đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn quận long biên thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
-------------

PHẠM THỊ THU HƯỜNG

ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN QUẬN LONG BIÊN
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, 2013


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
-------------

PHẠM THỊ THU HƯỜNG

ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN QUẬN LONG BIÊN
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ

: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS. NGUYỄN ðÌNH BỒNG

HÀ NỘI, 2013


LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn
này ñã ñược cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược
chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Phạm Thị Thu Hường

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu ñề tài, Tôi ñã nhận ñược sự quan
tâm giúp ñỡ nhiệt tình, sự ñóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân ñã tạo
ñiều kiện thuận lợi giúp ñỡ tôi hoàn thành Luận văn này.
Lời ñầu tiên, tôi xin trân thành cảm ơn TS. Nguyễn ðình Bồng ñã trực
tiếp hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện ñề tài và những góp ý trân
thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Ban quản lý ñào
tạo, Trường ðại học Nông nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự nhiệt tình giúp ñỡ của các cơ quan, ñơn
vị ngành Tài nguyên Môi trường thành phố Hà Nội, UBND quận Long Biên,

Trung tâm Giao dịch ñất ñai và Phát triển Quỹ ñất Hà Nội…ñã nhiệt tình giúp
ñỡ tôi trong suốt thời gian ñiều tra số liệu và những ñóng góp quý báu cho
luận văn của tôi.
Tôi xin trân thành cảm ơn những người thân trong gia ñình, bạn bè,
ñồng nghiệp ñã khích lệ, tạo ñiều kiện tốt nhất ñể tôi hoàn thành luận văn này.
Một lần nữa tôi xin trân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

Phạm Thị Thu Hường

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

ii


MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ðOAN

i

LỜI CẢM ƠN

ii

MỤC LỤC

iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

vii

DANH MỤC BẢNG

viii

DANH MỤC HÌNH

ix

MỞ ðẦU

1

1.

Tính cấp thiết của ñề tài

1

2.

Ý nghĩa khoa học bà thực tiễn của ñề tài.

2

3.

Mục ñích yêu cầu của ñề tài

3

3.1

Mục ñích

3

3.2

Yêu cầu của ñề tài

3

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VÀ CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

4

1.1.

4

Cơ sở lý luận về ñấu giá quyền sử dụng ñất

1.1.1 Bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản

4

1.1.2. Giá ñất và ñịnh giá ñất

6

1.2.

ðấu giá ñất và ñấu giá quyền sử dụng ñất.

1.2.1 Khái niệm về ñấu giá ñất và ñấu giá quyền sử dụng ñất

12
12

1.2.2 Nguyên tắc và phạm vi áp dụng ñấu giá ñất và ñấu giá quyền sử
dụng ñất

12

1.2.3 Các yếu tố tác ñộng tới giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất

14

1.3

15

ðấu giá ñất ở một số nước trên thế giới

1.3.1 ðấu giá ñất ở Mỹ

15

1.3.2 ðấu giá ñất ở Nhật Bản.

18

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

iii


1.3.3 ðấu giá ñất quyền sử dụng ñất ở Trung Quốc.

20

1.4

24

ðấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

1.4.1 Cơ sở pháp lý về ñấu giá quyền sử dụng ñất ở Việt Nam.

24

1.4.2 Tình hình thực hiện công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở một số ñịa
phương.

28

CHƯƠNG 2: ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU

31

2.1

31

ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 ðối tượng nghiên cứu.

31

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu.

31

2.2

31

Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận Long Biên, thành
phố Hà Nội.

31

2.2.2 Tình hình quản lý ñất ñai và thị trường quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn

quận Long Biên, thành phố Hà Nội.

32

2.2.3 Tình hình thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Long
Biên, thành phố Hà Nội.

32

2.2.4 ðánh giá hiệu quả ñấu giá quyền sử dụng ñất một số dự án trên ñịa
bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội.

32

2.2.5 ðề xuất một số giải pháp, ñối với công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ở 32
2.3

Phương pháp nghiên cứu

32

2.3.1 Phương pháp thừa kế các tài liệu liên quan

32

2.3.2 Phương pháp ñiều tra

32

2.3.3 Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính

33

2.3.4 Phương pháp phân tích tổng hợp. Kết hợp các yếu tố ñịnh tính với ñịnh
lượng, các vấn ñề vĩ mỗ và vi mô trong phân tích, mô tả, so sánh và
ñánh giá quy trình, hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất. 33
2.3.5 Phương pháp chuyên gia

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

33

iv


CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1

34

ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận Long Biên, thành phố Hà Nội.34

3.1.1 ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và mội trường

34

3.1.2 ðặc ñiểm kinh tế- xã hội

42

3.2

Tình hình sử dụng ñất ñai trên ñịa bàn quận Long Biên, thành phố Hà
Nội.

