nghiên cứu ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người dân khi nhà nước thu hồi đất của một số dự án trên địa bàn huyện thanh oai, thành phố hà nội

Bộ giáo dục và đào tạo
Trờng đại học Nông nghiệp hà nội
---------------

Phạm thái sơn

Nghiên cứu ảnh hởng của việc thực hiện chính
sách bồi thờng giải phóng mặt bằng đến đời
sống và việc làm của ngời dân khi Nhà nớc thu
hồi đất của một số dự án trên địa bàn huyện
thanh oai, thành phố hà nội

luận văn thạc sĩ nông nghiệp

Hà nội - 2012


Bộ giáo dục và đào tạo
Trờng đại học Nông nghiệp hà nội
---------------

Phạm thái sơn

Nghiên cứu ảnh hởng của việc thực hiện chính
sách bồi thờng giải phóng mặt bằng đến đời sống
và việc làm của ngời dân khi Nhà nớc thu hồi
đất của một số dự án trên địa bàn huyện
thanh oai, thành phố hà nội

luận văn thạc sĩ nông nghiệp

Chuyên ngành

: Quản lý đất đai

Mã số

: 60.62.16

Ngời hớng dẫn khoa học: GS.tskh. đặng hùng võ

Hà nội - 2012


Lời cam đoan
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và cha hề đợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đ đợc cám ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đ đợc chỉ rõ
nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Phạm Thái Sơn

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

i


LI CM N
Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đ

nhận đợc sự hớng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy cô
giáo và những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để hoàn
thiện luận văn này.
Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn GS.TSKH Đặng Hùng Võ, giáo
viên giảng dậy, ngời đ trực tiếp hớng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện
luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành cảu các thầy, cô giáo
Khoa Tài nguyên và Môi trờng, Viện Sau Đại học- trờng Đại học Nông
nghiệp Hà Nội đ tạo điều kiện thận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng thành
phố Hà Nội, Ban Giải phóng mặt bằng huyện Thanh Oai, Phòng Tài nguyên và
Môi Trờng huyện Thanh Oai, UBND x Cự Khê, UBND x Tam Hng cùng
các đồng chí bí th chi bộ, trởng thôn và các bà con nhân dân các x đ giúp
đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phơng.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những ngời thân, cán bộ, đồng nghiệp và
bạn bè đ tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2012

Tác giả luận văn

Phạm Thái Sơn

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

ii

MỤC LỤC
Lời cam ñoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

v

Danh mục bảng

vi

1. MỞ ðẦU ................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của ñề tài...................................................................... 1

1.2.

Mục ñích nghiên cứu .......................................................................... 3

1.3.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài ............................................ 3

1.3.1. Ý nghĩa khoa học................................................................................ 3
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................ 3
2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU .......................................... 4
2.1.

Khái quát những vấn ñề liên quan ñến chính sách thu hồi, bồi
thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư............................................................... 4

2.1.1. Thu hồi ñất ......................................................................................... 4
2.1.2. Bồi thường ......................................................................................... 4
2.1.3. Hỗ trợ ................................................................................................. 4
2.1.4. Tái ñịnh cư ......................................................................................... 4
2.2.

Một số vấn ñề ảnh hưởng ñến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái
ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất. ....................................................... 5

2.2.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai ................................ 5
2.2.2. Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất ........................................................... 10
2.2.3. Thị trường Bất ñộng sản ................................................................... 12
2.3.

Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư của một số nước trên
thế giới.............................................................................................. 13

2.3.1. Trung Quốc ...................................................................................... 13
2.3.2. Australia........................................................................................... 15

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii


2.3.3. Chính sách bồi thường và TðC của các tổ chức ngân hàng
quốc tế.............................................................................................. 16
2.3.4. Nhận xét, ñánh giá............................................................................ 18
2.4.

Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất ở Việt
Nam qua các thời kỳ. ........................................................................ 19

2.4.1. Trước khi có Luật ñất ñai năm 1993 ................................................. 19
2.4.2. Thời kỳ 1993 ñến 2003..................................................................... 21
2.4.3. Từ khi có Luật ñất ñai năm 2003 ñến nay. ........................................ 23
2.4.4. Nhận xét, ñánh giá............................................................................ 24
2.5.

Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, GPMB tại thành phố Hà
Nội ................................................................................................... 25

2.6.1. Các văn bản hướng dẫn thực hiện chính sách pháp luật bồi
thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ................................................................ 25
3. ðỊA ðIỂM, ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU................................................................................. 26

3.1.

