ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP thái nguyên – tỉnh thái nguyên”

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích của đề tài 2
3. Yêu cầu của đề tài 2
4. Ý nghĩa của đề tài 2
* Ý nghĩa trong học tập và Nghiên cứu khoa học 2
* Ý nghĩa thực tiễn 3
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4
1.1. Các khái niệm có liên quan 4
1.1.1. Tổng quan về GIS - Geographic Information System 4
1.1.2. Cơ sở dữ liệu (CSDL) 6
1.1.3. Giá đất, cơ sở khoa học hình thành giá đất và các loại giá đất 7
1.1.4. Phương pháp xác định giá đất 15
1.2. Phần mềm Mapinfo 21
1.2.1. Các dữ liệu trong Mapinfo 21
1.2.2. Cách tổ chức thông tin trong Mapinfo 22
1.3. Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu ngành Tài nguyên - Môi trường 23
1.4. Tình hình nghiên cứu trong và ngoài nước 24
1.4.1. Tình hình nghiên cứu trên thế giới 24
1.4.2. Tình hình nghiên cứu trong nước 25
Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 26
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 26
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 26
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành 26
2.2.1. Địa điểm nghiên cứu 26
i
2.2.2. Thời gian tiến hành 26
2.3. Nội dung nghiên cứu 26
2.3.1. Điều tra cơ bản 26

2.3.2. Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất 27
2.3.3. Ứng dụng phần mềm Mapinfo xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP. Thái Nguyên 27
2.3.4. Đánh giá và định hướng sử dụng khai thác cơ sở dữ liệu giá đất TP. Thái Nguyên 27
2.4. Phương pháp nghiên cứu 27
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu 27
2.4.2. Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ 28
2.4.3. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu 28
2.4.4. Phương pháp chuyên gia 28
2.4.5. Phương pháp đo GPS động 28
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29
3.1. Điều tra cơ bản 29
3.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên 29
3.1.2. Khái quát về kinh tế - xã hội TP. Thái Nguyên 31
3.1.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập 33
3.1.4. Thực trạng công tác quản lý đất đai 35
3.1.5. Giá đất quy định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 40
3.2. Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP. Thái Nguyên 41
3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP. Thái Nguyên 42
3.3.1. Thu thập nội dung thông tin dữ liệu 42
3.3.2. Phân tích nội dung dữ liệu 42
3.3.3. Thiết kế mô hình cơ sở dữ liệu 42
3.3.4. Xây dựng danh mục (data catalog) 43
3.3.5. Chuẩn hóa và chuyển đổi dữ liệu 44
3.3.6. Nhập dữ liệu 44
3.3.7. Biên tập dữ liệu 44
3.3.8. Kiểm tra sản phẩm 44
3.4. Ứng dụng phần mềm Mapinfo xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất 45
ii
3.3.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian 45
3.4.2. Đánh giá chất lượng bản đồ 47

3.4.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính 47
3.4.4. Xây dựng dữ liệu minh họa vị trí trong Mapinfo 50
3.4.5. Cập nhật vị trí biến động giá đất 51
3.5. Ứng dụng phần mềm Mapinfo xây dựng biểu đồ diễn biến giá đất 55
3.5.1. Tạo biểu đồ diễn biến 55
3.5.2. Chỉnh sửa, hoàn thiện 56
3.6. Ứng dụng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý và cung cấp thông tin giá đất 58
3.7. Nhận xét chung 63
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 66
1. Kết luận 66
2. Kiến nghị 66
TÀI LIỆU THAM KHẢO 68
iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
ADB : Ngân hàng phát triển Châu Á
BD : Biến động
CHXHCN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
CN : Công nghiệp
CP : Chính phủ
CS : Cộng sự
CSDL : Cơ sở dữ liệu
CTSN : Công trình sự nghiệp
GCNQSD : Giấy chứng nhận quyền sử dụng
GIS : Hệ thống thông tin địa lý
GPMB : Giải phóng mặt bằng
GPS : Hệ thống định vị toàn cầu
HĐND : Hội đồng nhân dân
NL : Năng lượng
QĐ : Quyết định
QSD : Quyền sử dụng

