hiệu quả hoạt động của liên doanh nước ngoài kinh doanh cho thuê căn hộ văn phòng tại thành phố hồ chí minh

B

TR

GIÁO D C VÀ ÀO T O

NG

I H C KINH T TP.HCM

BÙI TH B O

LU N V N TH C S KINH T

TP. H Chí Minh – N m 2001


1

MỤC LỤC
Trang
1

LỜI MỞ ĐẦU
CHƯƠNG I : MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC LDNN
KINH DOANH CHO THUÊ CĂN HỘ, VĂN PHÒNG.
1.1. Chính sách đầu tư trực tiếp nước ngoài của Việt Nam.
4
1.2. Loại hình doanh nghiệp FDI và các xu hướng vận động, phát triển.
5
1.3. LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng.

8
1.4. Đặc điểm hoạt động và quản lý.
10
1.5.
Chỉ tiêu phân tích hiệu quả và các yếu tố ảnh hưởng.
12
CHƯƠNG II : PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC LDNN
KINH DOANH CHO THUÊ CĂN HỘ, VĂN PHÒNG TẠI TP. HCM.
2.1. Tổng quan về tình hình ĐTNN trong lónh vực kinh doanh cho thuê căn
hộ,văn phòng tại Tp. HCM.
15
2.1.1. Tình hình chung.
15
2.1.2. Đối tác đầu tư nước ngoài.
16
2.1.3. Sự phân bố theo đòa bàn.
18
2.1.4. Tình hình góp vốn.
18
2.2. Phân tích hiệu quả hoạt động của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ,
văn phòng tại Tp. HCM.
21
2.2.1. Hiệu quả kinh tế – xã hội.
21
2.2.2. Hiệu quả hoạt động kinh doanh.
22
2.2.2.1. Doanh thu với giá thuê và hệ số khai thác.
23
2.2.2.2. Phân tích chi phí và lợi nhuận.
27

2.2.2.3. Phân tích hoà vốn.
34
2.2.2.4. Vốn,cơ cấu vốn và hiệu quả sử dụng vốn.
36
2.3 Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng không thuận lợi đến hiệu quả hoạt động. 39
CHƯƠNG III : MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA
CÁC LDNN KINH DOANH CHO THUÊ CĂN HỘ, VĂN PHÒNG TẠI TP. HCM.
3.1. Các giải pháp nhằm đa dạng hoá hình thức kinh doanh.
41
3.2. Các giải pháp về vốn và cơ cấu vốn.
44
3.3. Cổ phần hoá các LDNN.
46
3.4. Các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý.
46
3.5. Một số kiến nghò.
48
KẾT LUẬN.
51
PHỤ LỤC ( Từ Phụ lục 1 đến Phụ lục 9)
DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO


2

LỜI MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Thực hiện đường lối độc lập tự chủ, rộng mở, đa phương hoá và đa dạng hoá
các quan hệ đối ngoại, với tinh thần Việt Nam muốn là bạn của tất cả các nước phấn
đấu vì hoà bình, độc lập và phát triển. Chính sách mở cửa cùng với sự ra đời của Luật

Đầu tư nước ngoài đã tạo nên làn sóng đầu tư vốn nước ngoài vào các lónh vực của
nền kinh tế. Tính đến ngày 15 / 4 / 2001, theo báo cáo của Vụ Quản lý Dự án – Bộ
Kế hoạch và Đầu tư (Bộ KH & ĐT), trên cả nước có 2.736 dự án còn hiệu lực với
tổng số vốn đăng ký khoảng 36,59 tỷ USD, vốn pháp đònh trên 16,47 tỷ USD, vốn đầu
tư thực hiện từ năm 1998 đến nay đạt gần 17,80 tỷ USD. Đầu tư nước ngoài đã có
những đóng góp quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế – xã hội, góp phần tích
cực chuyển dòch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, tạo nhiều
ngành nghề mới và năng lực sản xuất mới, góp phần tăng nguồn thu ngân sách và giải
quyết việc làm cho hàng trăm ngàn lao động.
Nguồn vốn đầu tư, công nghệ và kỹ năng quản lý từ các quốc gia trên thế giới
được tiếp nhận ở mọi ngành nghề, mọi lónh vực của nền kinh tế và hầu hết các đòa
phương trong cả nước. Tuy nhiên , bên cạnh những thành tựu đạt được, hoạt động đầu
tư nước ngoài đã xuất hiện không ít vấn đề, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế – xã
hội: tốc độ thu hút vốn đầu tư trong những năm gần đây giảm cả về số lượng dự án
lẫn tổng vốn đầu tư, hiệu quả hoạt động kinh doanh đạt thấp, khả năng thu hồi vốn
đầu tư kém …Thực trạng này trong lónh vực kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng ở
các Công ty liên doanh có vốn đầu tư nước ngoài ở Thành phố Hồ Chí Minh
(Tp.HCM) cũng diễn ra gay gắt và phức tạp không kém. Hoạt động kinh doanh cho
thuê căn hộ, văn phòng ở Thành phố Hồ Chí Minh ngay từ đầu đã được các nhà đầu
tư đặc biệt quan tâm, do có mức sinh lời cao. Song trong vài năm gần đây, khi đầu tư
nước ngoài có xu hướng chựng lại và sút giảm, kinh doanh cho thuê căn hộ, văn
phòng đã không còn mấy hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài (ĐTNN) do hiệu
quả hoạt động thấp.
Tại sao hoạt động của các Liên doanh nước ngoài (LDNN) kinh doanh cho thuê
căn hộ, văn phòng lại không mang lại hiệu quả mong muốn? Đây là vấn đề bức xúc
không chỉ của các LDNN đang hoạt động, của các nhà đầu tư, mà còn của các cơ
quan quản lý. Do vậy việc nghiên cứu thực trạng, tìm kiếm các giải pháp nhằm nâng
cao hiệu quả hoạt động của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại
Tp.HCM là một việc làm cần thiết không chỉ là giải pháp tình thế, mà còn là chiến
lược để phát triển bền

3

vững, lâu dài. Đó là lý do, cơ sở để chọn đề tài “Hiệu quả hoạt động của các LDNN
kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại Tp.HCM. Thực trạng và giải pháp”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu các đặc điểm hoạt động và quản lý, lựa chọn các chỉ tiêu đánh
giá hiệu quả và nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh
cho thuê căn hộ, văn phòng của các liên doanh có vốn ĐTNN.
Bằng các số liệu và sự kiện, phân tích thực trạng của các LDNN kinh doanh
cho thuê căn hộ, văn phòng tại Tp.HCM trong thời gian qua, đánh giá hiệu quả và
ảnh hưởng của môi trường bên ngoài, của các yếu tố bên trong đến hoạt động của nó.
Nghiên cứu và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động
của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại Tp.HCM.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu tình hình triển khai các dự án ĐTNN trong lónh vực căn hộ, văn
phòng, kết quả hoạt động kinh doanh và các nhân tố tác động, ảnh hưởng đến hiệu
quả hoạt động của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại Tp.HCM.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
-Về phạm vi không gian: đề tài tập trung nghiên cứu hoạt động kinh doanh
cho thuê căn hộ, văn phòng tại Tp. Hồ Chí Minh.
-Về phạm vi khảo sát và thu nhập số liệu: Luận án tập trung khảo sát các dự
án đã được cấp giấy phép đầu tư theo hình thức công ty liên doanh trong lónh vực kinh
doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại Tp. Hồ Chí Minh. Không bao gồm các tổ hợp
khách sạn có kinh doanh cho thuê văn phòng, căn hộ; trung tâm thương mại và siêu
thò; hoặc các doanh nghiệp có vốn ĐTNN xây dựng căn hộ để bán …
Trong lónh vực kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng, tính đến tháng 12 năm
2000 ở Tp.HCM có 55 dự án ĐTNN đã được cấp giấy phép đầu tư. Do nhiều lý do, đa

số các Dự án chưa triển khai được. Đến nay ở Tp.HCM mới chỉ có 28 dự án đã triển
khai giấy phép và đã đi vào hoạt động kinh doanh, có doanh thu. Trong số 28 doanh
nghiệp có vốn ĐTNN đang hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại
Tp.HCM, 22 doanh nghiệp đã được tiến hành khảo sát. So sánh các chỉ tiêu thấy rằng:
số lượng dự án được khảo sát chiếm 78,57% tổng số các dự án đang hoạt động, vốn
đầu tư và vốn pháp
đònh của các doanh nghiệp được khảo sát chiếm tỉ lệ lần lượt là 87,27% và 89,91% so
với vốn đầu tư và vốn pháp đònh của các doanh nghiệp đang hoạt động. Theo chúng
tôi, số lượng mẫu là đủ đại diện cho các LDNN đang hoạt động có doanh thu tại
Tp.HCM.
-Về phạm vi thời gian của số liệu: Để đảm bảo đánh giá toàn diện, đồng bộ,
số liệu được lấy là kết quả đến hết tháng 12 / 2000. Ngoài ra , đề tài cũng cung cấp
một số số liệu có liên quan ở các thời kỳ sau giới hạn trên để đảm bảo tính thời sự.


