Ứng dụng gis trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
………..………

LƢƠNG ĐÌNH DOANH

ỨNG DỤNG GIS TRONG XÂY DỰNG CƠ SỞ
DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
TỈNH THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành: Quản lý Đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. VŨ NĂNG DŨNG

Thái Nguyên - 2013
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của bản thân tôi. Các số
liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chƣa từng công
bố. Nếu sai tôi xin chịu trách nhiệm về những số liệu trong luận văn này.

Thái Nguyên, ngày…... tháng…..năm 2013
Tác giả luận văn

Lƣơng Đình Doanh

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này, tôi nhận đƣợc sự hƣớng dẫn tận tình của
các thầy cô giáo giảng dạy, thầy giáo hƣớng dẫn khoa học, đƣợc sự giúp đỡ của
cơ quan và đồng nghiệp.
Đƣợc sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trƣờng Đại học Nông Lâm và
Phòng Quản lý đào tạo sau đại học, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Ứng
dụng (GIS) trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP. Thái Nguyên – tỉnh
Thái Nguyên”
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc và kính trọng đến thầy giáo PGS.TS
Vũ Năng Dũng – Hội Khoa học đất Việt Nam.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trƣờng Đại học Nông Lâm,
tập thể thầy cô giáo trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Do trình độ có hạn mặc dù đã rất cố gắng song bản luận văn tốt nghiệp
của tôi không thể tránh khỏi những thiếu sót. Tôi rất mong nhận đƣợc những
ý kiến chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè để luận văn
tốt nghiệp của tôi đƣợc hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày … tháng … năm 2013
Tác giả luận văn

Lƣơng Đình Doanh

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

iii

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 1
2. Mục đích của đề tài ................................................................................... 2
3. Yêu cầu của đề tài ..................................................................................... 2
4. Ý nghĩa của đề tài ...................................................................................... 2
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU................................. 4
1.1. Các khái niệm có liên quan .................................................................... 4
1.1.1. Tổng quan về GIS - Geographic Information System .................... 4
1.1.2. Cơ sở dữ liệu (CSDL) ..................................................................... 6
1.1.3. Giá đất, cơ sở khoa học hình thành giá đất và các loại giá đất ....... 7
1.1.4. Phƣơng pháp xác định giá đất ....................................................... 15
1.2. Phần mềm Mapinfo .............................................................................. 21
1.2.1. Các dữ liệu trong Mapinfo ............................................................ 21
1.2.2. Cách tổ chức thông tin trong Mapinfo .......................................... 22
1.3. Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu ngành Tài nguyên - Môi trƣờng ..... 23
1.4. Tình hình nghiên cứu trong và ngoài nƣớc .......................................... 24
1.4.1. Tình hình nghiên cứu trên thế giới ................................................ 24
1.4.2. Tình hình nghiên cứu trong nƣớc.................................................. 25
Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 26
2.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ........................................................ 26
2.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu ................................................................... 26

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 26
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ........................................................... 26
2.2.1. Địa điểm nghiên cứu ..................................................................... 26
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

iv
2.2.2. Thời gian tiến hành ....................................................................... 26
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 26
2.3.1. Điều tra cơ bản .............................................................................. 26
2.3.2. Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ...................................... 27
2.3.3. Ứng dụng phần mềm Mapinfo xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP.
Thái Nguyên ............................................................................................ 27
2.3.4. Đánh giá và định hƣớng sử dụng khai thác cơ sở dữ liệu giá đất
TP. Thái Nguyên. .................................................................................... 27
2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu ...................................................................... 27
2.4.1. Phƣơng pháp thu thập số liệu ........................................................ 27
2.4.2. Phƣơng pháp xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ ................................ 28
2.4.3. Phƣơng pháp thống kê, xử lý số liệu............................................. 28
2.4.4. Phƣơng pháp chuyên gia ............................................................... 28
2.4.5. Phƣơng pháp đo GPS động ........................................................... 28
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 29
3.1. Điều tra cơ bản ..................................................................................... 29
3.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên .................................................... 29
3.1.2. Khái quát về kinh tế - xã hội TP. Thái Nguyên ............................ 31
3.1.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập ........................................ 33
3.1.4. Thực trạng công tác quản lý đất đai .............................................. 35
3.1.5. Giá đất quy định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ................. 40
3.2. Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP. Thái Nguyên ................ 41

