sử
dụng vào mục ñích công cộng, lợi ích quốc gia...thì Nhà nước có chính sách
bồi thường và tổ chức TðC cho người bị thu hồi ñất.
Vấn ñề bồi thường cho người có ñất bị thu hồi ñược pháp luật ñất ñai
Trung Quốc quy ñịnh như sau:
Về thẩm quyền thu hồi ñất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9


quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi ñất. Quốc
vụ viện có thẩm quyền thu hồi ñất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên
ñối với các loại ñất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương ra quyết ñịnh thu hồi ñất. ðất nông nghiệp sau khi thu
hồi sẽ chuyển từ ñất thuộc sở hữu tập thể thành ñất thuộc sở hữu nhà nước.
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật ñất ñai Trung Quốc quy ñịnh,
người nào sử dụng ñất thì người ñó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền
bồi thường do người sử dụng ñất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản

như lệ phí sử dụng ñất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho
người có ñất bị thu hồi. Ngoài ra, pháp luật ñất ñai Trung Quốc còn quy ñịnh
mức nộp lệ phí trợ cấp ñời sống cho người bị thu hồi ñất là nông dân cao tuổi
không thể chuyển ñổi sang ngành nghề mới khi bị mất ñất nông nghiệp,
khoảng từ 442.000-2.175.000 nhân dân tệ/ha.
Các khoản phải trả cho người bị thu hồi ñất gồm tiền bồi thường ñất
ñai, tiền trợ cấp TðC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất. Cách tính
tiền bồi thường ñất ñai và tiền trợ cấp TðC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng
của ñất ñai những năm trước ñây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy
ñịnh. Còn ñối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất thì xác ñịnh
theo giá thị trường tại thời ñiểm thu hồi ñất.
Về nguyên tắc bồi thường: các khoản tiền bồi thường phải ñảm bảo
cho người dân bị thu hồi ñất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở
Bắc Kinh, phần lớn các gia ñình dùng số tiền bồi thường ñó cộng với khoản
tiền tiết kiệm của họ có thể mua ñược căn hộ mới. Còn ñối với người dân ở
khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua ñược hai căn hộ ở
cùng một nơi.
Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia ñình sau khi ñược
bồi thường cũng không mua nổi một căn hộ ñể ở. Những ñối tượng trong
diện giải toả mặt bằng thường ñược hưởng chính sách mua nhà ưu ñãi của
Nhà nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10


Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài
nguyên ñất ñai ở các ñịa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng.
Người nhận khu ñất thu hồi sẽ thuê một ñơn vị xây dựng giải toả mặt bằng
khu ñất ñó, thường là các ñơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên

khu ñất giải toả.
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và TðC của Trung Quốc
ñều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi
ñất ñể thực hiện các dự án. Theo một nghiên cứu gần ñây của WB thì các
luật về TðC của Trung Quốc ñối với các dự án phát triển ñô thị, công nghiệp
và giao thông "ñã ñáp ứng ñầy ñủ các yêu cầu của WB trong tài liệu hướng
dẫn thực hiện TðC"
Hiến Pháp Trung quốc quy ñịnh có 2 hình thức sở hữu ñất ñai: Sở hữu
Nhà nước và sở hữu tập thể. Vì ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu
hồi ñất, kể cả ñất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp
ñất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi ñất và bồi thường cho các công trình
gắn liền với ñất bị thu hồi.
Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng ñất
biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm. Người dân có
quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới.
Tại thủ ñô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi
thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của
mình.
Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng ñược
Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược ñiều
chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa ñược coi là Nhà nước tác
ñộng ñiều chỉnh tại chính thị trường ñó. ðối với ñất nông nghiệp, bồi thường
theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu).
Về TðC, các khu TðC và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng bộ và kịp
thời, thường xuyên ñáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11

dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền chú
ý tạo ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách xã hội ñược
Nhà nước có chính sách riêng.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TðC
ñược quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân ñối ñược giao thông
ñộng và tĩnh. Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử
lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau ñó khiếu tố.
Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà
hiện nay ñược thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ñất ñối với nhà bị tháo dời
cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị
tháo dỡ”.
- Loại 2: ðổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị
trường, giá tương ñương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời.
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, ñây là tiêu chuẩn chính
quyền quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra ñối với những người có khó khăn
về nhà ở. Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp.
Dựa vào khu vực bố trí nhà ở ñể tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng
vùng trong thành phố. Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng
thêm có thể là 70%, 80% hay 100%.
2.2.2. Australia
Luật ñất ñai của Australia quy ñịnh ñất ñai của quốc gia thuộc sở hữu
Nhà nước và sở hữu tư nhân. Luật ñất ñai bảo hộ tuyệt ñối quyền lợi và nghĩa
vụ của chủ sở hữu ñất ñai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế
chấp, thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích luỹ ñất
ñai.
Theo luật của Australia 1989 có hai loại thu ñất, ñó là thu ñất bắt buộc
và thu ñất tự nguyện.
Thu hồi ñất tự nguyện ñược tiến hành khi chủ ñất cần ñược thu hồi
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12


ñất. Trong thu hồi ñất tự nguyên không có quy ñịnh ñặc biệt nào ñược áp
dụng mà việc thoả thuận ñó là nguyên tắc cơ bản nhất. Chủ có ñất cần ñược
thu hồi và người thu hồi ñất sẽ thoả thuận giá bồi thường ñất trên tinh thần
ñồng thuận và căn cứ vào thị trường. Không có bên nào có quyền hơn bên
nào trong thoả thuận và cũng không bên nào ñược áp ñặt ñối với bên kia.
Thu hồi ñất bắt buộc ñược Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước
có nhu cầu sử dụng ñất cho các mục ñích công cộng và các mục ñích khác.
Thông thường, nhà nước có ñược ñất ñai thông qua ñàm phán.
Trình tự thu hồi ñất bắt buộc ñược thực hiện như sau: Nhà nước gửi
cho các chủ ñất một văn bản trong ñó nêu rõ mục tiêu thu hồi ñất vì các mục
ñích công cộng. Văn bản này gồm các nội dung chính như cơ quan muốn thu
hồi ñất, miêu tả chi tiết mảnh ñất, mục ñích sử dụng ñất sau khi thu hồi và
các giải thích vì sao mảnh ñất ñó phù hợp với mục tiêu công cộng ñó. Chủ sở
hữu mảnh ñất có thể yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài Chính và quản lý xem xét lại
vấn ñề thu hồi ñất. Nếu chủ sở hữu vẫn chưa hài lòng thì có thể tiếp tục yêu
cầu trọng tài phúc thẩm hành chính phán xử. Trọng tài phúc thẩm hành chính
không thể xem xét tính ñúng ñắn về quyết ñịnh của Chỉnh phủ nhưng có thể
xem xét các vấn ñề liên quan khác. Nhà nước thông báo rộng rãi quyết ñịnh
thu hồi ñất và chủ sở hữu ñất phải thông báo cho bất kỳ ai muốn mua mảnh
ñất ñó về quyết ñịnh thu hồi ñất của Chính phủ. Sau ñó, Nhà nước sẽ ban
hành quyết ñịnh thu hồi ñất và thông báo trên báo chí. Chủ sở hữu ñất nhận
ñược thông báo khuyên tiến hành các thủ tục yêu cầu bồi thường. Chủ sở
hữu ñất thông thường có quyền tiếp tục ở trên ñất ít nhất là 6 tháng sau khi
ñã có quyết ñịnh thu hồi ñất. Ngay sau khi có quyết ñịnh thu hồi ñất, chủ ñất
có thể yêu cầu nhà nước bồi thường. Nguyên tắc của bồi thường là công
bằng và theo giá thị trường. Thông thường, các yếu tố sẽ ñược tính toán

trong quá trình bồi thường ñó là giá thị trường, giá ñặc biệt ñối với chủ sở
hữu, các chi phí liên quan như chi phí di chuyển, chi phí TðC.
2.2.3. Hàn Quốc
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13


Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là ñất ñồi, núi cho
nên ñất công cộng ñược xem là một vấn ñề hết sức quan trọng. Do ñó ñể sử
dụng ñất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế ñược coi như
một hình thức pháp luật.
Luật ñất ñai của Hàn Quốc ñược xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch ñô thị
cho từng ñô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các ñô thị, Nhà
nước chỉ ñịnh năm khu vực sử dụng ñể cân bằng sự phát triển ñồng bộ.
ðặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai
rõ ràng về ñất ñai. ðây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và
quyền sử dụng ñất ñể nhấn mạnh tầm quan trọng của ñất công cộng trong xã
hội. Chế ñộ này giúp việc sử dụng ñất một cách hữu dụng bằng cách thúc
ñẩy quyền sử dụng ñất nhiều hơn quyền sở hữu ñất. Với khái niệm công khai
ñất ñai, hạn chế sở hữu ñất, hạn chế sử dụng ñất, hạn chế lợi ích phát sinh,
hạn chế thanh lý các quy chế công cộng ñược áp dụng theo luật pháp và cách
tính các quy chế như thế này ñược xem là ñặc trưng của luật liên quan ñến
ñất ñai của Hàn Quốc.
Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc ñược chia ra thành hai thể chế.
Một là “ñặc lệ” liên quan ñến bồi thường GPMB cho ñất công cộng ñã ñạt
ñược theo thủ tục thương lượng của pháp luật. Hai là luật “sung công ñất”
theo thủ tục quy ñịnh cưỡng chế của công pháp.
ðể thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều ñất công cộng
trong một khoảng thời gian ngắn với mục ñích cưỡng chế ñất cho nên luật

“sung công ñất” ñã ñược thiết lập trước vào năm 1962. Sau ñó theo pháp luật
ngoài mục ñích thương lượng thu hồi ñất công cộng thì còn muốn thống nhất
việc này trên phạm vi toàn quốc và ñảm bảo quyền tài sản của công nên luật
này ñã ñược lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc ñã triển
khai bồi thường cho ñến nay. Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá
trình thực hiện luật “ñặc lệ” thương lượng không ñạt ñược thỏa thuận thì luật
“sung công ñất” ñược thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14


thì phải lặp ñi lặp lại quá trình này và ñôi khi trùng lặp cho nên thời gian có
thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên. Do ñó, cho ñến nay ñã
có nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này thành một.
Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo
ba giai ñoạn:
Thứ nhất: Tiền bồi thường ñất ñai ñược giám ñịnh viên công cộng ñánh
giá trên tiêu chuẩn giá quy ñịnh ñể thu hồi ñất phục vụ cho công trình công
cộng. Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành ñánh giá ñất trên 27 triệu ñịa ñiểm
trên toàn quốc và chỉ ñịnh 470.000 ñịa ñiểm làm tiêu chuẩn và thông qua
ñánh giá của giám ñịnh ñể dựa theo ñó hình thành giá quy ñịnh cho việc bồi
thường. Giá quy ñịnh không dựa vào lợi nhuận khai thác do ñó có thể ñảm
bảo sự khách quan trong việc bồi thường.
Thứ hai: Pháp luật có quy ñịnh không gây thiệt hại nhiều cho người có
quyền sở hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi ñất. Quy
trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục ñích, lập biên bản tài sản và
ñất ñai, thương lượng, chấp nhận thu hồi.
Thứ ba: Biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng. Nhà nước hỗ trợ
tích cực về mặt chính sách ñảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp ñất

ñai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần
thiết của Nhà nước. ðây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự
nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB. Theo luật bồi thường,
nếu như tòa nhà nơi dự án sẽ ñược thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải
xây dựng cho các ñối tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa
nhà ñó. Còn nếu như các dự án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho
các ñối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành.
ðối với các ñối tác kinh doanh ñể kiếm sống nhưng không có pháp
nhân, các ñối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang
tính chất ân huệ ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa
hàng hoặc khu kinh doanh.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15