47

3.2.1 Hiện trạng sử dụng ñất

47

3.2.2 Cơ cấu diện tích loại ñất so với tổng diện tích ñất tự nhiên

48

3.3

51

Tình hình quản lý ñất ñai

3.3.1 Thống kê, kiểm kê ñất ñai ;

51

3.3.2 ðăng ký ñất ñai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

51

3.3.3 Giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất ;

51

3.3.4 Thanh tra, giải quyết trang chấp, khiếu nại tố cáo liên quan ñến quản
lý, sử dụng ñất ñai
3.3.5 Công tác rà soát quỹ ñất công, ñất công ích

51
52

3.3.6 Triển khai ñề án ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý ñất ñai:52
3.4

Tình hình thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận Long
Biên, thành phố Hà Nội.

53

3.4.1. Các văn bản pháp quy lien quan ñến việc thực hiện ñấu giá quyền sử
dụng ñất áp dụng trên ñịa bàn quận Long biên. (Xem Bảng 3.3)

53

3.4.2 Quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất

54

3.4.3 Công tác xác ñịnh giá sàn khi thực hiện ñấu giá QSDð.

59

3.5

ðánh giá hiệu quả ñấu giá quyền sử dụng ñất một số dự án trên ñịa bàn
quận Long Biên, thành phố Hà Nội.

60

3.5.1 ðánh giá hiệu quả ñấu giá quyền sử dụng ñất dự án Khu ðô thị mới
Sài ðồng, quận Long Biên, thành phố Hà Nội.

60

3.5.2 ðánh giá hiệu quả ñấu giá quyền sử dụng ñất dự án Khu X1, phường
Bồ ðề, quận Long Biên, Thành phố Hà Nội.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

67

v


3.5.3 ðánh giá chung hiệu quả ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quận
Long Biên, thành phố Hà Nội .
3.6

77

ðề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa

bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội

84

3.6.1 Chính sách ñấu giá quyền sử dụng ñất

84

3.6.2 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất;

84

3.6.3 Phát triển quỹ ñất.

84

3.6.4 Quy trình, thủ tục ñấu giá quyền sử dụng ñất.

84

3.6.5 Tổ chức ñấu giá quyền sử dụng ñất

85

3.6.6 Giải pháp về tài chính

85

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

86

1

Kết luận

86

2

Kiến nghị

87

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

89

vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TT

Chữ viết tắt

Chữ viết ñầy ñủ

1

ADB

Ngân hàng phát triển Châu Á

2

BTHTTðC

Bồi thường hỗ trợ, tái ñịnh cư

3

CNH

Công nghiệp hóa

4

ðTH

ðô thị hóa

5

GCNQSDð

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

6

GPMB

Giải phóng mặt bằng

7

HðH

Hiện ñại hóa

8

HTKT

Hạ tầng kinh tế

9

KHSDð

Kế hoạch sử dụng ñất

10

QHSDð

Quy hoạch sử dụng ñất

11

QHKHSDð

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

12

QLDA

Quản lý dự án

13

QSDð

Quyền sử dụng ñất

14

SDð

Sử dụng ñất

15

TðC

Tái ñịnh cư

16

THCS

Trung học cơ sở

17

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

18

UBND

Uỷ ban nhân dân

19

WB

Ngân hàng thế giới

20

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

vii


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

1.1

Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai 1993

25

1.2

Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai 2003

27

3.1

Diện tích quận Long Biên so với các quận nội thành Hà Nội

38

3.2

Hiện trạng sử dụng ñất quận Long Biên 2012

47

3.3

Các văn bản pháp quy liên quan ñến việc thực hiện ñấu giá quyền sử
dụng ñất áp dụng trên ñịa bàn quận Long Biên

3.4

Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất tại dự án Khu ðô thị mới Sài
ðồng, quận Long Biên, thành phố Hà Nội

3.5

53
65

Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất 15 ô ñất liền kề xây dựng nhà ở tại
khu X1 có ký hiệu từ X1-03 ñến X1-17, tổ 23 phường Bồ ðề, quận
Long Biên, thành phố Hà Nội

3.6

70

Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất 12 ô ñất liền kề xây dựng nhà ở tại

khu X1 có ký hiệu từ X1-01 ñến X1-02, và X1-18 ñến X1-27, tổ 23
phường Bồ ðề, quận Long Biên, thành phố Hà Nội

3.7

72

Kết quả ñấu giá quyền sử dụng ñất 12 ô ñất liền kề xây dựng nhà ở tại
khu X1 có ký hiệu từ X1-28 ñến X1-39 tổ 23 phường Bồ ðề, quận

3.8

Long Biên, thành phố Hà Nội

74

Chênh lệch giá ñất giữa giá thị trường với giá trúng ñấu giá.

