GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG tài CHÍNH NHÀ ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TRÊN địa bàn hà nội

Chuyên đề 3
Giải pháp phát triển thị trờng tài chính
nhà ở cho ngời thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội
Lời mở đầu
Thị trờng bất động sản có vai trò quan trọng trong nền kinh tế Quốc dân, là đối
tợng phục vụ thị trờng vốn, thị trờng xây dựng, lại có liên quan đến đảm bảo phúc
lợi xã hội (nhà ở) của dân, vì vậy việc xây dựng và ban hành các thể chế tài chính
nhà ở cho ngời dân - nói chung và cho ngời có thu nhập thấp nói riêng là một
việc làm cấp bách và cần thiết trong thời gian hiện nay.
Khi so sánh tơng quan giữa thu nhập quốc dân và thu nhập cá nhân với giá
cả bất động sản từ năm 1990 đến nay, Bộ trởng Bộ Xây dựng nhận định Giá cả bất
động sản nhà đất ở nớc ta vào loại cao nhất thế giới. Cũng theo Bộ Xây dựng giá
đất bình quân năm 2003 ở nội thành Hà Nội là khoảng 10 cây vàng/m2, giá đất
ngoại thành tăng 5 đến 10 lần so với trớc. Nhu cầu về nhà ở đô thị rất lớn song
không thể đáp ứng đợc do chênh lệch quá lớn giữa thu nhập với mức giá hiện tại.
1
Diện tích nhà ở trung bình của ngời Việt Nam khoảng 10m2/ngời, trong khi các nớc
trong khu vực diện tích nhà ở trung bình của họ là 30m2/ngời. Tại khu vực đô thị
của chúng ta, mà đặc biệt là Thủ đô Hà Nội có hàng vạn gia đình thuộc diện thu
nhập thấp đang phải sống trong điều kiện chỗ ở không đảm bảo điều kiện tối thiểu.
Trên 30% các hộ gia đình thuộc khu vự đô thị có diện tích nhà ở dới 36m2, 19%
sống trong những căn hộ tạm bợ. Chỉ có 25% sống trong những ngôi nhà kiên cố.
Có thể xếp cán bộ công nhân viên chức Nhà nớc vào trong diện những ngời có
thu nhập thấp, vì mức lơng của họ không thể có khả năng chi cho viêc mua nhà. Giá
nhà chung c Hà Nội tại các khu đô thị mới rẻ nhất trung bình khoảng 9 đến 10 triệu
đồng/m2. Có những khu vực nội thành lên đến 18, 20 triệu đồng/m2. Giá nhà cao
gần nh phí lý. ở mức giá 9 triệu đồng/m2 thì với một căn hộ hiện đại rộng chừng
100m2, ngời mua phải trả 900 triệu đồng. Đây là một số tiền lớn, không phải ai
cũng có khả năng thanh toán ngay cả khi đã đợc nhận một số cơ chế u đãi của thành
phố Giám đốc Sở Tài nguyên và Nhà đất Hà Nội nhận định.
Th ụ Hà Nội l a phng úng gúp cho ngõn sỏch Nhà nc lớn th

hai (sau thnh ph H Chớ Minh). Vỡ vy, phỏt trin nh xó hi thỡ ngun ni
lc ca Th ụ l chớnh. ng nhiờn, i vi mt s i tng c th (nh ngi
cú cụng, h quỏ nghốo ngoi thnh ) cn tranh th s h tr ca ngõn sỏch Trung
ng.
Cựng vi ngõn sỏch ca Thnh ph, cn cú c ch mi huy ng tt c cỏc
ngun lc sau thc hin chng trỡnh nhà cho ngi thu nhp thp, ví dụ nh :
lp nhng qu vt cht v ti chớnh liờn quan n nh xó hi, vn c huy ng
t mi ngun cú th, trong ú cú mt phn trớch t tin thu c do u giỏ quyn
s dng t trờn a bn trong thc hin cỏc d ỏn ụ th húa trờn a bn các quận,
huyện, phờng, xã, thị trấn. Huy động cỏc ban ngnh on th, mt trn (cỏc cụng
qu, cụng trỏi, x s ), cỏc doanh nghip, cụng ty, cỏc qu quc t theo cỏc chng
trỡnh, d ỏn, cỏc nh ho tõm trong v ngoi nc, bn thõn cỏc h c h tr nh
, gia ỡnh dũng tc, cng ng. Đặc biệt nên đa ra chính sách khon tin tit kim
bt buc cho nh .
2
Qua một số nét chính phân tích về thực trạng giá nhà đất cho ngời có thu nhập
thấp ở trên. Bản thân tôi thấy Thành phố Hà Nội nên triển khai một số mô hình xây
dựng nhà ở cho ngời có thu nhập thấp đã thành công ở một số nớc.
I. cơ chế tài chính nhà ở cho ngời có thu nhập thấp.
1.1 Xây dựng mô hình Hợp tác xã nhà ở :
Trong thời gian tới, Thủ đô Hà Nội cần chủ động và khuyến khích nghiên cứu
xây dựng mô hình HTX nhà ở theo mô hình của Thụy Điển, cụ thể:
- Hợp tác xã nhà ở là một tổ chức kinh tế-xã hội đợc thành lập nhằm mục đích:
+ Cung cấp nhà ở liên tục và lâu dài cho xã viên với giá thấp nhất có thể đợc.
+ Cung cấp các dịch vụ tốt nhất cho xã viên với giá thích hợp nhất.
+ Đảm bảo một môi trờng tự nhiên và xã hội tốt trong khu vực nhà ở.
- Đối tợng tham gia HTX là tất cả những ngời có nhu cầu và có khả năng tài
chính nhất định để thanh toán nhà ở xã hội.
- Nguồn vốn để xây dựng dự án nhà ở trong HTX sẽ bao gồm :
+ 30% vốn góp của xã viên HTX.

+ 25% vốn tham gia của khách hàng, hoặc các đối tác muốn tham gia dự án
nhà ở.
+ 45% vốn vay của Ngân hàng sau khi có quyết định giao đất và hoàn chỉnh hạ
tầng kỹ thuật.
Vốn tối thiểu góp vào HTX để trở thành xã viên là 1 triệu đồng đối với thể nhân
và 100 triệu đồng đối với pháp nhân. Tuy nhiên, cũng cần có quy định một thành viên
hay xã viên có quyền đóng nhiều hơn vốn tối thiểu nhng không đợc vợt quá 30% vốn
điều lệ và mỗi xã viên trong HTX (kể cả thể nhân và pháp nhân), không phụ thuộc
vào chức vụ hoặc vốn góp, đều có quyền ngang nhau, chỉ có một phiếu trong mỗi lần
biểu quyết các nghị quyết tại Đại hội xã viên (cơ quan quyền lực cao nhất trong
HTX).
3
Đặc biệt, xã viên có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất. HTX nhà ở sẽ không
chỉ đơn thuần kinh doanh nhà ở để bán và cho thuê cho mọi đối tợng, mà còn có thể
và cần kinh doanh nhiều loại hình dịch vụ đa dạng khác, nh : quản lý, duy tu, bảo d-
ỡng khu nhà ở và các công trình công ích có trong khu nhà ở, cung ứng tất cả các
dịch vụ phục vụ đời sống, sinh hoạt, vui chơi, giải trí của xã viên, ngời lao động và
những hộ gia đình sống trong các khu nhà ở. Cung ứng dịch vụ thông tin, viễn thông,
bu chính, làm đại lý cho các dịch vụ bảo hiểm, y tế cộng đồng, thơng mại, kinh
doanh VLXD, trang trí nội thất, t vấn XD và thiết kế.
Các Hợp tác xã nhà ở này đa ra mục tiêu giải quyết chỗ ở cho xã viên là mục
tiêu hàng đầu và không vì lợi nhuận. Thông thờng, hợp tác xã nhà ở nên bao gồm từ
100 đến 120 thành viên tham gia vào việc duy tu, bảo dỡng khu nhà mình đang sống
với mức đóng góp hàng tháng đã đợc quy định.
HTX nhà ở sẽ chịu trách nhiệm quản lý khu vực nhà ở và cung cấp các dịch vụ
cho xã viên. Việc đề ra quyết định tại HTX nhà ở đợc bầu tại Đại hội xã viên theo
nguyên tắc một ngời một phiếu. Ban Quản trị HTX nhà ở đợc bầu tại đại hội xã
viên, tuỳ thuộc vào quy mô của HTX. Ban quản trị có từ 3 đến 5 ngời. Cách làm này
cũng tơg tự nh cách bầu Ban quản lý nhà chung c trong Luật nhà ở mới đợc ban
hành.