ðịa ñiểm nghiên cứu ........................................................................ 26

3.2.

ðối tượng nghiên cứu....................................................................... 26

3.3.

Nội dung nghiên cứu ........................................................................ 26

3.4.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................. 26

3.4.1. Phương pháp ñiều tra thu thập tài liệu .............................................. 26
3.2.2. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu................................................. 27
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN......................................... 28
4.1.

Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh
Oai, Thành phố Hà Nội.................................................................. 28

4.1.1. ðiều kiện tự nhiên ............................................................................ 28
4.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội ................................................................. 33
4.1.3. ðánh giá chung ................................................................................ 37
4.2.

Tình hình chung về công tác bồi thường khi nhà nước thu hồi

ñất trên ñịa bàn thành phố Hà Nội .................................................... 38

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv


4.2.1. Tình hình chung ............................................................................... 38
4.3.

ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt
bằng khi Nhà nước thu hồi ñất và tác ñộng của việc thu hồi ñất
tại một số dự án trên ñịa bàn huyện Thanh Oai................................. 42

4.3.1. Khái quát về các dự án nghiên cứu và các hộ ñiều tra, phỏng
vấn

.......................................................................................... 42

4.3.2. Công tác bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất tại các dự
án nghiên cứu ................................................................................... 43
4.3.3

Tác ñộng của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng
mặt bằng ñến ñời sống và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất ..... 54

4.4.

ðánh giá chung ................................................................................ 68

4.5.

ðề xuất một số giải pháp .................................................................. 70

4.5.1. Giải pháp về chính sách ưu ñãi ......................................................... 70
4.5.2. Giải pháp về hiệu quả sử dụng ñất ñể xây dựng khu công
nghiệp, khu ñô thị mới và môi trường............................................... 70
4.5.3. Giải pháp về ñào tạo nghề, tạo việc làm, tăng thu nhập, ổn ñịnh
cuộc sống cho người có ñất bị thu hồi............................................... 71
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................. 74
5.1.

Kết luận .......................................................................................... 74

5.1.1.

Về chính sách bồi thường ................................................................ 74

5.1.2. Tác ñộng của việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB ñến
ñời sống và việc làm của người dân bị thu hồi ñất ............................ 74
5.2.

Kiến nghị.......................................................................................... 76

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 77
PHỤ LỤC .................................................................................................... 79

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT

Các chữ viết tắt

Ký hiệu

1

Giải phóng mặt bằng

GPMB

2

Công nghiệp hoá- Hiện ñại hoá

CNH-HðH

3

Tái ñịnh cư

TðC

4

Hồ sơ ñịa chính

HSðC

5

Giấy chứng nhận

GCN

6

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

GCNQSDð

7

Ngân hàng thế giới

WB

8

Ngân hàng phát triển Châu Á

ADB

9

Bị ảnh hưởng

BAH

10

Uỷ ban nhân dân

UBND

11

Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn

BNN PTNT

12

Dự án

DA

13

Xây dựng ñường trục

XDðT

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi

DANH MỤC CÁC BẢNG
STT
Bảng 4.1:

Tên bảng

Trang

Kết quả bồi thường GPMB các dự án ñầu tư trên ñịa bàn
thành phố Hà Nội (tính ñến ngày 31/12/20011) ....................... 40

Bảng 4.2:

Kết quả Các khoản bồi thường, hỗ trợ về ñất tại Dự án ðầu
tư xây dựng trục ñường phát triển phía Nam tỉnh Hà Tây
(cũ)........................................................................................... 47

Bảng 4.3:

Kết quả Giá bồi thường về ñất tại Dự án ðầu tư xây dựng
Khu ñô thị Thanh Hà A,B Cienco5 ....................................... 48

Bảng 4.4:

Tổng hợp mức giá bồi thường hỗ trợ khi thu hồi ñất nông
nghiệp tại 02 dự án nghiên cứu................................................. 53

Bảng 4.5:

Kết quả phỏng vấn chi tiết về thu hồi ñất và bồi thường hỗ
trợ của các hộ dân..................................................................... 54

Bảng 4.6:

Phương thức sử dụng tiền bồi thường hỗ trợ của các hộ dân
thuộc Dự án ðầu tư xây dựng trục ñường phía Nam tỉnh Hà
Tây ........................................................................................... 56

Bảng 4.7:

