ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN CHUNG CƯ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI

ĐỀ TÀI: ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN CHUNG CƯ
CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TRÊN
ĐỊA BÀN HÀ NỘI

Đơn vị thực hiện:

Giáo viên hướng dẫn:

Nguyễn Thị Thủy Ngân
Nguyễn Thanh Thủy
Đặng Quốc Việt
Kiều Văn Hoàn
Nguyễn Trần Trí
TS. Nguyễn Hồng Minh


Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp

Lời cảm ơn
Chúng em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo TS. Nguyễn Hồng
Minh đã luôn tận tình hướng dẫn, góp ý , động viên, giúp đỡ và chỉ bảo chúng
em trong quá trình thực hiện đề án.
Chúng em xin chân thành cảm ơn các thầy cô khoa Đầu tư, trường Đại
học Kinh tế quốc dân đã nhiệt tình giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi để chúng
em thực hiện đề tài nghiên cứu khoa học này.
Chúng em cũng gửi lời cảm ơn tới các doanh nghiệp (liệt kê, ko có thì kể
đại) … đã hỗ trợ nhiệt tình cho chúng em trong giai đoạn thực hiện.
Xin chân thành cảm ơn bạn bè, anh chị, những người đã luôn sát cánh,
động viên và gửi những tài liệu vô cùng quý giá trong quá trình nghiên cứu.
Đặc biệt là bạn Cung Đức Kiên, đã giúp nhóm trong thời gian đầu thực hiện dự
án.

Cuối cùng, xin được dành tặng cho những người cha, người mẹ trong gia
đình đã hết lòng quan tâm, giúp đỡ và tạo điều kiện tốt nhất để chúng em hoàn
thành đề tài.
Chúng em đã cố gắng hết mình để hoàn thành đề tài nghiên cứu khoa học,
nhưng do vốn kiến thức còn hạn chế nên những sai sót là điều không tránh
khỏi. Vì vậy, chúng em kính mong được lắng nghe sự đóng góp, chia sẻ từ các
thầy cô giáo và các anh chị.
Nhóm sinh viên thực hiện
IF2

Page 2


Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp

MỤC LỤC

Page 3


Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp

Page 4


Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp

LỜI GIỚI THIỆU
Invest for future (IF2) được thành lập bởi những sinh viên lớp kinh tế
đầu tư 51B – trường Đại học Kinh tế Quốc dân để hưởng ứng cuộc phát động

phong trào Sinh viên nghiên cứu khoa học của khoa Đầu tư – trường Đại học
Kinh tế quốc dân.
Nhóm gồm 5 thành viên:
-

Đặng Quốc Việt
Nguyễn Trần Trí
Nguyễn Thị Thủy Ngân
Nguyễn Thanh Thủy
Kiều Văn Hoàn

Với sự giúp đỡ, cố vấn của TS. Nguyễn Hồng Minh – trưởng khoa Đầu tư,
trường ĐH Kinh tế Quốc dân.
Ngoài mục đích tham gia nghiên cứu khoa học, IF2 để các thành viên có
cơ hội được tiếp xúc, khám phá và trải nghiệm thực tế khả năng của mình, bước
đầu tiếp xúc với môi trường làm việc nhóm, điều tra thực tế, cách làm đề án…
Để từ đó trau dồi các kĩ năng mềm, kinh nghiệm, hoàn thiện bản thân.

Page 5


Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp

PHẦN MỞ ĐẦU
I. Lý do lựa chọn đề tài
1. Tình hình phát triển kinh tế xã hội
Từ sau Đại hội lần thứ VI năm 1986, Đảng Cộng sản đề ra định hướng
đưa đất nước ta từ chuyển từ mô hình kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang mô
hình kinh tế thị trường dưới sự quản lý của nhà nước, Việt Nam đã có nhiều
chuyển biến mạnh mẽ cả về kinh tế và xã hội.

Sau hơn 25 năm nhìn lại, chúng ta đã gặt hái được nhiều kết quả và thành
tựu đáng kể, làm đổi thay rõ rệt tình hình đất nước. Nền kinh tế Việt Nam đã
thoát ra khỏi khủng hoảng kinh tế, dần đạt được tốc độ tăng trưởng nhanh (cả
năm 2010 tăng khoảng 6,7%. Khu vực nông nghiệp tăng 2,6%, công nghiệp và
xây dựng tăng 7,6%, dịch vụ tăng 7,5% GDP bình quân đầu người năm 2010
đạt khoảng 1.160 USD, tăng trưởng GDP bình quân giai đoạn 5 năm 2006 2010 đạt khoảng 7%/năm), cùng với tăng cường cơ sở vất chất và những bước
vững chắc cho giai đoạn phát triển công nghiệp hóa- hiện đại hóa, từng giai
đoạn đưa nước ta từ một nước tụt hậu với nền kinh tế trong khu vực và thế giới,
phấn đầu tới năm 2020 cơ bản là một nước công nghiệp hiện đại.
Đi cùng với sự phát triển chung của đất nước, thủ đô Hà Nội cũng góp
phần không nhỏ vào thắng lợi kể trên bằng sự tiến bộ vượt bậc về kinh tế và xã
hội.
Tuy vậy, một vấn đề không thể không lưu tâm tới, đó là khả năng phát
triển bền vững của thủ đô Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung. Song hành
với sự tăng trưởng kinh tế, nâng cao đời sống xã hội cũng là sự cần thiết hơn
cả. Hà Nội đang dần trở nên văn minh hiện đại với nhiều trung tâm hành chính
được xây mới lại, các tòa nhà cao tầng mọc lên san sát, các dịch vụ vui chơi
giải trí mở ra phục vụ cho đời sống tinh thần của nhân dân.
Nhưng liệu phần lớn người dân Hà Nội đã thực sự thỏa mãn với cuộc sống
họ đang có hay chưa? Có thể khẳng định đây không phải là câu hỏi khó tìm ra
đáp án. Vậy thì do đâu? Một trong những thực trạng đang là vấn đề nhức nhối
với Hà Nội hiện nay đó là “Đất chật người đông”.
Khi mà ánh sáng về phồn hoa đô thị thu hút người dân ở các tỉnh lẻ đổ về,
với mong muốn cải thiện nhanh chóng cuộc sống hiện tại đã làm dân cư thủ đô
đông lên mà lượng đất đai nhà ở thì chỉ có giới hạn (Năm 2007: Hà Nội: 3.490
người/km2 (gấp gần 100 lần mật độ chuẩn)), hệ quả tất yếu là những người dân
có thu nhập thấp không đủ khả năng để chi trả cho nơi mình sống và họ đổ xô
tìm những căn hộ cho thuê giá rẻ, khu phòng trọ với chất lượng thấp, làm cho
bộ mặt thủ đô ngày càng bị xuống dốc.