HTX nhà ở ngoài chức năng quản lý khu vực nhà ở và phát triển các dịch vụ cơ
bản cho xã viên, nh : bảo dỡng khu nhà ở và cơ sở hạ tầng cho khu nhà, hệ thống
cấp nớc và nớc thải, hệ thống thu gom rác thải, hệ thống chiếu sáng công cộng, an
ninh, bảo vệ, vận hành và bảo dỡng công trình công cộng, dịch vụ giặt là, cung cấp
các dịch vụ khác nh nhà trẻ, mẫu giáo, dịch vụ cá nhân nh gửi xe máy, ô tô, điện,
ga, điện thoại, truyền hình cáp, internet và một số dịch vụ khác, mà còn phát triển
mối quan hệ tốt với chính quyền địa phơng và cộng đồng.
Mô hình HTX nhà ở đợc xem nh là một tổ chức tiết kiệm lâu dài phù hợp với
đối tợng có thu nhập thấp là bởi vì các thành viên trong khu nhà đều là những thành
viên tham gia tiết kiệm để có quyền mua nhà của HTX nhà ở; để duy trì đợc chất l-
ợng của các khu nhà, phí dịch vụ hàng tháng của xã viên sẽ đa vào quỹ tiết kiệm dự
trữ dành cho việc duy tu bảo dỡng khu nhà; xã viên trong Hợp tác xã nhà ở có thể
tiết kiệm để dành cho con cháu của mình, tạo điều kiện cho họ mua nhà tại hợp tác
xã nhà ở trong tơng lai.
Ngời mua nhà tại Hợp tác xã nhà ở sẽ đợc u tiên mua các căn hộ của Hợp tác
xã nhà ở khi có đủ số điểm cần thiết với mức độ tiết kiệm tối thiểu và tối đa đóng
góp hàng tháng. Cụ thể nh sau:
4
- Số tiền tiết kiệm tối thiểu hàng tháng: 100.000VNĐ.
- Số tiền tiết kiệm tối đa hàng tháng: 300.000VNĐ.
- Cách tính điểm:
100.000VNĐ = 1 điểm/tháng.
200.000VNĐ = 2 điểm/tháng.
300.000VNĐ = 3 điểm/tháng.
- Số điểm tối thiểu mỗi năm = 12 điểm.
- Số điểm tối đa mỗi năm = 36 điểm.
Các xã viên tích cực đợc 180 điểm thì sẽ đợc u tiên mua các căn hộ của Hợp
tác xã nhà ở và đợc cấp giấy chủ quyền sở hữu nhà. Hợp tác xã nhà ở cho phép xã
viên dùng giấy sở hữu nhà thế chấp ngân hàng để vay u đãi với mức vay 70% tiền
mua nhà sau này. Nguyên tắc mua và bán nhà ở trong Hợp tác xã nhà ở cũng đợc

quy định rất rõ rằng. Quyền u tiên mua trớc bao giờ cũng đợc dành cho thành viên
của chơng trình tiết kiệm nhà ở. Hợp tác xã thoả thuận trớc 5 đến 10% tổng số căn
hộ sẽ đợc phân phối cho thành viên tập thể hoặc đối tác bên ngoài. Số còn lại sẽ bán
cho các thành viên chơng trình tiết kiệm, những ngời có đủ số điểm tối thiều 180
điểm. Nếu nh xã viên trong Hợp tác xã nhà ở muốn bán nhà thì họ bán cho Hợp tác
xã. Khi Hợp tác xã mua lại căn hộ, bán cho thành viên chơng trình tiết kiệm tiếp
theo thì giá bán đợc tính toán dựa trên giá thị trờng trừ đi tỉ lệ chiết khấu tơng đơng
với tỷ lệ hợp tác xã áp dụng khi mua căn hộ đó. Trờng hợp Hợp tác xã không mua,
họ có thể bán nhà ra thị trờng.
Hợp tác xã nhà ở ra đời không chỉ quan tâm đến chất lợng công trình, đến kiến
trúc, kết cấu của khu nhà mà còn quan tâm tới môi trờng sống xung quanh, thay đổi
nếp sống "đèn nhà ai nhà ấy rạng", gắn kết con ngời trong một cộng đồng cùng
chung tay xây dựng và bảo vệ khu nhà mình đang sống. Điều quan trọng hơn cả là
những ngời có thu nhập trung bình và thu nhập thấp, ngoài cơ hội đợc mua nhà trả
góp, còn có cơ hội tiết kiệm tiền để mua những căn hộ cho con cháu mai sau.
1.2 Xây dựng quỹ tiết kiệm nhà ở :
Xây dựng quỹ tiết kiệm nhà ở độc lập và liên doanh với các tổ chức, công ty
xây dựng và kinh doanh nhà (hoặc thành lập các quỹ tiết kiệm nhà ở trong Ngân
hàng chính sách, các quỹ hỗ trợ ngời nghèo, và các thể chế tài chính khác do Thành
phố quản lý) là một hình thức phù hợp trong giai đoạn hiện tại và trớc mắt nhằm hỗ
trợ ngời có thu nhập thấp có thể sở hữu căn hộ. Nguồn tiền của qũy đợc hình thành
chủ yếu từ hỗ trợ ngân sách Trung ơng và địa phơng, tiền trích từ đấu giá quyền sử
dụng đất, tiền đóng góp của các nhà hảo tâm, các nguồn vay u đãi trong nớc và
5
quốc tế, tiền của bản thân những ngời có thu nhập thấp, cũng nh tiền của những
doanh nghiệp sử dụng lao động.
Các khon tin tit kim để mua nhà ở nên bt buc (Thậm chí nên tr th nh
mt chính sách quc gia). Chính sách n y yêu c u tt c các c dân ô th có vic
l m ti t kim mt phn lng ca h thông qua n v công tác hình th nh các
khon tin tit kim d i h n cho việc mua nh . Ngi ch tuyn dụng phi úng

góp mt phn trm tng t v o t i kho n ca ngi lao ng mi tháng. Khoản
tiền tit kim s do mt ngân h ng i din cho ch t i kho n (ngi l m công)
nắm gi v c qun lý thông qua ngi tuyn dng. Ngân h ng ch có th cho
vay thêm phát trin nh . Ch t i kho n có th rút tin t ngân h ng chi tiêu
cho nh sau khi c phê duyt. Vic phê duyt do ngi tuyn dng thc hin.
Quỹ tiết kiệm có thể cho các hộ có thu nhập thấp vay trả góp 70% giá trị căn
nhà trong thời gian 10 năm. Lãi suất cho vay sẽ là lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng
+ 3 %/năm, đợc điều chỉnh 2 lần/năm theo mức lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng.
Ngời mua có thể thế chấp chính căn hộ định mua. Các thủ tục mua căn hộ bao
gồm : sau khi đăng ký, ngời mua sẽ mở một tài khoản tiết kiệm tại quỹ tiết kiệm
nhà ở (đợc hởng lãi suất tiết kiệm). Khi số d tài khoản đạt 10% giá trị căn hộ đăng
ký mua thì khách hàng sẽ nhận đợc số thứ tự u tiên vay tiền mua nhà. Khi số d tài
khoản đạt 30% giá trị căn hộ, ngời mua sẽ ký với các tổ chức, công ty xây dựng và
kinh doanh nhà hợp đồng theo các dự án mà các công ty, tổ chức kinh doanh nhà
đang triển khai.
Nh vậy, về tài chính, ngời vay tiền phải có vốn tự có tham gia tối thiểu 30% giá
trị căn hộ/nhà dự định mua; có các nguồn thu nhập ổn định (bao gồm cả các thành
viên khác tham gia cùng trả nợ) bảo đảm khả năng trả nợ và lãi vay; thế chấp bằng
chính căn hộ/nhà mà ngời vay tiền sẽ mua hoặc đợc ngời khác bảo lãnh thế chấp
bằng bất động sản khác có giấy tờ chủ quyền hợp pháp.
Về thủ tục, ngời vay tiền lập hồ sơ đề nghị vay tiền, ban chấp hành công đoàn
và thủ trởng cơ quan thẩm tra, xác nhận đúng đối tợng và bảo đảm các điều kiện;
ngời vay tiền nộp hồ sơ tại Quỹ tiết kiêm nhà ở.
1.3 Xây dựng các thể chế và một số mô hình khác :
Hin nay, ti các ô th ln xut hin nhiu mô hình phát trin qu nh :
6
- Các công ty kinh doanh bt ng sn (gm doanh nghip Nh n c v doanh
nghip t nhân) thuê đt ca Nh n c xây dng nh bán, cho thuê theo d án
u t đã đc các c quan Nh n c có thm quyn phê duyt hoc thuê nh
theo quy hoch v thi t k c c quan Nh n c có thm quyn phê duyt.