4

4. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở lý luận của học thuyết Mác – Lênin, đường
lối chủ trương của Đảng và Nhà nước, các học thuyết về kinh tế thò trường. Vận dụng
phương pháp duy vật biện chứng, xem xét và giải quyết các vấn đề trong mối liên hệ
phổ biến, trong trạng thái vận động và phát triển. Đi từ cái chung đến cái riêng, từ cụ
thể đến tư duy trừu tượng để tổng hợp, phân tích vấn đề; lấy lý luận làm cơ sở đề ra
giải pháp thực tiễn, đồng thời sử dụng kinh nghiệm thực tế để củng cố và phát triển tư
duy lý luận.
Các phương pháp khảo sát phỏng vấn, điều tra (các số liệu, dữ kiện được thu
nhập từ Bộ KH & ĐT, Sở KH & ĐT Tp.HCM, từ các LDNN kinh doanh cho thuê căn
hộ, văn phòng tại Tp.HCM …), phương pháp lòch sử và mô tả, phương pháp thống kê
và phân tích tổng hợp …đã được sử dụng để nghiên cứu đề tài này.
5. Cấu trúc của Luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chính của Luận văn được trình bày
trong phạm vi ba chương:
Chương 1 - Một số vấn đề về hoạt động của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ,
văn phòng.
Chương 2 - Phân tích thực trạng hoạt động của các LDNN kinh doanh cho thuê
căn hộ, văn phòng tại Tp.HCM.
Chương 3 - Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của các LDNN
kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại Tp.HCM.
****


5

CHƯƠNG I
MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC
LDNN KINH DOANH CHO THUÊ CĂN HỘ,VĂN PHÒNG
1.1. Chính sách đầu tư trực tiếp nước ngoài của Việt Nam
Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là việc nhà ĐTNN đưa vào Việt Nam vốn
bằng tiền hoặc bất kỳ tài sản nào để tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy đònh của
Luật ĐTNN tại Việt Nam. Đây là hình thức đầu tư trong đó người bỏ vốn đầu tư và
người sử dụng vốn là một chủ thể.
Đối với các nhà ĐTNN thì mục tiêu kinh tế là chủ yếu, có nghóa là những lợi
ích kinh tế thu được phải mang lại nhiều hơn là đầu tư trong nước. Còn mục tiêu của
Việt Nam - nước chủ nhà, chủ yếu là : Thu hút nguồn vốn ĐTNN vào phát triển kinh
tế – xã hội của đất nước ; Khai thác hiệu quả các nguồn lực, tài nguyên của đất nước
; Thúc đẩy sự chuyển dòch cơ cấu theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá ; Mở ra
nhiều ngành nghề, sản phẩm mới ; Nâng cao năng lực quản lý và trình độ công nghệ ;
Mở rộng thò trường xuất khẩu ; Tạo thêm nhiều việc làm mới ; Góp phần mở rộng
quan hệ đối ngoại và chủ động hội nhập kinh tế thế giới…
Nghò quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng Cộng sản Việt

Nam đã khẳng đònh khu vực có vốn đầu tư nước ngoài là một thành phần kinh tế, là
một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thò trường đònh hướng xã hội chủ
nghóa ở Việt Nam, được khuyến khích phát triển lâu dài, bình đẳng với các thành
phần kinh tế khác. Thu hút và sử dụng đầu tư trực tiếp nước ngoài là chủ trương nhất
quán và có ý nghóa quan trọng nhằm góp phần huy động và khai thác các nguồn lực
trong nước, mở rộng hợp tác kinh tế quốc tế, tạo sức mạnh tổng hợp phục vụ sự
nghiệp hoá, hiện đại hoá, phát triển đất nước.
Hơn 14 năm kể từ khi ban hành Luật ĐTNN tại Việt Nam – năm 1987, hoạt
động ĐTNN ở Việt Nam đã thu hút được nhiều thành tựu quan trọng, góp phần tích
cực vào việc thực hiện những mục tiêu kinh tế – xã hội, vào thắng lợi của công cuộc
đổi mới, đưa Việt Nam thoát ra khỏi khủng hoảng kinh tế, tăng cường thế và lực của
mình trên thò trường quốc tế .
Tuy nhiên, nhòp độ thu hút ĐTNN vào Việt Nam trong thời gian từ cuối năm
1997 đến gần đây có chiều hướng giảm sút. Mặc dù các chỉ tiêu về ĐTNN năm 2000
ít nhiều có khả quan hơn so với năm 1999 nhưng xu hướng vẫn là chưa ổn đònh. Việt
Nam nhận thức rõ ràng rằng ngoài những yếu tố khách quan như ảnh hưởng của cuộc
khủng hoảng tài chính – kinh tế khu vực và sự cạnh tranh thu hút vốn đầu tư nước
ngoài giữa các nước ngày càng trở nên gay gắt … sự giảm sút trong thu hút ĐTNN còn
có nguyên nhân do những hạn chế của bản thân môi trường kinh doanh tại Việt Nam,
trong đó bao gồm công tác quản lý Nhà nước. Vì vậy, trong những năm qua, Chính
phủ Việt Nam đã ban hành nhiều biện pháp cải thiện môi trường đầu tư, tháo gỡ khó


6

khăn cho các doanh nghiệp ĐTNN như giảm tiền thuê đất, miễn giảm thuế, giảm giá
dòch vụ để giảm chi phí đầu tư, bổ sung ưu đãi đầu tư đối với vùng và lónh vực ưu tiên,
cải tiến thủ tục hành chính, cải thiện các điều kiện cơ sở hạ tầng … thường xuyên tổ
chức các cuộc gặp mặt, toạ đàm với các nhà đầu tư để cùng bàn và thống nhất các
giải pháp thu hút và sử dụng có hiệu quả nguồn vốn đầu tư quan trọng này, mà trong

đó trước hết phải kể đến là việc luôn hoàn thiện hệ thống luật pháp, chính sách về
ĐTNN. Những biện pháp này là minh chứng cho việc Chính phủ Việt Nam quan tâm
và luôn khuyến khích sự thành công cũng như chia sẻ, đồng cảm với rủi ro của các
doanh nghiệp ĐTNN.
Tại kỳ họp thứ 7, khoá X, Quốc hội nước Việt Nam đã thông qua Luật sửa đổi,
bổ sung một số điều của Luật ĐTNN tại Việt Nam. Việc sửa đổi, bổ sung lần này
nhằm tiếp tục tạo dựng môi trường đầu tư, môi trường kinh doanh thông thoáng, đồng
bộ và ổn đònh cho hoạt động ĐTNN, tăng cường sức hấp dẫn và cạnh tranh của môi
trường đầu tư tại Việt Nam, xoá bỏ dần những khác biệt giữa đầu tư trong nước và
ĐTNN, thúc đẩy tiến trình chủ động hội nhập của Việt Nam vào kinh tế khu vực và
thế giới, nhằm tranh thủ nhiều hơn nguồn vốn, kỹ thuật tiên tiến và mở rộng thò
trường … Trên tinh thần đó, các điều khoản của Luật bổ sung, sửa đổi tập trung chủ
yếu vào việc tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, bổ sung một số biện pháp khuyến
khích và bảo đảm đầu tư; mở rộng quyền tự chủ trong sản xuất kinh doanh và tổ chức
điều hành của nhà đầu tư và đặc biệt là nhấn mạnh nội dung cải tiến thủ tục hành
chính trong hoạt động ĐTNN.
1.2. Loại hình doanh nghiệp FDI và các xu hướng vận động, phát triển
Các hình thức góp vốn FDI liên quan chặt chẽ đến cơ chế quản lý, điều hành
doanh nghiệp, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả của doanh nghiệp và lợi ích của nhà
ĐTNN và của tổ chức kinh tế tiếp nhận đầu tư. Luật ĐTNN tại Việt Nam quy đònh 3
hình thức chủ yếu áp dụng cho các dự án FDI, đó là hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp
đồng hợp tác kinh doanh, doanh nghiệp liên doanh và doanh nghiệp 100% vốn
ĐTNN. Ngoài ra còn có các hình thức đầu tư đặc biệt khác.
Hợp đồng hợp tác kinh doanh là văn bản được ký kết giữa hai hay nhiều bên
nhằm hợp tác thực hiện một hoặc nhiều hoạt động sản xuất kinh doanh ở nước nhận
đầu tư, trên cơ sở quy đònh rõ đối tượng, nội dung kinh doanh, nghóa vụ, trách nhiệm
và phân chia kết quả kinh doanh cho các bên tham gia. Theo hình thức này, các bên
tham gia hợp đồng vẫn là những pháp nhân riêng rẽ, không hình thành pháp nhân
mới.
Doanh nghiệp liên doanh là doanh nghiệp được thành lập do sự góp vốn của

hai bên hoặc nhiều bên trên cơ sở hợp đồng liên doanh. Liên doanh được thành lập
theo hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn và có tư cách pháp nhân theo pháp luật
Việt Nam.


7

Vốn đầu tư là vốn để thực hiện dự án đầu tư, bao gồm vốn pháp đònh và vốn
vay. Vốn pháp đònh của các doanh nghiệp có vốn ĐTNN là mức vốn phải có để thành
lập doanh nghiệp và được ghi trong điều lệ của doanh nghiệp. Vốn pháp đònh của liên
doanh ít nhất bằng 30% vốn đầu tư, đối với những dự án đặc biệt có thể thấp đến
20%, nhưng phải được cơ quan cấp giấy phép xem xét, chấp thuận. Phần góp vốn của
bên nước ngoài không giới hạn mức tối đa song không thấp hơn 30% vốn pháp đònh,
trừ trường hợp đặc biệt có thể thấp đến 20%.
Các LDNN có thể tham gia vốn để thành lập công ty liên doanh mới với các
đối tượng: với nhà đầu tư nước ngoài; doanh nghiệp Việt Nam; với các cơ sở khám
chữa bệnh, giáo dục đào tạo, nghiên cứu khoa học theo các điều kiện do Chính phủ
quy đònh; với người Việt Nam đònh cư ở nước ngoài; với các doanh nghiệp liên doanh,
doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài đã được thành lập tại Việt Nam.
Các bên tham gia liên doanh phân chia lợi nhuận và rủi ro của doanh nghiệp
theo tỉ lệ góp vốn pháp đònh của mình hoặc theo thoả thuận khác được quy đònh trong
hợp đồng liên doanh.
Cơ cấu, tổ chức hoạt động của Hội đồng Quản trò, quản lý, điều hành hoạt
động của doanh nghiệp được quy đònh trong điều lệ công ty. Theo Nghò đònh 24 / 2000
/ NĐ – CP ngày 31 / 7 / 2000 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư nước
ngoài tại Việt Nam, đã có những tháo gỡ tích cực, trong đó bỏ bớt các quy đònh chi
phối quá trình ra quyết đònh. Cụ thể như không bắt buộc phải theo nguyên tắc nhất trí
của Hội đồng Quản trò đối với quyết đònh bổ nhiệm kế toán trưởng, chấp thuận báo
cáo tài chính, chi phí hàng năm và vay vốn đầu tư. Song, trong thực tế vẫn còn nhiều
cản trở đối với quá trình ra quyết đònh của các nhà quản lý doanh nghiệp.