81

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

viii


DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

1.1

Trình tự tổ chức ñấu giá BðS Toà án Fukuoka, Nhật Bản

19

3.1

Sơ ñồ vị trí Quận Long Biên Thành phố Hà Nội

35

3.2

Các trung tâm hành chính, thương mại dân cư, Q Long Biên

45

3.3

Cơ sở hạ tầng giao thông Q Long Biên

46

3.4

Biểu ñồ cơ cấu diện tích ñất ñai quận Long Biên ñến 2012

48

3.5

Một số hình ảnh về khu ñấu giá QSDð ðô thị Sài ðồng và Khu 11,
Phường Bồ ðề , Quận Long Biên, ( Ảnh Phạm Thị Thu Hường )

76

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

ix


MỞ ðẦU
1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quý giá, là
không gian ñể phân bố dân cư và các hoạt ñộng kinh tế văn hóa, xã hội, quốc
phòng an ninh; là tư liệu sản xuất ñặc biệt không thể thay thế trong nông
nghiệp, là ñiều kiện ñảm bảo cho xã hội loài người tồn tại và phát triển.
Việt Nam ñang trong quá trình ðổi mới, ñẩy mạnh thực hiện CNHHðH ñất nước với mục tiêu trở thành nước Công nghiệp vào năm 2020.
Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế nước ta theo cơ chế kinh tế thị trường,
ñịnh hướng XHCN, ñất ñai ñã trở thành nguồn nội lực ñể thực hiện CNHHðH, phát triển bền vững quốc gia.
ðể phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước, từ năm 1993 Thủ tướng chính phủ ñã cho
phép thực hiện chủ trương sử dụng ñất tạo vốn xây dựng sơ sở hạ tầng. Hình
thức này trong thực tế ñã ñạt ñược một số thành quả làm thay ñổi bộ mặt của
một số ñịa phương, nhưng trong quá trình thực hiện ñã bộc lộ một số khó
khăn tồn tại như việc ñịnh giá cho các khu ñất dùng ñể thanh toán chưa có cơ
sở, việc giao ñất thanh toán tiến hành không chặt chẽ….

ðể khắc phục những tồn tại ñó, trong những năm gần ñây Nhà nước ñã
thay ñổi cơ chế với chủ trương dùng quỹ ñất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng
theo hướng ñấu thầu dự án hoặc ñấu giá quyền sử dụng ñất. Mặc dù ñã ñược
triển khai nhưng vẫn còn một số bất cập như chưa tạo ñược cơ hội cho người
thu nhập thấp, dễ xảy ra tình trạng rửa tiền…nhưng công tác ñấu giá quyền sử
dụng ñất ñã thực sự là một hướng ñi mới cho thị trường bất ñộng sản ở nước
ta. Giá ñất quy ñịnh và giá ñất theo thị trường ñã xích lại gần nhau thông qua

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

1


việc ñấu giá quyền sử dụng ñất vì ñó chính là giá giao dịch thành công trên thị
trường, từ ñó Nhà nước có cơ sở ñể ñiều chỉnh những qui ñịnh hiện hành.
Hà Nội là Thủ ñô, trung tâm chính trị kinh tế văn hóa xã hội của cả
nước, trong quá trình ñổi mới, Hà Nội ñang phát huy tiềm năng, thế mạnh là
ñầu tầu, trung tâm phát triển kinh tế của vùng trọng ñiểm kinh tế phía Bắc nói
riêng và và cả nước nói chung.
Long Biên là quận nội thành thuộc Thành phố Hà Nội, có diện tích
6.038,24 ha, nằm ở cửa ngõ phía ðông Bắc của Thủ ñô Hà Nội.
Quận Long biên ñang trong quá trình ñẩy mạnh thực hiện CNHHðH, phát huy các ñiều kiện ñịa lý thuận lợi, nguồn ñất ñai phong phú,
ñáp ứng yêu cầu phát triển công nghiệp, gắn với sự hình thành các khu ñô
thị mới, phát triển thương mại dịch vụ. Cũng như nhiều ñịa phương khác,
xuất phát từ một huyện thuần nông, kinh tế chậm phát triển, ñất ñai trở thành
nguồn “nội lực” của ñịa phương ñể thực hiện CNH-HðH, trong ñó ðấu giá
QSDð là một giải pháp quan trọng nhằm tăng thu ngân sách, ñáp ứng yêu cầu
phát triển của ñịa phương; Công tác ñấu giá QSDð ñã ñạt ñược nhiều thành
quả quan trọng, xong bên cạnh ñó cũng bộc lộ không ít hạn chế, khó khăn…
Xuất phát từ tình hình thực tế trên, ñể góp phần ñánh giá thực trạng và ñề xuất

giải pháp ñể công tác ñấu giá QSDð của ñịa phương tốt hơn, Tôi tiến hành
nghiên cứu ñề tài: “ðánh giá hiệu quả ñấu giá quyền sử dụng ñất một số dự
án trên ñịa bàn quận Long Biên – thành phố Hà Nội”.
2. Ý nghĩa khoa học bà thực tiễn của ñề tài.
Do có sự chênh lệch giữa giá ñất quy ñịnh và giá ñất trên thị trường nên
có nhiều người lợi dụng những “kẽ hở” của Pháp luật ñể móc nối với một số
cán bộ quan liêu, biến chất “ trục lợi về ñất” của Nhà nước dưới danh nghĩa “
Dự án”. Thực chất của vấn ñề này ñem ñất của nhà nước thông qua hình thức
giao ñất có thu tiền ñể kiếm lời cá nhân trên cơ sở chênh lệch giá.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