Phương thức sử dụng tiền bồi thường hỗ trợ của các hộ dân
thuộc Dự án Khu ñô thị Thanh Hà A,B Cienco5 ................... 57

Bảng 4.8:

Trình ñộ văn hoá, chuyên môn của số người trong ñộ tuổi
lao ñộng tại 02 dự án nghiên cứu .............................................. 59

Bảng 4.9 : Tình hình lao ñộng và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất
Dự án ðầu tư xây dựng trục ñường phía Nam tỉnh Hà Tây....... 60
Bảng 4.10: Tình trạng việc làm của số người trong ñộ tuổi lao ñộng
trước và sau khi thu hồi ñất tại 02 Dự án .................................. 61
Bảng 4.11: Tình hình lao ñộng và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất
Dự án Khu ñô thị Thanh Hà A,B Cienco5 ............................. 62

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

Bảng 4.12: Thu nhập bình quân của người dân tại 02 dự án nghiên cứu ..... 63
Bảng 4.13: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi ñất Dự án
ðầu tư xây dựng trục ñường phía Nam tỉnh Hà Tây ................. 64
Bảng 4.14: Thu nhập bình quân nhân khẩu/ năm phân theo nguồn thu
Dự án ðầu tư xây dựng trục ñường phía Nam tỉnh Hà Tây....... 64
Bảng 4.15: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi ñất Dự án
Khu ñô thị Thanh Hà A,B Cienco5 ....................................... 65
Bảng 4.16: Thu nhập bình quân nhân khẩu/năm phân theo nguồn thu
Dự án Khu ñô thị Thanh Hà A,B Cienco5 ............................. 66
Bảng 4.17: Tình hình tiếp cận các cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội sau khi
thu hồi ñất................................................................................. 66
Bảng 4.18: Tình hình an ninh trật tự xã hội của người dân sau khi thu
hồi ñất....................................................................................... 67
Bảng 4.19: Quan hệ nội bộ gia ñình của các hộ dân sau khi thu hồi ñất .... 68

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

viii


1. MỞ ðẦU
1.1.

Tính cấp thiết của ñề tài
Nước ta ñang trong tiến trình ñổi mới, chủ ñộng hội nhập kinh tế với

khu vực và thế giới trong ñiều kiện toàn cầu hoá ñang diễn ra mạnh mẽ.
Trước bối cảnh lịch sử mới, chúng ta có những thời cơ mới song cũng phải

ñối mặt với những thách thức hết sức to lớn, ñặc biệt là nhu cầu giải phóng
mặt bằng (GPMB). Việc thu hồi ñất phục vụ phát triển kinh tế ñất nước trong
thời gian ngắn tăng cao ảnh hưởng trực tiếp ñến một bộ phận không nhỏ dân
cư nông thôn cả về ñời sống và việc làm là một thực tế khách quan. Tình
trạng thiếu việc làm cho người lao ñộng hiện nay ñang diễn ra hết sức bức
thiết, ñặc biệt là ñối với lao ñộng nông thôn, lao ñộng phải chuyển ñổi nghề
nghiệp do quá trình ñô thị hoá và bị thu hồi ñất ñể xây dựng các khu công
nghiệp, khu ñô thị,... ðây cũng là thách thức lớn ñối với chiến lược phát triển
nông nghiệp, nông thôn nói riêng, phát triển ñất nước nói chung.
Thực tế hiện nay cho thấy, công tác thu hồi ñất của người dân ñể phục
vụ phát triển các dự án ñầu tư trong nước, nước ngoài và việc ñền bù cho
những người bị thu hồi ñất là vấn ñề hết sức nhạy cảm, ñòi hỏi phải giải quyết
công bằng, dứt ñiểm. Giải quyết không tốt, không thoả ñáng quyền lợi của
người dân có ñất bị thu hồi và những người bị ảnh hưởng khi thu hồi ñất ñể
dẫn ñến bùng phát khiếu kiện, ñặc biệt là những khiếu kiện tập thể ñông
người, sẽ trở thành vấn ñề xã hội phức tạp, ảnh hưởng nghiêm trọng ñến tình
hình an ninh trật tự, mất ổn ñịnh xã hội và phần nào ảnh hưởng ñến lòng tin
của người dân ñối với các chính sách của nhà nước. Nếu việc thu hồi ñất bị
lạm dụng, quỹ ñất nông nghiệp bị giảm dần, về lâu dài có thể ảnh hưởng tới
an ninh lương thực quốc gia.
Hà Nội là thành phố trực thuộc trung ương, là thủ ñô của cả nước, là trung
tâm kinh tế, văn hoá, chính trị của cả nước. Nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội của

