đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng dự án xây dựng nhà máy gạch tuynel và dự án đầu tư xây dựng cải tạo, nâng cấp tỉnh lộ 283 trên địa bàn huyện thuận thành, tỉnh bắc ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
............

............

TRẦN THÀNH DŨNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI
THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN XÂY DỰNG
NHÀ MÁY GẠCH TUYNEL VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
CẢI TẠO, NÂNG CẤP TỈNH LỘ 283 TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN THUẬN THÀNH, TỈNH BẮC NINH

Chuyên ngành

: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mã số

: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN HỮU THÀNH

HÀ NỘI - 2014

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do tôi trực tiếp thực hiện
cùng với sự hướng dẫn của PGS.TS. NGUYỄN HỮU THÀNH - Học viện Nông
nghiệp Việt Nam. Các số liệu và kết quả trong luận văn là trung thực và chưa từng
được công bố trong bất kỳ một công trình nào khác. Các thông tin, trích dẫn trong
luận văn đó được chỉ dẫn nguồn gốc và nghiên cứu đầy đủ. Nếu sai tôi hoàn toàn
chịu trách nhiệm.

Hà Nội, ngày tháng

năm 2014

Tác giả luận văn

TRẦN THÀNH DŨNG

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page i


LỜI CẢM ƠN
Từ khi nhận đề tài cho đến khi hoàn thành đề tài ngoài sự cố gắng nỗ lực của
bản thân tôi còn nhận được sự đóng góp, giúp đỡ tận tình của nhiều tập thể và cá
nhân.
Trước hết, tôi xin trân trọng cảm ơn PGS.TS. NGUYỄN HỮU THÀNH Giảng viên Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình, trực tiếp hướng dẫn chỉ
bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các thầy, cô giáo Khoa
Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi
thực hiện và hoàn thành đề tài.

Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thuận
Thành, Ban quản lý dự án xây dựng huyện Thuận Thành, Ban quản lý các dự án
thuộc Sở Giao thông vận tải tỉnh Bắc Ninh, Phòng Tài chính huyện, UBND xã Đình
Tổ, UBND xã An Bình, UBND xã Trí Quả, UBND cùng bà con đã giúp đỡ tôi
trong quá trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Tác giả luận văn

TRẦN THÀNH DŨNG

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .....................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN .........................................................................................................ii
MỤC LỤC ............................................................................................................ iii
DANH MỤC BẢNG .............................................................................................. vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................................vii
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
1.

Tính cấp thiết của đề tài .............................................................................. 1

2.

Mục tiêu nghiên cứu: .................................................................................. 2

3.

Yêu cầu:...................................................................................................... 2

4.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài: .................................................... 3

4.1.

Về khoa học: ............................................................................................... 3

4.2.

Về thực tiễn: ............................................................................................... 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG ............................................................................... 4
1.1.

Khái quát về bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. ...............4

1.1.1. Một số khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: ............. 4
1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB: ...................................... 5
1.2.

Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số nước trên thế giới. ....... 6

1.2.1. Trung Quốc:................................................................................................ 6
1.2.2. Thái Lan: .................................................................................................... 8
1.2.3. Hàn Quốc:................................................................................................... 9
1.2.4. Ôxtrâylia: .................................................................................................. 11
1.2.5. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các tổ chức ngân
hàng quốc tế: ........................................................................................... 12
1.2.6. Nhận xét, đánh giá: ................................................................................... 13
1.3.

Khái quát về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam. ........ 14

1.3.1. Các văn bản hướng dẫn thực hiện chính sách pháp luật bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư ở Việt Nam........................................................................ 14
1.3.2. Kết quả thực hiện chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư ở Việt Nam. ................................................................................................. 24
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


1.4.

Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của
tỉnh Bắc Ninh. ........................................................................................... 26

1.4.1. Các văn bản hướng dẫn thực hiện chính sách pháp luật bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư:.......................................................................................... 26
1.4.2.

Kết quả thực hiện chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: ........ 27

CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU, NỘI DUNG VÀ
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................... 30
2.1.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. ........................................................... 30

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu: .............................................................................. 30
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu: ......................................................................................... 30
2.2.

Nội dung nghiên cứu: ................................................................................ 30

2.2.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh. .......... 30

2.2.2. Thực trạng quản lý, sử dụng đất huyện Thuận Thành. ............................... 30
2.2.3. Tình hình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở huyện
Thuận Thành từ 2009 đến 2011. ................................................................ 30
2.2.4. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở
hai dự án trên địa bàn huyện Thuận Thành tỉnh Bắc Ninh. ........................ 30
2.2.5. Nghiên cứu đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng các dự án trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh. ........... 30
2.3.

Phương pháp nghiên cứu. .......................................................................... 31

2.3.1. Phương pháp chọn điểm, chọn mẫu:.......................................................... 31
2.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu. ................................................................... 31

2.3.3. Phương pháp tổng hợp xử lý số liệu: ......................................................... 32
2.3.4. Phương pháp đánh giá việc thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng: .... 32
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN............................. 33
3.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội huyện Thuận Thành, tỉnh Bắc Ninh. ... 33

3.1.1. Điều kiện tự nhiên. .................................................................................... 33
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội:......................................................... 34
3.2.

Thực trạng quản lý, sử dụng đất huyện Thuận Thành. ............................... 36

3.2.1. Thực trạng quản lý. ................................................................................... 36
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Thuận Thành. ........................................ 40

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


3.3.