TP : Thành phố
TPTN : Thành phố Thái Nguyên
UBND : Ủy ban nhân dân
VN 2000 : Hệ tọa độ VN – 2000
XD : Xây dựng
WGS 84 : Hệ tọa độ WGS 84
iv
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Diện tích, dân số theo đơn vị hành chính trên địa bàn Thành phố Thái
Nguyên (năm 2010) 30
Bảng 3.2: Cơ cấu tổng sản phẩm theo giá thực tế phân theo 3 khu vực kinh tế
của Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2012 31
Bảng 3.3: Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2008, 2009, 2010 35
Bảng 3.4: Mô hình CSDL giá đất TP. Thái Nguyên giai đoạn 2009 - 2012 43
Bảng 3.5: Danh mục các lớp dữ liệu trong bộ cơ sở dữ liệu bản đồ 43
Bảng 3.6: Bảng Cấu trúc cơ sở dữ liệu thuộc tính của bộ CSDL giá đất TP. Thái
Nguyên 49
Bảng 3.7: Kết quả đo GPS các khu vực giá đất biến động 53
Bảng 3.8: Bảng cơ sở dữ liệu giá đất TPTN giai đoạn 2009 - 2012 60
v
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Sơ đồ quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu ngành Tài nguyên - Môi trường
Hình 3.1: Sơ đồ quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP. Thái Nguyên
Hình 3.2. Biên tập lớp cơ sở dữ liệu giá đất TPTN trên nền bản đồ hiện trạng sử dụng đất
Hình 3.3: Cơ sở dữ liệu bản đồ đảm bảo khả năng truy nhập dữ liệu
Hình 3.4: Bộ cơ sở dữ liệu (dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính) giá đất TPTN giai đoạn 2009 - 2011

Hình 3.5 : Dữ liệu đo GPS trên chương trình OziExplore
Hình 3.6: Dữ liệu GPS được nhập vào cửa sổ Mapinfo
Hình 3.7: Vị trí các điểm giá đất biến động được cập nhật bằng GPS

Hình 3.8: Biểu đồ diễn biến giá đất TPTN giai đoạn 2009 - 2011
Hình 3.9: Cửa sổ Modify Thematic Map thực hiện chức năng biên tập, chỉnh sửa các thông số thể hiện
trên biểu đồ trong Mapinfo
Hình 3.10: Kết quả tìm kiếm thông tin hình ảnh thửa đất trên bộ cơ sở dữ liệu giá đất
Hình 3.11: Quản lý thông tin thuộc tính trên hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất TPTN
Hình 3.12: Bản đồ chuyên đề giá đất TP Thái Nguyên năm 2012
vi
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng, có vị trí cố định
trong không gian, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người.
Đất đai là tư liệu sản xuất không gì thay thế được, đặc biệt là đối với nông
nghiệp. Đối với nước CHXHCN Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn
dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Để sử dụng tài nguyên đất một cách hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm cần có
sự nghiên cứu khoa học, trải nghiệm thực tiễn nhằm đưa ra những chính sách
phù hợp để phát huy hết tiềm năng đất đai trong mỗi giai đoạn phát triển của
đất nước.
Việc quản lý giá đất đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế
quốc dân, đặc biệt là giá đất ở. Đây được coi là một loại hàng hoá đặc biệt
trên thị trường hiện nay, cần có giải pháp quản lý thật tốt nhằm đáp ứng ngày
càng cao của nền kinh tế thị trường mở trong thời kỳ hội nhập.
Hiện nay việc quản lý thông tin về giá đất và dữ liệu không gian còn
nhiều bất cập, đặc biệt là cách quản lý thủ công toàn bộ các số liệu được lưu
trên giấy, không có sự liên kết giữa dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính
là giá đất, gây nhiều bất lợi cho nhà quản lý và người dân.
Ngày nay, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của cuộc cách mạng khoa
học công nghệ, các ứng dụng Hệ thống thông tin địa lý GIS (Geographic
Information System) được liên tục phát triển trong lĩnh vực quản lý và bảo vệ