2


Việc dùng giá ñất quy ñịnh ñể thu tiền khi giao ñất ở hầu hết các ñịa
phương trong cả nước trong thời gian trước ñây chưa phát huy ñược nguồn
nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy, ñể tạo thêm
nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, ñáp ứng nhu cầu ñất ở cho nhân dân, ñảm
bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng ñất, cần nghiên cứu, tổng
kết rút kinh nghiệm thực tiễn về thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể triển
khai rộng công tác này.
Kết quả nghiên cứu: “ðánh giá hiệu quả ñấu giá quyền sử dụng ñất
của một số dự án trên ñịa bàn quận Long Biên – thành phố Hà Nội” góp
phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao hiệu quả ñấu giá
quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn nghiên cứu.
3. Mục ñích yêu cầu của ñề tài
3.1 Mục ñích
ðánh giá hiệu quả ñấu giá quyền sử dụng ñất một số dự án trên ñịa bàn
Quận Long Biên -Thành phố Hà Nội; ðề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả

ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn Quận Long Biên – Thành phố Hà Nội.
3.2 Yêu cầu của ñề tài
- Nắm vững các chính sách, luật pháp về ñấu giá quyền sử dụng ñất;
- Số liệu ñiều tra khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy;
- ðưa ra các ý kiến ñảm bảo tính khách quan ñối với công tác ñấu giá
quyền sử dụng ñất;
- Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo tính khoa học và thực tiễn.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

3


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VÀ CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về ñấu giá quyền sử dụng ñất
1.1.1 Bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản
1.1.1.1 Bất ñộng sản (BðS).
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản ñược chia làm 02 loại bất
ñộng sản (BðS) và ñộng sản (ðS); Mặt dù tiêu chí phân loại BðS ở các nước
khác nhau, nhưng ñều thống nhất BðS gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền
với ñất ñai. Ở Việt Nam tại ðiều 181 Bộ luật Dân sự (2005) ñã quy ñịnh “ Bất
ñộng sản là tài sản không thể di dời ñược bao gồm; ñất ñai; nhà ở; công trình
xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng ñó; các tài sản gắn liền với ñất ñai; các tài sản do pháp luật quy ñịnh”
(Bộ Luật Dân sự, 2005) [29];

Bất ñộng sản chiếm khoảng 50% của cải các quốc gia của các nước phát
triển - Hệ thống quyền sở hữu chính thức của phương Tây tạo ra 6 tác ñộng cho
phép công dân của họ tạo ra tư bản ñó là: cố ñịnh tiềm năng kinh tế của tài sản;

tích hợp thông tin tản mác vào một hệ thống; làm cho dân chúng có trách nhiệm;
làm cho các tài sản có thể thay thế nhau; kết nối dân chúng; bảo vệ các giao dịch.
Ở các nước ñang phát triển, bất ñộng sản chiếm khoảng 3/4 tài sản quốc
gia, nhưng khoảng 85% mảnh ñất ở ñô thị và khoảng 40 - 50% các mảnh ñất ở
nông thôn ñược nắm giữ theo cách mà chúng không thể dùng ñể tạo tư bản, chỉ
có 7% ñất trên quần ñảo Indonexia có chủ sở hữu rõ ràng. (Hernando De Soto, dẫn
theo Tôn Gia Huyên và Nguyễn ðình Bồng, 2007) [22];

1.1.1.2 . Hàng hoá Bất ñộng sản
Trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất ñộng sản là thị trường mua
bán hàng hoá ñặc biệt - Hàng hoá Bất ñộng sản (HHBðS).Tính ñặc biệt của

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

4


HHBðS ñược xác ñịnh bởi thuộc tính của ñất ñai mà các tài sản khác không có:
i) ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, môi trường sống,
ñịa bàn ñể phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá-xã hội, khoa học-giáo
dục, quốc phòng-an ninh, tư liệu sản xuất ñặc biệt không thể thay thế trong sản
xuất nông-lâm nghiệp, thành quả lao ñộng, chiến ñấu của nhiều thế hệ tạo lập
nên, gắn với chủ quyền quốc gia; ii) ðất ñai có vị trí cố ñịnh, diện tích hữu hạn
và ñộ phì biến ñộng theo thời gian-phụ thuộc vào việc sử dụng của con người;
iii) ðất ñai là yếu tố cần thiết ñể thiết ñể tạo lập BðS nói riêng và tài sản nói
chung; iv) Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan ñến môi trường, cơ sở hạ
tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, ñiện), cơ sở hạ tầng
xã hội (trường học, bệnh viện); khu dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp,
công nghiệp; v) Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn ñầu tư dài hạn; vi) Là
loại hàng hoá mà việc giao dịch phải ñược pháp luật cho phép và ñược thực hiện

theo một trình tự pháp lý chặt chẽ. ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước
cũng có những quy ñịnh khác nhau về phạm vi giao dịch ; vii) Không phải tất cả
mọi bất ñộng sản ñều trở thành hàng hoá, ví dụ: bất ñộng sản là các công trình
công cộng như các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, công viên Quốc
gia, ñường giao thông, vườn hoa, công viên (Nguyễn ðình Bồng, 2010) [11]
1.1.1.3 Thị trường bất ñộng sản.
Thị trường bất ñộng sản (TTBðS) là cơ chế, trong ñó hàng hóa và dịch
vụ bất ñộng sản ñược trao ñổi. TTBðS dược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm
các hoạt ñộng có liên quan ñến giao dịch BðS như: Mua bán, cho thuê, thừa
kế, thế chấp BðS. TTBðS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt ñộng
liên quan ñến giao dịch BðS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan ñến việc
tạo lập BðS: quy hoạch, kế hoạch, giao ñất, cho thuê ñất, ñầu tư kinh doanh
bất ñộng sản (CIEM, 2008).