Tình hình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở huyện
Thuận Thành từ 2011 đến 2013. ................................................................ 43

3.3.1. Kế hoạch thu hồi đất của huyện Thuận Thành. .......................................... 43
3.3.2. Kết quả thực hiện thu hồi đất: ................................................................... 48
3.3.3. Kết quả thực hiện chính sách bồi thường và giải phóng mặt bằng. ............ 52
3.4.

Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở
hai dự án trên địa bàn huyện Thuận Thành tỉnh Bắc Ninh. ........................ 54

3.4.1. Khái quát về hai dự án nghiên cứu: ........................................................... 54
3.4.2. Các văn bản pháp lý có liên quan đến hai dự án: ....................................... 56
3.4.3. Trình tự tiến hành bồi thường, giải phóng mặt bằng. ................................. 58
3.4.4. Đối tượng được bồi thường và điều kiện được bồi thường: ....................... 60
3.4.5. Bồi thường thiệt hại về đất: ....................................................................... 62
3.4.6. Bồi thường, hỗ trợ thiệt hại về tài sản, vật kiến trúc, cây cối hoa màu: ...... 67
3.4.7. Chính sách hỗ trợ. ..................................................................................... 71
3.4.8. Nhận xét chung: ........................................................................................ 76
3.4.9. Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ giải
phóng mặt bằng đến người có đất bị thu hồi. ............................................. 78
3.5.

Nghiên cứu đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng các dự án trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh. ........... 82

3.5.1.

Hoàn thiện quy định xác định giá đất: ...................................................................82

3.5.2.

Kiện toàn nội dung chính sách về công tác bồi thường, hỗ trợ: ............................ 82

3.5.3.

Thành lập tổ chức phát triển quỹ đất thuộc UBND huyện Thuận Thành: .............83

3.5.4.

Tăng cường tuyên truyền pháp luật về bồi thường giải phóng mặt bằng:..............84

3.5.5. Đảm bảo kinh phí thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng:................... 84
3.5.6. Tăng cường công tác quản lý đất đai: ........................................................ 84
3.5.7.

Nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của ban bồi thường GPMB:.......85

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................. 86
1.

Kết luận : .................................................................................................. 86

2.

Kiến nghị: ................................................................................................. 87

TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 89

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Biến động diện tích đất nông nghiệp năm 2013 so với năm 2010
và năm 2000 ....................................................................................... 40

Bảng 3 .2. Biến động diện tích đất phi nông nghiệp năm 2013 so với năm
2010 và năm 2000............................................................................... 42
Bảng 3.3. Thực hiện quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất của huyện
giai đoạn 2009-2011: .......................................................................... 44
Bảng 3.4.

Kế hoạch thu hồi đất qua 3 năm 2009-2011 của huyện Thuận Thành: ...... 46

Bảng 3.5: Kế hoạch thu hồi đất cho các dự án phát triển trên địa bàn huyện
qua 3 năm 2009-2011 ......................................................................... 48
Bảng 3.6. Thực hiện thu hồi đất của huyện Thuận Thành qua 3 năm (2009 2011) .................................................................................................. 49
Bảng 3.7. Tình hình thu hồi đất ở các dự án phát triển ở huyện qua 3 năm
2009-2011 .......................................................................................... 52
Bảng 3.8: Xác định đối tượng được bồi thường và không được bồi thường......... 61
Bảng 3.9. Kết quả bồi thường thiệt hại về đất tại 02 dự án ................................. 64
Bảng 3.10. Phương án bồi thường, hỗ trợ thiệt hại tại 02 dự án............................. 69
Bảng 3.11: Tổng hợp đơn giá bồi thường về tài sản tại 2 dự án: ............................ 70
Bảng 3.12. Phương án hỗ trợ thiệt hại tại 02 dự án: .............................................. 73
Bảng 3.13. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất tại
02 dự án .............................................................................................. 79
Bảng 3.14. Tổng hợp kết quả điều tra về trình độ văn hóa, giáo dục của
người dân bị thu hồi đất 02 tại dự án ................................................... 80
Bảng 3.15. Tổng hợp kết quả điều tra về tài sản của người dân bị thu hồi đất
tại 02 dự án ......................................................................................... 81
Bảng 3.16. Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất 02 dự án ............ 81

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27

28
29
30
31
32
33
34
35

Các chữ viết tắt
Bộ Tài chính
Bộ Tài nguyên và Môi trường
Bồi thường
Bất động sản
Bồi thường giải phóng mặt bằng
Bản đồ, bản đồ địa chính
Bồi thường hỗ trợ
Chính phủ
Công nghiệp hóa, hiện đại hóa
Cụm công nghiệp
Dự án
Dự án có vốn đầu tư nước ngoài
Dự án có vốn đầu tư trong nước
Giải phóng mặt bằng
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hội đồng nhân dân
Hội đồng bộ trưởng
Hội đồng nhân dân
Hỗ trợ
Hợp tác xã

Huyện ủy
Khu công nghiệp
Ngân hàng thế giới
Ngân hàng phát triển Châu Á
Phổ thông trung học, trung học cơ sở
Quốc lộ, Tỉnh lộ, đường trung tâm huyện
Quy hoạch sử dụng đất
Quyết định
Tái định cư
Tổng sản phẩm xã hội
Thủ tướng
Thông tư
Thu hồi, kế hoạch
Tiểu thủ công nghiệp
Uỷ ban, Uỷ ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Ký hiệu
BTC
BTNMT
BT
BĐS
BTGPMB
BĐ, BĐĐC
BTHT
CP
CNH, HĐH
CCN
DA

