Xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa công ty Công trình giao thông II Hà Nội

Báo cáo thực tập Xác định giá
trị doanh nghiệp
Lời mở đầu

Trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ đất nớc, Giao thông vận tải là ngành có
những đóng góp quan trọng. Cùng với sự phát triển liên tục của đất nớc trong những
năm qua; lĩnh vực Xây dựng cơ bản nói chung và lĩnh vực Xây dựng công trình Giao
thông nói riêng đã và đang đợc nhà nớc đầu t phát triển và có những thành tựu đáng
tự hào.
Để nhằm thực hiện phơng châm Học đi đôi với hành sau khi đã kết thúc các
môn học cơ sở cũng nh chuyên ngành, nhằm có sự kết hợp giữa lí thuyết trên giảng
đờng với sự học hỏi thực tế Nhà trờng đã bố trí thời gian thực tập cho sinh viên. Em
đã đợc phân công về thực tập tại công ty Công trình giao thông II Hà Nội. Qua thời
gian thực tập tại công ty em đã rút ra đợc không ít những bài học bổ ích cho bản
thân.
Em xin gửi lời cảm ơn đến các thầy cô giáo đã trang bị kiến thức một cách cập
nhật và đầy đủ đối với chúng em. Em xin cảm ơn sự hớng dẫn tận tình của Thầy giáo
- Thạc sỹ Nguyễn Tài Cảnh. Và em xin gửi lời cảm ơn đến ban Giám Đốc công ty
Công trình giao thông II Hà Nội và các phòng ban có liên quan và đặc biệt là phòng
Kế Hoạch tổng hợp đã tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thành nhiệm vụ trong đợt
thực tập này.
Em xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên
Hoàng Bích Hạnh
Lớp KTXD B - K42 Hoàng Bích Hạnh
1
Báo cáo thực tập Xác định giá
trị doanh nghiệp
Chơng 1
Giới thiệu chung về công ty
1. Thông tin chung

Công ty công trình giao thông 2 Hà Nội là doanh nghiệp Nhà nớc trực thuộc
sở giao thông công chính Hà Nội,Đợc thành lập lại theo quyết định số 1196/ QĐ -
UB ngày 24/3/1993, quyết định bổ xung nhiệm vụ số 3401/QĐ - UB ngày
11/10/1996 và quyết định số 1298/QĐ - UB ngày 29/3/2000 của UBND thành phố Hà
Nội.
Trụ sở : Số 125 Phố Nguyễn Huy Tởng -Quận Thanh Xuân - Thành phố Hà Nội.
Số điện thoại : 8.582320
Fax: 84-04.8.544345
2. Ngành nghề kinh doanh:
- Quản lý, sửa chữa hệ thống đờng, hè, cầu, cống và tổ chức giao thông trên địa bàn
các quận Thanh Xuân, Cầu Giấy, Tây Hồ, Hoàng Mai, các huyện Thanh Trì, Từ
Liêm - Thành Phố Hà Nội.
- Xây dựng, sửa chữa các công trình giao thông, thuỷ lợi, thoát nớc.
- Xây dựng, san lấp mặt bằng các công trình dân dụng.
- Khảo sát, thiết kế các công trình giao thông - thoát nớc và các công trình khác.
- Khai thác kinh doanh vật t chuyên ngành xây dựng, kinh doanh vận tải - vật t - thiết
bị - sửa chữa phơng tiện vận tải và sản xuất vật liệu xây dựng.
- Duy trì và trồng mới cây xanh ở hành lang đờng bộ.
- Liên doanh liên kết với các tổ chức trong và ngoài nớc để thực hiện nhiệm vụ của
công ty.
Hiện công ty đang quản lý toàn bộ mạng lới đờng phía Tây và Tây Nam Thành phố
Hà Nội với tổng chiều dài đờng là 203.882 Km; 1.375.514,3 Km hè vỉa; 29 cầu có
chiều dài từ 4 đến 46m. Công ty còn tham gia xây dựng các công trình giao thông,
Lớp KTXD B - K42 Hoàng Bích Hạnh
2
Báo cáo thực tập Xác định giá
trị doanh nghiệp
các nhiệm vụ xây dựng khác trong và ngoài thành phố Hà Nội, phục vụ nhu cầu xã
hội...
3. Bộ máy tổ chức:

