Công tác hạch toán bất động sản đầu tư trong các doanh nghiệp ở Việt Nam

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

lêi nãi ®Çu

OBO
OKS
.CO
M

Để tồn tại và phát triển thích ứng với một nền kinh tế thị trường các doanh
nghiệp ln phải tìm cách đối phó với những cạnh tranh khốc liệt từ phía các
doanh nghiệp khác, nhất là khi nền kinh tế thị trường Việt Nam đang trong tiến
trình hội nhập với nền kinh tế thế giới, do vậy nhu cầu thơng tin cho quản lý q
trình kinh doanh hiện nay là điều khơng thể thiếu. Kế tốn - một bộ phận cấu thành
quan trọng của hệ thống cơng cụ quản lý kinh tế - tài chính có vai trò đặc biệt quan
trọng khơng chỉ đối với tài chính Nhà nước mà còn vơ cùng cần thiết đối với hoạt
động tài chính doanh nghiệp.

Gần đây nhằm hồn thiện khn khổ pháp lý về kế tốn đáp ứng u cầu phát
triển kinh tế trong tiến trình ®ỉi mới, mở cửa và hội nhập, Bộ trưởng Bộ Tài chính
đã ban hành và cơng bố nhiều chuNn mực kế tốn của Việt Nam cùng với các
thơng tư hướng dẫn kế tốn thực hiện các chuNn mực được áp dụng cho tất cả các
doanh nghiệp thuộc các ngành, các thành phần kinh tế trong cả nước.
Kế tốn bất động sản đầu tư là một phần hành kế tốn tương đối mới, vừa được
hướng dẫn thực hiện theo thơng tư số 23/2005/TT-BTC ra ngày 30 tháng 3 của Bộ
trưởng Bộ tài chính. Đó cũng chính là đề tài mà tơi đã lựa chọn khi viết đề án mơn
học chun ngành kế tốn tổng hợp của mình bởi lẽ nó sẽ giúp tơi có cơ hội tìm
hiểu về những thay đổi của hệ thống kế tốn Việt Nam.

KI L

Sau một thời gian nghiên cứu bằng vốn kiến thức đã tích lũy được qua 3 năm
theo học tại Khoa Kế tốn Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, tới nay đề tài của tơi
đã hồn tất với hy vọng được đóng góp một phần nhỏ bé vào việc hồn thiện cơng
tác hạch tốn kế tốn nói chung và kế tốn bất động sản đầu tư nói riêng. Mong
muốn thì nhiều, song với tầm hiểu biết còn hạn hẹp bài viết sẽ khơng tránh khỏi
những sai sót, vì vậy tơi rất mong nhận được sự giúp đỡ cùng những ý kiến q
báu từ phía thầy cơ và các bạn sinh viên trong và ngồi khoa Kế tốn - Trường Đại
học Kinh tế Quốc dân và tất cả những người quan tâm tới đề tài này để bài viết có
1



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
thể trở thành một tài liệu tham khảo thực sự có ích cho các bạn sinh viên trong q
trình học tập nghiên cứu.
Qua đề tài này tơi cũng xin bày tỏ sự biết ơn sâu sắc tới thầy Ngơ Trí Tuệ -

OBO
OKS
.CO
M

người đã hướng dẫn tơi hồn thành bài viết này. Tơi cũng xin gửi lời cảm ơn chân
thành tới các thầy cơ trong khoa Kế tốn và các bạn sinh viên đã tạo điều kiện giúp
đỡ tơi trong q trình tìm tài liệu nghiên cứu.

Hà nội, ngày 12 tháng 10 năm 2005
Người viết

KI L

Trịnh Thị Hải Yến

2



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
PHẦN NỘI DUNG

OBO
OKS
.CO
M

I.Cơ sở lý luận chung về bất động sản đầu tư
1. Khái niệm bất động sản đầu tư
Bất động sản (BĐS) đầu tư là bất động sản, gồm: Quyền sử dụng đất; Nhà, hoặc
một phần của nhà, hoặc cả nhà và đất; Cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc
người đi th tài sản theo hợp đồng th tài chính, nắm giữ nhằm mục đích thu lợi
từ việc cho th hoặc chờ tăng giá mà khơng phải để:
- Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục
đích quản lý; hoặc:
- Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thơng thường.

2. Các trường hợp được ghi nhận là bất động sản đầu tư
- Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ trong thời
gian dài để chờ tăng giá;
- Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền ra mua lại) nắm giữ mà chưa xác

định rõ mục đích sử dụng trong tương lai;
- Nhà do doanh nghiệp sở hữu (hoặc do doanh nghiệp th tài chính) và cho th
theo một hoặc nhiều hợp đồng th hoạt động;
- Nhà đang được giữ để cho th theo một hoặc nhiều hợp đồng th hoạt động;
- Cơ sở hạ tầng đang được giữ để cho th theo một hoặc nhiều hợp đồng th
hoạt động.
Các trường hợp đặc biệt được ghi nhận là bất động sản đầu tư
- Đối với những bất động sản mà một phần doanh nghiệp nắm giữ nhằm mục
đích thu lợi từ việc cho th hoạt động hoặc chờ tăng giá và một phần sử dụng cho
sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc cho quản lý thì nếu những phần tài sản
này được bán riêng rẽ (hoặc cho th riêng rẽ theo một hoặc nhiều hợp đồng th

KI L

hoạt động), doanh nghiệp sẽ hạch tốn phần tài sản dùng để cho th hoặc chờ tăng
giá là bất động sản đầu tư còn phần tài sản dùng cho sản xuất và quản lý được hạch
tốn là TSCĐ hữu hình hoặc TSCĐ vơ hình.
Trường hợp bất động sản khơng bán được riêng rẽ và phần sử dụng cho kinh
doanh hoặc cho quản lý là khơng đáng kể thì hạch tốn là bất động sản đầu tư. Ví
dụ: Doanh nghiệp có một tồ nhà có 80% diện tích chun cho th hoạt động và
20% diện tích sử dụng làm văn phòng cơng ty thì tồ nhà đó được hạch tốn là bất
động sản đầu tư.