3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP. Thái Nguyên................................ 42
3.3.1. Thu thập nội dung thông tin dữ liệu .............................................. 42
3.3.2. Phân tích nội dung dữ liệu ............................................................ 42
3.3.3. Thiết kế mô hình cơ sở dữ liệu ..................................................... 42
3.3.4. Xây dựng danh mục (data catalog) ............................................... 43
Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

v
3.3.5. Chuẩn hóa và chuyển đổi dữ liệu .................................................. 44
3.3.6. Nhập dữ liệu .................................................................................. 44
3.3.7. Biên tập dữ liệu ............................................................................. 44
3.3.8. Kiểm tra sản phẩm ........................................................................ 45
3.4. Ứng dụng phần mềm Mapinfo xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ........... 45
3.3.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian .............................................. 45
3.4.2. Đánh giá chất lƣợng bản đồ .......................................................... 47
3.4.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính ................................................ 47
3.4.4. Xây dựng dữ liệu minh họa vị trí trong Mapinfo.......................... 50
3.4.5. Cập nhật vị trí biến động giá đất ................................................... 51
3.5. Ứng dụng phần mềm Mapinfo xây dựng biểu đồ diễn biến giá đất .... 55
3.5.1. Tạo biểu đồ diễn biến .................................................................... 55
3.5.2. Chỉnh sửa, hoàn thiện .................................................................... 56
3.6. Ứng dụng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý và cung cấp thông tin
giá đất .......................................................................................................... 58
3.7. Nhận xét chung .................................................................................... 63
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 66
1. Kết luận ................................................................................................... 66
2. Kiến nghị ................................................................................................. 66
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 68

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
ADB

: Ngân hàng phát triển Châu Á

BD

: Biến động

CHXHCN

: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

CN

: Công nghiệp

CP

: Chính phủ

CS

: Cộng sự

CSDL

: Cơ sở dữ liệu

CTSN

: Công trình sự nghiệp

GCNQSD

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng

GIS

: Hệ thống thông tin địa lý

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

GPS

: Hệ thống định vị toàn cầu

HĐND

: Hội đồng nhân dân

NL

: Năng lƣợng

QĐ

: Quyết định

QSD

: Quyền sử dụng

TP

: Thành phố

TPTN

: Thành phố Thái Nguyên

UBND

: Ủy ban nhân dân

VN 2000

: Hệ tọa độ VN – 2000

XD

: Xây dựng

WGS 84

: Hệ tọa độ WGS 84

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Diện tích, dân số theo đơn vị hành chính trên địa bàn Thành phố
Thái Nguyên (năm 2010) .................................................................. 30
Bảng 3.2: Cơ cấu tổng sản phẩm theo giá thực tế phân theo 3 khu vực kinh
tế của Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2012 ..................... 31
Bảng 3.3: Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2008, 2009, 2010 ... 35
Bảng 3.4: Mô hình CSDL giá đất TP. Thái Nguyên giai đoạn 2009 - 2012 . 43
Bảng 3.5: Danh mục các lớp dữ liệu trong bộ cơ sở dữ liệu bản đồ ............... 43
Bảng 3.6: Bảng Cấu trúc cơ sở dữ liệu thuộc tính của bộ CSDL giá đất TP.
Thái Nguyên ...................................................................................... 49
Bảng 3.7: Kết quả đo GPS các khu vực giá đất biến động ............................. 53
Bảng 3.8: Bảng cơ sở dữ liệu giá đất TPTN giai đoạn 2009 - 2012 ............... 60