Bộ máy tổ chức của công ty bao gồm:
- Lãnh đạo công ty: Giám đốc, 2 Phó giám đốc
- Đơn vị phụ thuộc: Có 4 phòng chức năng, 5 xí nghiệp trực thuộc công ty.
* Các phòng:
- Phòng kế hoạch tổng hợp.
- Phòng tổ chức hành chính.
- Phòng tài chính kế toán.
- Phòng quản lý giao thông.
* Các xí nghiệp trực thuộc:
- Xí nghiệp xây dựng giao thông đô thị.
- Xí nghiệp thi công cơ giới.
- Xí nghiệp quản lý cầu đờng số 21.
- Xí nghiệp quản lý cầu đờng số 22.
- Xí nghiệp quản lý cầu đờng số 23.
Sơ đồ cơ cấu tổ chức bộ máy
4. Một số công trình lớn công ty thi công.
Lớp KTXD B - K42 Hoàng Bích Hạnh
3
Giám đốc
p. giám đốc p. giám đốc
P.KHTH P.QLGT P.TCHC P.TCKT
XNTC
CG
XNGT
ĐT
XNCĐ
21
XNCĐ
22
XNCĐ

23
Báo cáo thực tập Xác định giá
trị doanh nghiệp
- Đờng: Liễu Giai - Đội Cấn, Cầu Giấy - Hùng Vơng, Chùa Bộc - Thái Hà, Hoàng
Quốc Việt, Nguyễn Chí Thanh, Nguyễn Văn Huyên, đờng nối từ QL32 qua khu liên
hợp thể thao SEGAMES, đờng vào làng sinh viên Hacinco...
- Nút giao thông: Kim Liên, Ngọc Khánh, Chùa Bộc - Tây Sơn, Cầu Giấy - Voi
Phục.
- Thoát nớc: Cống kép D2000 đờng Láng Trung, Chùa Bộc, Đờng qua khu liên hợp
thể thao...
5. Cơ cấu lao động:
Hiện nay đội ngũ cán bộ công nhân viên của công ty gồm có: 367 ngời
Trong đó:
Cán bộ có trình độ đại học: 76 Ngời
Cán bộ có trình độ trung cấp: 9 Ngời
Công nhân: 282 Ngời
6. Tình hình tài chính 3 năm gần đây:
Năm 2001 2002 2003
Doanh thu thuần 27.492.566.306 51.781.208.161 53.017.022.404
Tổng lợi nhuận
trớc thuế 1.649.930.982 2.091.447.289 2.121.680.896
7. Một số công trình công ty đang thi công:
- Cải tạo nâng cấp Đờng Nguyễn Đình Chiểu.
- Nâng cấp cải tạo tỉnh lộ 265 Bắc Giang.
- Cầu Phụ Khang - Hà Tây....
Chơng 2
Lớp KTXD B - K42 Hoàng Bích Hạnh
4
Báo cáo thực tập Xác định giá
trị doanh nghiệp

