đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng dự án xây dựng cơ sở hạ tầng khu dân cư tân an và dự án đường vành đai phía tây thành phố buôn ma thuột, đắk lắk

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
-----------------***-----------------

NGUYỄN DOÃN TRƯỜNG GIANG

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG
KHU DÂN CƯ TÂN AN VÀ DỰ ÁN ðƯỜNG VÀNH ðAI PHÍA
TÂY THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT, ðẮK LẮK

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Hà Nội , năm 2013


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
-----------------***-----------------

NGUYỄN DOÃN TRƯỜNG GIANG

“ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG
KHU DÂN CƯ TÂN AN VÀ DỰ ÁN ðƯỜNG VÀNH ðAI PHÍA
TÂY THÀNH PHỐ BUÔN MA THUỘT, ðẮK LẮK”

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Chuyên ngành:
Mã sô:

Quản lý ðất ñai

60.85.01.03

Hướng dẫn khoa học: PGS.TS. ðOÀN VĂN ðIẾM

Hà Nội, năm 2013


LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan ñây là kết quả nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn này là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong
bất kỳ công trình nào.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ trong quá trình thực hiện luận
văn ñã ñược cám ơn, các thông tin trích dẫn ñã chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 27 tháng 09 năm 2013
Tác giả luận văn

Nguyễn Doãn Trường Giang

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

i


LỜI CÁM ƠN
ðể hoàn thành luận văn này, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ tận tình, sự
ñóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể.
Trước hết, tôi xin trân trọng cám ơn thầy giáo PGS.TS. ðoàn Văn

ðiếm - Giảng viên Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường ðại học Nông
nghiệp Hà Nội ñã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực
hiện luận văn.
Tôi xin trân trọng cám ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo
Khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo Sau ðại học - Trường ðại học
Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện và hoàn
thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cám ơn tập thể Phòng Tài nguyên và Môi trường, Uỷ
ban nhân dân phường Tân Lợi, UBND phương Tân An, Trung tâm Phát triển
Quỹ ñất thành phố Buôn Ma Thuột, cấp uỷ, chính quyền và bà con nhân dân
các xã, thị trấn trong huyện ñã giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn
trên ñịa bàn.
Tôi xin cám ơn ñến gia ñình, người thân và bạn bè ñã ñộng viên, giúp
ñỡ, tạo ñiều kiện thuận lợi trong quá trình thực hiện luận văn này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cám ơn!
Hà Nội, ngày 27 tháng 09 năm 2013
Tác giả luận văn

Nguyễn Doãn Trường Giang

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN .......................................................................................... i
LỜI CÁM ƠN...............................................................................................ii
MỤC LỤC ...................................................................................................iii
DANH MỤC BẢNG ...................................................................................vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT........................................................viii
MỞ ðẦU....................................................................................................... 1
Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU ......................... 3
1.1 Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thường giải phóng mặt bằng........... 3
1.1.1 Bồi thường thiệt hại ñể giải phóng mặt bằng ......................................... 3
1.1.2 Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi ñất ............................................................. 3
1.1.3 ðặc ñiểm của quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng ...................... 3
1.1.4 Các văn bản pháp lý liên quan ñến 2 dự án ............................................ 4
1.1.5 Quy trình thực hiện công tác GPMB của 2 dự án................................... 6
1.2 Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.... 7
1.2.1 Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai ................................... 7
1.2.2 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất .............................................................. 10
1.2.3 Thị trường Bất ñộng sản ...................................................................... 12
1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và TðC của các tổ chức tài trợ và ở
một số nước trên thế giới ................................................................. 13
1.3.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và GPMB của một số nước trên thế giới
........................................................................................................... 13
1.3.2 Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)...... 16
1.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB ở Việt Nam: ........................... 18
1.4.1 Thời kỳ trước khi có Luật ðất ñai 1988............................................... 18
1.4.2 Thời kỳ từ năm 1988 ñến năm 1993 .................................................... 20
1.4.3 Thời kỳ từ năm 1993 ñến năm 2003 .................................................... 21
1.4.4 Thời kỳ từ khi có Luật ðất ñai 2003 ñến nay....................................... 23

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

iii


1.4.5 Những nội dung chủ yếu của Nghị ñịnh số 69/Nð-CP......................... 24

1.5 Tình hình chung về công tác bồi thường, hỗ trợ - GPMB trên ñịa bàn
thành phố Buôn Ma Thuột .............................................................. 36
Chương 2 ðỐI TƯƠNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
........................................................................................................... 38
2.1 ðối tượng nghiên cứu ........................................................................... 38
2.2 Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 38
2.2.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh ðắk
Lắk ..................................................................................................... 38
2.2.2 Tình hình quản lý sử dụng ñất của thành phố Buôn Ma Thuột............. 38
2.2.3 ðánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở 2
dự án nghiên cứu ................................................................................ 38
2.2.4 ðề xuất một số giải pháp cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
trong thời gian tới............................................................................... 39
2.3 Phương pháp nghiên cứu ..................................................................... 39
2.3.1 Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp................................................. 39
2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp.................................................... 39
2.3.3 Phương pháp lựa chọn dự án nghiên cứu ............................................. 40
2.3.4 Phương pháp chọn hộ nghiên cứu........................................................ 40
2.3.5 Phương pháp chuyên gia..................................................................... 40
2.3.6 Phương pháp phân tích tổng hợp ........................................................ 40
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................................... 41
3.1 ðiều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của thành phố Buôn Ma Thuột .. 41
3.1.1 ðiều kiện tự nhiên ............................................................................... 41
3.1.2 ðiều kiện kinh tế xã hội....................................................................... 45
3.2 Khái quát chung về tình hình quản lý ñất ñai trên ñịa bàn thành phố
Buôn Ma Thuột ................................................................................ 49

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

iv

3.2.1 Các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai và tổ chức
thực hiện các văn bản ñó. ................................................................... 49
3.2.2 Xác ñịnh ñịa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ ñịa giới hành chính,
lập bản ñồ hành chính......................................................................... 49
3.2.3 Khảo sát, ño ñạc, ñánh giá phân hạng ñất, lập bản ñồ ñịa chính, bản ñồ
hiện trạng sử dụng ñất và bản ñồ quy hoạch sử dụng ñất .................... 50
3.2.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất............................................ 50
3.2.5 Quản lý việc giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, chuyển mục ñích sử
dụng ñất ............................................................................................. 50
3.2.6 ðăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất ........................................................... 51
3.2.7 Thống kê, kiểm kê ñất ñai.................................................................... 51
3.2.8 Quản lý tài chính về ñất ñai ................................................................. 51
3.2.9 Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng ñất trong thị trường
chuyển nhượng................................................................................... 51
3.2.10 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của người sử dụng ñất
........................................................................................................... 52
3.2.11 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy ñịnh của pháp luật về ñất
ñai và xử lý vi phạm luật về ñất ñai .................................................... 52
3.2.12 Giải quyết tranh chấp về ñất ñai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý sử dụng ñất ñai ............................................ 52
3.2.13 Quản lý các hoạt ñộng dịch vụ công về ñất ñai .................................. 53
3.3 Tình hình sử dụng ñất tại Thành Phố Buôn Ma Thuột..................... 53
3.4 Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi ñất
tại thành phố Buôn Ma Thuột ......................................................... 56
3.4.1 Việc thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước
thu hồi ñất tại thành phố Buôn Ma Thuột ........................................... 56
3.4.2 Công tác giải quyết ñơn thư khiếu nại.................................................. 58

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

v


3.5 Giới thiệu khái quát 2 dự án nghiên cứu và văn bản pháp lý liên quan
ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 2 dự án: ................. 61
3.5.1 Dự án ñầu tư xây dựng công trình ñường vành ñai phía Tây thành phố
Buôn Ma Thuột .................................................................................. 61
3.5.2 Dự án ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu dân cư tổ dân phố 6 Tân An...... 62
3.6 ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng
của 2 dự án nghiên cứu tại thành phố Buôn Ma Thuột ................. 62
3.6.1 ðánh giá việc xác ñịnh ñối tượng và ñiều kiện bồi thường ở 2 dự án:.. 62
3.7 Việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi
ñất 2 dự án nghiên cứu tại thành phố Buôn Ma Thuột.................. 69
3.7.1 ðối tượng, ñiều kiện bồi thường, hỗ trợ về ñất ................................... 69
3.7.2 Bồi thường về cây cối hoa màu, tài sản vật kiến trúc trên ñất .............. 74
3.7.3 Chính sách hỗ trợ................................................................................. 78
3.7.4 Thực hiện chính sách tái ñịnh cư ......................................................... 82
3.7.5 Ý kiến của người dân về giá bồi thường về ñất và tài sản trên ñất và các
chế ñộ chính sách của 02 dự án .......................................................... 84
3.7.6 Tác ñộng của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng
ñến ñời sống, việc làm của người bị thu hồi ñất.................................. 88
3.7.7 ðề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường,
GPMB trong thời gian tới................................................................... 96
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................. 101
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................ 104
PHỤ LỤC.................................................................................................. 106

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng ñất nông nghiệp TP Buôn Ma Thuột............... 54
Bảng 3.2 Hiện trạng ñất phi nông nghiệp TP Buôn Ma Thuột ...................... 55
Bảng 3.3 Kết quả bồi thường GPMB các dự án trên ñịa bàn thành phố Buôn
Ma Thuột từ năm 2010 ñến nay.......................................................... 60
Bảng 3.4 Bảng ñơn giá hỗ trợ ñất nông nghiệp tại 02 dự án nghiên cứu ....... 73
Bảng 3.5 Bảng giá bồi thường ñối với ñất ở tại 02 dự án nghiên cứu............ 74
Bảng 3.6 Kết quả bồi thường thiệt hại cây cối hoa màu, tài sản là nhà, ........ 76
vật kiến trúc.................................................................................................. 76
Bảng 3.7 Kết quả bồi thường, hỗ trợ thiệt hại cây cối hoa màu, tài sản là Nhà,
vật kiến trúc của dự án ....................................................................... 78
Bảng 3.8 Kết quả thực hiện chính sách hỗ trợ trong bồi thường, GPMB của dự
án 1 .................................................................................................... 80
Bảng 3.9 Kết quả thực hiện chính sách hỗ trợ trong bồi thường, GPMB của dự
án 2 .................................................................................................... 81
Bảng 3.10 Kết quả thực hiện giao ñất TðC và số tiền phải nộp của dự án 1..... 82
Bảng 3.11 Kết quả thực hiện giao ñất tái ñịnh cư và số tiền phải nộp của dự án
........................................................................................................... 83
Bảng 3.12 Ý kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc xác ñịnh ñối tượng và
ñiều kiện ñược bồi thường.................................................................. 84
Bảng 3.13 Bảng tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ của 02 dự án nghiên
cứu ..................................................................................................... 87
Bảng 3.14 Kết quả ñiều tra, phỏng vấn hộ dân về thu hồi ñất và bồi thường,
hỗ trợ.................................................................................................. 88
Bảng 3.15 Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân ở 02

dự án .................................................................................................. 89
Bảng 3.16 Tình hình lao ñộng việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất tại 02 dự
án ....................................................................................................... 90
Bảng 3.17 Tình hình việc làm của người trong ñộ tuổi lao ñộng trước và sau
khi thu hồi ñất tại 02 dự án ................................................................. 91
Bảng 3.18 Thu nhập bình quân của hộ dân trước và sau khi thu hồi ñất tại 02
dự án .................................................................................................. 91
Bảng 3.19 Tình hình thu nhập của các hộ sau khi thu hồi ñất tại 02 dự án.... 92

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

vii


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Các chữ viết tắt

ADB

Ngân hàng phát triển Châu Á

CNH-HðH

Công nghiệp hoá- Hiện ñại hoá

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDð

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HSðC

Hồ sơ ñịa chính

TðC

Tái ñịnh cư

UBND

Uỷ ban nhân dân

WB

Ngân hàng thế giới

Dự án 1

Dự án ðường vành ñai phía Tây thành phố
Buôn Ma Thuột

Dự án 2

Xây dựng cơ sở hạ tầng Khu dân cư Tổ dân
phố 6 phường Tân An

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

viii


MỞ ðẦU
1. Tính cấp thiết của ñề tài
Công tác GPMB vốn là vấn ñề phức tạp, nhạy cảm. Với một thành phố thì
càng khó khăn, có nhiều "ñụng chạm". Có nhiều nguyên nhân khiến việc GPMB
còn nhiều vướng mắc. Cơ chế chính sách chưa ban hành ñồng bộ và thường xuyên
thay ñổi. ðiều này tạo ra sự không nhất quán, ñồng bộ, thậm chí nảy sinh mâu
thuẫn, người ñã di chuyển thì thiệt thòi và người chây ỳ lại ñược hưởng lợi hơn.
Trong quá trình chỉ ñạo phải có sự quan tâm của cả hệ thống chính trị. Nguyên tắc
GPMB phải bảo ñảm dân chủ, công khai. Muốn vậy, cán bộ phải hiểu biết, có tâm.
Tuyên truyền trong GPMB phải cụ thể, ñáp ứng yêu cầu của người dân. Mỗi lần
công khai phương án GPMB phải tiếp thu ý kiến người dân, từ ñó giải thích, tuyên
truyền, vận ñộng. Nếu khiếu nại có lý phải ghi nhận và ñiều chỉnh.
Trong quá trình thực hiện các dự án ñầu tư xây dựng, công tác giải phóng
mặt bằng ñóng vai trò hết sức quan trọng, nhiều khi mang tính quyết ñịnh ñến hiệu
quả ñầu tư và tiến ñộ hoàn thành dự án. ðứng trước yêu cầu về quy hoạch, mở rộng
và xây dựng phát triển thành phố Buôn Ma Thuột thành ñô thị loại I ñặt ra nhiều
vấn ñề trong việc GPMB thu hồi, chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất, không những
lấy ñược mặt bằng thực hiện các dự án mà còn phải ñưa ra các giải pháp tích cực
thúc ñẩy phát triển kinh tế-xã hội của ñịa phương, giải quyết việc làm, chuyển ñổi
nghề nghiệp cho lao ñộng nông nghiệp dôi dư sau khi thu hồi ñất.

Xuất phát từ yêu cầu của thực tiễn, tôi thực hiện ñề tài: “ðánh giá việc thực
hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng dự án xây dựng cơ sở hạ tầng
khu dân cư tân an và dự án ñường vành ñai phía tây thành phố Buôn Ma Thuột,
ðắk Lắk” nhằm tìm ra một số giải pháp phục vụ cho quá trình thực hiện chính sách
bồi thường GPMB tốt hơn.

2 Mục ñích và yêu cầu
2.1 Mục ñích
Tìm hiểu và ñánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và TðC

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

1


khi Nhà nước thu hồi ñất ở một số dự án trên ñịa bàn thành phố Buôn Ma Thuột,
tỉnh ðắkLắk.
ðề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng, góp phần nâng cao ñời sống, ổn ñịnh việc làm của người dân bị thu hồi ñất.
2.2 Yêu cầu
- Các số liệu ñiều tra phải ñầy ñủ, chính xác, trung thực và khách quan.
- Phải biết phân tích, ñánh giá các số liệu ñiều tra một cách khoa học, phải dựa
trên cơ sở các văn bản pháp lý về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi thực
hiện các dự án nghiên cứu.
2.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài:
- ðề tài góp phần hoàn thiện chính sách sách bồi thường giải phóng mặt bằng
nói chung và việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở tỉnh
ðắkLắk nói riêng.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

2


Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thường giải phóng mặt bằng
1.1.1 Bồi thường thiệt hại ñể giải phóng mặt bằng
Bồi thường là ñền bù những tổn hại ñã gây ra. ðền bù là trả lại tương
xứng với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với
giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì hình vi của chủ thể
khác.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất.
Trong ñó, giá trị quyền sử dụng ñất có thể là: giá trị bằng tiền, bằng vật chất
khác, do các quy ñịnh của pháp luật ñiều tiết hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể
ñối với một diện tích ñất xác ñịnh trong thời hạn sử dụng ñất xác ñịnh. [16]
1.1.2 Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi ñất
Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường thiệt hại nói trên thì còn một
hình thức bồi thường khác gọi là hỗ trợ, hỗ trợ tương xứng với với giá trị hoặc
công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là
việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí
việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới. [16]
1.1.3 ðặc ñiểm của quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng
Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là quá trình ña dạng và phức
tạp. Nó thể hiện khác nhau ñối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp ñến
lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
- Tính ña dạng thể hiện: mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất
khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình ñộ dân trí nhất ñịnh.
ðối với khu vực nội thành, khu vực ven ñô, khu vực ngoại thành,... mật ñộ

dân cư khác nhau, ngành nghề ña dạng và ñều hoạt ñộng sản xuất theo một

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

3


ñặc trưng riêng của vùng ñó. Do ñó, giải phóng mặt bằng cũng ñược tiến hành
với những ñặc ñiểm riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan
trọng trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân. Ở khu vực nông
thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai
lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân
thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý dân cư vùng
này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận
cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình hình ñó ñã dẫn
ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển là rất khó
khăn và việc hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp là ñiều cần thiết ñể ñảm bảo ñời
sống dân cư sau này. [11].
1.1.4 Các văn bản pháp lý liên quan ñến 2 dự án
- Luật ðất ñai số 13/2003/QH 11 ngày 26 tháng 11 năm
2003

- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm

2004 của Chính phủ về thi hành luật ñất ñai.
- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm
2004 Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC: Hướng dẫn thực hiện
Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương

pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm
2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi
ñất.

- Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm

2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng ñất
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC của. Bộ Tài chính ban
hành ngày 07 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

4


197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường,
hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất.
- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP, ngày 25 tháng 5 năm 2007
của Chính phủ Quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ
trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai.
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của
Bộ Tài nguyên Môi trường
- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày ngày 15 tháng 10 năm
2009 của Chính phủ quy ñịnh về trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh
cư khi Nhà nước thu hồi ñất.
- Nghị ñịnh số 120/2010/Nð-CP của Chính phủ : Về sửa
ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12
năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng ñất

- Quyết ñịnh số 02/2010/Qð-UB ngày 22/01/2010 của
UBND tỉnh ðắkLắk, Về việc ban hành quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái
ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn tỉnh ðắkLắk;
- Quyết ñịnh số 37/2010/Qð-UBND ngày 31/12/2010 của
UBND tỉnh ðắk Lắk, Về việc ban hành giá các loại ñất trên ñịa bàn tỉnh
ðắkLắk;

- Quyết ñịnh số 23/2011/Qð-UBND ngày 07/09/2011 của

UBND tỉnh ðắkLắk, ban hành Quy ñịnh về giá nhà xây dựng mới trên ñịa bàn
tỉnh ðắk Lắk;

- Quyết ñịnh số 26/2011/Qð-UBND ngày 28/09/2011 của

UBND tỉnh ðắkLắk, về việc ban hành quy ñịnh về giá bồi thường tài sản, vật
kiến trúc khi nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn tỉnh ðắk Lắk;
- Quyết ñịnh số 01/2011/Qð-UBND ngày 07/01/2011, về
việc ban hành quy ñịnh giá bồi thường cây trồng, hoa màu trên ñất khi Nhà
nước thu hồi ñất trên ñịa bàn tỉnh.
- Quyết ñịnh số 42/2009/Qð-UBND ngày 31/12/2009 của

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

5


UBND tỉnh ðắk Lắk, Về việc ban hành giá các loại ñất trên ñịa bàn tỉnh
ðắkLắk;
- Quyết ñịnh số 31/2009/Qð-UBND ngày 21/10/2009 của
UBND tỉnh ðắkLắk, ban hành Quy ñịnh về giá nhà xây dựng mới trên ñịa bàn

tỉnh ðắk Lắk;

- Quyết ñịnh số 19/2008/Qð-UBND ngày 16/05/2008, về

việc ban hành quy ñịnh giá bồi thường cây trồng, hoa màu, vật kiến trúc trên
ñất khi Nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn tỉnh.
1.1.5 Quy trình thực hiện công tác GPMB của 2 dự án
*Bước 1: Sau khi có Quyết ñịnh thu hồi ñất của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền UBND thành phố Buôn Ma Thuột ra Quyết ñịnh thành
lập Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và Tái ñịnh cư của dự án.
*Bước 2: Ban bồi thường GPMB thành phố Triển khai
thông báo ñến ñơn vị có ñất bị thu hồi, có tài sản gắn liền với ñất bị thu hồi về
nội dung, kế hoạch triển khai công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. ðồng
thời phát tờ khai, hướng dẫn kê khai ñất ñai, tài sản gắn liền với ñất ñến tổ
chức, hộ gia ñình và cá nhân có ñất bị thu hồi.
* Bước 3: Ban bồi thường GPMB, phối hợp với chủ ñầu tư và
UBND phường (nơi có ñất bị thu hồi) tổ chức lập biên bản kiểm kê, xác ñịnh
khối lượng, ñánh giá chất lượng, số lượng, quy cách, hạng, loại… Biên bản
kiểm kê có sự chứng kiến của ñại diện ñơn vị có ñất bị thu hồi và ñại diện hộ
dân có tài sản trên ñất thu hồi.
* Bước 4: Ban bồi thường giải phóng mặt bằng phối hợp với
các thành viên trong hội ñồng bồi thường lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái
ñịnh cư.

* Bước 5: Trình dự toán lên cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền phê duyệt và tiến hành chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân,
ñồng thời tổ chức xét tái ñịnh cư và bốc thăm giao ñất tái ñịnh cư có sự tham
gia của các thành viên trong hội ñồng bồi thường

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

6


1.2 Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
1.2.1 Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai
a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất
ñai và tổ chức thực hiện các văn bản ñó
ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ñất
ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính
ổn ñịnh cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế xã hội của ñất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nên các chính sách về ñất ñai cũng
theo ñó không ngừng ñược sửa ñổi, bổ sung. Từ năm 1993 ñến năm 2003,
Nhà nước ñã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng ñất. Sau khi quốc hội thông qua Luật ñất ñai 2003 cùng với các văn bản
hướng dẫn thi hành ñã nhanh chóng ñi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy
phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, ñề cập mọi quan hệ ñất ñai phù
hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai của Nhà nước ñã
tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản
lý Nhà nước về ñất ñai, giải quyết tốt mối quan hệ ñất ñai ở khu vực nông
thôn, bước ñầu ñã ñáp ứng ñược quan hệ ñất ñai mới hình thành trong quá
trình công nghiệp hóa và ñô thị hóa; hệ thống pháp luật ñất ñai luôn ñổi mới,
ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo ñảm quốc phòng,
an ninh và ổn ñịnh xã hội [12].
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
ðất ñai là có hạn, không gian sử dụng ñất ñai cũng có hạn. ðể tồn tại
và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào ñất ñai, khai thác và sử

dụng ñất ñai ñể sinh sống. Quy hoạch sử dụng ñất ñai là biện pháp quản lý
không thể thiếu ñược trong việc tổ chức sử dụng ñất của các ngành kinh tế -

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

7


xã hội và các ñịa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
có tác dụng quyết ñịnh ñể cân ñối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với
nhiệm vụ CNH-HðH ñất nước nói chung và các ñịa phương nói riêng [17].
Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể
tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng mà
Nhà nước ñóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường
GPMB nào ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt
ñược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất. Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất ñai
trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng
ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược
thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất
tính bồi thường.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn
thấp, thiếu ñồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, ñặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong
trào. ðây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến tình trạng quy hoạch “treo”,

dự án “treo” [3].
c. Yếu tố giao ñất, cho thuê ñất
Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác ñộng rất lớn ñến công tác bồi
thường GPMB và TðC. Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực
hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ ñóng thuế ñất quy

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

8


ñịnh không rõ ràng, tình trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ dẫn ñến khó khăn
cho công tác ñền bù.
d. Yếu tố lập và quản lý hồ sơ ñịa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ ñịa chính (HSðC) có vai trò
quan trọng hàng ñầu ñể “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng
sản”, là cơ sở xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai. Trước tháng 12 năm 2004, rất
nhiều ñịa phương chưa lập ñầy ñủ HSðC theo quy ñịnh; ñặc biệt có nhiều xã,
phường, thị trấn chưa lập sổ ñịa chính (khoảng trên 30% số xã ñã cấp GCN)
ñể phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng ñất ñai, một số ñịa phương chưa lập
ñủ sổ mục kê ñất ñai, sổ cấp GCN như Thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây,
Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh,.. [3].
Từ năm 2004 ñến nay, việc lập HSðC phải ñược thực hiện theo quy ñịnh
tại Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường, nhưng
còn nhiều ñịa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa
ñầy ñủ, chưa ñồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu ño ñạc bản ñồ này có ñộ chính
xác thấp nên ñang làm nảy sinh nhiều vấn ñề phức tạp trong quản lý ñất ñai
như không ñủ cơ sở giải quyết tranh chấp ñất ñai, khó khăn trong giải quyết bồi
thường khi Nhà nước thu hồi ñất. Vì vậy, việc ño vẽ lại bản ñồ ñịa chính chính

quy ñể thay thế cho các loại bản ñồ cũ và lập lại HSðC là rất cần thiết.
e. Công tác ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
ðăng ký ñất ñai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan
trọng nhất của hệ thống quản lý ñất ñai, ñó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền
sở hữu ñất ñai, bất ñộng sản, sự ñảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu
ñất [11]. Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải
ñăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ñất
ñai, người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan nhà nước
có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất) và ñược cấp
GCNQSDð. Chức năng của ñăng ký ñất ñai là cung cấp những căn cứ chuẩn

