Bài giảng thị trường tài chính và các định chế tài chính chương 7 GV nguyễn thu hà

CHƯƠNG 7
THỊ TRƯỜNG CÁC KHOẢN VAY
THẾ CHẤP
(3 tiết)


Những nội dung chính
I. Các khoản vay thế chấp
II. Thị trường các khoản vay thế chấp
III. Chứng khoán hóa các khoản vay thế
chấp


Các khoản vay thế chấp
 Khái niệm
• Các khoản vay thế chấp là những khoản tín dụng dài
hạn nhưng được bảo đảm bằng bất động sản.
• Các công ty phát triển đô thị có thể sử dụng các khoản
vay thế chấp để xây dựng các tòa nhà, các hộ gia
đình có thể sử dụng các khoản vay thế chấp để mua
nhà và các bất động sản này trở thành vật thế chấp để
đảm bảo cho các khoản vay.


Các khoản vay thế chấp
 Các khoản vay thế chấp được trả dần (amortized):
• Người vay hàng tháng sẽ phải trả một số tiền cố định
bao gồm tiền lãi và một phần vốn gốc.
• Khoản vay trả hàng tháng được tính sao cho đến ngày
đáo hạn, toàn bộ vốn và lãi đều được hoàn trả.
• Ví dụ: một cá nhân vay 130000 USD để mua nhà với

lãi suất 8,5%/năm, hàng tháng phải trả 999,59 USD
trong vòng 30 năm.


Các khoản vay thế chấp


Các khoản vay thế chấp

Payment Beginning
Monthly
number balance of loan payment
1

130000

999.59

2

999.59

3

999.59

4

999.59

5

999.59

6

999.59

Amount
Amount
Ending
Applied to Applied to balance of
interest
Principal loan


Các khoản vay thế chấp
 Lãi suất khoản vay thế chấp (mortgage interest rate)
 Tài sản thế chấp (Collateral)
 Khoản tiền trả trước một lần (down payment)
 Bảo hiểm khoản vay tư nhân (Private Mortgage
Insurance- PMI)
 Điều kiện của người đi vay (borrower qualification)
 Cách tính khoản tiền trả dần hàng tháng (Mortgage
Loan Amortization)


Lãi suất khoản vay thế chấp
(mortgage interest rate)
• Lãi suất mà người đi vay phải trả cho khoản vay

thế chấp là nhân tố quan trọng nhất khiến người đi
vay quyết định vay bao nhiêu và vay từ tổ chức
nào.
•

Lãi suất của khoản vay tùy thuộc vào 3 nhân tố
sau: lãi suất dài hạn trên thị trường, thời hạn của
khoản vay và số điểm giảm (discount points).


Lãi suất khoản vay thế chấp
(mortgage interest rate)
 Lãi suất dài hạn trên thị trường:
• Lãi suất dài hạn trên thị trường được quyết định
bởi cung và cầu vốn dài hạn, và cung và cầu vốn
dài hạn lại phụ thuộc vào các nhân tố của nền
kinh tế toàn cầu, quốc gia và địa phương.
• Lãi suất khoản vay thế chấp có xu hướng biến
động cùng chiều và nằm trên lãi suất của trái
phiếu phi rủi ro.


Lãi suất khoản vay thế chấp và lãi suất
trái phiếu kho bạc dài hạn, 1985-2004


Thời hạn của khoản vay
• Khoản vay thế chấp có thời hạn càng dài thì
lãi suất càng cao.
• Thông thường các khoản vay thế chấp có

thời hạn 15 năm hoặc 30 năm. Lãi suất tính
trên khoản vay thời hạn 15 năm thấp hơn so
với lãi suất tính trên khoản vay 30 năm.


Điểm giảm (discount points)
• Điểm giảm là tiền lãi mà người đi vay phải trả ngay khi vừa ký
kết hợp đồng vay.
• Ví dụ: một hợp đồng vay trị giá 100.000 USD, thời hạn 30
năm, có số điểm giảm là 2. Khi vừa ký kết hợp đồng vay,
người đi vay phải trả ngay 100.000 x 2% = 2000 USD, tức là
người đi vay chỉ vay được 98.000 USD.
•

Với hợp đồng có số điểm giảm, lãi suất sẽ được giảm tương
ứng.


Điểm giảm (discount points)
Ví dụ: xem xét hai hợp đồng vay thế chấp sau:
•

Hợp đồng vay 100.000 USD, thời hạn 30 năm, không có điểm giảm,
lãi suất 12% năm  Số tiền phải trả hàng tháng là 1028,61USD, lãi
suất thực trả là: 1,01^12-1= 12,68%

•

Hợp đồng vay 100.000 USD, thời hạn 30 năm, số điểm giảm 2, lãi
suất 11,5%/năm  Số tiền phải trả hàng tháng là 990,29 USD, lãi

suất tính trên số tiền thực vay 98.000 USD là 0,9804% /tháng Lãi
suất thực trả là : (1,009804^12-1) = 12,42%.

•

Như vậy với số điểm giảm, số tiền phải trả hàng tháng giảm được
38,32 USD, và lãi suất thực trả giảm từ 12,68% xuống còn 12,42%.


Tài sản thế chấp (Collateral)
• Các khoản vay thế chấp là luôn yêu cầu có
tài sản thế chấp kèm hợp đồng vay.
• Người cho vay sẽ có quyền đối với những tài
sản đó cho tới khi khoản vay được hoàn trả
hết.
• Trong trường hợp người đi vay không thanh
toán được khoản vay, người đi vay sẽ được
quyền phát mại tài sản thế chấp này.
• Người đi vay không thể bán và sang tên tài
sản khi chưa thanh toán khoản vay.


Khoản tiền trả trước một lần
(down payment)
• Để có được khoản vay thế chấp, người cho vay yêu
cầu người đi vay phải tự thanh toán bằng tiền của
mình một phần cho tài sản được mua đó. Phần còn
lại sẽ được thanh toán bằng khoản vay thế chấp.
• Ví dụ: người cho vay yêu cầu người cho vay phải
thanh toán 20% giá trị ngôi nhà dự định mua, 80%

còn lại sẽ được thanh toán bằng khoản vay thế
chấp.


Khoản tiền trả trước một lần
(down payment)
• Việc yêu cầu thanh toán một phần bằng tiền túi của
mình góp phần hạn chế khả năng người đi vay rơi
vào khả năng không hoàn trả khoản vay.
• Nếu người đi vay không hoàn trả khoản vay, người
cho vay có quyền phát mại tài sản, khiến người đi
vay mất khoản trả trước ban đầu này.


Bảo hiểm khoản vay tư nhân
(Private Mortgage Insurance- PMI):
• Một cách nữa giúp người cho vay ngăn ngừa khả
năng người đi vay không hoàn trả đó là người cho vay
có thể yêu cầu người đi vay mua bảo hiểm cho khoản
vay.
• PMI là bảo hiểm, bảo đảm thanh toán cho phần chênh
lệch giữa giá trị của khoản vay và giá trị tài sản –
khoản chênh lệch này có thể dẫn tới khả năng không
thanh toán của người đi vay.
•


Bảo hiểm khoản vay tư nhân
(Private Mortgage Insurance- PMI):
•

Ví dụ: khoản vay trị giá 120.000 USD, vào thời điểm người đi vay
không có khả năng thanh toán, giá trị của tài sản thế chấp chỉ còn
100.000 USD. Khi đó, bảo hiểm PMI sẽ thanh toán 20.000 USD cho
người cho vay.

•

PMI thường được yêu cầu đối với những khoản vay có down
payment dưới 20%.

•

Bảo hiểm PMI được trả theo tháng, có phí từ 20 USD đến 30 USD.

•

Nếu tỷ lệ giữa giá trị khoản vay/giá trị tài sản giảm (do người đi vay
đã thanh toán dần hoặc do giá trị tài sản tăng), phí bảo hiểm PMI có
thể giảm.


Điều kiện của người đi vay (borrower
qualification)
•

Tại thị trường cho vay thế chấp ở Mỹ, người cho vay thường bán lại
những khoản vay thế chấp này cho các tổ chức của liên bang trên
thị trường thứ cấp. Các tổ chức này thường đưa ra những hướng
dẫn về điều kiện của người đi vay. Nếu người đi vay không đáp ứng

được những điều kiện này thì các tổ chức sẽ không mua lại các
khoản vay thế chấp.

•

Các điều kiện rất phức tạp và thường xuyên được thay đổi, là
những tiêu chí đánh giá khả năng thanh toán theo tháng, bao gồm
cả tiền thuế và bảo hiểm. Thông thường, số tiền thanh toán theo
tháng và tiền thuế, bảo hiểm không được vượt quá 25% thu nhập
thuần theo tháng của người đi vay.


Cách tính khoản tiền trả dần hàng
tháng (Mortgage Loan Amortization)
• Người đi vay thế chấp phải trả một khoản tiền đều
hàng tháng cho tới ngày hết hạn hợp đồng. Khoản
tiền này bao gồm tiền lãi và một phần vốn gốc. Với
cách trả như thế này, cho tới ngày hết hạn, người đi
vay sẽ thanh toán hết số tiền vay ban đầu.
• Ví dụ: một hợp đồng vay 130.000 USD, kỳ hạn 30
năm, lãi suất 8,5%/năm. Tính khoản phải trả hàng
tháng?


Cách tính khoản tiền trả dần hàng
tháng (Mortgage Loan Amortization)
• Giả sử P là số tiền phải trả cố định hằng
tháng, i là lãi suất theo tháng, LA là giá trị
của khoản vay, n là số kỳ thanh toán, P có
thể được tính bằng công thức sau:

P
P
P
P
LA


....
2
3
1 i (1i) (1 i)
(1 i)n

• Hay:

(1  i) n  1
LA  P
n
(1  i)  i


Thị trường các khoản vay thế chấp
• Sự phát triển thị trường các khoản vay thế
chấp tại Mỹ.
• Thị trường thứ cấp các khoản vay thế
chấp


Sự phát triển thị trường cho vay thế
chấp tại Mỹ

• Xuất hiện tại Mỹ từ những năm 1880. Các NH tập hợp
các hợp đồng cho vay thế chấp lại và sử dụng chúng
làm vật đảm bảo để phát hành trái phiếu ra công
chúng  Phát triển cho vay thế chấp trong lĩnh vực
nông nghiệp.
• Suy thoái trong lĩnh vực nông nghiệp vào những năm
1890  người đi vay không trả được nợ, giá đất đi
xuống  nhiều ngân hàng cho vay thế chấp phá sản.


Sự phát triển thị trường cho vay thế
chấp tại Mỹ
• Sau Chiến tranh thế giới lần thứ nhất, Chính phủ Mỹ cho
phép các ngân hàng quốc gia được phép cung cấp các khoản
vay thế chấp  bùng nổ thị trường bất động sản tại Mỹ, cho
vay thế chấp phát triển mạnh.
• Đại khủng hoảng kinh tế thế giới vào những năm 1930 Thị
trường cho vay thế chấp bị tàn phá.
• Phần lớn khoản vay thế chấp thời bấy giờ dạng balloon loans
(tín dụng bong bóng): người vay hoàn trả lãi trong vòng 3 đến
5 năm, sau đó hoàn trả vốn gốc.


Sự phát triển thị trường cho vay thế
chấp tại Mỹ
• Để vượt qua khủng hoảng, chính quyền liên bang đã xây
dựng lại thị trường cho vay thế chấp. Chính phủ đã tiếp quản
các khoản tín dụng bong bóng xấu và cho phép người đi vay
hoàn trả trong một thời gian dài hơn hình thành nên một
loại cho vay thế chấp mới tại Mỹ.

• Tổ chức tiết kiệm và tín dụng còn tồn tại đã bắt đầu cung cấp
cho người mua nhà những khoản tín dụng tương tự. Lượng
cầu tăng mạnh đã góp phần phục hồi thị trường cho vay thế
chấp tại Mỹ.