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Sơ đồ quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu ngành Tài nguyên - Môi
trƣờng .................................................................................................. 23
Hình 3.1: Sơ đồ quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP. Thái Nguyên ... 41
Hình 3.2. Biên tập lớp cơ sở dữ liệu giá đất TPTN trên nền bản đồ hiện
trạng sử dụng đất ................................................................................. 46
Hình 3.3: Cơ sở dữ liệu bản đồ đảm bảo khả năng truy nhập dữ liệu ............ 47
Hình 3.4: Bộ cơ sở dữ liệu (dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính) giá
đất TPTN giai đoạn 2009 - 2011 ........................................................ 50
Hình 3.5 : Dữ liệu đo GPS trên chƣơng trình OziExplore .............................. 52
Hình 3.6: Dữ liệu GPS đƣợc nhập vào cửa sổ Mapinfo ................................. 54
Hình 3.7: Vị trí các điểm giá đất biến động đƣợc cập nhật bằng GPS ........... 55
Hình 3.8: Biểu đồ diễn biến giá đất TPTN giai đoạn 2009 - 2011 ................. 57
Hình 3.9: Cửa sổ Modify Thematic Map thực hiện chức năng biên tập,
chỉnh sửa các thông số thể hiện trên biểu đồ trong Mapinfo .............. 58
Hình 3.10: Kết quả tìm kiếm thông tin hình ảnh thửa đất trên bộ cơ sở dữ
liệu giá đất ........................................................................................... 59
Hình 3.11: Quản lý thông tin thuộc tính trên hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất TPTN ... 62
Hình 3.12: Bản đồ chuyên đề giá đất TP Thái Nguyên năm 2012 ................. 63

Số hóa bởi trung tâm học liệu

/>

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lƣợng, có vị trí cố định
trong không gian, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con ngƣời.

Đất đai là tƣ liệu sản xuất không gì thay thế đƣợc, đặc biệt là đối với nông
nghiệp. Đối với nƣớc CHXHCN Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn
dân do nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Để sử dụng tài nguyên đất một cách hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm cần có
sự nghiên cứu khoa học, trải nghiệm thực tiễn nhằm đƣa ra những chính sách
phù hợp để phát huy hết tiềm năng đất đai trong mỗi giai đoạn phát triển của
đất nƣớc.
Việc quản lý giá đất đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế
quốc dân, đặc biệt là giá đất ở. Đây đƣợc coi là một loại hàng hoá đặc biệt
trên thị trƣờng hiện nay, cần có giải pháp quản lý thật tốt nhằm đáp ứng ngày
càng cao của nền kinh tế thị trƣờng mở trong thời kỳ hội nhập.
Hiện nay việc quản lý thông tin về giá đất và dữ liệu không gian còn
nhiều bất cập, đặc biệt là cách quản lý thủ công toàn bộ các số liệu đƣợc lƣu
trên giấy, không có sự liên kết giữa dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính
là giá đất, gây nhiều bất lợi cho nhà quản lý và ngƣời dân.
Ngày nay, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của cuộc cách mạng khoa
học công nghệ, các ứng dụng Hệ thống thông tin địa lý GIS (Geographic
Information System) đƣợc liên tục phát triển trong lĩnh vực quản lý và bảo vệ
tài nguyên môi trƣờng. Xu hƣớng hiện nay trong quản lý tài nguyên và môi
trƣờng là sử dụng tối đa khả năng cho phép của GIS. Sự phát triển của máy
tính có khả năng nhiều hơn, mạnh hơn và các ứng dụng cũng trở nên thân


2
thiện hơn với ngƣời sử dụng bởi các khả năng hiển thị ba chiều, các công cụ
phân tích không gian và giao diện tuỳ biến, cho phép truy, xuất dữ liệu một
cách nhanh chóng và chính xác. Nhờ khả năng xử lý tập hợp dữ liệu lớn từ
các cơ sở dữ liệu phức tạp nên GIS thích hợp với nhiệm vụ quản lý tài nguyên
và môi trƣờng. Các mô hình phức tạp cũng có thể dễ dàng cập nhật thông tin
nhờ sử dụng GIS.

Xuất phát từ những yêu cầu thực tế đó, chúng tôi tiến hành nghiên
cứu đề tài: “Ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP. Thái
Nguyên – Tỉnh Thái Nguyên”.
2. Mục đích của đề tài
- Nghiên cứu ứng dụng công nghệ GPS, GIS trong việc thử nghiệm xây
dựng cơ sở dữ liệu không gian và cơ sở dữ liệu thuộc tính giá đất của một số
đƣờng phố TP. Thái Nguyên.
- Xây dựng cơ sở dữ liệu mở, truy cập nhanh tiện lợi cho sử dụng và
lƣu trữ số liệu trên địa bàn TP. Thái Nguyên.
- Đề xuất ứng dụng công nghệ thông tin trong xác định giá đất, và một
số ứng dụng khai thác cơ sở dữ liệu giá đất.
3. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất
- Bộ cơ sở dữ liệu đƣợc xây dựng phải đảm bảo đầy đủ, tính chính xác
cao, thuận lợi trong việc lƣu trữ và sử dụng, là cơ sở dữ liệu mở.
- Quy trình thực hiện đảm bảo tính khoa học và chính xác.
4. Ý nghĩa của đề tài
* Ý nghĩa trong học tập và Nghiên cứu khoa học


3
- Đây là tài liệu tham khảo cho sinh viên vận dụng những kiến thức đã
học và những hiểu biết của mình vào thực tiễn, đồng thời cũng có cơ hội tham
khảo, cập nhật về thị trƣờng giá đất trên địa bàn TP. Thái Nguyên.
- Nâng cao kỹ năng sử dụng và tích hợp các phần mềm tin học ứng dụng.
* Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu có thể giúp cho các nhà hoạch định chính sách
đƣa ra các quyết định đúng đắn trong việc thực hiện chƣơng trình dự án liên
quan đến công tác định giá, khảo sát, bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng.
- Đây cũng là nguồn tài liệu phục vụ tốt cho công tác quản lý đất đai tại

cơ sở (tại Phòng Tài nguyên & Môi trƣờng, Ban Địa chính Phƣờng), căn cứ
để đề ra các quy định của nhà nƣớc liên quan đến giá đất phù hợp với điều
kiện địa phƣơng.
- Quy trình thực hiện có thể áp dụng để xây dựng nhiều nguồn cơ sở dữ
liệu khác nhau và áp dụng trên các địa bàn, đối tƣợng khác nhau có điều kiện
tƣơng tự.


4
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Các khái niệm có liên quan
1.1.1. Tổng quan về GIS - Geographic Information System
Ở bất kỳ một ngành khoa học kỹ thuật hay kinh tế chúng ta đều có thể
bắt gặp các hệ thống thông tin và các phƣơng pháp xử lý thông tin khác nhau
tuỳ theo từng lĩnh vực (hệ thống thông tin ngân hàng, hệ thống thông tin nhân
sự…) cùng với sự phát triển của công nghệ thông tin, các thông tin hiện nay
đã đáp ứng và giải quyết đƣợc những bài toán rất lớn mà thực tế đặt ra [11].
Trong lĩnh vực hoạt động của xã hội, thông tin là mạch máu chính của
các công cụ quản lý: Quản lý xã hội nói chung và quản lý đất đai nói riêng, dù
sử dụng công cụ nào thô sơ hay hiện đại đều là thu thập và xử lý thông tin.
Thông tin đất là tất cả các thông tin liên quan đến đất đai, thông tin đất đai
thƣờng đƣợc thể hiện bằng Hệ thống thông tin Địa lý, Hệ thống thông tin đất.
Hai vấn đề này là cơ sở chính của hệ thống thông tin định hƣớng theo từng ô
thửa và các hoạt động của nó [11].
1.1.1.1. Khái niệm về Hệ thống thông tin địa lý
Có nhiều cách định nghĩa về Hệ thống thông tin địa lý:
Định nghĩa theo chức năng: GIS là một hệ thống bao gồm 4 hệ con: Dữ
liệu vào, quản trị dữ liệu, phân tích dữ liệu và dữ liệu ra.
Định nghĩa theo khối công cụ: GIS là tập hợp phức tạp của các thuật toán.

Định nghĩa theo mô hình dữ liệu: GIS gồm các cấu trúc dữ liệu đƣợc sử
dụng trong các hệ thống khác nhau (cấu trúc dạng Raster và Vecter).
Định nghĩa về mặt công nghệ: GIS là công nghệ thông tin để lƣu trữ,
phân tích và trình bày các thông tin không gian và thông tin phi không gian,
công nghệ GIS có thể nói là tập hợp hoàn chỉnh các phƣơng pháp và các
phƣơng tiện nhằm sử dụng và lƣu trữ các đối tƣợng.