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

9


xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về ñất.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDð là căn cứ ñể xác ñịnh
ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường. Hiện nay,
công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn yếu kém, ñặc biệt công tác ñăng
ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc cấp GCNQSDð vẫn chưa hoàn tất. Chính
vì vậy mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt
công tác ñăng ký ñất ñai, cấp GCNQSDð thì công tác bồi thường GPMB sẽ
thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn.
f. Yếu tố thanh tra chấp hành các chế ñộ, thể lệ về quản lý và sử dụng ñất
ñai
Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều ñến
quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm
thu lợi bất chính, chính quyền ñịa phương cấp trên. Hồi ñồng thẩm ñịnh phải
có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi ñây là nhiệm vụ thường xuyên trong

quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện
các sai phạm, vi phạm pháp luật ñể xử lý tạo niềm tin trong nhân dân [11].
1.2.2 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất
Hiện nay ở nước ta ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả ñất ñai dựa
trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành ñịa tô nhiều
năm. Một trong những ñiểm mới của Luật ñất ñai 2003 là các quy ñịnh về giá
ñất. Nếu như trước ñây Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho
mọi quan hệ ñất ñai khác nhau thì Luật ñất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất
ñể xử lý từng nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau [18].
- Trước khi có Luật ñất ñai năm 2003:
Những vấn ñề liên quan ñến việc xác ñịnh giá ñất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñều ñược quy ñịnh tại các văn bản dưới luật như
Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh
khung giá các loại ñất; Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

10


Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể
sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng và Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính
phủ ban hành quy ñịnh về ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử
dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng...
Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất do UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh trên cơ sở khung giá ñất do
Chính phủ ban hành kèm theo Nghị ñịnh số 87/CP. Khung giá ñất ñể tính bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 87/CP ñã
ñược áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá

trình áp dụng có quy ñịnh việc ñiều chỉnh khung giá ñất ñể tính bồi thường
bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần ñối với ñất nông
nghiệp hạng I. Do vậy giá ñất ñể tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với
giá thực tế, dẫn ñến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, giải phóng
mặt bằng tại các ñịa phương [2].
- Từ khi có Luật ñất ñai 2003: Quy ñịnh giá ñất ñược hình thành trong
các trường hợp sau ñây (ðiều 55):
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh giá theo
quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này;
- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất;
- Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất.
Những vấn ñề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan ñến xác ñịnh
giá ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñã ñược quy ñịnh khá cụ
thể tại Luật ñất ñai năm 2003. ðặc biệt, việc xác ñịnh giá ñất ñược thực hiện
theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường
trong ñiều kiện bình thường” (khoản 1 ðiều 56). Thực hiện các quy ñịnh về

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

11


giá ñất tại Luật ñất ñai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ ñã
ban hành Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP về phương pháp xác ñịnh giá ñất và
khung giá các loại ñất.
Khi ñịnh giá ñất, người ñịnh giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương
pháp ñịnh giá ñất; phải cân nhắc ñầy ñủ ảnh hưởng của chính sách ñất ñai của
Chính phủ trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường ñất ñai, căn cứ vào những

thuộc tính kinh tế và tự nhiên của ñất ñai theo chất lượng và tình trạng thu lợi
thông thường trong hoạt ñộng kinh tế thực tế của ñất ñai.
Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải
sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến
hiện nay là giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng
nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát sinh
khiếu kiện.
1.2.3 Thị trường Bất ñộng sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất ñộng sản
ngày càng ñược hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất ñộng sản ñã
trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của
nền kinh tế quốc dân, nó có những ñóng góp vào ổn ñịnh xã hội và thúc ñẩy
nền kinh tế ñất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Luật ñất ñai 1987 và pháp lệnh về nhà ở (1991) là cơ sở ñầu tiên mở
ñường cho thị trường bất ñộng sản hình thành và phát triển [6]. Luật ñất ñai
2003 là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách ñất ñai hiện
hành trên cơ sở tổng kết hoạt ñộng thực tiễn của 17 năm ñổi mới, ñã quy ñịnh
chi tiết hơn về các ñiều kiện ñể hình thành thị trường bất ñộng sản và các hoạt
ñộng về tài chính ñất ñai, thể hiện tập trung trong các mục “Tài chính về ñất
ñai và giá ñất”, "Quyền sử dụng ñất trong thị trường bất ñộng sản".
Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm
thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