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1


thủ ñô Hà Nội luôn gắn với chiến lược phát triển của vùng và cả nước. Trong
những năm vừa qua, cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội của Hà Nội nói chung

và quá trình ñô thị hoá của các huyện nói riêng, nhu cầu sử dụng ñất cho việc phát
triển cơ sở hạ tầng ngày càng trở nên bức xúc. Thực hiện chủ trương chính sách
của thành phố về hợp tác ñầu tư, với lợi thế là một huyện có hệ thống giao thông
phát triển, có các tuyến quốc lộ 21B chạy qua ñịa bàn những năm gần ñây, huyện
Thanh Oai ñã chấp nhận một số dự án ñầu tư như: xây dựng ñường trục phát triển
phía Nam; khu ðô thị Thanh Hà A,B của công ty Cổ phần phát triển ñịa ốc
Cienco5,... ðất nông nghiệp bị thu hẹp nhiều người dân thiếu ñất hoặc không còn
ñất ñể canh tác. Mặc dù quá trình thu hồi ñất, ñịa phương ñã ban hành nhiều chính
sách cụ thể ñối với người dân bị thu hồi ñất về các vấn ñề như bồi thường, hỗ trợ
giải quyết việc làm, ñào tạo chuyển ñổi nghề, hỗ trợ tái ñịnh cư…
Tuy nhiên, trên thực tế một bộ phận nhỏ nông dân bị mất ñất ñược ñền
bù bằng tiền chưa ñịnh hướng ngay ñược những ngành nghề hợp lý ñể có thể
ổn ñịnh cuộc sống; chỉ một phần ñược ñào tạo nghề, còn ñại ña số không có
việc làm hay có việc làm nhưng không ổn ñịnh, thu nhập thấp. ðời sống của
nông dân có nhiều xáo trộn, tiềm ẩn nhiều biến ñổi khó lường, vấn ñề hậu giải
phóng mặt bằng ñặt ra một bài toán cho chính các hộ dân bị thu hồi ñất, cho
chính quyền các cấp, cho toàn xã hội khi tạo ra các biến ñổi theo nhiều chiều
hướng trong ñời sống và việc làm của người dân nơi có ñất thu hồi. ðể giải
quyết những bức xúc trong vấn ñề việc làm và thu nhập cho người nông dânñối tượng bị tác ñộng lớn nhất sau khi thu hồi ñất và gặp nhiều khó khăn trong
tìm kiếm việc làm mới, chúng tôi chọn ñề tài: “Nghiên cứu tác ảnh hưởng
của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ñến ñời sống
và việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi ñất của một số dự án trên
ñịa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội”.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2


1.2.

Mục ñích nghiên cứu
Mục ñích chung:
- Nghiên cứu tác ñộng của việc thực hiện chính sách bồi thường giải

phóng mặt bằng ñến ñời sống và việc làm của người dân có ñất bị thu hồi.
Mục ñích cụ thể:
- ðánh giá một cách tổng thể thực trạng ñời sống, việc làm, thu nhập và
các tiêu chí khác của ñời sống xã hội cộng ñồng dân cư nông thôn sau khi
Nhà nước thu hồi ñất.
- ðề xuất các giải pháp cần thực hiện trong thời gian tới nhằm ổn ñịnh
và nâng cao ñời sống của người dân có ñất bị thu hồi cả trong hiện tại và
tương lai.
1.3.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài

1.3.1. Ý nghĩa khoa học
- Những kết quả khoa học thu ñược thông qua thực hiện ñề tài sẽ bổ
sung cơ sở thực tiễn ñể ñánh giá chung tình hình ñời sống việc làm của người
dân trước và sau khi bị Nhà nước thu hồi ñất.
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả của ñề tài ngoài việc ñóng góp ñể giải quyết vấn ñề thực tiễn
bức xúc ñang ñặt ra hiện nay ở huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội, kết quả
nghiên cứu còn là tài liệu tham khảo cho các ñịa phương có cùng hoàn cảnh.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3