Page 6


Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp
2. Mức cần thiết của đề tài
Nhà ở và giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân là một vấn đề kinh tế xã
hội có tính toàn cầu, là mối quan tâm của nhiều quốc gia trên thế giới.
Nhu cầu về nhà ở là một nhu cầu thiết yếu của con người để sống, tồn tại
và phát triển. Như Anghen đã nói: “ Con người trước hết cần phải ăn, uống, chỗ
ở và mặc rồi mới có thể làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo...”.Trong
các thời kỳ khác nhau, tâm lý của người Việt Nam chúng ta vẫn duy trì quan
điểm: có “an cư” mới “lạc nghiệp”, phải có chỗ ở thì mới có thể làm việc, xây
dựng sự nghiệp, định cư lâu dài. Điều đó cũng gắn liền với sự hình thành và
phát triển của các cộng đồng dân cư, thôn xóm, làng mạc và các đô thị. Do đó
nhà ở không chỉ là tài sản co giá trị lớn đối với mỗi gia đình mà nó còn phản
ánh trình độ phát triển kinh tế xã hội của mỗi dân tộc, mỗi quốc gia
Chủ tịch Hồ Chí Minh từng nói: “Chủ nghĩa xã hội trước hết nhằm làm
cho nhân dân lao động thoát khỏi bần cùng, làm cho mọi người có công ăn việc
làm, được ấm no và được sống một đời hạnh phúc” . Tư tưởng của người luôn
là sợi chỉ đỏ xuyên suốt trong các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà
nước ta về giải quyết vấn đề nhà ở cho người lao động
Vì vậy, tạo nơi ăn chốn ở cho người lao động là vấn đề nóng bỏng, cấp
thiết cho từng ngành, địa phương và từng gia đình. Tạo điều kiện cho người lao
động có chỗ ở, nhằm phát huy khả năng lao động, để người lao động có động
lực phát triển, lao động và làm việc tạo ra nguồn lực to lớn ở nước ta cho sự
phát triển kinh tế - xã hội, mặt khác, là cơ sở để cải thiện và nâng cao đời sống
cho nhân dân, góp phần quan trọng giữ vững an ninh chính trị và trật tự an toàn
xã hội, tạo động lực mạnh mẽ thực hiện sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nước
Trong thời gian qua thành phố Hà Nội đã có một số biện pháp nhằm giải

quyết vấn đề chỗ ở cho người dân, nhưng qua thực tiễn cho thấy cũng chỉ giải
quyết được một số vấn đề nhỏ. Các nhà cho người có thu nhập thấp đã được
xây nhưng chưa thật sự hiệu quả và còn gặp nhiều bất cập.
3. Tiềm năng phát triển của đề tài
Rõ ràng việc bảo người dân đừng di cư tới Hà Nội là một điều không
tưởng, họ về với thủ đô tìm môi trường tốt nhất để sinh sống, học tập và làm
việc. Mặt khác những người đã ở trong thành phố cũng chắc chắn không dễ
dàng chuyển đi nơi khác khi chưa tới ngưỡng không thể chấp nhận. Do đó, đất
trống đang ngày một thu hẹp dần và chiếm tỉ lệ quá nhỏ so với nhu cầu cần có
của người dân Hà Nội (Cần số liệu bổ sung)
Trên con đường tiến lên CNXH, đất nước ta nói chung và Hà Nội cần có
những bước phát triển trên mọi mặt trong đó có cải thiện đời sống nhân dân.
Trước những vấn đề kể trên, giải pháp hữu hiệu được đưa ra là xây dựng những
khu nhà chung cư, trên diện tích nhỏ nhưng có nhiều căn hộ.

Page 7


Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp
Cũng theo thực tế cho thấy, phần lớn những người chưa có nhà thường có
mức lương không cao, không ổn định …, vì vậy các dự án xây nhà cho người
có thu nhấp tầm trung và tầm thấp đang là vấn đề cấp bách đối với thủ đô Hà
Nội. Tốc độ đô thị hóa ở Hà Nội đi kèm là hàng loạt dự án đầu tư xây dựng đã
và đang được triển khai cố gắng đáp ứng nhu cầu đòi hỏi ngày càng cao về nhà
ở của người dân Thủ đô.
Tuy nhiên, vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp trong quá trình triển
khai thực hiện vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn. Cụ thể trong những năm qua,
Thành phố đã đầu tư xây dựng nhà ở cho các cán bộ công nhân viên, người có
thu nhập thấp: Thành phố quy định các dự án phát triển nhà phải để dành 50%
quỹ nhà ở chung cư bán cho cán bộ công nhân viên trên địa bàn thành phố.

Nhưng kết quả mới dừng lại ở các mô hình thí điểm. Theo tính toán của
Bộ Xây dựng, để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho thuê và nhu cầu về nhà tạm cư,
cả nước cần đến 11 triệu m2. Riêng tại Hà Nội, Sở Xây dựng Hà Nội dự báo
đến năm 2010, Thành phố cần ít nhất là 7 triệu m2 để đáp ứng nhu cầu cho
khoảng 120.000 hộ gia đình, trong đó có khoảng 30% là dành các hộ gia đình
tái định cư, các hộ gia đình có thu nhập thấp hoặc các khu tạm cư dành cho các
dự án đầu tư mới.
Với sự quan tâm của các cấp chính quyền cùng quyết tâm của các chủ đầu
tư, tính tới thời điểm cuối năm 2010, dự án nhà thu nhập thấp đầu tiên của Hà
Nội là CT1 tại Ngô Thì Nhậm đã được bán cho các đối tượng. Vấn đề tiếp theo
đặt ra là việc quản lý các dự án đang xây dựng và sau khi hoàn thành chưa thể
gọi là hoàn toàn hợp lý.
.
Nắm bắt thực tế nói trên, nhóm nghiên cứu chúng tôi đã quyết định chọn
đề án “Đầu tư phát triển nhà cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà
Nội” để phân tích tình hình, thực trạng và đề ra những giải pháp cũng như
hướng đi mới cho vấn đề kể trên tại thủ đô Hà Nội.

II. Đối tượng và mục tiêu nghiên cứu
1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng hướng tới của đề tài là người có thu nhập thấp.
Trong chương trình phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp, khái
niệm người có thu nhập thấp là : người có thu nhập ổn định trên ngưỡng nghèo
và dưới mức tiệm cận với mức trung bình, có khả năng tích luỹ vốn để tự cải
thiện điều kiện ở nhưng vẫn cần sự hỗ trợ của nhà nước như cho vay dài hạn
với mức lãi suất ưu đãi trả góp, chính sách về đất đai và cơ sở hạ tầng.
Xét trên phương diện nhà ở thì người có thu nhập thấp là những người
chưa có nhà hoặc có nhà nhưng diện tích ở chật hẹp, nhà quá cũ nát, tồi tàn

Page 8

Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp
không có điều kiện tu sửa lại. Họ phải chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc
trả góp tiền sửa nhà, mua nhà ngoài việc chi tiêu cho những nhu cầu cơ bản.
Về cụ thể người có thu nhập thấp sẽ được đề cập đến trong phần sau của
đề tài.
2. Mục tiêu và phạm vi nghiên cứu
2.1. Mục tiêu nghiên cứu
2.1.1. Mục tiêu chung
Trên cơ sở nghiên cứu thực trạng về đầu tư phát triển chung cư cho
người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội trong các năm trở lại đây, sẽ
thấy có những ưu điểm, những tồn tại và tiềm năng về vấn đề nhà ở cho
người dân, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở
để nâng cao chất lượng cuộc sống của những người lao động trên địa
bàn Hà Nội, góp phần thúc đẩy chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của
thủ đô.
2.1.2. Mục tiêu cụ thể

2.2.

-

Góp phần hệ thống hoá về cơ sở lý luận và thực tiễn về nhà ở và nhu
cầu về nhà ở, giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân.

-

Phân tích làm rõ về tình hình đầu tư phát triển chung cư cho người có
thu nhập thấp trong những năm gần đây.

-

Từ đó đưa ra các nguyên nhân, giải pháp để việc đầu tư phát triển
chung cư cho người có thu nhập thấp hiệu quả.
Phạm vi nghiên cứu

- Về nội dung: Đề tài nghiên cứu về việc đầu tư phát triển chung cư cho
người có thu nhập thấp
- Về không gian nghiên cứu: Do hạn chế về địa lý, tài chính cũng như
những khách quan của bản thân, do vậy đề tài của nhóm nghiên cứu chỉ
tập trung nghiên cứu điểu hình ở khu vực Hà Nội.
- Về thời gian nghiên cứu: Thực trạng đầu tư phát triển chung cư cho
người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nôi trong giai đoạn 2005-2010. Số
liệu sơ cấp thu thập được lấy từ năm 2005- 2010.
3. Phương pháp nghiên cứu:
- Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở phương pháp biện chứng duy vật.
- Phương pháp điều tra thực tế.
- Phương pháp quan sát, phỏng vấn.