- Chính quyn phng, xã lp d án u t xây dng các khu dãn dân theo
quy hoch v k hoch s dng t, quy hoch v thi t k xây dng ó c c
quan Nh n c thm quyn phê duyt, huy ng vn trong nhân dân a phng
di hình thc Nh n c v nhân dân cùng u t phát trin qu nh cho a
phng mình.
- H gia đình có t , thuê các Công ty kinh doanh xây dng hoc các nhóm
ngi h nh ngh xây dng t do xây dng mi nh cho mình .
- Mi mô hình u có mt u im nhng trong quá trình t chc thc hin đã
bc l mt s mt nhc im. Vì vy, Nh n c phi tng kt rút kinh nghim
nhm khuyn khích phát huy mt u im, b khuyt v h tr khc phc kp thi
mt nhc im, nh vy mi to c th trng kinh doanh bt ng sn l nh
mnh v phát tri n theo đúng đnh hng xã hi ch ngha.
II. Hoàn thiện cơ sở pháp lý và một số chính sách cần
thiết nhằm phát triển Thị trờng tài chính cho ngời có
thu nhập thấp.
2.1. V chớnh sỏch nh , t cho ngời có thu nhập thấp :
2.1.1 i vi cỏc ụ th ln:
Nhằm m bo thc hin quy hoch phỏt trin ụ th, Nh nc khụng nờn
giao ất cho dõn t lm nh. Nu giao t cho dõn t lm nh thỡ va lóng phớ t,
va lóng phớ nguyờn vt liu xõy dng, lm mt i v p, tớnh thng nht v kin
trỳc tng th ca thnh ph, nht l i vi cỏc thnh ph cụng nghip. Tuy nhiờn,
cn nghiờn cu hỡnh thc v bc i phự hp trong vic qun lý qu t ó c
quy hoch xõy dng nh cng nh qun lý Nh nc v hot ng xõy dng,
sao cho va phỏt huy v khai thỏc ngy mt tt hn tim nng to ln v vn cng
7
như về kỹ thuật trong cộng đồng dân cư, vừa đảm bảo qui hoạch được thực hiện
nghiêm túc, công trình được xây dựng vừa phải đảm bảo kỹ thuật, mỹ thuật vừa
phải đảm bảo đơn giá xây dựng phù hợp với giá thị trường.
2.1.2 Đối với các đô thị vừa và nhỏ.
Bên cạnh hình thức giao đất cho các doanh nghiệp nhà nước kinh doanh xây

dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, Nhà nước cần kết hợp phương thức nhà nước và
nhân dân cùng làm, trên cơ sở qui hoạch sử dụng đất cũng như qui hoạch và thiết
kế xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2.1.3 Đối với khu vực nông thôn,
Trong chiến lược phát triển nhà ở, Nhà nước cần có định hướng và các hướng
dẫn chi tiết, cụ thể giúp người dân có điều kiện tham khảo các mẫu nhà ở phù hợp
với điều kiện nông thôn, nông nghiệp và khả năng kinh tế của họ.
Các cấp, các ngành nghiên cứu cải tiÕn các thủ tục đầu tư, nhất là các công
việc thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết, thủ tục giao đất để rút ngắn thời gian
thực hiện dự án. Để đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án khu dô thị mới, cũng
như các dự án xây nhà cho người có thu nhập thấp, các cấp có thẩm quyền cần giao
đất bằng văn bản ngay sau khi chấp thuận giao cho các doanh nghiệp làm chủ đầu
tư dự án, để chủ đầu tư có thể chủ động triển khai các công việc liên quan đến đền
bù giải phóng mặt bằng, việc giao đất thực tế tại hiện trường được thực hiện sau khi
đã đền bù giải phóng mặt bằng.
Đặc biệt, về mặt pháp lý, cần sớm khắc phục những bất cập và khoảng trống
luật pháp hiện hành liên quan đến việc sử dụng đất của người đầu tư nước ngoài,
cũng như liên quan đến việc góp quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội, cụ
thể:
- Cần cho phép các nhà đầu tư nước ngoài được giao đất, nhận chuyển quyền sử
dụng đất trực tiếp từ người dân, hoặc được nhận quyền sử dụng đất của người dân
với tư cách là cổ phần đóng góp vào công ty cổ phần triển khai xây dựng các dự án
phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn Thủ đô.
8
- Nªn cã những quy định pháp lý mới liên quan đến việc tạo quy trình thủ tục và
đảm bảo sự bảo hộ về pháp lý cho các hoạt động góp quyền sử dụng đất của người
dân với nhau và với các công ty chuyên kinh doanh bất động sản để mở rộng quỹ
đất phục vụ xây dựng nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp. Điều này giúp những
người có thu nhập thấp có đất, có nhu cầu về nhà, nhưng lại không có nhu cầu bán
đất vẫn có thể cải thiện được điều kiện nhà ở của mình bằng cách góp quyền sử

dụng đất với các đối tác thích hợp (công ty hoặc cá nhân khác, trong nước hoặc
nước ngoài…) để xây dựng và phát triển nhà ở xã hội. Khi góp quyền sử dụng đất
theo hợp đồng hợp tác kinh doanh trong trường hợp này, người có thu nhập thấp là
người chủ sở hữu đất vẫn không sợ bị mất quyền sử dụng đất trong khi nhận được
một phần diện tích nhà ở mới có chất lượng cao hơn; đồng thời các công ty và đối
tác kinh doanh bất động sản cũng không sợ bị gây khó dễ hoặc rủi ro trong quá
trình kinh doanh của mình.
2.2. Về vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở, phát triển thị trường bất động sản.
Phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, đặc biệt là
đất ở tại đ« thị, nhằm tạo ra mặt bằng chung để Nhà nước thực hiện chức năng
quản lý. Muốn vậy, các Thành phố, Thị xã, quận, huyện phải sớm được quy hoạch
tổng thể. Các xã, phường, thị trấn phải sớm được quy hoạch chi tiết. Về vấn đề này,
trong chiến lược phát triển nhà ở đối với từng loại đô thị, Nhà nước cần chú trọng
một số vấn đề sau đây:
- Cần thống nhất đưa ra các giới hạn về diện tích, kích thước (chủ yếu là chiều
rộng) cho mỗi khuôn viên đất ở.
- Cần thống nhất đưa ra các "cốt" xây dựng ứng với mỗi loại đô thị để người
dân yên tâm trong xây dựng.
- Nhà ở xây dựng để bán hoặc cho thuê phải bao gồm nhiều loại nhà, nhiều hình
thức, phương thức thanh toán phù hợp với các đối tượng trong xã hội,
9
- Các nhà chung cư phải được thiết kế đầy đủ tiện nghi, nhiều dạng (theo đơn
nguyên hoặc theo từng căn hộ) phù hợp với thị hiếu, yêu cầu và túi tiền của từng
đối tượng nhưng phải đảm bảo chất lượng theo ®úng thiết kế;
- Trong mỗi quần thể các khu nhà chung cư, cần chú ý qui hoạch xây dựng
trường học, khu thể thao, trạm xá, khu thương mại dịch vụ v.v. nhằm tạo lập một
quần thể kiến trúc kép kín, tạo điều kiện cho việc sinh hoạt, đi lại của người dân
trong mỗi khu chung cư thuận lợi.
- Trong qui hoạch sử dụng đất, đặc biệt qui hoạch sử dụng đất vào mục đích

giao thông, phát triển đô thị, cần chú trọng phương án di dân tại chỗ, đây là một
giải pháp đã được một số địa phương bước đầu áp dụng cho thấy hiệu quả rất to
lớn. Quy hoạch được thực hiện vừa đảm bảo kế hoạch tiến độ thời gian, ít tốn kém,
vừa ít làm ảnh hưởng tới thu nhập và đời sống của người dân trong khu vực quy
hoạch nên được họ đồng tình ủng hộ. Đồng thời phải thực hiện nghiêm túc vấn đề
công khai hoá các quy hoạch chi tiết, đặc biệt quy hoạch chi tiết của các khu đô thị
mới và các dự án đầu tư khác.
- Tạo ra cơ sở pháp lý hoàn chỉnh cho việc vận hành TTBĐS, trước tiên là ra
đạo luật nhằm tăng cường quản lý bất động sản đô thị, duy trì trật tự TTBĐS, bảo
đảm quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia vào thị trường này và xúc tiến sự
phát triển lành mạnh của lĩnh vực nhà ở, tiếp đó là ra các văn bản pháp lý về chính
sách giúp đỡ và tạo điều kiện cho người nghèo và người thu nhập thấp cải thiện chỗ
ở. Nếu pháp luật không được chấp hành nghiêm và chính quyền không mạnh thì
khó mà nói đến một TTBĐS lành mạnh và phốn vinh. Không có ai dám xây nhà ở
để cho thuê hoặc cho vay tiền để mua nhà trả góp nếu người thuê hoặc người vay
đến nửa chừng thôi không trả tiền thuê hoặc trả tiền góp nhưng lại không bị cưỡng
chế rời khởi nhà vv…
- Thiết lập hệ thống quản lý TTBĐS; đăng ký bất động sản, chế độ định giá
nhà đất, đấu giá đất xây dựng, môi giới nhà đất, rao bán nhà sắp xây, thị trường vốn
để phát triển nhà, xây dựng nhà và mua nhà. Tổ chức tốt các Trung tâm Giao dịch
10
nhà đất tại thành phố Hà Nội. Phân công cụ thể và rõ ràng trách nhiệm quản lý của
các Sở, ban, ngành, chính quyền địa phương đối với TTBĐS.
- Nªn ®ào tạo nhân lực cho TTBĐS, tập huấn về kinh doanh bất động sản, về
quản lý vận hành bất động sản, đào tạo cấp tốc và đào tạo chính quy tại nhà trường
các chuyên viên định giá và môi trường, các chuyên gia kinh tế và luật sư chuyên
về bất động sản. Tập huấn về quản lý Nhà nước đối với TTBĐS.
- Khuyến khích công tác nghiên cứu khoa học về TTBĐS, tổ chức thu nhập dữ
liệu thống kê về bất động sản, trong đó có bất động sản nhà ở xã hội dành cho
người có thu nhập thấp.