2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Khái quát những vấn ñề liên quan ñến chính sách thu hồi, bồi
thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư.
2.1.1. Thu hồi ñất
Thu hồi ñất là việc nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể thu lại quyền
sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân cấp xã,
phường, thị trấn theo quản lý theo quy ñịnh của Luật ðất ñai [14].
2.1.2. Bồi thường
Bồi thường là ñền bù những tổn hại ñã gây ra. ðền bù là trả lại tương
xứng với giá trị hoặc công lao [14].
Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho
một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì hình vi của chủ thể khác mang lại.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất.
Trong ñó, giá trị quyền sử dụng ñất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng ñất
ñối với một diện tích ñất xác ñịnh trong thời hạn sử dụng ñất xác ñịnh [3].
2.1.3. Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào [14]. Hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề
mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới [3].
2.1.4. Tái ñịnh cư
Tái ñịnh cư là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây ñể
sinh sống và làm ăn. Tái ñịnh cư bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh
khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát
triển.
Tái ñịnh cư (TðC) ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về
ñất, tài sản; di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4


cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại ñó.
Như vậy, TðC là hoạt ñộng nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh tế
- xã hội ñối với một bộ phận dân cư ñã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở
thì người sử dụng ñất ñược bố trí TðC bằng một trong các hình thức sau;
- Bồi thường bằng nhà ở;
- Bồi thường bằng giao ñất ở mới;
- Bồi thường bằng tiền ñể người dân tự lo chỗ ở [3].
Tái ñịnh cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan
trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng.
2.2. Một số vấn ñề ảnh hưởng ñến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư
khi nhà nước thu hồi ñất.
2.2.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai
a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử
dụng ñất ñai và tổ chức thực hiện các văn bản ñó
ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ñất
ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính
ổn ñịnh cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế xã hội của ñất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nên các chính sách về ñất ñai cũng
theo ñó không ngừng ñược sửa ñổi, bổ sung. Từ năm 1993 ñến năm 2003,
Nhà nước ñã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng ñất. Sau khi quốc hội thông qua Luật ñất ñai 2003 cùng với các văn bản
hướng dẫn thi hành ñã nhanh chóng ñi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy
phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, ñề cập mọi quan hệ ñất ñai phù

hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai của Nhà nước ñã

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5


tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản
lý Nhà nước về ñất ñai, giải quyết tốt mối quan hệ ñất ñai ở khu vực nông
thôn, bước ñầu ñã ñáp ứng ñược quan hệ ñất ñai mới hình thành trong quá
trình công nghiệp hóa và ñô thị hóa; hệ thống pháp luật ñất ñai luôn ñổi mới,
ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo ñảm quốc phòng,
an ninh và ổn ñịnh xã hội.
Theo ñó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn ñược
Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi nhằm giải quyết các vướng mắc
trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với
những ñổi mới về pháp luật ñất ñai, thời gian qua công tác GPMB ñã ñạt
những kết quả ñáng khích lệ, ñã cơ bản ñáp ứng ñược nhu cầu về mặt bằng
cho việc phát triển các dự án ñầu tư. Tuy nhiên bên cạnh ñó, do tính chưa ổn
ñịnh, chưa thống nhất của pháp luật ñất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi
thường GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho
thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất
ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản
pháp luật ñất ñai còn có những nhược ñiểm như là số lượng nhiều, mức ñộ
phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa ñồng bộ,
chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất
ñai, việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết
quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
cho thấy UBND các cấp ñều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về ñất

ñai nhưng nhận thức về các quy ñịnh của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ
sở còn rất yếu. Từ ñó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật
trong giải quyết giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6


cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi ñó việc tuyên truyền, phổ
biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao. Tại nhiều ñịa phương,
ñang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy ñịnh pháp luật
trong giải quyết các mối quan hệ về ñất ñai. Cán bộ ñịa chính, chủ tịch UBND
xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những
hành vi vi phạm pháp luật về ñất ñai trên ñịa bàn. ðó là nguyên nhân làm giảm
hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà
ñầu tư và ñã ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ GPMB [1].
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
ðất ñai là có hạn, không gian sử dụng ñất ñai cũng có hạn. ðể tồn tại
và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào ñất ñai, khai thác và sử
dụng ñất ñai ñể sinh sống. Quy hoạch sử dụng ñất ñai là biện pháp quản lý
không thể thiếu ñược trong việc tổ chức sử dụng ñất của các ngành kinh tế xã hội và các ñịa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
có tác dụng quyết ñịnh ñể cân ñối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với
nhiệm vụ CNH-HðH ñất nước nói chung và các ñịa phương nói riêng.
Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể
tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng mà
Nhà nước ñóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường
GPMB nào ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt
ñược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất. Quy

hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất ñai
trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng
ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược
thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7


hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất
tính bồi thường.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn
thấp, thiếu ñồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, ñặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong
trào. ðây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến tình trạng quy hoạch “treo”,
dự án “treo”[1].
c. Yếu tố giao ñất, cho thuê ñất
Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác ñộng rất lớn ñến công tác bồi
thường GPMB và TðC. Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực
hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ ñóng thuế ñất quy
ñịnh không rõ ràng, tình trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ dẫn ñến khó khăn
cho công tác ñền bù. Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tính từ
ngày 01 tháng 7 năm 2004 ñến ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích ñã giao, ñã
cho thuê là 1.081.011 ha, trong ñó diện tích ñất ñã giao là 925.631 ha (giao

ñất có thu tiền sử dụng ñất là 581.620 ha, giao ñất không thu tiền là 344.011
ha); diện tích ñất ñã cho thuê là 155.380 ha (trong ñó diện tích ñất cho các nhà
ñầu tư nước ngoài thuê là 1.386 ha) [1].
d. Yếu tố lập và quản lý hồ sơ ñịa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ ñịa chính (HSðC) có vai trò
quan trọng hàng ñầu ñể “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng
sản”, là cơ sở xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai. Trước tháng 12 năm 2004, rất
nhiều ñịa phương chưa lập ñầy ñủ HSðC theo quy ñịnh; ñặc biệt có nhiều xã,
phường, thị trấn chưa lập sổ ñịa chính (khoảng trên 30% số xã ñã cấp GCN)
ñể phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng ñất ñai, một số ñịa phương chưa lập

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8


ñủ sổ mục kê ñất ñai, sổ cấp GCN như Thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây,
Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh,... [1].
Từ năm 2004 ñến nay, việc lập HSðC phải ñược thực hiện theo quy ñịnh
tại Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường, nhưng
còn nhiều ñịa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa
ñầy ñủ, chưa ñồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu ño ñạc bản ñồ này có ñộ chính
xác thấp nên ñang làm nảy sinh nhiều vấn ñề phức tạp trong quản lý ñất ñai
như không ñủ cơ sở giải quyết tranh chấp ñất ñai, khó khăn trong giải quyết bồi
thường khi Nhà nước thu hồi ñất. Vì vậy, việc ño vẽ lại bản ñồ ñịa chính chính
quy ñể thay thế cho các loại bản ñồ cũ và lập lại HSðC là rất cần thiết.
e. Công tác ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
ðăng ký ñất ñai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan
trọng nhất của hệ thống quản lý ñất ñai, ñó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền
sở hữu ñất ñai, bất ñộng sản, sự ñảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu

ñất [7]. Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng
ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ñất ñai,
người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất) và ñược cấp
GCNQSDð. Chức năng của ñăng ký ñất ñai là cung cấp những căn cứ chuẩn
xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về ñất.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDð là căn cứ ñể xác ñịnh
ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường. Hiện nay,
công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn yếu kém, ñặc biệt công tác ñăng
ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc cấp GCNQSDð vẫn chưa hoàn tất. Chính
vì vậy mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt
công tác ñăng ký ñất ñai, cấp GCNQSDð thì công tác bồi thường GPMB sẽ
thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9


f. Yếu tố thanh tra chấp hành các chế ñộ, thể lệ về quản lý và sử
dụng ñất ñai
Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều ñến
quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm
thu lợi bất chính, chính quyền ñịa phương cấp trên. Hồi ñồng thẩm ñịnh phải
có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi ñây là nhiệm vụ thường xuyên trong
quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện
các sai phạm, vi phạm pháp luật ñể xử lý tạo niềm tin trong nhân dân.
2.2.2. Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất
Hiện nay ở nước ta ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả ñất ñai dựa
trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành ñịa tô nhiều

năm. Một trong những ñiểm mới của Luật ñất ñai 2003 là các quy ñịnh về giá
ñất. Nếu như trước ñây Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho
mọi quan hệ ñất ñai khác nhau thì Luật ñất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất
ñể xử lý từng nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau [13].
- Trước khi có Luật ñất ñai năm 2003:
Những vấn ñề liên quan ñến việc xác ñịnh giá ñất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñều ñược quy ñịnh tại các văn bản dưới luật như
Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh
khung giá các loại ñất; Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của
Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể
sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng và Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính
phủ ban hành quy ñịnh về ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử
dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng...
Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất do UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh trên cơ sở khung giá ñất do

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10


Chính phủ ban hành kèm theo Nghị ñịnh số 87/CP. Khung giá ñất ñể tính bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 87/CP ñã
ñược áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá
trình áp dụng có quy ñịnh việc ñiều chỉnh khung giá ñất ñể tính bồi thường
bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần ñối với ñất nông
nghiệp hạng i. Do vậy giá ñất ñể tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với
giá thực tế, dẫn ñến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, giải
phóng mặt bằng tại các ñịa phương.

- Từ khi có Luật ñất ñai 2003: Quy ñịnh giá ñất ñược hình thành trong
các trường hợp sau ñây (ðiều 55):
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh giá theo
quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này;
- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất;
- Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất.
Những vấn ñề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan ñến xác ñịnh
giá ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñã ñược quy ñịnh khá cụ
thể tại Luật ñất ñai năm 2003. ðặc biệt, việc xác ñịnh giá ñất ñược thực hiện
theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường
trong ñiều kiện bình thường” (khoản 1 ðiều 56). Thực hiện các quy ñịnh về
giá ñất tại Luật ñất ñai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ ñã
ban hành Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP về phương pháp xác ñịnh giá ñất và
khung giá các loại ñất.
Khi ñịnh giá ñất, người ñịnh giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương
pháp ñịnh giá ñất; phải cân nhắc ñầy ñủ ảnh hưởng của chính sách ñất ñai của
Chính phủ trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường ñất ñai, căn cứ vào những

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11


thuộc tính kinh tế và tự nhiên của ñất ñai theo chất lượng và tình trạng thu lợi
thông thường trong hoạt ñộng kinh tế thực tế của ñất ñai.
Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là
phải sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình
phổ biến hiện nay là giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều

không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi
thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện.
2.2.3. Thị trường Bất ñộng sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất ñộng sản
ngày càng ñược hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất ñộng sản ñã
trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của
nền kinh tế quốc dân, nó có những ñóng góp vào ổn ñịnh xã hội và thúc ñẩy
nền kinh tế ñất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Luật ñất ñai 1987 và pháp lệnh về nhà ở (1991) là cơ sở ñầu tiên mở
ñường cho thị trường bất ñộng sản hình thành và phát triển [12]. Luật ñất ñai
2003 là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách ñất ñai hiện
hành trên cơ sở tổng kết hoạt ñộng thực tiễn của 17 năm ñổi mới, ñã quy ñịnh
chi tiết hơn về các ñiều kiện ñể hình thành thị trường bất ñộng sản và các hoạt
ñộng về tài chính ñất ñai, thể hiện tập trung trong các mục “Tài chính về ñất
ñai và giá ñất”, "Quyền sử dụng ñất trong thị trường bất ñộng sản".
Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm
thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể
ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời
người bị thu hồi ñất có thể tự mua hoặc cho thuê ñất ñai, nhà cửa mà không
nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường.
Giá cả của Bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác
ñộng tới giá ñất tính bồi thường.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12


2.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư của một số nước trên thế giới
2.3.1. Trung Quốc

Ở Trung Quốc, ñất ñai thuộc chế ñộ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và
sở hữu tập thể. ðất ñai ở khu vực thành thị và ñất xây dựng thuộc sở hữu nhà
nước. ðất ở khu vực nông thôn và ñất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể, nông
dân lao ñộng. Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai Trung Quốc năm 1998, ñất ñai
thuộc sở hữu nhà nước ñược giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các
hình thức giao ñất không thu tiền sử dụng ñất (cấp ñất), giao ñất có thu tiền sử
dụng ñất và cho thuê ñất.
ðất thuộc diện ñược cấp bao gồm ñất sử dụng cho cơ quan nhà nước,
phục vụ mục ñích công cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ cho mục
ñích quốc phòng, an ninh. ðất sử dụng vào mục ñích sản xuất kinh doanh thì
ñược Nhà nước giao ñất theo hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc
là cho thuê ñất.
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử dụng ñể sử
dụng vào mục ñích công cộng, lợi ích quốc gia...thì Nhà nước có chính sách
bồi thường và tổ chức TðC cho người bị thu hồi ñất.
Vấn ñề bồi thường cho người có ñất bị thu hồi ñược pháp luật ñất ñai
Trung Quốc quy ñịnh như sau:
Về thẩm quyền thu hồi ñất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính
quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi ñất. Quốc vụ
viện có thẩm quyền thu hồi ñất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên ñối
với các loại ñất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương ra quyết ñịnh thu hồi ñất. ðất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ
chuyển từ ñất thuộc sở hữu tập thể thành ñất thuộc sở hữu nhà nước.
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật ñất ñai Trung Quốc quy ñịnh,
người nào sử dụng ñất thì người ñó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13

bồi thường do người sử dụng ñất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như
lệ phí sử dụng ñất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có
ñất bị thu hồi. Ngoài ra, pháp luật ñất ñai Trung Quốc còn quy ñịnh mức nộp
lệ phí trợ cấp ñời sống cho người bị thu hồi ñất là nông dân cao tuổi không
thể chuyển ñổi sang ngành nghề mới khi bị mất ñất nông nghiệp, khoảng từ
442.000-2.175.000 nhân dân tệ/ha.
Các khoản phải trả cho người bị thu hồi ñất gồm tiền bồi thường ñất
ñai, tiền trợ cấp TðC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất. Cách tính
tiền bồi thường ñất ñai và tiền trợ cấp TðC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng
của ñất ñai những năm trước ñây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy
ñịnh. Còn ñối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất thì xác ñịnh theo
giá thị trường tại thời ñiểm thu hồi ñất.
Về nguyên tắc bồi thường: các khoản tiền bồi thường phải ñảm bảo cho
người dân bị thu hồi ñất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc
Kinh, phần lớn các gia ñình dùng số tiền bồi thường ñó cộng với khoản tiền
tiết kiệm của họ có thể mua ñược căn hộ mới. Còn ñối với người dân ở khu
vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua ñược hai căn hộ ở cùng
một nơi.
Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia ñình sau khi ñược
bồi thường cũng không mua nổi một căn hộ ñể ở. Những ñối tượng trong diện
giải toả mặt bằng thường ñược hưởng chính sách mua nhà ưu ñãi của Nhà
nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường.
Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài
nguyên ñất ñai ở các ñịa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng.
Người nhận khu ñất thu hồi sẽ thuê một ñơn vị xây dựng giải toả mặt bằng
khu ñất ñó, thường là các ñơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu
ñất giải toả.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14


Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và TðC của Trung Quốc
ñều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi
ñất ñể thực hiện các dự án. Theo một nghiên cứu gần ñây của WB thì các luật
về TðC của Trung Quốc ñối với các dự án phát triển ñô thị, công nghiệp và
giao thông "ñã ñáp ứng ñầy ñủ các yêu cầu của WB trong tài liệu hướng dẫn
thực hiện TðC".
2.3.2. Australia
Luật ñất ñai của Australia quy ñịnh ñất ñai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Luật ñất ñai bảo hộ tuyệt ñối quyền lợi và nghĩa vụ của
chủ sở hữu ñất ñai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp,
thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích luỹ ñất ñai.
Theo luật của Australia 1989 có hai loại thu ñất, ñó là thu ñất bắt buộc
và thu ñất tự nguyện.
Thu hồi ñất tự nguyện ñược tiến hành khi chủ ñất cần ñược thu hồi ñất.
Trong thu hồi ñất tự nguyên không có quy ñịnh ñặc biệt nào ñược áp dụng mà
việc thoả thuận ñó là nguyên tắc cơ bản nhất. Chủ có ñất cần ñược thu hồi và
người thu hồi ñất sẽ thoả thuận giá bồi thường ñất trên tinh thần ñồng thuận
và căn cứ vào thị trường. Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thoả
thuận và cũng không bên nào ñược áp ñặt ñối với bên kia.
Thu hồi ñất bắt buộc ñược Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước
có nhu cầu sử dụng ñất cho các mục ñích công cộng và các mục ñích khác.
Thông thường, nhà nước có ñược ñất ñai thông qua ñàm phán.
Trình tự thu hồi ñất bắt buộc ñược thực hiện như sau: Nhà nước gửi cho
các chủ ñất một văn bản trong ñó nêu rõ mục tiêu thu hồi ñất vì các mục ñích
công cộng. Văn bản này gồm các nội dung chính như cơ quan muốn thu hồi ñất,
miêu tả chi tiết mảnh ñất, mục ñích sử dụng ñất sau khi thu hồi và các giải thích

vì sao mảnh ñất ñó phù hợp với mục tiêu công cộng ñó. Chủ sở hữu mảnh ñất có

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15