Một số vấn đề về xác định giá trị
doanh nghiệp cổ phần hóa
1. Nguyên tắc xác định giá trị doanh nghiệp :
1.1. Giá trị thực tế của doanh nghiệp :
Giá trị thực tế của doanh nghiệplà giá trị toàn bộ tài sản hiện có của doanh
nghiệp tại thời điểm cổ phần hoá có tính đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp mà
ngời mua, ngời bán cổ phần đều chấp nhận đợc. Giá trị thực tế phần vốn nhà nớc tại
doanh nghiệp là giá trị thực tế của doanh nghiệp sau khi đã trừ đi các khoản nợ phải
trả và số d quỹ khen thởng, quỹ phúc lợi.
Giá trị thực tế của doanh nghiệp cổ phần hoá không bao gồm :
- Tài sản do doanh nghiệp thuê, mợn, nhận góp vốn liên doanh, liên kết và
các tài sản khác không phải là của doanh nghiệp: doanh nghiệp phải thanh lý hợp
đồng hặc thoả thuận với chủ sở hữu tài sản để công ty cổ phần kế thừa các hợp
đồng đã ký thớc đây hoặc ký lại hợp đồng mới.
- Giá trị tài sản không cần dùng, chờ thanh lý.
- Các khoản nợ phải thu khó đòi đã đợc trừ vào giá trị doanh nghiệp.
- Chi phí xây dựng cơ bản dở dang của những công trình đã bị đình hoãn trớc
thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp.
- Các khoản đầu t dài hạn vào doanh nghiệp khác đợc cơ quan có thẩm quyền
quyết định chuyển cho đối tác khác.
- Tài sản thuộc công trình phúc lợi đợc đầu t bằng nguồn Quỹ khen thởng,
quỹ phúc lợi của doanh nghiệp và nhà ở của cán bộ công nhân viên trong doanh
nghiệp.
Lớp KTXD B - K42 Hoàng Bích Hạnh
5
Báo cáo thực tập Xác định giá
trị doanh nghiệp
1.2.Xác định chất l ợng tài sản, giấ trị quyền sử dụng đất, giá trị lợi thế kinh doanh
của doanh nghiệp :
- Xác định chất lợng tài sản của doanh nghiệp căn cứ vào khả năng bảo đảm an toàn

trong vận hành và sử dụng tài sản; đảm bảo chất lợng sản phẩm và môi trờng.
- Giá trị quyền sử dụng đất:
+ Trớc mắt vẫn áp dụng chính sách thuê đất theo quy định hiện hành: Uỷ ban nhân
dân tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ơng có trách nhiệm tính lại giá thuê đất ở những
vị trí thuận lợi để áp dụng chung cho mọi loại hình doanh nghiệp.
+ Đối với những diện tích đất nhà nớc giao cho doanh nghiệp để kinh doanh nhà và
hạ tầng thì phải tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá.
Giá trị quyền sử dụng đất nói trên đợc xác định theo khung giá chuyển quyền sử dụng
đất do cơ quan có thẩm quyền quy định và không thấp hơn chi phí đã đầu t nh : đền
bù, giải phóng, san lấp mặt bằng...
- Giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp đợc xác định trên cơ sở tỷ suất lợi
nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp trên vốn Nhà nớc tại doanh nghiệp bình quân
trong ba năm liền kề trớc khi cổ phần hoá so với lãi suất của trái phiếu chính phủ kỳ
hạn 10 năm ở thời điểm gần nhất nhân với giá trị phần vốn Nhà nớc tại doanh tại thời
điểm định giá.
Nếu doanh nghiệp có giá trị thơng hiệu đựơc thị trờng chấp nhận thì xác định căn cứ
vào thị trờng.
1.3. Xác định giá trị tài sản góp vốn liên doanh
- Giá trị tài sản góp vốn liên doanh tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá đợc xác
định trên cơ sở:
+ Giá trị vốn chủ sở hữu đợc thể hiện trong báo cáo tài chính của công ty liên doanh
tại thời điểm gần nhất với thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá, đã đ-
ợc tổ chức kiểm toán độc lập kiểm toán.
Lớp KTXD B - K42 Hoàng Bích Hạnh
6
Báo cáo thực tập Xác định giá
trị doanh nghiệp
+ Tỷ lệ góp vốn của doanh nghiệp cổ phần hoá vào liên doanh.
+ Tỷ giá chuyển đổi giữa ngoại tệ góp vốn với đồng Việt Nam theo tỷ giá giao dịch
bình quân trên thị trờng ngoại tệ liên ngân hàng do Ngân hàng Nhà nớc Việt Nam