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

5


Phạm vi hoạt ñộng của TTBðS do pháp luật của mỗi nước quy ñịnh
nên cũng không ñồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy ñịnh không hạn
chế quyền ñược mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất, BðS ñều
ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao dịch
BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, thế chấp BðS và cho thuê nhà. (Nguyễn
Thanh Trà & Nguyễn ðình Bồng , 2005) [36]

1.1.2. Giá ñất và ñịnh giá ñất
1.1.2.1 Khái niệm về giá ñất và ñịnh giá ñất
a) Giá ñất: Giá ñất ñược sản sinh ra trên cơ sở các giao dịch về quyền sử
hữu hoặc quyền sử dụng, tuân thủ quy luật cung cầu nhưng do những ñặc

ñiểm của hàng hoá ñất ñai tác ñộng làm cho biến ñộng của giá ñất mang tính
ñặc thù; vì vậy căn cứ vào chính sách kinh tế quốc gia và tình hình thị trường
ñất ñai của từng thời kỳ nhất ñịnh, Chính phủ ñã xây dựng một chế ñộ quản lý
giá ñất tương ứng, ñảm bảo quyền lợi hợp pháp của Nhà nước và các bên giao
dịch, duy trì sự phát triển lành mạnh của thị trường ñất ñai và bất ñộng sản.
b) ðịnh giá ñất: là cơ sở của quản lý giá ñất, tiêu chuẩn giá ñất ñược
ñịnh ra một cách khoa học là yêu cầu của việc sử dụng hợp lý ñất ñai, quản lý
ñất ñai và giá ñất ở cả tầm vĩ mô và vi mô. ðịnh giá ñất cung cấp tiêu chuẩn
thị trường cho việc hoạch ñịnh chính sách quản lý giá ñất, ñồng thời các tài
liệu thị trường về tiêu chuẩn, quy phạm quản lý giá ñất thúc ñẩy hệ thống hoá
phương pháp ñịnh giá và nâng cao ñộ chính xác của công tác ñịnh giá. Từ ñó
thấy rõ rằng có sự quan hệ rất mật thiết giữa việc ñịnh giá ñất với việc quản lý
ñất ñai và quản lý thị trường bất ñộng sản. Quản lý tốt giá ñất sẽ mang ñến
những tác ñộng tích cực sau ñây: ñề phòng ñược giá cả ñất ñai tăng ñột biến;
ñề phòng ñược nạn ñầu cơ ñất ñai; thúc ñẩy sử dụng ñất hợp lý; quy phạm hoá
ñược hành vi giao dịch của hai bên, góp phần xây dựng một thị trường ñất

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

6


ñai có quy phạm, ñịnh giá ñất ñược khách quan và chính xác; ngăn chặn ñược
thất thoát thu lợi của ñất ñai quốc hữu. (Tôn Gia Huyên và Nguyễn ðình Bồng
2007) [22]

1.1.2.2. Cơ sở giá ñất và ñịnh giá ñất
a) Giá trị ñất và ñịnh giá ñất
ðất ñai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia. ðó là
một vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay ñổi nó

trong quá trình sử dụng (ñược tưới tiêu, lấn biển, xây dựng nhà ở, ñô thị...) và
chính nhờ vậy mà ñất trở nên có giá trị. Giá trị của ñất phụ thuộc vào mục
ñích sử dụng, giá trị của một toà nhà khi dùng ñể thế chấp có thể khác với giá
trị của nó khi ñấu giá hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy xác ñịnh giá cả thị
trường của một bất ñộng sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ
thuật, phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng như tính chất của bản thân
ñất ñai và bất ñộng sản. Khi xác ñịnh giá trị của ñất hoặc bất ñộng sản, phải
phân biệt rõ ràng ý nghĩa của giá cả, thị trường, giá thành và giá trị
i) Giá cả ñược hình thành qua việc mua bán chuyển dịch, và thường ñược
dùng cho các cuộc trao ñổi ñã hoàn thành, ñó là khoản thanh toán mà cả người
mua và người bán ñều thoả thuận trong các ñiều kiện tại thời ñiểm giao dịch.
ii) Giá thành ñược dùng trong việc ñánh giá các yếu tố liên quan ñến
quá trình sản xuất, không phải ñể giao dịch, mà ñể ñánh giá hiện trạng nên cần phải phân biệt các loại giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá
thành xây dựng và giá thành phát triển.
- Giá thành trực tiếp bao gồm chi phí lao ñộng, nguyên vật liệu cần thiết
ñể xây dựng công trình, cũng gọi là "giá thành cứng".
- Giá thành gián tiếp là những chi phí ngoài lao ñộng và nguyên vật liệu
bao gồm: giá thành quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo hiểm

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

7


quyền lợi trong xây dựng, tiền thuê... Giá thành gián tiếp cũng ñược gọi là giá
thành mềm.
- Giá thành xây dựng còn gọi là giá nhận thầu bao gồm giá thành trực
tiếp cộng với giá thành gián tiếp của nhà thầu.
- Giá thành phát triển là giá thành ñể nâng cấp bất ñộng sản bao gồm ñất
ñai và các chi phí ñể ñưa nó vào trạng thái sử dụng ñược, khác với giá thành

xây dựng, bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà ñầu tư cho dự án.
iii) Giá trị, mối quan hệ giữa giá cả thị trường và giá thành trở thành khái
niệm tổng hợp của giá trị, nên giá trị có nhiều nghĩa trong hoạt ñộng ñịnh giá,
ý nghĩa thực sự của nó là phụ thuộc vào chủ ñịnh và mục ñích sử dụng. Trên
thị trường, giá trị thường ñược xem là sự dự báo lợi nhuận thu ñược trong
tương lai. Vì giá trị xuất hiện tại một thời ñiểm cho trước, sự ñánh giá là phản
ánh giá trị tại một thời ñiểm cụ thể. Giá trị tại một thời ñiểm cho trước thể
hiện cho người bán và người mua giá tiền của hàng hoá, tài sản hoặc dịch vụ.
ðể tránh nhầm lẫn, người ñịnh giá dùng các thuật ngữ "giá trị thị trường", "giá
trị sử dụng", "giá trị ñầu tư", "giá trị ước ñịnh" hoặc các loại giá trị ñặc biệt
khác. Giá trị thị trường là tiêu ñiểm của hầu hết hoạt ñộng ñịnh giá và cũng là
mục ñích chính của nó.
b) Các yếu tố tác ñộng tới giá ñất
i) ðịa Tô: Là phần sản phẩm thặng dự do những người sản xuất trong
nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sử hữu ruộng ñất. ðịa tô gắn liền
với sự ra ñời và tồn tại của chế ñộ tư hữu về ruộng ñất ñã từng tồn tại trong
các chế ñộ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, TBCN và cả trong thời kì ñầu của
CNXH, trong chế ñộ chiếm hữu ruộng ñất nhỏ tự tạo ra.
- Phân loại ñịa tô: Trong CNTB, có các loại ñịa tô: ñịa tô chênh lệch,
ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền. Dưới chế ñộ XHCN, khi ruộng ñất thuộc

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

8


sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của ñịa chủ hay nhà tư bản, thì những
cơ sở kinh tế ñể hình thành ñịa tô tuyệt ñối cũng bị xóa bỏ, những vẫn tồn tại
ñịa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với
ñịa tô chênh lệch dưới chế ñộ TBCN.

- ðể xây dựng mức ñịa tô cho từng thửa ñất trong nông nghiệp có thể
căn cứ vào mức ñộ của 5 yếu tố cơ bản sau ñây: ñộ phì nhiêu của ñất; ñiều
kiện tưới tiêu nước; ñiều kiện khí hậu; ñiều kiện ñịa hình và vị trí của thửa
ñất. ðối với mỗi yếu tố lại chia thành nhiều mức khác nhau. Tổng hợp lại của
cả 05 yếu tố ñố sẽ phản ánh mức ñịa tô khác nhau giữa các thửa ñất. ðó là cơ
sở ñể ñịnh giá ñất.
- Sự khác nhau về giá ñất ñô thị với giá ñấy nông nghiệp chỉ có thể giải
thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối ñến mức ñịa tô. ðiều khác biệt cơ
bản giữa ñất ñô thị và ñất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí. Sự khác biệt ñó
quyết ñịnh khả năng sử dụng ñất ñó vào việc gì ( mục ñích sử dụng ), do ñó
quyết ñịnh khả năng sinh lợi của thửa ñất, tức là quyết ñịnh mức ñịa tô của ñất
ñó. Hai yếu tố chất ñất và ñiều kiện ñịa hình ñều có ảnh hưởng lớn ñến ñịa tô,
dù ñất ñó ở ñô thị hay ở vùng nông thôn hẻo lánh. Yếu tố ñiều kiện tưới tiêu và
ñiều kiện khí hậu chủ yếu ñược ñề cập ñến khi xem xét ñịa tô ñất nông nghiệp.
b) Lãi suất ngân hàng. Lãi suất ngân hàng là một trong số những yếu tố
quan trọng làm cho giá ñất có thể tăng hay giảm. Vì ñịa tô vận ñộng một cách
ñộc lập với giá ñất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của ñịa tô với giá ñất ñể
xem giá ñất còn chịu ảnh hưởng của yếu tố nào. Có thể thấy rằng lãi suất ngân
hàng cao thì số tiền mua ñất phải giảm ñi, nếu không thì ñem tiền gửi vào
ngân hàng sẽ cho lợi nhuận lớn hơn là mua ñất ñể có ñịa tô. Còn nếu lãi suất
ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua ñất phải tăng lên do người
bán không muốn bán với giá thấp, họ cũng có thể mua ñược ñịa tô cũng lớn

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

9


hơn thu nhập do lượng tiền mua bán ñất gửi vào ngân hàng, lúc nay giá ñất
tăng lên thì người bán mới chấp nhận.

Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là
như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệch thì cũng
không ñáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết ñịnh giá ñất ñai nói
chung, chứ không quyết ñịnh giá ñất ñô thị cao hơn giá ñất nông nghiệp.
i) Quan hệ cung cầu: Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng
hóa thông thường ñược quyết ñịnh tại ñiểm cân bằng của quan hệ cung cầu.
Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải
hạ xuống, ñó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. ðiều kiện hình thành là: ii)
Người cung cấp và người tiêu dùng ñều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính
chất.iii) Những hàng hóa có tính chất tự do ñiều chỉnh lượng cung theo biến
ñộng giá cả. ðất ñai cũng vậy, giá cả ñất ñai cũng phụ thuộc mối quan hệ
cung quyết ñịnh. Nhưng vì ñất ñai, khác các loại hàng hóa thông thường ñó là
ñặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc
cung cầu nói riêng mà hình thành theo nguyên tắc cung cầu riêng.
Cung - cầu của thị trường ñất ñai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường. Vấn ñề này có ý nghĩa ñặc
biệt trong ñịnh giá ñất bởi vì cung của ñất về cơ bản là cố ñịnh và bất biến.
Giá cả ñất trong một khu vực nhất ñịnh sẽ ñược xác ñịnh bằng yếu tố cầu,
như: mật ñộ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình
quân của người dân tại ñịa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi
suất vay thế chấp.
Mặt dù tổng cung của ñất ñai là cố ñịnh, nhưng ñịnh lượng cung của
một loại ñất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc ñiều chỉnh cơ cấu giữa các loại ñất. Có thể thấy khi ñất

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

10

nông nghiệp, ñất phi nông nghiệp hoặc ñất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành
phố ñược ñiều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này
sang mục ñích làm khu dân cư ñô thị ñó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số
lượng diện tích ñất tại ñô thị sẽ làm chậm sự tăng giá ñất ở của khu vực này.
Mặt khác, sự phát triển của một khu vực nào ñó dẫn ñến nhu cầu sử dụng ñất
ngày một nhiều hơn, giá ñất sẽ ngày một cao hơn. (Nguyễn Thanh Trà và Hồ
Lam Trà, 2004 ) [37]

1.1.2.3 Về các phương pháp ñịnh giá:
Người ñịnh giá sử dụng những thủ tục ñặc biệt ñể ñịnh giá bất ñộng
sản bằng ba phương pháp phân tích dữ liệu: giá thành, so sánh giá bán và vốn
hoá thu nhập; việc lựa chọn phương pháp phụ thuộc vào chủng loại của bất
ñộng sản, mục ñích của việc ñịnh giá và chất lượng cùng số lượng của các dữ
liệu có ñược. Cả ba phương pháp này ñều có thể áp dụng cho rất nhiều
phương án ñịnh giá, nhưng một hay nhiều phương pháp trong ñó có thể là
thích hợp hơn cho những nhiệm vụ ñặc biệt như :
- Phương pháp giá thành có thể không thích hợp ñể ñánh giá bất ñộng sản
ñể tính khấu hao do sự huỷ hoại cơ học hoặc ñã bị lỗi thời, vì rất khó xác ñịnh.
- Phương pháp so sánh giá bán không thể áp dụng cho những bất ñộng
sản ñặc biệt như nhà cửa bị từ chối xử lý vì không có sẵn tài liệu ñể so sánh.
- Phương pháp vốn hoá thu nhập ít khi ñược dùng ñể ñịnh giá bất ñộng
sản là nhà ở do tư nhân chiếm hữu, tuy có thể ñược dùng cùng với những tư
liệu khác. ðặc biệt phương pháp vốn hoá thu nhập là không ñáng tin cậy
trong thị trường bất ñộng sản công nghiệp hoặc bất ñộng sản thương mại. Dẫu
sao thì người ñịnh giá cũng phải dùng ít nhất là hai phương pháp và sự so
sánh giữa các kết quả sẽ giúp ích cho việc kiểm tra kết quả tốt hơn. (Tôn Gia
Huyên và Nguyễn ðình Bồng, 2007) [22]