Page 9


Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp
- Phương pháp tổng hợp, thống kê.
- Phương pháp phân tích, xử lí, phân tích và đánh giá số liệu.
- Phương pháp lượng hóa.
- Phương pháp mô hình hóa.
- Phương pháp dự báo.

4. Nội dung nghiên cứu:
Đề án xem xét một cách tổng quát và có hệ thống thực trạng hoạt động đầu
tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội, những
thành tựu và những mặt còn tồn tại, từ đó đề xuất những giải pháp khắc phục
nâng cao hiệu quả hoạt động.
Nội dung đề tài: gồm bốn chương, nội dung bốn chương như sau:
Chương I: Cơ sở lí luận và những vấn đề lí luận chung.
Chương II: Tình hình đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập
thấp tại địa bàn thành phố Hà Nội trong những năm gần đây.
Chương III: Nguyên nhân và một số giải pháp nhằm thúc đẩy hiệu quả
đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội.
Chương IV: Dự đoán xu hướng phát triển chung cư cho người có thu nhập
thấp trong giai đoạn 2010-2020.
Chương V: Tổng kết nghiên cứu
(xem xét lại sau)
5. Ý nghĩa, lí luận và thực tiễn của đề tài:
Về lí luận, đề tài sẽ đưa ra một cái nhìn mới về vấn đề đầu tư phát triển
chung cư cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội. Nhu cầu về nhà ở
tại Hà Nội hiện nay không những đòi hỏi về số lượng mà còn cả về chất lượng
và điều kiện sống ngày càng cao, vấn đề này chỉ có thể được giải quyết bằng
việc đầu tư mạnh mẽ cho nhà ở, chung cư.
Tuy nhiên vấn đề nhà ở lại là một vấn đề hết sức phức tạp và nhạy cảm
nên trong thực tế nó nảy sinh rất nhiều vấn đề cần được giải quyết. Do vậy phát
triển nhà ở đặc biệt là chung cư cho những người có thu nhập thấp cần phải
được cả xã hội quan tâm và giải quyết.
Về thực tiễn, đề tài đã nêu lên phần nào thực trạng nhà ở của một bộ
phận người có thu nhập thấp hiện nay, đồng thời phản ánh hiện trạng đầu tư và
phát triển chung cư đang còn có nhiều hạn chế và vướng mắc chưa được giải
quyết.

Page 10


Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp
Qua đó, đề án cũng đã đưa ra một số giải pháp cụ thể giúp cho quá trình
hoàn thiện các chính sách nhà nước nhằm đưa ra hướng đi cho hoạt động đầu tư
phát triển góp phần cải thiện chỗ ở cho một lượng lớn những người có thu nhập
thấp, không những trên địa bàn thành phố Hà Nội mà còn cả ở những thành phố
lớn đông dân cư trên cả nước.
Nếu đề tài được đưa vào thực hiện và thành công sẽ đem lại nhiều lợi
ích kinh tế xã hội. Trước hết, đề tài sẽ giải quyết được “bài toán” nhà cho người
thu nhập thấp, tháo gỡ được phần nào những khó khăn và thách thức đang đặt
ra cho những nhà quản lí đô thị. Đầu tư phát triển chung cư sẽ đảm bảo được
vấn đề về an sinh xã hội, đáp ứng ngày càng nhiều nhu cầu về nhà ở cho người
dân, nâng cao điều kiện sống của dân cư tạo một môi trường sống tốt đẹp hơn,
văn minh hơn.
Bên cạnh việc giải quyết được vấn đề nhà ở cho dân cư, việc phát triển và
đầu tư xây dựng chung cư theo đúng quy hoạch còn đảm bảo đầy đủ cơ sở hạ
tầng kinh tế xã hội, đảm bảo vẻ đẹp kiến trúc đô thị khắc phục tình trạng lộn
xộn, manh mún mất mĩ quan, đẩy nhanh quá trình hoàn thiện đô thị, từng bước
phù hợp với sự phát triển chung của nền kinh tế và mức sống của người dân.
Phát triển nhà ở tại các khu đô thị mới với cơ sở hạ tầng hiện đại sẽ hấp
dẫn các nhà đầu tư trong nước và ngoài nước, tiếp thu công nghệ hiện đại tạo
động lực phát triển kinh tế.
Xây dựng chung cư tại các khu đô thị mới với đầy đủ tiêu chuẩn kĩ thuật
về nhà ở và các công trình dịch vụ sẽ thu hút một lượng lớn dân cư từ các
chung cư, đô thị cũ đến sống và làm việc góp phần làm giảm lượng người trong
trung tâm ra các khu ngoại ô thành phố, làm giảm ách tắc giao thông và có điều
kiện cải tạo lại các chung cư, đô thị đã cũ và đang xuống cấp hiện nay.

Page 11


Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp

Phần nội dung
Chương I: Cơ sở lí luận và những vấn đề
lí luận chung
1. Đầu tư phát triển
1.1. Khái niệm “đầu tư”
Đầu tư nói chung là sự hy sinh các nguồn lực ở hiên tại (như tiền, tài
nguyên thiên nhiên, sức lao động, trí tuệ… ) để nhằm thu lại kết quả tốt hơn
trong tương lai bằng cách tiến hành các hoạt động cụ thể.
Xét trong nền kinh tế quốc dân, hoạt động đầu tư được hiểu là quá trình sử
dụng vốn để tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất kỹ thuật, vốn đầu tư được
hình thành từ tiền tích lũy của xã hội, từ các cơ sở kinh doanh dịch vụ; từ tiền
tiết kiệm của dân và huy động từ các nguồn khai thác được đưa vào sử dụng
trong quá trình tái sản xuất xã hội nhằm duy trì tiềm lực sẵn có và tạo tiềm lực
mới cho nền sản xuất xã hội. Do vậy, đầu tư chính là chìa khóa cơ bản của sự
tăng trưởng của một quốc gia.
Đầu tư, vì thế, còn được gọi là hình thành tư bản hoặc tích lũy tư bản. Tuy
nhiên, chỉ có tăng tư bản làm tăng năng lực sản xuất vật chất mới được tính.
Còn tăng tư bản trong lĩnh vực tài chính tiền tệ và kinh doanh bất động sản bị
loại trừ. Việc gia tăng tư bản tư nhân (tăng thiết bị sản xuất) được gọi là đầu tư
tư nhân. Việc gia tăng tư bản xã hội được gọi là đầu tư công cộng. Mặc dù đầu
tư làm tăng năng lực sản xuất (phía cung của nền kinh tế), song việc xuất tư
bản để đầu tư lại được tính vào tổng cầu.
Đầu tư tư nhân I và đầu tư công cộng G là các nhân tố quan trọng hình
thành tổng cầu Y trong phương trình: Y = C + I + G + X - M (với C là tiêu
dùng cá nhân, X là xuất khẩu và M là nhập khẩu).

Khái niệm về đầu tư cho thấy tính đa dạng của hoạt động kinh tế này.
Hoạt động đầu tư có thể được phân loại theo những tiêu thức khác nhau,
mỗi cách phân loại đều có ý nghĩa riêng trong việc theo dõi, quản lý và thực
hiện hoạt các động đầu tư.
a. Theo các lĩnh vực của nền kinh tế ở tầm vĩ mô, hoạt động đầu tư
có thể chia thành:
-

Đầu tư tài sản vật chất: là hình thức đầu tư nhằm tạo ra cơ sở vật
chất-kĩ thuật cho nền kinh tế hay tăng cường năng lực hoạt động của
các cơ sở vật chất, kĩ thuật làm nền tảng tiềm lực sản xuất kinh doanh
và các hoạt động xã hội khác.