Tuy nhiên, loại hình liên doanh thường được các nhà ĐTNN và các tổ chức
tiếp nhận đầu tư lựa chọn hơn. Đối với nhà ĐTNN, trong thời gian xúc tiến dự án, khi
chưa thông hiểu về phong tục và tập quán, chính sách và luật lệ, họ cần có bên Việt
Nam giúp đỡ, giải quyết các khâu thủ tục (vốn rất phiền phức), mối quan hệ với cơ
quan quản lý, chính quyền đòa phương và sau đó là tranh thủ khai thác thò trường nội
đòa. Đối với các tổ chức tiếp nhận đầu tư, hình thức liên doanh tạo điều kiện để họ
tiếp nhận nguồn vốn lớn, chuyển giao công nghệ, mở rộng quy mô hoặc phát triển
năng lực kinh doanh mới, tiếp cận với mảng thò trường mới, có điều kiện để học tập
kinh nghiệm quản lý, đào tạo lao động có tay nghề …
Doanh nghiệp 100% vốn ĐTNN là doanh nghiệp thuộc sở hữu của các nhà
ĐTNN thành lập tại Việt Nam theo Luật đầu tư nước ngoài. Đây là doanh nghiệp
trách nhiệm hữu hạn, có tư cách pháp nhân theo pháp luật Việt Nam. Ngoài ra, trong
quá trình hoạt động, doanh nghiệp 100% vốn còn có thể được hợp tác với doanh
nghiệp khác để thành lập doanh nghiệp liên doanh. Đây là hình thức được các nhà
đầu tư có tiềm lực ưa chuộng do tính chất quản lý độc lập và hưởng toàn bộ kết quả


8

đầu tư tạo ra, nhất là trong điều kiện môi trường chính trò, kinh tế, xã hội ở Việt Nam
khá an toàn và ổn đònh.
Các hình thức đầu tư đặc biệt khác là các hình thức đầu tư thực hiện dưới dạng
hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng, liên doanh, hoặc 100% vốn nước ngoài, song
được triển khai một cách đặc biệt. Đó là khu chế xuất, khu công nghiệp và các hình
thức xây dựng – kinh doanh – chuyển giao (BOT), xây dựng – chuyển giao – kinh
doanh (BTO), hoặc xây dựng – chuyển giao (BT).
Với hình thức BOT, các chủ đầu tư chòu trách nhiệm đầu tư xây dựng, kinh
doanh công trình trong một thời gian đủ để thu hồi vốn đầu tư và có lợi nhuận hợp lý,
sau đó công trình được chuyển giao cho Nhà nước mà không đòi bất cứ một khoản bồi
hoàn nào. Đối với BTO, sau khi xây dựng, công trình được chuyển giao cho tổ chức

tiếp nhận đầu tư. Nhà đầu tư được giao quyền kinh doanh công trình đó trong thời hạn
nhất đònh để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận hợp lý. Đối với hình thức BT, sau khi xây
dựng xong, chủ đầu tư chuyển giao công trình cho nước chủ nhà. Nhà nước sẽ tạo điều
kiện cho nhà đầu tư thực hiện dự án khác để thu hồi vốn đầu tư và thu lợi nhuận hợp
lý.
Với các hình thức đầu tư đặc biệt này, gần đây được các nhà đầu tư rất quan
tâm và được hưởng nhiều ưu đãi của Chính phủ, do phần lớn là các dự án phát triển
cơ sở hạ tầng, có công nghệ tiên tiến, đòi hỏi vốn lớn, có thời gian hoàn vốn dài.
Đối với các dự án FDI, vốn góp được thực hiện dưới dạng bằng tiền (tiền nước
ngoài và tiền đồng Việt Nam), góp vốn bằng hiện vật hữu hình (máy móc thiết bò,
nhà xưởng, các công trình xây dựng …), bằng tài sản vô hình (quyền sở hữu công
nghiệp, bí quyết kỹ thuật, quy trình công nghệ, dòch vụ kỹ thuật …), góp vốn bằng giá
trò quyền sử dụng đất, mặt nước, mặt biển, các nguồn tài nguyên …
Thời hạn hoạt động của các doanh nghiệp FDI do nhà đầu tư đề nghò hoặc do
các bên tham gia thoả thuận phù hợp với quy đònh của Chính phủ, song không quá 50
năm. Tùy trường hợp cụ thể, Chính phủ có thể quyết đònh thời hạn dài hơn, song
không quá 70 năm.
Theo Nghò đònh 24 / 2000 / NĐ – CP, vấn đề tổ chức lại doanh nghiệp, chuyển
nhượng vốn và chuyển đổi hình thức đầu tư đã được đặc biệt quan tâm. Theo đó, việc
chia, tách, sáp nhập, chuyển đổi hình thức đầu tư đối với các doanh nghiệp có vốn
ĐTNN được phép thực hiện trong vòng 30 ngày khi cơ quan cấp giấy phép đầu tư
chuẩn y. Vấn đề chuyển nhượng vốn, doanh nghiệp chỉ cần đăng ký và được điều
chỉnh giấy phép đầu tư trong vòng 15 ngày. Nghò đònh 24 / 2000 / NĐ – CP đã tạo cơ
sở pháp lý cho sự vận động và phát triển của các hình thức đầu tư, loại hình doanh
nghiệp có vốn ĐTNN. Trong thực tế ĐTNN ở Việt Nam, do nhiều nguyên nhân , đang
có khuynh hướng vận động: từ hợp tác kinh doanh thành liên doanh hay doanh nghiệp
100% vốn nước ngoài; từ liên doanh thành doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài …


9

Trong đó nổi bật là số lượng doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài ngày càng tăng
trong khi doanh nghiệp liên doanh, hợp tác kinh doanh ngày càng giảm.
Những sửa đổi mới về luật pháp gần đây đã thu hẹp dần những lónh vực đầu tư
có điều kiện phải liên doanh với doanh nghiệp Việt Nam. Ngoài các lónh vực này,
Chính phủ đã cho phép nhà ĐTNN quyền lựa chọn hình thức đầu tư và chuyển đổi
hình thức đầu tư trong quá trình thực hiện dự án tại Việt Nam. Chính sách này đã tạo
nhiều cơ hội nhằm thu hút mạnh hơn nguồn vốn FDI và tạo điều kiện thuận lợi hơn
cho các nhà đầu tư quản lý, điều hành doanh nghiệp.
1.3. LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng
Theo Vụ Quản lý dự án (Bộ KH & ĐT), các dự án FDI được phân loại theo 3
nhóm chuyên ngành :
-Nhóm ngành công nghiệp gồm các ngành công nghiệp dầu khí, công nghiệp
nặng, công nghiệp nhẹ, công nghiệp thực phẩm, xây dựng.
-Nhóm ngành nông, lâm nghiệp gồm các ngành nông, lâm nghiệp, thủy sản.
-Nhóm ngành dòch vụ gồm giao thông vận tải và bưu điện, khách sạn và du
lòch, tài chính – ngân hàng, văn hoá – y tế – giáo dục, xây dựng khu đô thò mới, xây
dựng văn phòng – căn hộ, xây dựng hạ tầng khu chế xuất, khu công nghiệp và các
dòch vụ khác.
Mặc dù chỉ là một chuyên ngành trong nhóm ngành dòch vụ, song lónh vực
căn hộ – văn phòng chẳng những được Nhà nước đặc biệt quan tâm, mà còn là lónh
vực khá hấp dẫn đối với nhà đầu tư nước ngoài. Theo số liệu báo cáo đến 15 / 4 /
2001 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, lónh vực căn hộ, văn phòng có tới 116 dự án, chiếm
4,2% tổng số dự án với số vốn 3.781,9 triệu USD, chiếm 10,33 tổng số vốn đầu tư của
các dự án còn hiệu lực 1. Đây là khuynh hướng tập trung vào các ngành phi công
nghiệp thường thấy ở các nước trong thời kỳ đầu của quá trình thu hút FDI, là nhu cầu
đầu tư để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho phát triển sản xuất kinh doanh (gọi
chung là business infrastructure) cho giai đoạn sau 2.
Không thuộc diện lónh vực đầu tư có điều kiện phải liên doanh, song đối với
các dự án ĐTNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng được thực hiện cho đến nay,

phần lớn là các doanh nghiệp liên doanh và hợp tác kinh doanh, trong đó liên doanh
chiếm đến 98,3%, và tham gia liên doanh chủ yếu là các doanh nghiệp Nhà nước. Có
thực tế này là do các nguyên nhân sau:
- Đây là lónh vực kinh doanh hoàn toàn mới mẻ và có mức sinh lời cao, do vậy
bên Việt Nam luôn muốn tham gia để đảm bảo quyền lợi, để học tập kinh nghiệp
quản lý và điều hành, tranh thủ điều kiện tiếp cận với khu vực thò trường mới;

) Phụ lục 1 – Đầu tư trực tiếp nùc ngoài theo ngành từ 1988 – 2001.
) Trần Văn Thọ – Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam : vấn đề và giải pháp. Thời báo Kinh tế Sài gòn, ngày
5/4/2001.

1
2


10

- Đây là lónh vực rất nhạy cảm trong việc quản lý an ninh, trật tự xã hội, cần
có sự tham gia quản lý của phía Việt Nam;
- Các dự án căn hộ, văn phòng đều cần có mặt bằng đủ lớn, có vò trí thuận lợi.
Điều kiện này chỉ có các doanh nghiệp Nhà nước mới có đủ khả năng để đáp ứng.
- Thủ tục hành chính, pháp lý ban đầu khá phức tạp, phía nhà đầu tư nước
ngoài luôn cần có sự tham gia và giúp đỡ của doanh nghiệp Việt Nam.
LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng là doanh nghiệp do hai hay
nhiều bên hợp tác thành lập tại Việt Nam trên cơ sở hợp đồng liên doanh. Các bên
tham gia góp vốn xây dựng các công trình kiến trúc đạt tiêu chuẩn quốc tế để cho
thuê và hoạt động kinh doanh các dòch vụ phụ trợ như nhà hàng, trò chơi giải trí … Đối
tượng cho thuê là căn hộ để ở và văn phòng để làm việc. Khách hàng phần lớn là
người nước ngoài, trong đó có cả người Việt Nam ở nước ngoài thực hiện thuê mướn
căn hộ, văn phòng.