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

11


1.2. ðấu giá ñất và ñấu giá quyền sử dụng ñất.
1.2.1 Khái niệm về ñấu giá ñất và ñấu giá quyền sử dụng ñất
1.2.1.1. Khái niệm liên quan ñến ñấu giá quyền sử dụng ñất
a) ðấu giá
ðấu. ñg 1. ðọ sức ñọ tài ñể tỏ rõ hơn thua.
ðấu giá ñg x: Bán ñấu giá. Bán bằng hình thức ñể cho những người
mua lần lượt trả giá, ai trả giá cao nhất thì ñược mua. Bán ñấu giá tài sản tịch
thu. (Từ ñiển tiếng Việt, 2002) [45]
b) ðấu giá quyền sử dụng ñất.
ðấu giá quyền sử dụng ñất, ñấu thầu dự án có sử dụng ñất ñối với quỹ
ñất ñược sử dụng ñể tạo vốn cho ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng (Luật ðất
ñai 2003, ðiều 62)
c) Giá quyền sử dụng ñất và giá trị quyền sử dụng ñất.
Giá quyền sử dụng ñất: (sau ñây gọi là giá ñất) là số tiền tính trên một
ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao
dịch về quyền sử dụng ñất. (Luật ðất ñai 2003, ðiều 4, Khoản 23) [30]
Giá trị quyền sử dụng ñất: là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng ñất ñối
với một diện tích ñất xác ñịnh trong thời hạn sử dụng ñất xác ñịnh. (Luật ðất
ñai 2003, ðiều 4, Khoản 24)
d) Tiền sử dụng ñất: là số tiền mà người sử dụng ñất phải trả trong trường
hợp ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất ñối với một diện tích ñất
xác ñịnh”. (Luật ðất ñai 2003, ðiều 4, Khoản 25) [30]
1.2.2 Nguyên tắc và phạm vi áp dụng ñấu giá ñất và ñấu giá quyền sử
dụng ñất
1.2.2.1 Nguyên tắc
ðấu giá ñất và ñấu giá quyền sử dụng ñất, theo nguyên tắc quy ñịnh của
Bộ Luật Dân sự 2005: “Bán ñấu giá bất ñộng sản”.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

12


1. Việc bán ñấu giá bất ñộng sản ñược thực hiện tại ñịa phương nơi có
bất ñộng sản hoặc do cơ quan tổ chức bán ñấu giá xác ñịnh;
2. Sau khi có thông báo về việc bán ñấu giá bất ñộng sản, những người
muốn mua phải ñăng ký mua và phải nộp một khoản tiền. Trong trường hợp
mua ñược tài sản bán ñấu giá, thì khoản tiền ñặt trước ñược trừ vào giá mua;
nếu người mua từ chối thì không ñược hoàn trả khoản tiền ñó. Người bán ñấu
giá phải hoàn trả tiền ñặt trước cho những người khác ñã ñăng ký mà không
mua ñược tài sản bán ñấu giá. Danh sách những người ñăng ký mua ñược
công bố công khai tại nơi bán ñấu giá;
3. Việc mua bán bất ñộng sản bán ñấu giá ñược lập thành văn bản có chứng
nhận của công chứng nhà nước và phải ñược ñăng ký tại cơ quan nhà nước có
thẩm quyền (Bộ Luật Dân sự của nước CHXHCNVN, 1995; ðiều 455) [29]
1.2.2.2 Phạm vi áp dụng
Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai 2003, phạm vi áp dụng “ ðấu giá
quyền sử dụng ñất, ñấu thầu dự án có sử dụng ñất”
1. Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất theo hình
thức ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất trong các
trường hợp sau ñây:
a) ðầu tư xây dựng nhà ở ñể bán hoặc cho thuê;
b) ðầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ñể chuyển nhượng hoặc cho thuê;
c) Sử dụng quỹ ñất ñể tạo vốn cho ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
d) Sử dụng ñất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
ñ) Cho thuê ñất thuộc quỹ ñất nông nghiệp sử dụng vào mục ñích công
ích ñể sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

e) Các trường hợp khác do Chính phủ quy ñịnh.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

13


2. Thực hiện ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể thi hành án, xử lý hợp ñồng
thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất ñể thu hồi nợ.
3. Giá trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc trúng ñấu thầu dự án có sử
dụng ñất không ñược thấp hơn giá ñất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương quy ñịnh.
4. Việc ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất
quy ñịnh tại khoản 1 và khoản 2 ðiều này ñưược thực hiện theo quy ñịnh của
pháp luật về ñấu giá, ñấu thầu. (Luật ðất ñai 2003, ðiều 58) [30]
1.2.3 Các yếu tố tác ñộng tới giá ñất trong ñấu giá quyền sử dụng ñất
Khi xác ñịnh giá ñất ñể ñấu giá phải quán triệt: ñất ñai dùng vào các
mục ñích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ
thuộc vào sự thuận lợi của mảnh ñất bao gồm các yếu tố sau:
a) Vị trí khu ñất: Vị trí khu ñất là một trong số những nhân tố quan
trọng trong việc xác ñinh giá ñất, ví dụ trong cùng một loại ñường phố của
một loại ñô thị thì giá ñất ở những vị trí mặt tiền sẽ cao hơn ở những vị trí
trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở các khu trung tâm, văn hóa, kinh tế - xã
hội, thương mại …sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm ( cùng ñặt tại vị
trí mặt tiền) hoặc cùng ở ñường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các
khí ñộc hại thì giá ñất sẽ thấp hơn các vị trí tượng tự nhưng ñặt ở xa trung tâm
hơn. Vì vậy, khi xác ñịnh giá ñất, ñiều quan trọng là phải xác ñịnh vị trí ñất là
các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng ñến giá ñất.
b) Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ñầu tư cơ sở hạ tầng:
Một khu ñất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa ñược

ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu ñất sẽ có những hạn chế nhất ñịnh trong
việc xác ñịnh giá ñất. Ngược lại, một khu vực ñầu tư cơ sở hạ tầng như hệ
thống ñường giao thông, hệ thống cấp thoát nước ñồng bộ, hệ thống thống

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

14