Page 12


Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp
-

Đầu tư tài chính: là hình thức đầu tư dưới dạng cho vay hoặc mua các
chứng chỉ lãi suất để hưởng lãi suất định trước (gửi tiền vào các ngân
hàng, mua trái phiếu…) hoặc hưởng lãi suất tùy theo kết quả hoạt động
sản xuất kinh doanh của công ty hiện hành (cổ phiếu công ty, trái
phiếu công ty…). Đầu tư tài chính không trực tiếp tạo ra cơ sở vật chất
kĩ thuật mới cho nền kinh tế song đây là một trong những nguồn cung
cấp vốn quan trọng cho hoạt động đầu tư phát triển. Do đó đầu tư tài
chính còn gọi là sự đầu tư di chuyển.

-

Đầu tư thương mại: Là hình thức đầu tư dưới dạng bỏ tiền vốn mua
hàng hóa để bán với giá cao hơn nhằm thu được lợi nhuận do chênh
lệch giá mua và giá bán. Đầu tư thương mại nói chung không tạo ra tài
sản cho nền kinh tế, song lại có vai trò rất quan trọng đối với quá trình
lưu thông hàng hóa, thúc đẩy sản xuất kinh doanh và các hoạt động
đầu tư phát triển.

-

Đầu tư phát triển nguồn nhân lực: Là hình thức đầu tư vào các hoạt
động bồi dưỡng, đào tạo chuyên môn, nâng cao về học vấn và kỹ thuật
cho lực lượng lao động để nâng cao tay nghề chất lượng nguồn nhân
lực phục vụ phát triển kinh tế-xã hội.

-

Đầu tư phát triển khoa học công nghệ: Là hình thức đầu tư dưới dạng
phát triển các cơ sở nghiên cứu khoa học, công nghệ và đầu tư cho các
hoạt động nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học công nghệ vào thực
tế các lĩnh vực của nền kinh tế.
b. Căn cứ vào quan hệ quản lí của các chủ đầu tư, đầu tư được chia ra
thành đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp:

-

Đầu tư gián tiếp: là hình thức đầu tư trong đó người bỏ vốn không
trực tiếp tham gia quản lí, điều hành quá trình thực hiện và vận hành
kết quả đầu tư

-

Đầu tư trực tiếp: là hình thức đầu tư trong đó người bỏ vốn trực tiếp
tham gia quản lí, điều hành quá trình thực hiện và vận hành kết quả
đầu tư. Đầu tư trực tiếp lại bao gồm đầu tư dịch chuyển và đầu tư phát
triển.
c. Theo thời hạn đầu tư, có thể phân chia thành:

-

Đầu tư dài hạn từ 10 năm trở lên.

-

Đầu tư trung hạn từ 5 năm đến 10 năm.

-

Đầu tư ngắn hạn dưới 5 năm.
d. Theo hình thức đầu tư, có thể phân chia thành:

-

Đầu tư mới (để tạo công trình mới)

-

Đầu tư theo chiều sâu (cải taọ, nâng cấp, hiện đại hóa, đồng bộ
hóa…).

Page 13

Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp
-

Đầu tư mở rộng công trình đã có.
e. Theo nội dung kinh tế của đầu tư:

-

Đầu tư xây dựng cơ bản: Là hình thức đầu tư nhằm tạo ra hay hiện đại
hóa tài sản cố định thông qua xây dựng mới, cải tạo tài sản cố định hay
mua bán bản quyền sở hữu công nghiệp..

-

Đầu tư vào xây dựng tài sản cố định: Là hình thức đầu tư mua sắm tư
liệu sản xuất giá trị nhỏ, nguyên vật liệu… nhằm đảm bảo cho các hoạt
động sản xuất kinh doanh trong quá trình đầu tư tiến hành liên tục.

-

Đầu tư vào lực lượng lao động: Là hình thức đầu tư nhằm tăng cường
chất lượng và số lượng lao động thông qua đào tạo thuê mướn công
nhân, bồi dưỡng chuyên môn cho cán bộ quản lý…

1.2. Khái niệm “đầu tư phát triển”
Có thể hiểu “đầu tư phát triển là đầu tư để phát triển”.
Đầu tư phát triển là hoạt động đầu tư trong đó người có tiền bỏ tiền ra để
tiến hành các hoạt động nhằm tạo ra tài sản cho nền kinh tế, tăng tiềm lực sản

xuất kinh doanh và các hoạt động xã hội khác, là điều kiện chủ yếu để tạo việc
làm, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người lao động.
Đó chính là việc bỏ tiền ra để xây dựng, sửa chữa nhà cửa và kết cấu hạ
tầng, mua sắm trang thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ và bồi dưỡng đào tạo
nguồn nhân lực, thực hiện các chi phí thường xuyên gắn liền với sự hoạt dộng
của các tài sản nhằm duy trì tiềm lực hoạt động của các cơ sở đang tồn tại và
tạo tiềm lực mới cho nền kinh tế - xã hội.
Nói cách khác, đầu tư phát triển là bộ phận cơ bản của đầu tư, là một
phương thức của đầu tư trực tiếp. Hoạt động đầu tư này nhằm duy trì và tạo ra
năng lực mới trong sản xuất kinh doanh dịch vụ và sinh hoạt đời sống của xã
hội.
Đầu tư phát triển là tiền đề, là cơ sở cho các hoạt động đầu tư khác. Các
hình thức đầu tư gián tiếp, dịch chuyển không thể tồn tại và vận động nếu
không có đầu tư phát triển.
Đầu tư phát triển đòi hỏi rất lớn nhiều loại nguồn lực. Theo nghĩa hẹp,
nguồn lực sử dụng cho đầu tư phát triển là tiền vốn. Theo nghĩa rộng, nguồn
lực đầu tư bao gồm cả tiền vốn, đất đai, lao động, máy móc, thiết bị, tài nguyên.
Như vậy, khi xem xét lựa chọn dự án đầu tư hay đánh giá hiệu quả hoạt động
đầu tư phát triển cần tính đúng tính đủ các nguồn lực tham gia.
Đối tượng của đầu tư phát triển là tập hợp các yếu tố được chủ đầu tư bỏ
vốn thực hiện nhằm đạt được những mục tiêu nhất định. Có nhiều cách chia
nhóm đối tượng theo các tiêu chú khác nhau:
-

Trên quan điểm phân công lao động xã hội, có hai nhóm đối tượng đầu
tư chính là đầu tư theo ngành và đầu tư theo lãnh thổ.

Page 14

Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp
-

Trên góc độ tính chất và mục đích đầu tư, đối tượng đầu tư chia làm
hai nhóm chính: công trình vì mục tiêu lợi nhuận và công trình phi lợi
nhuận.

-

Trên góc độ xem xét mức độ quan trọng, đối tượng đầu tư chia thành:
loại được khuyến khích đầu tư, loại không được khuyến khích đầu tư
và loại cấm đầu tư.

-

Từ góc độ tài sản, đối tượng đầu tư chia thành: những tài sản vật chất
(tài sản thực) và tài sản vô hình. Tài sản vật chất, ở đây, là những tài
sản cố định được sử dụng cho sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp
và nền kinh tế và tài sản lưu động. Tài sản vô hình như phát minh sáng
chế, uy tín, thương hiệu…

Kết quả của đầu tư phát triển là sự tăng thêm về tài sản vật chất (nhà
xưởng, thiết bị… ), tài sản trí tuệ (trình độ văn hoá, chuyên môn, khoa học, kỹ
thuật…) và tài sản vô hình (những phát minh sáng chế, bản quyền…). Các kết
quả đạt được của đầu tư góp phần làm tăng thêm năng lực sản xuất của xã hội.
Hiệu quả của đầu tư phát triển phản ánh quan hệ so sánh giữa kết quả kinh
tế xã hội thu được với chi phí chi ra để đạt kết quả đó. Kết quả và hiệu quả đầu tư
phát triển cần được xem xét cả trên phương diện chủ đầu tư và xã hội, đảm bảo
kết hợp hài hoà giữa các loại lợi ích, phát huy vai trò chủ động sáng tạo của chủ
đầu tư, vai trò quản lý, kiểm tra giám sát của cơ quan quản lý Nhà nước các cấp.

