Đánh giá tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất dự án khu đô thị mới phú mỹ, thành phố quảng ngãi, tỉnh quảng ngãi xem chi tiết biểu ghi biên mục
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.47 MB, 102 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
ðỖ MINH HẢI
ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI
THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ðỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC
THU HỒI ðẤT DỰ ÁN KHU ðÔ THỊ MỚI PHÚ MỸ,
THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI, TỈNH QUẢNG NGÃI
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ : 85.60.01.03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC :
TS. ðỖ THỊ TÁM
HÀ NỘI, 2013
LỜI CAM ðOAN
- Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực, chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều
ñược chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn
ðỗ Minh Hải
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
i
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự quan
tâm giúp ñỡ nhiệt tình, sự ñóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, ñã
tạo ñiều kiện thuận lợi ñể tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này.
Lời ñầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn TS. ðỗ Thị Tám giảng viên
Khoa Quản lý ñất ñai, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã trực tiếp hướng
dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện luận văn.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Quản
lý ñất ñai, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện cho tôi thực
hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh ñạo Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở
Tài chính, Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân thành phố Quảng Ngãi, UBND
phường Nghĩa Chánh và UBND xã Nghĩa Dõng; các ñồng nghiệp, bạn bè, gia
ñình và người thân,... ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu,
thực hiện luận văn.
Xin trân trọng cảm ơn./.
Tác giả luận văn
ðỗ Minh Hải
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
ii
MỤC LỤC
Lời cam ñoan
i
Lời cảm ơn
ii
Mục lục
iii
Danh mục các bảng
vi
Danh mục hình
vii
Danh mục các chữ viết tắt
viii
MỞ ðẦU
1
Chương 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
4
1.1
Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, ñể giải phóng mặt
bằng khi Nhà nước thu hồi ñất
4
1.1.1
Khái niệm về bồi thường và chính sách bồi thường
4
1.1.2
ðặc ñiểm của quá trình bồi thường
5
1.1.3
Phân tích một số yếu tố tác ñộng ñến công tác bồi thường, hỗ trợ
khi Nhà nước thu hồi ñất
1.1.4
Nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư của một
số nước trong khu vực và trên thế giới
1.2
20
Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất theo Luật
ðất ñai năm 1993 (15/10/1993 - 30/06/2004)
1.2.4
19
Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất theo Luật
ñất ñai năm 1987 (01/01/1988 - 14/10/1993)
1.2.3
19
Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất trong
thời kỳ kinh tế bao cấp (trước khi ñổi mới)
1.2.2
12
Nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
ñất ở Việt Nam
1.2.1
6
21
Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất theo Luật ðất
ñai năm 2003 (01/07/2004 ñến nay)
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
23
iii
1.2.5
Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất nông nghiệp theo
Luật ðất ñai năm 2003 (01/07/2004 ñến nay)
26
1.2.6
Nhận xét, ñánh giá
29
1.3
Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư
GPMB khi nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn tỉnh Quảng Ngãi
30
1.3.1
Thực trạng công tác bồi thường, GPMB tại tỉnh Quảng Ngãi
30
1.3.2
Nhận xét về một số dự án thực hiện tại Quảng Ngãi
31
1.3.3
Một số khó khăn, tồn tại trong GPMB tại tỉnh Quảng Ngãi
31
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
35
2.1
Nội dung nghiên cứu
35
2.1.1
ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Quảng Ngãi
35
2.1.2
Tình hình quản lý và sử dụng ñất ñai của thành phố Quảng Ngãi
35
2.1.3
ðánh giá công tác bồi thường hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước
thu hồi ñất xây dựng dự án khu ñô thị mới Phú Mỹ
2.1.4
35
ðề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác bồi thường,
hỗ trợ, tái ñịnh cư
35
2.2
Phương pháp nghiên cứu
35
2.2.1
Phương pháp tiếp cận hệ thống
35
2.2.2
Phương pháp thu thập tài liệu
36
2.2.3
Phương pháp phân tích và xử lý số liệu
36
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
38
3.1
ðiều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của thành phố Quảng Ngãi
38
3.1.1
ðiều kiện tự nhiên
38
3.1.2
Thực trạng phát triển kinh tế-xã hội
40
3.1.3
ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành
phố Quảng Ngãi
46
3.2
Tình hình quản lý và sử dụng ñất ñai
48
3.2.1
Hiện trạng sử dụng ñất năm 2012
48
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
iv
3.2.2
Biến ñộng ñất ñai
3.3
ðánh giá công tác bồi thường hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước
51
thu hồi ñất xây dựng dự án khu ñô thị mới Phú Mỹ
54
3.3.1
Giới thiệu về dự án khu ñô thị mới Phú Mỹ
54
3.3.2
ðơn giá bồi thường về ñất và tài sản gắn liền với ñất của dự án
khu ñô thị mới Phú Mỹ
57
3.3.3
Về hỗ trợ tái ñịnh cư
63
3.3.4
ðánh giá việc thực hiện chính sách hỗ trợ và tái ñịnh cư khi thu
hồi ñất dự án khu ñô thị mới Phú Mỹ
68
3.3.5. Tác ñộng của việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ ñến
ñời sống và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất
69
3.3.6
ðánh giá chung
79
3.4
ðề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác bồi thường,
hỗ trợ, tái ñịnh cư
85
3.4.1
Về chủ trương, chính sách
85
3.4.2
Cải cách thủ tục hành chính
85
3.4.3
Công tác thu hồi ñất.
