quản lý sử dụng đất ở khu vực đô thị lớn nước ta hiện nay

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

PH N M
Sau 10 n m đ i m i đ t n

c ta đã thu đ

U
c nh ng thành t u to l n, có ý

OBO
OK S
.CO
M

ngh a r t quan tr ng trên nhi u m t, ra kh i kh ng ho ng KT - XH. Chuy n
sang giai đo n đ y m nh CNH - H H theo đ nh h
gi u n

c m nh, xã h i cơng b ng v n minh.

h i m i. Có t

tn

ng XHCN vì s nghi p dân
c ta đang đ ng tr

cv n

ng đ i đ y đ nh ng đi u ki n c n thi tv thiên th i , đ a l i,

nhân hồ.

Trong đó đơ th đóng vai trò h t s c quan tr ng khơng ch là trung tâm
chính tr , hành chính, kinh t , v n hố, giáo d c, khoa h c c a khu v c mà còn
c ac n

c.

Bên c nh đó thì đ t đơ th l i đóng m t vai trò khơng kém ph n quan
tr ng.

t đơ th là y u t c n thi t đ con ng

i ti n hành các ho t đ ng s n

xu t và m i ho t đ ng khác. Trên đ a bàn đơ th đ t là đi u ki n v t ch t c b n
khơng th thi u đ

c đ i v i s phát tri n KT - XH đơ th .

Vì v y đ đáp ng u c u cho s phát tri n KT - XH c a đ t n
chung và c a các đơ th n
c nđ

c th c hi n theo ph

c nói

c ta nói riêng. Thì vi c qu n lý và s d ng đ t đơ th
ng h

ng h p lý ti t ki m và hi u qu .

Qu n lý và s d ng đ t đơ th là v n đ b c xúc và vơ cùng quan tr ng
trong q trình cơng nghi p hố- hi n đ i hố đ t n

c. ó là nh ng lý do khi n

em ch n đ tài này cho bài vi t c a mình.

Do l n đ u th c hi n đ án trong th i gian g p rút nên khơng tránh kh i

KIL

nh ng thi u sót. R t mong nh n đ

c nh ng ý ki n đóng góp c a các b n và s

giúp đ c a các th y cơ giáo đ em có th hồn thành t t đ án này.



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
I. N I DUNG V C
T ễ TH

N

S

Lí LU N TRONG QU N Lí S

D NG

C TA

1. Khỏi ni m t ụ th


KIL
OBO
OKS
.CO
M

t ụ th l cỏc khu v c t thu c khu v c n i thnh, n i th xó, th tr n
c quy ho ch s d ng xõy d ng nh , tr s cỏc c quan, cỏc t ch c, cỏc

c s s n xu t, kinh doanh, cỏc c s h t ng ph c v l i ớch cụng c ng qu c
phũng , an ninh v cỏc m c ớch khỏc.
2. Phõn lo i t ụ th
t ụ th

c phõn chia thnh cỏc lo i ch y u sau:

2.1. Theo m c ớch s d ng

t dnh cho cỏc cụng trỡnh cụng c ng nh

-

ng giao thụng, cỏc cụng

trỡnh giao thụng t nh, cỏc nh ga, b n bói, cỏc cụng trỡnh c p thoỏt n


c, cỏc

ng dõy t i i n, thụng tin liờn l c.
-

t dựng vo cỏc m c ớch an ninh qu c phũng , cỏc c quan ngo i giao

v cỏc khu v c hnh chớnh c bi t
-

t

an c : bao g m c di n tớch t dựng xõy d ng nh , cỏc cụng

trỡnh ph c v sinh ho t v khụng gian theo qui nh v xõy d ng v thi t k nh
.
-

t chuyờn dựng: xõy d ng tr

ng h c, b nh vi n, cỏc cụng trỡnh v n

hoỏ, vui ch i, gi trớ, cỏc cụng s v khu v c hnh chớnh, cỏc trung tõm th

ng

m i, buụn bỏn , cỏc c s s n xu t kinh doanh.
-

t ch a s d ng n: l t

ch a s d ng
-

c quy ho ch phỏt tri n ụ th nh ng

t nụng, lõm, ng nghi p ụ th : G m di n tớch cỏc h nuụi tr ng thu

s n, cỏc khu v c tr ng cõy xanh, tr ng hoa, cõy c nh, cỏc ph v

n...

2.2. Phõn lo i theo quy ho ch xõy d ng ụ th , t ụ th bao g m
t dõn d ng: l t

, t ph c v cụng c ng, t cõy xanh, t giao

thụng v t cỏc cụng trỡnh h t ng k thu t.



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

t ngoi khu dõn d ng: t nụng nghi p, t kho bói , t cỏc trung tõm

-

chuyờn ngnh, t c quan ngoi ụ th , t qu c phũng an ninh, t chuyờn
dựng khỏc, t ch a s d ng.
i s d ng t, tu theo

KIL
OBO
OKS
.CO
M

2.3. Phõn lo i theo ngh a v ti chớnh c a nh
m c ớch s d ng, t ụ th g m 3 lo i

t cho thuờ, ch y u xõy d ng cỏc cụng trỡnh s n xu t kinh doanh

-

v giao t s d ng cú th i h n.

- Giao t cú thu ti n s d ng t.

- Giao t khụng thu ti n s d ng t.

* Vi c s d ng t ph i tuõn theo quy ho ch, k ho ch s d ng t ó

c c quan nh n

b o v mụi tr

c cú th m quy n xột duy t, ph i tuõn theo cỏc qui nh v

ng, m quan ụ th .

t ụ th ph i

-

c xõy d ng c s h t ng khi s d ng.

- M c s d ng t vo cỏc cụng trỡnh xõy d ng ph i tuõn theo cỏc tiờu
chu n k thu t quy nh.

3. N i dung qu n lý s d ng t ụ th
3.1.

c ta hi n nay

i u tra, kh o sỏt, o c l p b n a chớnh v nh giỏ cỏc lo i

t ai ụ th
*

n

i u tra kh o sỏt, l p b n a chớnh.

i u tra, kh o sỏt o c,l p b n a chớnh l bi n phỏp u tiờn ph i
th c hi n trong cụng tỏc qu n lý s d ng t ụ th . Th c hi n t t cụng viờc ny
giỳp cho ta n m

cs l

ng, phõn b , c c u ch ng lo i t ai.

vi cb t bu c ó

c quy inh rừ trong i u 13, 14, 15 c a lu t t ai.

Vi c i u tra, kh o sỏt o c th

ng

õy l cụng

c ti n hnh d a trờn m t b n

ho c ti li u g c s n co. D a vo ti li u ny, cỏc th a t

c trớch l c v ti n

hnh xỏc nh m c gi i. Ti n hnh o c, ki m tra chớnh xỏc v hỡnh dỏng
v kớch th

c th c t c a t ng lụ t, l p h s k thu t lụ t. Trờn c s cỏc

ti li u s n cú v cỏc h s k thu t thu th p
hnh xõy d ng b n a chớnh.
*

ỏnh giỏ giỏ tr t ụ th .

c sau khi i u tra o c, ti n



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Giá tr c a đ t đơ th đ

c hi u là giá tr hi n hành c a các lu ng thu nh p

mang l i t đ t đai đó. Do v y giá đ t s ph thu c vào m c đích có th s d ng
và l i ích mang l i t ho t đ ng đó. Nhìn chung, m c đích có th s d ng đ t

KIL
OBO
OKS
.CO
M

ph thu c ch y u vào v trí và s thu n l i c a lơ đ t. Thơng th

ng giá đ t

cao nh t t i trung tâm kinh doanh thành ph , càng xa trung tâm giá đ t càng
th p.

các thành ph đa trung tâm thì giá đ t c ng xoay quanh các trung tâm

c a thành ph . Ngồi ra, giá đ t còn ph thu c r t l n vào quan h cung c u.
i v i các thành ph có các ho t đ ng kinh t s m u t, có t c đ t ng dân s
cao thì giá đ t c ng cao.