Phụ thuộc vào năng lực tài chính của nhà đầu tư, các điều kiện về mặt bằng,
vò trí, các điều kiện thò trường và khả năng quản lý, kinh nghiệm kinh doanh, các
LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại Việt Nam có các hình thức sau:
- Chỉ kinh doanh cho thuê căn hộ;
- Chỉ kinh doanh cho thuê văn phòng;
- Kinh doanh cho thuê hỗn hợp căn hộ, văn phòng, trung tâm thương mại
(business centre).
Ngoài các hình thức kinh doanh trên, hiện nay ở Tp.HCM có nhiều liên doanh
khách sạn cũng tham gia vào hoạt động cho thuê văn phòng, căn hộ. Nhiều tổ hợp
mới được xây dựng có chức năng hoạt động khá rộng, vừa kinh doanh khách sạn, vừa
cho thuê văn phòng, căn hộ, vừa kinh doanh thương mại và các dòch vụ giải trí. Đây là
loại hình kinh doanh khá phức tạp, đồng thời còn là giải pháp tình thế trong tình hình
hoạt động kinh doanh đòa ốc gặp khó khăn. Do vậy, dạng kinh doanh hỗn hợp này
không được xem xét trong phạm vi của luận văn.
1.4. Đặc điểm hoạt động và quản lý của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ,
văn phòng.
Hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng cũng như hoạt động của các
ngành khác, song nó có những đặc điểm riêng mà khi nghiên cứu cần phải được nhận
diện để có cơ sơ phân tích và đánh giá.
Theo Miller George H. 3, căn hộ (apartment) hoặc văn phòng (office) là loại
phòng ốc được người ta sử dụng chỉ để ở hoặc để làm việc . Hoạt động kinh doanh
cho thuê căn hộ, văn phòng là các hoạt động của người cho thuê cung cấp cho người
thuê các tiện ích, dòch vụ căn hộ,văn phòng trong thời gian ổn đònh và lâu dài. Khác
với khách sạn, các điều kiện về trách nhiệm, quyền lợi, nghóa vụ của bên cho thuê và
bên thuê được ràng buộc bằng Hợp đồng thuê (Lease contract). Người thuê (Lessee)
3

) Miller George H.-Residential Real Estate Appraisal. USA – Prentice – Hall, 1998. Trang 456-516

11

là người giao kết thuê nhà, cư trú và sử dụng tài sản bằng hợp đồng thuê .Người cho
thuê (Lessor) là người chủ sở hữu, tiến hành hợp đồng cho thuê với người thuê. Hợp
đồng thuê có thời hạn tuỳ thuộc vào sự thoả thuận của các bên, song thường là từ 6
tháng, 1 năm, hoặc dài hơn.
Khách hàng thuê căn hộ, văn phòng khá đa dạng, song chủ yếu là các nhà đầu
tư, các thương nhân, các tổ chức kinh tế – xã hội nước ngoài, các nhà ngoại giao các
nước … đến nước sở tại công tác lâu dài, có nhu cầu nơi ở, sinh hoạt, văn phòng ổn
đònh để làm việc, giao dòch và hoạt động theo nhiệm vụ. Vì vậy khác với hoạt động
khách sạn, khách hàng của các LDNN cho thuê căn hộ, văn phòng ít biến động theo
mùa vụ, mức độ ổn đònh cao hơn do khách hàng cư trú lâu dài. Các đối tượng khách
hàng này chòu ảnh hưởng và bò chi phối của môi trường vó mô. Nếu quốc gia, đòa
phương có chính sách khuyến khích ĐTNN hấp dẫn, tạo ra được các lợi thế so sánh
với các nước trong khu vực, sẽ có khả năng thu hút mạnh FDI và các hoạt động giao
thương quốc tế, số lượng khách hàng sẽ tăng. Trong điều kiện khủng hoảng kinh tế,
tài chính, luồng FDI sẽ giảm, theo đó số lượng các nhà đầu tư, thương nhân cũng giảm
theo …
Trong kinh doanh khách sạn, người ta thường đề cập đến số lượng phòng khả
dụng, hệ số sử dụng phòng , do phòng khách sạn thường được xây dựng, trang bò theo
các quy cách, kích thước của phòng tiêu chuẩn. Còn trong kinh doanh cho thuê căn
hộ, văn phòng lại hoàn toàn khác. Quy cách, kích thước, tiêu chuẩn thiết bò, nội thất …
đều phụ thuộc vào nhiều yếu tố, như: năng lực tài chính, quốc tòch của nhà đầu tư, thò
trường khách hàng mà nhà đầu tư nhắm đến, yêu cầu của khách hàng, điều kiện vò trí,
mặt bằng … Do vậy căn hộ cho thuê có loại căn hộ đơn, một, hai, ba, hay bốn phòng
ngủ, có trang bò bếp và phòng ăn, bố trí phòng khách riêng với kích thước hoàn toàn
không giống nhau. Kích thước và nội thất của văn phòng cũng được trang bò rất linh
hoạt, nhằm đáp ứng nhu cầu khác nhau của các đối tượng khách hàng. Chính từ đặc
điểm này, hệ số khai thác (occupancy rate) căn hộ hoặc văn phòng là tỷ lệ giữa số
diện tích cho thuê và tổng diện tích khả dụng trong một thời gian quy đònh (hàng

tháng, qúy, năm …). Diện tích khả dụng là diện tích căn hộ, văn phòng đã được đầu tư
xây dựng hoàn chỉnh, có khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng của khách hàng. Diện
tích khả dụng là công suất, năng lực hoạt động của doanh nghiệp.
Giá thuê linh hoạt đối với từng đối tượng khách hàng. Giá thuê có thể bao
gồm các chi phí tiện ích hay không bao gồm; có thể được giảm xuống do người thuê
không cần hoặc có nhu cầu hạn chế đối với trang thiết bò nội thất. Người thuê có thể
hưởng ưu đãi, chiết khấu nếu thỏa mãn các điều kiện về thanh toán cho kỳ hạn dài …
Giá thuê căn hộ, văn phòng được tính toán và thoả thuận trên cơ sở diện tích căn hộ
,văn phòng và đơn giá thuê của một mét vuông (m2 ) trong thời gian một tháng và
tăng giảm theo các điều kiện mà khách hàng yêu cầu. Giá thuê cũng biến động phụ
thuộc vào quan hệ cung cầu. Đối với kinh doanh khách sạn, do thời gian lưu trú của


12

khách hàng ngắn, giá thuê phòng dễ dàng điều chỉnh một cách linh hoạt hơn theo
quan hệ cung cầu của thò trường. Song đối với hoạt động cho thuê căn hộ, văn phòng
do hợp đồng thuê dài hạn hơn, nên việc điều chỉnh giá thuê căn hộ, văn phòng bao
giờ cũng khó và chậm hơn so với biến động của cung – cầu.
Giá thuê bình quân được tính bằng cách chia tổng doanh thu cho thuê căn hộ
(hoặc văn phòng) cho toàn bộ diện tích cho thuê căn hộ (hoặc văn phòng) trong
khoảng thời gian nhất đònh: tháng, qúy, năm …
Bộ máy quản lý của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng cũng
như các liên doanh khác. Cơ quan quản lý cao nhất là hội đồng quản trò với các thành
viên do các bên liên doanh tham gia với thành phần phù hợp với tỷ lệ góp vốn pháp
đònh. Tổ chức, quản lý và điều hành các hoạt động kinh doanh được thực hiện bởi Ban
Giám đốc, do các bên liên doanh cử và được hội đồng quản trò chấp thuận. Hiện nay
có nhiều LDNN áp dụng hình thức thuê công ty quản lý. Đây là những tổ chức có uy
tín, có kinh nghiệm quản lý và khả năng tiếp thò tốt. Họ quản lý hoạt động kinh doanh
và hưởng phí quản lý theo tỷ lệ với doanh thu (phí quản lý cơ bản) và tỷ lệ với lãi gộp

(phí khuyến khích) và một số phí khác. Ngoài ra, để tăng cường hoạt động kinh
doanh, các LDNN cũng sử dụng các nhà tư vấn tiếp thò, các tổ chức môi giới hưởng
hoa hồng…
Về cung cấp dòch vụ cho khách hàng thuê . Tuỳ thuộc vào giá thuê và chính
sách của các nhà đầu tư, khách hàng có thể sử dụng các tiện ích và các dòch vụ do các
LDNN cung cấp. Như sử dụng các chỗ để xe hơi, các dòch vụ xe đưa rước , được sử
dụng các thiết bò, sân tập, hồ bơi và các dòch vụ giải trí, được cung cấp dòch vụ dọn
phòng theo đònh kỳ, bảo vệ an ninh và hệ thống kỹ thuật, điện nước, thông tin liên
lạc, truyền hình vệ tinh …
1.5. Chỉ tiêu phân tích hiệu quả và các yếu tố ảnh hưởng
Hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh là một phạm trù kinh tế. Nó phản ánh
trình độ sử dụng các nguồn lực sẵn có của doanh nghiệp để hoạt động sản xuất kinh
doanh nhằm đạt được kết quả cao nhất với chi phí thấp nhất. Đó là sự so sánh giữa chi
phí cho đầu vào và kết quả nhận được ở đầu ra của một quá trình. Để tồn tại và phát
triển trong điều kiện cạnh tranh gay gắt, hiệu quả nên được hiểu là việc hoàn thành
mục tiêu của doanh nghiệp và để đạt được mục tiêu ta cần sử dụng nguồn lực theo
cách nào? Không phải lúc nào để đạt hiệu quả cũng là giảm chi phí, mà là cách thức
sử dụng những chi phí ấy. Có những chi phí không cần thiết ta phải tiết giảm. Có
những chi phí cần phải tăng lên, vì chính việc tăng lên này sẽ giúp doanh nghiệp đạt
được mục tiêu đặt ra và xác lập được vò thế cạnh tranh vững vàng hơn.
Theo phương pháp khách quan thì đánh giá hiệu quả theo tiêu chuẩn mục tiêu
của doanh nghiệp sẽ gặp trở ngại, bởi vì mục tiêu của mỗi doanh nghiệp là phụ thuộc
vào quan niệm của nhà quản trò, ngay mục tiêu của một doanh nghiệp ơ ûcác thời kỳ


13

khác nhau cũng có những ưu tiên khác nhau. Do vậy, để đơn giản người ta thường sử
dụng phương pháp đánh giá chủ quan, nghóa là đánh giá sự thoả mãn của doanh
nghiệp về hoạt động của nó bằng những chỉ tiêu cụ thể.