86
3.4.4
Công tác cán bộ
86
3.4.5
Công tác tái ñịnh cư và giải quyết việc làm
87
3.4.6
ðổi mới quan ñiểm trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
87
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
89
1
Kết luận
89
2
Kiến nghị
90
TÀI LIỆU THAM KHẢO
91
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
v
DANH MỤC CÁC BẢNG
STT
Tên bảng
Trang
3.1
Phân bố cụ thể diện tích các loại ñất theo mục ñích sử dụng:
49
3.2
Biến ñộng sử dụng ñất thời kỳ 2005 - 2012 thành phố Quảng Ngãi
52
3.3
Tổng hợp diện tích hiện trạng sử dụng ñất của dự án
55
3.4
Tổng hợp ñơn giá ñất bồi thường của dự án
60
3.5
Tổng hợp phương án bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng
62
3.6
Tổng hợp quan ñiểm của người có ñất bị thu hồi với việc thực
hiện các chính sách hỗ trợ và tái ñịnh cư
69
3.7
Phương thức sử dụng tiền của các hộ gia ñình, cá nhân
70
3.8
Thu nhập bình quân của hộ, của từng người và hàng tháng.
71
3.9
Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi ñất Dự án ñầu
tư xây dựng
3.10
72
Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi ñất Dự án ñầu
tư xây dựng
72
3.11
Thu nhập bình hộ/năm phân theo nguồn thu Dự án ñầu tư
73
3.12
Thu nhập bình hộ/ năm phân theo nguồn thu Dự án ñầu tư
74
3.13
Tổng hợp ý kiến của người dân về tình hình ñời sống sau khi bị
thu hồi ñất
3.14
75
Tổng hợp ñánh giá ảnh hưởng của thu hồi ñất ñến các vấn ñề xã
hội, môi trường
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
78
vi
DANH MỤC HÌNH
STT
Tên hình
Trang
3.1
Cơ Cấu diện tích ñất ñai thành phố Quảng Ngãi năm 2012
51
3.2
Khu ñô thị mới Phú Mỹ
55
3.3
ðánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi ñất ñến
tình trạng an ninh trật tự xã hội
3.4
ðánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi ñất ñến sự
tiếp cận cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội
3.5
76
77
ðánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi ñất ñến
tình trạng môi trường
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
78
vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu
Chú giải
BðS
Bất ñộng sản
HSðC
Hồ sơ ñịa chính
CNH-HðH
Công nghiệp hoá - Hiện ñại hoá
CP
Chính phủ
ñ
ðồng
GCNQSDð
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
GPMB
Giải phóng mặt bằng
GTSX
Giá trị sản xuất
HðND
Hội ñồng nhân dân
Nð
Nghị ñịnh
Qð-UBND
Quyết ñịnh của Uỷ ban Nhân dân
QSDð
Quyền sử dụng ñất
TðC
Tái ñịnh cư
TN&MT
Tài nguyên và Môi trường
UBND
Uỷ ban nhân dân
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
viii
MỞ ðẦU
1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất ñặc
biệt. Hiến pháp Nước Công hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Chương II ðiều 18
ñã xác ñịnh: “Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp
luật, ñảm bảo sử dụng ñất ñúng mục ñích và có hiệu quả. Nhà nước giao ñất
cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài”. (Hiến pháp, 1992).