3



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

OBO

OKS
.CO
M

- Trường hợp doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan cho những người sử
dụng bất động sản do doanh nghiệp sở hữu là một phần tương đối nhỏ trong tồn
bộ thoả thuận thì doanh nghiệp sẽ hạch tốn tài sản này là bất động sản đầu tư. Ví
dụ: Doanh nghiệp sở hữu tồ nhà cho các đơn vị khác th làm văn phòng (cho
th hoạt động) đồng thời cung cấp dịch vụ bảo dưỡng và an ninh đối với tồ nhà
cho th này.
- Trường hợp, một cơng ty con cho cơng ty mẹ hoặc cơng ty con khác trong cùng
một cơng ty mẹ th hoặc sử dụng và nắm giữ một bất động sản thì bất động sản
đó được hạch tốn là bất động sản đầu tư trên báo cáo tài chính riêng của cơng ty
con có bất động sản đó hoặc báo cáo tài chính riêng của cơng ty mẹ nếu cơng ty mẹ
cho các cơng ty con th (nếu nó thoả mãn định nghĩa bất động sản đầu tư), nhưng
khơng được phản ánh là bất động sản đầu tư trong báo cáo tài chính hợp nhất.
3. Tính giá bất động sản đầu tư.
3.1.Ngun giá của bất động sản đầu tư: Là tồn bộ các chi phí (tiền mặt hoặc
tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản khác
đưa ra trao đổi để có được bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua hoặc xây
dựng hồn thành bất động sản đầu tư đó.
Tuỳ thuộc vào từng trường hợp, ngun giá của bất động sản đầu tư được xác
định như sau:
- Ngun giá của bất động sản đầu tư được mua bao gồm giá mua và các chi phí

KI L

liên quan trực tiếp đến việc mua, như: phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan,
thuế trước bạ và chi phí giao dịch liên quan khác...
- Trường hợp mua bất động sản đầu tư thanh tốn theo phương thức trả chậm,

ngun giá của bất động sản đầu tư được phản ánh theo giá mua trả tiền ngay tại
thời điểm mua. Khoản chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả tiền ngay
được hạch tốn vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh tốn, trừ khi số chênh lệch
đó được tính vào ngun giá bất động sản đầu tư theo quy định của ChuNn mực kế
tốn số 16- "Chi phí đi vay";
- Ngun giá của bất động sản đầu tư tự xây dựng là giá thành thực tế và các chi
phí liên quan trực tiếp của bất động sản đầu tư tính đến ngày hồn thành cơng việc
xây dựng;
- Trường hợp bất động sản th tài chính với mục đích để cho th hoạt động thoả
mãn tiêu chuNn ghi nhận là bất động sản đầu tư thì ngun giá của bất động sản

4



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
u t ú ti thi im khi u thuờ c thc hin theo quy nh ca ChuNn mc
k toỏn s 06 - Thuờ ti sn.
Cỏc chi phớ sau khụng c tớnh vo nguyờn giỏ ca bt ng sn u t:
- Chi phớ phỏt sinh ban u (tr trng hp cỏc chi phớ ny l cn thit a bt

OBO
OKS
.CO
M

ng sn u t vo trng thỏi sn sng s dng);

- Cỏc chi phớ khi mi a bt ng sn u t vo hot ng ln u trc khi bt
ng sn u t t ti trng thỏi hot ng bỡnh thng theo d kin;

- Cỏc chi phớ khụng bỡnh thng v nguyờn vt liu, lao ng hoc cỏc ngun lc
khỏc trong quỏ trỡnh xõy dng bt ng sn u t.

3.2. Hao mũn bt ng sn u t: Trong quỏ trỡnh nm gi ch tng giỏ, hoặc
cho thuờ hot ng bt ng sn u t b gim giỏ tr vỡ th phi trớch khu hao.
Khu hao bt ng sn u t c ghi nhn l chi phớ kinh doanh trong k.
3.3. Giỏ tr cũn li: L nguyờn giỏ ca bt ng sn u t sau khi tr (-) s khu
hao ly k ca bt ng sn u t ú.
II.K toỏn bt ng sn u t

1. Mt s quy nh khi hch toỏn bt ng sn u t

1- Mt bt ng sn u t c ghi nhn l ti sn phi tho món ng thi hai
iu kin sau:

- Chc chn thu c li ớch kinh t trong tng lai;

- Nguyờn giỏ ca bt ng sn u t phi c xỏc nh mt cỏch ỏng tin cy.
2- Bt ng sn u t phi c xỏc nh giỏ tr ban u theo nguyờn giỏ. Nguyờn
giỏ ca bt ng sn u t bao gm c cỏc chi phớ giao dch liờn quan trc tip
ban u.

3- Cỏc chi phớ liờn quan n bt ng sn u t phỏt sinh sau ghi nhn ban u

KI L

phi c ghi nhn l chi phớ sn xut, kinh doanh trong k, tr khi chi phớ ny cú
kh nng chc chn lm cho bt ng sn u t to ra li ớch kinh t trong tng
lai nhiu hn mc hot ng c ỏnh giỏ ban u thỡ c ghi tng nguyờn giỏ
bt ng sn u t.

4- Sau ghi nhn ban u, trong thi gian nm gi, cho thuờ hot ng bt ng sn
u t c xỏc nh theo nguyờn giỏ, s khu hao lu k v giỏ tr cũn li.
5- Vic chuyn t bt ng sn u t sang bt ng sn ch s hu s dng hay
hng tn kho v ngc li ch c thc hin khi cú s thay i v mc ớch s
dng nh cỏc trng hp sau:
5



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

OBO
OKS
.CO
M

- Bất động sản đầu tư chuyển sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng khi chủ sở hữu
bắt đầu sử dụng tài sản này;
- Bất động sản đầu tư chuyển sang hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai
các cơng việc sửa chữa, cải tạo nâng cấp cần thiết cho mục đích bán;
- Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển sang bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu
kết thúc sử dụng tài sản đó;
- Hàng tồn kho chuyển sang bất động sản đầu tư khi chủ sở hữu bắt đầu cho bên
khác th hoạt động;
- Bất động sản xây dựng chuyển sang bất động sản đầu tư khi kết thúc giai đoạn
xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư (trong giai đoạn xây dựng phải tn theo ChuNn
mực kế tốn số 03 - "Tài sản cố định hữu hình").
6- Khi một doanh nghiệp quyết định bán một bất động sản đầu tư mà khơng có giai
đoạn sữa chữa, cải tạo nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn tiếp tục ghi nhận là bất động

sản đầu tư cho đến khi bất động sản đầu tư đó được bán mà khơng chuyển thành
hàng tồn kho.
7- Doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư được ghi nhận là tồn bộ giá bán (giá
bán chưa có thuế GTGT đối với trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp
tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế).
Trường hợp bán bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm thì doanh thu được
xác định theo giá bán trả ngay (giá bán chưa có thuế GTGT đối với trường hợp

KI L

doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ
thuế). Khoản chênh lệch giữa giá bán trả chậm và giá bán trả ngay và thuế GTGT
được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện theo quy định của ChuNn mực
kế tốn số 14 - "Doanh thu và thu nhập khác".
8- Đối với các đơn vị chun kinh doanh bất động sản thì được kế tốn theo các
trường hợp sau:
- Đối với các bất động sản khi mua về đã xác định rõ mục đích để bán trong kỳ
được kế tốn tn theo ChuNn mực kế tốn số 02 “Hàng tồn kho”;
- Đối với bất động sản khi mua về chưa xác định rõ được mục đích sử dụng trong
tương lai hoặc mua về để chun cho th hoạt động (thoả mãn điều kiện ghi nhận
BĐS đầu tư) thì được kế tốn tn theo ChuNn mực kế tốn số 05 “Bất động sản
đầu tư”.
9- Riêng đối với các doanh nghiệp là ngân hàng, tổ chức tín dụng và tổ chức tài
chính khác, việc kế tốn BĐS đầu tư được hướng dẫn trong một văn bản riêng.
6



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
2.Kế tốn bất động sản đầu tư

2.1. Tài khoản kế tốn sử dụng – TK 217 - Bất động sản đầu tư
Tài khoản này dùng để phản ánh số hiện có và tình hình biến động tăng, giảm bất
động sản đầu tư của doanh nghiệp theo ngun giá.