công bố tại thời điểm định giá đối với các công ty liên doanh hạch toán bằng ngoại tệ.
- Giá trị tài sản góp vốn liên doanh xác định trên cơ sở nêu trên là căn cứ để xác định
giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá; không điều chỉnh giá trị vốn góp liên doanh trên
giấy phép đầu t.
2. Căn cứ xác định giá trị doanh nghiệp:
- Số liệu trong sổ sách kế toán của doanh nghiệp tại thời điểm cổ phần hoá.
- Số lợng và chất lợng tài sản theo kiểm kê phân loại tài sản thực tế của doanh nghiệp
tại thời điểm cổ phần hoá.
- Tính năng kỹ thuật của tài sản, nhu cầu sử dụng và giá trị thị trờng tại thời điểm cổ
phần hoá.
- Giá trị quyền sử dụng đất, lợi thể kinh doanh của doanh nghiệp về vị trí địa lý, uy
tín của doanh nghiệp, tính chất độc quyền về sản phẩm, mẫu mã, thơng hiệu.
- Khả năng sinh lời của doanh nghiệp xác định trên cơ sở tỷ suất lợi nhuận trên vốn
chủ sở hữu của doanh nghiệp.
3. Các ph ơng pháp xác định giá trị doanh nghiệp.
Ta có thể xác định giá trị doanh nghiệp theo 2 phơng pháp:
3.1. Ph ơng pháp xác định giá trị doanh nghiệp theo giá trị tài sản.
Phơng pháp xác định giá trị doanh nghiệp theo giá trị tài sản là phơng pháp xác
định giá trị của một doanh nghiệp dựa trên cơ sở giá trị thực tế của toàn bộ tài sản
hữu hình, vô hình của doanh nghiệp tại thời điểm định giá.
Đối t ợng áp dụng : Là các doanh nghiệp Nhà nớc và các đơn vị phụ thuộc của doanh
nghiệp Nhà nớc hoạt động trong các ngành nghề sản xuất, kinh doanh trừ những
Lớp KTXD B - K42 Hoàng Bích Hạnh
7
Báo cáo thực tập Xác định giá
trị doanh nghiệp
doanh nghiệp đợc định giá theo phơng pháp DCF nh qui định ở phơng pháp định giá
doanh nghiệp theo dòng tiền chiết khấu.
Giá trị thực tế của doanh nghiệp đợc xác định trên cơ sở kết quả kiểm kê, phân
loại và đánh giá xác định giá trị thực tế của toàn bộ tài sản để cổ phần hóa của doanh

nghiệp theo giá thị trờng tại thời điểm định giá.
a)Đối với tài sản là hiện vật.
* Chỉ đánh giá lại những tài sản của doanh nghiệp dự kiến sẽ tiếp tục sử dụng sau khi
chuyển thành công ty cổ phần. Không đánh giá lại những tài sản doanh nghiệp không
cần dùng, tài sản ứ đọng, tài sản chờ thanh lý đợc loại trừ không tính vào giá trị thực
tế của doanh nghiệp. Giá trị thực tế của doanh nghiệp để cổ phần hóa không bao
gồm:
- Giá trị những tài sản do doanh nghiệp thuê, mợn, nhận góp vốn liên doanh, liên kết
và các tài sản khác không phải của doanh nghiệp; doanh nghiệp phải thanh lý hợp
đồng hoặc thỏa thuận với chủ sở hữu tài sản để công ty cổ phần kế thừa các hợp đồng
đã ký trớc đây hoặc ký lại hợp đồng mới.
- Giá trị những tài sản không cần dùng, chờ thanh lý.
- Các khoản nợ phải thu khó đòi đã đợc trừ vào giá trị doanh nghiệp.
- Các khoản đầu t dài hạn vào doanh nghiệp khác đợc cơ quan có thẩm quyền quyết
định chuyển cho đối tác khác.
- Tài sản thuộc công trình phúc lợi đợc đầu t bằng nguồn Quỹ khen thởng, Quỹ phúc
lợi của doanh nghiệp và nhà ở của cán bộ, công nhân viên trong doanh nghiệp.
Giá thực tế của tài sản đợc xác định trên cơ sở giá thị trờng và chất lợng của tài sản
tại thời điểm định giá.
Chất lợng của tài sản đợc xác định bằng giá trị còn lại theo tỷ lệ % so với nguyên
giá tài sản mới mua sắm hoặc mới đầu t xây dựng. Việc xác định chất lợng tài sản
của doanh nghiệp để cổ phần hóa phải đảm bảo các nguyên tắc: Căn cứ vào khả năng
bảo đảm an toàn trong vận hành và sử dụng tài sản, bảo đảm chất lợng sản phẩm và
môi trờng. Cụ thể:
Lớp KTXD B - K42 Hoàng Bích Hạnh
8
Báo cáo thực tập Xác định giá
trị doanh nghiệp
- Đối với tài sản là nhà cửa, vật kiến trúc, máy móc thiết bị tiếp tục sử dụng thì chất l-
ợng tài sản không dới 20%.

- Đối với tài sản là phơng tiện giao thông tiếp tục sử dụng thì chất lợng tài sản phải
không dới 20% và phải bảo đảm các điều kiện để lu hành theo qui định của Bộ giao
thông vận tải.
Giá thị trờng dùng để xác định giá trị thực tế tài sản là:
- Giá đang mua, bán trên thị trờng cộng chi phí vận chuyển lắp đặt(nếu có) đối với
những tài sản là máy móc thiết bị, phơng tiện vận tải có lu thông trên thị trờng. Nếu
là tài sản đặc thù không có lu thông trên thị trờng thì tính theo giá mua của những tài
sản cùng loại, có cùng công suất hoặc có tính năng tơng đơng. Trờng hợp không có
tài sản tơng đơng thì tính theo giá tài sản ghi trên sổ sách kế toán.
- Đơn giá đầu t xây dựng do cơ quan có thẩm quyền quy định đối với tài sản là sản
phẩm đầu t, xây dựng. Riêng đối với các công trình mới hoàn thành đầu t xây dựng
trong 03 năm trớc khi cổ phần hóa thì sử dụng giá trị quyết toán công trình đã đợc cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt.
Đối với tài sản cố định hết khấu hao hoặc dụng cụ quản lý đã phân bổ hết giá trị nh-
ng đến thời điểm cổ phần hóa doanh nghiệp vẫn đang sử dụng thì phải đánh giá lại để
tính bổ xung vào giá trị doanh nghiệp.
b) Đối với tài sản bằng tiền
Tính theo số d vốn bằng tiền đã kiểm quỹ hoặc đã đối chiếu xác nhận với ngân hàng
tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp. Nếu số d là ngoại tệ thì phải đánh giá lại
theo tỷ giá giao dịch bình quân trên thị trờng ngoại tệ liên ngân hàng do ngân hàng
Nhà nớc Việt Nam công bố tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp.
c) Đối với các khoản nợ phải thu
Là các khoản nợ đã đối chiếu, xác nhận hoặc đang luân chuyển tại thời điểm định
giá.
d) Đối với các khoản chi phí dở dang
Lớp KTXD B - K42 Hoàng Bích Hạnh
9
Báo cáo thực tập Xác định giá
trị doanh nghiệp
Bao gồm: chi phí sản xuất kinh doanh, chi phí sự nghiệp, chi phí đầu t xây dựng cơ

bản, thì tính theo số d chi phí thực tế trên sổ sách kế toán.
e) Đối với tài sản ký cợc, ký quỹ ngắn hạn và dài hạn
Thì tính theo số d thực tế trên sổ sách kế toán đã đối chiếu xác nhận tại thời điểm xác
định giá trị doanh nghiệp.
f) Đối với tài sản vô hình thì tính theo giá trị còn lại đang hạch toán trên sổ sách kế
toán.
g) Đối với các khoản đầu t tài chính ngắn hạn và dài hạn mà công ty cổ phần sẽ
tiếp tục kế thừa: Thì đợc tính theo số d trên sổ sách kế toán. Riêng đối với các khoản
đầu t góp vốn, mua cổ phần của doanh nghiệp khác thì xác định lại giá trị cổ phần và
giá trị vốn góp theo giá trị vốn chủ sở hữu thể hiện trong báo cáo tài chính của doanh
nghiệp mà doanh nghiệp cổ phần hóa góp vốn hoặc mua cổ phần hoặc mua cổ phần
tại thời điểm gần nhất trớc thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa.
h) Đối với tài sản là vốn góp liên doanh với nớc ngoài:
Trờng hợp doanh nghiệp cổ phần hóa kế thừa thì giá trị tài sản vốn góp liên doanh đ-
ợc tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa trên cơ sở:
- Giá trị vốn chủ sở hữu (không bao gồm số d Quỹ khen thởng, phúc lợi) đợc thể hiện
trong báo cáo tài chính của công ty liên doanh tại thời điểm gần nhất trớc thời điểm
xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa, đã đợc cơ quan kiểm toán độc lập kiểm
toán.
- Tỷ lệ vốn góp liên doanh của doanh nghiệp cổ phần hóa
- Tỷ giá chuyển đổi giữa đồng ngoại tệ góp vốn với đồng Việt Nam theo tỷ giá giao
dịch bình quân trên thị trờng ngoại tệ liên ngân hàng do ngân hàng Nhà nớc Việt
Nam công bố tại thời điểm định giá
Trờng hợp doanh nghiệp góp vốn liên doanh với nớc ngoài bằng giá trị quyền sử
dụng đất thì giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh cũng đợc tính vào giá trị
doanh nghiệp cổ phần hóa theo quy định trên.
Lớp KTXD B - K42 Hoàng Bích Hạnh
10
Báo cáo thực tập Xác định giá
trị doanh nghiệp

i)Đối với doanh nghiệp có lợi thế kinh doanh: Nh vị trí địa lý, uy tín của doanh
nghiệp, tính chất độc quyền về sản phẩm, mẫu mã, thơng hiệu và có tỷ suất lợi nhuận
sau thuế cao hơn lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm ở thời điểm gần nhất tr-
ớc thời điểm định giá thì phải tính thêm giá trị lợi thế kinh doanh vào giá trị thực tế
của doanh nghiệp cổ phần hóa theo quy định sau:
+) Xác định giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp theo tỷ suất lợi nhuận của
doanh nghiệp trong 3 năm liền kề trớc khi cổ phần hóa.
= x
Trong đó:
Tỷ suất lợi
nhuận sau thuế
trên vốn nhà n-
ớc trong 3 năm
trớc khi cổ
phần hóa
Lợi nhuận sau thuế bình
quân 3 năm liền kề trớc
CPH
100%
Vốn Nhà nớc theo sổ kế
toán bình quân 3 năm liền
kề trớc khi CPH
+)Trờng hợp doanh nghiệp có giá trị thơng hiệu đã đợc xác định hoặc đã đợc thị tr-
ờng chấp nhận cao hơn giá trị lợi thế kinh doanh xác định theo quy định trên thì căn
cứ vào giá trị thơng hiệu đã phản ánh trên sổ sách kế toán hoặc giá trị đợc thị trờng
Lớp KTXD B - K42 Hoàng Bích Hạnh
11
Giá trị lợi thế
kinh doanh
của doanh

nghiệp
Giá trị phần
vốn Nhà nớc tại
doanh nghệp
theo sổ kế toán
tại thời điểm
định giá
Tỷ suất lợi
nhuận sau thuế
trên vốn Nhà
nớc bình quân
trong 3 năm tr-
ớc khi cổ phần
hoá
Lãi suất trái
phiếu Chính
phủ kỳ hạn 10
năm tại thời
điểm gần nhất
Báo cáo thực tập Xác định giá
trị doanh nghiệp
chấp nhận để tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa. Trờng hợp thấp hơn thì tính
thêm phần chênh lệch vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa.
k) Về giá trị quyền sử dụng đất.
Đối với diện tích đất doanh nghiệp Nhà nớc đi thuê: Doanh nghiêp Nhà nớc thực
hiện cổ phần hoá sau khi chuyển sang công ty cổ phần vẫn kế thừa hợp đồng thuê đất
và có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các quy định về sử dụng đất đai của Nhà nớc. Tr-
ờng hợp doanh nghiệp Nhà nớc đã mua quyền sử dụng đất của các cá nhân hoặc pháp
nhân khác bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nớc thì phải chuyển sang thuê
đất. Khi thực hiện cổ phần hóa chỉ tính vào giá trị doanh nghiệp phần chi phí để làm

tăng giá trị sử dụng đất và giá trị tài sản trên đất nh: chi phí đền bù, giải tỏa, san lấp
mặt bằng.
Đối với diện tích đất doanh nghiệp đã đợc Nhà nớc giao để kinh doanh nhà và hạ
tầng mà doanh nghiệp không phải nộp hoặc đã nộp tiền thu về chuyển quyền sử dụng
đất nhng đến thời điểm định giá có phát sinh chênh lệch tiền thu về chuyển quyền sử
dụng đất thì phải tính giá trị quyền sử dụng đất hoặc khoản chênh lệch về giá trị
quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa. Giá trị quyền sử dụng đất đ-
ợc xác định trên cơ sở khung giá chuyển quyền sử dụng đất hiện hành do cấp có thẩm
quyền công bố.
Đối với diện tích đất doanh nghiệp đã sử dụng để liên doanh với các doanh nghiệp
trong nớc thì giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh cũng tính vào giá trị doanh
nghiệp cổ phần hóa.
m) Giá trị các tài sản khác (nếu có).
Nh vậy : Giá trị thực tế của doanh nghiệp để cổ phần hóa bằng tổng số các
khoản mục trên.
Xác định giá trị thực tế phần vốn Nhà nớc tại doanh nghiệp:
Giá trị thực tế phần vốn Nhà nớc tại doanh nghiệp là phần còn lại sau khi lấy tổng giá
trị thực tế của doanh nghiệp trừ (-) đi các khoản nợ thực tế phải trả, số d Quỹ khen th-
ởng, phúc lợi và số d nguồn kinh phí sự nghiệp(nếu có).
Lớp KTXD B - K42 Hoàng Bích Hạnh
12
Báo cáo thực tập Xác định giá
trị doanh nghiệp
Nợ thực tế phải trả là tổng số các khoản nợ bao gồm nợ ngắn hạn, nợ dài hạn và nợ
khác của doanh nghiệp không bao gồm khoản nợ không phải trả có nguyên nhân từ
phía chủ nợ nh: Chủ nợ đã giải thể, phá sản, đã chết, đã bỏ trốn hoặc chủ nợ từ bỏ
quyền đòi nợ.
Ưu điểm nh ợc điểm của ph ơng pháp .
.Ưu điểm:
- Phơng pháp định giá giá trị doanh nghiệp theo giá trị tài sản là một phơng pháp