- Sửa đổi, bổ sung, ban hành quy định mới để những người sử dụng đất được
tham gia vào thị trường quyền sử dụng đất một cách dễ dàng, trực tiếp, giảm thiểu
các điều kiện ràng buéc làm thu hẹp thị trường này.
Đẩy mạnh công tác quy hoạch chi tiết đồng bộ kết hợp đổi mới cách làm kế
hoạch về sử dụng đất, về xây dựng và phát triển các khu đô thị và các khu dân cư
nông thôn, các khu nhà cao tầng để bán hoặc cho thuê đối với các đối tượng có thu
nhập cao, trung bình, thấp trong xã hội.
- Chú trọng thúc đẩy việc hình thành và phát triển các tổ chức thông tin tư vấn
chính thức (có thể là dịch vụ công trong các c¬ quan quản lý chuyên ngành). Đây là
những tổ chức hết sức cần thiết cho sự hoạt động bình thương, tự nhiên của thị
trường bất động sản.
- Tăng cường năng lực để thực hiện đầy đủ và đúng đắn các hoạt của bộ máy
Nhà nước do Luật pháp quy định về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
đầu tư hạ tầng, nâng cao giá trị của đất, đăng ký tài sản bất động sản, thu thuế và
phí về bất động sản, xử lý các trạnh chấp bất động sản.
- Nhà nước cÇn chú trọng tập trung đầu tư hạ tầng kỹ thuật đầu mối các khu đô
thị. Huy động các nguốn vốn, xác định rõ kế hoạch, tiến độ đầu tư và quản lý khai
thác hệ thống hạ tầng kỹ thuật đầu mối và hạ tầng kỹ thuật xã hội khu vực trước khi
11
phỏt trin cỏc khu dõn c, trc mt tp trung ngun vn u t ti khu vc Tõy,
Tõy nam Thnh ph, trỏnh tỡnh trng u t phõn tỏn, dn tri.
- Thc hin cụng khai cỏc d ỏn phỏt trin nh , t quy hoch, tin n
phng thc mua bỏn v t chc u thu la chn ch u t cú nng lc thc
hin d ỏn, to s cnh tranh lnh mnh ỳng phỏp lut, khuyn khớch cỏc doanh
nghip, k c cỏc doanh nghip khụng phi chuyờn ngnh xõy dng tham gia b
vn u t kinh doanh phỏt trin nh .
2.3. Một số chính sách tài chính.
Phỏt trin Thị trờng tài chính nhà ở cho ngời có thu nhập thấp hin nay cn
nhm vo hai mc tiờu : khuyn khớch cỏc hot ng kinh doanh nh, t v to

iu kin cho ngi dõn ci thin v nõng cao cht lng nh .
2.3.1. V chớnh sỏch u t - tớn dng:
Chớnh ph ch o cỏc cp cỏc ngnh liờn quan (ti chớnh, ngõn hng, xõy
dng v cỏc ngnh sn xut vt cht khỏc) tham gia tớch cc vo chng trỡnh phỏt
trin nh cho cỏn b cụng nhõn viờn Nh nc v cho ngi cú thu nhp thp; cú
c ch, chớnh sỏch v ti chớnh, nh h tr vn u t xõy dng cỏc cụng trỡnh h
tng k thut chớnh, cho vay vn di hn lói sut thp, h tr mt phn vn cho
ngi thu nhp thp cỏc ch u t cú th iu tit thc hin xõy dng nh v
kinh doanh theo hai hỡnh thc : Nh bỏn cho mi i tng theo giỏ kinh doanh
v nh bỏn cho ngi cú thu nhp thp vi giỏ u ói theo hỡnh thc tr gúp trong
thi gian di vi lói sut thp.
Cn nghiờn cu sm th ch hoỏ thnh cỏc quy nh ti chớnh c th theo
phng chõm ly ụ th nuụi ụ th, dnh nhng khu t cú kh nng sinh li
cao, ch yu i vi cỏc d ỏn phỏt trin nh dc theo cỏc tuyn ph, doanh
nghip kinh doanh nh t u t gii phúng mt bng v xõy dng nh, ng thi
iu tit li mt phn lói tu theo tng d ỏn phỏt trin h tng k thut, h tng
xó hi, xõy dng nh cho ngi nghốo.
12
Nhà nớc hỗ trợ một phần vốn ngân sách để đầu t xây dựng các công trình hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình dịch vụ tối thiểu. i vi cỏc d ỏn
phỏt trin nh khu ụ th mi, Nh nc cn tp trung vn u t xõy dng h
thng h tng k thut chớnh v h tng xó hi i liờn vi cỏc d ỏn phỏt trin nh
, c bit l u t ng b cụng trỡnh h tng k thut ngoi d ỏn khai thỏc c
ngay d ỏn sau khi ó xõy dng xong a vo khai thỏc s dng.
Nh nc cú th thc hin chớnh sỏch cho phộp u t nc ngoi vo lnh
vc phỏt trin kinh doanh nh , mt khỏc cn cú nhiu hỡnh thc huy ng vn t
ngi dõn cú nhu cu nh thụng qua cỏc hỡnh thc cho vay tớn dng ca Ngõn
hng phự hp vi ụng o nhng ngi vay cú la tui khỏc nhau to ngun
vn cho phỏt trin nh .
Nh nc cn cú chớnh sỏch h tr tớn dng phỏt trin qu nh i vi ngi

nghốo, ngui cú thu nhp thp, ngi cú thu nhp khụng n nh thụng qua h
thng ngõn hng chớnh sỏch, cỏc qu h tr ngi nghốo v qu khuyn nụng
Trc mt cn r soỏt cỏc d ỏn u t ó c UBND thnh ph phờ duyt;
kiờn quyt thu hi nhng din tớch t s dng khụng ỳng mc ớch, nhng din
tớch ó quỏ thi gian s dng nhng cha a vo s dng. Chn chnh vic thc
hin quy ch u thu, quy ch thm nh v phờ duyt cỏc d ỏn u t c bit l
cỏc d ỏn u t xõy dng cỏc khu ụ th mi.
Cú bin phỏp huy ng vn hiu qu để thc hin d ỏn, nh phỏt hnh trỏi
phiu cụng trỡnh, huy ng t khỏch hng.
2.3.2. V chớnh sỏch thu v ngha v ti chớnh liờn quan n nh xó
hi:
Thc hin cỏc u ói min gim ti a thu v cỏc loi ngha v ti chớnh liờn
quan n t dnh xõy dng nh cho ngi cú thu nhp thp, nhm gim thiu
giỏ t trong giỏ thnh xõy dng nh cho ngi cú thu nhp thp. C th :
- Min ton b tin thuờ t, tin chuyn quyn s dng t, tin trc b cho
cỏc lụ t trong din quy hoch xõy nh cho ngi cú thu nhp thp.
13
- Nh nc m nhn ton b chi phớ gii phúng mt bng v xõy dng c s h
tng n chõn hng ro nhng lụ t v din tớch t dnh phc v xõy dng nh
cho ngi cú thu nhp thp.
- Thc hin gim ớt nht 50% thu thu nhp doanh nghip, thu thu nhp cỏ
nhõn v cỏc ngha v ti chớnh cú liờn quan (phn do Thnh ph c thu) ca cỏc
cụng ty kinh doanh nh v cỏc ch u t khỏc trong ton b quỏ trỡnh xõy dng v
khai thỏc, qun lý, bo dng nh cho ngi cú thu nhp thp.
- Cú chớnh sỏch cho vay u ói i vi cỏc doanh nghip kinh doanh nh, t
(cú th h tr t ngõn sỏch hoc cỏc qu phỏt trin nh , doanh nghip c vay
vi lói sut khụng vỡ li nhun). Tt nhiờn mt s lnh vc kinh doanh s khụng
c hng u ói ny nh doanh nghip chuyờn cho thuờ nh.
- L phớ trc b i vi ngi nhn chuyn nhng quyn s dng t phi
c iu chnh li theo hng lu tin i vi cỏc mnh t cú din tớch ln, i