OBO
OKS
.CO
M

2.1.1.Một số quy định khi hạch tốn TK 217 - Bất động sản đầu tư
- Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị bất động sản đủ tiêu chuNn ghi nhận là bất
động sản đầu tư. Khơng phản ánh vào tài khoản này giá trị bất động sản mua về để
bán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình thường hoặc xây dựng để bán trong tương
lai gần, bất động sản chủ sở hữu sử dụng, bất động sản trong q trình xây dựng
chưa hồn thành với mục đích để sử dụng trong tương lai dưới dạng bất động sản
đầu tư.
- Bất động sản đầu tư được ghi nhận trên tài khoản này theo ngun giá. Ngun
giá của bất động sản đầu tư: Là tồn bộ các chi phí (tiền mặt hoặc tương đương
tiền) mà doanh nghiệp bỏ ra hoặc giá trị hợp lý của các khoản khác đưa ra trao đổi
để có được bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hồn thành
bất động sản đầu tư đó.
- Trong q trình nắm giữ chờ tăng giá, hoặc cho th hoạt động phải tiến hành
trích khấu hao bất động sản đầu tư. Khấu hao bất động sản đầu tư được ghi nhận là
chi phí kinh doanh trong kỳ. Doanh nghiệp có thể dựa vào các bất động sản chủ sở
hữu sử dụng cùng loại để ước tính thời gian sử dụng hữu ích và xác định phương

KI L

pháp khấu hao của bất động sản đầu tư.
- Đối với những bất động sản đầu tư được mua vào nhưng phải tiến hành xây dựng,

cải tạo, nâng cấp trước khi sử dụng cho mục đích đầu tư thì giá trị BĐS, chi phí
mua sắm và chi phí cho q trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp bất động sản đầu tư
được phản ánh trên TK 241 “Xây dựng cơ bản dở dang”. Khi q trình xây dựng,
cải tạo, nâng cấp hồn thành phải xác định ngun giá bất động sản đầu tư hồn
thành để kết chuyển vào TK 217 “Bất động sản đầu tư”.
- Ghi giảm bất động sản đầu tư trong các trường hợp:
+ Chuyển đổi mục đích sử dụng từ bất động sản đầu tư sang hàng tồn kho hoặc bất
động sản chủ sở hữu sử dụng;
+ Bán bất động sản đầu tư ;
+ Thanh lý bất động sản đầu tư ;
+ Hết thời hạn th tài chính trả lại BĐS đầu tư cho người cho th.

7



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

OBO
OKS
.CO
M

- Bt ng sn u t c theo dừi chi tit theo tng i tng ghi bt ng sn
u t trong S theo dừi bt ng sn u t tng t nh TSC.
2.1.2.Kt cu v ni dung phn ỏnh ca TK 217 - Bt ng sn u t
Bờn N: Nguyờn giỏ bt ng sn u t tng trong k.
Bờn Cú: Nguyờn giỏ bt ng sn u t gim trong k.
S d bờn N: Nguyờn giỏ bt ng sn u t ca doanh nghip cui k
2.2. Hch toỏn bin ng bt ng sn u t

2.2.1.K toỏn cỏc trng hp tng bt ng sn u t
2.2.1.1.Hch toỏn cỏc nghip v mua bt ng sn u t theo phng thc
tr tin ngay
- Trng hp doanh nghip ỏp dng phng phỏp tớnh thu GTGT theo phng
phỏp khu tr thu, ghi:
N TK 217 - bt ng sn u t
N TK 133 - Thu GTGT c khu tr (1332)
Cú cỏc TK 111, 112, 331.
- Trng hp doanh nghip ỏp dng phng phỏp tớnh thu GTGT theo phng
phỏp tớnh trc tip trờn GTGT, ghi:
N TK 217 - bt ng sn u t
Cú cỏc TK 111, 112...
2.2.1.2. Hch toỏn nghip v mua bt ng sn u t theo phng thc tr chm

KI L

Trng hp doanh nghip tớnh np thu GTGT theo phng phỏp khu tr, ghi:
N TK 217 - Bt ng sn u t (Nguyờn giỏ - theo giỏ mua tr ngay cha
cú thu GTGT)
N TK 242 - Chi phớ tr trc di hn (Phn lói tr chm tớnh bng s chờnh lch
gia tng s tin phi thanh toỏn tr (-) giỏ mua tr ngay v thu
GTGT u vo).
N TK 133 - Thu GTGT c khu tr (1332)
Cú TK 331 - Phi tr cho ngi bỏn.
Trng hp doanh nghip tớnh np thu GTGT theo phng phỏp trc tip, ghi:
N TK 217 - Bt ng sn u t (Nguyờn giỏ - theo giỏ mua tr ngay ó cú
thu GTGT)
N TK 242 - Chi phớ tr trc di hn (Phn lói tr chm tớnh bng s chờnh
lch gia tng s tin phi thanh toỏn tr (-) giỏ mua tr ngay ó
cú thu GTGT)

Cú TK 331 - Phi tr cho ngi bỏn.
8



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

OBO
OKS
.CO
M

- Hàng kỳ, tính và phân bổ số lãi phải trả về việc mua bất động sản đầu tư theo
phương thức trả chậm, ghi:
Nợ TK 635 - Chi phí tài chính
Có TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn.
- Khi thanh tốn tiền cho người bán, ghi:
Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán
Có TK 515 - Doanh thu tài chính (Phần chiết khấu thanh tốn được
hưởng do thanh tốn trước thời hạn - nếu có)
Có các TK 111, 112,…
2.2.1.3. Trường hợp bất động sản đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản hồn
thành bàn giao:
- Khi mua bất động sản về đưa vào xây dựng cơ bản, ghi:
Nợ TK 241 - XDCB dở dang
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có các TK 111, 112, 331,…

- Khi phát sinh các chi phí đầu tư xây dựng bất động sản đầu tư, ghi:
Nợ TK 241 - XDCB dở dang

Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có các TK 111, 112, 152, 153, 142, 141, 242, 331,…
- Khi q trình xây dựng cơ bản bất động sản đầu tư hồn thành bàn giao, ghi:

KI L

Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nếu đủ điều kiện là BĐS đầu tư)
Nợ TK 156 - Hàng hố (1567- Hàng hố BĐS)
(Nếu khơng đủ điều kiện để hình thành BĐS đầu tư)
Có TK 241 - XDCB dở dang.
- Kế tốn các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu:
+ Khi phát sinh chi phí liên quan đến BĐS đầu tư sau ghi nhận ban đầu, nếu xét
thấy chi phí đó khơng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế
trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu hoặc khơng bao
gồm trong nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh
để đưa bất động sản tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì được ghi nhận vào chi phí
kinh doanh BĐS đầu tư trong kỳ, chi phí trả trước dài hạn, ghi:
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư), hc
Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Nếu chi phí có giá trị lớn)
Có các TK 111, 112, 152, 153, 334,…
9



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
+ Khi phỏt sinh chi phớ nõng cp, ci to m xột thy chi phớ ú cú kh nng chc
chn lm cho bt ng sn u t to ra li ớch kinh t trong tng lai nhiu hn
mc hot ng c ỏnh giỏ ban u hoc bao gm trong ngha v ca doanh
nghip phi chu cỏc chi phớ cn thit s phỏt sinh a bt ng sn u t ti

OBO
OKS
.CO
M

trng thỏi sn sng hot ng thỡ c ghi tng nguyờn giỏ bt ng sn u t:
Tp hp chi phớ nõng cp, ci to bt ng sn u t thc t phỏt sinh, ghi:
N TK 241 - XDCB d dang

N TK 133 - Thu GTGT c khu tr (1332)
Cú cỏc TK 111, 112, 152, 153, 331,...

Khi kt thỳc hot ng nõng cp, ci to bt ng sn u t, bn giao ghi tng
nguyờn giỏ bt ng sn u t, ghi:

N TK 217 - Bt ng sn u t

Cú TK 241 - XDCB d dang.

2.2.1.4. Bt ng sn u t tng do chuyn bt ng sn ch s hu s dng
thnh bt ng sn u t.

- Khi chuyn t bt ng sn ch s hu s dng thnh bt ng sn u t, cn c
vo h s chuyn i mc ớch s dng, ghi
N TK 217 - Bt ng sn u t

Cú TK 211 - TSC hu hỡnh, hoc
Cú TK 213 - TSC vụ hỡnh.

- ng thi kt chuyn s hao mũn lu k (i vi nhng bt ng sn ch s hu

s dng ó trớch khu hao), ghi:
N TK 2141, hoc 2143

Cú TK 2147 - Hao mũn bt ng sn u t.

KI L

2.2.1.5. Bt ng sn u t tng do chuyn hng tn kho thnh BDS u t:
Khi chuyn t hng tn kho thnh bt ng sn u t, cn c vo h s chuyn
i mc ớch s dng, ghi:

N TK 217 - Bt ng sn u t
Cú TK 156 - Hng hoỏ (1567 - Hng hoỏ bt ng sn).
2.2.1.6. Bt ng sn u t tng do thuờ ti chớnh.
- Khi i thuờ ti chớnh vi mc ớch cho thuờ theo mt hoc nhiu hp ng
thuờ hot ng, nu ti sn thuờ ú tho món tiờu chuNn l bt ng sn u t, cn
c vo hp ng thuờ ti chớnh v cỏc chng t liờn quan, ghi:
10



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
N TK 217 - Bt ng sn u t
Cú cỏc TK 111, 112, 315, 342.
- K toỏn thanh toỏn tin thuờ khi nhn húa n thuờ ti chớnh

OBO
OKS
.CO
M

Trng hp n gc phi tr v thuờ ti chớnh xỏc nh theo giỏ mua cha cú thu
GTGT m bờn cho thuờ ó tr khi mua Bt ng sn u t cho thuờ.
- i vi doanh nghip tớnh thu GTGT theo phng phỏp khu tr thu.
+ Nu tr tin ngay:
N TK 635:
Chi phớ thuờ ti chớnh (Tin lói thuờ k ny)
N TK 315:
N di hn n hn tr (N gc tr k ny)
N TK 133:
Thu GTGT c khu tr (1332)
Cú TK 111, 112
+ Nu cha tr tin ngay:
N TK 635:
Chi phớ thuờ ti chớnh (Tin lói thuờ k ny)
N TK 133:
Thu GTGT c khu tr
Cú TK 315: N di hn n hn tr (N gc tr k ny)
- i vi doanh nghip tớnh thu GTGT theo phng phỏp trc tip
+ Khi xut tin tr n gc, tin lói thuờ v thu GTGT cho n v cho thuờ, ghi:
N TK 635: Chi phớ thuờ ti chớnh
N TK 315: N di hn n hn tr
N TK 632:
(S thu GTGT tr k ny)
Cú TK 111, 112
- Nu cha tr tin ngay:
N TK 635: Chi phớ thuờ ti chớnh (Tin lói thuờ k ny)
N TK 632: (S thu GTGT tr k ny)
Cú TK 315: N di hn n hn tr (N gc tr k ny)

KI L

Trng hp n gc phi tr v cho thuờ ti chớnh xỏc nh theo giỏ mua cú thu
GTGT m bờn cho thuờ ó tr khi mua bt ng sn u t cho thuờ.
- Khi tr tin n gc v tin lói thuờ ti sn cho n v tho thuờ, ghi:
N TK 635: Chi phớ thuờ ti chớnh
N TK 315:
N di hn phi tr (N gc phi tr k ny cú c thu GTGT)
Cú TK 111, 112..
- Khi nhn c húa n thanh toỏn tin thuờ ti chớnh nhng doanh nghip cha
tr tin ngay.
N TK 635:
Chi phớ thuờ ti chớnh
Cú TK 315: Tin lói thuờ phi tr k ny
11



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

OBO
OKS
.CO
M

+ Cn c vo húa n thanh toỏn tin thuờ phn ỏnh s thu GTGT phi thanh toỏn
cho bờn thuờ trong k, ghi:
N TK 133, hoc
N TK 632: Thu GTGT theo phng phỏp trc tip
Cú TK 138: Phi thu khỏc

+ nh k trớch khu hao bt ng sn u t:
N TK 632
Khu hao bt ng sn u t trớch trong k
Cú TK 2147
Sơ đồ kế toán các trờng hợp tăng bất động sản đầu t
TK111,112,331

TK217

Nguyên giá BĐS đầu t

BĐS đầu t mua theo

TK133

phơng thức trả tiền ngay

Thuế GTGT đợc

TK331

khấu trừ (nếu có)

BĐS đầu t mua theo

Nguyên giá BĐS đầu t

phơng thức trả chậm

TK242

Phần lãi trả chậm

TK152,334,338

TK241

Chi phí đầu t xây dựng BĐS

TK211,213

BĐS đầu t hình thành qua XDCB

TK156(1567)

KI L

Chuyển BĐS chủ sở hữu sử dụng thành BĐS đầu t

Chuyển hàng tồn kho thành BĐS đầu t

TK111,112,315,342
BĐS đầu t tăng do thuê tài chính

12



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
2.2.2. K toỏn cỏc trng hp gim bt ng sn u t

OBO
OKS
.CO
M

2.2.2.1. Bt ng sn u t gim khi ht hn thuờ ti chớnh
- Nu tr li BS thuờ ti chớnh ang phõn loi l bt ng sn u t, ghi:
N TK 2147 - Hao mũn bt ng sn u t
N TK 632 - Giỏ vn hng bỏn
(S chờnh lch gia nguyờn giỏ BS u t thuờ v s khu hao lu k)
Cú TK 217 - Bt ng sn u t (Nguyờn giỏ).
- Nu mua li bt ng sn u t thuờ ti chớnh ang phõn loi l bt ng sn u
t tip tc u t, ghi tng nguyờn giỏ bt ng sn u t s phi tr thờm, ghi:
N TK 217 - Bt ng sn u t
Cú cỏc TK 111, 112,
- Nu mua li bt ng sn thuờ ti chớnh ang phõn loi l bt ng sn u t
chuyn thnh bt ng sn ch s hu s dng, ghi:
N TK 211 - TSC hu hỡnh, hoc
N TK 213 - TSC vụ hỡnh

Cú TK 217 - Bt ng sn u t
Cú cỏc TK 111, 112 (S tin phi tr thờm).
ng thi kt chuyn s hao mũn lu k, ghi:
N TK 2147 - Hao mũn bt ng sn u t
Cú TK 2141 hoc 2143.

2.2.2.2. Bt ng sn u t gim do thanh lý, nhng bỏn
Phản ánh doanh thu từ hoạt động thanh lý nhợng bán nếu thu tiền ngay.

KI L

- i vi doanh nghip tớnh thu GTGT phi np theo phng phỏp khu tr, ghi
N TK 111, 112, 131 (Tng giỏ thanh toỏn)
Cú TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bt ng sn u t (Giỏ bỏn
cha cú thu GTGT)
Cú TK 3331 - Thu GTGT (33311- Thu GTGT u ra).
- i vi doanh nghip tớnh thu GTGT phi np theo phng phỏp trc tip, ghi:
N TK 111, 112, 131 (Tng giỏ thanh toỏn)
Cú TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bt ng sn u t
Trng hp bỏn bt ng sn u t theo phng thc tr chm, tr gúp:
* i vi doanh nghip tớnh thu GTGT phi np theo phng phỏp khu tr:
- Khi bỏn BS u t tr chm, tr gúp thỡ ghi nhn doanh thu kinh doanh BS
u t ca k k toỏn theo giỏ bỏn tr ngay, phn chờnh lch gia giỏ bỏn tr chm,
13



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

KI L

OBO
OKS
.CO
M

tr gúp vi giỏ bỏn tr ngay v thu GTGT ghi vo ti khon Doanh thu cha thc
hin, ghi:
N cỏc TK 111, 112, 131: Tổng giá thanh toán

Cú TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BS u t
(Giỏ bỏn tr ngay cha cú thu GTGT)
Cú TK 3387 - Doanh thu cha thc hin
(S chờnh lch gia giỏ bỏn tr chm, tr gúp vi
giỏ bỏn tr ngay v thu GTGT)
Cú TK 333 - Thu v cỏc khon phi np Nh nc (3331 thu GTGT)
- nh k, tớnh, xỏc nh v kt chuyn doanh thu tin lói bỏn BS u t tr
chm, tr gúp trong k, ghi:
N TK 3387 - Doanh thu cha thc hin
Cú TK 515 - Doanh thu hot ng ti chớnh.
- Khi thc thu tin bỏn BS u t tr chm, tr gúp trong ú gm c phn chờnh
lch gia giỏ bỏn tr chm, tr gúp v giỏ bỏn tr ngay, ghi:
N cỏc TK 111, 112.
Cú TK 131 - Phi thu ca khỏch hng.
* i vi BS u t bỏn tr chm, tr gúp khụng thuc din chu thu GTGT
hoc chu thu GTGT tớnh theo phng phỏp trc tip:
- Khi bỏn BS u t tr chm, tr gúp thỡ ghi nhn doanh thu kinh doanh BS
u t ca k k toỏn theo giỏ bỏn tr ngay, phn chờnh lch gia giỏ bỏn tr chm,
tr gúp v giỏ bỏn tr ngay (cú c thu GTGT) ghi nhn l doanh thu cha thc
hin, ghi:
N cỏc TK 111, 112, 131
Cú TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BS u t
(Giỏ bỏn tr ngay cú c thu GTGT)
Cú TK 3387 - Doanh thu cha thc hin
- Cui k, xỏc nh s thu GTGT phi np tớnh theo phng phỏp trc tip, ghi:
N TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BS u t
Cú TK 333 - Thu v cỏc khon phi np Nh nc
(TK 3331-Thu GTGT phi np)
- nh k, tớnh, xỏc nh v kt chuyn doanh thu tin lói bỏn hng tr chm, tr
gúp, ghi:

N TK 3387 - Doanh thu cha thc hin
Cú TK 515 - Doanh thu hot ng ti chớnh.
14



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
- Khi thực thu tiền bán hàng trả chậm, trả góp trong đó gồm cả phần lãi bán hàng
trả chậm, trả góp, ghi:
Nợ các TK 111, 112
Có TK 131- Phải thu của khách hàng.

OBO
OKS
.CO
M

• Kế tốn giảm ngun giá và giá trị còn lại của BĐS đầu tư bán, thanh lý, ghi:
Nợ TK 214- Hao mòn TSCĐ (2147- Hao mòn BĐS đầu tư)
Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Giá trị còn lại của BĐS đầu tư)
Có TK 217- BĐS đầu tư (Ngun giá của BĐS đầu tư)
• Các chi phí bán (thanh lý) BĐS đầu tư phát sinh, ghi:

Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi phí kinh doanh BĐS đầu tư)
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu có)
Có các TK 111, 112, 331.

2.2.2.3. Kế tốn chuyển bất động sản đầu tư thành hàng tồn kho
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa bất động sản đầu tư với bất động sản chủ
sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho khơng làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sản

được chuyển và khơng làm thay đổi ngun giá của BĐS đầu tư trong việc xác
định giá trị ghi sổ hay lập báo cáo tài chính.

Trường hợp bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu có
quyết định sửa chữa, cải tạo nâng cấp để bán:

- Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐS đầu tư để bán kế tốn tiến hành
kết chuyển giá trị còn lại của bất động sản đầu tư vào TK 156 “Hàng hố”, ghi:
Nợ TK 156 (TK 1567- Hàng hố BĐS): Giá trị còn lại của BĐS đầu tư
Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (2147): Số khấu hao luỹ kế
Có TK 217 - Bất động sản đầu tư: Ngun giá

KI L

- Khi phát sinh các chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán:
Nợ TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu có)
Có các TK 111, 112, 152, 334, 331,…
- Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán,
kết chuyển tồn bộ chi phí ghi tăng giá gốc hàng hố bất động sản chờ bán, ghi:
Nợ TK 156 - Hàng hố (1567 )
Có TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang

15



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
2.2.2.4. K toỏn chuyn BĐS u t thnh bt ng sn ch s hu s dng
Khi chuyn bt ng sn u t thnh bt ng sn ch s hu s dng, ghi:

N TK 211 hoc 213
Cú TK 217 - Bt ng sn u t;

OBO
OKS
.CO
M

ng thi, ghi:
N TK 2147 - Hao mũn bt ng sn u t
Cú TK 2141 hoc 2143.

Sơ đồ kế toán các trờng hợp giảm BĐS đầu t
TK217

TK2147

Hao mòn BĐS đầu t (tổng số khấu hao đã trích)

BĐS đầu t giảm khi hết
hạn thuê tài chính, khi
thanh lý nhợng bán

TK632

Giá vốn hàng bán
(giá trị còn lại)

TK1567

Giá trị còn lại của BĐS đầu t

TK2147

BĐS đầu t giảm do

chuyển thành hàng tồn kho

Hao mòn luỹ kế

TK217

Chuyển BĐS đầu t thành BĐS chủ sở hữu sử dụng

KI L

2.3. K toỏn khu hao bt ng sn u t
2.3.1.Kt cu v ni dung phn ỏnh ca TK 2147 - Hao mũn BDS u t
Ti khon ny phn ỏnh giỏ tr hao mũn bt ng sn u t trong quỏ trỡnh nm
gi ch tng giỏ, cho thuờ hot ng ca doanh nghip.
Bờn N: Giỏ tr hao mũn bt ng sn u t gim.
Bờn Cú: Giỏ tr hao mũn bt ng sn u t tng do trớch khu hao hoc do
chuyn s khu hao ly k ca bt ng sn ch s hu s dng thnh bt ng
sn u t.
S d bờn Cú: Giỏ tr hao mũn ca bt ng sn u t hin cú ca doanh nghip.
16



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

OBO
OKS
.CO
M

2.3.2.K toỏn trớch khu hao bt ng sn u t
- nh k tớnh, trớch khu hao bt ng sn u t ang nm gi ch tng giỏ, ang
cho thuờ hot ng, ghi:
N TK 632- Giỏ vn hng bỏn (Chi tit chi phớ kinh doanh BS u t)
Cú TK 2147 - Hao mũn bt ng sn u t.
ng thi, ghi n bờn N TK 009 - Ngun vn khu hao TSC (Chi tit khu
hao BS u t).
- Trng hp gim giỏ BĐS u t thỡ ng thi vi vic ghi gim nguyờn giỏ bt
ng sn u t phi ghi gim giỏ tr hao mũn lu k ca bt ng sn u t.
2.4 K toỏn cho thuờ hot ng bt ng sn u t
2.4.1. i vi doanh nghip tớnh thu GTGT phi np theo phng phỏp khu tr
2.4.1.1. Phn ỏnh doanh thu cho thuờ hot ng bt ng sn u t
Trng hp cho thuờ hot ng bt ng sn u t thu tin trc cho thuờ nhiu
k, doanh thu ca k k toỏn c xỏc nh bng tng s tin cho thuờ hot ng
bt ng sn u t ó thu chia cho s k thu tin trc cho thuờ hot ng bt
ng sn u t.
- Khi nhn tin ca khỏch hng tr trc v hot ng cho thuờ hot ng bt ng
sn u t cho nhiu k, ghi:
N TK 111, 112 (Tng s tin nhn c)
Cú TK 3387 - Doanh thu cha thc hin (giỏ cha cú thu GTGT)
Cú TK 333 - Thu v cỏc khon phi np Nh nc (3331).
- ng thi, tớnh v kt chuyn doanh thu ca k k toỏn thc hin, ghi:

KI L

N TK 3387 - Doanh thu cha thc hin
Cú TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bt ng sn u t.
- Sang k k toỏn tip sau, tớnh v kt chuyn doanh thu ca k k toỏn sau, ghi:
N TK 3387 - Doanh thu cha thc hin
Cú TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bt ng sn u t
(Doanh thu ca k k toỏn).
- S tin phi tr li cho khỏch hng vỡ hp ng cung cp dch v cho thuờ hot
ng bt ng sn u t khụng c thc hin (nu cú), ghi:
N TK 3387 - Doanh thu cha thc hin (Giỏ cha cú thu GTGT)
N TK 531 - Hng bỏn b tr li (Trng hp ó ghi doanh thu
trong k theo giỏ cha cú thu GTGT)

17



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
N TK 3331 - Thu GTGT phi np (S tin thu GTGT ca hot ng cho
thuờ ti sn khụng c thc hin)
Cú TK 111, 112, 331 (Tng s tin tr li).
ng theo tng k:

OBO
OKS
.CO
M

Trng hp cho thuờ hot ng bt ng sn u t v thu tin cho thuờ hot
- Khi phỏt hnh hoỏ n thanh toỏn tin cho thuờ hot ng bt ng sn u t, ghi:

N TK 131 - Phi thu ca khỏch hng

Cú TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bt ng sn u t
Cú TK 3331 - Thu GTGT phi np.
- Khi thu c tin, ghi:

N cỏc TK 111, 112

Cú TK 131- Phi thu ca khỏch hng.

2.4.1.2. nh k tớnh, trớch khu hao TSC l bt ng sn u t cho thuờ
hot ng, ghi:

N TK 632- Giỏ vn hng bỏn (Chi tit chi phớ kinh doanh BS u t)
Cú TK 2147 - Hao mũn bt ng sn u t.

ng thi, ghi n bờn N TK 009 - Ngun vn khu hao TSC (Chi tit
khu hao BS u t).

2.4.1.3. Cỏc chi phớ phỏt sinh liờn quan n cho thuờ hot ng bt ng sn
u t, ghi:

Nu chi phớ phỏt sinh khụng ln, ghi:

N TK 632 - Giỏ vn hng bỏn (Chi tit chi phớ kinh doanh BS u t)
N TK 133 - Thu GTGT c khu tr (Nu cú)
Cú cỏc TK 111, 112, 331, 334,

KI L

Nu chi phớ phỏt sinh nhiu v cn phi tớnh giỏ thnh dch v cho thuờ bt ng sn
u t thỡ thc hin theo hng dn k toỏn cho thuờ ti sn l cho thuờ hot ng:
- Cho thuờ hot ng l bờn cho thuờ khụng cú s chuyn giao phn ln ri ro v
li ớch gn vi quyn s hu bt ng sn cho thuờ. Bờn cho thuờ vn ghi nhn bt
ng sn cho thuờ hot ng trờn bng cõn i k toỏn theo cỏch phõn loi ca
doanh nghip cho thuờ.

- Doanh thu cho thuờ ti sn t cho thuờ hot ng phi c ghi nhn theo
phng phỏp ng thng trong sut thi hn cho thuờ m khụng ph thuc vo
phng thc thanh toỏn, tr khi ỏp dng tớnh khỏc hp lý hn.
18



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
- Chi phớ cho thuờ hot ng trong k bao gm khon khu hao ti sn cho thuờ
hot ng v s chi phớ trc tip ban u c ghi nhn ngay hoc phõn b dn
cho sut thi hn cho thuờ phự hp vi vic ghi nhn doanh thu.
- Khu hao bt ng sn cho thuờ hot ng c trớch theo quy nh ca chuNn

OBO
OKS
.CO
M

mc k toỏn ti sn c nh hu hỡnh hoc chuNn mc k toỏn ti sn c nh vụ
hỡnh phự hp vi chớnh sỏch khu hao ca doanh nghip.

2.4.2.i vi n v tớnh thu GTGT phi np theo phng phỏp trc tip:
2.4.2.1. Phn ỏnh doanh thu cho thuờ hot ng bt ng sn u t

Trng hp cho thuờ hot ng bt ng sn u t thu tin trc cho thuờ nhiu
k, doanh thu ca k k toỏn c xỏc nh bng tng s tin cho thuờ hot ng
bt ng sn u t ó thu chia cho s k thu tin trc cho thuờ hot ng bt
ng sn u t.

- Khi nhn tin ca khỏch hng tr trc v hot ng cho thuờ hot ng bt ng
sn u t cho nhiu kỳ, ghi:

N cỏc TK 111, 112 (Tng s tin nhn c)

Cú TK 3387 - Doanh thu cha thc hin (Tng s tin nhn c).
ng thi, tớnh v kt chuyn doanh thu ca k k toỏn thu tin, ghi:
N TK 3387 - Doanh thu cha thc hin

Cú TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bt ng sn u t.
- Sang k k toỏn sau, tớnh v kt chuyn doanh thu ca k k toỏn sau, ghi:
N TK 3387 - Doanh thu cha thc hin

Cú TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bt ng sn u t
trc tip, ghi:

KI L

- Cui mi k k toỏn, tớnh v phn ỏnh s thu GTGT phi np theo phng phỏp
N TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bt ng sn u t
Cú TK 3331 - Thu GTGT phi np.
- S tin phi tr li cho khỏch hng vỡ hp ng cung cp dch v v cho thuờ hot
ng bt ng sn u t khụng c thc hin (nu cú), ghi:
N TK 3387 - Doanh thu cha thc hin
N TK 531 - Hng bỏn b tr li (Trng hp ó ghi doanh thu trong k)

Cú cỏc TK 111, 112. (Tng s tin tr li).
19



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Trng hp cho thuờ hot ng bt ng sn u t v thu tin cho thuờ hot
ng theo tng k:
- Khi phỏt hnh hoỏ n dch v cho thuờ bt ng sn u t, ghi:

OBO
OKS
.CO
M

N TK 131 - Phi thu ca khỏch hng
Cú TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bt ng sn u t.
- Khi thu c tin, ghi:

N cỏc TK 111, 112

Cú TK 131 - Phi thu ca khỏch hng.

- Cui k k toỏn, tớnh v phn ỏnh s thu GTGT phi np theo phng phỏp trc
tip, ghi:

N TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bt ng sn u t
Cú TK 3331 - Thu GTGT phi np.

2.4.2.2.nh k tớnh, trớch khu hao TSC l bt ng sn u t cho thuờ

hot ng, ghi:

N TK 632- Giỏ vn hng bỏn (Chi tit chi phớ kinh doanh BS u t)
Cú TK 2147 - Hao mũn bt ng sn u t.

ng thi, ghi n bờn N TK 009 - Ngun vn khu hao TSC (Chi tit
khu hao BS u t).

2.4.2.3. Cỏc chi phớ phỏt sinh liờn quan n cho thuờ hot ng BDS u t, ghi:
- Nu chi phớ phỏt sinh khụng ln, ghi:

N TK 632 - Giỏ vn hng bỏn (Chi tit chi phớ kinh doanh BS u t)
Cú cỏc TK 111, 112, 331, 334,

KI L

- Nu chi phớ phỏt sinh nhiu v cn phi tớnh giỏ thnh dch v cho thuờ bt ng sn
u t thỡ thc hin theo hng dn k toỏn cho thuờ ti sn l cho thuờ hot ng.

20



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Sơ đồ kế toán cho thuê hoạt động BĐS đầu t
Trờng hợp thu tiền trớc cho nhiều kỳ cho thuê
TK3387

TK111,112

OBO
OKS
.CO
M

TK5117

Doanh thu cha thuế GTGT

Kết chuyển doanh thu của kỳ
kế toán và các kỳ sau đó

Doanh thu
cha thực
hiện

TK111,112

TK3331

Tổng số tiền
nhận đợc

Thuế GTGT phải

Thuế GTGT (nếu có)

nộp (nếu có)

Tổng số tiền trả lại

nếu không thực hiện
hợp đồng cho thuê

TK531

Hàng bán bị trả lại

Trờng hợp thu tiền cho thuê theo từng kỳ
TK5117

TK131

Doanh thu kinh

TK111,112

doanh BĐS đầu t

Tổng giá

Khi thu đợc tiền

thanh toán

TK3331

KI L

j

Thuế GTGT phải
nộp (Nếu có)

21



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Định kỳ trích khấu hao BĐS đầu t cho thuê hoạt động
TK 2147

TK 622

OBO
OKS
.CO
M

Số khấu hao phải trích trong kỳ

Các chi phí phát sinh (nếu nhỏ) liên quan tới cho thuê hoạt động BĐS đầu t
TK 111,112,331,334...

TK 632

Giá vốn hàng bán

Các chi phí phát sinh liên quan tới
cho thuê hoạt động BĐS đầu t

TK 133

Thuế GTGT đợc khấu trừ
(nếu có)

III. Một số nhận xét về công tác hạch toán BĐS đầu t trong các doanh
nghiệp ở Việt Nam.

KI L

1. Công tác hạch toán BĐS đầu t trớc chuẩn mực số 05
Trớc khi chuẩn mực số 05 - BĐS đầu t ra đời hoạt động kinh doanh BĐS đợc
xem là hoạt động tài chính. Tài khoản sử dụng để hạch toán là tài khoản 228 (chi
tiết kinh doanh BĐS) có kết cấu nh sau:
Bên Nợ: Giá trị các khoản BĐS đầu t tăng trong kỳ
Bên Có: Giá trị các khoản BĐS đầu t giảm trong kỳ
Số d bên Nợ: Giá trị các khoản BĐS đầu t hiện còn ở doanh nghiệp
Phơng pháp hạch toán:
Khi mua BĐS đầu t nếu phải qua hoạt động XDCB, căn cứ vào giá mua thực tế
và phí tổn khi mua:
Nợ TK 228: Giá vốn BĐS đầu t
Nợ TK 133: Thuế GTGT đợc khấu trừ (nếu có)
Có TK 111, 112, 331, 341: Tổng giá thanh toán
- Nếu mua phải qua hoạt động XDCB:
22



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

OBO
OKS
.CO
M

+ Khi mua BĐS đầu t:
Nợ TK 241: XDCB dở dang
Nợ TK 133: Thuế GTGT đợc khấu trừ (nếu có)
Có TK 111, 112, 331: Tổng giá thanh toán
+ Chi phí đầu t XBCB phát sinh:
Nợ TK 241: XDCB dở dang
Nợ TK 133: Thuế GTGT đợc khấu trừ (nếu có)
Có TK 111, 112, 152, 331, 334
+ Khi kết thúc quá trình đầu t XDCB:
Nợ TK 228: BĐS đầu t hoàn thành qua XDCB
Có TK 241: XDCB dở dang

KI L

Khi thanh lý, nhợng bán BĐS:
- Phản ánh doanh thu:
Nợ TK 111, 112, 131: Tổng giá thanh toán
Có TK 515: Doanh thu hoạt động tài chính
Có TK 3331: Thuế GTGT phải nộp (nếu có)
- Phản ánh giá vốn:
Nợ TK 635
Giá vốn của BĐS đầu t
Có TK 228
- Chi phí phát sinh khi thanh lý, nhợng bán BĐS đầu t:

Nợ TK 635: Chi phí tài chính
Có TK 111,112
2. Một số nhận xét về công tác kế toán BĐS đầu t theo chuẩn mực số 05:
Nh vậy so với công tác kế toán BĐS đầu t trớc khi chuẩn mực số 05 ra đời
việc hạch toán theo chế độ hiện nay có những u điểm rõ rệt:
Trớc hết, việc sử dụng TK 217 để hạch toán BĐS đầu t trong doanh nghiệp
đã thể hiện đúng bản chất của BĐS đầu t đó là tài sản thoả mãn 2 điều kiện: chắc
chắn thu đợc lợi ích trong tơng lai và nguyên giá đợc xác định một cách đáng
tin cậy.
Thứ hai, hoạt động kinh doanh BĐS đầu t đợc tách riêng khỏi hoạt động tài
chính của doanh nghiệp với việc ghi nhận daonh thu vào TK5117, giá vốn vào
TK 632 và việc trích khấu hao BĐS đầu t trên TK2147 là hoàn toàn phù hợp. Việc
hạch toán theo chuẩn mực này sẽ có tác dụng rất lớn trong giai đoạn hiện nay khi
hoạt động kinh doanh BĐS ngày một phát triển, đặc biệt khi nớc ta sắp gia nhập
các tổ chức thơng mại quốc tế và khu vực.
23



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Thứ ba, việc hạch toán riêng hoạt động BĐS đầu t sẽ giúp công tác kế toán
có chuyên môn sâu hơn, đồng thời cũng cung cấp thông tin đầy đủ kịp thời, chính
xác hơn cho những ngời quan tâm đến tình hình tài chính của doanh nghiệp góp
phần nâng cao hiệu quả đầu t và hiệu quả hiệu năng quản lý.

OBO
OKS
.CO
M

Tuy nhiên công tác kế toán theo chế độ mới cũng gặp không ít khó khăn:
Thứ nhất, điều kiện áp dụng chuẩn mực số 05 "BĐS đầu t" trong các doanh
nghiệp ở nớc ta hiện nay cha thuận lợi do thiếu cơ sở vật chất, do thiếu thông tin
hay nhiều nguyên nhân khác.

Thứ hai, đối với các đơn vị chuyên kinh doanh BĐS việc xác định rõ ràng
BĐS đầu t mua về là để bán trong kỳ hay chờ tăng giá là điều rất khó cho công tác
kế toán. Khi phân loại BĐS đầu t mới BĐS chủ sở hữu sử dụng và với tài sản giữ
để bán trong hoạt động kinh doanh thông thờng doanh nghiệp gặp không ít khó
khăn do đó cần phải có những tiêu chuẩn cụ thể.

Thứ ba, đối với các doanh nghiệp hạng đặc biệt nh các tổ chức tín dụng,
ngân hàng thì việc hạch toán bất động sản đầu t không theo thông t 23 mà đợc
hớng dẫn thực hiện trong các văn bản riêng đòi hỏi ngời làm công tác kế toán
phải có chuyên môn và nắm bắt thông tin kịp thời.

Thứ t, khi doanh nghiệp không thể xác định giá trị hợp lý của BĐS đầu t tại
thời điểm kết thúc niên độ kế toán thì doanh nghiệp phải thuyết minh danh mục
BĐS đầu t và các lý do không thể xác định giá trị hợp lý của BĐS đầu t trên báo
cáo tài chính.

3. Vi nột so sỏnh chu n mc k toỏn Vit Nam s 05 Bt ng sn u t
vi chu n mc k toỏn quc t cựng tờn.

Gn õy vi s ra i ca Lut k toỏn Vit Nam v vic nc ta chp nhn

KI L

tng bc trin khai h thng cỏc chuNn mc bỏo cỏo ti chớnh quc t (IFRs)
trc õy gi l h thng chuNn mc k toỏn quc t (IAS) vo h thng cỏc quy

nh k toỏn Vit Nam (VN GAAP) ó ỏnh du mt mc quan trng trong tin
trỡnh hi nhp v hin i húa nn kinh t.
Dới đây là vi nột so sỏnh gia chuNn mc k toỏn Vit Nam s 05 Bt ng
sn u t vi chuNn mc k toỏn quc t cựng tờn (IAS 40).
ChuNn mc k toỏn Vit Nam (VAS 05) ban hnh theo Quyt nh s
243/2003/Q-BTC ngy 30/12/2003 ca b trng B Ti chớnh v c hng
dn thc hin ti thụng t s 23/2005/TT- BTC ngy 30/03/2005.
24



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
ChuNn mực kế tốn quốc tế số 40 (IAS 40) được ban hành thay cho IAS 25,
được sửa đổi tháng 3/2004 và có hiệu lực từ ngày 01/01/2005.
Hai chuNn mực này hồn tồn giống nhau ở những điểm sau:
• Phạm vi chuNn mực

OBO
OKS
.CO
M

• Xác định giá ban đầu (Đoạn 18, VAS 05 và đoạn 20, IAS 40): theo
ngun giá của bất động sản đầu tư các chi phí giao dịch liên quan
trực tiếp ban đầu, nhưng khơng bao gồm các chi phí phát sinh ban
đầu, chi phí khi mới đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu
trước khi bất động sản đầu tư đạt đến trạng thái hoạt động bình
thường theo dự kiến, các chi phí khơng bình thường trong q trình
xây dựng bất động sản đầu tư.

• Điều kiện và thủ tục thanh lý bất động sản đầu tư.
Điểm khác biệt chính giữa VAS 05 và IAS 40 là VAS 05 quy định áp dụng
phương pháp ngun giá khi xác định giá trị và ghi nhận bất động sản đầu tư, còn
IAS 40 cho phép áp dụng phương pháp giá thực tế hoặc phương pháp ngun giá.
• Phương pháp giá thực tế là phương pháp xác định giá trị tài sản theo
cách thức tài sản được mua bán trao đối trên cơ sở các bên tham gia
có những hiểu biết khơng bị mâu thuẫn về lợi ích và khách quan trong
giao dịch (trích IASB, 2004, trang 2012).
• Phương pháp giá gốc là phương pháp xác định giá trị tài sản bằng giá
trị thanh tốn cộng các chi phí thực tế phát sinh khác để mua được tài
sản đó khi việc xác định và ghi nhận giá trị ban đầu của tài sản tn

KI L

thủ các quy định của các chuNn mực IFRS khác (trích IASB, 2004,
trang 2011).

25