tài nguyên môi trường. Xu hướng hiện nay trong quản lý tài nguyên và môi
trường là sử dụng tối đa khả năng cho phép của GIS. Sự phát triển của máy
tính có khả năng nhiều hơn, mạnh hơn và các ứng dụng cũng trở nên thân
2
thiện hơn với người sử dụng bởi các khả năng hiển thị ba chiều, các công cụ
phân tích không gian và giao diện tuỳ biến, cho phép truy, xuất dữ liệu một
cách nhanh chóng và chính xác. Nhờ khả năng xử lý tập hợp dữ liệu lớn từ
các cơ sở dữ liệu phức tạp nên GIS thích hợp với nhiệm vụ quản lý tài nguyên
và môi trường. Các mô hình phức tạp cũng có thể dễ dàng cập nhật thông tin
nhờ sử dụng GIS.
Xuất phát từ những yêu cầu thực tế đó, chúng tôi tiến hành nghiên
cứu đề tài: “Ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất TP. Thái
Nguyên – Tỉnh Thái Nguyên”.
2. Mục đích của đề tài
- Nghiên cứu ứng dụng công nghệ GPS, GIS trong việc thử nghiệm xây
dựng cơ sở dữ liệu không gian và cơ sở dữ liệu thuộc tính giá đất của một số
đường phố TP. Thái Nguyên.
- Xây dựng cơ sở dữ liệu mở, truy cập nhanh tiện lợi cho sử dụng và
lưu trữ số liệu trên địa bàn TP. Thái Nguyên.
- Đề xuất ứng dụng công nghệ thông tin trong xác định giá đất, và một
số ứng dụng khai thác cơ sở dữ liệu giá đất.
3. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất
- Bộ cơ sở dữ liệu được xây dựng phải đảm bảo đầy đủ, tính chính xác
cao, thuận lợi trong việc lưu trữ và sử dụng, là cơ sở dữ liệu mở.
- Quy trình thực hiện đảm bảo tính khoa học và chính xác.
4. Ý nghĩa của đề tài
* Ý nghĩa trong học tập và Nghiên cứu khoa học
3
- Đây là tài liệu tham khảo cho sinh viên vận dụng những kiến thức đã

học và những hiểu biết của mình vào thực tiễn, đồng thời cũng có cơ hội tham
khảo, cập nhật về thị trường giá đất trên địa bàn TP. Thái Nguyên.
- Nâng cao kỹ năng sử dụng và tích hợp các phần mềm tin học ứng dụng.
* Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả nghiên cứu có thể giúp cho các nhà hoạch định chính sách
đưa ra các quyết định đúng đắn trong việc thực hiện chương trình dự án liên
quan đến công tác định giá, khảo sát, bồi thường, giải phóng mặt bằng.
- Đây cũng là nguồn tài liệu phục vụ tốt cho công tác quản lý đất đai tại
cơ sở (tại Phòng Tài nguyên & Môi trường, Ban Địa chính Phường), căn cứ
để đề ra các quy định của nhà nước liên quan đến giá đất phù hợp với điều
kiện địa phương.
- Quy trình thực hiện có thể áp dụng để xây dựng nhiều nguồn cơ sở dữ
liệu khác nhau và áp dụng trên các địa bàn, đối tượng khác nhau có điều kiện
tương tự.
4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Các khái niệm có liên quan
1.1.1. Tổng quan về GIS - Geographic Information System
Ở bất kỳ một ngành khoa học kỹ thuật hay kinh tế chúng ta đều có thể
bắt gặp các hệ thống thông tin và các phương pháp xử lý thông tin khác nhau
tuỳ theo từng lĩnh vực (hệ thống thông tin ngân hàng, hệ thống thông tin nhân
sự…) cùng với sự phát triển của công nghệ thông tin, các thông tin hiện nay
đã đáp ứng và giải quyết được những bài toán rất lớn mà thực tế đặt ra [11].
Trong lĩnh vực hoạt động của xã hội, thông tin là mạch máu chính của
các công cụ quản lý: Quản lý xã hội nói chung và quản lý đất đai nói riêng, dù
sử dụng công cụ nào thô sơ hay hiện đại đều là thu thập và xử lý thông tin.
Thông tin đất là tất cả các thông tin liên quan đến đất đai, thông tin đất đai
thường được thể hiện bằng Hệ thống thông tin Địa lý, Hệ thống thông tin đất.
Hai vấn đề này là cơ sở chính của hệ thống thông tin định hướng theo từng ô