Căn cứ thực tế hoạt động của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn
phòng, trong phạm vi luận văn có thể sử dụng những chỉ tiêu đánh giá chính sau :
-Doanh thu (với giá thuê và hệ số khai thác );
-Chi phí và lợi nhuận ;
-Điểm hoà vốn ;
-Vốn, cơ cấu vốn và hiệu quả sử dụng vốn.
Doanh thu là thu nhập của doanh nghiệp, nó phản ánh quy mô của quá trình
kinh doanh, trình độ tổ chức, quản lý của doanh nghiệp. Việc thực hiện chỉ tiêu doanh
thu có ảnh hưởng rất lớn đến tình hình tài chính và quá trình tái sản xuất của doanh
nghiệp. Doanh thu cho thuê căn hộ, văn phòng được tính bằng công thức sau:
DT = SKD x RKT x P x 12 (1)
Trong đó : -DT : Doanh thu (USD/ năm)
-SKD : Diện tích khả dụng (m 2)
-RKT : Hệ số khai thác (%)
-P
: Đơn giá thuê bình quân (USD/m2/tháng)
-12 : 12 tháng = 1 năm
Doanh thu phụ thuộc vào các yếu tố như : diện tích khả dụng, hệ số khai thác,
cơ cấu và chất lượng sản phẩm, dòch vụ, giá thuê…
Trong kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng, hệ số khai thác thường được
các nhà quản lý quan tâm hàng đầu. Đây là chỉ tiêu phản ánh tỉ số diện tích căn hộ,
văn phòng được cho thuê với tổng diện tích khả dụng trong một khoảng thời gian quy
đònh (Tháng, năm). Nó phụ thuộc vào số lượng khách hàng, khả năng tài chính và nhu
cầu sử dụng căn hộ, văn phòng của họ. Giá thuê căn hộ, văn phòng là giá được tính
trên cơ sở diện tích căn hộ, văn phòng và đơn giá cho thuê 1 m2 / tháng, được tính
bằng dollar Mỹ (USD/m2/tháng). Hệ số khai thác và giá thuê có tác động làm ảnh
hưởng đến một loạt các chỉ tiêu hiệu quả khác như doanh thu, lợi nhuận, điểm hoà
vốn, đặc biệt là ảnh hưởng đến sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp. Các yếu tố
ảnh hưởng đến các chỉ tiêu này chủ yếu là: Môi trường vó mô; mức độ cạnh tranh và
quan hệ cung - cầu của thò trường ; các lợi thế về vò trí, đòa điểm ; khả năng cung cấp

và chất lượng dòch vụ, tiện ích ; hoạt động marketing của doanh nghiệp…
Chỉ tiêu chi phí phản ánh toàn bộ chi phí phát sinh , có liên quan đến sự tồn tại
và hoạt động của doanh nghiệp. Tổng chi phí bao gồm các khoản mục chi phí biến đổi
và chi phí cố đònh. Phân chia chi phí thành chi phí biến đổi và chi phí cố đònh cũng
chỉ là tương đối. Chi phí biến đổi tỷ lệ thuận với hệ số khai thác, song cũng không
phải hoàn toàn theo tỷ lệ 1:1. Chi phí cố đònh cũng vậy, không phải cố đònh ở tất cả
các mức hệ số khai thác của doanh nghiệp. Tỷ suất chi phí là chỉ tiêu tương đối nói


14

lên trình độ tổ chức, quản lý hoạt động kinh doanh, chất lượng quản lý chi phí. Tỷ
suất chi phí được tính từ tổng chi phí (hoặc chi phí biến đổi, chi phí cố đònh) và doanh
thu nên phụ thuộc rất nhiều yếu tố tác động , như : giá thuê và hệ số khai thác, giá
của các chi phí đầu vào, cơ cấu của các chi phí biến đổi, chi phí cố đònh…Lãi gộp là
khoản lãi thu được sau khi lấy tổng doanh thu trừ đi chi phí biến đổi. Lãi gộp còn được
hiểu như hiệu số gộp, lãi trước chi phí cố đònh hoặc lãi sau chi phí biến đổi. Các chỉ
tiêu lãi gộp như : lãi gộp trên doanh thu hay lãi gộp trên vốn đầu tư sẽ được xem xét
và phân tích. Đối với các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng, sử dụng chỉ
tiêu lãi gộp để xác đònh khả năng duy trì hoạt động của doanh nghiệp khi chi phí cố
đònh chiếm tỷ trọng cao trong chi phí hoạt động kinh doanh. Chỉ tiêu này phụ thuộc
vào : hệ số khai thác, giá và doanh thu cho thuê căn hộ, văn phòng , cơ cấu vốn, cơ
cấu chi phí hoạt động…
Điểm hoà vốn là khối lượng hoạt động mà ở đó tổng doanh thu bằng với tổng
chi phí, doanh nghiệp không có lãi và cũng không bò lỗ. Tại điểm hoà vốn ta có:
SKD x RKT x P x 12 =Tcp và Tcp= CPBĐ + CPCĐ . Suy ra :
SKD x RKT x P x 12 = CPBĐ + CPCĐ (2)
Trong đó : Tcp - Tổng chi phí ; CPBĐ - Chi phí biến đổi ; CPCĐ - Chi phí cố
đònh
Doanh thu sau khi trừ đi CPBĐ ta có hiệu số gộp. Hiệu số gộp là phần đóng

góp dùng để trang trải cho CPCĐ và có lãi. Như vậy, tại điểm hoà vốn vì không có lãi
cũng như không lỗ nên hiệu số gộp bằng với CPCĐ 4.
Từ khái niệm trên, các yếu tố ảnh hưởng đến điểm hoà vốn chủ yếu là doanh
thu, các CPBĐ và CPCĐ. Trong phạm vi luận văn này, phân tích hoà vốn được sử
dụng để đánh giá rủi ro của doanh nghiệp, khi có sự thay đổi của môi trường kinh
doanh và đặc biệt có ý nghóa đối với các doanh nghiệp có CPCĐ cao như các LDNN
cho thuê căn hộ , văn phòng hiện nay.
Vốn , cơ cấu và hiệu quả sử dụng vốn là các chỉ tiêu có ý nghóa rất lớn, ảnh
hưởng đến hiệu quả của doanh nghiệp. Đối với các LDNN cho thuê căn hộ , văn
phòng, vấn đề cơ cấu tài chính và rủi ro tài chính cần được đánh giá một cách thận
trọng. Các yếu tố ảnh hưởng gồm : Chính sách kinh tế vó mô, năng lực tài chính và
phương thức góp vốn của các bên liên doanh, trình độ phát triển của thò trường vốn…
Nhìn chung, hiệu quả sản xuất kinh doanh phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố
khách quan (như tình hình thò trường, chủ trương và chính sách của Nhà nước, quan hệ
cung cầu của thò trường, sự ổn đònh của chế độ chính trò – xã hội, môi trường công
nghệ – kỹ thuật …) và các yếu tố chủ quan (như khả năng sử dụng các nguồn lực của
doanh nghiệp, trình độ tổ chức quản lý sản xuất kinh doanh, năng lực của con người

4

) Nguyễn Tấn Bình – Phân tích hoạt động doanh nghiệp – NXB Đại học Quốc gia Tp.HCM,2000


15

đặc biệt là đội ngũ quản lý, sự lựa chọn và thực hiện chiến lược, sự hiểu biết về đối
thủ cạnh tranh …).
Tóm lại : Trong điều kiện của cuộc cách mạng khoa học – kỹ thuật, của quá
trình quốc tế hoá đang diễn ra mạnh mẽ, sự mở cửa và hội nhập với nền kinh tế thế
giới và khu vực là một quá trình tất yếu của Chiến lược phát triển kinh tế – xã hội của

Việt Nam. Thu hút các luồng FDI là một nhiệm vụ chiến lược nhằm phát triển kinh tế
– xã hội, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Các LDNN kinh doanh
cho thuê căn hộ, văn phòng là một bộ phận trong hàng ngàn doanh nghiệp có vốn
ĐTNN theo Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Là lónh vực hấp dẫn đối với các
nhà đầu tư, các liên doanh cho thuê căn hộ, văn phòng có những đặc điểm riêng biệt
trong hoạt động và quản lý. Căn cứ đặc điểm thực tế của hoạt động kinh doanh trong
các năm qua, để đánh giá hiệu quả của các LDNN, các chỉ tiêu được lựa chọn chủ
yếu là doanh thu với giá thuê và hệ số khai thác ; chi phí và lợi nhuận ; điểm hoà vốn
; vốn, cơ cấu vốn và hiệu quả sử dụng vốn. Các chỉ tiêu này cần phải được đánh giá
khách quan, trên cơ sở đó nghiên cứu và phân tích các yếu tố ảnh hưởng một cách
khoa học và thực tế.
***


16

CHƯƠNG II
PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC LDNN
KINH DOANH CHO THUÊ CĂN HỘ, VĂN PHÒNG TẠI TP.HCM.
2.1. Tổng quan về tình hình ĐTNN trong lónh vực kinh doanh cho thuê căn hộ,
văn phòng tại Tp.HCM
2.1.1 Tình hình chung
Theo số liệu thống kê của Sở KH & ĐT và Bộ KH & ĐT 5, kể từ khi ban hành
Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987, đến hết 31 / 12 / 2000, trên đòa bàn
Tp.HCM đã thu hút được 55 dự án được cấp giấy phép đầu tư (GPĐT) trong lónh vực
kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng, với tổng số vốn đầu tư là 1.237,2 triệu USD
TỔNG HP CÁC LDNN KINH DOANH CHO THUÊ
(Bảng 1). Bảng 1.
CĂN HỘ, VĂN PHÒNG ĐƯC CẤP GPĐT TỪ1987 - 2000 TẠI Tp.HCM.
Năm Số dự án

Vốn đăng ký theo GPĐT(USD)
Số lượng dự án
được cấp
Vốn đầu tư
Tỷ lệ
Vốn pháp
Đang hoạt Chưa hoạt
GPĐT
(%)
đònh
động
động
_
1987
_
_
_
_
_
_
1988
_
_
_
_
_
_
1989
_
_

_
_
_
_
1
1990
12.200.000
1
1,41
17.384.722
1
1991
3
4
3,38
18.823.067
41.795.663
_
4
1992
4
1,92
9.015.469
23.796.966
2
6
1993
18,61
78.217.006
8

230.241.286
8
4
1994
12
14,98
78.685.553
185.275.418
8
7
1995
15
36,47
140.076.506
451.242.313
3
3
1996
64.432.728
6
13,11
162.249.038
3
_
1997
3
27.423.408
89.919.360
7,27
2

_
1998
2
11.621.500
35.314.410
2,85
_
_
1999
_
_
_
_
_
_
2000
_
_
_
_
Cộng

55

1.237.219.176

100,00

440.495.237

28

27

(Nguồn: - Bộ KH & ĐT và Sở KH & ĐT Tp.HCM)
Mặc dù Luật đầu tư có hiệu lực từ năm 1987, nhưng phải đến năm 1990, các dự
án LDNN trong lónh vực cho thuê căn hộ, văn phòng mới bắt đầu được cấp giấy phép
) Phụ lục 3 – Danh mục 55 LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng được cấp GPĐT tại Tp.HCM, từ 1987
– 2000.
5


17

để triển khai tại Tp.HCM. Tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm không đều, tập
trung chủ yếu vào các năm 1993 đến năm 1996, với 41 dự án (chiếm 74,55% số lượng
án) và vốn đầu tư 1.029,01 triệu USD (chiếm 83,17% tổng vốn đầu tư). Song từ năm
1999 đến nay, hầu như không có thêm dự án nào xin cấp giấy phép.
Tình hình triển khai GPĐT cũng còn gặp nhiều khó khăn. Trong tổng số 55 dự
án đã được cấp GPĐT chỉ có 28 dự án (chiếm 50,9%) đã đi vào hoạt động có doanh
thu, còn lại 27 dự án đến nay vẫn chưa hoạt động (chiếm 50,9%) 6. Đặc biệt là toàn
bộ các dự án được cấp GPĐT trong năm 1997, 1998 đều không thể triển khai hoạt
động được. Thời gian triển khai kể từ khi nhận GPĐT đến khi khai trương hoạt động
thường sớm nhất là 2 năm, chậm nhất đến 5 năm. Các trở ngại chủ yếu có liên quan
là: Thời gian xin cấp giấy phép kinh doanh; Thủ tục và thời gian đền bù giải toả đất;
Xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Thu xếp các khoản vốn vay, vốn góp; Phê
chuẩn hợp đồng vay vốn … Hàng loạt trở ngại này làm nhà đầu tư lỡ cơ hội kinh
doanh, mất dần thò phần, gặp nhiều nguy cơ thất bại. Về phía các nhà đầu tư cũng có
những hạn chế, như : sự cam kết góp vốn của nhà đầu tư luôn phụ thuộc vào tính khả
thi của môi trường đầu tư, khi gặp khó khăn thường là đầu tư nhỏ giọt, hoặc triển hạn

thực hiện sau, hoặc rút ra khỏi dự án; năng lực tài chính của nhiều nhà đầu tư còn có
những hạn chế.
Sự tăng trưởng không đều về số lượng các dự án ĐTNN kinh doanh cho thuê
căn hộ, văn phòng cũng còn vì lý do “tính chu kỳ” của các hoạt động kinh doanh đòa
ốc 7. Với đặc tính phức tạp của tiến trình ra quyết đònh đầu tư dự án (thời gian nghiên
cứu tiền khả thi, khả thi; thời gian lo thủ tục hồ sơ, xin GPĐT; thời gian xây dựng dài
…), khi có nhu cầu về căn hộ, văn phòng thì lập tức các nhà đầu tư đều có phản ứng
nhằm thoả mãn nhu cầu đó. Tiến trình này tạo nên làn sóng đầu tư kinh doanh đòa ốc
tự phát, không thể kiểm soát, kéo theo sự bùng nổ xây dựng, khủng hoảng thừa và
sau đó là thời kỳ suy thoái. Tình hình thực tế tại Tp.HCM trong các năm qua, theo
chúng tôi có thể đã hoàn tất một chu kỳ.
2.1.2 Đối tác đầu tư nước ngoài
Phần lớn các đối tác đầu tư nước ngoài trong lónh vực căn hộ, văn phòng cho
thuê từ các nước Đông Á (Nhật Bản, Hàn Quốc, Hồng Kông, Đài Loan) và các nước
công nghiệp Đông Nam Á (Singapore, Malaysia …), còn các nhà đầu tư châu u lại
chiếm một vò thế khá khiêm tốn (xem Bảng 2).

) Phụ lục 4 – Danh mục 28 LDNN đang hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại Tp.HCM.
) Nguyễn Cao Trí – Tính chu kỳ và những thách thức trong hoạt động kinh doanh du lòch – Tạp chí Phát triển
kinh tế, số 3 / 2001.

6
7


18

Bảng 2

Số

TT

TỔNG HP TÌNH HÌNH CÁC NHÀ ĐTNN THAM GIA
KINH DOANH CHO THUÊ CĂN HỘ, VĂN PHÒNG TẠI Tp.HCM.
Các nhà ĐTNN

Vốn đầu tư (Triệu USD)
Theo
Thực
Tỷ trọng
GPĐT
hiện(TH) TH/GPĐT

Số vốn
TH bình
quân/Dự

Số dự án
Đang Chưa
hoạt hoạt
động động

án

1

Các nước châu Á.
Trong đó: -Singapore
-Hongkong
-Hàn Quốc

-Nhật Bản
-Đài Loan
-Nước khác

1.108,90
356,20
355,62
179,11
86,54
32,39
99,04

564,50
164,66
154,80
121,60
89,32
17,38
16,74

50,91
46,23
43,53
67,89
103,21
53,66
16,90

24,54
23,52

30,96
40,53
14,89
17,38
16,90

23
7
5
3
6
1
1

26
9
11
1
1
2
2

2

Các nước châu Âu.
Trong đó: -Anh Quốc
-Đức
-Hà Lan
Cộng

128,32
74,63
45,00
8,69
1.237,22

104,38
95,69
_
8,69
668,88

81,34
128,22
_
100,00
54,06

20,88
31,89
_
4,35
23,89

5
3
_
2
28

1
_
1
_
27

(Nguồn: -Bộ KH & ĐT và Sở KH & ĐT Tp.HCM)
Do sự gần gũi về vò trí đòa lý, tương đồng về văn hoá, sự linh hoạt và nhanh
nhậy hơn trong lónh vực kinh doanh đòa ốc, các nhà đầu tư châu Á đã vượt trội hơn các
nhà đầu tư châu u cả về số lượng dự án lẫn số vốn đầu tư được đăng ký theo giấy
phép. Tình hình ĐTNN của cả nước cũng có thực trạng tương tự là các nhà đầu tư
châu Á luôn dẫn đầu về số lượng dự án và tổng vốn đầu tư 8. Đây là tiền đề, động lực
thúc đẩy các nhà đầu tư, kinh doanh đòa ốc châu Á chiếm lónh thò trường, hầu đáp ứng
các nhu cầu về ở và văn phòng làm việc cho các nhà đầu tư “đồng hương” của họ.
Song, sự vượt trội về số lượng dự án và vốn đầu tư của các nhà đầu tư châu Á,
ở một khía cạnh khác lại là nguyên nhân của những bất lợi. Cuộc khủng hoảng tài
chính khu vực vừa qua đã ảnh hưởng nặng nề đến các nhà đầu tư châu Á, mà cho đến
nay nền kinh tế của các nước này, đặc biệt là Nhật Bản, chưa có dấu hiệu phục hồi (ít
nhất là trong ngắn hạn). Đây làø một trong những yếu tố tác động đến tốc độ thu hút
vốn, đến tiến trình triển khai dự án,đến kết quả hoạt động của các doanh nghiệp có
vốn ĐTNN nói chung và các doanh nghiệp ĐTNN trong lónh vực kinh doanh đòa ốc
nói riêng.
8

) Phụlục 2 - Đầu tư trực tiếp nước ngoài theo nước đầu tư 1988 – 2001.