5
Định nghĩa theo sự trợ giúp và ra quyết định: GIS có thể coi là một hệ
thống trợ giúp việc ra quyết định, tích hợp các số liệu không gian trong một
cơ chế thống nhất.
Nói tóm lại theo BURROUGHT : “GIS nhƣ là một tập hợp các công cụ
cho việc thu nhập, lƣu trữ, thể hiện và chuyển đổi các dữ liệu mang tính chất
không gian từ thế giới thực để giải quyết các bài toán ứng dụng phục vụ các
mục đích cụ thể” [11].
Sơ đồ khái niệm về một hệ thống thông tin địa lý được thể hiện như sau:
Ngƣời sử dụng

GIS
Phần mềm + cơ sở dữ liệu

Thế giới thực
T

1.1.1.2. Các thành phần cơ bản của một Hệ thống thông tin địa lý
Một Hệ thống thông tin địa lý bao gồm những thành phần cơ bản sau:
- Phần cứng: bao gồm máy tính điều khiển mọi hoạt động của hệ thống
và các thiết bị ngoại vi.
- Phần mềm: cung cấp công cụ và thực hiện các chức năng:

+ Thu thập dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính từ các nguồn thông
tin khác nhau
+ Lƣu trữ, cập nhật, điều chỉnh và tổ chức các cơ sở dữ liệu nói trên.
+ Phân tích biến đổi, điều chỉnh và tổ chức các cơ sở dữ liệu nhằm giải
quyết các bài toán tối ƣu và mô hình mô phỏng không gian và thời gian.
+ Đƣa ra các thông tin theo yêu cầu dƣới dạng khác nhau.
Ngoài ra phần mềm cần phải có khả năng phát triển và nâng cấp theo các
yêu cầu đặt ra của hệ thống.
- Dữ liệu: đây là thành phần quan trọng nhất của GIS. Các dữ liệu không
gian (Spatial data) và các dữ liệu thuộc tính (No spatial data) đƣợc tổ chức
theo một mục tiêu xác định bởi một hệ quản trị cơ sở dữ liệu (DataBase
Management System).


6
- Con ngƣời: yếu tố con ngƣời có ảnh hƣởng rất lớn đối với các hệ GIS,
đặc biệt trong việc điều khiển hệ thống và phát triển các ứng dụng.
- Phƣơng pháp: phƣơng pháp phụ thuộc vào ý tƣởng của các xây dựng
hệ thống, sự thành công của một hệ GIS phụ thuộc vào phƣơng pháp đƣợc sử
dụng để thiết kế hệ thống [7].
1.1.2. Cơ sở dữ liệu (CSDL)
1.1.2.1. Khái niệm
Một cơ sở dữ liệu là tập hợp các thông tin của đối tƣợng cần quản lý,
đƣợc lƣu trữ trong các máy tính, đƣợc nhiều ngƣời sử dụng và cách tổ chức
của nó đƣợc chi phối bằng một mô hình [3].
1.1.2.2. Các tiêu chuẩn của một cơ sở dữ liệu
- Không dƣ thừa thông tin: Thông tin khi thu thập có thể lấy ở nhiều
nguồn khác nhau, vì vậy cần phải loại bỏ thông tin dƣ thừa trƣớc khi xây
dựng CSDL.
Có hai dạng dƣ thừa thông tin:

+ Dƣ thừa về mặt vật lý: Một thông tin có mặt nhiều lần trong một CSDL
+ Dƣ thừa về mặt ngữ nghĩa: Một thông tin có nội dung nhƣ nhau nhƣng
lại mang các tên khác nhau.
- Đảm bảo tính an toàn và bí mật: Vì trong một cơ quan có nhiều ngƣời
sử dụng chung một máy tính, và sử dụng chung một CSDL, trong trƣờng hợp
nhƣ vậy cần phải tuân thủ nguyên tắc sau:
+ Chỉ những ngƣời đƣợc quyền sử dụng mới đƣợc cập nhật và CSDL.
+ Ngƣời sử dụng CSDL không đƣợc làm hỏng thông tin của ngƣời khác.
Khi có sự cố về máy tính, CSDL phải đƣợc bảo vệ và cất giữ sang một
máy khác.
- Giữa các chƣơng trình ứng dụng và CSDL phải có sự độc lập: Khi dữ
liệu có thay đổi thì chƣơng trình không phải thay đổi theo và ngƣợc lại.


7
- Hiệu suất áp dụng tốt:
+ Mặc dù CSDL có nhiều ngƣời sử dụng nhƣng đối với mỗi ngƣời
CSDL phải tạo ra cho họ cảm giác làm việc hoàn toàn độc lập.
+ CSDL phải cho câu trả lời chính xác nhất và kịp thời khi ngƣời sử
dụng truy vấn [3].
1.1.3. Giá đất, cơ sở khoa học hình thành giá đất và các loại giá đất
1.1.3.1. Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó
đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu
lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tƣơng ứng, nhƣ giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những
nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu hiện mặt giá trị của

quyền sở hữu đất đai. Xét về phƣơng diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền
sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian
và thời gian xác định [6].
Hầu hết những nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu
hiện mặt gía trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nƣớc ta đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, là tổng
hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm đƣợc chi trả một lần, là hình thức
thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm
2003 ghi rõ:“Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của
quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử
dụng đất xác định”. Giá đất ở nƣớc ta đƣợc hình thành trong những trƣờng
hợp sau đây (Điều 55, Luật Đất đai 2003).[Luật đất đai]


8
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng qui định giá theo quy
định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngƣời có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.3.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
a, Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dƣ do những ngƣời sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho ngƣời chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm
hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những ngƣời chiếm hữu ruộng
đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dƣ do
nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tƣ bản, do
còn chế độ tƣ hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ
nghĩa tƣ bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc

quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không
còn là tƣ hữu của địa chủ hay nhà tƣ bản thì những cơ sở kinh tế để hình
thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhƣng vẫn tồn tại địa tô
chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nƣớc và khác về bản chất với địa tô
chênh lệch dƣới chủ nghĩa tƣ bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu đƣợc do có sở hữu những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi
tiêu thụ hơn …) làm cho tƣ bản đầu tƣ có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô
chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu đƣợc khi sử dụng hai lƣợng tƣ bản
và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhƣng kết quả thu đƣợc
khác nhau.


9
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu đƣợc do khả năng đầu tƣ thâm
canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tƣ của nhà tƣ bản
không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu đƣợc khác nhau.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng
đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính
theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng đƣợc hình thành từ việc nhà tƣ bản đầu tƣ kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tƣ bản phải trả do thuê
đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có
ảnh hƣởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng
lên mà còn là sự phát triển của tƣ bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.

b, Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự
ảnh hƣởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất
giảm đi và ngƣợc lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hƣớng giảm, do
đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Ngƣời bán đất
căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi
nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là nhƣ nhau,
không phân biệt ở thành thị hay nông thôn. Nhƣ vậy lãi suất ngân hàng chỉ
quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn
giá đất nông nghiệp[6].


10
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,
với mối tƣơng quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã
tổng kết và đƣa ra công thức xác định giá đất:
Địa tô
Giá đất =
Lãi suất ngân hàng
c, Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hƣởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.

P

s

Đƣờng

cầu

P0

E E

P

0

P1

E’ E

P

DO

D

’

1

0

D1
O

Q1

Q0

Q

Đồ thị 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo đồ thị 1.1, đƣờng cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm
cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đƣờng
cung và đƣờng cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho
vay mua nhà tăng lên, thì đƣờng cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân


11
bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P 0
xuống P1[6].
Quan hệ cung - cầu trong thị trƣờng đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trƣờng hàng hoá thông
thƣờng. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trƣờng luôn cố định về không gian, vì đất đai không
thể di chuyển đƣợc từ nơi này sang nơi khác. Lƣợng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phƣơng do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa
lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tƣ …
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trƣờng, chúng ta cần phải
sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng
nhƣ việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì
cung cầu đƣợc xem nhƣ hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở
nƣớc ta có hai loại giá đất đƣợc xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá
do Nhà nƣớc qui định và giá thị trƣờng do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc,
giá đất do Nhà nƣớc qui định phải bám sát giá thị trƣờng. Trong mối quan hệ
giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất, cũng có những trƣờng hợp áp dụng giá