FDI
DDI
GPMB
GCNQSDĐ
HĐND
HĐBT
HĐND
HT
HTX
HU
KCN
WB
ADB
PTTH, THCS
QL, TL, HL1, HL2
QHSDĐ
QĐ
TĐC
GDP
TTg
TT
TH, KH
TTCN
UB, UBND

Page vii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với
đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối
thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển. Trong
quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng
bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và một xu hướng
tất yếu về nguồn đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng
hoá, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ.
Nước ta đang trong thời kỳ thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước, nhiều dự án như các khu công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị mới, khu dân
cư...đang được triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ.
Thực hiện đường lối đổi mới do Đảng ta khởi xướng, trong các năm gần đây
kinh tế tiếp tục tăng trưởng với tốc độ ổn định, các lĩnh vực văn hoá, giáo dục, khoa
học, xã hội... ngày càng được cải thiện. Để phát triển nền kinh tế xã hội, trước hết
phải xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng kĩ thuật, hệ thống giao thông đường bộ, hệ
thống thuỷ lợi, hệ thống lưới điện quốc gia...Đây là điều kiện rất cơ bản để phát
triển nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch... Đến nay cả nước ta
đã có nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, nhiều
công trình công cộng phục vụ lợi ích quốc gia. Để xây dựng các công trình kết cấu
hạ tầng, phát triển các nghành kinh tế, công nghiệp, giao thông, xây dựng, thương
mại dịch vụ, giáo dục, y tế, xã hội, đào tạo.v.v. Nhà nước phải thu hồi đất của
người sử dụng đất và phải bồi thường cho người bị thu hồi. Việc thực hiện bồi
thường giữ vị trí hết sức quan trọng là yếu tố có tính quyết định trong toàn bộ
quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng. Giải phóng mặt bằng trong những
năm qua gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện.
Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã từng bước
hoàn thiện pháp luật về đất đai và ban hành các văn bản pháp lý hướng dẫn thực
hiện về công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư. Việc bồi thường, tái

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


định cư hiện nay được thực hiện theo các quy định của Pháp luật: Điều 42 Luật
Đất đai ngày 26/11/2003, chương 6 Luật Đất đai ngày 01/07/2014, Nghị định số
197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày
07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP,
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Quy định bổ sung về quy hoạch sử
dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Huyện Thuận Thành có khoảng 125 dự án đầu tư vào địa bàn tính đến năm
2013, trong đó có hơn 80 dự án đã đưa vào hoạt động. Tuy nhiên vẫn còn tình trạng
một số dự án chậm thực hiện so với tiến độ được giao do công tác thẩm định dự án đầu
tư đối với doanh nghiệp của một số cơ quan chức năng chưa đánh giá hết năng lực, khả
năng đầu tư, thẩm định nhu cầu sử dụng đất chưa có định mức cụ thể, chủ yếu dựa
trên ý kiến chủ quan hoặc do chủ doanh nghiệp trả tiền bồi thường cho người sử
dụng đất còn thấp dẫn đến hai bên chưa đi đến được thống nhất... Xuất phát từ thực
trạng trên chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc thực hiện chính sách
bồi thường giải phóng mặt bằng dự án xây dựng nhà máy gạch Tuynel và dự án
đầu tư xây dựng cải tạo, nâng cấp tỉnh lộ 283 trên địa bàn huyện Thuận Thành,
tỉnh Bắc Ninh”.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng và đời
sống, việc làm của người dân có đất bị thu hồi.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, giải phóng
mặt bằng trên địa bàn huyện Thuận Thành - tỉnh Bắc Ninh.
3. Yêu cầu:
- Nắm vững chính sách, pháp luật đất đai, chính sách bồi thường giải phóng
mặt bằng và các văn bản có liên quan đã được ban hành.
- Xác định đúng các nguyên nhân tồn tại trong việc thực hiện chính sách bồi

thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài:
4.1. Về khoa học:
Góp phần làm rõ những bất cập từ thực tiễn đối với các quy định về thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong Luật Đất đai năm 2003, các văn bản thi
hành dưới Luật nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai. Đáp ứng yêu cầu giải
quyết những vấn đề còn vướng mắc, bất cập trong việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư nhằm làm giảm tình trạng khiếu kiện của người dân.
4.2. Về thực tiễn:
Đề tài góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng và
việc thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở huyện Thuận Thành tỉnh
Bắc Ninh.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1.1. Khái quát về bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất.
1.1.1. Một số khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:
Theo Điều 4, Luật Đất đai (2003) thì:
- “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử

dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn
quản lý ”.
- “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền
sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất”.
Vì vậy “Bồi thường” có nghĩa là không chỉ trả lại những thiệt hại hữu hình có thể
kiểm đếm được mà còn phải tính toán bù đắp lại cả những giá trị không thể đo đếm
được.
Điều này có nghĩa là:
+ Không phải mọi khoản bồi thường đều chi trả được bằng tiền.
+ Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều trường
hợp còn mất mát cả về tinh thần.
+ Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng chế
và vẫn là đòi hỏi sự “hy sinh”, không thể là một sự bồi thường ngang giá tuyệt đối.
Việc bồi thường có thể vô hình hoặc hữu hình, có thể do các quy định của pháp luật
điều tiết, hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể (Quốc hội, 2003).
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua các khoản hỗ trợ bao gồm: Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư với
trường hợp thu hồi đất ở; Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo
chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp (Quốc
hội, 2003; Chính phủ 2004b, 2007a, 2009).
- Tái định cư là việc Nhà nước bố trí đất ở, nhà ở tại nơi mới cho những người bị
Nhà nước thu hồi đất ở mà họ không còn chỗ ở nào khác. Việc thu hồi đất ở thông qua
một quyết định hành chính là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng chế và đòi