thửa và các hoạt động của nó [11].
1.1.1.1. Khái niệm về Hệ thống thông tin địa lý
Có nhiều cách định nghĩa về Hệ thống thông tin địa lý:
Định nghĩa theo chức năng: GIS là một hệ thống bao gồm 4 hệ con: Dữ
liệu vào, quản trị dữ liệu, phân tích dữ liệu và dữ liệu ra.
Định nghĩa theo khối công cụ: GIS là tập hợp phức tạp của các thuật toán.
Định nghĩa theo mô hình dữ liệu: GIS gồm các cấu trúc dữ liệu được sử
dụng trong các hệ thống khác nhau (cấu trúc dạng Raster và Vecter).
Định nghĩa về mặt công nghệ: GIS là công nghệ thông tin để lưu trữ,
phân tích và trình bày các thông tin không gian và thông tin phi không gian,
công nghệ GIS có thể nói là tập hợp hoàn chỉnh các phương pháp và các
phương tiện nhằm sử dụng và lưu trữ các đối tượng.
5
Định nghĩa theo sự trợ giúp và ra quyết định: GIS có thể coi là một hệ
thống trợ giúp việc ra quyết định, tích hợp các số liệu không gian trong một
cơ chế thống nhất.
Nói tóm lại theo BURROUGHT : “GIS như là một tập hợp các công cụ
cho việc thu nhập, lưu trữ, thể hiện và chuyển đổi các dữ liệu mang tính chất
không gian từ thế giới thực để giải quyết các bài toán ứng dụng phục vụ các
mục đích cụ thể” [11].
Sơ đồ khái niệm về một hệ thống thông tin địa lý được thể hiện như
sau:
1.1.1.2. Các thành phần cơ bản của một Hệ thống thông tin địa lý
Một Hệ thống thông tin địa lý bao gồm những thành phần cơ bản sau:
- Phần cứng: bao gồm máy tính điều khiển mọi hoạt động của hệ thống
và các thiết bị ngoại vi.
- Phần mềm: cung cấp công cụ và thực hiện các chức năng:
+ Thu thập dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính từ các nguồn thông
tin khác nhau
+ Lưu trữ, cập nhật, điều chỉnh và tổ chức các cơ sở dữ liệu nói trên.

+ Phân tích biến đổi, điều chỉnh và tổ chức các cơ sở dữ liệu nhằm giải
quyết các bài toán tối ưu và mô hình mô phỏng không gian và thời gian.
+ Đưa ra các thông tin theo yêu cầu dưới dạng khác nhau.
Ngoài ra phần mềm cần phải có khả năng phát triển và nâng cấp theo các
yêu cầu đặt ra của hệ thống.
- Dữ liệu: đây là thành phần quan trọng nhất của GIS. Các dữ liệu không
gian (Spatial data) và các dữ liệu thuộc tính (No spatial data) được tổ chức
Người sử dụng
GIS
Phần mềm + cơ sở dữ liệu
Thế giới thực
T
6
theo một mục tiêu xác định bởi một hệ quản trị cơ sở dữ liệu (DataBase
Management System).
- Con người: yếu tố con người có ảnh hưởng rất lớn đối với các hệ GIS,
đặc biệt trong việc điều khiển hệ thống và phát triển các ứng dụng.
- Phương pháp: phương pháp phụ thuộc vào ý tưởng của các xây dựng
hệ thống, sự thành công của một hệ GIS phụ thuộc vào phương pháp được sử
dụng để thiết kế hệ thống [7].
1.1.2. Cơ sở dữ liệu (CSDL)
1.1.2.1. Khái niệm
Một cơ sở dữ liệu là tập hợp các thông tin của đối tượng cần quản lý,
được lưu trữ trong các máy tính, được nhiều người sử dụng và cách tổ chức
của nó được chi phối bằng một mô hình [3].
1.1.2.2. Các tiêu chuẩn của một cơ sở dữ liệu
- Không dư thừa thông tin: Thông tin khi thu thập có thể lấy ở nhiều
nguồn khác nhau, vì vậy cần phải loại bỏ thông tin dư thừa trước khi xây
dựng CSDL.
Có hai dạng dư thừa thông tin:

+ Dư thừa về mặt vật lý: Một thông tin có mặt nhiều lần trong một CSDL
+ Dư thừa về mặt ngữ nghĩa: Một thông tin có nội dung như nhau nhưng
lại mang các tên khác nhau.
- Đảm bảo tính an toàn và bí mật: Vì trong một cơ quan có nhiều người
sử dụng chung một máy tính, và sử dụng chung một CSDL, trong trường hợp
như vậy cần phải tuân thủ nguyên tắc sau:
+ Chỉ những người được quyền sử dụng mới được cập nhật và CSDL.
+ Người sử dụng CSDL không được làm hỏng thông tin của người khác.
Khi có sự cố về máy tính, CSDL phải được bảo vệ và cất giữ sang một
máy khác.
7
- Giữa các chương trình ứng dụng và CSDL phải có sự độc lập: Khi dữ
liệu có thay đổi thì chương trình không phải thay đổi theo và ngược lại.
- Hiệu suất áp dụng tốt:
+ Mặc dù CSDL có nhiều người sử dụng nhưng đối với mỗi người
CSDL phải tạo ra cho họ cảm giác làm việc hoàn toàn độc lập.
+ CSDL phải cho câu trả lời chính xác nhất và kịp thời khi người sử
dụng truy vấn [3].
1.1.3. Giá đất, cơ sở khoa học hình thành giá đất và các loại giá đất
1.1.3.1. Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó
đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu
lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những
nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của
quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền
sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian

và thời gian xác định [6].
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt gía trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng
hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức
thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm
2003 ghi rõ:“Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của
quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử
8
dụng đất xác định”. Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường
hợp sau đây (Điều 55, Luật Đất đai 2003).[Luật đất đai]
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy
định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.3.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
a, Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm
hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng
đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do
nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do
còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ
nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không
còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình
thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô
chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô

chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi
tiêu thụ hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô
chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
9
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được
khác nhau.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm
canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản
không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng
đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính
theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê
đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có
ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng
lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.
b, Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự
ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất
giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do

đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất
căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi
nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,
không phân biệt ở thành thị hay nông thôn. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ
Đường
’
D
0
P
0
P
1
10
quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn
giá đất nông nghiệp[6].
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,
với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã
tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:
c, Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
P

s
E
E’ D
O
D
1

O Q
1
Q
0
Q
Đồ thị 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo đồ thị 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm
cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường
cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho
Địa tô
Giá đất =
Lãi suất ngân hàng
P
0
P
1
11
vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D
0
sang D
1
, điểm cân
bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P
0
xuống P
1
[6].
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng

cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không
thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa
lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư …
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải
sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng
như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì
cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở
nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá
do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc,
giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ
giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá
thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ).
Giá S
D1
G1
D
G
Số lượng đất
12
Đồ thị 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
Đồ thị 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số
lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do
vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu
tăng lên từ điểm D lên D
1
, thì giá tăng từ điểm G lên G
1
.

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
1.1.3.3. Các loại giá đất
1. Giá cả, giá cả thị trường
Giá trị là lượng tiêu hao lao động nói chung kết tinh trong hàng hóa. Số
lượng lao động đó lớn hay nhỏ không thể thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong
điều kiện kinh tế hàng hóa, thông qua quá trình trao đổi mà biểu hiện ra bằng
tiền tệ. Giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi. Do đó,
giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết
định. Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhưng không có
nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp cùng nhất trí với
nhau. Trong thực tế giá cả và giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn
không nhất trí là thường xuyên. Lý do là giá cả ngoài quyết định giá trị, còn
chịu ảnh hưởng của giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu. Trên thị trường khi
cung và cầu của một loại hàng hóa về cơ bản đáp ứng được cầu thì giá cả phù
hợp với giá trị. Tuy nhiên trường hợp này ít khi xảy ra. Nếu cung thấp hơn
cầu thì giá cả sẽ cao hơn giá trị. Ngược lại, nếu cung vượt cầu thì giá cả sẽ
thấp hơn giá trị.
Giá cả hình thành trên thị trường phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá trị của bản
thân hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng), và quan hệ cung - cầu về
hàng hóa. Giá cả được quy định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dưới sự tác
13
động của quy luật kinh tế tự phát, trước hết là của quy luật giá trị. Trong nền
sản xuất hàng hóa giản đơn, giá cả biến động xoay quanh giá trị, còn trong điều
kiện của chủ nghĩa tư bản, giá cả biến động xoay quanh giá cả sản xuất. Giá cả
thị trường xoay quanh cái trục giá trị xã hội (hay gọi là giá trị thị trường).
Giá cả thị trường, giá cả hàng hóa và dịch vụ được hình thành trên thị
trường; nó cũng là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhưng chịu sự tác
động của quy luật giá trị, của cạnh tranh và quan hệ cung - cầu. Giá cả thị

trường lên xuống xoay quanh giá trị của hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn
hoặc thấp hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung - cầu chung và quan hệ cung cầu
của từng loại hàng, từng lúc, từng nơi. Giá trị của hàng hóa và dịch vụ là cơ
sở khách quan của giá cả; song trong thực tế, cũng chỉ có thông qua thị trường
mới hình thành giá cả và mới có thể xác định được tương đối sát đúng giá trị
của chúng. Giá cả thị trường là tín hiệu của thị trường, tín hiệu của mối quan
hệ (cân đối hay không cân đối) giữa tổng cung và tổng cầu nói chung, và giữa
cung và cầu của một mặt hàng, loại hàng nhất định, trong một thời gian và ở
một địa điểm nhất định; hơn nữa, đó không phải là tín hiệu của bất cứ một
loại cầu nào, như nhu cầu chủ quan, nhu cầu sinh lí mà là tín hiệu của cầu có
khả năng thanh toán của xã hội đối với sản phẩm. Giá cả thị trường có tác
dụng hướng dẫn người sản xuất, kích thích cải tiến kĩ thuật, cải tiến quản lí
nhằm tăng năng suất lao động, cải tiến quản lí lưu thông, nâng cao chất lượng
hàng hóa, dịch vụ, phục vụ tốt người tiêu dùng và thu lợi nhuận cao [6].
2. Giá trị thị trường
Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai
và cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường
quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số
lượng hạn chế người mua, người bán.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và
bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc
14
đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị
trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn
toàn tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.
Giá trị thị trường của một thửa đất là giá có thể thực hiện cao nhất của
thửa đất đó trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong
những điều kiện thị trường xác định. Trên thực tế, việc mua bán điễn ra sòng
phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị
trường và tài sản, nên giá trị thị trường không phải chịu tác động của bất kỳ

sự kích động quá mức nào [6].
3. Giá trị sử dụng
Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một thửa đất có thể được sử
dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, bao giờ cũng
phải xác định một mục đích sử dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xác
định. Mục đích sử dụng chính là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng, nó được xác định
căn cứ vào mục đích đầu tư của người sử dụng đất. Ở Việt Nam mục đích sử
dụng chính của mảnh đất xác định là mục đích sử dụng đất được xác định
trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay trong quyết định giao đất của
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Các mục đích sử dụng khác của thửa đất
đó do các yếu tố khách quan khác tạo ra, không phải là cơ sở tạo ra giá trị sử
dụng. Trong lý thuyết kinh tế các nhà kinh tế vẫn thường gọi chúng là giá trị
tiềm năng [6].
4. Giá trị trao đổi
Trên thị trường mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và giá
trị thị trường của chính mảnh đất đó là một. Thông thường giá trị trao đổi
được xác định căn cứ vào giá cho thuê của một thửa đất chủ thể hoặc giá bán,
15
giá cho thuê một mảnh đất khác có các đặc điểm và các tiện ích tương tự như
thửa đất chủ thể [6].
5. Giá trị bảo hiểm
Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do
các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thoả thuận. Giá trị bảo hiểm cao
thấp phụ thuộc vào sự thoả thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người
chủ sở hữu thửa đất (người được bảo hiểm) với cơ quan bảo hiểm [6].
6. Giá trị thế chấp
Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị trường của
thửa đất. Tuỳ theo các thửa đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc
không có giá trị thế chấp. Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị
thế chấp. Những thửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào

đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp [6].
7. Giá cho thuê
Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ
đất trong suốt thời gian thuê đất. Tuỳ theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho
thuê được xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm.
Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị của thửa đất và mức lãi suất
mà người chủ sử dụng đất yêu cầu [6].
1.1.4. Phương pháp xác định giá đất
1.1.4.1. Một số phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam
Tại Việt Nam phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và
công tác định giá đất được qui định rõ trong các văn bản sau:
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
16
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính về
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
Trong đó cụ thể qui định có bốn phương pháp xác đinh giá đất được áp
dụng tại Việt Nam bao gồm:
* Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các
mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của
loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, loại đô thị, loại đường
phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
Trình tự tiến hành
Bước 1: khảo sát và thu thập thông tin
Bước 2: so sánh, phân tích thông tin
Bước 3: thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa
đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất so sánh như sau:

Giá trị ước
tính của thửa
đất cần định
giá
=
Giá chuyển nhượng
của từng thửa đất,
khu đất so sánh
±
Mức tiền điều chỉnh về giá
hình thành những yếu tố khác
biệt của từng thửa đất, khu
đất so sánh với thửa đất, khu
đất cần định giá
Bước 4: xác định giá thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân
của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh
khác biệt về giá ở bước 3[6].
* Phương pháp xác định mức giá bằng thương số giữa mức thu nhập
thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền
gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác đinh giá đất) của loại
tiền gửi VNĐ kỳ hạn một năm tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi
suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn
Trình tự tiến hành:
17
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần
định giá
Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
Bước 3: xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức
Thu nhập thuần
tuý hàng năm

=
Tổng thu nhập hàng
năm đã tính ở bước 1
-
Tổng chi phí đã
tính ở bước 2
Bước 4: ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính =
Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được từ
thửa đất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng
Việt Nam hạn 12 tháng
* Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất
bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất
động sản.
Trình tự tiến hành:
Bước 1: thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động
sản đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có
những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều
kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, giá cả …)
Bước 2: khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên
đất (nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên.
Bước 3: xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất
Giá trị hiện tại của
các tài sản trên đất
=
Giá trị xây dựng mới
tại thời điểm định giá
-

Phần giá trị
hao mòn
Bước 4: tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa
chọn ở bước 1
18
Giá trị của thửa
đất
=
Giá chuyển nhượng bất
động sản
-
Giá hiện tại của các
tài sản trên đất
Đơn giá của thửa đất =
Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất
Bước 5: xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo giá bình quân của
các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó [6].
* Phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát
triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử
dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển
ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
Trình tự tiến hành:
Bước 1: xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất
dựa vào các căn cứ sau:
Bước 2: ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển
Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất

Giá trị ước tính
của thửa đất
=
Tổng giá trị
phát triển
-
Tổng chi phí
phát triển
1.1.4.2. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất
- Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu
cần thiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên
thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phân tích, lựa chọn các
thông tin, số liệu chính xác và có độ tin cậy cao.
- Trong trường hợp thu thập đầy đủ thông tin, số liệu có thể áp dụng cả
bốn phương pháp xác định gí đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp
làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất.
19
- Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai
phương pháp xác định giá đất quy định tại Thông tư này để kiểm tra, so
sánh,đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể.
+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị
trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống.
+ Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất
thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện
bình thường.
+ Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp
xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính
phủ quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP.
Các phương pháp xác định giá đất trên được áp dụng để xác định giá trị
của thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng vị

trí đất.
1.1.4.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị
* Cơ sở
- Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc
phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị
- Căn cứ Nghị định 188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ
về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/ND-CP.
- Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài
chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/ND-CP.
- Các dữ liệu điều tra hiện trạng về đất đô thị (giá thị trường) tại địa
phương được hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
* Trình tự và phương pháp
Bước 1: xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị