Nghĩa vụ tài chính trong quá trình sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đấ

DAT LUAT LAW FIRM
Thu Thiem Building
40/1 Tran Nao St., Binh An Ward, Dist. 2, HCMC
Tel.: (+848) 6260 7101
Fax: (+848) 6260 7103
Email:
Web: www.dlf.vn

Solutions Increasing Your Investment Value

NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH TRONG QUÁ TRÌNH SỬ DỤNG ĐẤT,
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
(cập nhật ngày 11/01/2011)
Cuối năm 2010, các cơ quan có thẩm quyền đã ban hành một số văn bản pháp lý quan
trọng liên quan đến nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực bất động sản. Cụ thể: (i) Ngày
30/12/2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 120/2010/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất (“Nghị định 120”) và Nghị định số 121/2010/NĐ-CP về sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (“Nghị định 121”), cả hai văn bản này sẽ có hiệu lực thi
hành kể từ ngày 01/03/2011; (ii) trước đó, ngày 06/12/2010, Chính phủ đã ban hành Nghị
định số 114/2010/NĐ-CP quy định về bảo trì công trình xây dựng (“Nghị định 114”);
(iii) và trước đó nữa, ngày 17/6/2010, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã được
Quốc hội thông qua để quy định về thuế đối với đất phi nông nghiệp (“Luật Thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp”), Luật này sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2012 và thay thế
Pháp lệnh Thuế nhà, đất năm 1992 (được sửa đổi, bổ sung năm 1994).
Theo đó, các quy định chung về nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực bất động sản đã được
chúng tôi tổng hợp tại Chuyên đề “Nghĩa Vụ Tài Chính Trong Quá Trình Sử Dụng
Đất, Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Và Tài Sản Gắn Liền Với Quyền Sử
Dụng Đất” đã gửi Quý Khách hàng vào ngày 08/6/2010 có một số thay đổi. Bằng

Chuyên đề này, Chúng tôi cập nhật lại các quy định về tiền thuê đất, thuê mặt nước, tiền
sử dụng đất như sau:
1.

Tiền sử dụng đất:
Người được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang loại
đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ thuê đất sang giao đất đối với loại đất có thu
tiền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất căn cứ vào diện tích đất, giá đất và thời
hạn sử dụng đất.
Trường hợp người được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất ứng trước tiền
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng
mặt bằng theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì được trừ số tiền
đã ứng trước vào tiền sử dụng đất phải nộp theo phương án được duyệt; mức được
trừ không vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp. Số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án


Nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai
đã phê duyệt còn lại chưa được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) được
tính vào vốn đầu tư của dự án1 cụ thể như sau2:
- Trường hợp người được giao đất, được thuê đất tự thỏa thuận mức bồi thường,
hỗ trợ về đất và tài sản với người bị thu hồi đất (không thông qua Hội đồng bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư cấp quận) thì được khấu trừ vào tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất phải nộp đối với số tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất theo
giá đất của mục đích sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do
UBND cấp tỉnh quy định; mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất
hoặc tiền thuê đất phải nộp.
- Trường hợp người được giao đất, cho thuê đất bồi thường, hỗ trợ về đất theo
phương án giá được UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện phê duyệt thì được khấu
trừ số tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê

đât phải nộp theo mức đã được UBND cấp tỉnh hoặc huyện phê duyệt,
nhưng tối đa không vượt quá số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp.
- Trường hợp người sử dụng đất được chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu
tiền sử dụng đất mà trước đó đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư,
kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án
được cấp có thẩm quyền phê duyệt và đã được cơ quan có thẩm quyền xác định
số được trừ vào tiền thuê đất phải nộp nhưng chưa được trừ hết, nay chuyển
sang giao đất có thu tiền sử dụng đất thì tiếp tục được trừ vào tiền sử dụng đất
phải nộp; mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp, số còn lại
chưa được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) được tính vào vốn đầu tư
của dự án. Trường hợp người sử dụng đất đã nộp trước tiền thuê đất thì được
trừ tiền thuê đất nộp trước cho thời gian còn lại (nếu có) vào tiền sử dụng đất
phải nộp3.
Quy định cụ thể về các trường hợp nộp tiền sử dụng đất như sau:
a.

Tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất4
Các trường hợp

Giá đất làm cơ sở tính tiền sử dụng đất

giao đất

Diện
tích
Trường hợp giao đất theo
đất
hình thức đấu giá quyền sử
tính
dụng đất hoặc đấu thầu dự =

thu
án có sử dụng đất (1)
tiền sử
dụng
Trường hợp giao đất sử
đất
dụng ổn định lâu dài
không qua đấu giá quyền
Chuyên đề pháp lý

Giá đất trúng đấu giá
*
Giá đất theo mục đích sử dụng đất được
giao tại thời điểm có quyết định giao đất
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
trường hợp thời điểm bàn giao đất không
Trang 2/20


Nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai
sử dụng đất; giao đất dự án
có thời hạn sử dụng đất 70
năm (2)

đúng với thời điểm ghi trong quyết định
giao đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất
là giá đất theo mục đích sử dụng đất được
giao tại thời điểm bàn giao đất thực tế5.

Trường hợp giao đất dự án

Tiền sử dụng đất
(70 - n) ]
Tiền sử dụng đất của
- [
*
=
thời hạn 70 năm
của thời hạn 70 năm * 1,2%
có thời hạn sử dụng đất
dưới 70 năm (3)
Trong đó: n là thời hạn giao đất tính bằng năm.

b.

Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất 6:
Trường hợp

Tiền sử
dụng đất

Ghi chú

Chuyển từ đất nông nghiệp,
Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông
đất phi nông nghiệp được
nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao đất
Thu như
giao không thu tiền sử dụng
không thu tiền sử dụng đất sang giao đất có thu
trường hợp

đất sang đất giao sử dụng ổn
tiền sử dụng đất thì thu đủ tiền sử dụng đất theo
(2) nêu trên
định lâu dài có thu tiền sử
giá đất của mục đích sử dụng mới. Trường hợp
dụng đất.
đất được chuyển mục đích sử dụng có nguồn
gốc từ nhận chuyển nhượng hoặc khi được giao
Chuyển từ đất nông nghiệp,
đất phải bồi thường, hỗ trợ về đất cho người có
đất phi nông nghiệp được
Thu như
đất bị thu hồi, thì thu tiền sử dụng đất theo
giao không thu tiền sử dụng trường hợp chênh lệch giá giữa giá đất theo mục đích sử
đất sang giao đất sử dụng có (3) nêu trên dụng mới với giá đất theo mục đích sử dụng
thời hạn.
trước đó tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng.

c.

Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất 7:
Trường hợp

Tiền sử dụng đất

Ghi chú

Chuyển từ thuê đất sang giao đất có
Giá đất tính theo giá đất ở tại
Thu như trường hợp

thu tiền sử dụng đất sử dụng ổn
thời điểm chuyển từ thuê đất
(2) nêu trên
định lâu dài.
sang giao đất.
Chuyển từ thuê đất sang giao đất có
Giá đất tính theo giá đất theo
Thu như trường hợp
thu tiền sử dụng đất sử dụng có thời
mục đích sử dụng tại thời điểm
(3) nêu trên
hạn.
chuyển từ thuê đất sang giao đất.
Lưu ý:
Chuyên đề pháp lý

Trang 3/20


Nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai
- Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất hoặc người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất (Giấy chứng nhận) đối với đất đang sử dụng hoặc được chuyển mục đích sử dụng
đất thì giá đất là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định; trường hợp giá đất do UBND
cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp.
Riêng trường hợp cấp Giấy chứng nhận (công nhận) quyền sử dụng đất ở đối với diện
tích đất đang sử dụng trong hạn mức sử dụng đất; đất được chuyển mục đích sử dụng

trong hạn mức sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì giá đất tính thu tiền sử dụng
đất là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm kê khai và nộp đủ hồ sơ hợp lệ
xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xin chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ
quan nhà nước có thẩm quyền8.
- Trường hợp công trình xây dựng nhiều tầng gắn liền với đất được Nhà nước giao đất
cho nhiều đối tượng sử dụng thì tiền sử dụng đất được phân bổ cho các tầng và đối
tượng sử dụng9.
- Giá đất cụ thể được xác định lại theo quy định trên đây không bị giới hạn bởi các quy
định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Tại Tp. HCM hiện đang áp dụng theo Quyết định số 89/2010/QĐ-UBND ngày
22/12/2010 của UBND Tp. HCM về ban hành quy định về giá các loại đất trên địa
bàn Tp. HCM để làm cơ sở tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử
dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông
qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền
sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất để
thu lệ phí trước bạ; (…). Theo đó, giá đất được quy định căn cứ vào mục đích sử dụng
đất, vị trí đất, đơn giá đất, cụ thể:
+ Đối với đất phi nông nghiệp ở vị trí mặt tiền đường, giá đất được tính theo quy
định tại Bảng 06 đính kèm Quyết định số 89/2010/QĐ-UBND.
+ Đối với đất phi nông nghiệp có vị trí trong hẻm, giá đất được quy định như sau:

STT

Loại hẻm

Vị trí 1

Vị trí 2

Vị trí 3

Vị trí 4

1

Hẻm cấp 1

0,5

0,4

0,3

0,2

2

Các cấp hẻm còn lại

Tính không quá 0,8 lần giá hẻm cấp 1

Nếu là hẻm đất, tính bằng 0,8 lần so với mức giá của hẻm trải nhựa hoặc bê tông,
xi măng của cùng loại hẻm.
+ Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tính bằng 60% giá đất ở liền kề.
Chuyên đề pháp lý

Trang 4/20

Nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai
- Đối với dự án sử dụng đất dưới lòng đất: giá đất tính thu tiền sử dụng đất bằng 50%
đơn giá thuê đất của dự án thuê đất trên mặt đất10.
- Trường hợp người được hưởng miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật được cấp có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án cho người khác theo quy
định của pháp luật thì người nhận chuyển nhượng cũng được miễn, giảm tiền sử dụng
đất nếu việc sử dụng đất sau chuyển nhượng thuộc dự án được ưu đãi về sử dụng đất;
phải nộp tiền sử dụng đất nếu việc sử dụng đất sau chuyển nhượng không được ưu đãi
về sử dụng đất11.
- Quy định chuyển tiếp12:
1. Trường hợp nhà đầu tư thực hiện ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và
kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng theo phương án được
phê duyệt theo chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất trước ngày 01/10/2009 thì được trừ chi phí bồi thường đất, hỗ trợ đất vào tiền
sử dụng đất phải nộp, mức được trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.
Trường hợp nhà đầu tư thực hiện ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và
kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng theo phương án đã
được phê duyệt theo quy định tại Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009
của Chính phủ thì được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền sử dụng đất phải nộp
theo quy định tại Điều 15 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP.
2. Đối với các trường hợp đã có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền theo pháp luật đất đai nhưng đến ngày 01/3/2011 chưa hoàn thành nghĩa vụ
tài chính về tiền sử dụng đất thì xử lý như sau:
a) Trường hợp tiền sử dụng đất phải nộp đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền xác định và thông báo theo đúng quy định của pháp luật tại thời điểm
xác định và thông báo nộp tiền sử dụng đất thì được tiếp tục nộp tiền sử dụng
đất vào ngân sách nhà nước theo mức đã được cơ quan có thẩm quyền thông
báo và bị phạt chậm nộp theo quy định của pháp luật phù hợp với từng thời kỳ.
b) Trường hợp tiền sử dụng đất phải nộp đã được cơ quan nhà nước có thẩm

quyền xác định và thông báo, nhưng chưa phù hợp với quy định của pháp luật
tại thời điểm xác định và thông báo tiền sử dụng đất phải nộp thì UBND cấp
tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương chỉ đạo xác định lại đảm bảo
đúng quy định của pháp luật. Số tiền xác định phải nộp thêm (nếu có) được
thông báo để nhà đầu tư nộp bổ sung vào ngân sách nhà nước và không áp
dụng phạt chậm nộp đối với khoản thu bổ sung này trong thời gian trước khi
được xác định lại. Đối với số tiền sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xác định và thông báo trước khi xác định lại, chủ đầu tư được tiếp
tục thực hiện theo số đã thông báo, trường hợp nộp chưa đủ thì nay phải nộp
số còn lại thiếu và bị chậm nộp như đối với trường hợp quy định tại điểm a
khoản 2 trên đây.

Chuyên đề pháp lý

Trang 5/20


Nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai
Trường hợp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo tiền sử dụng
đất phải nộp và chủ đầu tư đã nộp đủ theo số đã thông báo vào ngân sách nhà
nước sau thời gian từ 5 năm trở lên thì không phải xác định lại tiền sử dụng
đất phải nộp.
c) Trường hợp chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra thông báo nộp tiền
sử dụng đất và người sử dụng đất chưa nộp hoặc mới tạm nộp một phần tiền
sử dụng đất vào ngân sách nhà nước nhưng không xác định được nguyên nhân
của việc chậm nộp tiền vào ngân sách nhà nước thì xử lý như sau:
Tiền sử dụng đất đã tạm nộp vào ngân sách nhà nước được quy đổi ra diện
tích đất đã nộp tiền sử dụng đất (đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính) tại thời
điểm bàn giao đất thực tế.
Phần diện tích đất còn lại phải nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất

tại thời điểm bàn giao đất thực tế và được trừ số tiền ứng trước về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư tại thời điểm bàn giao đất thực tế; đồng thời phải nộp thêm khoản tiền
chậm nộp đối với số tiền sử dụng đất còn phải nộp ngân sách nhà nước tính từ
thời điểm bàn giao đất thực tế tới thời điểm chính thức được thông báo nộp
tiền vào ngân sách nhà nước theo tỷ lệ % thu phạt chậm nộp nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật (phù hợp với từng thời kỳ).
d) Trường hợp chưa bàn giao đất thực tế nhưng cơ quan chức năng vẫn thông
báo tiền sử dụng đất phải nộp và chủ đầu tư đã nộp tiền vào ngân sách nhà
nước thì coi như tạm nộp và xử lý như quy định tại điểm b khoản 2 trên đây.
3. Đối với dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới, dự án đầu tư kết cấu hạ tầng trong khu
công nghiệp thì thời điểm xác định giá đất và thu, nộp tiền sử dụng đất được tiếp
tục thực hiện theo quy định tại Nghị quyết số 33/2008/NQ-CP ngày 31/12/2008
của Chính phủ.
Theo đó, việc nộp tiền sử dụng đất đối với các dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở, dự án
hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp 13 từ ngày 16/11/2009 sẽ được áp dụng thí điểm theo
Thông tư 192/2009/TT-BTC (hướng dẫn thực hiện Nghị quyết số 33/2008/NQ-CP), cụ
thể như sau14:
-

Chủ đầu tư cấp 1 được nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ thực hiện dự án được cấp có
thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về quản lý đầu tư và xây dựng.
Việc nộp tiền sử dụng đất của Chủ đầu tư được chia thành hai lần. Lần 1, thu 70% tiền
sử dụng đất được xác định tại thời điểm Chủ đầu tư được phép huy động vốn của
khách hàng theo quy định của Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và Luật đất
đai. Lần 2, thu tiếp 30% tiền sử dụng đất còn lại sau khi công trình hoàn thành bàn
giao đưa vào sử dụng song không quá 18 tháng kể từ ngày thu nộp tiền sử dụng đất
của lần 1 (đối với dự án xây dựng nhà ở) hoặc sau 24 tháng kể từ ngày thu nộp tiền sử
dụng đất của lần 1 (đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới và dự án đầu tư xây
dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp).

Chuyên đề pháp lý

Trang 6/20


Nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai
-

Trường hợp tại thời điểm thu tiền sử dụng đất lần 2 mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy
định và công bố có sự biến động tăng hoặc giảm so với thời điểm có quyết định giao
đất (hoặc thời điểm bàn giao đất thực tế) từ 20% trở lên thì Cơ quan tài chính phải xác
định lại giá đất theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường để tính lại 30% tiền sử dụng đất phải nộp còn lại.

2.

Tiền thuê đất

a)

Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm
Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất, người được thuê phải trả
tiền thuê đất với mức nộp cho từng năm được tính bằng diện tích thuê nhân với
đơn giá thuê đất15.
Trong đó đơn giá thuê đất được tính như sau16:
-

Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất
thuê do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ về phương

pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Trường hợp giá đất do UBND
cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê đất chưa sát với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì
UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên
thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp.

-

Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông,
khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử
dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ
vào thực tế địa phương, UBND cấp tỉnh quyết định đơn giá thuê đất tối đa
không quá hai lần.

-

Đối với đất ở vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh
tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn; đất sử dụng vào mục đích sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sử dụng làm mặt
bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh
vực đặc biệt khuyến khích đầu tư thì căn cứ vào thực tế địa phương, UBND
cấp tỉnh quyết định đơn giá thuê đất tối thiểu không dưới 0,5 lần đơn giá thuê
đất.

-

Trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê thì số tiền thuê đất phải nộp được tính bằng với số tiền sử dụng đất phải
nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng
đất và cùng thời hạn sử dụng đất.

Trường hợp thời hạn hoạt động của dự án ghi trên Giấy chứng nhận đầu tư
(Giấy phép đầu tư) khác với thời hạn thuê đất trong trường hợp trả tiền thuê đất
một lần quy định tại điểm này thì thời hạn hoạt động của dự án được điều
chỉnh phù hợp với thời hạn thuê đất.

Chuyên đề pháp lý

Trang 7/20


Nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai
-

Đơn giá thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc đấu
thầu dự án có sử dụng đất thuê là đơn giá trúng đấu giá, cụ thể như sau:
+ Đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê
đối với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê đất thì đơn
giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá. Số tiền thuê đất phải nộp trong trường
hợp này là đơn giá trúng đấu giá nhân (x) với diện tích đất thuê nhân (x)
với thời hạn thuê đất (bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp và tương ứng
như trường hợp đấu giá giao đất có thu tiền sử dụng đất).
+ Đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê
đối với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất là đơn giá
trúng đấu giá; đơn giá này được ổn định trong 10 năm, hết thời gian ổn
định, việc điều chỉnh đơn giá thuê đất áp dụng như trường hợp nhà nước
cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không theo hình thức đấu giá nhưng
mức điều chỉnh của thời kỳ ổn định 10 năm tiếp theo không vượt quá 30%
đơn giá thuê đất của kỳ ổn định trước.

-

Đơn giá thuê đất để xây dựng công trình ngầm (không phải là phần ngầm của
công trình xây dựng trên mặt đất) được xác định không quá 30% đơn giá thuê
đất trên bề mặt có cùng mục đích sử dụng. Đơn giá thuê đất cụ thể do UBND
cấp tỉnh áp dụng cho phù hợp với thực tế tại địa phương.

-

Đơn giá thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc đấu
thầu dự án có sử dụng đất thuê là đơn giá trúng đấu giá.

Trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh, đơn giá thuê được xác định như sau17:
Khu vực
Khu vực 1: các quận: 1, 3 và 5
Khu vực 2: các quận: 4, 10 và Phú Nhuận
Khu vực 3: các quận: 6, 11, Bình Thạnh, và Tân Bình
Khu vực 4: các quận: 2, 7, Gò Vấp và Tân Phú
Khu vực 5: các quận: 8, 9, 12, Thủ Đức và Bình Tân
Khu vực 6: các huyện: Hóc Môn, Bình Chánh
Khu vực 7: các huyện: Nhà Bè, Củ Chi và Cần Giờ

Đơn giá thuê đất
2% giá đất
1,75% giá đất
1,5% giá đất
1,25% giá đất
1% giá đất
0,75% giá đất
0,50% giá đất

Riêng trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc đấu thầu dự án có sử dụng
đất thuê thì đơn giá thuê là đơn giá trúng đấu giá.
Đối với các đơn vị đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng các Khu công
nghiệp tập trung, Khu chế xuất, thì đơn giá cho thuê đất hàng năm bằng 0,25% giá
đất theo mục đích sử dụng do UBND TP ban hành.
Đối với các trường hợp thuê đất từ ngày Quyết định 107/2006/QĐ-UBND có hiệu
lực mà không phải chịu chi phí bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng thì đơn giá
cho thuê đất là 2% giá đất theo mục đích sử dụng do UBND TP ban hành.

Chuyên đề pháp lý

Trang 8/20


Nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai
b)

Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
Người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
thì số tiền thuê đất phải nộp một lần để được sử dụng đất trong trường hợp này
được tính bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu
tiền sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất và cùng thời hạn sử dụng đất.
Đối với Chủ đầu tư cấp 1 là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc cho thuê thuộc đối
tượng nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại Điều 32
Nghị định 84/2007/NĐ-CP cũng sẽ được nộp tiền thuê đất như trường hợp nộp
tiền sử dụng đất thí điểm quy định tại Thông tư 192/2009/TT-BTC trên đây18.

Lưu ý:
-

Điều chỉnh giá thuê đất19:
+ Đơn giá thuê đất của mỗi dự án được ổn định 05 năm. Hết thời hạn ổn định,
nếu giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và công bố có sự biến động không quá
20% so với giá đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm xác định đơn giá thuê đất
lần trước đó thì Sở Tài chính (đối với trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất), UBND cấp
huyện (đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất) quyết định đơn giá
thuê đất cho thời hạn tiếp theo.
+ Trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh quy định và công bố có sự biến động từ
20% trở lên so với đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm xác định đơn giá thuê
đất lần trước đó thì Sở Tài chính chủ trì xác định lại và trình UBND cấp tỉnh
quyết định điều chỉnh cho phù hợp làm cơ sở để Sở Tài chính (đối với trường
hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài thuê đất), UBDN cấp huyện (đối với trường hợp hộ gia đình, cá
nhân thuê đất) quyết định điều chỉnh đơn giá thuê của thời hạn (05 năm) tiếp
theo.

-

Theo quy định tại khoản 5 Điều 2 Nghị định 121 thì trường hợp người được Nhà
nước cho thuê đất thực hiện ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh
phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cấp
có thẩm quyền phê duyệt thì được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền thuê đất phải
nộp theo phương án được duyệt; Mức được trừ không vượt quá số tiền thuê đất
phải nộp. Số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi
thường, giải phóng mặt bằng còn lại chưa được trừ vào tiền thuê đất phải nộp (nếu
có) được tính vào vốn đầu tư của dự án.

-

Nghĩa vụ tài chính đối với dự án đầu tư sử dụng đất có nguồn gốc do các tổ chức
kinh tế đang được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm20:
1. Tổ chức kinh tế đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm,
nếu được cấp có thẩm quyền cho phép đầu tư dự án mới về kinh doanh bất

Chuyên đề pháp lý

Trang 9/20


Nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai
động sản (nhà ở, nhà cho thuê), trung tâm thương mại, dịch vụ trên đất Nhà
nước đang cho thuê thì:
a) Trường hợp tổ chức kinh tế tự thực hiện dự án đầu tư thì phải chuyển từ
hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang giao đất có thu tiền sử
dụng đất.
b) Trường hợp tổ chức kinh tế được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép liên doanh, liên kết với tổ chức kinh tế khác (hình thành pháp nhân
mới) để thực hiện dự án đầu tư thì pháp nhân mới phải thực hiện theo hình
thức giao đất có thu tiền sử dụng đất (trường hợp pháp nhân mới thuộc đối
tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất); phải chuyển sang thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (trường hợp pháp nhân mới
thuộc đối tượng thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê).
2. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất đang cho tổ chức
kinh tế thuê để giao cho tổ chức kinh tế khác đầu tư dự án mới về kinh doanh
bất động sản (nhà ở, nhà cho thuê), trung tâm thương mại, dịch vụ thì phải
thực hiện giao đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu
giá cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
3. Việc xác định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên đây được thực hiện theo

quy định của Chính phủ. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả
một lần cho cả thời gian thuê do UBND cấp tỉnh quyết định sát với giá đất
thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
-

Quy định chuyển tiếp21:
1. Trường hợp nhà đầu tư thực hiện ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án
đã được phê duyệt theo chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất trước ngày 01/10/2009 thì được trừ chi phí bồi thường đất, hỗ
trợ đất vào tiền thuê đất phải nộp, mức được trừ không vượt quá số tiền thuê
đất phải nộp.
Trường hợp nhà đầu tư thực hiện ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án
đã được phê duyệt theo quy định tại Nghị định số 69/2009/NĐ-CP thì được trừ
số tiền đã ứng trước vào tiền thuê đất phải nộp theo quy định tại Điều 15 Nghị
định số 69/2009/NĐ-CP.
2. Đối với các trường hợp đã ký hợp đồng thuê đất và đã xác định đơn giá thuê
đất đang thực hiện trong thời gian ổn định tiền thuê đất (05 năm) thì khi hết
thời gian ổn định đó mới điều chỉnh đơn giá thuê đất theo quy định.

3.

Các loại phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất

a)

Lệ phí trước bạ: Người sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ khi được giao, cho
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp ngân sách

Chuyên đề pháp lý

Trang 10/20


Nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai
nhà nước một (01) lần/một (01) tài sản cũng được giữ nguyên không quá năm trăm
(500) triệu đồng.
Mức thu lệ phí trước bạ được xác định theo tỷ lệ (%) trên giá trị tài sản tính lệ phí
trước bạ, cụ thể đối với nhà đất là 0,5% (không phẩy năm phần trăm) giá trị nhà,
đất tính lệ phí trước bạ.
Về cơ bản, giá trị đất tính lệ phí trước bạ vẫn được xác định như Thông tư
95/2005/TT-BTC. Tuy nhiên, Thông tư 68/2010/TT-BTC cũng sửa đổi việc tính
giá đất đối với đất được Nhà nước giao theo hình thức đấu thầu, đấu giá. Cụ thể:
-

Đối với đất được nhà nước giao theo hình thức đấu thầu, đấu giá (sau đây gọi
chung là đấu giá) mà người trúng đấu giá thực hiện kê khai lệ phí trước bạ
trong thời hạn ba mươi (30) ngày kể từ ngày nhận quyết định giao đất của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật thì giá tính lệ phí
trước bạ là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hoá đơn.

-

Trường hợp người trúng đấu giá kê khai lệ phí trước bạ không đúng thời hạn
nêu trên (vượt quá 30 ngày kể từ ngày nhận quyết định giao đất) thì giá tính lệ
phí trước bạ là giá trúng đấu giá nhưng không được thấp hơn giá đất do Uỷ ban
nhân dân tỉnh quy định áp dụng tại thời điểm trước bạ22.

Tương tự như các quy định trước đây, tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc trường

hợp: Đất xây dựng nhà để bán mà tổ chức, cá nhân được phép hoạt động kinh
doanh nhà đã nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật (trừ trường hợp xây
dựng nhà nhưng không bán mà sử dụng để ở, để kinh doanh nhà nghỉ, khách sạn
hoặc cho thuê nhà và hoạt động kinh doanh khác); đất được nhà nước giao cho các
tổ chức kinh tế để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho
thuê, không phân biệt đất trong hay ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất không
phải nộp lệ phí trước bạ.
Tổ chức, cá nhân kê khai lệ phí trước bạ đối với đất nêu trên phải có: Quyết định
giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản sao có công chứng hoặc chứng
thực của cơ quan có thẩm quyền).
b)

Lệ phí đăng ký biến động về quyền sử dụng đất23:
Theo Thông tư 106/2010/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 26/7/2010 hướng dẫn lệ
phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nàh ở và tài sản gắn
liền với đất (Thông tư này Bãi bỏ quy định về lệ phí địa chính khi: Cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, chứng nhận đăng ký biến động về đất đai, cấp lại, cấp đổi
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác nhận tính pháp lý của các giấy tờ nhà đất
(tại mục b3, điểm 4, phần III Thông tư số 97/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của
Bộ Tài chính dẫn về phí lệ phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương) và quy định về lệ phí cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở):

Chuyên đề pháp lý

Trang 11/20


Nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai
-

Đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung
ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh: Mức thu
tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000
đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại Giấy chứng nhận do hết chỗ xác
nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận.

-

Trường hợp Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử
dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu
tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần
cấp đối cấp lại (kể cả cấp lại Giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi,
xác nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận.

-

Đối với tổ chức: Mức thu tối đa không quá 500.000 đồng/giấy. Trường hợp
Giấy chứng nhận cấp cho tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và
tài sản khác găn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 100.000
đồng/giấy.

-

Trường hợp cấp lại (kể cả cấp lại Giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp
đổi, xác nhận bổ sung vào Giấy chứng nhận: Mức thu tối đa không quá 50.000
đồng/lần cấp.
Trên địa bàn Tp. HCM áp dụng mức lệ phí cụ thể như sau (chưa sửa theo
Thông tư 106/2010/TT-BTC trên)24:

Số
TT
1
2
3

4
5

c)

Nội dung
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất
Chứng nhận đăng ký biến động về đất
đai
Trích lục bản đồ hoặc các văn bản cần
thiết trong hồ sơ địa chính:
- Trích lục văn bản:
- Trích lục bản đồ:
Cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
Xác nhận tính pháp lý của các giấy tờ
nhà đất

Đơn vị
tính

Mức thu
Cá nhân, hộ gia đình

Tại các
Tại các
quận
huyện

Tổ
chức

đồng/giấy

25.000

0

100.000

đồng/lần

15.000

7.500

20.000

đồng/lần
đồng/lần

10.000
10.000

5.000
5.000

20.000
20.000

đồng/lần

20.000

10.000

20.000

đồng/lần

20.000

10.000

20.000

Lệ phí công chứng:
Trong trường hợp hợp đồng phải được công chứng theo quy định của pháp luật
hoặc hợp đồng được công chứng theo yêu cầu của các bên thì theo thỏa thuận giữa
các bên mà bên mua hoặc bên bán có nghĩa vụ phải nộp lệ phí công chứng với
mức25:

Chuyên đề pháp lý

Trang 12/20


Nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai
Stt

Giá trị tài sản hoặc
giá trị hợp đồng, giao dịch

Mức thu (đồng/trường hợp)

1

Dưới 100.000.000 đồng.

2

Từ 100.000.000 đồng đến 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.
1.000.000.000 đồng.

3

Từ trên 1.000.000.000 đồng 1.000.000 + 0,07% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị
đến 5.000.000.000 đồng.
hợp đồng, giao dịch vượt quá 1.000.000.000 đồng.

4

3.800.000 + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị
hợp đồng, giao dịch vượt quá 5.000.000.000 đồng

(mức thu tối đa không quá 10 triệu đồng/trường hợp).

Từ trên 5.000.000.000 đồng.

100.000

Trường hợp giá chuyển nhượng được hai bên ký kết thấp hơn khung giá đất do
UBND cấp tỉnh quy định thì sẽ áp dụng khung giá đất do UBND cấp tỉnh quy định
để tính lệ phí công chứng.
4.

Thuế sử dụng đất nông nghiệp
Người sử dụng đất nông nghiệp đối với đất trồng trọt, đất có mặt nước nuôi trồng
thủy sản, đất rừng trồng phải nộp thuế nông nghiệp 26 căn cứ vào: Diện tích, hạng
đất và định suất thuế tính bằng kg thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất
theo quy định của pháp luật27.

5.

Thuế sử dụng đất ở và nhà ở:
Hiện nay, mặc dù Pháp lệnh Thuế nhà đất đang còn hiệu lực nhưng trên thực tế chỉ
mới thực hiện việc thu thuế đối với đất ở mà chưa thu thuế đối với nhà ở và được
tính cụ thể như sau28:
Các trường hợp cụ thể

Mức nộp

Đối với đất ở, đất xây dựng Mức thuế đất bằng 3 lần đến 32 lần mức thuế sử
công trình thuộc thành phố, dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất
thị xã, thị trấn.

trong vùng. Mức thuế cụ thể phụ thuộc vào vị trí
đất của thành phố, thị xã, thị trấn.
Đối với đất ở, đất xây dựng
công trình thuộc vùng ven
đô thị, ven trục giao thông
chính.

Mức thuế đất bằng 1,5 đến 2,5 lần mức thuế sử
dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất
trong vùng. Mức thuế cụ thể phụ thuộc vào vùng
ven của loại đô thị và trục giao thông chính.

Đối với đất ở, đất xây dựng Mức thuế đất bằng 1 lần mức thuế sử dụng đất
công trình thuộc vùng nông nông nghiệp ghi thu bình quân trong xã.
thôn đồng bằng, trung du,
miền núi.
Chuyên đề pháp lý

Trang 13/20


Nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai
Lưu ý: kể từ ngày 01/01/2012, khi Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu
lực từ 01/01/2012 thay thế các quy định về thuế nhà đất hiện hành thì các loại đất
phi nông nghiệp sau đây phải chịu thuế 29: (i) Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
(ii) Đất xây dựng khu công nghiệp, đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất,
kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm
đồ gốm ; và (iii) Đất phi nông nghiệp thuộc đối tượng không chịu thuế nhưng
được sử dụng vào mục đích kinh doanh.
Người nộp thuế bao gồm30:

-

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu
thuế.

-

Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận
thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế.

-

Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì người
thuê đất ở là người nộp thuế.

-

Trường hợp người có quyền sử dụng đất cho thuê đất theo hợp đồng thì người
nộp thuế được xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp trong hợp
đồng không có thoả thuận về người nộp thuế thì người có quyền sử dụng đất là
người nộp thuế.

-

Trường hợp đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đang có tranh chấp thì
trước khi tranh chấp được giải quyết, người đang sử dụng đất là người nộp
thuế.

-

Trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất thì người
nộp thuế là người đại diện hợp pháp của những người cùng có quyền sử dụng
thửa đất đó.

-

Trường hợp người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử
dụng đất mà hình thành pháp nhân mới có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng
chịu thuế thì pháp nhân mới là người nộp thuế.

Số thuế phải nộp31:
Số thuế phải nộp = diện tích đất tính thuế (x) giá 1 m2 đất (x) thuế suất. Trong đó:
-

Giá 1 m2 đất Là giá đất theo mục đích sử dụng do UBND cấp tỉnh ban hành và
ổn định theo chu kỳ 05 năm.

-

Thuế suất được thực hiện theo bảng sau:
Loại đất
Bậc 1
Đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng
để kinh doanh (xác định theo biểu thuế
lũy tiến)
Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà

Chuyên đề pháp lý

Bậc 2

Bậc 3

Thuế suất (%)
Diện tích trong hạn mức (m2) 0,03
Phần diện tích vượt không
0,07
quá 3 lần hạn mức (m2)
Phần diện tích vượt trên 3 lần
0,15
hạn mức (m2)
0,03

Trang 14/20


Nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai
chung cư, công trình xây dựng dưới
mặt đất
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp
Đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục
đích kinh doanh
Đất sử dụng không đúng mục đích, đất
chưa sử dụng
Trường hợp đất của dự án đầu tư phân
kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt
Đất lấn, chiếm

6.

0,03
0,03
0,15

0,03
0,2

Nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Loại thuế

Mức nộp
Số thuế thu nhập doanh nghiệp trong kỳ tính thuế đối với hoạt động
chuyển nhượng bất động sản bằng thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển
nhượng bất động sản nhân (x) với thuế suất 25%. Trong đó33:
▪ Thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ của
Thuế thu
hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có).
nhập doanh ▪ Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng
nghiệp32
doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá
vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt
động chuyển nhượng bất động sản.
Hoạt động xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán,
chuyển nhượng là đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng với mức thuế suất là
Thuế giá trị 10%34. Số thuế giá trị gia tăng phải nộp là 10% của giá tính thuế35 (Giá
tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất theo quy định
gia tăng
khi được giao đất36,37).

- Từ ngày 01/01/2009, đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá
tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất thực
tế do người nộp thuế (cơ sở kinh doanh bất động sản) tự khai tại thời
điểm chuyển nhượng. Giá đất thực tế do cơ sở kinh doanh bất động
sản tự khai tại thời điểm chuyển nhượng theo Hợp đồng chuyển
nhượng bất động sản.
- Cơ sở kinh doanh bất động sản tự chịu trách nhiệm về tính chính xác
của việc kê khai giá đất được trừ trong giá tính thuế GTGT.
- Trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không tách riêng
giá bán nhà, cơ sở hạ tầng và giá đất; nếu cơ sở kinh doanh bất động sản
đã lập hóa đơn GTGT giao cho khách hàng, trên hóa đơn GTGT không
Chuyên đề pháp lý

Trang 15/20


Nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai
Loại thuế

Mức nộp
tách riêng giá bán nhà, cơ sở hạ tầng, giá đất và cơ sở kinh doanh đãn
nộp hồ sơ khai thuế GTGT cho cơ quan thuế thì cơ sở kinh doanh được
quyền khai điều chỉnh, bổ sung hồ sơ khai thuế nhưng phải trước khi cơ
quan thuế công bố quyết định kiểm tra, thanh tra.
- Cơ sở kinh doanh bất động sản và khách hàng phải lập Biên bản thỏa
thuận bằng văn bản về việc điều chỉnh Hợp đồng chuyển nhượng bất
động sản đã lập, biên bản ghi rõ giá bán nhà, cơ sở hạ tầng và giá đất
thực tế tại thời điểm chuyển nhượng, thuế GTGT, lý do điều chỉnh theo
hóa đơn đã lập của cơ sở kinh doanh bất động sản (số, ký hiệu, ngày
tháng của hóa đơn), đồng thời khách hàng gửi kèm theo hóa đơn trả cơ

sở kinh doanh bất động sản để cơ sở kinh doanh bất động sản lập lại
hóa đơn GTGT ghi tách riêng giá bán nhà, cơ sở hạ tầng, giá đất và thuế
GTGT theo hướng dẫn tại điểm 2.13 Mục IV Phần B Thông tư
129/2008/TT-BTC, hóa đơn mới ghi rõ: “Hóa đơn này thay thế hóa đơn
(ký hiệu số, ngày tháng của hóa đơn đã lập)”. Căn cứ hóa đơn đã lập, cơ
sở kinh doanh bất động sản thực hiện điều chỉnh thuế GTGT đầu ra.
- Khi xác định giá đất thực tế tại thời điểm chuyển nhượng tại Biên bản
thỏa thuận để điều chỉnh Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản đã lập,
cơ sở kinh doanh bất động sản và khách hàng có thể tham khảo giá tại
các Trung tâm giao dịch Bất động sản hoặc thuê thẩm định giá38.
- Các cơ sở kinh doanh bất động sản, đầu tư xây dựng nhà, cơ sở hạ tầng
đã thu tiền của khách hàng theo tiến độ trước ngày 01/01/2009 và đã kê
khai khấu trừ thuế GTGT đầu vào (hoặc hoàn thuế) đối với vật tư, hàng
hóa, chi phí phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản, đầu tư xây
dựng nhà, cơ sở hạ tầng nhưng chưa kê khai doanh thu, chưa kê khai
nộp thuế GTGT đầu ra trước ngày 01/01/2009 thì phải lập hóa đơn
GTGT, kê khai nộp thuế GTGT đối với số tiền đã thu được trước ngày
01/01/200939.
Trường hợp sang năm 2009 cơ sở kinh doanh vẫn tiếp tục thu tiền theo
tiến độ thì cơ sở kinh doanh phải lập hóa đơn, kê khai nộp thuế GTGT
tính trên toàn bộ số tiền đã thu được (bao gồm cả số tiền thu của khách
hàng trước ngày 01/01/2009 và số tiền thu tiếp trong năm 2009).

Thuế Thu
nhập cá
nhân (Áp
dụng trong
trường hợp
bên chuyển
nhượng là

cá nhân và
được áp

Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản áp dụng thuế suất
25% tính trên thu nhập tính thuế nếu đáp ứng các điều kiện sau:
a) Giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng và kê khai trên
tờ khai thuế không thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định (đối với
quyền sử dụng đất) hoặc không thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ do
UBND cấp tỉnh quy định (đối với nhà và các công trình xây dựng) tại
thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của
pháp luật.

Chuyên đề pháp lý

Trang 16/20


Nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai
Loại thuế
dụng theo
quy định bổ
sung theo
Điều 5
Thông tư
02/2010/TTBTC.)

Mức nộp
Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng và kê
khai trên tờ khai thuế thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định (đối với
quyền sử dụng đất) hoặc thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp

tỉnh quy định (đối với nhà và các công trình xây dựng) tại thời điểm hợp
đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật thì áp dụng
thuế suất 2% tính trên giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
quy định.
b) Giá mua và các chi phí liên quan (các chi phí liên quan đến cấp quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; chi phí cải tạo đất, nhà; chi phí xây
dựng; các chi phí có liên quan khác) người nộp thuế kê khai phải có
hoá đơn, chứng từ hợp pháp làm căn cứ chứng minh giá mua và các
chi phí liên quan mà người nộp thuế kê khai là đúng.
Đối với cá nhân chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền
nhà, mua căn hộ thì giá mua được xác định căn cứ vào chứng từ nộp tiền
góp vốn và hoá đơn, chứng từ khác chứng minh các chi phí liên quan. Các
chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả các
khoản trả lãi tiền vay của các tổ chức tín dụng để mua bất động sản. Riêng
trường hợp mới chỉ góp một phần vốn (chưa nộp đủ số tiền theo hợp
đồng) thì giá mua được xác định như sau:
Giá
mua

Tổng số vốn phải
Phần vốn góp
= { góp theo hợp - còn thiếu (chưa } +
đồng
nộp)

Các chi phí
khác có liên
quan

Trường hợp người nộp thuế kê khai giá mua và chi phí liên quan nhưng

không có đầy đủ hoá đơn, chứng từ chứng minh giá mua và chi phí hoặc
có kèm theo hoá đơn, chứng từ nhưng qua kiểm tra cơ quan thuế phát hiện
có hoá đơn, chứng từ không hợp pháp, không hợp lệ thì áp dụng thuế suất
2% trên giá chuyển nhượng.
c) Cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự kê khai, tự xác định mức thuế
suất áp dụng và chịu trách nhiệm về tính chính xác của hồ sơ kê khai.
Cơ quan thuế tiếp nhận hồ sơ khai thuế có trách nhiệm kiểm tra tờ khai và
các tài liệu kèm theo hồ sơ, nếu đủ các điều kiện áp dụng thuế suất 25%
tính trên thu nhập chịu thuế thì chấp nhận kết quả tính thuế của người
chuyển nhượng. Trường hợp không chấp nhận kết quả tính thuế thì phải
trả lời rõ để người chuyển nhượng biết.
d) Trường hợp cá nhân kê khai nộp thuế theo thuế suất 2% tính trên giá
chuyển nhượng nhưng qua kiểm tra thấy giá chuyển nhượng ghi trên
hợp đồng và kê khai thuế thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì
tính thuế theo thuế suất 2% trên giá do UBND cấp tỉnh quy định.

Chuyên đề pháp lý

Trang 17/20


Nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai
Loại thuế
Các khoản
phí, lệ phí

Mức nộp
Theo quy định tại mục 3 trên đây.

Một số nội dung lưu ý khác:

i) Tạm thời chưa thu thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân, hộ gia đình có quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập
doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy
định của pháp luật. Việc xác định giá trị bất động sản góp vốn vào doanh
nghiệp thực hiện theo quy định của Luật Doanh nghiệp. Cá nhân góp vốn bằng
bất động sản phải gửi kèm theo tờ khai thuế các giấy tờ chứng minh việc góp
vốn bằng bất động sản theo quy định của Luật Doanh nghiệp và các văn bản
hướng dẫn.
Cá nhân góp vốn bằng bất động sản vào doanh nghiệp, nếu được chia lợi nhuận
phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động đầu tư vốn. Tuy nhiên, nếu
cá nhân chuyển nhượng phần vốn góp bằng quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá
nhân khác thì nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng
vốn, đồng thời phải truy nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển
nhượng bất động sản khi góp vốn vào doanh nghiệp (Khoản 1 Điều 2 Thông tư
161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế thu
nhập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận
quà tặng là bất động sản).
ii) Đối với hoạt động chuyển nhượng căn hộ nhà cao tầng thuộc đối tượng nộp
thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí
trước bạ, theo hướng dẫn tại Công văn số 18044/BTC-TCT ngày 23/12/2009
của Bộ Tài chính v/v Chính sách thuế thì sẽ được áp dụng hệ số phân bổ giá trị
quyền sử dụng đất cho các căn hộ trong toà nhà chung cư cao tầng để tính thuế
thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và lệ phí
trước bạ trên cơ sở bình quân theo diện tích xây dựng của toà nhà (bao
gồm cả tầng hầm).
7.

Các nghĩa vụ tài chính khác
Ngoài các nghĩa vụ tài chính như quy định nêu trên, trong quá trình sử dụng đất và
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, tùy

trường hợp cụ thể mà người sử dụng đất có thể phải thực hiện các nghĩa vụ tài
chính sau:
-

Đóng góp quỹ đất phát triển nhà ở xã hội:
Đối với những địa phương có nhu cầu về nhà ở xã hội thì căn cứ vào điều kiện
cụ thể, UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định yêu cầu chủ đầu tư dự án phát
triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn có quy mô sử dụng

Chuyên đề pháp lý

Trang 18/20


Nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai
đất từ 10ha trở lên có trách nhiệm dành 20% diện tích đất xây dựng nhà ở
đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các dự án này để xây
dựng nhà ở xã hội.
Trường hợp chủ đầu tư bàn giao diện tích đất quy định trên đây cho chính
quyền địa phương để xây dựng nhà ở xã hội thì được hoàn trả hoặc được trừ
vào các nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư phải nộp vào ngân sách nhà
nước các khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư
xây dựng hạ tầng kỹ thuật của diện tích đất dành để xây dựng nhà ở xã
hội1.
-

Nộp kinh phí bảo trì chung cư: Vui lòng tham khảo cụ thể tại Chuyên đề
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY
DỰNG đã được chúng tôi gửi ngày 16/12/2010.

Chuyên đề pháp lý này được phát hành cho Quý khách hàng của Công ty Luật TNHH Đất Luật
nhằm hỗ trợ hiệu quả hơn hoạt động đầu tư, kinh doanh của Quý Khách hàng. Các thông tin
trong Chuyên đề này chỉ mang tính tham khảo. Chúng tôi đề nghị Quý khách hàng nên tham
khảo ý kiến chuyên môn đối với các vấn đề cụ thể. Xin hãy liên hệ trực tiếp tới văn phòng của
chúng tôi theo địa chỉ phía trên để được giải đáp cụ thể nếu có gì chưa rõ liên quan đến Chuyên
đề này.

1

Khoản 2 Điều 2 Nghị định 120.
Công văn số 4916 BTC/TCT ngày 11/04/2007 của Bộ Tài chính V/v thu tiền sử dụng đất; Công văn số 15130
TC/TCT ngày 30/11/2006 của Bộ Tài chính V/v khấu trừ tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất vào tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất phải nộp.
3
Khoản 3 Điều 2 Nghị định 120.
4
Điều 4, Điều 5, Nghị định số 198; Mục I, Phần B, Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ tài
chính về hướng dẫn Nghị định 198.
5
Khoản 1 Điều 2 Nghị định 120.
6
Khoản 1 Điều 6 Nghị định 198 và Mục II, Phần B, Thông tư số 117/2004/TT-BTC.
7
Điều 7 Nghị định 198 và Mục III, Phần B, Thông tư số 117/2004/TT-BTC
8
Khoản 1 Điều 2 Nghị định 120.
9
Theo Công văn số 18044/BTC-TCT ngày 23/12/2009 của Bộ Tài chính V/v Chính sách thuế thi “Hệ số phân bổ giá
trị quyền sử dụng đất cho nhà cao tầng được xác định trên cơ sở bình quân theo diện tích xây dựng của toà nhà (bao
gồm cả tầng hầm)”.

10
Văn bản số 803/TTg-KTN ngày 26/05/2008 của Thủ tướng Chính phủ V/v khó khăn vướng mắc khi thực hiện
chính sách giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.
11
Khoản 5 Điều 2 Nghị định 120.
12
Điều 3 Nghị định 120.
13
Theo quy định tại Điều 1 Thông tư 192/2009/TT-BTC áp dụng việc thí điểm thu tiền sử dụng đất đối với các
trường hợp cụ thể sau:
1. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới theo quy định tại Nghị định 02/2006/NĐ-CP về việc ban hành quy
chế khu đô thị mới (chỉ áp dụng đối với phần diện tích đất xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác mà
pháp luật có quy định được phép huy động vốn của khách hàng).
2. Dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê (bao gồm cả dự án xây dựng công trình cao tầng có nhiều mục
đích sử dụng khác nhau, trong đó có mục đích làm nhà ở).
2

1

Khoản 2 Điều 32 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật Nhà ở.

Chuyên đề pháp lý

Trang 19/20


Nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai
3.

Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp theo quy định tại Điều 90 Luật Đất đai
2003 (không bao gồm dự án đầu tư được Nhà nước cho thuê đất).
14
Điều 2 Thông tư 192/2009/TT-BTC.
15
Khoản 1, điều 7, Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính Phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt
nước (“Nghị định 142”);
16
Khoản 3 Điều 2 Nghị định 121.
17
Điều 1, Quyết định số 107/2006/QĐ-UBND ngày 14/11/2005 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (“Quyết định 107”).
18
Khoản 2 Điều 1 Thông tư 192/2009/TT-BTC.
19
Khoản 6 Điều 2 Nghị định 121.
20
Khoản 8 Điều 2 Nghị định 121.
21
Khoản 2 Điều 3 Nghị định 121.
22
Điểm b Mục 1.2 Khoản 1 Điều 6 Thông tư 68/2010/TT-BTC.
23
Tham khảo quy định tại Khoản b, Mục 4, Phần III, Thông tư số 97/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 hướng dẫn về
phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyêt định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
24
Quyết định số 63/2008/QĐ-UBND ngày 18/07/2008 của UBND Tp.Hồ Chí Minh về ban hành mức thu lệ phí địa
chính trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
25
Điểm 1, Mục II, Thông tư liên tịch số 91/2008/TTLT-BTC-BTP ngày 17/10/2008 của Bộ Tài chính – Bộ Tư pháp

hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng.
26
Điều 1, 2, 3 Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp số 23-L/CTN được Quốc Hội thông qua ngày 10/7/2003 (“Luật
thuế sử dụng đất nông nghiệp”).
27
Điều 5, Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp.
28
Điều 7, Pháp lệnh về Thuế nhà đất đã được Hội đồng Nhà nước nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông
qua ngày 31/07/1992 và được sửa đổi theo Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà, đất ngày
19/05/1994. Tham khảo cụ thể quy định tại Nghị định số 94/CP ngày 25/08/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành Pháp lệnh về thuế nhà đất và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số Điều của Pháp lệnh về thuế nhà đất và Thông
tư Thông tư 83-TC/TCT ngày 7/10/1994 ngày 19/08/2002 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thi hành Nghị định
số 94/CP, Thông tư 71/2002/TT-BTC của Bộ Tài chính về sửa đổi, bổ sung Thông tư số 83/TC/TCT.
29
Điều 2 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
30
Điều 4 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
31
Điều 5, Điều 6 và Điều 7 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
32
Quy định cụ thể tại Chương III, Nghị định số 124/2008/NĐ-CP ngày 11/12/2008 của Chính phủ quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 được Quốc hội thông
qua ngày 03/06/2008 (Nghị định 124/2008/NĐ-CP).
33
Tham khảo cụ thể tại Điều 14 Nghị định 124/2008/NĐ-CP và Phần G Thông tư số 130/2008/TT-BTC ngày
26/12/2008 của Bộ tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 124/2008/NĐ-CP và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số
14/2008/QH12.
34
Khoản 3, Mục II, Phần B Thông tư 129.
35

Phần B, Thông tư 129.
36
Văn bản số 6992/BTC-TCT ngày 18/05/2009 của Bộ Tài chính V/v chính sách thuế giá trị gia tăng.
37
Điểm 1.8, Khoản 1, Mục I, Phần B, Thông tư 129 quy định: Trường hợp giá đất tại thời điểm chuyển nhượng do
người nộp thuế kê khai không đủ căn cứ để xác định giá tính thuế hợp lý theo quy định của pháp luật thì tính trừ
theo giá đất (hoặc giá thuê đất) do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm chuyển
nhượng bất động sản. Giá đất tính trừ để xác định giá tính thuế tối đa không vượt quá số tiền đất thu của khách hàng.
Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng có thu tiền theo tiến độ thực
hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng, giá đất được trừ (-) là giá đất thực tế tại thời điểm thu tiền lần
đầu theo tiến độ. Giá đất được trừ tính theo tỷ lệ (%) của số tiền thu theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu
tiền ghi trong hợp đồng với giá đất thực tế tại thời điểm chuyển nhượng (thời điểm thu tiền lần đầu theo tiến độ).
Ðối với cơ sở kinh doanh được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng để cho thuê, giá tính thuế là giá cho
thuê cơ sở hạ tầng chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng trừ (-) tiền thuê đất phải nộp Ngân sách nhà nước.
38
Công văn số 10383/BTC-TCT V/v giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản từ ngày
01/01/2009.
39
Công văn số 6992/BTC-TCT ngày 18/05/2009 của Bộ Tài chính về chính sách thuế GTGT.

Chuyên đề pháp lý

Trang 20/20