Vi c xác đ nh giá đ t đơ th đ

c c n c vào các tiêu th c sau đây:

- C n c vào vi c phân lo i đơ th : đơ th n
lo i:
+

c ta đ

c phân thành n m

ơ th lo i I là đơ th r t l n, là trung tâm kinh t , chính tr , v n hố xã

h i, khoa h c k thu t, du l ch d ch v , giao thơng cơng nhgi p, giao d ch qu c
t và có vai trò thúc đ y kinh t c a c n
+

c.

ơ th lo i II là đơ th lo i l n, là trung tâm kinh t , v n hố xã h i,

s n xu t cơng nghi p, du l ch d ch v , giao thơng, giao d ch qu c t và có vai trò

thúc đ y s phát tri n c a m t vùng lãnh th .
+

ơ th lo i III là đơ th trung bình l n, là trungtâm chính tr , kinh t ,

v n hố và có vai trò thúc đ y s phát tri n c a m t t nh ho c t ng l nh v c đ i
v i m t vùng lãnh th .
+

ơ th lo i IV là đơ th trung bình nh , là trung tâm t ng h p chính tr ,

kinh t , v n hố, xã h i ho c ho c trung tâm chun nghành c a các ho t đ ng
s n xu t cơng nghi p, ti u th cơng nghi p và có vai trò thúc đ y s phát tri n
kinh t c a m t t nh ho c m t vùng trong t nh.
+

ơ th lo i V là đơ th nh , là trung tâm t ng h p kinh t – xã h i ho c

trung tâm chun nghành c a các ho t đ ng s n xu t cơng nghi p, trung tâm
cơng nghiêp và có vai trò thúc đ y s phát tri n c a m t vùng trong t nh ho c
m t vùng trong huy n.



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Nh ng th tr n ho c th xã ch a phân lo i đơ th thì đ

c đ a vào đơ th

lo i 5 đ xác đ nh gía đ t.

- C n c vào phân lo i đ

ng ph trong đơ th đ xác đ nh m c đ trung

KIL
OBO
OKS
.CO
M

tâm, kh n ng sinh l i, m c đ hồn thi n c s h t ng, thu n ti n trong sinh
ho t c a lơ đ t. N u m t đ

ng ph có nhi u đo n có, kh n ng sinh l i, c s

h t ng khác nhau thì giá đ t đ
đ

ng.

c đánh giá x p h ng v i các đ

ng ph t

ng

i v i nh ng đơ th có nh ng ti u vùng khác nhau v đi u ki n sinh l i
và giá đ t thì m i ti u vùng đ u phân lo i đ
nh trên.

ng ph theo các tiêu chu n riêng

Vi c quy đ nh giá đ t c th do u ban nhân dân c p t nh c n c vào
khung giá

đ t c a chính ph và giá đ t th c t

qua chuy n nh

đ a ph

ng quy n s d ng đ t, lo i đơ th , lo i đ

ng đ

c hình thành

ng ph đ đ nh giá

đ t c th cho m i lơ đ t.

i v i đơ th là trung tâm kinh t , v n hố xã h i c a m t vùng, đ ng
th i là trung tâm th

ng mai, du l ch thì giá đ t có th đ

c xác đ nh cao h n

nh ng khơng q 1,2 l n b ng khung giá đ t c a các đơ th cùng lo i
3.2. Quy ho ch xây d ng đơ th và l p k ho ch s d ng đ t đơ th

* Quy ho ch xây d ng đơ th .

Quy ho ch đơ th là m t b ph n c a quy ho ch khơng gian có m c tiêu
tr ng tâm là nghiên c u nh ng v n đ v phát tri n và quy ho ch xây d ng đơ
th , các đi m dân c ki u đơ th . Quy ho ch đơ th có liên quan đ n nhi u l nh
v c khoa h c chun ngành nh m gi i quy t t ng h p nh ng v n đ v t ch c
s n xu t, xã h i, đ i s ng v t ch t, tinh th n và ngh ng i, gi i trí c a nhân dân;
t ch c h th ng h t ng k thu t, ngh thu t ki n trúc và t o l p mơi tr
s ng đơ th .

ng

ơ th hố phát tri n kéo theo s gia t ng v đ t đai xây d ng. Ch c n ng
và ho t đ ng c a đơ th ngày càng đa d ng và ph c t p, nhu c u c a con ng

i

ngày càng t ng cao và liên t c đ i m i. Vì v y quy ho ch đơ th là nh ng ho t
đ ng đ nh h

ng c a con ng

i tác đ ng vào khơng gian kinh t và xã h i, vào



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
mơi tr

ng t nhiên và nhân t o, vào cu c s ng c ng đ ng xã h i nh m tho

mãn nh ng nhu c u c a con ng

i. Cơng tác quy ho ch đơ th ph i đ t đ

c3

m c tiêu sau đây:

KIL
OBO
OKS
.CO
M

- T o l p t i u cho vi c s d ng các đi u ki n khơng gian cho q trình
s n xu t m r ng c a xã h i.

- Phát tri n tồn di n, t ng h p nh ng đi u ki n s ng, đi u ki n lao đ ng
và nh ng ti n đ phát tri n nhân cách, quan h c ng đ ng c a con ng
- T o l p t i u q trình trao đ i gi a con ng
b o v tài ngun mơi tr

i.

i v i thiên, khai thác và

ng.

Vi c thi t k quy ho ch đơ th th

ng g m 2 ho c 3 giai đo n ch y u:

xây d ng quy ho ch s đ c c u phát tri n đơ th , quy ho ch t ng th và quy
ho ch chi ti t. Quy ho ch s đ phát tri n c c u đơ th mang tính đ nh h

ng

phát tri n đơ th trong th i gian 25-30 n m; quy ho ch t ng th đơ th xác đ nh
rõ c u trúc đơ th trong th i gian 10-15 n m; thi t k quy ho ch chi ti t các b
ph n c a đơ th là vi c c th hố hình kh i khơng gian, đ

ng nét, màu s c và

b m t ki n trúc, trung tâm,các khu , s n xu t và ngh ng i, gi i trí c a đơ th .
*. L p k ho ch và phân ph i đ t đai xây d ng đơ th

Vi c phân b đ t đai s d ng vào xây d ng đơ th có th chia thành các
nhóm chính sau đây:
-

t cơng nghi p, ti u th cơng nghi p t p trung: bao g m đ xây d ng

các cơng trình s n xu t, kho tàng, các xí nghi p d ch v s n xu t, hành chính
qu n lý, đào t o, nghiên c u và giao thơng ph c v các ho t đ ng s n xu t và đi
l i c a ng

i lao đ ng.

Ngồi ra còn có th b trí trong khu đ t cơng nghi p các cơng trình d ch

v cơng c ng, th thao và ngh ngh i, gi i trí.
(th
nhà

t các khu : bao g m đ t đ xây d ng các khu

ng g i là khu h n h p , làm vi c). Trong các khu đ t

m i và các khu

c

dùng đ xây d ng

có các cơng trình d ch v cơng c ng, đ t cây xanh, th d c th thao và

giao thơng ph c v cho khu .



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Ngồi ra còn b trí trong khu

các c s s n xu t khơng đ c h i và s

d ng đ t ít, các c quan hành chính s nghi p, các c s nghiên c u khoa h c,
th c nghi m và ti u th cơng nghi p.

KIL
OBO

OKS
.CO
M

t khu trung tâm đơ th : bao g m đ t trung tâm đơ th , các trung tâm

-

ph và trung tâm ch c n ng c a đơ th trong các khu qu n dùng đ xây d ng các
cơng trình hành chính- chính tr , d ch v cung c p hàng hố v t ch t, v n hố,
giáo d c đào t o, ngh d

ng du l ch và các cơng trình giao thơng.

Ngồi ra còn có th b trí các khu đ t trung tâm c a đơ th các nhà
,khách s n, các cơng trình ngh ngh i, gi i trí, các c s s n xu t khơng đ c
h i, chi m ít di n tích, các c s làm vi c cao t ng.
-

t cây xanh, th d c th thao: bao g m đ t v

sơng, b h , các m ng r ng cây nh , các khu v

n hoa, cơng viên, các b

n (tr ng hoa,

m cây) và đ t

xây d ng các cơng trình và sân bãi th d c, th thao, c p đơ th .

Trong khu đ t cây xanh, th d c th thao có th b trí các cơng trình d ch
v cơng c ng, nhà , nhà ngh d

ng khu c m l u tr i ngh mát,các c s s n

xu t nơng lâm ng nghi p đơ th .

t giao thơng: bao g m đ t xây d ng các tuy n đ

khu v c, đ

ng tr c đi b l n, tuy n đ

ng chính, đ

ng

ng s t, b n bãi giao thơng t nh, ga đ

xe và m t s cơng trình d ch v k thu t giao thơng. Trong quy ho ch đ t giao
thơng c n đ c bi t l u ý đ n đ t dành cho các cơng trình ng m nh đ
thốt n

c, đ

ng c p,

ng dây đi n và dây thơng tin...

Ngồi ra, đ t đơ th còn g m m t s khu đ t đ c bi t khơng tr c thu c

qu n lý tr c ti p c a đơ th nh khu ngo i giao đồn, khu doanh tr i qn đ i,
các khu ngh d

ng, các c quan đ c bi t c a Nhà n

c.

Khi l p k ho ch thi t k đ t đai xây d ng đơ th ng

i ta ph i c n c

vào d ki n quy mơ dân s đơ th đ tính quy mơ di n tích m i lo i đ t theo các
tiêu chu n thi t k sau đây:
Di n tích bình

C c u
qn(m2/ ng

i)

(%)



THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
t công nghi p, ti u th công

-

nghi p:

10-12

10-12

t kho tàng:

2-3

2-3

-

t các khu :

40-50

46-50

-

t trung tâm đô th - khu đô th

3-5

3-5

-

t cây xanh, th d c th thao:

15-22

15-22

-

t giao thông:

10-13

12-14

KIL
OBO
OKS
.CO
M

-

T ng c ng đ t có ch c n ng đô th :

80-100

100

S giao đ ng c a các ch tiêu ph thu c vào nhi u y u t nh đ a hình
c a khu đ t xây d ng, đ a ch t công trình c a khu đ t xây d ng,s t ng cao c a
công trình, hi n tr ng t nhiên và xây d ng c a đô th .

i v i ch tiêu di n tích đ t bình quân đ u ng

i, các đô th nh th

ng

lây ch tiêu cao, các đô th l n l y ch tiêu th p.
3.3. Giao đ t, cho thuê
*. Giao đ t.

Các t ch c và cá nhân có nhu c u s d ng đ t đô th vào các m c đích
đã đ

c phê duy t có th l p h s xin giao đ t đ s d ng vào m c đích đó.
+ H s xin giao đ t bao g m:
n xin giao đ t.

-

- D án đ u t xây d ng đ
duy t.

c c quan nhà n

c có th m quy n phê

- B n đ đ a chính ho c hi n tr ng khu đ t xin giao t l 1/ 200-1/1000.
- Ph

ng án đ n bù.

+ Th m quy n quy t đ nh vi c giao đ t đô th :
H s trên đ

c g i đ n c quan đ a chính cùng c p đ th m tra và trình

U ban nhân dân t nh, thành ph tr c thu c trung
i v i tr
c c

ng quy t đ nh.

ng h p thu c th m quy n giao đ t c a Chính ph thì T ng

a chính và U ban nhân dân t nh, thành ph tr c thu c trung

Chính ph quy t đ nh.
+ Trách nhi m t ch c th c hi n quy t đ nh giao đ t đô th :

ng trình



THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
Vi c t ch c th c hi n quy t đ nh giao đ t đô th đ

c th c hi n nh sau:

U ban nhân dân thành ph tr c thu c t nh, th xã, qu n, huy n có trách
nhi m t ch c tri n khai vi c gi i phóng m t b ng và h

ng mình qu n lý.

KIL
OBO
OKS
.CO
M

thi t h i khi thu h i đ t trong ph m vi đ a ph

ng d n vi c đ n bù các

Các c quan đ a chính c p t nh làm th t c thu h i đ t, t ch c vi c giao
đ t t i hi n tr

ng theo quy t đ nh giao đ t, l p h s qu n lý và theo dõi s

bi n đ ng c a qu đ t đô th .

Vi c giao nh n đ t t i hi n tr

ng ch đ

c th c hi n khi các t ch c, cá

nhân xin giao đ t có quy t đ nh giao đ t, n p ti n s d ng đ t, l phí đ a chính
và làm th t c đ n bù thi t h i theo đúng các quy đ nh c a pháp lu t.
Ng

iđ

c giao đ t có trách nhi m kê khai, đ ng ký s d ng đ t t i U

ban nhân dân ph

ng, xã, th tr n n i đang qu n lý khu đ t đó.

Sau khi nh n đ t, ng

iđ

c giao đ t ph i ti n hành ngay các th t c

chu n b đ a vào s d ng, trong tr

ng h p có s thay đ i v m c đích s d ng,

thì ng

i đ

quy t.

c giao đ t ph i trình c quan quy t đ nh giao đ t xem xét gi i

Vi c s d ng đ t đ
đ u t xây d ng đã đ

c giao ph i đ m b o đúng ti n đ ghi trong d án

c c quan nhà n

c có th m quy n phê duy t. N u trong

th i h n 12 tháng k t khi nh n đ t, ng

iđ

s d ng mà không đ

c có th m quy n cho phép thì quy t

c c quan nhà n

c giao đ t v n không ti n hành

đ nh giao đ t không còn hi u l c.
*. Thuê đ t

Các t ch c và cá nhân không thu c di n đ

c giao đ t ho c không có

qu đ t xin giao, ho c các công vi c s d ng không thu c di n đ
ph i ti n hành cho thuê đ t. Nhà n

c giao đ t thì

c cho các t ch c, cá nhân Vi t Nam thuê

đ t đô th đ s d ng vào các m c đích sau đây:

- T ch c m t b ng ph c v cho vi c thi công xây d ng các công trình
trong đô th .

- S d ng m t b ng làm kho bãi.
- T ch c các ho t đ ng xã h i nh c m tr i, h i ch , l h i.



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
- Xõy d ng cỏc cụng trỡnh c nh theo cỏc d ỏn u t phỏt tri n s n
xu t, kinh doanh, d ch v , nh .
Cỏc t ch c, cỏ nhõn n u cú nhu c u thuờ t trong ụ th dnh cho cỏc
c phờ duy t thỡ ph i lm h s xin thuờ t.

KIL
OBO
OKS
.CO
M

m ch ớch ó

* H s xin thuờ t bao g m:
n xin thuờ t.

-

- Thi t k s b m t b ng khu t xin thuờ kốm theo thuy t minh.
- B n a chớnh khu t xin thuờ.

- Gi i thi u a i m c a Ki n trỳc s tr
d ng ( i v i n i khụng cú Ki n trỳc s tr

ng thnh ph ho c S Xõy

ng).

i v i vi c xin thuờ t xõy d ng cỏc cụng trỡnh c nh, vi c xin
thuờ t

c ti n hnh nh cỏc th t c v trỡnh t xin giao t.

* Th m quy n quy t nh cho thuờ t:

C quan a chớnh c p t nh xem xột, th m tra h s xin thuờ t v trỡnh
c quan nh n

c cú th m quy n quy t nh.

* H p ng cho thuờ t:

Sau khi cú quy t nh cho thuờ t, c quan nh n

c

c u quy n ti n

hnh ký h p ng v i bờn xin thuờ t.
Ng

i thuờ t cú ngh a v :

- S d ng t ỳng m c ớch.

- N p ti n thuờ t, l phớ a chớnh theo ỳng quy nh c a phỏp lu t.
- Th c hiờn ỳng h p ng thuờ t.
H t th i h n thuờ t, i v i tr

ng h p s d ng m t b ng, ng

t ph i thu d n m t b ng tr l i nguyờn tr ng, khụng

i thuờ

c lm h h ng cụng

trỡnh c s h t ng k thu t cú liờn quan v bn giao l i cho bờn cho thuờ.
i v i vi c cho ng
riờng c a Nh n
3.4.

in

c ngoi thuờ t

c ti n hnh theo quy nh

c.

ng ký v c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t ụ th

*. Ngh a v ng ký quy n s d ng t c a cỏc ch s d ng t.



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
M i t ch c, cỏ nhõn khi s d ng t u ph i ti n hnh kờ khai ng ký
vi c s d ng t v i U ban nhõn dõn ph

ng, th tr n

c c p gi y ch ng

nh n quy n s d ng h p phỏp t ang s d ng. Vi c ng ký t ai khụng ch
ng

i s d ng t m cũn l ngh a v b t b ục i v i

KIL
OBO
OKS
.CO
M

m b o quy n l i c a ng

i s d ng t. Vi c ng ký t ai s giỳp cho c quan nh n

c n m ch c

hi n tr ng s d ng t, th c hi n cỏc tỏc nghi p qu n lý, ng th i th

ng

xuyờn theo dừi, qu n lý vi c s d ng t ai theo ỳng m c ớch.
*. Xột, c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t cho ng
t ụ th

Do y u t l ch s l i, cú nhi u ng

i ang s d ng

i ang s d ng h p phỏp t ai

t i cỏc ụ th song ch a cú cỏc gi y t ch ng nh n quy n s h u h p phỏp
ú. Chớnh vỡ v y, t ng c

ng cụng tỏc qu n lý c n ph i t ch c xột, c p gi y

ch ng nh n quy n s d ng h p phỏp cho ng

i s d ng hi n hnh. Vi c xột,

c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t cho nh ng ng
thu c vo cỏc tr

i ang s d ng th

ng

ng h p sau õy:

- Cỏ nhõn s d ng t cú cỏc gi y t h p l do c quan cú th m quy n
c a Nh n

c Vi t Nam dõn ch c ng ho, C ng ho xó h i ch ngh a Vi t

Nam ho c Chớnh ph Cỏch m mg lõm th i C ng ho mi n Nam Vi t Nam c p.
- Nh ng ng

i ang cú cỏc gi y t h p l ch ng nh n quy n s d ng t

do cỏc c quan cú th m quy n thu c ch c c p, khụng cú tranh ch p v
quy n s d ng t v ang s d ng t khụng thu c di n ph i giao l i cho ng
khỏc theo chớnh sỏch c a Nh n

i

c Vi t Nam dõn ch c ng ho, C ng ho xó

h i ch ngh a Vi t Nam ho c Chớnh ph Cỏch m ng lõm th i mi n Nam Vi t
Nam.

- Cỏc cỏ nhõn ang s d ng t ó th c hi n ho c cam k t th c hi n cỏc
ngh a v ti chớnh i v i nh n
Nh ng ng

c v quy n s d ng t.

i s d ng t ụ th khụng cú ngu n g c h p phỏp, n u

khụng cú cỏc gi y t h p l nh quy nh song cú cỏc i u ki n sau õy
thỡ c ng

c xem xột c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t:



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
t ang s d ng phự h p v i quy ho ch xõy d ng ụ th

nh n

c c quan

c cú th m quy n xột duy t.
- Khụng cú tranh ch p ho c khụng cú quy t nh thu h i t c a c quan
c cú th m quy n.

KIL
OBO
OKS
.CO
M

nh n

- Khụng vi ph m cỏc cụng trỡnh c s h t ng cụng c ng v cỏc hnh
lang b o v cỏc cụng trỡnh k thu t ụ th .

- Khụng l n chi m t thu c cỏc cụng trỡnh di tớch lich s , v n hoỏ, tụn
giỏo ó

c Nh n

c cụng nh n

- N p ti n s d ng t v cam k t th c hi n cỏc ngh a v ti chớnh i
v i Nh n

c v s d ng t.

*. H s xin c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t

H s xin xột, c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t ụ th ph i bao
g m y nh ng gi y t sau õy:
-

n xin c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t ụ th .

- Cỏc gi y t h p l ch ng minh quy n s d ng t.

N u khụng cú cỏc gi y t h p l v quy n s d ng t h p phỏp thỡ c
quan ti p nh n h s ph i thụng bỏo liờn t c trờn bỏo a ph
khụng cú ý ki n tranh ch p thỡ c quan nh n
quy t.

ng, sau 30 ngy

c cú th m quy n xem xột gi i

- S lụ t xin c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t.
*. Th m quy n c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t.
Th m quy n c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t ụ th do U ban
nhõn dõn t nh, thnh ph tr c thu c trung

ng (g i t t l c p t nh) c p. C quan

qu n lý v a chớnh giỳp cho U ban nhõn dõn t nh t ch c th c hi n vi c ng
ký, xột, c p gi y ch ng nh n, l p h s g c v qu n lý h s v s h u nh
quy n s d ng t

v

ụ th .

3.5. Chuy n quy n s d ng t ụ th
Chuy n quy n s d ng t

c hi u l vi c ng

h p phỏp chuy n giao t v quy n s d ng t cho ng
quy nh c a B Lu t Dõn s v phỏp lu t v t ai.

i cú quy n s d ng t
i khỏc, tuụn theo cỏc

THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
S thay đ i chuy n d ch ch s d ng đ t là s v n đ ng bình th

ng, t t

ng xuyên c a cu c s ng xã h i nh t là trong n n kinh t th tr

ng. Vì

y u, th

v y, công tác qu n lý đ t đai ph i th

ng xuyên n m b t, c p nh t đ

c các bi n

KIL
OBO
OKS
.CO
M

đ ng v ch s h u đ m t m t đ m b o quy n l i chính đáng c a ng
d ng, m t khác t o đi u ki n t ng c

ng công tác qu n lý đ t đai đ

i ch s
c k p th i

chính xác. H n n a làm t t công tác qu n lý chuy n quy n s d ng đ t s ng n
ch n đ

c tình tr ng l i d ng quy n t do chuy n nh

ng quy n s d ng đ t đ

th c hi n các hành vi đ u c , buôn bán đ t đai ki m l i, t ng c

ng các ngu n

thu tài chính thích đáng v i các ho t đ ng buôn bán kinh doanh đ t đai.
Theo quy đ nh c a Lu t

t đai và B Lu t Dân s thì chuy n quy n s

d ng đ t g m 5 hình th c: chuy n đ i, chuy n nh

ng, cho thuê, th a k và th

ch p quy n s d ng đ t.

- Chuy n đ i quy n s d ng đ t: là hình th c chuy n quy n s d ng đ t
trong đó các bên chuy n giao đ t và chuy n quy n s d ng đ t cho nhau theo
các n i dung, hình th c chuy n s d ng đ t theo quy đ nh c a các c quan có
th m quy n đ

c quy đ nh trong B Lu t Dân s và pháp lu t v đ t đai.

- Chuy n nh
đ t, trong đó ng

ng quy n s d ng đ t: là hình th c chuy n quy n s d ng

i s d ng đ t (g i là bên chuy n quy n s d ng đ t) chuy n

giao đ t và quy n s d ng đ t cho ng
quy n s d ng đ t), còn ng
nh

ng.

iđ

iđ

c chuy n nh

c chuy n nh

ng (g i là bên nh n

ng tr ti n cho ng

i chuy n

- Cho thuê quy n s d ng đ t: là hình th c chuy n quy n s d ng đ t có

th i h n, trong đó bên cho thuê chuy n giao đ t cho bên thuê đ s d ng trong
m t th i h n, còn bên thuê ph i s d ng đ t đúng m c đích, tr ti n thuê và tr
l i đ t khi h t th i h n thuê.

- Th ch p quy n s d ng đ t: là hình th c chuy n quy n s d ng đ t
không đ y đ , trong đó bên th ch p dùng quy n s d ng đ t đ đ m b o vi c
th c hi n ngh a v dân s .



THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
Bên th ch p đ
th

c ti p t c s d ng đ t trong th i h n th ch p.Thông

ng vi c th ch p đ t đô th th

ch p v nhà

ng đi li n v i th ch p v nhà

ho c th

nh ng th c ch t là th ch p c v đ t .

ng

KIL
OBO

OKS
.CO
M

- Th a k quy n s d ng đ t: là vi c chuy n quy n s d ng đ t c a
i ch t sang ng

i th a k theo di chúc ho c theo pháp lu t phù h p v i quy

đ nh c a B Lu t Dân s và pháp lu t v đ t đai.

*. Th m quy n và th t c chuy n quy n s d ng đ t.
Theo quy đ nh c a
d ng đ t ph i đ

i u 692 B Lu t Dân s thì vi c chuy n quy n s

c làm th t c và đ ng ký t i c quan nhà n

i v i vi c chuy n đ i quy n s d ng đ t

c có th m quy n.

đô th ph i ti n hành làm th t c

t i U ban nhân dân thành ph thu c t nh, th xã, qu n huy n.
chuy n nh

i v i vi c

ng quy n s d ng đ t đô th ph i làm th t c t i U ban nhân dân

thành ph tr c thu c trung

ng.

Vi c chuy n quy n s d ng đ t ph i đ

c các bên tho thu n th c hi n

thông qua h p đ ng. H p đ ng chuy n quy n s d ng đ t ph i đ

c l p thành

v n b n có ch ng th c c a U ban nhân dân có th m quy n (tr v n b n v th a
k quy n s d ng đ t thì đ

c ti n hành theo Lu t th a k ).

*. Nh ng đi u ki n đ
Ch nh ng ng
d ng đ t. Ng
ki n sau đây:

iđ

c chuy n quy n s d ng đ t đô th .

i s d ng đ t h p pháp m i có quy n chuy n quy n s

c phép chuy n quy n s d ng đ t ph i có đ y đ các đi u

- Có gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t đ

c c quan nhà n

c có th m

quy n c p theo quy đ nh c a pháp lu t v đ t đai.
- Trong th i h n còn đ
s d ng đ t trong th i h n đ

c quy n s d ng đ t và ch đ

c chuy n quy n

c quy n s d ng còn l i.

- Ph i tuân th các quy đ nh c a B Lu t Dân s và Lu t

t đai; đ t

chuy n quy n s d ng không thu c di n thu h i, không thu c khu v c có quy
ho ch, không có tranh ch p

vào th i đi m chuy n quy n s d ng đ t.

3.6. Thu h i đ t và đ n bù khi thu h i đ t đô th
*. Thu h i đ t xây d ng và phát tri n đô th .

THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
ph c v cho nhu c u xây d ng, phát tri n đô th , Nhà n

c có quy n

thu h i ph n di n tích đ t đai đã giao cho các t ch c, cá nhân s d ng hi n
đang n m trong vùng quy ho ch xây d ng phát tri n đô th .
i s d ng đ xây d ng c s h t ng công

KIL
OBO
OKS
.CO
M

Khi thu h i đ t đang có ng

c ng, các công trình l i ích chung, th c hi n vi c c i t o và xây d ng đô th theo
quy ho ch và các d án đ u t l n đã đ
đ t c a c quan nhà n
Tr
cho ng

c duy t thì ph i có quy t đ nh thu h i

c có th m quy n.

c khi thu h i đ t, c quan nhà n

c có th m quy n ph i thông báo

i đang s d ng đ t bi t v lý do thu h i, k ho ch di chuy n và ph

ng

án đ n bù thi t h i v đ t đai và tài s n g n v i đ t.
Ng

i đang s d ng đ t b thu h i đ t ph i ch p hành nghiêm ch nh

quy t đ nh thu h i đ t c a Nhà n

c. Trong tr

ng h p ng

không ch p hành quy t đ nh thu h i đ t c a c quan nhà n
b c

i có đ t c tình

c có th m quy n thì

ng ch di chuy n ra kh i khu đ t đó.

Khi thu h i đ t đ xây d ng đô th m i, ho c phát tri n các công trình
công c ng, U ban nhân dân các thành ph thu c t nh, th xã, qu n huy n ph i
l p và th c hi n các d án di dân, gi i phóng m t b ng, t o đi u ki n sinh ho t

c n thi t và n đ nh cu c s ng cho ng
i v i các tr

i có đ t b thu h i.

ng h p các t ch c, cá nhân t nguy n chuy n nh

th a k , bi u t ng và tr

ng

ng h p chuy n đ i quy n s h u nhà và quy n s d ng

đ t h p pháp khác thì vi c đ n bù, di chuy n và gi i phóng m t b ng do hai bên
tho thu n không thu c vào ch đ đ n bù thi t h i c a Nhà n

c. Nhà n

c ch

th c hi n vi c thu h i và giao đ t v th t c theo quy đ nh c a pháp lu t.
*.

n bù thu h i đ t đô th .
it

ng đ

ch

ng đ n bù thi t h i khi thu h i đ t bao g m các h

gia đình, cá nhân đang s d ng đ t h p pháp; các doanh nghi p, các t ch c
kinh t , xã h i đang s d ng đ t h p pháp và đã n p ti n s d ng đ t mà ti n đó
không thu c ngu n v n c a Ngân sách nhà n

c.



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Ngoi ra, nh ng tr
h

ng h p sau õy khi b thu h i t tuy khụng

ng ti n n bự thi t h i v t nh ng

ch

c

ng n bự thi t h i v ti s n

v tr c p v n ho c xem xột c p t m i:

KIL
OBO
OKS
.CO

M

+ H gia ỡnh ho c cỏ nhõn s d ng t t m giao, t thuờ c a Nh n

c,

ho c t u th u.

+ C quan nh n

c, t ch c chớnh tr - xó h i, cỏc n v l c l

trang nhõn dõn, cỏc t ch c kinh t c a Nh n

c

c giao t m

ng v
c mi n

khụng ph i n p ti n giao t ho c n p ti n giao t b ng ngu n v n c a Ngõn
sỏch nh n

c.

Nh ng ng
khụng

i s d ng t b t h p phỏp khi b Nh n

c n bự thi t h i v t v ph i t ch u m i chi phớ thỏo d , gi i to

m t b ng theo yờu c u c a Nh n

c.

V nguyờn t c chung, ng

i

ớch no thỡ khi Nh n

c thu h i t

m c ớch s d ng thay th . Tr
ho c ng

c thu h i t thỡ

c Nh n

c giao t s d ng vo m c

c n bự b ng cỏch giao t cú cựng

ng h p Nh n

c khụng th n bự b ng t

i b thu h i t khụng yờu c u n bự b ng t thỡ n bự b ng ti n

theo giỏ t b thu h i, do U ban nhõn dõn c p t nh ban hnh theo khung giỏ t
do Chớnh ph quy nh.
i v i tr
y u b ng nh

ng h p t

ụ th , khi Nh n

c thu h i thỡ vi c n bự ch

ho c b ng ti n.

Vi c n bự thi t h i v ti s n nh nh c a, v t ki n trỳc, cụng trỡnh
ng m g n li n v i t b thu h i b ng giỏ tr th c t cũn l i c a cỏc cụng trỡnh
ú. Trong tr

ng h p m c giỏ n bự khụng xõy d ng ngụi nh m i cú

tiờu chu n k thu t t ong

ng ngụi nh ó phỏ d thỡ h gia ỡnh

thờm, nh ng m c n bự thờm khụng

cv

c n bự

t quỏ giỏ xõy d ng m i.

3.7. Thanh tra, gi i quy t cỏc tranh ch p, gi i quy t khi u n i, t cỏo v
s lý cỏc vi ph m v t ụ th .

*. Nh ng n i dung tranh ch p v t ai ụ th



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Trong th c t th c hi n quy n s d ng đ t ln ln xu t hi n nh ng
mâu thu n và làm phát sinh các tranh ch p. Nh ng hình th c tranh ch p đ t đai
th

ng x y ra trong qu n lý đ t đơ th là:

KIL
OBO
OKS
.CO
M

- Tranh ch p v di n tích đ t đai s d ng.

- Tranh ch p v h p đ ng chuy n quy n s d ng đ t ( chuy n nh

ng,

chuy n đ i, cho th, th ch p quy n s d ng đ t).

- Tranh ch p v th a k quy n s d ng đ t.
- Tranh ch p v b i th

ng h i v đ t.

- Tranh ch p v ranh gi i s d ng đ t.
- Tranh ch p v l i đi.

- Tranh ch p v c n tr th c hi n quy n s d ng đ t ( nh khơng cho đào
rãnh thốt n

c qua b t đ ng s n li n k ...).

- Tranh ch p v tài s n g n li n v i đ t đai.

*. Th m quy n gi i quy t tranh ch p v đ t đai.
Theo quy đ nh t i

i u 38, Lu t

t đai, thì th m quy n gi i quy t tranh

ch p v đ t thu c U ban nhân dân và tồ án nhân dân các c p.
* U ban nhân dân có th m quy n gi i quy t các tranh ch p v quy n s
d ng đ t mà ng
quan nhà n

i s d ng đ t khơng có các gi y t ch ng nh n quy n c a c

c có th m quy n. C th :

- U ban nhân dân qu n, huy n, th xã, thành ph thu c t nh gi i quy t
các tranh ch p gi a cá nhân, h gia đình v i nhau; gi a cá nhân, h gia đình v i
các t ch c n u các t ch c đó thu c quy n qu n lý c a mình.
- U ban nhân dân t nh, thành ph tr c thu c trung

ng gi i quy t các

tranh ch p gi a t ch c v i t ch c; gi a t ch c v i h gia đình, cá nhân n u
các t ch c đó thu c quy n qu n lý c a mình ho c trung
- Trong tr

ng h p khơng đ ng ý v i quy t đ nh c a U ban nhân dân đã

gi i quy t tranh ch p, đ
n

ng s có quy n khi u n i lên c quan hành chính nhà

c c p trên. Quy t đ nh c a c quan nhà n

thi hành.

ng.

c c p trên tr c ti p có hi u l c



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

* Th m quy n gi i quy t tranh ch p quy n s d ng đ t c a Tồ án nhân
dân.
Tồ án nhân dân gi i quy t các tranh ch p v quy n s d ng đ t mà
i s d ng đ t đã có gi y ch ng nh n c a c quan nhà n

KIL
OBO
OKS
.CO
M

ng

c có th m quy n

và tranh ch p v tài s n g n li n v i vi c s d ng đ t đó.

Vi c gi i quy t xét x các tranh ch p v đ t đai đ

c th c hi n theo các

th t c và các quy đ nh pháp lu t hi n hành

4. C s lý lu n trong qu n lý s d ng đ t đơ th

4.1. Vi c s d ng đ t đơ th có tác d ng r t l n đ i v i s thúc đ y ho c
kìm ch s phát tri n c a kinh t đơ th .

t đơ th v i tính cách là t i th c a s v n hành kinh t đơ th , v b n
ch t thu c vào "t li u lao đ ng nóichung". T t c m i ho t đ ng kinh t đơ th

đ uđ

c ti n hành trong m t khơng gian nh t đ nh do đ t đơ th t o ra, tách r i

đ t đơ th b t k y u t nào c a kinh t đơ th c ng khơng th phát huy đ

c tác

d ng. T ý ngh a này mà nói, đ t đơ th là m t y u t c u thành quan tr ng c a
kinh t đơ th .

T i các đơ th , dân s t p trung đơng đúc, cơng trình ki n trúc dày đ c,
y u t s n xu t tích t cao.

t đơ th ph t i m t s l n ho t đ ng kinh t và

tích lu m t s l n lao đ ng xã h i. Các đ c đi m này t o đi u ki n thu n l i
cho s phát tri n kinh t đơ th , vì r ng trong vi c phát tri n s n xu t chun
mơn hố ph i đi đơi v i hi p tác hố xã h i r ng rãi. Các đ n v kinh t c a đơ
th có th s d ng chung h th ng k t c u h t ng k thu t cơng c ng; đi u đó
ch ng t vi c s d ng đ t đơ th có tác d ng thúc đ y r t l n đ i v i s phát
tri n kinh t đơ th .

Kinh t đơ th khơng ng ng phát tri n v phía tr
c a đơ th thì th

c mà s ph t i kinh t

ng có m c đ nh t đ nh. N u nh đ t đơ th khơng đ

cs

d ng h p lý, s c ph t i kinh t c a nó s b gi m b t. Khi qu đ t hi n có c a
đơ th khơng dung n p đ

c qui mơ là đ t t i c a s phát tri n kinh t

đơ th ,

thì ph i m r ng đ t đơ th , d n đ n làm n y sinh nh ng v n đ xã h i m i. Nh



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
v y s h n ch c a vi c m r ng t ụ th cú tỏc d ng ki m ch i v i s phỏt
tri n kinh t ụ th .
4.2. K t c u s d ng t ụ th

nh h

th .

ng n s phỏt tri n kinh t ụ

KIL
OBO
OKS
.CO
M

n ng v c c u kinh t ụ th , do ú nh h

ng tr c ti p ờn ton b cụng

Cỏc lo i t s d ng c a ụ th l m t ch nh th h u c cú quan h t l
nh t nh; n u t l s d ng t ụ th khụng cõn i, t t s gõy ra s khụng n
kh p gi a cỏc lo i cụng n ng c a ụ th , t ú h th p cụng n ng kinh t v c n
tr s phỏt tri n c a kinh t ụ th . Khi k t c u s d ng t ụ th

c b trớ

h p lý, s cú th nõng cao m nh m cụng n ng kinh t c a ton b ụ th . Theo
ti li u n

c ngoi, n u t s d ng cho cụng nghi p

c b trớ h p lý thỡ cú

th ti t ki m 10 - 20% t s d ng c a ụ th ; t s d ng cho cỏc tuy n
giao thụng n u

c b trớ h p lý s rỳt ng n

ng

c 20 - 40%.

Núi chung, k t c u v t l cỏc lo i t s d ng c a ụ th cú m i t

ng

quan v i s b c c v t l gi a cỏc ngnh kinh t ụ th . S phỏt tri n c a kinh
t ụ th th

ng i li n v i s bi n ng c a c c u kinh t ụ th , trong tr

ng

h p k t c u s d ng t ụ th khụng thay i ho c khụng thay i h p lý, s
c n tr s chuy n d ch c c u kinh t ụ th , do ú tỏc ng tiờu c c n s phỏt
tri n c a kinh t ụ th .

4.3. S d ng t ụ th , c bi t l s khỏc bi t v v trớ c a t ụ th ,
nh h

ng tr c ti p n hi u qu kinh t t h i bờn ngoi c a doanh nghi p

ụ th .

Hi u qu kinh t t h i l thu t ng dựng ch

hi u ng s n sinh do s

t p trung c a cỏc qu n th v cỏc cỏ nhõn trờn cựng m t khụng gian khu v c
g m 2 lo i: hi u qu kinh t qui mụ n i b doanh nghi p v hi u qu kinh t t
h i bờn ngoi doanh nghi p. Núi chung hi u qu kinh t qui mụ n i b doanh
nghi p cú quan h m t thi t v i tỡnh hỡnh s d ng t ụ th n i doanh nghi p
úng; nú s

c nõng cao trong i u ki n doanh nghi p t n d ng

v b trớ h p lý cỏc y u t s n xu t.

c t ai



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Hi u qu kinh t t h i bên ngồi doanh nghi p đ

c s n sinh b i v trí

c a doanh nghi p trên đ t đơ th , phân ra thành hi u qu kinh t khu v c hố và
hi u qu kinh t đơ th hố.

ó ch y u là nói, khi v trí đơ th t t, s b o đ m

chi phí t

c các lo i ngun v t li u c n thi t b ng

KIL
OBO
OKS
.CO
M

cho doanh nghi p có th t p trung đ

ng đ i th p. Trong m t khơng gian xác đ nh c a đơ th , th

trung m t s l

ng t p

ng l n các doanh nghi p cơng nghi p ph i d a vào các ngun

v t li u do bên ngồi cung c p, làm cho c lý đ t đơ th đ n n i s n xu t ngun
v t li u là vơ cùng quan tr ng đ i v i giá thành v n t i ngun v t li u, c ly
ng n giá thành v n t i s th p và ng

c l i.

M t khác, trên l nh v c khơng gian h u h n c a đơ th , t p trung m t s
l

ng l n dân s và ho t đ ng kinh t , t n t i m t h th ng đ ng b các ngành

ngh , do v y mà gi m giá thành v n t i. H n n a, đơ th là m t th tr
doanh nghi p có th thơng qua vi c khai thác đ y đ th tr
thành tiêu th s n ph m.

ng l n,

ng b n đ a đ h giá

ây là m t v n đ có ý ngh a quan tr ng đ i v i vi c

nâng cao hi u qu kinh t vi mơ c a doanh nghi p.

4.4. S d ng đ t đơ th là c s c a kinh t sinh thái đơ th , là đi u ki n
khơng th thi u đ

c c a kinh t tiêu dùng c a dân c đơ th .

Trên đ t đơ th , t t c các lo i ho t đ ng kinh t cùng đ
Trong tr

c ti n hành.

ng h p các lo i ho t đ ng kinh t di n ra trên đ a bàn đơ th thi u s

liên k t, tác đ ng và ch

c qua l i v i dây chuy n kinh t sinh thái đơ th , s

d ng khơng h p lý đ t đơ th thì kinh t sinh thái đơ th s b phá ho i, t t s
mang l i nh ng t n th t khơng l
Các nhu c u v

ng đ

c cho s phát tri n kinh t đơ th .

n, , m c, h c hành, vi c làm, đi l i c a dân c đơ th

đ u c n ph i có m t đ a đi m nh t đ nh đ đáp ng. Thơng qua các ho t đ ng
kinh t tiêu dùng c a dân c trên đ a bàn đơ th , s n xu t và tái s n xu t s c lao
đ ng c a đơ th s đ

c ti n hành, b o đ m cung c p ngu n nhân l c ch y u

cho s phát tri n kinh t đơ th theo h
n

c.

II. TH C TR NG S

D NG

ng cơng nghi p hố, hi n đ i hố đ t
T Ơ TH

N

1. Hi n tr ng qu đ t và qu n lý đ t đơ th c a n

C TA.
c ta.



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Tính đ n n m 1995, c n

c có 53 t nh, thành ph tr c thu c trung

ng

(hi n nay là 61); 560 thành ph , qu n, huy n, th xã, tr c thu c c p t nh. C
n

c có 521 đơ th l n nh , trong đó có 19 thành ph , 62 th xã, 440 th tr n.
c ta là 1.102.335ha, b ng 3,3% đ t

KIL
OBO
OKS
.CO
M

Di n tích chi m đ t c a các đơ th n
t nhiên c a c n

c.

Trong đó:
-

t đơ th vùng đ ng b ng sơng H ng là 45.675ha, b ng 3,6% di n tích

tồn vùng.
-

t đơ th vùng đ ng b ng sơng C u Long là 142.649ha, b ng 3,6%

di n tích tồn vùng.
-

t đơ th vùng đơng Nam B là 167.875ha, b ng 7,0% di n tích tồn

-

t đơ th vùng trung du, mi n núi phía B c là 337.432ha, b ng 3,2%

vùng.

di n tích tồn vùng.
-

t đơ th vùng Tây Ngun là 197.501ha, b ng 3,5% di n tích tồn

-

t đơ th vùng Khu B n c là 90.846ha, b ng 1,7% di n tích tồn vùng.

-

t đơ th vùng dun h i mi n Trung là 119.847 ha, b ng 2,6% di n

vùng.

tích tồn vùng.

Bình qn ch tiêu s d ng đ t đơ th trên đ u ng

ic an

c ta là 60m2.

Hi u qu s d ng đ t đơ th ch a h p lý và m c đ đơ th hố còn th p.
M t đ đơ th phân b gi a các vùng lãnh th c a đ t, n
đ ng đ u:

- Vùng đ ng b ng B c B :

4,64 đơ th /1000 km2

- Vùng núi và trung du B c B :

1,17 đơ th /1000 km2

- Vùng Thanh Ngh T nh:

1,42 đơ th /1000 km2

- Vùng dun h i Nam Trung B :

1,17 đơ th /1000 km2

- Vùng Tây Ngun:

0,66 đơ th /1000 km2

- Vùng đơng Nam B :

1,26 đơ th /1000 km2

- Vùng tây Nam B :

c r t khơng

2,37 đơ th /1000 km2



THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
Nh ng vùng đ t có qu n c đô th phát tri n m nh đ u là nh ng vùng t p
trung qu đ t đô th t t nh t nh vùng đ ng b ng Sông H ng, đ ng b ng Sông
C u Long, đ ng b ng đông Nam B . Hi n t

ng ít nhi u mang tính t phát này

KIL
OBO
OKS
.CO
M

tuy là k t qu c a m t quá trình đi u ch nh t nhiên lâu dài và t
đ nh, nh ng đã đ l i h u qu là tài nguyên đ t đai c a đ t n

ng đ i n

c ch a đ

c khai

thác và s d ng h p lý, nh t là khi áp d ng công ngh m i đ phát tri n đô th .

Công tác qu n lý đ t đai nói chung, đ t đô th nói riêng có nhi u y u kém,
b t c p. Mãi đ n ngày 14/7/1993 Lu t đ t đai m i đ c p đ y đ đ n khái ni m
đ t đô th , các chính sách ti p theo m c dù đ
c ng g n m t n m sau m i đ

c xây d ng kh n tr

ng nh ng

c hình thành. Ngh đ nh 60/CP ngày 5/7/1994 v

quy n s h u nhà và quy n s d ng đ t đô th ; Ngh đ nh 87/CP ngày 17/8/1994
c a Chính ph qui đ nh khung giá các lo i đ t; Ngh đ nh 88/CP ngày 17/8/1994
c a Chính ph ban hành đi u l qu n lý đô th .

C p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà

và quy n s d ng đ t đô th

theo tinh th n c a Ngh đ nh 60/CP ngày 5/7/1994 là m t vi c làm ph c t p, liên
quan đ n nhi u l nh v c c a các quan h v b t đ ng s n trên ph

ng di n l ch

s , pháp lý, kinh t , chính tr , xã h i, t n nhi u công s c và tác đ ng tr c ti p
đ n l i ích c a Nhà n
lý nhà n

c và công dân, nó không ch đ n thu n là công tác qu n

c mà còn là ho t đ ng mang tính xã h i.
n gi a n m 1997 c n

c m i có 285 ph

ng, th tr n đã đ

c đo v

xong b n đ đ a chính, v i di n tích 82.000 ha. Trong đó kho ng 80.000 th a
ph c v choi vi c đ ng ký c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t, s h u nhà
theo Ngh đ nh 60/CP c a Chính ph . C n

c đang ti p t c đo v b n đ đ a

chính nh ng m i ch đ t 10% di n tích t nhiên

các khu v c đô th , vi c c p

gi y u quy n s d ng đ t, s h u nhà m i ch th c hi n đ
đ

c 10% di n tích đã

c đo v b n đ đ a chính. Riêng thành ph Hà N i, tính đ n h t tháng 3/1998

đã kê khai nhà , đ t

trên 87 ph

ng, th tr n đ t 95,7%, phát 124.609 h s

cho dân kê khai đ t 42,5% thu v 25.028 h s . H i đ ng đ ng ký c p ph
th tr n đã phân lo i đ

ng,

c 3003 h s , trong đó h i đ ng c p c s l i duy t 616



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
h s , có 171 h s đ
đ

c chuy n lên c p qu n, huy n trong đó đã xét duy t

c 120 h s .
2. Nh ng v n đ t n t i v s d ng đ t đơ th

n

c ta.

KIL
OBO
OKS
.CO
M

Do có nh ng y u kém nói trên v m t qu n lý mà vi c s d ng đ t đơ th
còn t n t i nhi u v n đ n i c m c n đ

c nghiên c u gi i quy t.

2.1. T c đ t ng đ t đơ th khơng theo k p t c đ t ng dân s và phát
tri n kinh t đơ th .

T i th đơ Hà N i, hàng n m chuy n kho ng 30ha đ t nơng nghi p sang
xây d ng các cơng trình nh m phát tri n đơ th , tuy v y di n tích đ t đơ th bình
qn đ u ng

i c ng ch đ t 50m2 ch tiêu này so v i di n tích s d ng bình

qn đ u ng

i t i th đơ B c Kinh (Trung Qu c) là 79.5m2 thì ch b ng 66%.

H n n a, b c c s d ng đ t đơ th l i r t khơng đ ng đ u, qu n Hồn Ki m là
n i t p trung cao đ dân s và ho t đ ng kinh t , di n tích đ t s d ng bình qn
đ u ng

i ch còn 25m 2, b ng 50% ch tiêu chung v di n tích đ t s d ng trên

đ a bàn các khu đơ th c a thành ph . Vì v y, gây ra tình tr ng ch

ch t ch i,

khơng gian cây xanh và n i vui ch i gi i trí b thu h p, giao thơng th

ng xun

b ách t c và mơi tr

ng sinh thái b suy thối.

Tình hình này c ng di n ra t

ng t

các đơ th l n khác c a n

c ta. Ví

nh trong 12 qu n n i thành c a thành ph H Chí Minh hi n có di n tích
14.037 ha, v i s dân th
kho ng 45 - 47 m2/ng
Có qu n m t đ
150.000ng
(T i Th
ng

ng trú g n 4 tri u ng

i, tính ra di n tích đ t đơ th

i; t i đây dân c phân b t p trung vào m t s khu v c.

dân c

trên 55.000 ng

i/km2, có ph

ng lên đ n

i/km2. M t đ dân c này còn cao h n c thành ph Th
ng H i m t đ

dân s

khu v c trung tâm thành ph

i/km2, trong đó khu Nam Th là 86.400 ng

105.400 ng

ng H i

là 41.000

i/km2, khu Hồng Ph là

i/km2).

2.2. Tu ti n chuy n đ t nơng nghi p sang đ t đơ th .
D

i áp l c c a đơ th hố, nhi u di n tích đ t nơng nghi p, đ c bi t là

đ t tr ng lúa, ven đơ th , ven đ

ng qu c l , ven các tr c giao thơng chính

chuy n thành đ t đơ th , s chuy n đ i này di n ra m t cách tràn lan và nghiêm



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
tr ng, h u h t mang tớnh t phỏt, khụng theo h

ng d n, khụng theo qui ho ch,

trỏi phỏp lu t, lm gi m hng v n ha t lỳa n

c, d d n n nguy c m t an

ton l

ng th c qu c gia.

KIL
OBO
OKS
.CO
M

N m 1985 so v i n m 1980, t tr ng cõy hng n m ton qu c gi m
5,88%, riờng t tr ng lỳa gi m 7,89%. Nh ng n m g n õy, bỡnh quõn t cho
nhu c u nh

m i n m t ng 15.000ha, h u h t l y vo t nụng nghi p. Ph n

l n ụ th n m

vựng ng b ng ven bi n, cú t c t ng tr

ng khụng gian

nhanh t 7 - 10 ngn ha/n m. Tỡnh tr ng tu ti n chuy n i t nụng nghi p,
c bi t l t tr ng lỳa sang t ụ th m t cỏch trn lan ó lm cho t nụng
nghi p b thu h p nghiờm tr ng. N m 1993 so v i n m 1990, t nụng nghi p
ng b ng sụng H ng gi m 79.697ha, trong ú cú 39.600 ha t lỳa
gi m 17.655 ha, trong ú cú 7.800ha t lỳa,

khu IV c

vựng duyờn h i mi n Trung gi m

7.138 ha, trong ú cú4.663ha t lỳa.

2.3. Hi u qu s d ng t ụ th cũn th p.
H s s d ng t ụ th núi chung th

ng d

i 1 l n riờng khu v c trung

tõm c a th ụ H N i v thnh ph H Chớ Minh t 1,2 - 1,3 l n. T ng cao
xõy d ng trung bỡnh t i cỏc ụ th ch kho ng 1,5 t ng, riờng H N i t 2 - 3

t ng, thnh ph H Chớ Minh t 4- 5 t ng. S y u kộm c a vi c s d ng t ụ
th

c bi u hi n khỏ rừ nột

k t c u s d ng v b c c khụng gian, s d ng

t ụ th cũn nhi u b t h p lý. Trong t ng di n tớch t ụ th , t dnh cho cỏc
ho t ng cụng th

ng chi m t l h i cao, th

ng kho ng 25%, di n tớch t ,

t giao thụng, t cõy xanh h i th p. T i ph n l n cỏc ụ th n
di n tớch t
3m2/ng
ph Nam

ch kho ng 18 - 20/ng

c ta hi n nay,

i, di n tớch t giao thụng ch kho ng 2 -

i, di n tớch t cõy xanh ch kho ng 1,5m2/ng

i. Ch ng h n

nh, trong khi t nụng nghi p v kho tng l 5,7m2/ng

giao thụng i ngo i ch l 2,5m2/ng
t nhiờn l 6.100h, n m trờn tr c
trong vựng ch u nh h

thnh
i thỡ t

i. Ho c nh thnh ph Vinh cú di n tớch

ng 1A xuyờn Vi t v

ng s t B c Nam,

ng c a giú Lo(tõy nam), m di n t giao thụng ch

80ha, di n tớch t cõy xanh cụng viờn ch 164ha.



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Phân vùng cơng n ng đơ th r t khơng rõ ràng, trong các nhà máy, cơng
x

ng có khu dân c , trong khu dân c l i có nhà máy cơng x

vi c b trí phân tán vào các qu n th nhà

đơ th m t s nhà máy, cơng x

ng

ng, uy hi p s bình n và tác h i đ n s c kho c a

KIL
OBO
OKS
.CO
M

gây ra ơ nhi m mơi tr

ng, đ c bi t là

nhân dân trong khu v c. Thí d : Trong n i thành Hà N i, hi n v n còn m t s
nhà máy làm cho mơi tr

ng sinh thái b ơ nhi m n ng n mà ch a có cách gi i

quy t nh nhà máy da Th y Kh, Nhà máy Thu c lá Th ng Long, Nhà máy
Cao su Sao Vàng, Nhà máy D t 8.3, Nhà máy R

u Hà N i.

2.4. Qu n lý s d ng đ t đơ th còn nhi u b t c p.
Ngày nay t i các đơ th n
đ t hàng tr m l n so v i đ t

c ta t c đ t đã tr thành "t c vàng", nó có giá

nơng thơn. Hi n t

đơ th đang di n ra m t cách ph bi n. Ng

ng l n chi m đ t cơng

i s d ng đ t b t ch p pháp lu t đã

l n chi m v a hè, l n chi m đ t trong hành lang an tồn đê đi u, đ
h th ng giao thơng, c p thốt n

các

ng d n đi n,

c, cơng s , nhà , làm r i lo n tr t t đơ th ,

phá h ng c nh quan ki n trúc và gây ơ nhi m mơi tr
Trên đ a bàn các khu v c đơ th

n

ng đơ th .

c ta, vi c s d ng đ t còn nhi u c n

c khoa h c, nh t là thi u qui ho ch chi ti t và d án đ u t . Tình tr ng mua bán
đ t đai trao tay, khơng c n phép t c trên th tr
khơng ki m sốt đ

ng ng m x y ra th

c, làm th t thu ngân sách nhà n

ng xun

c, r i lo n tr t t pháp

lu t và vi ph m ngun t c cơng b ng. Các t n t i l ch s v nhà đ t ch a đ

c

gi i quy t, nh t là vi c đo đ c đ a chính, xác đ nh quy n s d ng h p lý c a các
t ch c và cá nhân. M c dù Ngh đ nh 60/CP ngày 5/7/94 c a Chính ph v
quy n s h u nhà và quy n s d ng đ t đơ th đã đ
m t cơng vi c ph c t p, có th đ

c ban hành, nh ng đây là

c th c hi n trong m t th i gian dài.

M t thách th c l n đ i v i vi c s d ng đ t đơ th , hi n nay là s c ép t ng
dân s c h c. M y n m g n đây cùng v i s phát tri n kinh t - xã h i trên đ a
bàn các đơ th , là tình tr ng dân nơng thơn đ xơ vào các đơ th đ c bi t là các
thành ph l n, đ tìm ki m vi c làm. Theo th ng kê, riêng n m 1995 dân s
thành ph Hà N i t ng thêm 68.384 ng

i, t

ng đ

ng v i dân s qu n Tây

H , trong đó t ng dân s c h c x p x t ng dân s t nhiên đ t t l 1,4%, ch a