Thực tế, có những khoản đầu tư tuy không trực tiếp tạo ra tài sản cố định
và tài sản lưu động cho hoạt động sản xuất kinh doanh như đầu tư cho y tế, giáo
dục, xoá đói giảm nghèo… nhưng lại rất quan trọng để nâng cao chất lượng cuộc
sống và vì mục tiêu phát triển, do đó, cũng được xem là đầu tư phát triển.

1.3. Đặc điểm và chức năng của đầu tư phát triển
1.3.1. Các đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển
Hoạt động đầu tư phát triển có những đặc điểm chủ yếu sau :
-

Quy mô tiền vốn, vật tư, lao động cần thiết cho hoạt động đầu tư
thường rất lớn. Vốn đầu tư nằm khê đọng lâu trong suốt quá trình
thực hiện đầu tư. Quy mô vốn đầu tư lớn đòi hỏi phải có giải pháp tạo
vốn và huy động vốn hợp lý, xây dựng các chính sách, quy hoạch, kế
hoạch đầu tư đúng đắn, quản lý chặt chẽ tổng vốn đầu tư, bố trí vốn
theo tiến độ đầu tư, thực hiện đầu tư trọng tâm trọng điểm.

-

Lao động cần sử dụng cho các dự án rất lớn, đặc biệt đối với các dự án
trọng điểm quốc gia. Do đó, công tác tuyển dụng, đào tạo, sử dụng và
đãi ngộ cần tuân thủ một kế hoạch định trước, sao cho đáp ứng tốt nhất
nhu cầu từng loại nhân lực theo tiến độ đầu tư, đồng thời, hạn chế đến

Page 15


Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp
mức thấp nhất những ảnh hưởng tiêu cực do vấn đề “hậu dự án” tạo ra
như việc bố trí lao động, giải quyết lao động dôi dư…

-

Thời kỳ đầu tư kéo dài. Thời kỳ đầu tư tính từ khi khởi công thực hiện
dự án đén khi dự án hoàn thành và đưa vào hoạt động. Nhiều công
trình đầu tư phát triển có thời gian đầu tư kéo dài hàng chục năm. Do
vốn nằm khê đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu tư nên để nâng
cao hiệu quả vốn đầu tư, cần tiến hành phân kỳ đầu tư, bố trí vốn và
các nguồn lực tập trung hoàn thành dứt điểm từng hạng mục công
trình, quản lý chặt chẽ tiến độ kế hoạch đầu tư, khắc phục tình trạng
thiếu vốn, nợ đọng vốn đầu tư xây dựng cơ bản.

-

Thời gian vận hành các kết quả đầu tư kéo dài. Thời gian này tính từ
khi dưa công trình vào hoạt động cho đến khi hết thời hạn hoạt động
và đào thải công trình. Trong suốt quá trình vận hành, các thành quả
đầu tư chịu sự tác động hai mặt, cả tích cực và tiêu cực của nhiều yếu
tố tự nhiên, chính trị, kinh tế, xã hội…

-

Các thành quả của hoạt động đầu tư phát triển mà là các công trình
xây dựng thường phát huy tác dụng ở ngay tại nơi nó được tạo dựng
nên. Do đó, quá trình thực hiện đầu tư cũng như thời kỳ vận hành các
kết quả đầu tư chịu ảnh hưởng lớn của các nhân tố về tự nhiên, kinh tế
xã hội vùng.

-

Đầu tư phát triển có độ rủi ro cao. Do quy mô vốn đầu tư lớn, thời kỳ

đầu tư kéo dài và thời gian vận hành các kết quả đầu tư cũng kéo dài,
các kết quả, hiệu quả đầu tư phát triển chịu ảnh hưởng của nhiều yếu
tố không ổn định trong tự nhiên, trong hoạt động kinh tế - xã hội như:
điều kiện địa lý, khí hậu, cơ chế chính sách, nhu cầu thị trường quan hệ
quốc tế... dẫn đến mức độ rủi ro của hoạt động đầu tư phát triển cao.

1.3.2. Vai trò của đầu tư phát triển với kinh tế xã hội
Xét trên góc độ vĩ mô:
a. Đầu tư là nhân tố quan trọng tác động đến tăng trưởng kinh tế:
Về mặt lí luận, hầu hết các tư tưởng, mô hình và lí thuyết về tăng
trưởng kinh tế đều trực tiếp hoặc gián tiếp thừa nhận đầu tư và việc tích lũy
vốn cho đầu tư là một nhân tố quan trọng cho việc gia tăng năng lực sản
xuất, cung ứng dịch vụ cho nền kinh tế.
Theo mô hình Horrod-Domar, mức tăng trường của nền kinh tế phụ thuộc
trực tiếp vào mức gia tăng vốn đầu tư đơn thuần.
g=

∆Y ∆Y ∆K
1
I
=
.
=
.
Y
∆K Y
ICOR Y

Từ đó có thể suy ra

Page 16


Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp
∆Y =

1
1
.I ∆Y =
.I
ICOR
ICOR

Trong đó:
∆Y:

là mức gia tăng sản lượng

∆K:

là mức gia tăng vốn đầu tư

I:

là mức đầu tư thuần

K:

tổng quy mô vốn của nền kinh tế

Y:

là tổng sản lượng của nền kinh tế

ICOR: là hệ số gia tăng vốn-sản lượng
Mối quan hệ giữa đầu tư và tăng trưởng kinh tế ngày càng thể hiện rõ
hơn trong quá trình đổi mới đất nước, mở cửa nền kinh tế nước ta trong
thời gian qua. Các nguồn vốn đầu tư cả trong nước và nước ngoài ngày
càng đa dạng hóa và gia tăng về quy mô, tốc độ tăng trưởng đạt được các
kết quả khả quan. Cuộc sống vật chất và tin thần của đại bộ phận dân cư
ngày càng được cải thiện.
b. Đầu tư tác động đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế:
Đầu tư có tác động đến chuyển cơ cấu kinh tế thông qua nhưng
chính sách tác động đến cơ cấu đầu tư. Trong khi điều hành chính sách
đầu tư, nhà nước có thể can thiệp trực tiếp như thực hiện chính sách phân
bố vốn, kế hoạch hóa, xây dựng cơ chế quản lí đầu tư hoặc điều tiết gián
tiếp thông qua các công cụ chính sách như thuế , tín dụng, lãi suất để xác
lập và định hướng một cơ cấu đầu tư dẫn dắn sự dịch chuyển cơ cấu kinh
tế ngày càng hợp lí hơn.
Chính sách đầu tư hợp lí sẽ tạo đà cho tăng trưởng và chuyển dịch
cơ cấu kinh tế. Giữa đầu tư và tăng trưởng kinh tế cũng như dịch chuyển
cơ cấu kinh tế có mối quan hệ khăng khít với nhau.
Việc đầu tư vốn nhằm mục đích mang lại hiệu quả kinh tế cũng sẽ
dẫn đến hình thành cơ cấu hợp lí. Ngược lại, tăng trưởng kinh tế cao kết
hợp với việc chuyển dịch cơ cấu đầu tư hợp lí sẽ tạo nguồn vốn đầu tư dồi
dào, định hướng đầu tư vào các nhành hiệu quả hơn.
c. Đầu tư tác động làm tăng năng lực khoa học công nghệ của đất
nước:
Đầu tư và đặc biệt là đầu tư phát triển trực tiếp tạo mới và cải tạp
chất lượng năng lực sản xuất, phục vụ của nền kinh tế và của các đơn vị

cơ sở. Chính vì vậy, đầu tư cũng là điều kiện tiên quyết cho quá trình đổi
mới và nâng cao năng lực công nghệ của quốc gia.

Page 17


Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp

d. Đầu tư vừa tác động đến tổng cung, vừa tác động đến tổng cầu:
Đầu tư (I) là một trong những bộ phận quan trọng của tổng cầu
AD = C + I + G + X – M
Vì vật , ki quy mô đầu tư thay đổi cũng sẽ tác động trực tiếp đến
quy mô tổng cầu.Tuy nhiên, tác động của đầu tư đến tổng cầu là ngắn
hạn. Khi tổng cung chưa kịp thay đổi, sự tăng lên của đầu tư sẽ làm cho
tổng cầu tăng kéo theo sự gia tăng của sản lượng và giá cả các yếu tố
đầu vào. Trong dài hạn, khi các thành quả của đầu tư đã được huy động
và phát huy tác dụng, năng lực sản xuất tăng lên và cung ứng dịch vụ gia
tăng thì tổng cung cũng sẽ tăng lên
Khi đó sản lượng tiềm năng sẽ tăng và đạt mức cân bằng trong khi
giá cả của sản phẩm sẽ có xu hướng đi xuống. Sản lượng tăng trong khi
giá giảm sẽ kích thích tiêu dùng và hoạt động sản xuất cung ứng dịch vụ
của nền kinh tế.
Xét trên góc độ vi mô:
Đầu tư là yếu tố quyết định sự gia đời, tồn tại và phát triển của các
cơ sở sản xuất, cung ứng dịch vụ và của tất cả đơn vị vô vị lợi. Để tạo
dựng cơ sở vật chất kĩ thuật cho sự ra đời của bất kì cơ sở, đơn vị sản xuất
cà cung ứng dịch vụ nào đều cần phải xây dựng nhà xưởng, cấu trúc hạ
tầng, mua sắm, lắp đặt máy móc thiết bị, tiến hành các công tác xây dựng
cơ bản khác và thực hiện các chi phí gắn liền với hoạt động trong một chu
kì của các cơ sơ vật chất kĩ thuật vừa tạo ra. Đây chính là biểu hiện cụ thể

của hoạt động đầu tư.
Đối với các đơn vị đang hoạt động, khi cở sở vật chất kĩ thuật của
các cơ sở này hao mòn, hư hỏng cần phải tiến hành sự sửa chữa lớn hoặc
thay mới các cơ dở vất chất kĩ thuật đã hư hỏng, hào mòn này hoặc đổi
mới để thích ứng với điều kiện hoạt động mới của sự phát triển khoa học
kĩ thuật và nhu cầu tiêu dùng của nền sản xuất xã hội, phải mua sắm các
thiết bị mới thay thế cho các trang bị cũ đã lỗi thời, đó cũng chính là hoạt
động đầu tư

1.4. Nguồn vốn cho đầu tư phát triển
1.4.1. Nguồn vốn đầu tư phát triển trên góc độ vĩ mô

Page 18


Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp
Vốn đầu tư là một nguồn lực quan trọng cho hoạt động đầu tư. Đứng trên
góc độ vĩ mô, nguồn vốn đầu tư phát triển bao gồm nguồn vốn trong nước và
nguồn vốn nước ngoài.
Nguồn vốn đầu tư trong nước được hình thành từ phân tích lũy của nội
bộ kinh tế. Nguồn vốn trong nước bao gồm nguồn vốn nhà nước và nguồn vốn
khu vực dân doanh. Trong đó:
-

Nguồn vốn đầu tư nhà nước bao gồm nguồn vốn của ngân sách nhà
nước, nguồn vốn tín dụng đầu tư phát triển của nhà nước và nguồn vốn
đầu tư của doanh nghiệp nhà nước

-

Nguồn vốn dân doanh bao gồm phần tích lũy của dân cư, của các
doanh nghiệp dân doanh(công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp
tư nhâ, công ty cổ phần, hợp tác xã,…) được đưa vào quá trình táu sản
xuất xã hội thực hiện các hoạt động đầu tư phát triển.

Nguồn vốn đầu tư nước ngoài bao gồm: nguồn tài trợ phát triển chính
thức (ODF) trong đó ODA chiếm tí trọng cơ bản; nguồn vốn đầy tư trực tiếp từ
nước ngoài (FDI); nguồn tín dụng từ các ngân hàng thương mại nước ngoài và
nguồn huy động qua thị trường vốn quốc tế.

1.4.2. Nguồn vốn đầu tư phát triển trên góc độ vi mô
Trên góc độ vi mô, nguồn vốn đầu tư của các cơ sở cũng được hình thành
từ hai nguồn: Nguồn vốn tự tài trợ của đơn vị và nguồn vốn tài trợ từ bên ngoài
-

Nguồn vốn tự tài trợ bao gồm vốn chủ sở hữu, thu nhập giữ lại và khấu
hao tài sản cố định.

-

Nguồn vốn tài trợ từ bên ngoài bao gồm nguồn vốn tài trợ gián tiếp
qua các trung gian tài chính như các ngân hàng, tổ chức tín dụng, …
và nguồn vốn tài trợ trực tiếp qua thị trường tài chính dài hạn như thị
trường chứng khoán, thị trường tín dụng thuê mua…

Tùy thuộc vào từng đơn vị cụ thể mà cơ cấu và đặc trưng của các nguồn
vốn có thể khác nhau:
-

Đối với các cơ quan quản lí nhà nước, các cơ sở hoạt động phúc lợi

công công thì vốn đầu tư có thể hình thành từ ngân sách cấp, từ vốn
viện trợ không hoàn lại trực tiếp cho cơ sở và vốn tự có của đơn vị.

-

Đối với các doanh nghiệp quốc doanh, vốn đầu tư có thể hình thành từ
nguồn ngân sách, từ khấu hao cơ bản, từ phần tự tích lũy, từ nguồn vốn
bay hoặc góp vốn liên doanh liên kết

-

Đối với danh nghiệp dân doanh nguồn vốn có thể bao gồm vốn tự có,
vốn góp cổ phần, góp liên doanh liên kết và từ vốn vay.

Page 19


Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp

2. Đầu tư phát triển nhà ở
2.1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở
Hiện nay có rất nhiều khái niệm về nhà ở tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu
• Trên góc độ xây dựng: Nhà ở là sản phẩm hoạt động của xây dựng.
không gian bên trong có tổ chức và được ngăn cách với bên ngoài dùng
để ở.
• Trên góc độ kinh tế xã hội: Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời
sống con người. Nhà là nơi che mưa, che nắng, chống lại ảnh hưởng thời
tiết khắc nghiệt của thiên nhiên đối với con người.Tại đây con người
được sinh ra, nuôi dưỡng, tồn tại và trưởng thành. Đó là một trong những
nhu cầu cơ bản đồng thời cũng là quyền của mỗi con người.

Tuy cũng là một sản phẩm của quá trình sản xuất nhưng nhà ở được coi là một
sản phẩm hàng hóa đặc biệt do có những đặc điểm sau:
-

Thứ nhất: nhà ở là tài sản cố định có tuổi thọ lâu tuỳ thuộc vào kết cấu
và vật liệu xây lên nó. Thông thường thời gian tồn tại của nó từ 50 đến
60 năm và cũng có trường hợp hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.

-

Thứ hai: nó có tính cố định về hình dáng kiến trúc và kết cấu cũng như
trang thiết bị nên khó thay đổi. Muốn cải tạo, nâng cấp thay đổi kiến
trúc cũng khó khăn và tốn kém.

-

Thứ ba: nhu cầu về nhà ở rất phong phú tuỳ thuộc vào sở thích cũng
như khả năng của từng đối tượng. Hơn thế nhu cầu này còn thay đổi
theo sự phát triển của nền kinh tế – xã hội.

-

Thứ tư: đối với các khu đô thị thì nhà ở là một bộ phận quan trọng và
chủ yếu nằm trong cơ sở hạ tầng đô thị mà cụ thể là cơ sở hạ tầng xã
hội. Do vậy, mặc dù là sản phẩm phục vụ cho cá nhân nhưng nhà ở lại
có tác động mạnh mẽ đến bộ mặt đô thị và đồng thời cũng chịu tác
động trở lại của đô thị như: giao thông, hệ thống cấp thoát nước, điện,
thông tin liên lạc…ảnh hưởng đến cuộc sống và điều kiện sinh hoạt
của những người trong ngôi nhà.

2.2. Một số đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển nhà ở
Đối tượng tham gia tiến hành đầu tư: Nhà nước, các doanh nghiệp trong
và ngoài ngành xây dựng, các đơn vị kinh tế và các tổ chức xã hội…đầu tư với
mục đích thu được lợi ích tài chính hoặc kinh tế – xã hội.

Page 20


Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp
Nguồn vốn đầu tư: vì nhà ở vừa là quyền của mỗi cá nhân đồng thời cũng
là trách nhiệm của toàn xã hội nên nguồn vốn đầu tư được huy động từ mọi
nguồn trong xã hội như ngân sách Nhà nước, vốn tự có của doanh nghiệp kinh
doanh, của các tổ chức tín dụng, của chính những người có nhu cầu và những
nguồn khác…
Loại hình đầu tư: do nhu cầu và khả năng của mọi người là khác nhau
nên đầu tư xây dựng nhà ở cũng rất phong phú: cho người có thu nhập thấp hay
thu nhập cao, sinh viên, gia đình quy mô nhỏ hay lớn, theo hình thức bán đứt
hay cho thuê….
Sử dụng một nguồn lực lớn và liên quan đến nhiều ban, ngành khác
nhau: vì đây là loại hình đầu tư lớn nên nó có quan hệ với nhiều ban ngành
khác nhau, 1 cá nhân, tổ chức không thể tự mình làm và thực hiện được. Ngoài
ra, việc xây dựng nhà ở còn phải huy động 1 nguồn lực lớn mới có thể hoàn
thành.
Như vậy đầu tư phát triển nhà ở là một hoạt động không thể thiếu đối với
mỗi đô thị nói riêng và với mỗi nền kinh tế thị trường nói chung. Nó vữa ảnh
hưởng vừa phản ánh những đặc điểm về kinh tế - xã hội của một độ thị trong
những giai đoạn nhất định.

2.3. Các nhân tố cơ bản tác động đến đầu tư phát triển nhà ở
Cũng như các hoạt động đầu tư phát triển khác, đầu tư phát triển nhà ở

cũng chịu sự tác động của các nhân tố của môi trường vi mô và vĩ mô, chủ
quan và khách quan, các yếu tố kinh tế – xã hội và của môi trường đầu tư…Sự
thay đổi của các nhân tố này lúc tác động tiêu cực nhưng cũng có lúc tác động
tích cực đến hoạt động đầu tư. Có thể kể đến những nhân tố cơ bản sau:
-

Lãi suất: Đây được coi là một yếu tố nội sinh tác động trực tiếp tới sự
gia tăng hay suy giảm cầu đầu tư, đặc biệt là lĩnh vực đầu tư xây dựng
vì sử dụng một lượng vốn lớn.
Khi lãi suất giảm tức là chi phí sử dụng vốn giảm và sẽ khuyến
khích các nhà đầu tư vay tiền từ ngân hàng để tiến hành hoạt động đầu
tư tạo ra nhiều sản phẩm cho xã hội và ngược lại.
Với khả năng ảnh hưởng mạnh mẽ đến cầu đầu tư, hiện nay lãi suất
là một công cụ quản lý kinh tế quan trọng của Nhà nước. Thông qua
việc kiểm soát có giới hạn lãi suất của thị trường Nhà nước có thể tác
động đến mọi lĩnh vực kinh tế.
Hơn nữa Nhà nước còn sử dụng các mức lãi suất ưu đãi khác nhau
như một biện pháp kích thích đối với những lĩnh vực cụ thể phụ thuộc
vào chính sách ưu tiên phát triển kinh tế trong từng thời kỳ.
Đối với nhà ở trong thời kỳ bao cấp thì sẽ do Ngân sách đài thọ
hoàn toàn nhưng chuyển sang nền kinh tế thị trường để khuyến khích

Page 21


Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp
sự tham gia của mọi thành phần kinh tế Nhà nước có thể áp dụng lãi
suât ưu đãi cho các dự án đầu tư vào lĩnh vực này để nhanh chóng tạo
ra một quỹ nhà lớn phục vụ nhu cầu của người dân.
-

Tỷ suất lợi nhuận bình quân: Đây là một nhân tố khách quan vừa
phản ánh trong mỗi thời kỳ thì đầu tư vào ngành nào là có lợi, mặt
khác nó cũng điều tiết đầu tư từ ngành này sang ngành khác.
Khi tỷ suất bình quân của một ngành cao hơn ngành khác cũng có
nghĩa đầu tư vào ngành đó có khả năng thu được lợi nhuận cao hơn và
kích thích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đây.
Trong trường hợp đầu tư bằng vốn vay thì tỷ suất lợi nhuận bình
quân là giới hạn trên của lãi suất vay vốn. Nhà ở đang là lĩnh vực được
Nhà nước khuyến khích đầu tư và tạo nhiều điều kiện thuận lợi thông
qua chủ trương “xã hội hoá” vấn đề nhà ở, một mặt thu hút sự tham
gia của mọi thành phần trong xã hội, mặt khác giảm gánh nặng cho
ngân sách Nhà nước.
Những chính sách như cho chậm nộp tiền thuê đất, hay thậm chí
miễn tiền thuê đất khi xây dựng nhà ở cao tầng, áp dụng mức thuế ưu
đãi, hỗ trợ một số hạng mục công trình (hạ tầng xã hội và kỹ thuật)…
của Nhà nước thời gian qua cộng với sự buông lỏng quản lý trong lĩnh
vực đất đai và xây dựng đã làm tăng đáng kể tỷ suất lợi nhuận của hoạt
động đầu tư xây dựng nhà, đặc biệt là ở những thành phố lớn trong đó
có Hà nội.

-

Chu kỳ kinh doanh: Chu kỳ kinh doanh là dao động của nền kinh tế
theo thời gian, trong đó trải qua hai giai đoạn đặc trưng là đỉnh và đáy.
Nếu như đỉnh là giai đoạn cực thịnh của nền kinh tế thì ngược lại đáy
là thời kỳ suy thoái, mọi hoạt động sản xuất kinh doanh đều đình trệ.
Như chúng ta đã biết một đặc trưng cơ bản của nền kinh tế thị
trường là các hoạt động kinh tế đều có mối liên hệ nhất định với nhau,
đến toàn bộ nền kinh tế và ngược lại.

Nhà ở mặc dù là nhu cầu thiết yếu nhưng để thoả mãn cũng đòi hỏi
một lượng tài chính không nhỏ, do vậy kinh doanh trong lĩnh vực này
sẽ thuận lợi hơn rất nhiều khi nền kinh tế đang trên đà phát triển, thu
nhập của người lao động được nâng lên và có khả năng chi trả cho
những nhu cầu cao như nhà ở.
Ngoài ra còn nhiều nhân tố khác tác động đến đầu tư nói chung và
đầu tư nhà ở nói riêng như mức độ rủi ro, tính chất của thị trường
(cạnh tranh hay độc quyền), chính sách của Nhà nước…Mọi nhân tố
cần phải được xem xét, đánh giá trong môi liên hệ phong phú đa dạng

Page 22


Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp
của môi trường đầu tư để nhà đầu tư có thể đưa ra những chiến lược và
giải pháp thích hợp trong những giai đoạn cụ thể.

2.4. Đầu tư phát triển nhà ở đô thị
Trong xã hội có hai cách để giải quyết nhu cầu về nhà ở đó là người có
nhu cầu tự xây dựng và lập những tổ chức hay đơn vị chuyên môn sản xuất loại
hàng hoá này và cung ứng cho thị trường.
Cách thứ nhất, quá trình xây dựng gắn liền với việc một diện tích đất nhất
định bị mất đi vì lợi ích của một hay một nhóm cá nhân. Điều này không nên và
không thể tồn tại ở những khu đô thị vì tại đây mật độ dân số rất đông và tăng
lên không ngừng trong khi quỹ đất lại có hạn. Hình thức này chỉ phù hợp với
vùng nông thôn nơi không bị sức ép về dân số cũng như diện tích đất.
Cách thứ hai, nhà ở thực sự trở thành một thứ hàng hoá được tạo ra nhờ
quá trình đầu tư và đây cũng chính là hoạt động đầu tư phát triển vì nó tạo ra tài
sản mới cho xã hội, hơn nữa đó còn là một tài sản đặc biệt quan trọng. Thông
qua đầu tư phát triển nhà ở tại đô thị mà đất đai được sử dụng có hiệu quả, cung

cấp chỗ ở cho đông đảo dân cư một cách bình đẳng, giúp cho họ ổn định chỗ ở
để có thể yên tâm lao động, đóng góp vào sự tăng trưởng và phát triển chung
của xã hội.
(Chém thêm)

3. Quỹ đất
3.1. Khái niệm quỹ đất

3.2. Tình hình về quỹ đất tại Hà Nội
Hà Nội là Thành phố có quỹ nhà ở lớn thứ hai trong cả nước, có vào
khoảng 12 triệu m2 (450.000 căn hộ) chiếm gần 15% quỹ nhà ở toàn quốc.
Trong đó: Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng 5 triệu m2chiếm hơn
40% quỹ nhà ở toàn Thành phố (bao gồm nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước do
ngành Địa chính. Nhà đất quản lý cho thuê khoảng 2 triệu m2 với 65.000 hợp
đồng thuê nhà ở; nhà ở do các cơ quan tự quản khoảng 3 triệu m2 với 85.000
căn hộ). Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân và các sở hữu khác khoảng 7 triệu m2
chiếm gần 60% quỹ nhà. Hiện nay mới chỉ có khoảng gần 40% các nhà ở tư

Page 23


Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp
nhân có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc
sử dụng đất hợp pháp.
Ngoài ra, theo số liệu thống kê hiện tại Hà Nội có khoảng gần 10 triệu m2
nhà trụ sở làm việc của các cơ quan Nhà nước; trụ sở giao dịch, điều hành của
các doanh nghiệp; khách sạn văn phòng làm việc cho thuê của các dự án đầu tư
nước ngoài và đầu tư trong nước.
Trong toàn bộ quỹ nhà ở của Hà Nội có khoảng 80% là nhà thấp tầng (1 –
3 tầng); 20% là nhà chung cư cao tầng (4 – 5 tầng). Những năm vừa qua, quỹ

nhà ở tư nhân do nhân dân tự đầu tư xây dựng nhà cao tầng (4- 5 tầng) khoảng
20% quỹ nhà ở tư nhân.
Phần lớn các khu nhà ở của Hà Nội không được xây dựng đồng bộ, hạ
tầng kỹ thuật chắp vá, thiếu niên nghi, thiếu công trình phúc lợi công cộng, môi
trường bị ô nhiễm, mật độ dân cư phân bổ không đồng đều quá tải ở khu trung
tâm; Khu vực 36 phố cổ có mật độ dân số tới 40.000 người/km2 so với mật độ
dân số trung bình toàn Thành phố là 26.000 người/km2.

3.3. Quản lí quỹ đất
Việc trích 20% quỹ đất từ các dự án phát triển đô thị (có diện tích từ 10ha
trở lên) nên giao cho chính những chủ dự án đó đầu tư xây dựng và kinh doanh
nhà ở xã hội. Cần nhất là phải quyết liệt thu đất để xây nhà, thay vì thu tiền
chênh lệch. Với quỹ đất 20%, nguồn cung nhà ở xã hội sẽ không còn là điều
đáng lo ngại.

4. Vốn đầu tư
4.1. Khái niệm về “ vốn đầu tư”
Theo Tổng cục Thống kê, “vốn đầu tư là toàn bộ những chi tiêu để làm
tăng hay duy trì tài sản vật chất trong một thời kỳ nhất định. Vốn đầu tư thường
được thực hiện qua các dự án đầu tư và một số chương trình mục tiêu quốc gia
với mục đích chủ yếu là bổ sung tài sản cố định và tài sản lưu động”.
Vậy theo quan điểm kinh tế vĩ mô vốn đầu tư trong kinh tế bao gồm ba
nội dung chính là:
-

Vốn đầu tư làm tăng tài sản cố định.

-

Vốn đầu tư tài sản lưu động.

-

Vốn đầu tư vào nhà ở.

Page 24


Đầu tư phát triển chung cư cho người có thu nhập thấp
Chỉ tiêu “Vốn đầu tư” với nội dung như trên là rất cần thiết cho việc tính
toán các chỉ tiêu liên quan như: tích luỹ tài sản, vốn hiện có,... và dùng trong
phân tích về hiệu quả của đầu tư và các phân tích khác có liên quan đến vốn
đầu tư, đồng thời khái niệm này cũng bảo đảm phạm vi của chỉ tiêu trong so
sánh quốc tế.
Người ta chia nguồn vốn đầu tư thành hai loại:
-

Đầu tư của khu vực doanh nghiệp (Gồm đầu tư của khu vực doanh
nghiệp và đầu tư của cá nhân) :
Về mặt lý thuyết thì nguồn đầu tư của khu vực doanh nghiệp (Ip)
được hình thành từ tiết kiệm của khu vực phi tài chính và của khu vực
hộ gia đình (Sp) và nguồn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (Fp):
Ip = Sp + Fp (1)
Sp = Yp - Cp (2)
Trong đó:
Yp là thu nhập khả dụng
Cp là tiêu dùng cuối cùng của hộ gia đình.
Về lý thuyết nguồn tiết kiệm trong khu vực phi tài chính và khu
vực hộ gia đình là nguồn chủ yếu trong nền kinh tế. Tuy nhiên ở Việt
Nam lượng tiết kiệm (trao đổi) không qua hệ thống ngân hàng mà

được cất giữ dưới dạng tiền mặt, vàng, USD khá nhiều.

-

Đầu tư của khu vực nhà nước:
Nguồn đầu tư của khu vực nhà nước: nguồn đầu tư của khu vực
nhà nước (Ig) được xác định theo quan hệ sau:
Ig = PSBR + (T - Cg) + Fg

(3)

Trong đó:
PSBR là khả năng đi vay của chính phủ
T là các khoản thu của nhà nước
Cg là các khoản chi tiêu của chính phủ không kể đầu tư
(T - Cg) là tiết kiệm của nhà nước
Fg là các khoản viện trợ từ nước ngoài thuần.
Từ quan hệ trên có thể nhận thấy đầu tư của khu vực nhà
nước hình thành từ ba nguồn:
+ Khả năng huy động vốn của khu vực nhà nước,
hình thức huy động vốn này được thực hiện bằng việc
phát hành trái phiếu, kỳ phiếu...

Page 25