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


hỏi có sự hy sinh của người sử dụng đất, do đó không chỉ đơn thuần là bồi thường về vật

chất mà còn phải đảm bảo lợi ích của người bị thu hồi đất, họ phải có chỗ ở ổn định, điều
kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ (Quốc hội, 2003; Chính phủ 2004b, 2007a,
2009).
1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB:
Như chúng ta đã biết để thực hiện được dự án theo đúng tiến độ, thì trước hết
các chủ đầu tư cần phải giải phóng được mặt bằng. Đó là công việc trọng tâm và hết
sức quan trọng. Công việc này mang tính chất phức tạp, tốn kém nhiều thời gian,
công sức và tiền của. Ngày nay, công việc này ngày càng trở nên khó khăn hơn do
đất đai ngày càng có giá trị và khan hiếm. Bên cạnh đó công tác GPMB liên quan
đến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể và của toàn xã hội. Ở các địa phương khác
nhau thì công tác GPMB cũng có nhiều đặc điểm khác nhau. Vì vậy cần phải có
những phương pháp hợp lý để thực hiện công tác này. Tuy nhiên, công tác GPMB
mang tính đa dạng và phức tạp.
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác
nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Ở khu vực nội
thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành, mật độ dân cư khác nhau, ngành nghề đa
dạng và đều hoạt động sản xuất theo một đặc trưng riêng của vùng đó.
- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan
trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn,
dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư
liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng
chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý người dân là giữ được đất để sản
xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn
không cho thuê...
Nguyên nhân của sự phức tạp là do:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của
người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Do yếu tố lịch sử để lại nên nguồn gốc sử dụng đất phức tạp và do cơ chế
chính sách chưa đáp ứng được với nhu cầu thực tế sử dụng đất nên chưa giải quyết

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


được các vướng mắc và tồn tại cũ.
+ Việc quản lý đất đai chưa chặt chẽ dẫn đến các hiện tượng lấn chiếm, xây
dựng nhà trái phép nhưng lại không được chính quyền địa phương xử lý dẫn đến
việc phân tích hồ sơ đất đai và áp giá phương án bồi thường gặp rất nhiều khó khăn.
+ Thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu
tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu...
+ Việc áp dụng giá đất ở để tính bồi thường giữa thực tế và quy định của nhà
nước có những khoảng cách khá xa cho nên việc triển khai thực hiện cũng không
được sự đồng thuận của những người dân.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau đều có những tính đặc thù
riêng biệt do đó công tác tổ chức thực hiện cũng khác nhau.
1.2. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số nước trên thế giới.
1.2.1. Trung Quốc:
Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với Việt Nam về chế độ sở hữu và các
hình thức sử dụng đất đai. Ở Trung Quốc đất đai thuộc chế độ công hữu: Chế độ sở
hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng
thuộc sở hữu toàn dân (sở hữu Nhà nước). Còn đất ở khu vực nông thôn và đất nông
nghiệp thuộc sở hữu của tập thể, nông dân lao động. Theo quy định của Luật đất đai
Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước được giao cho các tổ chức,
cá nhân sử dụng theo các hình thức: cấp đất (giao đất không thu tiền sử dụng đất);
xuất nhượng đất (giao đất có thu tiền sử dụng đất); cho thuê đất.
Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai Trung
Quốc quy định như sau:
1. Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện

(Chính phủ) có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha đối
với các loại đất khác. Dưới hạn mức này chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ
đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu Nhà nước.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


2. Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định người
nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi do người
sử dụng đất trả. Ngoài ra, pháp luật Trung Quốc còn quy định mức độ nộp lệ phí trợ
cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang
ngành nghề mới khi mất đất nông nghiệp từ 442.000 - 1.175.00 nhân dân tệ/ 1 ha.
Các khoản đền bù cho người sử dụng đất bị thu hồi: Theo quy định, khi thu
hồi đất phải trả cho người có đất bị thu hồi các loại tiền sau đây: Tiền bồi thường
đất đai; Tiền trợ cấp về tái định cư; Tiền trợ cấp bồi thường hoa màu và tài sản trên
đất. Theo đó, cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ
theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đó rồi nhân với hệ số do
Nhà nước quy định. Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác
định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi.
3. Về nguyên tắc bồi thường: Theo pháp luật, khoản tiền bồi thường cho giải
tỏa mặt bằng phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn
so với nơi ở cũ.
4. Về thời điểm bồi thường: Thời điểm được xác định bồi thường cho người sử
dụng đất bị thu hồi đất được tính theo ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
5. Cơ quan quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên đất đai tại các
địa phương thực hiện việc quản lý việc quản lý giải tỏa mặt bằng. Người nhận khu đất
thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó (thông thường là các

đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa).
6. Về đối tượng được bồi thường khi giải phóng mặt bằng: Trong trường hợp
phá nhà ở, nhà riêng của người dân nào thì người đó được bồi thường thiệt hại. Đối
với nhà tập thể, nhà không có người ở, nhà ở của tập thể hoặc của thôn, xã nhưng
không thuộc sở hữu của cá nhân thì số tiền bồi thường được sử dụng để xây dựng xí
nghiệp hương, trấn (thôn). Khoản tiền này được xác định là phần vốn góp cổ phần
của thôn trong xí nghiệp. Người đầu tư xây dựng xí nghiệp trên mảnh đất giải tỏa
nhà phải trả tiền bồi thường cho thôn có mảnh đất đó.
7. Vấn đề quản lý đất đai sau khi giao đất, thuê đất: Đất được giao, chuyển
nhượng quá thời hạn hoặc quá giới hạn quy định thì sẽ bị Nhà nước ra quyết định

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


thu hồi. Nếu đất này không bị giải tỏa hoặc nhận đất mà không sử dụng trong thời
gian ngắn thì Nhà nước có thể thu phí không đảm bảo thời hạn. Trường hợp sử dụng
đất sai mục đích, thì nhà đầu tư phải thay đổi mục đích sử dụng cho phù hợp với
mục đích ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất; đồng thời, họ phải có nghĩa vụ
trả tiền chuyển đổi mục đích sử dụng cho Nhà nước.
8. Về cách thức bồi thường về nhà ở: Trung Quốc giải quyết vấn đề nhà ở
cho dân sau khi giải tỏa mặt bằng thông qua việc trả tiền bồi thường về nhà ở. Số
tiền này được xác định bao gồm: Giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá
xây lại nhà mới và nhà cũ; giá đất tiêu chuẩn; trợ cấp về giá cả. Giá xây dựng lại
nhà mới được xác định là khoản tiền chênh lệch giữa giá trị còn lại của nhà cũ và
chi phí xây dựng lại nhà mới. Còn giá đất tiêu chuẩn do Nhà nước xác định căn cứ
theo giá đất của những nhà thương phẩm trong cùng một khu vực rồi quyết định.
Trợ cấp về giá cũng do chính quyền xác định. Khoản tiền đền bù này được tính theo
mét vuông, cộng lại và nhân với diện tích xây dựng nhà ở. Người dân sẽ được nhận

số tiền đó và có thể đi mua nhà trên thị trường. Trường hợp Nhà nước có diện tích
nhà tái định cư thì nếu người được bồi thường có nhu cầu sẽ được phân nhà với diện
tích tương đương số tiền họ đã được nhận bồi thường (Trích theo Tổng cục Quản lý
đất đai, 2011a).
1.2.2. Thái Lan:
Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích
xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát
triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo giá thị trường
cho những người có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về tất cả các thiệt hại
do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường phải khách quan cho người
chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó. Dựa trên các quy định này, các
ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình.
Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BĐS áp dụng cho việc trưng
dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát
triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển đô thị, nông
nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng. Luật quy định
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài
sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy định cụ thể và trình tự
tiến hành bồi thường TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị bồi thường, các bước
lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán
bồi thường TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền
khởi kiện đưa ra tòa án. Ví dụ: trong ngành điện năng thì cơ quan điện lực Thái Lan
là nơi có nhiều dự án bồi thường TĐC lớn nhất nước, họ đã xây dựng chính sách
riêng với mục tiêu: “Đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt
hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và đạt mức tối đa nhu

cầu, đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và được tham gia
nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì thực tế đã tỏ ra hiệu quả khi nhu cầu
thu hồi đất trong nhiều dự án (Trích theo Tổng cục Quản lý đất đai, 2011b).
1.2.3. Hàn Quốc:
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi cho nên đất công
cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng. Do đó để sử dụng đất một cách hiệu
quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế được coi như một hình thức pháp luật.
Luật đất đai của Hàn Quốc được xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch đô thị cho
từng đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị, Nhà nước
chỉ định năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ.
Đặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai rõ
ràng về đất đai. Đây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử
dụng đất để nhấn mạnh tầm quan trọng của đất công cộng trong xã hội. Chế độ này
giúp việc sử dụng đất một cách hữu dụng bằng cách thúc đẩy quyền sử dụng đất
nhiều hơn quyền sở hữu đất. Với khái niệm công khai đất đai, hạn chế sở hữu đất,
hạn chế sử dụng đất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế công
cộng được áp dụng theo luật pháp và cách tính các quy chế như thế này được xem là
đặc trưng của luật liên quan đến đất đai của Hàn Quốc.
Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc được chia ra thành hai thể chế. Một là
“đặc lệ” liên quan đến bồi thường GPMB cho đất công cộng đã đạt được theo thủ

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


tục thương lượng của pháp luật. Hai là luật “sung công đất” theo thủ tục quy định
cưỡng chế của công pháp.
Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng trong
một khoảng thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật “sung công

đất” đã được thiết lập trước vào năm 1962. Sau đó theo pháp luật ngoài mục đích
thương lượng thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên phạm vi
toàn quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật này đã được lập vào năm
1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc đã triển khai bồi thường cho đến nay. Tuy
nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “đặc lệ” thương lượng
không đạt được thỏa thuận thì luật “sung công đất” được thực hiện bằng cách cưỡng
chế, nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi trùng lặp
cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên. Do đó,
cho đến nay đã có nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này thành một.
Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo ba giai đoạn:
Thứ nhất: Tiền bồi thường đất đai được giám định viên công cộng đánh giá
trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng. Mỗi
năm Hàn Quốc cho thi hành đánh giá đất trên 27 triệu địa điểm trên toàn quốc và
chỉ định 470.000 địa điểm làm tiêu chuẩn và thông qua đánh giá của giám định để
dựa theo đó hình thành giá quy định cho việc bồi thường. Giá quy định không dựa
vào lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường.
Thứ hai: Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền
sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi đất. Quy trình chấp
thuận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương
lượng, chấp nhận thu hồi.
Thứ ba: Biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Nhà nước hỗ trợ tích
cực về mặt chính sách đảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai cho
những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà
nước. Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên
quan rất nhiều tới việc GPMB. Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi dự án sẽ

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10

được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng này nơi
cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà đó. Còn nếu như các dự án xây dựng
chung cư nhà ở thì cung cấp cho các đối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn
giá thành.
Đối với các đối tác kinh doanh để kiếm sống nhưng không có pháp nhân, các đối
tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân huệ ngoài biện
pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc khu kinh doanh.
Luật bồi thường Hàn Quốc được thực hiện theo ba giai đoạn trên đối với đất
đai, bất động sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng
sản…để cung cấp tiền bồi thường và chi phí di dời.
Chế độ và luật GPMB: theo luật sung công đất đai thì nếu như đã trả hoặc đặt
cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì được xem như gây hại cho lợi
ích công cộng do đó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa được thực hiện quyền thi hành
theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành ngày phải theo thủ tục
pháp lệnh cảnh cáo theo quy định. Thực chất biện pháp GPMB thường bị người dân
hoặc các người ở thuê phản đối và chống trả quyết liệt gây ảnh hưởng xấu đến xã
hội cho nên tốt nhất là phải có sự nghiên cứu tìm ra biện pháp cho dân tự nguyện di
dời là hay hơn cả (Trích theo Tổng cục Quản lý đất đai, 2010).
1.2.4. Ôxtrâylia:
Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Quyền và nghĩa vụ của
chủ sở hữu được luật pháp bảo hộ tuyệt đối. Nhà nước có quyền trưng thu đất tư
nhân để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế xã hội đồng
thời gắn với việc Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường.
Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại đất đai bằng hai cách: thoả thuận tự
nguyện và cưỡng bức.
Về bồi thường, luật quy định chủ sở hữu sẽ được bồi thường thiệt hại do việc
thu hồi đất.
Nguyên tắc bồi thường bao gồm:
- Giá thị trường mảnh đất của chủ sở hữu;

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


- Giá trị đặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị trường của
mảnh đất;
- Những thiệt hại gây ra khi thu hồi đất;
- Thiệt hại về việc gây phiền hà;
- Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm định giá;
Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh đất đó đều có thể khiếu nại về bồi
thường.
Quy định mức bồi thường: khi tính toán mức bồi thường cần xem xét 6 yếu tố sau:
- Giá trị thị trường của mảnh đất;
- Sự chia cắt đất đai;
- Những phiền nhiễu;
- Các khoản chi phí về chuyên môn hoặc pháp lý hợp lý;
- Người đi thuê, có thể khiếu nại mức bồi thường cho bất cứ tài sản nào bị
ảnh hưởng mà bạn quản lý theo hợp đồng cho thuê;
- Tiền bồi thường về mặt tinh thần;
Thanh toán khoản bồi thường gồm thanh toán ứng trước và thanh toán cuối cùng.
- Thanh toán ứng trước: Chính phủ sẽ thanh toán cho chủ nhân toàn bộ khoản
bồi thường một khi đơn khiếu nại đã được xem xét. Nếu Chính phủ không chấp
thuận toàn bộ các khoản mục trong đơn khiếu nại thì Chính phủ sẽ thanh toán trước
ít nhất là 90% số tiền đã được định ra.
- Thanh toán cuối cùng: Chính phủ sẽ thanh toán đầy đủ số tiền bồi thường
ngay sau khi tổng số tiền cuối cùng đã được chấp thuận (Trích theo Tổng cục Quản
lý đất đai, 2012).
1.2.5. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các tổ chức ngân

hàng quốc tế:
Ngân hàng Thế giới (WB) là một trong những tổ chức tài trợ quốc tế đầu tiên
đưa ra chính sách về tái định cư bắt buộc. Tháng 2/1980, lần đầu tiên chính sách tái
định cư được ban hành dưới dạng một Thông báo, Hướng dẫn hoạt động nội bộ
(OMS 2.33) cho nhân viên. Từ đó đến nay chính sách tái định cư đã được sửa đổi
và ban hành lại nhiều lần.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


Như chúng ta đã biết, khi Nhà nước thu hồi đất và tái định cư thì những
người bị ảnh hưởng là những người mà do hậu quả của dự án họ phải chịu thiệt hại
toàn bộ hay một phần tài sản vật chất và phi vật chất, bao gồm nhà cửa, cộng đồng,
hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các phương tiện sản xuất bao gồm đất đai,
nguồn thu nhập, kế sinh nhai do đất đai tạo ra, đặc trưng văn hoá và tiềm năng về sự
hỗ trợ lẫn nhau để đảm bảo đời sống, tài nguyên cho sinh tồn và hệ sinh thái (Ngân
hàng Thế giới, 2009).
Từ tháng 2/1994, ngân hàng phát triển châu Á (ADB) đã bắt đầu áp dụng bản
Hướng dẫn hoạt động của Ngân hàng thế giới về tái định cư và từ tháng 11/1995 Ngân
hàng này đã có chính sách riêng của Ngân hàng về tái định cư bắt buộc.
Đối với đất đai và tài sản được bồi thường, chính sách của Ngân hàng thế
giới và Ngân hàng phát triển Châu Á là phải bồi thường theo giá xây dựng mới đối
với tất cả các công trình xây dựng và quy định thời hạn bồi thường tái định cư hoàn
thành trước một tháng khi dự án triển khai thực hiện.
Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường tái định cư được các tổ chức cho
vay vốn quốc tế coi là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định dự án. Mức độ chi
tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người bị ảnh hưởng và mức độ tác động
của dự án. Kế hoạch bồi thường tái định cư phải được coi là một phần của chương

trình phát triển cụ thể, cung cấp đầy đủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ bị ảnh
hưởng. Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà
nhập được với cộng đồng mới.
Về quyền được tư vấn và tham gia của các hộ bị ảnh hưởng, các tổ chức
quốc tế quy định các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường tái định cư
của dự án phải được thông báo đầy đủ, công khai để tham khảo ý kiến, hợp tác,
thậm chí trao quyền cho các hộ bị ảnh hưởng và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu
chính đáng của họ trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường tái định cư cho tới
khi thực hiện công tác lập kế hoạch (Ngân hàng phát triển Châu Á, 2005).
1.2.6. Nhận xét, đánh giá:
Việc xây dựng và phát triển các công trình đều cần có đất. Do đất đai có hạn,
vì thế mọi Nhà nước đều phải sử dụng quyền lực của mình để thu hồi đất hoặc trưng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


thu của người đang sở hữu, đang sử dụng để phục vụ cho nhu cầu xây dựng các
công trình phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia. Ở mỗi nước, quyền lực thu
hồi, trưng thu đất được ghi trong Hiến pháp hoặc tại Bộ Luật đất đai hoặc một bộ
luật khác. Nếu việc thu hồi, trưng thu đã phù hợp với quy định của pháp luật mà
người sở hữu hoặc sử dụng đất không thực hiện thì Nhà nước có quyền chiếm hữu
đất đai. Việc thu hồi đất, trung thu đất và bồi thường thiệt hại về đất tại mỗi quốc
gia đều được thực hiện theo chính sách riêng do Nhà nước đó quy định.
Qua nghiên cứu chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số
nước và các tổ chức ngân hàng quốc tế, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh
nghiệm để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số
điểm sau:
- Hoàn thiện các quy định về định giá đất nói chung và định giá đất để bồi

thường giải phóng mặt bằng nói riêng;
- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thực hiện và thực hiện tốt quy định về thẩm
định, phê duyệt, giám sát thực hiện phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng;
- Quan tâm hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi tái định cư, tạo việc
làm của người có đất bị thu hồi; xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa người sử
dụng đất, Nhà nước và nhà đầu tư.
1.3. Khái quát về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam.
1.3.1. Các văn bản hướng dẫn thực hiện chính sách pháp luật bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư ở Việt Nam.
1.3.1.1. Thời kỳ trước 1987:
Ngày 14/1/1959, Hội đồng Chính phủ ban hành Nghị định số 151-TTg quy định
tạm thời về trưng dụng ruộng đất. Quy định như sau:
- “Về việc bồi thường thiệt hại do lấy đất gây nên phải bồi thường hai khoản:
Về đất thì bồi thường từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng đất bị trưng thu.
- Đối với hoa màu thì được bồi thường đúng mức.
- Đối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt được giúp đỡ
xây dựng cái khác.
- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của địa

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển ”.
Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong Nghị
định này là đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong những năm 1960,
cách bồi thường như vậy được thực hiện cho đến khi Hiến pháp 1980 ra đời (Chính
phủ, 1959).
1.3.1.2. Thời kỳ từ 1987 đến năm 1993:

Luật Đất đai năm 1987 ban hành quy định về bồi thường cũng cơ bản dựa
trên những quy định tại Hiến pháp 1980 ( Quốc hội, 1987).
Ngày 31/5/1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành quyết định số 186/HĐBT về việc
đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển mục đích sử dụng vào mục
đích khác thì phải bồi thường. Căn cứ để tính bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp và
đất có rừng theo quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất. Mỗi hạng đất tại mỗi
vị trí đều quy định giá tối đa, tối thiểu. UBND các tỉnh, thành phố quy định cụ thể mức
bồi thường thiệt hại của địa phương mình sát với giá đất thực tế ở địa phương nhưng
không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá định mức. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước
giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường về
đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước. Khoản tiền này được nộp vào ngân sách
Nhà nước và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo đất nông nghiệp,
ổn định cuộc sống, định canh, định cư cho vùng bị lấy đất (Hội đồng Bộ trưởng, 1990).
1.3.1.3. Thời kỳ từ năm 1993 đến nay.
a. Luật đất đai năm 1993:
Đây là văn bản pháp luật quan trọng nhất đối với việc thu hồi đất và bồi
thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất.
Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất (Chính phủ,
1994a).
Ngày 17/8/1994 Chính phủ Ban hành Nghị định số 90/NĐ-CP quy định cụ thể
các chính sách làm cơ sở để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB theo quy
định khi nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng. Nghị định này mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện
chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất (Chính phủ, 1994b).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15

Ngày 24/4/1998 Chính phủ ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP thay thế
Nghị định 90/NĐ-CP và quy định rõ phạm vi, đối tượng áp dụng. Đặc biệt người bị
thu hồi đất có quyền được lựa chọn một trong ba phương án bồi thường: Bằng tiền,
bằng nhà ở hoặc bằng đất (Chính phủ, 1998).
Tuy nhiên trong quá trình triển khai Nghị định 22/NĐ-CP có những hạn chế
nhất định. Nó chưa đáp ứng hết được yêu cầu thực tế, chưa phù hợp với thực tiễn và
gây phát sinh ra nhiều khiếu kiện cho Nhà nước. Đặc biệt chưa giải quyết được
những tồn tại do yếu tố lịch sử để lại khi thực hiện chính sách đền bù thiệt hại cho
chủ sử dụng đất có tài sản, nhà cửa nằm trên đất không đủ điều kiện được bồi
thường... cụ thể như sau:
Thứ nhất, việc bồi thường đất ở đối với các trường hợp sử dụng đất trước năm
1993 còn chưa được quy định cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện chưa thống nhất
dẫn đến khiếu kiện.
Thứ hai, việc xác định giá đất còn gây khó khăn cho tổ chức như trên cơ
sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của chính phủ nhân với hệ số
K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương. Do vậy việc áp dụng hệ số K và khung
giá đất ở địa phương còn thấp chưa phù hợp với thực tế dẫn đến giá bồi thường
thấp làm cho nhân dân không đồng tình, không chấp hành ảnh hưởng đến tiến độ
chung của dự án.
Thứ ba, chưa có quy định chi tiết về vấn đề tái định cư: Tiêu chuẩn của khu tái định
cư, phân định trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyền các cấp trong việc tạo lập và
bố trí tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở, các
biện pháp khôi phục đời sống và sản xuất tại khu tái định cư.
Thứ tư, chưa quy định cụ thể về cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất,
quyết định bồi thường đối với các trường hợp cố tình không thực hiện đã dẫn đến
một số đối tượng lợi dụng kẽ hở trong chính sách của Nhà nước cố tình chây ỳ
không chịu cho Hội đồng bồi thường tiến hành đo đạc, kiểm đếm, không chịu nhận
tiền bồi thường, không chịu di chuyển, lôi kéo người khác không thực hiện quyết
định của Nhà nước, làm cho tình hình vốn đã phức tạp càng trở nên phức tạp hơn....

Thứ năm, quy định về điều kiện để được bồi thường hoặc không đủ điều kiện
bồi thường về đất chưa quy định rõ ràng (Chính phủ, 1998).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16


b. Luật Đất đai năm 2003:
Những đổi mới trong chính sách, pháp luật về đất đai trong hơn 15 năm qua đã
đưa đến những kết quả tích cực, thúc đẩy nền kinh tế thị trường phát triển, người sử
dụng đất gắn bó nhiều hơn với đất đai, hệ thống kết cấu hạ tầng được xây dựng tạo
ra những tiền đề quan trọng trong công cuộc phát triển đất nước. Tuy nhiên, đánh
giá dưới góc độ kinh tế, tiềm năng đất đai chưa được sử dụng một cách có hiệu quả,
hoạt động của thị trường bất động sản phát triển chưa thực sự lành mạnh, tình trạng
đầu cơ về đất đai diễn ra phổ biến, đẩy giá đất lên cao, điều đó cản trở quá trình đầu
tư phát triển. Nhìn nhận dưới góc độ quản lý, chính sách quản lý đất đai chưa hợp
lý, thủ tục hành chính rườm rà, ảnh hưởng lớn đến việc thực hiện quyền sử dụng
đất, chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai còn nhiều bất cập gây thất thoát lớn
cho Nhà nước. Trước những tình hình đó, việc đổi mới chính sách quản lý đất đai
cụ thể là đổi mới các quy định pháp luật về đất đai là hoàn toàn cần thiết. Uỷ ban
thường vụ Quốc hội ra Nghị quyết về việc xây dựng Luật Đất đai và giao nhiệm vụ
này cho Bộ Tài nguyên & Môi trường trực tiếp soạn thảo. Tại kỳ họp thứ tư Quốc
hội Khoá XI đã thông qua Luật Đất đai năm 2003, luật này có hiệu lực thi hành từ
ngày 01 tháng 7 năm 2004. Luật Đất đai năm 2003 đã quán triệt sâu sắc các quan
điểm chỉ đạo của Đảng và Nhà nước tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai
phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa, Luật Đất đai mới vẫn dựa trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Luật Đất đai năm 2003 có rất
nhiều nội dung mới trong đó có vấn đề bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư

như: Khắc phục cơ bản những bất cập trong chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ
trợ khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thông qua cơ chế giá đất bồi
thường, chính sách tái định cư và hạn chế phạm vi dự án phải thu hồi đất (Quốc hội,
2003).
Sau khi Luật Đất đai năm 2003 được ban hành, Nhà nước đã ban hành các văn
bản dưới Luật như Nghị định, Thông tư cụ thể hoá các điều luật về giá đất, bồi
thường, hỗ trợ thu hồi đất, bao gồm:

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 17