thị trƣờng để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ).
Giá

S
D1
G1

D
G
Số lƣợng đất
Đồ thị 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn


12
Đồ thị 1.2 minh hoạ sự tƣơng tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đƣờng thẳng đứng nghĩa là số
lƣợng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do
vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phƣơng. Khi đồ thị cầu
tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
1.1.3.3. Các loại giá đất
1. Giá cả, giá cả thị trường
Giá trị là lƣợng tiêu hao lao động nói chung kết tinh trong hàng hóa. Số
lƣợng lao động đó lớn hay nhỏ không thể thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong
điều kiện kinh tế hàng hóa, thông qua quá trình trao đổi mà biểu hiện ra bằng
tiền tệ. Giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi. Do đó,
giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết
định. Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhƣng không có

nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trƣờng hợp cùng nhất trí với
nhau. Trong thực tế giá cả và giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn
không nhất trí là thƣờng xuyên. Lý do là giá cả ngoài quyết định giá trị, còn
chịu ảnh hƣởng của giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu. Trên thị trƣờng khi
cung và cầu của một loại hàng hóa về cơ bản đáp ứng đƣợc cầu thì giá cả phù
hợp với giá trị. Tuy nhiên trƣờng hợp này ít khi xảy ra. Nếu cung thấp hơn
cầu thì giá cả sẽ cao hơn giá trị. Ngƣợc lại, nếu cung vƣợt cầu thì giá cả sẽ
thấp hơn giá trị.
Giá cả hình thành trên thị trƣờng phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá trị của bản
thân hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng), và quan hệ cung - cầu về
hàng hóa. Giá cả đƣợc quy định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dƣới sự tác
động của quy luật kinh tế tự phát, trƣớc hết là của quy luật giá trị. Trong nền


13
sản xuất hàng hóa giản đơn, giá cả biến động xoay quanh giá trị, còn trong điều
kiện của chủ nghĩa tƣ bản, giá cả biến động xoay quanh giá cả sản xuất. Giá cả
thị trƣờng xoay quanh cái trục giá trị xã hội (hay gọi là giá trị thị trường).
Giá cả thị trƣờng, giá cả hàng hóa và dịch vụ đƣợc hình thành trên thị
trƣờng; nó cũng là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhƣng chịu sự tác
động của quy luật giá trị, của cạnh tranh và quan hệ cung - cầu. Giá cả thị
trƣờng lên xuống xoay quanh giá trị của hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn
hoặc thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung - cầu chung và quan hệ cung cầu
của từng loại hàng, từng lúc, từng nơi. Giá trị của hàng hóa và dịch vụ là cơ
sở khách quan của giá cả; song trong thực tế, cũng chỉ có thông qua thị trƣờng
mới hình thành giá cả và mới có thể xác định đƣợc tƣơng đối sát đúng giá trị
của chúng. Giá cả thị trƣờng là tín hiệu của thị trƣờng, tín hiệu của mối quan
hệ (cân đối hay không cân đối) giữa tổng cung và tổng cầu nói chung, và giữa
cung và cầu của một mặt hàng, loại hàng nhất định, trong một thời gian và ở
một địa điểm nhất định; hơn nữa, đó không phải là tín hiệu của bất cứ một

loại cầu nào, nhƣ nhu cầu chủ quan, nhu cầu sinh lí mà là tín hiệu của cầu có
khả năng thanh toán của xã hội đối với sản phẩm. Giá cả thị trƣờng có tác
dụng hƣớng dẫn ngƣời sản xuất, kích thích cải tiến kĩ thuật, cải tiến quản lí
nhằm tăng năng suất lao động, cải tiến quản lí lƣu thông, nâng cao chất lƣợng
hàng hóa, dịch vụ, phục vụ tốt ngƣời tiêu dùng và thu lợi nhuận cao [6].
2. Giá trị thị trường
Giá trị thị trƣờng thể hiện mức giá hình thành trên thị trƣờng công khai
và cạnh tranh. Thị trƣờng này có thể là thị trƣờng trong nƣớc hoặc thị trƣờng
quốc tế, có thể bao gồm nhiều ngƣời mua, ngƣời bán hoặc bao gồm một số
lƣợng hạn chế ngƣời mua, ngƣời bán.
Giá trị thị trƣờng thể hiện mức giá ƣớc tính mà trên cơ sở đó, bên bán và
bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc
đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị


14
trƣờng trƣớc khi đƣa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn
toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.
Giá trị thị trƣờng của một thửa đất là giá có thể thực hiện cao nhất của
thửa đất đó trong thị trƣờng mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong
những điều kiện thị trƣờng xác định. Trên thực tế, việc mua bán điễn ra sòng
phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, đƣợc thông tin đầy đủ về thị
trƣờng và tài sản, nên giá trị thị trƣờng không phải chịu tác động của bất kỳ
sự kích động quá mức nào [6].
3. Giá trị sử dụng
Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một thửa đất có thể đƣợc sử
dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, bao giờ cũng
phải xác định một mục đích sử dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xác
định. Mục đích sử dụng chính là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng, nó đƣợc xác định
căn cứ vào mục đích đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất. Ở Việt Nam mục đích sử

dụng chính của mảnh đất xác định là mục đích sử dụng đất đƣợc xác định
trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay trong quyết định giao đất của
cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền. Các mục đích sử dụng khác của thửa đất
đó do các yếu tố khách quan khác tạo ra, không phải là cơ sở tạo ra giá trị sử
dụng. Trong lý thuyết kinh tế các nhà kinh tế vẫn thƣờng gọi chúng là giá trị
tiềm năng [6].
4. Giá trị trao đổi
Trên thị trƣờng mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và giá
trị thị trƣờng của chính mảnh đất đó là một. Thông thƣờng giá trị trao đổi
đƣợc xác định căn cứ vào giá cho thuê của một thửa đất chủ thể hoặc giá bán,
giá cho thuê một mảnh đất khác có các đặc điểm và các tiện ích tƣơng tự nhƣ
thửa đất chủ thể [6].


15
5. Giá trị bảo hiểm
Giá trị bảo hiểm đƣợc xác định trên cơ sở giá thị trƣờng của thửa đất do
các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thoả thuận. Giá trị bảo hiểm cao
thấp phụ thuộc vào sự thoả thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa ngƣời
chủ sở hữu thửa đất (người được bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm [6].
6. Giá trị thế chấp
Giá trị thế chấp của thửa đất đƣợc xác định căn cứ giá thị trƣờng của
thửa đất. Tuỳ theo các thửa đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc
không có giá trị thế chấp. Thông thƣờng và phần lớn các thửa đất đều có giá trị
thế chấp. Những thửa đất không đƣợc quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào
đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhƣng không có giá trị thế chấp [6].
7. Giá cho thuê
Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà ngƣời đi thuê phải trả cho chủ
đất trong suốt thời gian thuê đất. Tuỳ theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho
thuê đƣợc xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm.

Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị của thửa đất và mức lãi suất
mà ngƣời chủ sử dụng đất yêu cầu [6].
1.1.4. Phương pháp xác định giá đất
1.1.4.1. Một số phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam
Tại Việt Nam phƣơng pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và
công tác định giá đất đƣợc qui định rõ trong các văn bản sau:
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Thông tƣ số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính về
hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.


16
Trong đó cụ thể qui định có bốn phƣơng pháp xác đinh giá đất đƣợc áp
dụng tại Việt Nam bao gồm:
* Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phƣơng pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các
mức giá đất thực tế đã chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thị trƣờng của
loại đất tƣơng tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, loại đô thị, loại đƣờng
phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
Trình tự tiến hành
Bƣớc 1: khảo sát và thu thập thông tin
Bƣớc 2: so sánh, phân tích thông tin
Bƣớc 3: thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa
đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất so sánh nhƣ sau:
Giá trị ƣớc
tính của thửa
đất cần định

giá

=

Giá chuyển nhƣợng
của từng thửa đất,
khu đất so sánh

±

Mức tiền điều chỉnh về giá
hình thành những yếu tố khác
biệt của từng thửa đất, khu
đất so sánh với thửa đất, khu
đất cần định giá

Bƣớc 4: xác định giá thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân
của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh
khác biệt về giá ở bƣớc 3[6].
* Phương pháp xác định mức giá bằng thương số giữa mức thu nhập
thuần tuý thu đƣợc hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền
gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác đinh giá đất) của loại
tiền gửi VNĐ kỳ hạn một năm tại ngân hàng thƣơng mại Nhà nƣớc có mức lãi
suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn
Trình tự tiến hành:
Bƣớc 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu đƣợc từ thửa đất, khu đất cần
định giá
Bƣớc 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập