THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI MỘT SỐ NHTM VIỆT NAM

Lời cam đoan.
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Những số liệu,
kết quả sử dụng trong luận văn là trung thực xuất phát từ tình hình thực tế của
đơn vị thực tập.
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Thanh Hảo
Mục lục.
MỤC LỤC
Lời cam đoan.
Mục lục.
Danh mục các từ viết tắt.
Danh mục bảng biểu.
L I NÓI UỜ ĐẦ .................................................................................................1
CH NG 1: C S LÝ LU N V HO T NG NH GI B T ƯƠ Ơ Ở Ậ Ề Ạ ĐỘ ĐỊ Á Ấ
NG S N TH CH PĐỘ Ả Ế Ấ ...............................................................................4
1. KH I NI M V S C N THI T C A HO T NG NH GI B TÁ Ệ À Ự Ầ Ế Ủ Ạ ĐỘ ĐỊ Á Ấ
NG S N TH CH P.ĐỘ Ả Ế Ấ ...............................................................................4
1.1. Khái ni m v c i m b t ng s n, th ch p b t ng s n.ệ à đặ đ ể ấ độ ả ế ấ ấ độ ả ..4
1.2. Khái ni m nh giá b t ng s n th ch p.ệ đị ấ độ ả ế ấ .....................................7
1.3. S c n thi t c a th ch p b t ng s n v nh giá b t ng ự ầ ế ủ ế ấ ấ độ ả à đị ấ độ
s n th ch p. ả ế ấ ...............................................................................................8
2. NH NG QUY NH V TH CH P B T NG S N.Ữ ĐỊ Ề Ế Ấ Ấ ĐỘ Ả .......................9
2.1. Phân lo i b t ng s n th ch p.ạ ấ độ ả ế ấ ......................................................9
2.2. Các i u ki n c a b t ng s n th ch p.đ ề ệ ủ ấ độ ả ế ấ ....................................10
2.3. Xác nh giá tr b t ng s n th ch p.đị ị ấ độ ả ế ấ ..........................................11
3. C C C N C V NGUYÊN T C NH GI B S TH CH P.Á Ă Ứ À Ắ ĐỊ Á Đ Ế Ấ ........12
3.1. Các c n c nh giá b t ng s n th ch p.ă ứ đị ấ độ ả ế ấ .................................12
3.2. Các nguyên t c nh giá b t ng s n th ch p.ắ đị ấ độ ả ế ấ ..........................13
4. C C PH NG PH P NH GI B T NG S N TH CH P.Á ƯƠ Á ĐỊ Á Ấ ĐỘ Ả Ế Ấ ......16
4.1. Ph ng pháp so sánh tr c ti p.ươ ự ế ..........................................................17

Mục lục.
4.2. Ph ng pháp chi phí.ươ ..........................................................................23
4.3. Ph ng pháp u t (hay còn g i l ph ng pháp thu nh p).ươ đầ ư ọ à ươ ậ ...25
5. QUY TRÌNH NH GI B T NG S N TH CH P.ĐỊ Á Ấ ĐỘ Ả Ế Ấ .....................28
CH NG 2: TH C TR NG HO T NG NH GI B T NG ƯƠ Ự Ạ Ạ ĐỘ ĐỊ Á Ấ ĐỘ
S N TH CH P T I M T S NHTM VI T NAMẢ Ế Ấ Ạ Ộ Ố Ệ ..............................32
1. H TH NG NHTM V NHTM C PH N CH U.Ệ Ố À Ổ Ầ Á Â ..........................32
1.1. H th ng Ngân h ng th ng m i Vi t Nam.ệ ố à ươ ạ ệ ..................................32
1.2. Gi i thi u chung v NHTM c ph n Châu.ớ ệ ề ổ ầ Á .................................32
1.3. ôi nét v B ph n th m nh t i s n khu v c H N i c a ACB.Đ ề ộ ậ ẩ đị à ả ự à ộ ủ
35
2. TH C TR NG QUY NH V B T NG S N TH CH P T I Ự Ạ ĐỊ Ề Ấ ĐỘ Ả Ế Ấ Ạ
M T S NG N H NG TH NG M I.Ộ Ố Â À ƯƠ Ạ ..................................................38
2.1. Ho t ng cho vay th ch p t i m t s Ngân h ng th ng m i.ạ độ ế ấ ạ ộ ố à ươ ạ
38
2.2. Quy nh v B S th ch p t i m t s NHTM.đị ề Đ ế ấ ạ ộ ố ..............................40
3. TH C TR NG HO T NG NH GI B T NG S N TH Ự Ạ Ạ ĐỘ ĐỊ Á Ấ ĐỘ Ả Ế
CH P T I C C NG N H NG TH NG M I VI T NAM.Ấ Ạ Á Â À ƯƠ Ạ Ở Ệ .............43
3.1. Ph ng th c nh giá v t l cho vay t i a.ươ ứ đị à ỷ ệ ố đ ...............................43
3.2. Quy trình nh giá b t ng s n th ch p.đị ấ độ ả ế ấ ....................................46
3.3. Ph ng pháp nh giá b t ng s n th ch p.ươ đị ấ độ ả ế ấ .............................50
3.4. Các tr ng h p nh giá b t ng s n th ch p. ườ ợ đị ấ độ ả ế ấ ........................52
4. NH GI TH C TR NG HO T NG NH GI B T NG ĐÁ Á Ự Ạ Ạ ĐỘ ĐỊ Á Ấ ĐỘ
S N TH CH P T I C C NG N H NG TH NG M I.Ả Ế Ấ Ạ Á Â À ƯƠ Ạ ....................71
Mục lục.
4.1. K t qu t c.ế ả đạ đượ ..............................................................................71
4.2. Nh ng khó kh n v h n ch .ữ ă à ạ ế ............................................................74
CH NG 3: M T S GI I PH P CH Y U PH T TRI N HO T ƯƠ Ộ Ố Ả Á Ủ Ế Á Ể Ạ
NG NH GI B T NG S N TH CH P T I C C NG N ĐỘ ĐỊ Á Ấ ĐỘ Ả Ế Ấ Ạ Á Â
H NG TH NG M I VI T NAMÀ ƯƠ Ạ Ệ ..........................................................78

1. NH H NG PH T TRI N HO T NG NH GI B T NG ĐỊ ƯỚ Á Ể Ạ ĐỘ ĐỊ Á Ấ ĐỘ
S N TH CH P TRONG TH I GIAN T I.Ả Ế Ấ Ờ Ớ ...........................................78
2. M T S GI I PH P PH T TRI N HO T NG NH GI B T Ộ Ố Ả Á Á Ể Ạ ĐỘ ĐỊ Á Ấ
NG S N TH CH P T I C C NG N H NG TH NG M I.ĐỘ Ả Ế Ấ Ạ Á Â À ƯƠ Ạ .......79
2.1. Gi i pháp t phía Nh n c.ả ừ à ướ .............................................................79
2.2. Các gi i pháp t phía các Ngân h ng th ng m i.ả ừ à ươ ạ ........................85
K T LU NẾ Ậ ....................................................................................................90
T I LI U THAM KH OÀ Ệ Ả ............................................................................92
Danh mục các từ viết tắt.
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
ACB : Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
NHTM : Ngân hàng thương mại
NH : Ngân hàng
TECHCOMBANK : Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam
QH : Quy hoạch
TT : Thông tư
CP : Chính phủ
NHNN : Ngân hàng Nhà nước
NĐ : Nghị định
SĐCC : Sổ đỏ chính chủ
HTNH : Hệ thống ngân hàng
CNH- HĐH : Công nghiệp hoá- Hiện đại hoá
Danh mục bảng biểu.
DANH MỤC BẢNG BIỂU
BiÓu 01: n giá xây d ng Ngân h ng Châu.Đơ ự à Á ....................52
BiÓu 02: n giá xây d ng c a Techcombank.Đơ ự ủ ....................53
BiÓu 03:H s phân t ng đ i v i nh mua theo Ngh ệ ố ầ ố ớ à ị
đ nh 61/CP.ị .................................................................................................56
BiÓu 04:Tính giá tr quy n s d ng đ t c a các B S soị ề ử ụ ấ ủ Đ

sánh..............................................................................................................65
BiÓu 05:Thông tin B S so sánh.Đ .....................................................67
Lời nói đầu.
LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nền kinh tế là một cơ thể sống, liên tục vận động và phát triển cùng với
thời gian, mà trong đó bao gồm nhiều yếu tố cấu thành. Hoạt động của ngân
hàng thương mại là một trong những yếu tố quan trọng đô. Lịch sử thế giới đã
chứng minh vai trò hết sức to lớn của nó, người ta ví ngân hàng là “mạch máu
của nền kinh tế”. Điều đó không cường điệu một chút nào nếu chúng ta đã
chứng kiến cuộc khủng hoảng tài chính- tiền tệ năm 1997 ở châu Á, và hiện
tại cuộc khủng hoảng kinh tế đang diễn ra với phạm vi ảnh hưởng toàn cầu
gây thiệt hại lớn cho con người. Ngân hàng một mặt tạo điều kiện thuận lợi
cho quá trình lưu thông tiền tệ làm cho hoạt động thanh toán trong nội bộ nền
kinh tế và các mối quan hệ kinh tế diễn ra dễ dàng. Sự phát triển của HTNH
tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế. Với một nước đang phát triển như Việt
Nam đang trong quá trình thực hiện CNH-HĐH và đẩy mạnh tham gia hội
nhập kinh tế thế giới thì việc tạo ra một HTNH vững mạnh là một yếu tố luôn
được quan tâm và là mục tiêu cần phải thực hiện trong quá trình xây dựng và
phát triển kinh tế.
Sự vững mạnh của hoạt động NH là an toàn và hiệu quả. Tuy nhiên
hoạt động NH lại chứa đựng nhiều rủi ro nhất, rủi ro xảy ra từ nhiều phía với
cấp độ khác nhau có thể chỉ trong một khoản vay cũng dẫn tới sự sụp đổ của
NH. Hạn chế rủi ro là một yêu cầu cấp bách không chỉ từ phía NH mà còn từ
phía Chính Phủ. Một trong những giải pháp đó là việc định giá tài sản thế
chấp. Đối với HTNHTM Việt Nam hiện nay thì khâu này vẫn chưa đươc chú
trọng nhất là đối với hoạt động định giá BĐS thế chấp còn nhiều bất cập. Do
thị trường BĐS ở nước ta hiện nay còn đang trong tình trạng phôi sinh, pháp
luật về đất đai của Nhà nước còn nhiều vấn đề tồn tại, các văn bản pháp lý,
thủ tục giấy tờ còn mang nặng tính hình thức, thêm vào đó là khung giá đất

Nhà nước đưa ra không phù hợp với sự thay đổi nhạy cảm của thị trường gây
cản trở cho hoạt động định giá tài sản thế chấp bằng BĐS của các NH, cũng
1
Lời nói đầu.
như hiệu quả hoạt động của các đơn vị kinh tế có nhu cầu vốn để phát triển
kinh tế.
Trong quá trình thực tập tại NHTM cổ phần Á Châu, được tìm hiểu vệ
hoạt động NH, được sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo Tiến sĩ Nguyễn
Minh Hoàng và các thầy cô trong khoa ĐGTS $ KDBDS cùng sự giúo đỡ
của các cán bộ nhân viên phòng thẩm định tài sản khu vực Hà Nội của NH,
em đã mạnh dạn nghiên cứu vấn đề này. Trong luận văn này em xin trình bày
một khía cạnh nhỏ trong kinh doanh tín dụng với đề tài “ Đánh giá hoạt động
định giá BĐS thế chấp tại một số NHTM Việt Nam” nhằm đánh giá hoạt động
định giá bất động sản (BĐS) thế chấp tại một số NHTM đồng thời đua ra một
số giải pháp thúc đẩy hiệu quả hoạt động của một số NHTM.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu hoạt động định giá BĐS thế chấp nhằm các mục tiêu sau:
Hệ thống, khái quát hoá những vấn đề lý luận, cơ sở khoa học về định
giá bất động sản thế chấp.
Đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại các
Ngân hàng thương mại.
Đề xuất giải pháp để phát triển hoạt động định giá bất động sản thế
chấp.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu chính của luận văn là những vấn đề liên quan
đến định giá bất động sản thế chấp như: Các loại bất động sản thế chấp,
phương pháp định giá bất động sản thế chấp…
Phạm vi nghiên cứu: Do đây là một lĩnh vực rộng lớn và phức tạp nên
luận văn sẽ tập trung chủ yếu nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản thế
chấp tại NHTM cổ phần Á Châu chủ yếu trên địa bàn Hà Nội, bên cạnh đó

còn nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại NHTM cổ phần
Kỹ Thương Việt Nam.
4. Phương pháp nghiên cứu
2
Lời nói đầu.
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp duy
vật biện chứng và duy vật lịch sử, phương pháp thống kê, phương pháp
chuyên gia, phương pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực tiễn hoạt động
định giá bất động sản thế chấp…
5. Kết cấu luận văn
Ngoài phần lời nói đầu và kết luận, luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại
một số NHTM Việt Nam.
Chương 3: Một số giải pháp chủ yếu phát triển hoạt động định giá bất
động sản thế chấp tại một số NHTM Việt Nam.
Em xin chân thành cảm ơn Tiến sĩ Nguyễn Minh Hoàng, các thầy cô
trong khoa ĐGTS $ Kinh Doanh BĐS cùng các anh chị cán bộ phòng thẩm
định tài sản khu vực Hà Nội NH Á Châu đã tận tình hướng dẫn chỉ bảo em
hoàn thành luận văn!
3
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1. KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP.
1.1. Khái niệm và đặc điểm bất động sản, thế chấp bất động sản.
* Khái niệm BĐS
Tại mỗi quốc gia nguồn tài nguyên bao gồm các tào sản do thiên nhiên
ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ. Tài sản quốc gia là

nguồn lực để phát triển kinh tế- xã hội của mỗi nước. Để quả lý và sử dụng
hiệu quả nguồn tài nguyên quốc gia người ta đã phân loại theo nhiều tiêu thức
phổ biến là thành hai nhóm: BĐS và động sản.
Ở nước ta theo Điều 174 Bộ Luật Dân Sự năm 2005, quy định BĐS là
tài sản không di dời được, bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Như vậy BĐS bao gồm hai chủng loại chủ yêú là đất đai và vật kiến
truc đã xây dựng xong với đặc điểm riêng là không di dời được.
Đất đai bao gồm các loại sau: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở
khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sủ dụng…Vật
kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm: công trình làm nhà ở, công trình thương
nghiệp khách sạn văn phòng, công trình công nghiệp, công trình đặc biệt quốc
phòng an ninh.
- Các loại quyền liên quan:
4
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi từ BĐS mang lại. Trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao
quyền sử dụng hoặc do Pháp luật quy định thì cũng có quyền sử dụng.
Quyền định đoạt là quyền của chủ sử hữu chuyển giao quyền sở hữu
BĐS của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có
quyền bán, trao đổi, tặng, cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các
hình thức định đoạt khác đối với BĐS.
Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý
BĐS thuộc sở hữu của mình. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền
chiếm hữu tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao do Pháp

luật quy định.
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định
đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của Pháp luật. Chủ sở hữu là cá
nhân, pháp nhân các chủ thể khác có đủ ba quyền trên.
* Đặc điểm BĐS
BĐS là một loại hàng hoá đặc biệt vì vậy ngoài những đặc điểm của
hàng hoá thông thường BĐS còn có những đặc điểm sau:
- Tính cố định về vị trí: Do hàng hoá luôn gắn liền với đất đai nên cố
định về vị trí, địa điểm và không có khả năng chuyển dịch và khó có khả năng
tăng thêm về số lượng, diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên thiên
nhiên nên có hạn và bị giới hạn bởi không gian. Diện tích đất đai của một
quốc gia khó thay đổi (trừ vùng gần biển). Do đó, các BĐS như nhà, công
trình khác và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí.
- Tính bền vững: Đặc điểm này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên
ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại (trừ trường
hợp đặc biệt). Đồng thời, các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn
tại hàng trăm năm, có công trình sau khi cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng
trăm năm.
5
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
- Tính khác biệt: Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có
sự khác nhau về vị trí BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về
quyền đối với BĐS, khác nhau về hướng, quang cảnh và vật ngoại cảnh,…
Trong cùng một khu nhỏ, kể cả hai mảnh đất cạnh nhau đều có những yếu tố
không giống nhau.
- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm về BĐS chủ yếu xuất phát từ diện tích
đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí.
- Có giá trị lớn: giá trị bất động sản thường rất cao, điều này xuất phát
từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn.
Chính vì vậy, nếu thế chấp bất động sản thì sẽ được vay vốn nhiều hơn so với

hình thức đảm bảo khác như cầm cố tài sản
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, kể
cả ảnh hưởng về mặt vật lý và kinh tế. Giá trị của một BĐS có thể bị tác động
của BĐS khác. Đặc biệt trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công
trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng
cao giá trị của BĐS trong khu vực đó. Thực tế cho thấy, việc xây dựng công
trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là rất phổ
biến.
Việc nghiên cứu đặc điểm BĐS sẽ giúp cho nhân viên thẩm định có cơ
sở để đánh giá hết các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS và làm cho kết
quả định giá phù hợp với giá trị thị trường và các quy định của pháp luật về
định giá BĐS.
* Thế chấp BĐS
Ngày nay, do sự phát triển của nền kinh tế thị trường, nhu cầu về vốn
của cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp ngày càng tăng; Để đáp ứng nhu cầu về
vốn này họ đã dùng chính tài sản thuộc quyền sở hữu và quyền sử dụng của
mình thế chấp tại các Ngân hàng thương mại (NHTM), tổ chức tín dụng để
vay vốn. Thế chấp BĐS chính là việc bên vay vốn (cá nhân, tổ chức, doanh
nghiệp) dùng tài sản thuộc quyền sở hữu và sử dụng của mình làm tài sản
đảm bảo tiền vay để vay vốn tại các NHTM và tổ chức tín dụng, khi đến thời
6
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
hạn phải trả nợ họ sẽ hoàn trả NHTM, tổ chức tín dụng tiền nợ gốc, lãi vay,
tiền phạt lãi quá hạn (nếu có) và các khoản phí (nếu ghi trong hợp đồng tín
dụng). ở nước ta, Luật đất đai 2003 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân”, vì vậy, thực chất của việc thế chấp BĐS tại Việt Nam là thế chấp quyền
sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên đất.
1.2. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp.
Định giá là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật,
tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá được hình thành, tồn

tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường.
Có rất nhiều khái niệm về định giá bất động sản, thông thường người ta sử
dụng 2 khái niệm sau:
- Định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của quyền sở hữu, sử dụng
BĐS cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định;
- Định giá BĐS là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích
cụ thể của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả
các đặc điểm của BĐS cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của
thị trường.
Như vậy, định giá ĐS là định giá đất và định giá các tài sản trên đất,
gắn liền với đất đai (nếu có). Vì BĐS là một đơn vị thống nhất, thống nhất về
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích nên trong trường hợp bao
gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà
tách chúng hoàn toàn độc lập với nhau.
Hoạt động định giá BĐS phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau như:
Xác định giá mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê; Vay vốn ngân hàng; Chứng
minh tài sản…Do sự phát triển của nền kinh tế thị trường nên nhu cầu về vốn
đối với các tổ chức kinh tế hết sức cần thiết, hoạt động định giáBĐS thế chấp
ngày càng có vai trò quan trọng không những giúp cho việc xác định giá trị
BĐS của các tổ chức chính xác mà còn bảo đảm sự an toàn và hạn chế rủi ro
đối với các NH hiện nay. Có thể hiểu một cách chung nhất về định giá BĐS
thế chấp như sau: Đó là việc ước tính giá trị BĐS thế chấp ( bao gồm đất và
7
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
tài sản trên đất) trong trường hợp BĐS dùng làm tài sản bảo đảm tiền vay tại
các NHTM và tổ chức tín dụng.
1.3. Sự cần thiết của thế chấp bất động sản và định giá bất động sản thế
chấp.
Các Ngân hàng nói chung và các NHTM nói riêng được thành lập với
mục đích kinh doanh tiền tệ với 2 chức năng chính: đi vay và cho vay. Qua

việc nhận tiền gửi từ cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp và cho cá nhân, tổ chức,
doanh nghiệp thiếu vốn vay tiền, các Ngân hàng đóng vai trò như một trung
gian tài chính để chuyển vốn từ bên thừa vốn sang bên thiếu vốn, từ đó cung
cấp vốn thêm cho các tổ chức kinh doanh, đẩy nhanh hoạt động sản xuất và
kinh doanh; đồng thời hoạt động trên cũng mang lại lợi nhuận cho các Ngân
hàng thông qua việc thu phí dịch vụ và hưởng lãi chênh lệch.
Hoạt động kinh doanh tiền tệ là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro. Đối
tượng sử dụng vốn của NH có trình độ tổ chức và khả năng quản lý sử dụng
khác nhau vì vậy hiệu quả mang lại cũng khác nhau. Hoạt động kinh doanh
trong điều kiện thị trường cạnh tranh gay gắt như hiện nay không phải đồng
vốn nào cũng có khả năng sinh lời. Vì vậy việc cho vay được đảm bảo bằng
tài sản thế chấp nhất là BĐS là rất cần thiết. Hiện nay thị trường bất động sản
đang dần hình thành và phát triển tất yếu nó sẽ kéo theo các hoạt động giao
dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho tặng, thừa kế
thế chấp... Sẽ đi vào ổn định theo xu thế ổn định của thị trường. Vậy khi các
hoạt động trong thị trường diễn ra dựa vào sẽ dựa vào chuẩn mực nào để giao
dịch, để giá thị trường phản ánh đúng giá trị của bất động sản. Chắc chắn sẽ có
tác nhân thứ ba đứng giữa các quan hệ đứng giữa các quan hệ giao dịch đó như
một người cầm cân nảy mực đó chính là tác nhân định giá bất động sản. Thật
vậy, khi thay đổi mục đích sử dụng, thay đổi chủ sở hữu khi kiểm kê tài sản định
kỳ... đều cần đến định giá bất động sản. Có thể nói thế cháp BĐS và định giá
BĐS thế chấp là khâu rất cần thiết để NHTM giảm thiểu rủi ro tín dụng, tạo điều
kiện để họ thu hút thêm nguồn vốn từ đó để phát triển, mở rộng sản xuất kinh
doanh, đa dạng hoá các dịch vụ NH, đồng thời còn cung cấp vốn cho các tổ chức
8
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
kinh tế, cá nhân đầu tư, phát triển kinh doanh, hỗ trợ các doanh nghiệp góp phần
nâng cao đời sống của nhân dân.
Nhận thấy tầm quan trọng của việc cho vay dùng tài sản thế chấp đặc
biệt là BĐS thế chấp. Nhưng vấn đề là BĐS đô khi đem thế chấp được ghi

nhận thế nào, giá trị của nó được đánh giá bao nhiêu để an toàn cho người cấp
vốn và đáp ứng nhu cầu của khách hàng vay. Khi hoạt động của NH ngày
càng chuyên môn hoá đòi hỏi dịch vụ cung cấp càng phải hoàn thiện, để làm
được điều này đỏi hỏi các NH cần thiết phải quan tâm đến công tác định giá
BĐS thế chấp. Chính vì tầm quan trọng của định giá BĐS mà yêu cầu các
chuyên viên thẩm định trong NH phải có kiên thức chuyên môn, nghiệp vụ
vững vàng, am hiểu thị trường BĐS có kỹ năng phương pháp định giá tốt nhất
để đưa ra giá trị phù hợp với thị trường và quy định của Nhà nước của tổ chức
cho vay.
2. NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN.
Quá trình thế chấp BĐS là một quá trình bao gồm nhiều giai đoạn,
trong hệ thống văn bản pháp luật của Quốc hội, Chính phủ, NHNN, Bộ tài
nguyên môi trường… đều quy định rõ về BĐS thế chấp, các quy định này
được đưa ra trong các văn bản sau: Luật dân sự 2005; Luật đất đai 2003; Luật
các tổ chức tín dụng; Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của
Chính phủ về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng ; Thông tư số
06/2000/TT-NHNN1 ngày 29/12/1999 của Ngân hàng nhà nước về hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 178/1999/NĐ-CP; Nghị định số 85/2002/NĐ-CP
ngày 25/10/2002 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung Nghị định 178; Thông tư
số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 của NHNN về hướng dẫn thực hiện
một số quy định về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng…. Những quy định
về BĐS thế chấp bao gồm:
2.1. Phân loại bất động sản thế chấp.
Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản khách hàng vay để đảm bảo thực
hiện nghĩa vụ trả nợ, bao gồm: Tài sản thuộc quyền sở hữu; giá trị quyền sử
dụng đất của khách hàng vay; tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng của khách
9
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
hàng vay; tài sản hình thành từ vốn vay. Theo quy định hiện hành thì tài sản
thế chấp bao gồm các loại sau:

Thứ nhất: Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở; công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ hai: Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định
được thế chấp.
Thứ ba: Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hằng Hải Việt Nam, tàu
bay theo quy định của Luật Hàng Không dân dụng Việt Nam trong trường
hợp được thế chấp.
Thứ tư: Tài sản hình thành trong tương lai là BĐS hình thành sau thời
điểm ký kết giao địch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp
như hoa lợi, lợi tức, công trình xây dựng, các BĐS khác mà bên thế chấp có
quyền nhận.
Thứ năm: Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Hiện nay, tại các NHTM có tới 70% tài sản thế chấp là BĐS, còn lại là
các tài sản khác như: máy móc thiết bị, ô tô…Khi thế chấp BĐS thì phải có
đầy đủ giấy tờ về mặt pháp lý đảm bảo BĐS đó là sử dụng hợp pháp như:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (nếu
có tài sản trên đất)… và các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật.
2.2. Các điều kiện của bất động sản thế chấp.
Để đảm bảo an toàn và phòng ngừa rủi ro cho các NH thì BĐS thế chấp
phải thoả mãn các điều kiện sau:
Thứ nhất: BĐS phải thuộc quyền sử dụng (đất) và quyền sở hữu (tài
sản trên đất) của khách hàng vay, phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài
sản trên đất. Đối với quyền sử dụng đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai. Đối với
BĐS mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, thì
doanh nghiệp được thế chấp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp
Nhà nước và pháp luật có liên quan khác.
10
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
Thứ hai: BĐS được phép giao dịch, tức là BĐS đó được pháp luật cho

phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm
cố, thế chấp, bảo lãnh và các dịch vụ khác.
Thứ ba: BĐS không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp
trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, khách hàng
vay phải cam kết bằng văn bản với tổ chức tín dụng về việc thế chấp không có
tranh chấp tại thời điểm đăng ký hợp đồng tín dụng.
Thứ tư: BĐS mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay
phải mua bảo hiểm BĐS trong thời gian bảo đảm tiền vay.
2.3. Xác định giá trị bất động sản thế chấp.
Việc xác định chính xác giá trị BĐS thế chấp có vai trò rất quan trọng
làm cở sở xác định mức cho vay của khách hàng, đồng thời giảm thiểu rủi ro
cho các Ngân hàng và tổ chức tín dụng. Việc xác định giá trị BĐS thế chấp
được tiến hành như sau:
- BĐS thế chấp phải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng
bảo đảm;
- Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định như sau:
Thứ nhất: Giá trị quyền sử dụng đất xác định theo giá đất do Uỷ ban
nhân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành tại thời điểm thế chấp
nhân với hệ số K của từng quyện, huyện, tỉnh; hoặc tính theo giá trị thị trường
của đất đai (tuỳ thuộc vào quyết định ban hành của từng NH, tổ chức tín
dụng), đối với đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, đất ở, đất chuyên
dùng, đất mà tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp
pháp từ người khác hoặc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất.
Thứ hai: Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp = Tiền đền bù thiệt hại khi
Nhà nước cho thuê đất(nếu có) + Tiền thuê đất trả cho Nhà nước - Tiền thuê
đất đã trả cho thời gian sử dụng, đối với đất mà Nhà nước cho hộ gia đình, cá
nhân, tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê; hoặc đất
11
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp.

được Nhà nước cho hộ gia đình, các nhân, tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê
đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm.
Thứ ba: Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp = Số tiền thuế đất đã trả cho
Nhà nước - Tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng, đối với đất được Nhà
nước cho tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài thuê.
Thứ tư: Không tính giá trị quyền sử dụng đất đối với đất được Nhà
nước giao cho tổ chức kinh tế mà không thu tiền sử dụng đất, hoặc đất được
Nhà nước cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê theo hình thức trả
tiền thuê đất hàng năm. Khi người thuê đất được miễn, giảm tiền thuê đất theo
quy định pháp luật, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được tính theo giá
trị thuê đất trước khi được miễn, giảm.
Ngoài ra, khi mà có tài sản trên đất thì giá trị tài sản bảo đảm tiền vay
bằng giá trị quyền sử dụng đất cộng với giá trị tài sản trên đất.
3. CÁC CĂN CỨ VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP.
3.1. Các căn cứ định giá bất động sản thế chấp.
Hoạt động định giá BĐS thế chấp căn cứ vào các yếu tố sau:
Thứ nhất: Căn cứ vào bản thân các yếu tố của BĐS. Việc định giá BĐS
phải căn cứ vào yếu tố cấu thành giá trị BĐS đó là diện tích mặt bằng, vị trí
không gian, môi trường kinh tế, xã hội, tự nhiên …Căn cứ vào công dụng,
mục đích sử dụng và khai thác BĐS. Căn cứ vào hình thái nhân tạo của BĐS:
Về kết cấu, kiến trúc của BĐS; sự bền chắc của BĐS; tâm lý liên quan đến
bản thân hiện tại của BĐS…
Căn cứ vào yếu tố về vị trí BĐS và mức độ ảnh hưởng của vị trí:Về địa
điểm tồn tại BĐS, xem xét mối quan hệ BĐS này trong tổng thể các BĐS
khác để thấy được vị trí BĐS này so với BĐS khác đóng vai trò như thế
nào…
Thứ hai: Căn cứ vào điều kiện thị trường. Đó là sự cạnh tranh của thị
trường và các yếu tố của nền kinh tế, cung, cầu về BĐS, sự tác động và phát
12

Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
triển kinh tế nói chung như khu vực đang mở rộng, trung tâm thì nhu cầu
BĐS tăng, nguồn vốn đầu tư lớn thì nhu cầu BĐS cũng tăng.
Thứ ba: Căn cứ pháp lý, bao gồm các yếu tố pháp lý liên quan đến
BĐS, các luật pháp không liên quan đến bản thân BĐS mà nó quy định
chung, các quy định về sở hữu và sử dụng các quyền năng BĐS, những quy
định của luật pháp liên quan đến hoạt động định giá như Nghị định 188/2004
về phương pháp xác định giá đất…
3.2. Các nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp.
3.2.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất.
BĐS phải được sử dụng hợp pháp tức là phải bảo đảm phù hợp với tính
pháp lý hiện hữu của BĐS đặc biệt là quy định về mục đích khai thác sử dụng
đất; luồng thu nhập là luồng thu nhập hợp pháp được pháp luật bảo hộ.
Thu nhập ròng mang lại phải là thu nhập cao nhất đối với toàn bộ BĐS
và thu nhập này phải mang tính ổn định và lâu dài.
BĐS phát huy tác dụng mang lại lợi ích phải thoả mãn được khả năng
lựa chọn của nhiều người, những yếu tố cấu thành BĐS phải phù hợp với
nhiều người, mang tính phổ biến và nhiều người có khả năng lựa chọn nó.
3.2.2. Nguyên tắc cung - cầu.
Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị BĐS. Trên thị trường
cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa nhận có tính khách
quan của thị trường về giá trị BĐS. Trong các thị trường khác, dưới sức ép
của cung - cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực. Vì vậy,
khi so sánh các BĐS với nhau, phải phân tích tác động của yếu tố cung - cầu
ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần định giá . Khi định giá phải xem xét quan hệ
cung - cầu là cân bằng hay mất cân bằng, phải dự báo quan hệ cung-cầu trong
tương lai xem quan hệ đó thay đổi như thế nào.
13
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
3.2.3. Nguyên tắc phù hợp.

Nguyên tắc phù hợp cho rằng, việc định giá một BĐS phải trên cơ sở
một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ BĐS đó, một BĐS có thể được
sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và có nhiều loại giá trị khác nhau như
giá trị để ở, giá trị kinh doanh thương mại-dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm
năng…Trong những mục đích trên thì mục đích sử dụng đất là căn cứ mang
tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn
BĐS, vì vậy khi định giá một BĐS phải căn cứ vào mục đích chính của BĐS
để định giá , không được lẫn lộn với các sử dụng khác nhau và càng không
được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng. Ngoài ra, khi định giá phải phù hợp với
mục đích được quy định, phải phù hợp với các yếu tố được giả định và phát
triển trong tương lai ở nơi, vùng có BĐS đó, phải phù hợp với các yếu tố
trong bản thân BĐS đó.
3.2.4. Nguyên tắc thay thế.
Do đặc điểm các BĐS có thể thay thế cho nhau vì thế khi định giá phải
dựa vào các BĐS thay thế này, khi định giá phải căn cứ vào các sản phẩm
tương đồng giống nhau, thay thế cho nhau hoặc sản phẩm không tương đồng,
không giống nhau, hoặc có thể thay thế, phải nắm được các thông tin về giá
cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định,
làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản
cần định giá.
3.2.5. Nguyên tắc đánh giá đúng lợi ích mang lại từ bất động sản.
Phần lợi ích mang lại phụ thuộc vào những yếu tố cấu thành nên giá trị
của BĐS vì thế khi định giá phải hết các yếu tố cấu thành. Việc đánh giá các
yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá
trị của từng yếu tố. Lợi ích mang lại đó không chỉ là lợi ích ở hiện tại mà còn
là lợi ích trong tương lai cho nên cần phải dự báo được thu nhập kỳ vọng
trong tương lai, phải quy đổi luồng thu nhập về một giá trị thống nhất. Các
yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ BĐS bao gồm: Lao động;
Vốn; Đất đai; Quản lý.
14

Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
3.2.6. Nguyên tắc đóng góp.
Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành BĐS tuỳ
thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ BĐS mà nó tham
gia hợp thành; nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của BĐS mà nó
tham gia hợp thành. Khi định giá phải xem xét mức độ đóng góp của từng yếu
tố BĐS vào giá trị BĐS nói chung. Khi thay thế, thay đổi một yếu tố nào đó
thì giá trị BĐS sẽ thay đổi, ta có thể tính từng giá trị bộ phận BĐS từ đó đưa
ra giá trị chung của BĐS. Do một công trình BĐS đóng góp cả vào một quần
thể, khu vực BĐS vì thế khi định giá phải tính đến sự đóng góp của các yếu
bên ngoài, xung quanh vào bản thân BĐS.
3.2.7. Nguyên tắc dự báo.
Cho phép người định giá dự báo trước những ràng buộc, những điều
kiện đặt ra có thay đổi hay không. Cần phải dự báo được những thay đổi về
điều kiện, giả thuyết về thị trường hoặc dự báo cả thay đổi về kết cấu, công
năng của BĐS.
Hiện nay, NHNN đã cho phép các NHTM tự thỏa thuận và tự chịu
trách nhiệm xác định giá trị bất động sản thế chấp với các khách hàng xin vay.
Do đó, việc thẩm định giá trị bất động sản theo giá trị thị trường là một vấn đề
khó khăn đặt ra cho các tổ chức tín dụng. Nếu định giá thấp, khách hàng
không hài lòng, nếu định giá cao, tổ chức tín dụng khó đảm bảo thu hồi nợ
vay và lãi vay trong trường hợp doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, buộc
NH phải thanh lý tài sản thế chấp. Có thể nói hoạt động định giá trong NH
chứa đựng nhiều yếu tố nhạy cảm đòi hỏi nhân viên thẩm định phải tuân thủ
các nguyên tắc định giá nói chung và các nguyên tắc nghề nghiệp như:
- Nguyên tắc độc lập: người thẩm định phải thẩm định BĐS một cách
độc lập không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kì lợi ích vật chất hoặc tinh
thần nào.
-Nguyên tắc chính trực: người thẩm định phảI thẳng thắn, trung thực và
có chính kiến rõ rang khi phân tích các yếu tố tác động đến giá trị BĐS thẩm

định. Người thẩm định phảI từ chối khi xét thấy không đủ điều kiện thẩm
15
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
định hoặc bị chi phối bởi những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả thẩm
định.
- Nguyên tắc khách quan: người thẩm định phảI thẩm định một cách
công bằng, tôn trọng sự thật và không được thành kiến, thiên vị trong việc thu
thập tài liệu, sử dụng tài liệu để thảm định.
- Nguyên tắc bí mật: người thẩm định không được tiết lộ thông tin của
khách hàng mà mình biết trong quá trình thẩm định, kết quả thâmr định cho
cá nhân, đơn vị không liên quan.
- Nguyên tắc thận trọng: người thẩm định phảI cân nhắc đầy đủ, thận
trọng các thông tin thu thập được khi đè xuất ý kiến chính thức.
4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP.
Lý luận về định giá BĐS là một một vấn đè mới đối với nhiều nước
hiện nay. Trên thực tế khi xác định giá rị BĐS người ta thiếu những căn cứ
vững chắc và rõ ràng để có thể cho kết quả chính xác một cách tuyệt đối. Kết
quả thẩm định luôn chứa đựng sự ảnh hưởng của yếu tố chủ quan- đó là một
yếu ố hết sức nhạy cảm. Trong nhiều trường hợp, thẩm định viên phảI đưa ra
kết quả thẩm định dựa trên sự quyết đoán- đó thực sự là việc làm mang đầy
tính nghệ thuật. Như vậy định giá là một hoạt động chuyên môn vừa mang
tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, là một khoa học-
nghệ thuật về ước tính giá trị BĐS. Có 4 phương pháp định giá BĐS đó là:
- Phương pháp so sánh trực tiếp.
- Phương pháp chi phí.
- Phương pháp đầu tư hay phương pháp vốn hoá.
- Phương pháp thặng dư hay phương pháp giá trị còn lại.
Trong 4 phương pháp trên thì có 3 phương pháp được áp dụng trong
định giá BĐS thế chấp đó là: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi
phí và phương pháp đầu tư.

16
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp.
4.1.1. Cơ sở lý luận.
Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của
một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của tài sản tương tự có thể so
sánh được đã được mua bán trên thị trường. Phương pháp này được xây dựng
chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế.
Phương pháp so sánh đòi hỏi phải tìm kiếm các tài sản đã được giao
dịch trên thị trường hiện hành và tương đối giống với tài sản đối tượng cần
định giá. Tiến hành phân tích giá bán/cho thuê của các tài sản có thể so sánh
được và làm những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kỳ sự khác nhau nào
giữa chúng và tài sản mục tiêu, từ đó xác định ra giá trị của tài sản mục tiêu
cần định giá.
4.1.2. Các trường hợp áp dụng.
Phương pháp so sánh thường được sử dụng để định giá BĐS trong các
trường hợp sau:
- Các tài sản có tính đồng nhất, ví dụ như các căn hộ, các chung cư, các
dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng
biệt, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu.
- Các mảnh đất trống.
4.1.3. Các bước tiến hành phương pháp so sánh.
Việc ĐGBĐS theo phương pháp này được thực hiện theo 5 bước sau:
- Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những bất động sản được giao dịch
trong thời gian gần đây có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu cần
định giá về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như kiểu cách,
điều kiện môi trường, vị trí, ghi chép vấn đề đằng sau những con số thu thập
được.Cụ thể thẩm định viên cần phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau: tình trạng
vật chất của bất động sản, đặc điểm mặt bằng, đặc điểm của các công trình
17

Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
xây dựng có liên quan, đặc điểm về vị trí hay địa điểm, tình trạng pháp lý,
thời điểm giao dịch, các điều khoản và điều kiện của giao dịch.
- Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các bất động sản có thể so
sánh được để xác địng giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này
có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu đồng thời phát hiện những
thông tin cần bổ sung về thị trường. Để thực hiện tốt bước này khi kiểm tra và
phân tích các bất động sản chứng cứ phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính
chất của giao dịch.
- Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được thích hợp
nhất để tiến hành phân tích. Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 bất
động sản để so sánh. Lựa chọn phải đáp ứng 2 yêu cầu: các bất động sản này
ở trong cùng một khu cực hoặc ở khu vực lân cận với bất động sản cần định
giá; để giảm bớt các định kiến và chủ quan trọng việc định giá người định giá
nên sử dụng các số liệu thống kê, những số liệu đã được lưu trữ một cách
chính thống để tiến hành phân tích.
- Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu
và bất động sản chứng cớ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác, tiến hành điều
chỉnh giá của các bất động sản. Cách điều chỉnh thông dụng là lấy bất động
sản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với bất động sản chứng
cớ. Nếu bất động sản chứng cớ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất
động sản mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản
chứng cớ xuống và ngược lại. Có thể vận dụng một trong hai cách điều chỉnh
là: Điều chỉnh số tiền tính gộp hoặc điều chỉnh phần trăm trên cơ sở cộng trừ
đơn giản.
- Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của bất
động sản đã điều chỉnh.
18
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
Các bước cho phép người định giá thu thập và tập hợp khá đầy đủ về

bất động sản mục tiêu. Nhưng để sắp xếp các thông tin đó như thế nào cho
phù hợp với định giá và thông tin nào quan trọng nhất, thông tin nào là thứ
yếu, người định giá phải điều chỉnh thông tin. Trong quá trình điều chỉnh sử
dụng các chỉ tiêu: độ lệch chuẩn, hệ số biển đổi. Khi điều chỉnh cần tuân theo
nguyên tắc lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn. Nếu bất động sản so sánh
tốt hơn thì điều chỉnh giá bất động sản so sánh xuống và ngược lại. Nhưng
các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết, vụn vặt, các điều chỉnh nên có
bằng chứng thị trường để chứng minh.
4.1.4. Nội dung điều chỉnh.
4.1.4.1. Các yếu tố cần điều chỉnh.
Định giá BĐS là một khoa học và nghệ thuật về ước định giá trị BĐS,
do BĐS mang tính dị biệt và tính đặc thù riêng, không có BĐS nào giống
nhau hoàn toàn, vì thế khi tiến hành định giá BĐS phải tiến hành điều chỉnh
các yếu tố như: Hình dáng mặt bằng; vị trí địa điểm; pháp lý; các yếu tố của
công trình; điều kiện thị trường; qua đó ta xác định được hệ số điều chỉnh
giữa BĐS so sánh và BĐS mục tiêu, từ đó kết quả định giá BĐS đưa ra sẽ
chính xác hơn.
Về hình dáng mặt bằng ta phải tiến hành điều chỉnh các yếu tố sau:
Kích thước của lô đất, hình dáng lô đất, quy mô lô đất.
Vị trí địa điểm sẽ quyết định đến khả năng tiếp cận thuận lợi hay
không, vị trí địa điểm sẽ ảnh hưởng đến môi trường tự nhiên như thế nào, môi
trường xã hội, ảnh hưởng đến yếu tố kinh tế của BĐS: ảnh hưởng chủ yếu đến
khả năng sinh lời của BĐS tức ảnh hưởng đến luồng thu nhập mang lại cho
BĐS đó, ảnh hưởng đến địa thế BĐS.
19