Trong thời gian gần ñây, vấn ñề thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi ñất
của người ñang sử dụng ñất ñể giao ñất cho các nhà ñầu tư vẫn ñang gây
nhiều bức xúc trong thực tế triển khai, nhất là những bức xúc của người bị thu
hồi ñất về phương thức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư.
Luật ðất ñai năm 1988, Luật ðất ñai 1993 ñều quy ñịnh chỉ có một
hình thức thu hồi ñất ñể giao ñất, cho thuê ñất ñối với các dự án ñầu tư và nhà
ñầu tư phải thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư cho người có ñất bị thu
hồi. Luật ðất ñai năm 2003 ñã quy ñịnh lại một số trường hợp ñược thực hiện
cơ chế Nhà nước thu hồi ñất ñể giao ñất, cho thuê ñất ñối với các dự án ñầu tư
và việc bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư do Nhà nước thực hiện (biện pháp hành
chính ñể có ñất thực hiện dự án). Các trường hợp khác, ñể tiếp cận quỹ ñất,
nhà ñầu tư phải thương thảo trực tiếp với người sử dụng ñất thông qua hình
thức nhận chuyển nhượng, thuê hoặc nhận góp vốn (biện pháp dân sự ñể có
ñất thực hiện dự án) (Luật ñất ñai 1993, 1998, 2003).
Trong thực tế triển khai, cả hai biện pháp nêu trên, ñều có những bất
cập gây khó khăn cho cả cơ quan Nhà nước, nhà ñầu từ và người ñang sử
dụng ñất. Trong biện pháp hành chính, cơ quan nhà nước phải chi phí lớn về
kinh phí, nhân lực ñể tham gia, nhà ñầu tư chịu áp lực của bộ máy hành chính
và cũng chịu áp lực ñể tham gia, nhà ñầu tư chịu áp lực của bộ máy hành
chính và cũng chịu áp lực của người bị thu hồi ñất, người ñang sử dụng ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
1
luôn không thoả mãn với mức bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư do Nhà nước
giải quyết. Trong biện pháp dân sự, nhà ñầu tư khó tìm ñược sự ñồng thuận
của tất cả mọi người ñang sử dụng ñất trong thương thảo, một số người ñang
sử dụng ñất không muốn hợp tác với nhà ñầu tư, nâng giá ñất lên quá cao.
Trong quá trình công nghiệp hoá, ñô thị hoá và hiện ñại hoá ñất nước,
việc chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất ñáp ứng cho phát triển kinh tế - xã hội
là tất yếu. Thu hồi ñất, bồi thường thiệt hại ñể giải phóng mặt bằng là khâu
then chốt, quan trọng là ñiều kiện ban ñầu và tiên quyết ñể triển khai các dự
án (ðặng Hùng Võ, 2010).
Bồi thường giải phóng mặt bằng là vấn ñề hết sức nhạy cảm, phức tạp,
tác ñộng trực tiếp ñến ñời sống kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng
của cộng ñồng dân cư. Ảnh hưởng trực tiếp ñến nhà nước, chủ ñầu tư, ñặc
biệt là ñối với người dân có ñất bị thu hồi. Vì vậy ñiều tra, khảo sát thực tế,
phân tích, ñánh giá trên cơ sở khoa học ñể từ ñó ñề xuất giải pháp bổ sung,
hoàn thiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất, nhằm ñảm bảo
quyền lợi hợp pháp các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi ñồng
thời góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về ñất ñai là rất
cần thiết.
Xuất phát từ tình hình thực tế trên, tôi lựa chọn ñề tài nghiên cứu
“ðánh giá tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
khi nước thu hồi ñất dự án khu ñô thị mới Phú Mỹ, thành phố Quảng Ngãi,
tỉnh Quảng Ngãi”.
2. Mục ñích
- ðánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà
nước thu hồi ñất ñể xây dựng dự án khu ñô thị mới Phú Mỹ.
- ðề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện cơ chế bồi
thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và nâng cao hiệu quả quản lý ñất ñai và môi
trường, ñáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội bền vững.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
2
3. Yêu cầu
- Nắm vững chính sách, pháp luật ñất ñai, chính sách bồi thường, hỗ
trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và các văn bản có liên quan.
- Làm rõ những ảnh hưởng, thiệt hại của người có ñất khi Nhà nước thu
hồi ñất trên cơ ñó ñể kiến nghị, ñề xuất có tính khả thi phù hợp với thực tiễn.
1.4. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.4.1. ðối tượng nghiên cứu
- Chính sách, pháp luật ñất ñai về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi
Nhà nước thu hồi ñất.
- Các ñối tượng (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) có ñất bị thu hồi ñể xây
dựng khu ñô thị mới Phú Mỹ, thành phố Quảng Ngãi.
1.4.2. Phạm vi nghiên cứu
Không gian nghiên cứu ñề tài tiến hành trong khu vực dự án thuộc ñịa
giới hành chính của phường Nghĩa Chánh và xã Nghĩa Dõng, thành phố
Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
3
Chương 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, ñể giải phóng mặt
bằng khi Nhà nước thu hồi ñất
1.1.1. Khái niệm về bồi thường và chính sách bồi thường
- Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao
cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác (Từ ñiển
tiếng Việt, 1998).
Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất thực chất là việc giải quyết
mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người ñược giao ñất, thuê ñất và người bị
thu hồi ñất. Bồi thường thiệt hại về ñất phải ñược thực hiện theo quy ñịnh của
Nhà nước. Việc bồi thường thiệt hại về ñất không giống với việc trao ñổi,
mua bán tài sản, hàng hoá trên thị trường mà phải ñảm bảo quyền và lợi ích
hợp pháp của Nhà nước, người bị thu hồi ñất và người nhận quyền sử dụng
ñất thu hồi, có nghĩa là phải giải quyết một cách hài hoà giữa các ñối tượng
tham gia; Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại
giá trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất
(Luật ñất ñai, 2003).
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu
hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di
dời ñến ñịa ñiểm mới (Luật ñất ñai, 2003)..
- Quyết ñịnh thu hồi ñất là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể thu
lại quyền sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng (Luật
ñất ñai, 2003)..
- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc
liên quan ñến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần
ñất nhất ñịnh ñược quy ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một
công trình mới trên ñó (Luật ñất ñai, 2003)..
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
4
- Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là công việc ñược thực hiện
từ khi thành lập Hội ñồng giải phóng mặt bằng hoặc giao công việc bồi thường,
hỗ trợ, tái ñịnh cư cho Tổ chức phát triển quỹ ñất thực hiện cho tới khi bàn giao
mặt bằng cho chủ ñầu tư (Luật ñất ñai, 2003).
1.1.2. ðặc ñiểm của quá trình bồi thường
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñể xây dựng các công trình mang
tính ña dạng và phức tạp, thể hiện khác nhau ñối với mỗi một dự án, liên quan
trực tiếp ñến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
Tính ña dạng thể hiện: Mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác
nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực ñô thị,
mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên ñất lớn; khu
vực ven ñô, mức ñộ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp,
hoạt ñộng sản xuất ña dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại,
buôn bán nhỏ; khu vực nông thôn, hoạt ñộng sản xuất chủ yếu của dân cư là
sản xuất nông nghiệp. Do ñó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những ñặc
trưng riêng và ñược tiến hành với những giải pháp phù hợp với những khu
vực và từng dự án cụ thể.
Tính phức tạp: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng
trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân. ðối với khu vực nông
thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp, ñất ñai
lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân
chưa cao, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp còn hạn chế, do ñó tâm lý dân cư
vùng này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi
nhuận cao hơn là sản xuất, nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây
trồng, vật nuôi trên vùng ñó cũng ña dạng dẫn ñến công tác tuyên truyền, vận
ñộng dân cư tham gia di chuyển, xác ñịnh giá bồi thường rất khó khăn và việc
hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là ñiều cần thiết, ñảm bảo ñời sống người dân sau
này (Nguyễn Thanh Trà và cs, 2012).
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
5
1.1.3. Phân tích một số yếu tố tác ñộng ñến công tác bồi thường, hỗ trợ khi
Nhà nước thu hồi ñất
1.1.3.1. Việc xây dựng, ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm
pháp luật
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế xã hội của ñất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nên các chính sách về ñất ñai, theo
ñó không ngừng ñược sửa ñổi, bổ sung. Từ năm 1993 ñến năm 2003, Nhà
nước ñã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng
ñất. Sau khi Quốc hội thông qua Luật ñất ñai 2003 cùng với các văn bản
hướng dẫn thi hành ñã nhanh chóng ñi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy
phạm pháp luật khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, ñề cập mọi quan hệ
ñất ñai phù hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai của
Nhà nước ñã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội
dung quản lý Nhà nước về ñất ñai, giải quyết tốt mối quan hệ ñất ñai ở khu
vực nông thôn, bước ñầu ñã ñáp ứng ñược quan hệ ñất ñai mới hình thành
trong quá trình công nghiệp hóa, ñô thị hóa; hệ thống pháp luật ñất ñai luôn
ñổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo ñảm quốc
phòng, an ninh và ổn ñịnh xã hội.
Theo ñó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn ñược
Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi nhằm giải quyết các vướng mắc
trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với
những ñổi mới về pháp luật ñất ñai, thời gian qua công tác GPMB ñã ñạt
những kết quả ñáng khích lệ, cơ bản ñáp ứng ñược nhu cầu về mặt bằng cho
việc phát triển các dự án ñầu tư. Tuy nhiên, do tính chưa ổn ñịnh, chưa thống
nhất của pháp luật ñất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB ñã
gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban
hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai có ảnh
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
6
hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật
ñất ñai còn có những nhược ñiểm như là số lượng nhiều, mức ñộ phức tạp
cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa ñồng bộ, chặt chẽ
gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất
ñai, việc tổ chức thực hiện các văn bản có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm
tra thi hành Luật ðất ñai năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho
thấy UBND các cấp ñều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về ñất ñai,
nhưng nhận thức về các quy ñịnh của pháp luật nói chung chưa cao, ở cấp cơ
sở còn yếu. Từ ñó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn trong việc áp dụng pháp luật
trong giải quyết giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất,
GCNQSDð, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư, giải quyết tranh chấp,
khiếu nại, tố cáo. Trong khi ñó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có
trách nhiệm chưa thật sự sát sao, nhiều ñịa phương, ñang tồn tại tình trạng nể
nang, trọng tình hơn chấp hành quy ñịnh pháp luật, trong giải quyết các mối
quan hệ về ñất ñai. Cán bộ ñịa chính, Chủ tịch UBND cấp xã nói chung chưa
làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi, vi phạm
pháp luật về ñất ñai trên ñịa bàn. ðây cũng là nguyên nhân làm giảm hiệu lực
thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà ñầu tư,
ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ GPMB (Bộ TN&MT, 2009).
1.1.3.2. Thực hiện ñăng ký quyền sử dụng ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất
Các nước trên thế giới ñều coi ñất là một loại tài sản phải ñăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng
ký quyền sử dụng ñất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ñể ñược xét duyệt.
Hệ thống hồ sơ ñịa chính, GCNQSDð có liên quan mật thiết với công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và là một trong những cơ sở xác ñịnh nguồn gốc sử
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
7
dụng ñất, ñối tượng và mức bồi thường hỗ trợ.
Lập và quản lý hệ thống hồ sơ ñịa chính (HSðC) có vai trò quan trọng
hàng ñầu ñể “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản”, là cơ sở
xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai. Năm 2004 về trước, nhiều ñịa phương chưa lập
ñầy ñủ HSðC theo quy ñịnh; ñặc biệt có nhiều xã, thị trấn chưa lập sổ ñịa chính
(khoảng trên 20% số GCN ñã cấp) ñể phục vụ yêu cầu quản lý, sử dụng ñất ñai
ñược ñảm bảo, một số ñịa phương cần lập bổ sung như sổ mục kê ñất ñai, sổ
ñăng ký biến ñộng tại tỉnh Lào cai, Quảng Ngãi, Hoà Bình, Vĩnh Phúc,...
Từ năm 2004 ñến nay, việc lập HSðC ñược thực hiện theo hướng dẫn của
Bộ Tài nguyên và Môi trường tại các Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01
tháng 11 năm 2004; Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm
2007 và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 nhưng
còn nhiều ñịa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng chưa ñầy
ñủ, chưa ñồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu ño ñạc bản ñồ ñộ chính xác thấp nên
ñang làm nảy sinh nhiều vấn ñề phức tạp trong quản lý ñất ñai, chưa ñủ cơ sở
giải quyết tranh chấp ñất ñai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước
thu hồi ñất. Vì vậy, việc ño vẽ lại bản ñồ ñịa chính chính quy ñể thay thế cho các
loại bản ñồ cũ và lập lại HSðC là rất cần thiết.
Trong công tác bồi thường, GPMB, GCNQSDð là căn cứ ñể xác ñịnh ñối
tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường. Hiện nay, công
tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn yếu kém, ñặc biệt công tác ñăng ký biến
ñộng về sử dụng ñất; việc GCNQSDð vẫn chưa hoàn tất. Do ñó, công tác bồi
thường GPMB gặp rất nhiều khó khăn.
1.1.3.3. Xây dựng và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
- Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể
tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng mà
Nhà nước ñóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường
GPMB nào ñều dựa trên một quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, nhằm ñạt
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
8
ñược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất ñai
trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng
ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược
thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng
tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi
thường.
- Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan mật thiết với công
tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất thông qua Quyết ñịnh thu hồi ñất vì:
Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñể thực hiện việc thu hồi ñất, giao
ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất; căn cứ Quyết ñịnh thu hồi ñất
ñể lập, trình duyệt và thực hiện phương án bồi thường giải phóng mặt bằng.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và kế hoạch nói riêng còn
thấp, thiếu ñồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, ñặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch “theo
phong trào”. ðây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến tình trạng quy hoạch
dự án “treo".
1.1.3.4. Yếu tố giá ñất
Hiện nay ở nước ta giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị
trường, là tổng hòa giá trị hiện hành ñịa tô nhiều năm. Một trong những ñiểm
mới của Luật ñất ñai 2003 là các quy ñịnh về giá ñất. Nếu như trước ñây Nhà
nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho mọi quan hệ ñất ñai khác nhau
thì Luật ñất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất ñể xử lý từng nhóm quan hệ ñất
ñai khác nhau.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
9
- Trước khi có Luật ñất ñai năm 2003
Những vấn ñề liên quan ñến việc xác ñịnh giá ñất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñều ñược quy ñịnh tại các văn bản thi hành luật
như Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh
khung giá các loại ñất; Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của
Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể
sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng và Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính
phủ ban hành quy ñịnh về ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử
dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng...
Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất do UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh trên cơ sở khung giá ñất do Chính
phủ ban hành kèm. Khung giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 87/CP ñã ñược áp dụng trong một thời gian
khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy ñịnh việc ñiều
chỉnh khung giá ñất ñể tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất
cũng chỉ là 1,2 lần ñối với ñất nông nghiệp. Do vậy giá ñất ñể tính bồi thường
vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn ñến phát sinh hàng loạt các khiếu
kiện về bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các ñịa phương.
- Quy ñịnh giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp: Do UBND
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh giá theo quy ñịnh tại khoản 3
và khoản 4 ðiều 56 của Luật ñất ñai; do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu
thầu dự án có sử dụng ñất; do người sử dụng ñất thoả thuận về giá ñất với
những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất.
Những vấn ñề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan ñến xác ñịnh giá
ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñã ñược quy ñịnh khá cụ thể
tại Luật ñất ñai năm 2003. ðặc biệt, việc xác ñịnh giá ñất ñược thực hiện theo
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
10
nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường trong
ñiều kiện bình thường”. Thực hiện các quy ñịnh về giá ñất tại Luật ñất ñai năm
2003, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11
năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất và Nghị
ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa ñổi, bổ sung một số
ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP.
Theo nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải sát với giá thị trường trong ñiều
kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá ñất do các ñịa
phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới
nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện. Thực
tế trong nhiều năm qua cho thấy các tranh chấp, khiếu nại hành chính và tố
cáo về ñất ñai chiếm khoảng 70% tổng lượng khiếu kiện của dân, trong ñó
khiếu nại hành chính về giá ñất lại chiếm khoảng 70% tranh chấp, khiếu nại
hành chính và tố cáo về ñất ñai. Tổng lượng khiếu nại có xu hướng tăng lên
mà chưa có biểu hiện giảm ñi. Cho ñến ñầu năm 2010, hầu hết các ñịa phương
ñều cho rằng lượng khiếu nại hành chính về giá ñất ñể tính bồi thường, hỗ trợ,
tái ñịnh cư ñang chiếm khoảng 90% tổng lượng khiếu kiện của dân. ( ðặng
Hùng Võ, 2010).
1.1.3.5. Thị trường Bất ñộng sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất ñộng sản
ñã ñược hình thành và ngày càng phát triển. Ngày nay thị trường bất ñộng sản
ñã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường
của nền kinh tế quốc dân, có những ñóng góp tích cực vào ổn ñịnh xã hội và
thúc ñẩy nền kinh tế ñất nước trong thời gian qua và trong tương lai; việc hình
thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi
ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể ñáp ứng nhu cầu về
ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời người bị thu hồi ñất
có thể tự nhận chuyển nhượng hoặc cho thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
11
thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường, làm
ảnh hưởng ñến tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường. (ðặng Hùng Võ, 2010;
Nguyễn ðình Bồng, 2005; Phạm ðức Phương 2002).
1.1.4. Nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư của một số
nước trong khu vực và trên thế giới
1.1.4.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ở
Trung Quốc.
Vấn ñề bồi thường cho người có ñất bị thu hồi ñược pháp luật ñất ñai
Trung Quốc quy ñịnh như sau (Tổng cục QLðð, 2011):
Thẩm quyền thu hồi ñất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính
quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi ñất. Quốc
vụ viện có thẩm quyền thu hồi ñất sản xuất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70
ha trở lên ñối với các loại ñất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết ñịnh thu hồi ñất. ðất nông
nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ ñất thuộc sở hữu tập thể thành ñất thuộc
sở hữu nhà nước.
Trách nhiệm bồi thường: Người nào sử dụng ñất thì người ñó có trách
nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng ñất trả. Tiền
bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng ñất phải nộp cho Nhà nước
và các khoản tiền trả cho người có ñất bị thu hồi. Ngoài ra, pháp Luật ñất ñai
Trung Quốc còn quy ñịnh mức nộp lệ phí trợ cấp ñời sống cho người bị thu
hồi ñất là nông dân cao tuổi không thể chuyển ñổi sang ngành nghề mới khi bị
mất ñất nông nghiệp;
Các khoản phải trả cho người bị thu hồi ñất gồm tiền bồi thường ñất
ñai, tiền trợ cấp TðC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất. Cách tính
tiền bồi thường ñất ñai và tiền trợ cấp TðC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng
của ñất ñai những năm trước ñây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy
ñịnh. Còn ñối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất thì xác ñịnh theo
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
12
giá thị trường tại thời ñiểm thu hồi ñất.
Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải ñảm bảo cho
người dân bị thu hồi ñất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ, như ở Bắc
Kinh, phần lớn các gia ñình dùng số tiền bồi thường ñó cộng với khoản tiền tiết
kiệm của họ có thể mua ñược căn hộ mới, ñối với người dân ở khu vực nông thôn
có thể dùng khoản tiền bồi thường mua ñược hai căn hộ ở cùng một nơi.
Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia ñình sau khi ñược
bồi thường cũng không mua nổi một căn hộ ñể ở. Những ñối tượng trong diện
giải toả mặt bằng thường ñược hưởng chính sách mua nhà ưu ñãi của Nhà
nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường.
Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài
nguyên ñất ñai ở các ñịa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng.
Người nhận khu ñất thu hồi sẽ thuê một ñơn vị xây dựng giải toả mặt bằng
khu ñất ñó, thường là các ñơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu
ñất giải toả.
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và GPMB của Trung
Quốc ñều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu
hồi ñất ñể thực hiện các dự án. (Tạp chí Cộng sản, 2007, 2008).
1.1.4.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ở
Hàn Quốc.
Luật về Bồi thường GPMB của Hàn Quốc ñược chia ra thành hai thể
chế. Một là “ñặc lệ” liên quan ñến bồi thường GPMB cho ñất công cộng ñã
ñạt ñược theo thủ tục thương lượng của pháp luật. Hai là luật “sung công ñất”
theo thủ tục quy ñịnh cưỡng chế của công pháp.
ðể thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều ñất công cộng
trong một khoảng thời gian ngắn với mục ñích cưỡng chế ñất cho nên luật
“sung công ñất” ñã ñược thiết lập trước vào năm 1962. Sau ñó theo pháp luật
ngoài mục ñích thương lượng thu hồi ñất công cộng thì còn muốn thống nhất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
13
việc này trên phạm vi toàn quốc và ñảm bảo quyền tài sản của công nên luật
này ñã ñược lập vào năm 1975, dựa vào luật Bồi thường GPMB trên Hàn
Quốc ñã triển khai bồi thường, GPMB cho ñến nay. Tuy nhiên dưới hai thể chế
luật và trong quá trình thực hiện luật “ñặc lệ” thương lượng không ñạt ñược
thoả thuận thì luật “sung công ñất” ñược thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng
nếu cứ như vậy thì phải lặp ñi lặp lại quá trình này và ñôi khi trùng lặp cho nên
thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên. Do ñó, cho
ñến nay ñã có nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này thành một.
Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo
ba giai ñoạn (Tổng cục QLðð, 2010):
Thứ nhất: Tiền bồi thường ñất ñai ñược giám ñịnh viên công cộng ñánh
giá trên tiêu chuẩn giá quy ñịnh ñể thu hồi ñất phục vụ cho công trình công
cộng. Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành ñánh giá ñất trên 27 triệu ñịa ñiểm
trên toàn quốc và chỉ ñịnh 470.000 ñịa ñiểm làm tiêu chuẩn và thông qua ñánh
giá của giám ñịnh ñể dựa theo ñó hình thành giá quy ñịnh cho việc bồi
thường. Giá quy ñịnh không dựa vào lợi nhuận khai thác do ñó có thể ñảm
bảo sự khách quan trong việc bồi thường.
Thứ hai: Pháp luật có quy ñịnh không gây thiệt hại nhiều cho người có
quyền sở hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi ñất. Quy
trình chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục ñích, lập biên bản tài sản và ñất
ñai, thương lượng, chấp nhận thu hồi.
Thứ ba: Biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng. Nhà nước hỗ trợ
tích cực về mặt chính sách ñảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp ñất
ñai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần
thiết của Nhà nước. ðây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự
nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc GPMB. Theo luật bồi thường,
nếu như toà nhà nơi dự án sẽ ñược thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải
xây dựng cho các ñối tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của toà nhà
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
14
ñó. Còn nếu như các dự án xây dựng chung cư nhà ở thì cung cấp cho các ñối
tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành.
ðối với các ñối tác kinh doanh ñể kiếm sống nhưng không có pháp nhân,
các ñối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất
ân huệ ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc
khu kinh doanh.
Luật bồi thường Hàn Quốc ñược thực hiện theo ba giai ñoạn trên ñối với
ñất ñai, bất ñộng sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngư nghiệp,
khoáng sản,... ñể cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời.
Chế ñộ và luật GPMB: Theo luật sung công ñất ñai thì nếu như ñã trả hoặc
ñặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì ñược xem như gây
hại cho lợi ích công cộng do ñó phải thi hành cưỡng chế giải toả ñược thực
hiện quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành
ngày phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy ñịnh. Thực chất biện pháp
GPMB thường bị người dân hoặc các người ở thuê phản ñối và chống trả
quyết liệt gây ảnh hưởng xấu ñến xã hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên
cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di dời là hay hơn cả. (Tạp chí Cộng
sản, 2007, 2008).
1.1.4.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất
Thái Lan.
Không có chính có chính sách bồi thường, tái ñịnh cư ở cấp quốc gia.
Do công nhận hình thức ña sở hữu ñất ñai, nên Hiến Pháp năm 1982 có quy
ñịnh: (a) việc trưng dụng ñất cho các mục ñích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc
phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho ñất nước, phát triển ñô thị, cải tạo ñất
ñai và các mục ñích công cộng khác phải thực hiện bồi thường theo thời giá
thị trường cho những người có ñất hợp pháp về tất cả các thiệt hại do việc
trưng dụng gây ra; (b) việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
15
ñất và người có quyền thừa kế tài sản ñó. Dựa trên các quy ñịnh chung này,
các ngành có quy ñịnh chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng ñất của các
ngành mình.
Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng bất ñộng sản áp
dung cho việc trưng dụng ñất sử dụng vào các mục ñích xây dựng diện tích
công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho
ñất nước, phát triển ñô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo ñất ñai vào các
mục ñích công cộng. Luật quy ñịnh những nguyên tắc về trưng dụng ñất,
nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào ñó,
từng ngành ñưa ra các quy ñịnh cụ thể, về trình tự tiến hành bồi thường và
TðC, nguyên tắc cụ thể xác ñịnh giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt
dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán bồi thường
và TðC, trình tự ñàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền
khởi kiện ra toà.
Ví dụ: Trong ngành ñiện năng thì cơ quan ñiện lực Thái Lan là nơi có
nhiều dự án bồi thường và TðC lớn nhất trong nước. Họ ñã xây dựng chính
sách với mục tiêu: “ðảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống
tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lương và ñạt mức tối
ña nhu cầu, ñảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và
ñược tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội. Trên thực tế, chính
sách này ñã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi ñất cho các dự án ñầu tư. (Tạp chí
Cộng sản, 2007, 2008)
1.1.4.4. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất
Inñônêxia.
ðối với Inñônêxia di dân TðC, bồi thường thiệt hai khi Nhà nước thu
hồi ñất vì mục ñích phát triển của xã hội từ trước ñến nay vẫn bị coi là sự "hi
sinh" mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích của cộng ñồng. Các chương
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
16