12


ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời
người bị thu hồi ñất có thể tự mua hoặc cho thuê ñất ñai, nhà cửa mà không

nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường.
Giá cả của Bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác
ñộng tới giá ñất tính bồi thường.
1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và TðC của các tổ chức tài trợ và ở
một số nước trên thế giới
1.3.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và GPMB của một số nước trên thế
giới
1. Trung Quốc
Hiến Pháp Trung quốc quy ñịnh có 2 hình thức sở hữu ñất ñai: Sở hữu
Nhà nước và sở hữu tập thể. Vì ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi
ñất, kể cả ñất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp ñất
mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi ñất và bồi thường cho các công trình gắn
liền với ñất bị thu hồi.
Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng
ñất biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm. Người dân
có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở
mới. Tại thủ ñô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa
chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm
việc của mình.
Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng ñược
Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược ñiều
chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa ñược coi là Nhà nước tác
ñộng ñiều chỉnh tại chính thị trường ñó. ðối với ñất nông nghiệp, bồi thường
theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu).
Về TðC, các khu TðC và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng bộ và kịp
thời, thường xuyên ñáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

13

khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền chú ý tạo ñiều
kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách xã hội ñược Nhà nước có chính
sách riêng.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TðC
ñược quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân ñối ñược giao thông
ñộng và tĩnh. Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý
theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau ñó khiếu tố. Tại thành
phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện nay ñược
thực hiện theo 3 loại.
- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ñất ñối với nhà bị tháo dời
cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị
tháo dỡ”.
- Loại 2: ðổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị
trường, giá tương ñương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời.
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, ñây là tiêu chuẩn chính
quyền quận, Thành phố nơi có nhà di dời lập ra ñối với những người có khó
khăn về nhà ở. Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù
hợp. Dựa vào khu vực bố trí nhà ở ñể tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp
từng vùng trong thành phố. Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức
tăng thêm có thể là 70%, 80% hay 100% [19].
2. Inñônêxia
Vấn ñề di dân tái ñịnh cư, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất
vì mục ñích phát triển của xã hội tại Inñônêxia từ trước ñến nay vẫn ñược coi là sự
“hy sinh” mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích của cộng ñồng. Các chương
trình bồi thường, tái ñịnh cư chỉ giới hạn trong phạm vi bồi thường theo luật cho
ñất bị dự án chiếm dụng hoặc một số ít trường hợp bị thu hồi ñất ñể xây dựng khu
tái ñịnh cư.
Tái ñịnh cư ñược thực hiện theo ba tiêu chí:

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

14


+ Bồi thường tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất.
+ Hỗ trợ di chuyển, bố trí nơi ở mới có các dịch vụ, phương tiện phù
hợp.
+ Trợ cấp khôi phục ñể ít nhất người bị ảnh hưởng có ñược mức sống
ñạt hoặc gần ñạt so với mức sống trước khi có dự án.
Việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung là yếu tố không thể thiếu của việc
lập dự án ñầu tư có di dân tái ñịnh cư và những nguyên tắc chính gồm:
* Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án ñể giảm thiểu việc di
dân bắt buộc, nếu không thể tránh ñược khi triển khai dự án.
* Người bị ảnh hưởng phải ñược bồi thường và hỗ trợ ñể triển vọng kinh tế,
xã hội của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp không có dự
án.
* Các dự án về tái ñịnh cư phải ñạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt.
* Người bị ảnh hưởng ñược thông báo ñầy ñủ, ñược tham khảo ý kiến
chi tiết về các phương án bồi thường tái ñịnh cư.
* Các chủ ñầu tư ñặc biệt chú ý ñến tầng lớp những người nghèo nhất,
trong ñó có những người không hoặc chưa có quyền lợi hợp pháp về ñất ñai,
tài sản, những hộ gia ñình do phụ nữ làm chủ. [19].
3. Australia
ðất ñai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Quyền và nghĩa vụ
của chủ sở hữu ñược luật pháp bảo hộ tuyệt ñối. Nhà nước có quyền trưng thu
ñất tư nhân ñể sử dụng vào mục ñích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế xã
hội ñồng thời gắn với việc Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường.
Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại ñất ñai bằng hai cách: thoả thuận

tự nguyện và cưỡng bức.
Về bồi thường, luật quy ñịnh chủ sở hữu sẽ ñược bồi thường thiệt hại
do việc thu hồi ñất.
Nguyên tắc bồi thường bao gồm:

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

15