vi cỏc ln chuyn nhng sau. iu ny va to s cụng bng cho cỏc i tng
tham gia giao dch, ng thi l bin phỏp chng u c hu hiu.
- Cho khấu trừ tiền bồi thờng theo giá thực tế nhà đầu t đã cho dân và đợc khấu
trừ toàn bộ chi phí bồi thờng của dự án.
Nhà đầu t có thể lựa chọn phơng thức : Trả tiền sử dụng đất một lần khi đợc
Nhà nớc giao hoặc trả tiền thuê đất trong thời gian xây dựng, khi bán nhà hoặc
chuyển quyền sử dụng đất thì ngời mua sẽ nộp tiền sử dụng đất ( áp dụng nh đối với
các dự án đầu t nớc ngoài).
Đối với các dự án lớn, đề nghị cho nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thời gian chậm tối đa 5 năm.
- Tiếp tục cho thực hiện thủ tục thu hồi đất đối với những dự án đã thoả thuận
đợc khoảng 80% diện tích đất của dự án, mà phần còn lại nhà đầu t không thể thoả
thuận đợc. Nhà nớc thực hiện thủ tục thu hồi đất và nhà đầu t sẽ bồi thờng theo giá
Nhà nớc quy định. Trờng hợp sau khi có quyết định thu hồi và phơng án bồi thờng
giải phóng mặt bằng đã phê duyệt, nếu ngời có đất bị thu hồi không chấp hành thì
UBND quận, huyện tiến hành cỡng chế giao đất cho nhà đầu t triển khai dự án, tiền
bồi thờng sẽ đợc nộp vào ngân hàng. Việc bồi thờng giải phóng mặt bằng do cơ
quan Nhà nớc ( ban bồi thờng giải phóng mặt bằng quận, huyện (thực hiện, không
14
yêu cầu nhà đầu t trực tiếp làm việc với ngời có đất bị thu hồi. Thời gian bồi thờng
giải phóng mặt bằng phải đúng với kế hoạch đã đề ra, cần có xử phạt hoặc chế tài
nếu vi phạm.
- Căn cứ vào quy hoạch chung hoặc quy hoạch chi tiết đã đợc duyệt. Thành
phố tiến hành doanh định các khu vực và lập kế hoạch cho Tổ chức phát triển quỹ
đất tiến hành bồi thờng giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất cho thành phố. Tuỳ theo
vị trí và mục đích sử dụng đất, khu đất sẽ đa ra đấu giá hoặc đấu thầu dự án hoặc
chỉ định chủ đầu t. Có thể tổ chức đấu thầu dự án hoặc chỉ định chủ đầu t trớc khi
khu đất bồi thờng xong, trong trờng hợp này chủ đầu t giao tiền bồi thờng cho Tổ
chức phát triển quỹ đất để chi trả cho dân (số tiền này do 2 bên thoả thuận thống
nhất trớc, hoặc trả đúng bằng số tiền ban bồi thờng trả cho dân).

- Ban hành quy chế đấu thầu dự án dần tiến đến thay thế phơng thức giao đất
chỉ định chủ đầu t nh hiện nay.
- Đối với các dự án nhà ở, nhà đầu t sẽ bàn giao lại cho thành phố các công
trình nh đờng giao thông, công viên và phần diện tích đã san lấp để xây dựng các
công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh. Các công trình công
cộng nh trờng học, bệnh viện, khu thể dục thể thao
- Thành phố sớm quyết định cách tính giá mua lại 10% diện tích đất và giá
mua 20% quỹ nhà ở của các dự án hoặc quy đổi ra tiền để các nhà đầu t nộp vào
quỹ phát triển của Thành phố.
- Miễn tiền sử dụng đất đối với các khu đất do nhà đầu t bỏ tiền ra bồi thờng,
hỗ trợ toàn bộ hạ tầng kỹ thuật cho dự án, miễn thuế kinh doanh nhà trong 5 năm;
cho vay u đãi từ Ngân hàng chính sách Thành phố hoặc các nguồn khác với lãi suất
3 - 4%/năm.
- Cần ban hành quy chế quy định về việc cung cấp các thông tin cho thị trờng
bất động sản : phải công bố rộng rãi, cung cấp khi có yêu cầu. Cơ quan cung cấp
chịu trách nhiệm về thông tin đã cung cấp và thu lệ phí cung cấp
2.3.3. V giỏ nh, t:
Tp trung nghiờn cu th trng bt ng sn v sm a hot ng nh giỏ
bt ng sn trin khai trờn thc t.
Trc mt, cn tip tc hỡnh thnh, kin ton v phỏt trin cỏc trung tõm nh
giỏ t vi chc nng, nhim v v c ch hot ng rừ rng v cú hiu qu trờn
a bn ton Thnh ph v chớnh thc giao cho ngnh a chớnh chu trỏch nhim
theo dừi, cp nht cỏc thụng tin v th trng chuyn quyn s dng t, t chc,
15
chỉ đạo, hướng dẫn các trung tâm định giá đất của các địa phương xây dựng giá đất
và quản lý hồ sơ về giá đất.
2.4. Các chính sách khác có liên quan
Để phát triển nhà ở xã hội trong nền kinh tế thị trường, ngoài những giải pháp
tài chính và chính sách đất đai nêu trên, còn cần quan tâm triển khai đồng bộ một
số giải pháp có liên quan cần thiết, mà nổi bật là:

2.4.1. Quan tâm phát triển các cơ sở hạ tầng văn hóa - xã hội và hạ tầng kỹ
thuật liên quan đến nhà ở xã hội.
Không chỉ ở các khu đô thị mới, mà ngay cả các khu nhà ở xã hội cũng phải
quan tâm thực hiện đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội theo tiêu chuẩn hiện đại.
Yếu tố đồng bộ không chỉ là hệ thống hạ tầng, kỹ thuật hiện đại, như đường giao
thông, các tuyến điện sinh hoạt, điện thoại chôn ngầm, hệ thống thoát nước mưa,
nước bẩn tách riêng, mà còn là các công trình hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường
học, bệnh viện, khu thương mại, công viên vui chơi giải trí, văn hoá thể thao, cây
xanh, công viên cây xanh, công trình dịch vụ vui chơi giải trí…. làm cho khu dịch
vụ tổng hợp và nhà ở trong các dự án trở thành khu đô thị mới hấp dẫn, xanh, sạch
đẹp, thực sự đi vào cuộc sống, không những tạo được bộ mặt kiến trúc đô thị hiện
đại, mà còn góp phần cải thiện môi trường cảnh quan và điều kiện sống của nhân
dân.
2.4.2. Coi trọng hợp lý hóa thiết kế, chất lượng xây dựng và hiệu quả quản
lý sau khi ®· đầu tư các khu nhà ở xã hội.
Giải quyết nhà ở cho nhân dân thủ đô theo mô hình xây dựng các khu nhà ở
cao tầng có thiết kế hiện đại, giá thành hợp lý và đặc biệt có" chủ quản lý" thực sự.
Các công trình nhà ở cao tầng, cũng như các khu nhà ở xã hội khác cần được
nghiên cứu thiết kế một cách linh hoạt để giải quyết các vấn đề : bố trí căn hộ phù
hợp với yêu cầu sử dụng của người dân, lắp đặt thang máy hiện đại, an toàn, giá
bán hợp lý, tạo điều kiện để khách hàng có thể hoàn thiện các căn hộ theo ý muốn
và khả năng tài chính của mình. Đặc biệt, yếu tố tạo được lòng tin và tâm lý yên
16
tâm cho người dân, thu hút được đông đảo nhân dân đến định cư, quan tâm tổ chức
thực hiện cung cấp các dịch vụ có liên quan, như an ninh trật tự bên trong công
trình, trông giữ xe đạp xe máy, chăm sóc cây xanh xung quanh…từ đó xác định"
chủ quản lý" thực sự, khắc phục những khiếm khuyết của các khu nhà ở tập thể cũ.
Về phương thức kinh doanh nhà ở xã hội : Để phục vụ tốt nhu cầu của nhân
dân, khi đã có đầy đủ cơ sở pháp lý, các chủ đầu tư và quản lý nhà ở xã hội cần tổ
chức bán công khai các căn hộ nhà ở cao tầng. Mọi khách hàng trước khi được ký

hợp đồng mua bán căn hộ được xem xét về nhu cầu chỗ ở và hộ khẩu thường trú tại
Hà Nội với điều kiện mỗi một gia đình trong một sổ hộ khẩu chỉ được mua một
trong các sản phẩm nhà ở hoặc đất ở theo danh mục niêm yết công khai nhằm đảm
bảo bán các căn hộ trực tiếp cho người có nhu cầu. Ngăn ngừa, hạn chế hiện tượng
đầu cơ buôn bán gây ảnh hưởng xấu trong xã hội. Có thể nghiên cứu, đưa ra cơ chế
mềm dẻo, linh hoạt, đó là việc cho phép khách hàng có thể sửa đổi hoặc thay thế
các loại vật liệu hoàn thiện nội thất căn hộ trong quá trình thi công (không ảnh
hưởng đến kết cấu và kỹ thuật công trình), tạo điều kiện cho khách hàng có thể
nâng cao chất lượng và hình thức thẩm mỹ căn hộ của mình. Chính điều này kết
hợp với tiến độ thanh toán giá trị căn hộ theo tiến độ thi công thực tế sẽ có tác dụng
không nhỏ trong việc thu hút hấp dẫn khách hàng.
2.4.3. Coi trọng sự kết hợp chặt chẽ và hiệu quả liên ngành và đa ngành
trong quá trình xây dựng và quản lý nhà ở xã hội.
Cần sớm có chiến lược phát triển nhà ở đô thị quốc gia do Chính phủ ban
hành, cũng như cần có chiến lược phát triển nhà ở xã hội riêng của Thành phố Hà
Nội do các cơ quan chức năng hữu quan xây dựng và thông qua, đồng thời được
thực hiện và quản lý thống nhất bởi một cơ quan liên ngành kiểu Ban chỉ đạo phát
triển nhà ở xã hội Thành phố Hà Nội. Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng, phát triển
nhà ở khu đô thị mới cần được hiểu không phải là công việc riêng của một mình
UBND thành phố, không thể thiếu sự tham gia của các ngành trung ương như: Kế
17
hoch u t, Ti Chớnh, Ngõn hng, Giao thụng vn ti, Y t, Giỏo dc, Thng
mi
S tham gia phi hp ca cỏc c quan qun lý chuyờn ngnh trong quỏ trỡnh
thc hin cỏc d ỏn phỏt trin khu ụ th mi l mt yu t ht sc quan trng,
nõng cao tớnh kh thi ca d ỏn. Cỏc hng mc cụng trỡnh chuyờn ngnh nh ng
giao thụng, thoỏt nc, cp nc, cp in, thụng tin bu in, nh cụng trỡnh
cụng cng ũi hi phi cú s phi hp thc hin, qun lý v tham gia u t tớch
cc ca cỏc ngnh chc nng, to iu kin vn hnh bỡnh thng khi kt thỳc v
bn giao d ỏn.

c bit, s phi hp liờn ngnh cũn th hin ch cú c ch phi hp gia
cỏc th ch ti chớnh nh cho ngi cú thu nhp thp (HTX nh , cỏc qu tớn
dng nh , cỏc qu khuyn nụng, qu h tr ngi nghốo v ngõn hng chớnh
sỏch) vi cỏc on th, chớnh quyn a phng v bn thõn nhng ngi cú
thu nhp thp hỡnh thnh nhng quan h v tớn chp v bo lónh tớn dng nh
xó hi mt cỏch mm do, kh thi, thớch hp vi nhng i tng cú thu nhp thp.
Trong ú, c bit cao vai trũ ca Hi ph n, Hi cu chin binh, Hi nụng dõn
v mt s on th khỏc vi t cỏch l trung gian cỏc th ch ti chớnh núi trờn
chuyn giao cỏc ngun vn u t v tớn dng nh xó hi cho ngi cú thu nhp
thp l thnh viờn ca cỏc hi, on th ny.
- Bộ Xây dựng cần xác định cụ thể các quy chuẩn, tiêu chuẩn và quy mô công
trình nhà ở phục vụ ngời thu nhập thấp đảm bảo phù hợp điều kiện tự nhiên cũng
nh điều kiện kinh tế của từng địa phơng, vùng, miền.
- Công tác quy hoạch, chuẩn bị quỹ đất, xây dựng hạ tầng kỹ thuật và xác định
chủ đầu t (đơn vị thực hiện xã hội hoá) xây dựng nhà ở phục vụ ngời thu nhập thấp
cũng là yếu tố quan trọng. Các khu nhà ở phục vụ ngời thu nhập thấp phải nằm
trong khu vực phát triển đô thị, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và các công trình dịch vụ
đô thị tối thiểu. Đối với khu nhà ở phục vụ đối tợng là công nhân cần phải gần các
khu công nghiệp tập trung.
- Huy động các tổ chức tín dụng, ngân hàng tham gia đầu t hoặc bảo lãnh cho
ngời thu nhập thấp bằng chính sản phẩm thụ hởng của họ. Cụ thể, các tổ chức tín
18
dụng, ngân hàng có thể phối hợp với doanh nghiệp có chức năng cùng góp vốn đầu
t xây dựng quỹ nhà ở phục vụ ngời có thu nhập thấp. Ngời thu nhập thấp có thể trả
góp, hoặc trả trớc tiền mua nhà, thuê nhà thông qua tổ chức tín dụng, ngân hàng.
- Cần có cơ chế xác định rõ, chính xác đối tợng là ngời có thu nhập thấp. Tăng
cờng vai trò, trách nhiệm của ngời sử dụng lao động, ngời thu nhập thấp và các cơ
quan, tổ chức liên quan nh chính quyền địa phơng, công an, các cơ quan thi hành án
để đảm bảo vận hành cơ chế hoặc xử lý các tình huống rủi ro trong quá trình tổ
chức thực hiện.

2.4.4. Nhng kin ngh khỏc
2.4.4.1. Tng cng cụng tỏc qun lý Nh nc i vi th trng Nh t
trờn a bn Thnh ph H Ni:
Nhng nm va qua, nn kinh t ca t nc ta chuyn sang kinh t th
trng, quan h cung, cu v nh t ngy cng phỏt trin, th trng nh t trong
i sng kinh t - xó hi ó hỡnh thnh v phỏt trin. Nh nc ó xõy dng v ban
hnh mt s chớnh sỏch qun lý v to iu kin bc u cho th trng ny
phỏt trin lnh mnh. Tuy nhiờn cụng tỏc qun lý cha thnh h thng thng nht,
cỏc vn bn phỏp quy qun lý cũn thiu, cha t .Cỏc bin phỏp qun lý cha
cht ch. qun lý tt v to iu kin cho th trng nh, t; th trng bt
ng sn phỏt trin lnh mnh hn na, th hin s a dng phong phỳ, trong thc
tin cn cú mt s gii phỏp nhm xõy dng v qun lý th trng nh t, c th
nh sau:
- Nh nc tp hp cỏc vn bn ó ban hnh cú liờn quan n th trng nh,
t; th trng bt ng sn xõy dng thnh h thng vn bn phỏp quy qun lý
lnh vc ny. Mt s vn bn phỏp quy hin nay liờn quan n lnh vc nh, t thỡ
cn thit c nõng lờn thnh Lut nh Lut Xõy dng, Lut Nh (hin nay B
Xõy dng hin ang d tho) hoc ban hnh Ngh nh qun lý v kinh doanh bt
ng sn to hnh lang phỏp lý cho hot ng v phỏt trin th trng bt ng
sn núi chung, th trng nh, t núi riờng bao gm c hot ng ca ngi u t
kinh doanh, ngi mua bỏn, t chc dch v mụi gii.
19
- Đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở đô thị; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ở khu dân cư nông thôn;
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà và công trình cho các tổ
chức. Xây dựng hệ thống thông tin nhà đất nhằm cung cấp kịp thời, đầy đủ, chính
xác các thông tin cần thiết cho nhân dân và thị trường.
- Nhà nước cần nghiên cứu và ban hành quy định về phương thức cung ứng
nhà ở bằng nhiều loại khác nhau với các tiêu chuẩn, chất lương, giá cả phù hợp với
các loại đối tượng dân cư trong xã hội có nhu cầu về nhà ở nhằm kích cầu sức mua

của thị trường, tạo điều kiện thực hiện xã hội hoá nhà ở.
- Đẩy mạnh hơn nữa cải cách thủ tục hành chính trong phát triển và quản lý
nhà ở. Quy định và công bố công khai các tiêu chí quản lý, quy hoạch, kiến trúc
trong việc xây dựng các công trình nhà ở để nhân dân có thể tự lựa chọn mẫu nhà ở
phù hợp với điều kiện sử dụng và khả năng kinh tế của mình. Thực hiện quản lý
Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh nhà ở, ban hành quy chế quản lý nhà ở
ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư và thực hiện đầu tư xây dựng tại các khu đô thị
mới và dự án phát triển đô thị.
- Rà soát tiến độ thực hiện các dự án phát triển nhà ở hoặc khu đô thị mới đã
được Thành phố giao đất, kiên quyết buộc chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ giao lại
cho Thành phố quỹ đất ở, quỹ nhà ở theo quy định của UBND Thành phố.
- Tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai, quản lý quy hoạch, quản lý trật tự
xây dựng. Các ngành, các cấp chính quyền, các tổ chức, phối hợp chặt chÏ, đồng
bộ. Thực hiện các chỉ thị của UBND Thành phố để ngăn chặn tình trạng mua bán,
chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp, đất lâm
nghiệp; ngăn chặn kịp thời các vi phạm, kiên quyết xử lý thu hồi đối với các trường
hợp vi phạm Luật đất đai trên địa bàn Thành phố.
- Có chính sách để mở rộng hoạt động thị trường bất động sản như chính sách
cho phép các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư và lĩnh vực phát triển nhà ở để mở
rộng thị trường và thu hút vốn đầu tư và thị trường bất động sản.
20
- Nghiờn cu thnh lp doanh nghip phỏt trin qu t dnh xõy nh xó
hi vi chc nng chuyờn bit khai thỏc v phỏt trin t, to mt bng xõy dng v
phỏt trin qu nh xó hi dnh cho ngi cú thu nhp thp. Trc mt, doanh
nghip ny giỳp thnh ph thu hi cỏc khonh t b hoang hoc ang b s dng
lóng phớ, sai mc ớch (hin cũn khỏ ln) v thnh ph s giao li cho doanh nghip
s t ny kinh doanh.
- H tr nh i vi ngi cú thu nhp thp phi t yờu cu n nh, lõu di
(t 10 - 15 nm), bn chc chn ca cỏc nh ny phi xp x vi nh ca dõn
cú mc sng trung bỡnh cựng i phng. Din tớch mi nh ti thiu phi cú t

24 - 36 m
2
, ct bờ tụng hoc ct g, mỏi ngúi hoc fibrociment, tng gch xõy.
- Vic xõy nh h tr ngi cú thu nhp thp phi gn vi quy hoch ụ th,
quy hoch cm tuyn dõn c, vi quy hoch tng th phỏt trin kinh t xó hi ca
a phng, quy hoch h tng c s phc v sn xut v i sng (ng xỏ, in
nc, trng hc, bnh vin, ch)
- i vi loi h cũn nghốo thu nhp quỏ thp ngoi thnh (nh Súc Sn):
Tip tc dựng c ch h tr nh tỡnh ngha, nh tỡnh thng, kt hp h tr sa
cha nh dt nỏt.
- i vi loi h thu nhp thp ven ụ, ch yu l h tr sa cha nh ,
kiờn c hoỏ nh hin cú.
- i vi loi h thu nhp thp ni ụ v cỏc loi h thu nhp thp khỏc:
Tip tc phỏt trin cỏc mụ hỡnh nh chung c cao tng tái nh c, bỏn tr dần, cho
thuờ tr dần . vi giỏ u ói so vi giỏ trờn th trng nh t cựng a bn, cựng
thi k.
2.4.4.2. a dng húa v mm do húa nhng gii phỏp v c ch ti chớnh
nh cho cỏc i tng cú thu nhp thp:
Việc bán nhà hoặc cho thuê nhà phải bảo đảm nguyên tắc đúng đối tợng, đúng
địa chỉ và phải tập trung giải quyết trớc cho những trờng hợp cấp bách nhất, khó
khăn nhất, rồi mới đến các trờng hợp khác. Vì vậy, nhất thiết phải có sự tham gia
21
của chính quyền cơ sở (phờng, xã) và đoàn thể để xác nhận cho từng trờng hợp về
thực trạng nhà ở.
* Đối tợng đợc ở nhà xã hội:
Về nguyên tắc, ngời đợc ở nhà xã hội phải đáp ứng một số tiêu chí nhất định,
khi không còn những tiêu chí đó thì ngời đó phải trả lại nhà. Những tiêu chí này tr-
ớc hết liên quan đến việc phân nhóm cụ thể các đối tợng có thu nhập thấp, ví dụ:
sinh viên ngoại tỉnh, công nhân các khu công nghiệp ngoại tỉnh, cán bộ và công
chức, những ngời làm thuê ăn lơng trong thời gian 5 năm đầu kể từ khi đi làm (có

thể kéo dài tới 10 năm), các đối tợng ngời già cô đơn, ngời tàn tật, các gia đình có
hoàn cảnh đặc biệt khó khăn khác có diện tích ở bình quân theo đầu ngời dới 2,5
m
2
/ngời.
Điều luật 53 Luật Nhà ở quy định: "Đối tợng đợc thuê nhà ở xã hội là cán bộ,
công chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lợng vũ trang nhân dân, công
nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao
và các đối tợng khác theo qui định của Chính Phủ".
* Về mức giá nhà:
a, Đối với nhà thuê:
Ngời ở vẫn phải trả tiền thuê nhà, nhng rất u đãi (rẻ hơn rất nhiều so với giá thị
trờng) và tiền điện nớc theo mức tiêu dùng thực tế của họ. Số tiền thuê thu đợc từ
nhà xã hội thờng chỉ vừa đủ trang trải phí công ích (quét dọn, đèn chiếu sáng, ngời
trực) của khu nhà đó.
Nếu bên thuê nhà không thuê tiếp vì lý do bất khả kháng hoặc có điều kiện
mua nhà khác từ phải trả lại nhà đang thuê cho bên cho thuê nhà (chủ đầu t kinh
doanh nhà). Nếu bên thuê nhà không trả tiền thuê hoặc tự ý chuyển nhợng nhà cho
ngời khác thì bên cho thuê có quyền khởi kiện đến toà án để giải quyết.
b, Đối với nhà trả góp:
- Quan hệ giữa bên mua nhà (ngời thu nhập thấp) và bên bán nhà (chủ đầu t
kinh doanh nhà) là quan hệ dân sự thông qua hợp đồng. Bên mua nhà phải trả tiền 1
lần cho bên bán khi nhận căn hộ. Để có tiền trả cho bên bán, bên mua đợc lập hợp
đồng vay tiền của Ngân hàng và cam kết trả hết số tiền đã vay sau 1 số năm theo
quy định. Trong thời gian trả góp, nếu bên mua nhà không mua tiếp vì các lý do bất
khả kháng (chuyển đi địa phơng khác, không có khả năng trả nợ tiếp ) hoặc đã có
điều kiện mua nhà khác tốt hơn thì đợc bán lại cho ngời khác sau khi đã trả hết số
tiền vay khi mua nhà. Nếu bên mua vẫn ở nhng không chịu trả tiền tiếp cho Ngân
hàng hoặc đã bán trái pháp luật cho ngời khác thì Ngân hàng có quyền khởi kiện
22

đến toà án để giải quyết. Sau khi trả hết tiền vay cho Ngân hàng, bên mua đợc cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
- Ngời mua phải trả lần đầu ít nhất 30% của giá căn hộ.
- Thời hạn trả góp có thể dao động từ 5 đến không quá 25 năm (nằm trong tầm
kiểm soát), với các bảng biểu lãi suất u đãi tơng ứng. Rất linh hoạt cho ngời sử
dụng, tuỳ vào quỹ tài chính của họ.
- Lấy chính ngôi nhà trả góp làm thế chấp.
- Phí trả hàng tháng đợc tính tơng tự với cách tính của các ngân hàng và công
ty bảo hiểm. Về nguyên tắc, phí này ít bằng giá thị trờng khi thuê chính căn hộ đó
cộng với lãi suất tơng ứng với số năm vay. Ví dụ, nếu căn hộ đó thuê theo giá thị tr-
ờng là 1 triệu đồng/tháng thì chủ hộ sẽ phải trả từ 1,2 - 1,5 triệu đồng/tháng, nhng
bù lại, họ trả tiền cho chính căn hộ của mình, với giá không đổi trong suốt thời gian
trả góp, và sau số năm nhất định căn hộ đó sẽ thuộc sở hữu của họ. Còn nếu thuê
bên ngoài thì giá cả lên xuống tuỳ vào cung cầu và đó không phải là nhà của họ.
- Có những chế tài kèm theo phòng ngừa những rủi ro trong quá trình trả góp.
- Sau này, khi việc khai và trả thuế thu nhập của toàn dân trở nên phổ biến thì
số tiền trả hàng tháng cho nhà trả góp có thể thuộc diện thu nhập không phải chịu
thuế (tuỳ vào mục tiêu chính sách của Chính phủ).
- Minh hoạ qua con số: Khu đô thị mới Việt Hng hiện đang xây những chung
c 5 tầng. Tầng 5 có giá trị 4,1 triệu đồng/m
2
. Một căn hộ rộng 77m
2
(với 3 phòng
ngủ) có giá trị là 315 triệu đồng (77 x 4,1).
+ Trả trớc 30% tơng đơng với 95 triệu đồng. Còn lại là 220 triệu đồng.
+ Tiền thuê căn hộ đó theo giá thị trờng là 1 triệu. Nên phải trả gốc 1 triệu
đồng/tháng hay 12 triệu đồng/năm.
+ Số năm trả tiền gốc là 18 năm (220:12).
+ Vậy số tiền trả góp hàng tháng bằng 1 triệu đồng/tháng cộng với lãi suất t-

ơng ứng của 18 năm. Ví dụ, nếu lãi suất là 15%/tháng thì sẽ phải trả 1.115.000
đồng/tháng.
c, Đối với nhà để bán:
Thành phố tiếp tục triển khai mô hình xây dựng chung c theo kiểu "mua đứt
bán đoạn" hiện đang đợc tiến hành tại khoảng 40 khu đô thị mới tại Hà Nội. Những
căn hộ này đợc bán với giá dao động từ 4,1 triệu đồng (khu đô thị Việt Hng nhà 5
tầng) đến 1.400 USD/m
2
(The Manor trên đờng Phạm Hùng) với tiến độ thanh toán
phổ biến đợc chia làm 3 đợt: 30% khi ngời mua làm đơn, 50% sau 3 tháng và 20%
khi nhận nhà.
23
Tuy nhiên, có thể nghiên cứu xây dựng những khu nhà ở xã hội đảm bảo tiêu
chuẩn quy định về mặt thẩm mỹ, kết cấu công trình và độ an toàn của khung căn
nhà. Còn những công đoạn khác nh hoàn thiện hoặc những vật liệu dùng nội thất do
ngời mua chủ động điều chỉnh theo khả năng tài chính của mình Điều này sẽ cho
phép giảm giá nhà xây xuống chỉ còn trên dới 2 triệu đồng, hoàn toàn phù hợp với
khả năng kinh phí của đa số ngời dân có thu nhập trung bình hiện nay trên địa bàn
Thủ đô.
d, Về quản lý và vận hành quỹ nhà ở:
Nhà ở đợc xây dựng và đa vào sử dụng mà không đợc quản lý, bảo dỡng đúng
chế độ sẽ nhanh chóng xuống cấp, ảnh hởng xấu đến ngời ở và mỹ quan đô thị. Vì
vậy, việc quản lý quỹ nhà phải đợc coi nh một hoạt động thuộc thị trờng dịch vụ
(không do nhà nớc trả lơng), vừa bảo đảm vận hành tốt quỹ nhà trong suốt niên hạn
sử dụng, vừa bảo đảm cho ngời ở đợc sống trong môi trờng an c, lành mạnh và văn
minh.
Để làm đợc điều đó, phải có đơn vị (công ty, doanh nghiệp) có t cách pháp
nhân, nhận thực hiện dịch vụ quản lý (quản lý kỹ thuật và quản lý sử dụng) quỹ nhà
theo đúng quy định chung - từ việc tiến hành duy tu, bảo dỡng, sửa chữa nhà ở và
công trình kỹ thuật đến việc thực hiện các dịch vụ về vệ sinh môi trờng, trông giữ

xe máy, thu tiền thuê nhà, tiền điện, nớc theo uỷ thác và bảo đảm trật tự trị an
chung.
Ngoi ra, nh nc cn cú chớnh sỏch dnh ngun vn u ói cho xõy dng
nh , cú chớnh sỏch thu hi vn t kinh doanh nh cho ngi thu nhp cao, iu
tit thớch hp cho vn xõy dng nh cho ngời có thu nhp thp. Khuyn khớch
luõn chuyn vn t ngi nhn tin n bự gii phúng mt bng sang mua nh tỏi
nh c.
Riêng đối với các hoạt động tái định c có liên quan đến những hộ có thu nhập
thấp, Thành phố cần tích cực và quan tâm hơn nữa trong việc sử dụng các nguồn lực
tài chính đang có hoặc có điều kiện sử dụng tại địa phơng để tăng cờng nguồn vốn
phục vụ cho tái định c đối với các dự án thu hồi đất trên địa bàn theo chính sách
chế độ đã quy định. Mặc dù hiện nay trong chính sách bồi thờng, hỗ trợ tái định c
khi nhà nớc thu hồi đất và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan cha quy
định rõ về những nguồn tài chính đợc dùng để phục vụ tái định c, đặc biệt là nguồn
vốn để đầu t xây dựng các khu tái định c phục vụ cho các hộ gia đình bị thu hồi đất;
nhng theo quy định hiện hành về quản lý Ngân sách nhà nớc, về chính sách bồi th-
24
ờng, hỗ trợ và tái định c, về trách nhiệm và thẩm quyền của Hội đồng nhân dân,
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng. Nếu UBND các địa phơng theo thẩm
quyền của mình và trong khả năng, điều kiện thực tế tại địa phơng quan tâm và chủ
động quyết định sử dụng một số nguồn thu thuộc ngân sách nhà nớc nh : Kinh phí
đền bù thiệt hại cơ sở hạ tầng ở nơi thu hồi đất do tổ chức cá nhân đợc giao đất,
thuê đất trả; nguồn thu từ sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng; nguồn
vốn dành cho đầu t xây dựng cơ bản trong ngân sách địa phơng đã đợc cân đối;
nguồn vốn thực hiện chơng trình mục tiêu và các nguồn vốn khác của địa phơng đ-
ợc phép sử dụng theo quy định và huy động nguồn vốn hỗ trợ của các chủ đầu t đợc
giao đất, thuê đất thu hồi để thực hiện dự án, thì sẽ giải quyết đợc khó khăn về
nguồn tài chính để phục vụ tái định c, tăng cờng bổ sung đợc nguồn vốn để đầu t
xây dựng các khu tái định c và hạn chế đến mức tối đa việc thiếu nguồn vốn để
cung cấp (cấp hoặc tạm ứng) cho việc đầu t xây dựng các khu tái định c tập trung

tại địa phơng phục vụ cho các dự án thu hồi đất trên địa bàn, cũng nh bổ sung
nguồn chi hỗ trợ ổn định đời sống và hỗ trợ các biện pháp phục vụ chuyển đổi nghề
và tạo điều kiện phát triển sản xuất, ổn định đời sống cho các hộ gia đình tại các
khu, điểm tái định c khi bố trí tái định c và cả sau khi đã bố trí tái định c. Thực hiện
giải pháp này theo chính sách chế độ hiện hành sẽ tháo gỡ đợc vớng mắc trong thời
gian ngắn, nhng đòi hỏi các cơ quan, tổ chức ở địa phơng và chủ các dự án phải tích
cực quan tâm chỉ đạo và chủ động thực hiện mới đảm bảo đạt đem lại kết quả.
Đặc biệt, cần thực hiện áp dụng đa dạng hơn các phơng thức huy động nguồn
lực tài chính của các tổ chức kinh tế cung ứng vốn cho đầu t xây dựng các khu tái
định c, điểm tái định c, xây dựng nhà chung c phục vụ tái định c để phục vụ tái định
c. Hiện trong chính sách về bồi thờng, hỗ trợ và tái định c khi nhà nớc thu hồi đất
tại Nghị định số 197/2004/NĐ - CP ngà 3/12/2004 của Chính phủ, quy định ngời bị
thu hồi đất sẽ đợc bồi thờng bằng đất hoặc bằng tiền; khi bồi thờng bằng tiền đợc
tính theo giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định theo quy định của chính phủ (bảo
đảm sát với giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất trên thị trờng trong điều kiện bình
thờng) nhân với diện tích đất thu hồi, tức là đợc bồi thờng bằng giá trị quyền sử
dụng đất thực tế bị thu hồi. Khi bồi thờng bằng đất nếu có chênh lệch về giá trị thì
phải thanh toán phần chênh lệch hoặc khi bố trí tái định c bằng đất, nhà thì ngời đợc
bố trí tái định c cũng phải trả tiền sử dụng đất, tiền nhà theo giá quy định của
UBND cấp tỉnh theo quy định của chính phủ (về bản chất việc bố trí tái định c về
chính là bồi thờng bằng đất ở hoặc nhà ở). Việc trả tiền sử dụng đất, tiền nhà tái
định c có thể khấu trừ ngay vào tiền đợc bồi thờng của hộ gia đình bị thu hồi đất chi
25