19

2.1.3. Sự phân bố theo đòa bàn

Các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng phân bố không đều tại đòa
bàn Tp.HCM. Sự phân bố này có chênh lệch rất lớn giữa các quận trung tâm (quận
1,3) với các quận ngoài trung tâm (quận 10, 11, Tân Bình, Thủ Đức …). Trong số 55
dự án được cấp GPĐT, có tới 42 dự án nằm ở quận 1 và quận 3.
Có thực tế này là vì các nhà đầu tư kinh doanh đòa ốc quan tâm hàng đầu đến
vò trí, đòa điểm, môi trường và cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án đầu tư. Vò trí trung
tâm bao giờ cũng có cơ sở hạ tầng kỹ thuật tốt hơn, môi trường kinh doanh thuận lợi
hơn khu vực ngoài trung tâm. Mặc dù gần đây các điều kiện các cơ sở hạ tầng kỹ
thuật ngoài trung tâm đã được cải thiện, song môi trường ô nhiễm, nạn kẹt xe, tắc
đường … vẫn là những trở ngại tiềm tàng trong sự lựa chọn đòa điểm của nhà đầu tư,
vẫn là những yếu tố ảnh hưởng bất lợi đến hiệu quả hoạt động của các LDNN đang
hoạt động tại đòa bàn này.
2.1.4. Tình hình góp vốn
Như đã nêu trong phần 2.1.1., trong số 55 dự án được cấp GPĐT, đến hết
tháng 12 / 2000 mới chỉ có 28 dự án hoàn tất việc góp vốn, xây dựng và hoạt động có
doanh thu, chiếm 50,9% số lượng dự án và 54,1% tổng số vốn đầu tư đăng ký. Trong
số 27 dự án đến nay chưa hoạt động, thì một số đã góp một phần vốn (chi phí làm thủ
tục hồ sơ, chi phí đề bù giải toả …), một số đang xây dựng dở dang (phần móng hoặc
công trình phụ) rồi ngưng chờ cơ hội, một số đã lặng lẽ rút ra, không tiếp tục thực
hiện dự án. Đây là vấn đề phức tạp mà các nhà đầu tư cũng như các cơ quan quản lý
đến nay vẫn chưa có giải pháp xử lý phù hợp.
Khảo sát tình hình góp vốn của 28 dự án 9 đã thực hiện và đang hoạt động, có
thể nhận xét như sau:
- Số dự án được cấp GPĐT của các nhà đầu tư châu Á chiếm tỷ trọng rất cao
(gần 90%), song trong số 49 dự án được cấp GPĐT thì chỉ có 23 dự án triển khai hoạt
động, chiếm gần 47%, với số vốn đầu tư thực hiện 564,50 triệu USD, đạt 50,91% tổng
vốn đầu tư đăng ký theo GPĐT (Bảng 2). Còn đối với các nhà đầu tư châu u, tuy chỉ
có 6 dự án được cấp GPĐT , song được triển khai thực hiện 5 dự án, với số vốn đầu tư
thực hiện 104,38 triệu USD, chiếm 81,34% tổng vốn đầu tư đăng ký theo GPĐT và là
những dự án hoạt động khá sớm.

- So với tổng số vốn đầu tư thực hiện, tỷ trọng bình quân của vốn pháp đònh là
35,87%, vốn vay là 64,13%, trong khi tỷ trọng vốn pháp đònh của các dự án kinh
doanh căn hộ, văn phòng trong cả nước cũng ở mức tương tự là 35,70%.
-Tỷ trọng bình quân vốn pháp đònh của bên Việt Nam đóng góp là 33,10%,
phía nước ngoài là 66,90%. Trong số 28 dự án đang hoạt động, có đến 6 dự án bên
Việt Nam góp vốn pháp đònh theo tỉ lệ 20 – 25%, 20 dự án góp từ 30 – 40%, 2 dự án
góp từ 41 – 51%. Do phía Việt Nam có tỉ trọng góp vốn pháp đònh không quá bán,
9

) Phụ lục 4 - Danh mục 28 LDNN đang hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại Tp.HCM.


20

chưa có kinh nghiệm quản lý doanh nghiệp trong lónh vực này, nên hầu hết ở các
LDNN bên nước ngoài đều nắm quyền điều hành mọi hoạt động của doanh nghiệp.
-Về quy mô của các LDNN, bình quân một dự án có số vốn đầu tư khoảng
23,89 triệu USD. Dự án có vốn đầu tư nhỏ nhất là 2,02 triệu USD và dự án có quy mô
lớn nhất đang hoạt động là 91,93 triệu USD. Các dự án có quy mô lớn hơn 15 triệu
USD/dự án có tới 18 dự án, chiếm 64,29% tổng số LDNN đang hoạt động, với số vốn
đầu tư 604,26 triệu USD, chiếm 90,34% tổng số vốn đầu tư thực hiện. Đặc biệt là các
dự án có số vốn trên 35 triệu USD/dự án, chiếm 25% số lượng dự án và 52, 87% tổng
số vốn đầu tư thực hiện. (xem Bảng 3).
QUY MÔ VỐN ĐẦU TƯ CỦA CÁC LDNN ĐANG HOẠT ĐỘNG.
Bảng 3.
Số TT
1
2
3
4

5
6
7
8

Quy mô
(Vốn ĐT/Dự án)
Dưới 5 Tr. USD
Từ 5 – 10 Tr. USD
Từ 10 – 15 Tr. USD
Từ 15 – 20 Tr. USD
Từ 20 – 25 Tr. USD
Từ 25 – 30 Tr. USD
Từ 30 – 35 Tr. USD
Trên 35 Tr. USD
Cộng

Số dự án
4
4
2
4
4
1
2
7
28

Tỉ trọng
(%)

14,29
14,29
7,14
14,29
14,29
3,57
7,14
25,00
100,00

Tổng vốn ĐT
(triệu USD)
11,11
29,14
24,37
69,76
88,07
25,41
67,34
353,68
668,88

Tỉ trọng
(%)
1,66
4,36
3,64
10,43
13,17
3,80

10,07
52,87
100,00

Nguồn: -Bộ KH & ĐT và Sở KH & ĐT Tp.HCM
Phân tích quy mô vốn đầu tư bình quân của dự án theo nước đầu tư (Bảng 2)
thấy rằng, vốn thực hiện bình quân một dự án của nhà đầu tư châu Á là 24,54 triệu
USD, trong khi của các nhà đầu tư châu u thấp hơn và đạt xấp xỉ 20,88 triệu USD.
Đánh giá về quy mô vốn của các LDNN đang hoạt động cho thuê căn hộ, văn
phòng thấy rằng: vốn đầu tư cao là một đặc điểm của các dự án kinh doanh đòa ốc.
Khi vốn vay chiếm tỉ trọng cao trong cơ cấu vốn đầu tư, trong môi trường cạnh tranh
của thò trường và điều kiện khủng hoảng tài chính, vấn đề rủi ro kinh doanh và rủi ro
tài chính là điều khó tránh khỏi.
-Về hình thức góp vốn pháp đònh, bên Việt Nam góp vốn vào liên doanh đều
bằng giá trò quyền sử dụng đất, bên nước ngoài góp vốn bằng tiền mặt, vật tư, trang
thiết bò nhập khẩu. Điều này chứng tỏ rằng để triển khai GPĐT và tiến hành hoạt
động được phải có sự đóng góp nghiêm túc, sự phối hợp chặt chẽ và nỗ lực của các
bên liên doanh. Theo Luật đất đai, đất là sở hữu toàn dân, các LDNN chỉ có quyền sử
dụng đất trong thời hạn cho phép của GPĐT. Do hình thức góp vốn đặc biệt này, sau
thời hạn liên doanh, phần lớn các nhà ĐTNN đều chấp nhận việc chuyển giao toàn bộ


21

tài sản, vật kiến trúc cho bên Việt Nam vô điều kiện. Một số ít dự án khác lại thỏa
thuận thanh lý tài sản với phương thức chia cho các bên theo tỉ lệ góp vốn, nhưng
dành cho bên Việt Nam phần ưu đãi hơn.
-Thời hạn của các LDNN trong lónh vực kinh doanh đòa ốc phụ thuộc rất nhiều
vào giá trò quyền sử dụng đất – yếu tố hình thành phần góp vốn pháp đònh của các
doanh nghiệp Việt Nam tham gia vào liên doanh. Do có số vốn đầu tư lớn, thời hạn

hoạt động của các LDNN được xác đònh khá dài , hầu hết là trên 30 năm, để có thể
thu hồi vốn đầu tư và có thu nhập hợp lý. Thời gian gần đây do hoạt động gặp nhiều
khó khăn, đa số các LDNN đều có nhu cầu kéo dài thời hạn hoạt động.
Tóm lại, Làn sóng đầu tư vào lónh vực kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng
cùng với các lónh vực khác của nền kinh tế, trong những năm qua đã tạo được sự
chuyển biến rõ rệt trong chuyển dòch cơ cấu kinh tế, xây dựng những cơ sở hạ tầng
ban đầu phục vụ tích cực vào việc thực hiện các mục tiêu kinh tế – xã hội trên đòa
bàn thành phố.
Phân tích về tình hình ĐTNN trong lónh vực này ở Tp.HCM trong những năm
qua có thể đưa ra một số nhận xét sau:
-Vốn đầu tư thu hút vào các dự án kinh doanh đòa ốc bùng nổ vào các năm
1993 đến 1996, sau đó có xu hướng giảm và có hiện tượng “đóng băng” đối với nhiều
dự án đã có GPĐT. Môi trường, cơ sở hạ tầng và đặc điểm vò trí trong kinh doanh đòa
ốc là nhân tố ảnh hưởng đến sự phân bố các dự án theo đòa bàn.
-Tỷ trọng vốn pháp đònh trong tổng vốn đầu tư thấp, tỷ lệ góp vốn của bên
Việt Nam thấp và chủ yếu là bằng giá trò quyền sử dụng đất. Quy mô vốn đầu tư bình
quân dự án cao, trong đó vốn vay chiếm tỷ trọng lớn như một yếu tố bất lợi trong điều
kiện cạnh tranh và khủng hoảng tài chính.
-Sự vượt trội của các nhà đầu tư châu Á về số lượng dự án và vốn đầu tư, cùng
với khủng hoảng tài chính, tiền tệ khu vực đã ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động của
các LDNN kinh doanh đòa ốc, đến sự thu hút vốn vào lónh vực này. Song đó chưa phải
là nguyên nhân chủ yếu, còn nhiều nguyên nhân khác cần phải được phân tích và
đánh giá.
2.2. Phân tích hiệu quả hoạt động của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ,
văn phòng tại Tp.HCM.
2.2.1. Hiệu quả kinh tế – xã hội
Sau gần 15 năm thực hiện Luật Đầu tư nước ngoài, hoạt động của các doanh
nghiệp có vốn ĐTNN đã có những đóng góp đáng kể vào sự phát triển kinh tế – xã
hội của Thành phố. Theo báo cáo của Ủy ban Nhân dân Tp.HCM , trong năm 2000
tổng sản phẩm nội đòa (GDP) của Thành phố tăng 9% so với cùng kỳ (năm 1999 tăng

6,2%). Mức đóng góp vào tăng trưởng GDP của khu vực quốc doanh là 4,8%, khu vực
dân doanh là 2,2% và khu vực có vốn nước ngoài là 2%. Giá trò gia tăng khu vực quốc


22

doanh tăng 10,6%, khu vực dân doanh tăng 6% và khu vực có vốn nước ngoài tăng
10,9% 10. Khu vực có vốn ĐTNN cùng với các khu vực kinh tế quốc doanh và dân
doanh đã có những đóng góp quan trọng trong sự tăng trưởng GDP của Tp.HCM.
Bảng 4.
TỔNG SẢN PHẨM NỘI ĐỊA CỦA Tp.HCM.
MỨC ĐÓNG GÓP CỦA KHU VỰC CÓ VỐN NƯỚC NGOÀI.
TT
Các chỉ tiêu
1 Tổng sản phẩm nội đòa
2 Mức đóng góp của:
a)Khu vực quốc doanh
b)Khu vực dân doanh
c)Khu vực có vốn nước ngoài

1995
15,3%

1996
14,6%

1997
12,1%

1998

9,2%

1999
6,2%

2000
9,0%

5,5%
5,3%
4,5%

5,7%
4,0%
4,9%

4,9%
3,7%
3,5%

3,8%
2,4%
3,0%

2,0%
2,1%
2,1%

4,8%
2,2%

2,0%

(Nguồn: -Cục thống kê Tp.HCM.)
Trong 3 năm (1998 – 2000), hàng năm các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ,
văn phòng nộp ngân sách (chủ yếu là thuế doanh thu và gần đây là thuế giá trò gia
tăng, thuế thu nhập cá nhân) bình quân khoảng 4 triệu USD. Thu hút gần 1.800 lao
động Việt Nam trực tiếp làm việc ở tất cả các khâu của quá trình kinh doanh, với mức
lương gần 170 USD/người/tháng, góp phần cải thiện và ổn đònh cuộc sống của nhiều
gia đình.
Nhiều cán bộ quản lý được tiếp cận, học hỏi, nắm bắt kinh nghiệm và công
nghệ quản lý kinh doanh mới trong cơ chế thò trường. Qua thực tiễn công tác, công
nhân lành nghề được đào tạo chu đáo hơn, đã va đang từng bước thay thế các lao
động kỹ thuật người nước ngoài làm việc trong các liên doanh.
Do có FDI, hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng được hình thành
và trở thành lónh vực hoạt động mới của kinh tế thành phố. Cùng với các doanh
nghiệp, trong các ngành nghề khác, hoạt động cho thuê căn hộ, căn hộ của các LDNN
tại Tp.HCM đã tạo được một mạng lưới dòch vụ có chất lượng cao, đáp ứng kòp thời
các nhu cầu ở và làm việc của người nước ngoài, góp phần thúc đẩy các hoạt động
sản xuất, kinh doanh và dòch vụ khác phát triển.
2.2.2. Hiệu quả hoạt động kinh doanh
Trong khoảng thời gian từ năm 1994 đến hết năm 2000, hàng năm số lượng
LDNN tham gia vào hoạt động kinh doanh tăng lên. Nếu năm 1994 mới chỉ có 3 công
ty hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng có doanh thu thì năm 1998 có 22
công ty và năm 2000 có cả thảy 28 công ty. Từ 22 công ty LDNN đang hoạt động 11,

) y ban Nhân dân Tp.HCM – Báo cáo tình hình thực hiện kế hoạch kinh tế – xã hội Thành phố năm 2000 và
kế hoạch kinh tế – xã hội năm 2001 của Thành phố. Kỳ họp lần thứ 4, HĐND khoá VI ( từ ngày 9 đến 12 / 1 /
2001).
11
) Phụ lục 5 – Danh mục 22 LDNN (được khảo sát) đang hoạt động kinh doanh cho thuê căn hộ, văn phòng tại

Tp.HCM
10


23

số liệu khảo sát kết quả hoạt động được tổng hợp trong Bảng tổng hợp kết quả hoạt
động của 22 LDNN 12.
Xem xét các chỉ tiêu cơ bản ta có thể có những nhận xét sơ bộ sau:
-Về năng lực hoạt động của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn
phòng, ngoài chỉ tiêu về vốn đầu tư, nó còn được phản ánh bằng chỉ tiêu tổng diện
tích khả dụng (m2). Cả hai chỉ tiêu đều tăng hàng năm với tốc độ khá cao, phù hợp
với số lượng các dự án được cấp GPĐT và triển khai hoạt động tăng lên. Năng lực
hoạt động tăng lên, doanh thu cho thuê căn hộ, văn phòng cũng tăng lên hàng năm.
- Trừ 2 năm 1995 và 1996, kinh doanh có lãi ròng. Các năm từ 1997 lại đây
hoạt động kinh doanh đều bò lỗã.
-Giá cho thuê và hệ số khai thác căn hộ, văn phòng bình quân cho cả thời kỳ
khảo sát có xu hướng chung là giảm dần qua các năm. Giá thuê bình quân cao nhất
đạt được trong năm 1995 là 37,71 USD/m2/tháng, thấp nhất là trong năm 2000, chỉ
đạt ở mức 16,96 USD/m2/tháng.
Nhìn chung, số liệu tổng hợp của các LDNN kinh doanh cho thuê căn hộ, văn
phòng tại Tp.HCM các năm qua cho thấy, năng lực hoạt động tăng, song hiệu quả
kinh
doanh thấp, số lỗ ngày càng tăng là thực trạng gây nhiều bức xúc cần phải được phân
tích, đánh giá và có những giải pháp khắc phục.
Để đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh của các LDNN kinh doanh cho
thuê căn hộ, căn hộ tại Tp.HCM một cách toàn diện, các nhóm chỉ tiêu chủ yếu được
phân tích và đánh giá là:
-Doanh thu với giá thuê và hệ số khai thác.
-Phân tích chi phí và lợi nhuận.

-Điểm hoà vốn.
-Vốn, cơ cấu vốn và hiệu quả sử dụng vốn.
2.2.2.1. Doanh thu với giá thuê và hệ số khai thác
Doanh thu cho thuê căn hộ, văn phòng của 22 công ty LDNN trong thời kỳ
được khảo sát (1994 – 2000) về giá trò tuyệt đối là liên tục có tăng trưởng.
Doanh thu tăng với tốc độ tăng bình quân hàng năm khoảng 79,8%, song có xu
hướng tăng trưởng chậm dần, đặc biệt là năm 1999 doanh thu ở mức tăng trưởng âm
(xem Bảng 5).

12

) Phụ lục 7 - Bảng tổng hợp kết quả hoạt động của 22 LDNN


24

DOANH THU CHO THUÊ CĂN HỘ, VĂN PHÒNG.

Bảng 5.
T
T

Chỉ tiêu

Đơn
vò tính

1994

1995

Năm
1996 1997

3,18

13,89

23,20

34,11

40,94

40,66

44,77

1998

1999

2000

1

Doanh thu

2

Tốc độ tăng

%

_

335,8

67,0

47,0

20,0

-0,7

10,1

3

Doanh thu/1000usd

usd

157

280

240

176

94

77

77

usd

301

397

372

249

151

135

137

tr.usd

vốn đầu tư
Doanh thu / 1m2

4

diện tích khả dụng

(Nguồn: Số liệu tổng hợp từ 22 LDNN)
Các chỉ số doanh thu/1000 USD vốn đầu tư và doanh thu trên 1m2 diện tích khả dụng
qua các năm 1995, 1996 đạt được mức cao, sau đó có xu hướng giảm dần. Đặc biệt là
từ năm 1997 – 1998 là các năm bắt đầu của cuộc khủng hoảng tài chính, tiền tệ, các
tỷ số doanh thu trên vốn đầu tư, doanh thu trên diện tích khả dụng giảm sút đáng kể.
Doanh thu trên một đơn vò tài sản (từ 1000 USD vốn đầu tư hoặc từ 1m2 diện
tích khả dụng) là chỉ số có quan hệ phụ thuộc vào suất đầu tư. Ở nhóm có suất đầu tư
cao, doanh thu trên một đơn vò tài sản thấp. Ngược lại, doanh thu trên một đơn vò tài
sản đạt giá trò cao hơn ở nhóm có suất đầu tư thấp hơn.
SUẤT ĐẦU TƯ VÀ DOANH THU.
Bảng 6.
(Đvt : USD)
TT
Chỉ tiêu
Bình quân
Nhóm theo suất đầu tư 13
22 LDNN
Nhóm A
Nhóm B
Nhóm C
1
2
3

Suất đầu tư (USD)
Doanh thu/1000USD
vốn đầu tư

Doanh thu/1m2
diện tích khả dụng

2.643,2
45

1.855,4
92

1.113,0
170

1.764,5
105

122

173

196

175

(Nguồn : Số liệu tổng hợp từ 22 LDNN)
Doanh thu cho thuê căn hộ, văn phòng có mối liên quan phụ thuộc vào diện
tích khả dụng, hệ số khai thác và giá cho thuê. Diện tích khả dụng (DTKD) và diện
tích khai thác (DTKT), về giá trò tuyệt đối đều tăng theo các năm .Trong 6 năm, tổng
DTKD tăng từ 10.585m2 lên 326.618m2, bình quân tăng (lượng cung) hàng năm
52.672m2, trong khi đó tổng DTKT tăng từ 7.330m2 lên 220.009m2, bình quân tăng

13

)Phụ lục 6 – Phân nhóm theo suất đầu tư.