đơn giản nhất, không cần đến sự hỗ trợ của các chuyên viên dự đoán , đặc biệt là
trong bối cảnh nớc ta khi các doanh nghiệp cổ phần hoá nói chung có giá trị
không lớn lắm. Nó phản ánh đúng đắn và trực quan giá trị của các tài sản hiện có
của doanh nghiệp theo giá hiện hành. Vì thế nó đợc coi là một căn cứ quan trọng
để thơng lợng giao dịch giữa ngời mua và ngời bán.
- Phơng pháp này cũng đã đề cập đến hai bộ phận chính tạo nên giá trị doanh
nghiệp đó là: giá trị tài sản hữu hình và giá trị tài sản vô hình.
- Đặc biệt có cơ sở là giá trị thực của tài sản đợc thiết lập thông qua quá trình
kiểm kê, đánh giá lại.
Nhợc điểm
Tuy có những u điểm trên nhng phơng pháp này cũng có những hạn chế
nhất định :
- Phơng pháp này tốn nhiều thời gian do có một số tiềm ẩn trong việc thực hiện
vì thiếu hớng dẫn chi tiết cho việc đánh giá các tài sản hoặc tài khoản nhất định
và yêu cầu giá thị trờng của các tài sản .
- Hơn nữa việc xác định giá trị doanh nghiệp mới chỉ xem xét ở trạng thái tĩnh
tức là giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp đợc xác định chủ yếu dựa trên
các số liệu quá khứ và hiện tại, do đó hiển nhiên cũng không thể phản ánh đợc
khả năng sinh lợi trong tơng lai của doanh nghiệp. Vì vậy cha tạo đợc sự hấp dẫn
đối với những nhà đầu t.
Lớp KTXD B - K42 Hoàng Bích Hạnh
13
Báo cáo thực tập Xác định giá
trị doanh nghiệp
- Trên khía cạnh khác , phơng pháp này cũng có thể không phản ánh đợc các
nguy cơ tiềm tàng đối với doanh nghiệp trong tơng lai và nh thế nó có thể thổi
phồng giá trị doanh nghiệp.
- áp dụng phơng pháp này sẽ dẫn đến mất vốn lớn ở các doanh nghiệp mới
thành lập và ở các doanh nghiệp tạm thời hiện nay đang hoạt động thua lỗ nhng
đang có tiềm năng trong tơng lai, chẳng hạn các doanh nghiệp có thị phần cao.

Những doanh nghiệp này có tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn khá thấp ở thời
điểm hiện tại , vì thế giá trị lợi thế của nó đợc đánh giá thấp.
- Phù hợp với ngời bán hơn là lợi ích ngời mua doanh nghiệp.
3.2. Ph ơng pháp xác định giá trị doanh nghiệp theo dòng tiền chiết khấu
Phơng pháp dòng tiền chiết khấu(DCF) là phơng pháp xác định giá trị doanh
nghiệp dựa trên khả năng sinh lời của doanh nghiệp trong tơng lai, không phụ thuộc
vào giá trị tài sản của doanh nghiệp.
Đối t ợng áp dụng: Phơng pháp này đợc lựa chọn áp dụng để xác định giá trị các
doanh nghiệp Nhà nớc hoạt động trong các ngành dịch vụ thơng mại, dịch vụ t vấn,
thiết kế xây dựng, dịch vụ tài chính, kiểm toán, tin học và chuyển giao công nghệ, có
tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn chủ sở hữu bình quân 5 năm liền kề của doanh
nghiệp trớc cổ phần hóa cao hơn lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm ở thời
điểm gần nhất trớc thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp.
Căn cứ xác định: Giá trị thực tế của doanh nghiệp và giá trị thực tế phần vốn Nhà nớc
tại doanh nghiệp đợc xác định trên cơ sở:
+) Báo cáo tài chính của doanh nghiệp trong 5 năm liền kề trớc khi
xác định giá trị doanh nghiệp.
+)Phơng án hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp trong 3-
5 năm sau khi chuyển thành công ty cổ phần.
+)Lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm ở thời điểm gần nhất
trớc thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp và hệ số chiết khấu dòng tiền của doanh
nghiệp đợc định giá.
Lớp KTXD B - K42 Hoàng Bích Hạnh
14