giải pháp để hạn chế rủi ro trong đầu tư bất động sản

LỜI MỞ ĐẦU
Việt Nam bắt đầu thực hiện chính sách “Đổi Mới” kinh tế và xã hội vào năm
1986. Theo đó, nền kinh tế kế hoạch tập trung được chuyển sang nền kinh tế thị
trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Trên con đường hội nhập nền kinh tế thế
giới, Việt Nam đã tái gia nhập các định chế tài chính quốc tế như WB và IMF
(1992), gia nhập ASEAN (1995), tham gia Hiệp định thương mại tự do ASEANCEPT/AFTA (1995... Đặc biệt việc gia nhập WTO ngày 11 tháng 1 năm 2007 sau
nhiều năm đàm phán kiên trì và không mệt mỏi đã đánh dấu sự phát triển và trưởng
thành của nền kinh tế Việt Nam. Sự mở cửa nền kinh tế làm dậy nên những làn
sóng đầu tư từ bên trong lẫn bên ngoài vào Việt Nam. Đặc biệt là đầu tư nước
ngoài đã thật sự làm thay đổi bộ mặt đất nước cả về kinh tế, văn hóa và xã hội.
Theo đó không thể không kể đến lĩnh vực đầu tư bất động sản một lĩnh vực
được đánh giá là khá an toàn và hứa hẹn mang lại lợi nhuận cao so với các ngành
đầu tư khác. Vì con người thì sinh ra ngày càng nhiều nhưng đất thì không thể sinh
ra được. Do vậy thị trường bất động sản vẫn tăng đều mặc dù đã qua cơn sốt khá
lâu. Nhưng bất động sản là một lĩnh vực khá phức tạp đòi hỏi phải có sự nhạy bén
cũng như khả năng phân tích thị trường tốt. Nên những doanh nghiệp, nhà đầu tư
trong nước muốn đứng vững trong thị trường này cũng như có thể cạnh tranh với
nhà đầu tư nước ngoài không phải là một điều đơn giản.
Do vậy các nhà đầu tư phải nghiên cứu thật kỹ trước khi đưa ra bất cứ một
quyết định quan trọng nào. Là những sinh viên sắp ra trường, những người chưa có
kinh nghiệm nhiều trong cuộc sống thì cần phải cẩn thận hơn vì vậy nhóm chúng
tôi quyết định nghiên cứu đề tài nay trước khi đưa ra những lựa chọn quan trọng
nhất cho cuộc đời mình.

1


CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1. BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ?
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt
Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà,

công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó. Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp
luật quy định”.
1.2. PHÂN LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động
sản có thể phân thành ba loại: Bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không
đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: Bất động sản nhà ở, bất động sản nhà
xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật,
hạ tầng xã hội), Bất động sản là trụ sở làm việc v.v.. Trong bất động sản có đầu tư
xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền
với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp
rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có
tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như
phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn đó là nhóm bất động sản này
chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như
ở các nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản thuộc loại này chủ yếu là
đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất
rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc
gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc
điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.

2


Việc phân chia bất động sản theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho
việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản
phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.

1.3. NHỮNG KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ĐẾN KINH DOANH-ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN
Đầu tư bất động sản
Hoạt động đầu tư bất động sản đó là việc bỏ ra một nguồn lực (tiền
bạc,vàng,nhân lực…) vào bất động sản trong một thời gian xác định nhằm thu lợi
trong tương lai.
Kinh doanh bất động sản
Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm Kinh doanh Bất động sản và
Kinh doanh dịch vụ Bất động sản.
- Kinh doanh Bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi trong một thời gian dài.
- Kinh doanh dịch vụ Bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh Bất
động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản,
định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất
động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.
Sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch Bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung
cấp các dịch vụ cho kinh doanh,đầu tư bất động sản.

3


CHƯƠNG 2. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN VIỆT NAM
2.1. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG 10 NĂM GẦN ĐÂY
Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ (2001- 2003)
Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động,
tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001.
Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này

đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công
nghiệp phát triển. Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên
thị trường bất động sản như: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu
về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục
gia tăng; Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do chính sách
của Nhà nước về đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận
của đất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất.
Giai đoạn thị trường bất động sản trầm lắng (2003 – 2009)
Từ cuối năm 2003 đến khoảng năm 2007 thị trường bất động sản ở nước ta
diễn ra trầm lắng, “đóng băng” như nhiều người nhận xét. Thị trường bất động sản
năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc
thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%!
4


Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước có biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến
không đồng đều và khá phức tạp. Qua khảo sát ở một số địa phương phía bắc thì
giá nhà đất có nơi đã hạ tới 30- 40% mà vẫn không có người mua. Chẳng hạn, nhà
đất mặt đường ở một số trung tâm huyện lỵ khu vực Vĩnh Tường, Yên Lạc (Vĩnh
Phúc); Phong Châu, Đoan Hùng (Phú Thọ); Từ Sơn (Bắc Ninh); Yên Thi, Mỹ Văn
(Hưng Yên)… năm 2004 giá lên tới 700 – 800 triệu đồng/mảnh (trên – dưới
100m2), thì nay chào giá 400 – 500 triệu đồng vẫn không có người mua. Ở các đô
thị lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, thị trường bất động sản cũng không khá hơn.
Khu vực Cổ Nhuế, Thanh Xuân Trung, Mỹ Đình (HN)… năm 2004 mức giá rao
phổ biến là trên 20 triệu đồng/m 2, đến giai đoạn này chỉ rao bán ở mức trên – dưới
15 triệu đồng/m 2 mà vẫn khó bán.
Giai đoạn 2009 – 2010
Nhìn vào giai đoạn này thì bất động sản lại trở thành một kênh đầu tư hấp
dẫn bởi nhu cầu nhà ở của người Việt Nam là một nhu cầu rất cần thiết do số lượng
dân cư ngày càng đông, kinh tế đang trên đà hồi phục, thu nhập của người dân ngày

càng được cải thiện, nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đang tăng lên,…
Theo số liệu của Tổng Cục Thống Kê, dân số nước ta năm 2009 là hơn 86
triệu người, trong đó Hà Nội có khoảng hơn 6 triệu dân, thành phố Hồ Chí Minh có
khoảng hơn 7 triệu dân. Nhìn vào những con số đó cũng cho chúng ta biết phần nào
về nhu cầu nhà ở của nước ta trong thời gian tới.
Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn vào con số đó cũng chưa khẳng định được đó sẽ là
cơ hội khởi sắc cho thị trường bất động sản. Nguyên nhân còn là ở chỗ, với thu
nhập đang ngày một nâng cao của người dân cùng với tốc độ phát triển kinh tế đang
được cải thiện một cách đáng kể, cũng như hoạt động của các tổ chức tài chính thì
việc tài trợ vốn cho người dân có khả năng mua nhà hoàn toàn nằm trong tầm tay.
Tiếp đà thu hút vốn FDI trong năm 2009, năm 2010 thị trường bất động sản
Việt Nam được dự báo vẫn tiếp tục có những bước đột phá về thu hút FDI khi nền
kinh tế thế giới đang từng bước hồi phục; những dấu hiệu lạc quan của nền kinh tế
Việt Nam cũng đã xuất hiện trở lại như: sự tăng trưởng của GDP, doanh thu xuất
khẩu và niềm tin của người dân vào nền kinh tế, sự hỗ trợ của Chính phủ…; các cơ
chế chính sách của nhà nước đối với thị trường bất động sản ngày một thông
thoáng, minh bạch hơn;…
Trong giai đoạn này phân khúc đất nền và những căn hộ có giá trung bình là
phân khúc đang thu hút được sự quan tâm của khách hàng nhất.

5


2.2. THỊ TRƯỜNG ĐẤT NỀN KHU ĐÔ THỊ MỚI VÀ CĂN HỘ CHUNG CƯ
Theo như xu hướng phát triển hạ tầng theo
kiểu vết dầu loang hay theo kiểu chiều cao hiện
nay thì đất nền tại các khu vực cùng ven nội thành
đang và sẽ là những cơ hội đầu tư hấp dẫn. Nếu
tiến vào nội thành thì những căn hộ, những tòa nhà
cao tầng lại là cơ hội kinh doanh lớn.

Hiện nay, trên địa bàn thành phố Hồ Chí
Minh có các khu đô thị như: Phú Mĩ Hưng (Quận
7), khu đô thị Thủ Thiêm (quận 2) khoảng 737ha, khu đô thị cảng Hiệp Phước
(huyện Nhà Bè) khoảng 3.900ha, khu đô thị Tây Bắc (huyện Hóc Môn và Củ Chi)
với quy mô khoảng 6.000ha, Khu công nghệ cao tại quận 9 khoảng 872ha…Hà Nội
có các khu đô thị như: Khu đô Thị An Khánh, Khu Đô Thị CEO Mê Linh, Khu Đô
Thị Ciputra, Khu Đô Thị Cổ Nhuế, Khu Đô Thị Dịch Vọng, Khu Đô Thị Linh
Đàm…
Thêm vào đó trong nội thành hay sát nội thành là những cao ốc đua nhau
mọc lên. Như vậy thị trường bất động sản đang hứa hẹn những thay đổi tích cực khi
cả cung và cầu đều đang diễn tiến rất tốt.
Nếu tiến xa hơn nữa từ các khu trung tậm thì các khu công nghiệp, các thành
phố vệ tinh cũng đang phát triển mạnh mẽ. Ở khu vực phía nam, nếu lấy Thành phố
Hồ Chi Minh làm trung tâm thì các tỉnh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An đang
phát triển rất mạnh. Ở phía Bắc, lấy Hà Nội làm trung tâm, bên cạnh tam giác kinh
tế Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh thì các tỉnh như Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hà
Tây là những nơi đáng lưu tâm của những nhà đầu tư.
2.3. DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THỜI GIAN TỚI
Bất động sản là kênh đầu tư sinh lời cao, thêm vào đó là nhu cầu về nhà ở,
văn phòng, kho, bãi… sẽ tiếp tục tăng theo đà hồi phục của nền kinh tế nên dù có
nhiều khó khăn trong các vấn đề chính sách, tín dụng, huy động vốn… bất động sản
vẫn sẽ thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong thời gian sắp đến.
Đối với thị trường chung cư cao cấp, sẽ không có thay đổi quá nhiều, tuy
nhiên đối với các chung cư có mức giá phổ thông, chung cư, căn hộ mini sẽ có
chiều hướng tăng nhẹ do xu hướng đô thị hóa và mở rộng quy mô thành phố...
Trong khi đó, thị trường văn phòng cho thuê đang có xu hướng giảm trong
ngắn hạn. Thị trường đất nền dự án sẽ chứng kiến sự bùng nổ trong ngắn hạn, đặc
6

biệt đất nền khu vực ven đô sẽ ngày càng được ưa chuộng ở khu vực Hà Nội. Đây
như là một sự dịch chuyển xu hướng này từ thị trường TPHCM ra thị trường Hà
Nội.
Với thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp có xu hướng phát triển rất
mạnh trong ngắn hạn do chủ đầu tư được nhiều ưu đãi về ngân sách và nhu cầu nhà
ở xã hội ngày càng tăng do có tốc độ di cư dân số từ ngoại thành và các tỉnh lân cận
đổ về thành phố tăng nhanh.
Năm 2020 dự kiến dân số sống tại thành thị là 35,1 triệu người và cần 702
triệu m2 nhà ở và nông thôn là 65,3 triệu dân với nhu cầu khoảng 1.175,4 triệu m 2
nhà ở theo chuẩn diện tích nhà bình quân đầu người. Giai đoạn từ 2010 đến 2020
chúng ta cần có thêm 364 triệu m 2 nhà ở mới tại thành thị và 304,6 triệu m 2 nhà ở
tại khu vực nông thôn.

CHƯƠNG 3. NHẬN DẠNG RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN
3.1. RỦI RO TÍN DỤNG
Tín dụng bất động sản là khách quan và rất cần thiết. Bởi lẽ, giá trị bất động
sản thường lớn và luôn vượt qua năng lực tài chính tức thời của chủ đầu tư, nhưng
nhờ nó có đặc tính cố định và tuổi thọ lớn nên để tạo ra bất động sản mới, chủ đầu
tư thường dựa vào tiềm lực giá trị tương lai của bất động sản mới và giá trị thế chấp
của bất động sản cũ (nếu có) để vay vốn tín dụng, vay từ khách hàng tiềm năng,
hoặc phát hành trái phiếu công trình trung và dài hạn. Điều này dẫn đến rủi ro là
nếu thị trường bất động sản bị đóng băng thì họ sẽ không thu được đồng nào và họ
sẽ không có tiền để trả cho Ngân hàng, công ty Tài chính.
7


Đầu tư vào bất động sản ở Việt Nam hiện nay thường có 3 nguồn vốn cơ bản
gồm vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng (người
dân, Doanh Nghiệp và Chính phủ). Trong đó, nguồn vốn có tính quyết định và giữ

vai trò phát tín hiệu cho xu hướng vận động của bất động sản vẫn là nguồn vốn vay
tín dụng từ ngân hàng. Một ví dụ cho thấy, từ cuối năm 2008, đầu năm 2009, bất
động sản Việt Nam diễn ra rất ảm đạm, các giao dịch gần như ngưng trệ, chỉ sau
khi chính sách tín dụng được nới lỏng thì bất động sản mới bắt đầu “ấm” dần lên
(thậm chí ở Hà Nội và một số địa phương đã xuất hiện các cơn sốt bất động sản cục
bộ), sau đó lại nguội lạnh ngay khi chính sách siết chặt tín dụng tiếp tục được triển
khai.
Tuy nhiên, nguồn vốn quan trọng này ở Việt Nam vẫn chưa đáp ứng được
tốc độ phát triển nhanh của bất động sản.Thống kê của Ngân hàng Nhà nước vào
thời điểm 30/11/2009 cho thấy, tổng dư nợ trong lĩnh vực bất động sản đạt khoảng
218 nghìn tỷ đồng, chiếm 11% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng. Riêng 5 tháng
đầu năm 2010, dư nợ cho vay bất động sản chiếm 10% trong tổng dư nợ tín dụng,
tương đương 192 nghìn tỷ đồng (có thể con số thực tế cao hơn nhiều). Tuy nhiên,
“ngưỡng an toàn” của nhiều nước lên đến 50% tổng dư nợ tín dụng của hệ thống
ngân hàng. Chính sách cho vay của các ngân hàng lại thường không ổn định dẫn tới
nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn. Việc huy động vốn và mua bán nhà trả trước
trong các dự án khu nhà ở, khu đô thị mới còn nhiều bất cập tiềm ẩn nguy cơ rủi ro.
Khi ngân hàng siết chặt tín dụng, lãi suất cho vay của các ngân hàng gia tăng, trong
khi đó thị trường bất động sản trầm lắng, giá nhà đất trong xu hướng đi xuống,
khiến cung - cầu không thể gặp nhau. Thực tế này dẫn đến giá nhà đất và dư nợ tín
dụng bất động sản không thể tăng. Các ngân hàng cũng tỏ ra thận trọng hơn đối với
trong cho vay bất động sản, không phải ngân hàng nào cũng mạo hiểm “đẩy” vốn
cho các chủ đầu tư dự án hoặc cho khách hàng vay với mục đích kinh doanh, mà
chủ yếu là cho cá nhân vay mua căn hộ, nhà trả góp… Hoạt động tài trợ vốn cho
các dự án được các ngân hàng đánh giá là có độ rủi ro cao. Đồng thời, với mức lãi
suất thỏa thuận cao, chủ đầu tư dự án cũng không mặn mà với việc tiếp cận vốn
vay. Lãi suất ngân hàng hiện nay phổ biến ở mức 15-17%, đây là một áp lực rất lớn
lên các doanh nghiệp muốn vay vốn từ các ngân hàng để đổ vào thị trường bất động
sản. Ngoài ra quy định mới của Ngân hàng Nhà nước về hệ số rủi ro là 250% đối
với các khoản cho vay bất động sản đã tạo thêm các rào cản cho các doanh nghiệp

về khoản tín dụng này.
Khi không thể tiếp cận được với nguồn vốn này, nhiều doanh nghiệp rơi vào
thế bí, buộc phải huy động vốn từ đối tác cùng với một loạt rủi ro chưa được báo
trước. Hơn 90% doanh nghiệp Việt Nam thuộc diện vừa và nhỏ nguồn vốn tự có chỉ
8


khoảng 20-30%. Ngân hàng quay lưng, các doanh nghiệp địa ốc buộc phải huy
động từ các nhà đầu tư thứ cấp thông qua các hợp đồng góp vốn, giao vốn. Thông
qua hợp đồng này, nhà đầu tư đã "mượn tạm" vốn của khách hàng để kinh doanh
bất động sản. Đây là sự "sáng tạo" của giới kinh doanh bất động sản vì trên luật
pháp chỉ quy định về các loại hợp đồng bán, cho thuê, thuê mua, chuyển nhượng.
Và nhờ sự sáng tạo quá mức này, mà nhiều vụ án, vụ kiện có dấu hiệu chiếm dụng
vốn gây xôn xao dư luận trong thời gian qua.
Bất động sản là một lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn trung, dài
hạn, một kế hoạch tài chính ổn định. Tuy nhiên, thực tế ở Việt Nam, bên cạnh
nguồn vốn đầu tư trung và dài hạn từ ngân hàng hay vốn đối ứng của khách hàng,
nguồn vốn đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn "nóng" có thời hạn dưới 1 năm) cũng đổ
vào thị trường bất động sản, thậm chí có những giai đoạn, nguồn vốn này còn lấn át
nguồn vốn trung và dài hạn trong việc chi phối sự vận động của thị trường bất động
sản, tạo ra những hoạt động lướt sóng, gây những cơn sốt nóng trên thị trường. Đặc
điểm quan trọng nhất của nguồn vốn 'nóng' là tham gia vào thị trường rất nhanh,
song có thể rút ra khỏi thị trường cũng nhanh không kém. Khi quy mô càng lớn, tốc
độ càng cao, thời gian càng ngắn và đặc biệt là, nếu tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn tham
gia vào thị trường bất động sản lại dựa trên huy động những nguồn lực thiếu ổn
định như vay nóng, tín dụng đen, tín dụng có rủi ro đạo đức cao, nguồn vốn mang
tính đầu cơ, lướt sóng càng cao, thì tác động càng tiêu cực đến doanh nghiệp đầu tư
bất động sản và thị trường bất động sản.
Khi các ngân hàng siết chặt tín dụng, vốn ngoại vẫn là kênh huy động được
trông chờ nhất. Song cho đến nay, dòng vốn này vẫn đang rất “bấp bênh”. Nhiều

chủ đầu tư trong nước kỳ vọng vào nguồn vốn FDI của các đối tác nước ngoài,
nhưng ít doanh nghiệp nhìn thấy mặt trái của vốn ngoại. Trên thực tế, nhiều quỹ
đầu tư ngoại liên kết triển khai dự án với doanh nghiệp nội, song khi được giao đất
lại ngâm dự án tới hằng năm.
3.2 RỦI RO VỀ THÔNG TIN
“Thiếu thông tin là nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản phát
triển không bền vững, “nóng”, “lạnh” thất thường”
Hiện nay, thông tin về thị trường bất động sản mỗi nơi công bố mỗi kiểu,
khiến những người tham gia vào thị trường này gần như lọt vào… ma trận. Không
chỉ người dân, mà ngay cả những chuyên gia cũng…bó tay.
9


Thiếu thông tin chính là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản Việt
Nam phát triển không bền vững, lúc “nóng”, lúc “lạnh”. Điều này chỉ đem lại lợi
ích cho một nhóm người, còn những người có nhu cầu thực thì khả năng sở hữu
một căn nhà giá gốc ngày càng xa vời.
Mới đây, trong một hội nghị về đầu tư bất động sản tại TP HCM, nhiều nhà đầu
tư cho rằng nếu thị trường bất động sản muốn phát triển thì thông tin phải minh bạch.
Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, một thực tế đáng buồn hiện nay chỉ số minh bạch
thị trường bất động sản của Việt Nam thấp nhất trong khu vực châu Á - Thái Bình
Dương. Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam thị trường bất động
sản bị nhiễu thông tin không chỉ gây hại cho nhà đầu tư mà ngay cả doanh nghiệp hoạt
động trong lĩnh vực này cũng bị thiệt hại.
Rủi ro về thông tin giá trị thực của bất động sản
Người có nhu cầu thực về nhà đất hay nhà đầu tư đều mong sao tiếp cận
được với nhà, đất giá gốc. Thế nhưng, khi mà thị trường đang trong giai đoạn sốt
nóng thì hai từ “giá gốc” trở thành xa vời đối với những ai không phải là chuyên
gia ,nhà đầu tư hay là một nhà kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp. Một sản
phẩm bất động sản trước khi đến tay người sử dụng, ít nhất cũng phải qua tay 1 - 2

đối tượng trung gian, có thể qua tay hàng chục trung gian, môi giới hay đơn giản
chỉ là những người được hưởng quyền ưu đãi của dự án đó. Do thiếu thông tin, bất
động sản bị đầu cơ tạo ra cơn sốt ảo trên thị trường,làm giá nên rất cao. Nhà đầu tư
sẽ không biết được giá trị thực của bất động sản, phải bỏ ra một số tiền rất lớn để
đầu tư và khi bong bóng bất động sản bị vỡ ra, nhu cầu ảo không còn. Lộ diện giá
trị thực của bất động sản, nhà đầu tư bị vỡ lẽ vì mất một lượng tiền lớn vào nó.
Rủi ro về thông tin nguồn gốc bất động sản
Nhà đầu tư không nắm rõ thông tin về nguồn gốc, xuất xứ đất, hiện trạng đất.
Đất có xuất xứ từ đất nông nghiệp trồng lúa bị chuyển công dụng thành đất thổ cư
trái phép rồi đem bán với giá đất thổ cư khi Nhà đầu tư thực hiện dự án thị bị xem
là trái phép. Đất nằm trong khu quy hoạch, dự án công trình nhà nước bị cò đất
môi giới đem bán, khi nhà đầu tư mua phải những khu đất này sẽ bị mất trắng hoặc
được bồi thường rẻ mạt khi dự án, công trình thực hiện. Rủi ro từ đất có tranh chấp,
do không nắm rõ về thông tin nên khi nhà đầu tư đầu tư vào bị vướng mắc, chậm
tiến độ dẫn đến ứ đọng vốn, tăng chi phí dự án của mình.

10


3.3. RỦI RO VỀ CHÍNH SÁCH PHÁP LÝ
Rủi ro chính sách tiền tệ
Đầu tư bất động sản luôn đòi hỏi nguồn vốn lớn, các chính sách về tài chính,
tín dụng có ảnh hưởng không nhỏ đến dòng tiền lưu thông trên thị trường bất động
sản. Hiện nay, ngân hàng không có chính sách cho các chủ đầu tư vay vốn đầu tư
vào bất động sản, nguồn vốn đầu tư vào các dự án chủ yếu là vốn tự có của chủ đầu
tư hoặc huy động từ thị trường đầu tư thứ cấp. Đây là nguồn vốn không ổn định,
chủ đầu tư khó xây dựng chiến lược kinh doanh theo hệ thống của thị trường,
không tạo điều kiện cho dự án chủ động thực hiện tiến độ đề ra. Bên cạnh đó, người
tiêu dùng có nhu cầu nhà ở, nhưng nguồn tài chính hạn hẹp, rất cần sự hỗ trợ của
Nhà nước về chính sách nhà ở, nhu cầu vay vốn ngân hàng. Mặt khác, lãi suất cho

vay ở mức cao, đa số các ngân hàng đang áp dụng lãi suất xấp xỉ 13%/năm hoặc
cao hơn, tình hình lãi suất tăng cao còn gây khó khăn cho nhiều nhà đầu tư đi vay
nợ để mua nhà. Thị trường bất động sản tụt dốc trước những biến động bất lợi như
vậy. Đến quý III/2010, cùng với việc thắt chặt tín dụng cho thị trường bất động sản,
thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu đình trệ về giao dịch. Tính thanh khoản
thấp là rủi ro rất lớn cho nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường.
Rủi ro từ chính sách đất đai và chính sách thuế
Hành lang pháp lý chưa đầy đủ và chưa đủ mạnh đã gây ra sự thiếu thống
nhất tổng thể để điều chỉnh. Những vấn đề được xem là gây cản trở lớn nhất hiện
nay là: thủ tục đầu tư, thủ tục giao đất còn nhiều rắc rối, không gắn với quyền của
người sử dụng và sở hữu; việc đền bù, giải phóng mặt bằng và các vấn đề liên quan
đến quy hoạch...
Các cơ chế chính sách với những chồng chéo, thiếu hụt và hiệu lực thấp dẫn
đến khó áp dụng trong thực tế. Mâu thuẫn giữa Luật Đất đai với những luật, chính
sách phát triển kinh tế khác cộng với những điểm còn chưa rõ ràng của Luật này đã
tạo nhiều bất ổn trong phát triển kinh tế tổng thể và gây ra những lãng phí và tranh
chấp không đáng có. Gây rủi ro cho nhà đầu tư. Ví dụ, mâu thuẫn giữa Luật Đất đai
với Luật Xây dựng đó là: theo Điều 122 Luật Đất đai năm 2003, yêu cầu hồ sơ xin
cấp đất của nhà đầu tư phải có đơn xin cấp đất, giấy phép đầu tư (quyết định đầu
tư), và hồ sơ dự án mới được giao đất. Nhưng theo Điều 37 Luật Xây dựng thì nhà
đầu tư lại phải có các văn bản: thông tin giải trình về dự án (tác động về kinh tế, xã
11


hội, môi trường...), thiết kế cơ bản cho các công trình (thiết kế công trình, giải pháp
xây dựng và sử dụng đất), nên nhà đầu tư không thể xin phê duyệt và cấp phép đầu
tư nếu không có đất cho dự án.
Rủi ro từ những quy định mới
Sự ra đời của Nghị định 71/2010/NĐ - CP quy định chi tiết hướng dẫn Luật
Nhà ở có hiệu lực, nhằm hạn chế những rủi ro cho người mua, và tăng cường việc

quản lý đối với việc kinh doanh nhà ở, điểm nổi bật của Nghị định này là chủ đầu
tư sẽ được tạo điều kiện rõ ràng trong việc huy động vốn thực hiện dự án bằng việc
cho phép huy động vốn với lượng huy động đối đa 20% tổng lượng sản phẩm nhà ở
khi giải phóng xong mặt bằng, được phân chia tối đa không quá 20% số lượng nhà
ở trong mỗi dự án. Điều này tất nhiên chịu sự phản đối quyết liệt của các cá nhân,
tổ chức xây dựng và mua bán nhà ở đặc biệt là các chung cư hay khu đô thị mới. và
nếu tiến hành phân tích sâu hơn, thì điều này gây ra những hạn chế một số lượng
lớn các nhà đầu tư (kể cả những người có vốn kha khá) bởi thị trường này vốn đã
đắt đỏ, đòi hỏi một lượng vốn lớn, nay càng lớn hơn.
Rủi ro từ thủ tục hành chính
Các thủ tục hành chính cũng quá rườm rà đến mức không cần thiết gây tốn
kém về thời gian và tiền bạc, làm lỡ cơ hội đầu tư...
Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của cá nhân, của doanh
nghiệp, của các tổ chức kinh doanh bất động được quy định với các loại hồ sơ khác
nhau và trình tự các bước cũng khác nhau. Chưa kể rất rất nhiều các hoạt động có
liên quan khác như trình tư, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trình tự, thủ
tục mua bán nhà ở; trình tự, thủ tục xin cấp phép xây dựng…
Rủi ro pháp lý trong giao dịch hợp đồng
Luật đất đai và nhà ở quy định phải được cấp giấy chứng nhận rồi mới được
quyền mua bán nhà. Cụ thể, Luật quy định rõ, chỉ khi hoàn thiện xong phần móng,
chủ đầu tư mới được đưa sản phẩm lên sàn để bán và việc bán hàng phải được thực
hiện công khai minh bạch. Do vậy, các nhà đầu tư trên góc độ người mua cần cẩn
thận. Khi mà nhà chưa có đầy đủ giấy tờ mà vẫn mua bán với nhau bằng giấy tờ
viết tay thì dẫn đến nhiều rủi ro cho bên mua bởi vì khi có tranh chấp xảy ra sẽ
không được pháp luật bảo vệ. Trước đây khi chưa có nghị định 71 người dân
thường sử dụng hợp đồng ủy quyền để căn cứ vào đó thay mặt người chủ nhà để đi
12


liên hệ hoặc thay quyền chủ nhà định đoạt tài sản đó. Sau khi nghị định có hiệu lực

thì việc mua bán này không được làm nữa và việc mua bán rõ ràng sẽ trở nên rất rủi
ro.
3.4. RỦI RO ĐẠO ĐỨC
Bất động sản là lĩnh vực kinh doanh siêu lợi nhuận và cũng tiềm ẩn đầy rủi
ro. Bên cạnh các rủi ro như: Rủi ro về tín dụng, rủi ro về chính sách - pháp lý,
Rủi ro về thông tin. Thì rủi ro đạo đức trong kinh doanh bất động sản cũng đang là
vấn đề cần được quan tâm nhiều hơn. Từ đầu năm 2007 đến nay, đã có rất nhiều
trường hợp tranh chấp kiện tụng kéo dài, và có nhiều công ty ứng xử trong mua
bán, thực hiện hợp đồng kinh doanh không tốt mà nguyên nhân chủ yếu xuất phát
từ đạo đức trong kinh doanh bất động sản.
Chủ đầu tư không giữ lời hứa
Nhiều trường hợp những chủ đầu tư dự án bất động sản đã ký hợp đồng bán
cho khách hàng, nhưng sau một thời gian khi giá thị trường tăng vọt, chủ đầu tư
đã chấp nhận chịu phạt để thanh lý ngay hợp đồng, không bàn giao căn hộ hoặc đất.
Hay trường hợp những chủ đầu tư khi bắt đầu ký bán thì cam kết, hứa hẹn rất nhiều
như dành không gian để phục vụ toàn khu, sẽ đầu tư thực hiện công trình ngầm, cơ
sở hạ tầng, cây xanh với tỷ lệ cao... nhưng khi đã lấy tiền của khách hàng rồi họ lại
kéo dài thời gian thực hiện thi công, không đúng theo tiến độ đã cam kết trên hợp
đồng. Tuy vậy, chủ đầu tư cũng không hề bị phạt vì đã có chủ đích từ đầu khi soạn
thảo hợp đồng.
Dự án ảo, dự án giấy
Rủi ro này chủ yếu về phía người mua, nhà đầu tư. Bất động sản là một tài
sản lớn, cần huy động một khoản tiền lớn. Lợi nhuận đem lại từ đầu tư là một
khoản kếch xù. Do đó, lợi dụng điều này, một số công ty bất động sản nhỏ, công ty
ma đưa ra dự án, căn hộ để bán. Thực tế công trình chưa hình thành, thậm chí chưa
được xây dựng, họ đã mang ra bán, kêu gọi huy động vốn, kêu gọi đặt cọc từ phía
người mua, nhà đầu tư. Khi họ đã gom tiền của Nhà đầu tư, người mua họ bỏ chốn,
hoặc không chịu giao nhà, căn hộ cho khách hàng, cố tình kéo dài thời gian. Khi
Nhà đầu tư, khách hàng khởi kiện thì bị thiệt thòi, bởi khi khách hàng đặt cọc, góp
vốn cho Công ty họ chỉ nhận được giấy viết tay hoặc một bản hợp đồng không có

giá trị do không được chứng thực của cơ quan chức năng.
13


Dự án treo
Một số công ty bất động sản cố tình liên kết với chính quyền, lợi dụng chính
sách kêu gọi đầu tư của nhà nước để đầu tư. Họ thành lập một dự án ảo với triển
vọng tốt, họ vẽ ra một viễn cảnh tươi đẹp để trình lên chính quyền, Sở Kế hoạch –
Đầu tư, để được nhà nước cấp đất, những khu đất đẹp. Nguồn đất này thu hồi từ
dân, từ đất nông nghiệp, hoặc đền bù rẻ mạt. Đẩy người dân, người nông dân vào
khu chung cư, không nghề nghiệp hoặc trở thành những cò đất bất đắc dĩ. Còn khu
đất đó họ không thực hiện dự án hoặc kéo dài dự án, họ đem bán lại cho một nhà
đầu tư khác để kiếm lời.
3.5. CÁC RỦI RO KHÁC
Yếu tố tự nhiên
Vị trí địa lý là một yếu tố rất quan trọng trong động thái lựa chọn bất động
sản của người đầu tư lẫn người mua bình thường. Việc đánh giá đúng ưu thế và vị
trí của mảnh đất sẽ có ảnh hưởng rất lớn đến việc định giá đất. Ví dụ: địa hình nơi
bất động sản tọa lạc cao hay thấp hơn so với các bất động sản khác trong khu vực
cũng ảnh hưởng đáng kể đến giá trị của nó. Vì một điều dễ hiểu là ở những vùng
thấp thì sẽ rất khó khăn trong việc đi lại vào mùa mưa cũng như bầu không khí sẽ
kém thoải mái hơn ở nơi cao ráo thoáng mát. Nhưng những vùng ở nơi quá cao so
với mặt bằng chung của khu vực thì đôi khi không phải là một lợi thế mà lại là
một bất lợi. Nếu người tiêu dùng không nghiên cứu kỹ hay không quan sát được
đúng vị thế của bất động sản thì sẽ là một tổn thất nặng nề trong kinh doanh cũng
như trong việc xây dựng nhà ở.
Một yếu tố rất quan trọng nữa mà người mua đất nào cũng quan tâm đó là
tình trạng môi trường xung quanh bất động sản. Không khí trong lành luôn là lựa
chọn đầu tiên. Tùy thuộc vào mục đích sử dụng khu đất mà người mua sẽ chọn một
nơi yên tĩnh hay náo nhiệt. Và cũng dựa vào đó mà người bán có thể cơi giá hay

giảm giá khu đất định bán. Nhưng yếu tố này rất khó đo lường và đánh giá đúng.
Có thể khi mua đất rồi không bao lâu sau xung quanh đó trở nên ô nhiễm và ồn ào.
Điều này thì người đầu tư khó lường trước được và cũng không có biện pháp khắc
phục hiệu quả.
Nếu xét rủi ro của tự nhiên thì thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc
nghiệt...) là đáng lo ngại nhất. Hiện nay tình trạng không ổn định của thiên nhiên
14


luôn là nổi lo lắng của nhiều người. Nhất là khi liên tục có động đất, sóng thần xãy
ra ở những khu du lịch nổi tiếng như Vũng Tàu, Nha Trang…Do vậy những nhà
đầu tư đất đai trong lĩnh vực du lịch phải đắn đo rất nhiều. Vì rủi ro này không thể
có bồi thường hay kiện tụng được.
Đối với những nhà kinh doanh thì phong thủy của đất đặc biệt quan trọng vì
nhiều người cho rằng nó ảnh hưởng rất lớn đến tình hình kinh doanh của doanh
nghiệp. Vì vậy giá bất động sản sẽ theo đó mà tăng hay giảm. Nếu bất động sản ở
vào thế tốt, dễ làm ăn thì mọi người sẽ cố gắng tranh giành và không tiếc tiền để có
được nó.
Ảnh hưởng của các ngành khác tới bất động sản
Sau cuộc khủng hoảng vừa rồi tuy thị trường bất động sản đã phục hồi
nhưng vẫn phát triển thiếu ổn định, không bền vững. Giá cả hàng hóa bất động sản
nhất là giá nhà ở vẫn tăng và đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát
đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường, cũng như nỗ lực giải quyết
nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp. Vì vậy nhiều doanh nghiệp (trong đó
không chỉ doanh nghiệp trong nước mà cả nhà đầu tư nước ngoài) bắt đầu chuyển
hướng sang một số lĩnh vực đầu tư khác mà họ cho rằng tương đối an toàn hơn như
đầu tư vàng,đầu tư ngoại tệ.
Hiện nay khi giá nhà đất không còn ở mức sốt và có thể kiếm lời hàng loạt
hay thỉnh thoảng lại đóng băng thì mọi người sẽ chuyển hướng nhiều sang lĩnh vực
chứng khoáng, lĩnh vực kinh doanh.

Nếu các ngành khác có nhiều biến động thì đầu tư vào bất động sản sẽ tăng
cao theo đó giá nhà đất cũng tăng theo và ngược lại.

CHƯƠNG 4. GIẢI PHÁP ĐỂ HẠN CHẾ RỦI RO TRONG ĐẦU
TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

15


4.1. GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TÍN DỤNG
Về phía Ngân hàng Nhà nước
Cần có những chính sách tài chính, tiền tệ rõ ràng và đầy đủ nhưng cũng
không nên thắt chặt gây khó khăn cho các nhà đầu tư và Doanh Nghiệp tham gia
Thị trường Bất động sản. Tạo điều kiện thuận lợi hết sức cho các nhà đầu tư nhưng
không được sao lãng quyền lợi của khách hàng, người mua nói chung.
Cân đối sử dụng nguồn vốn có hiệu quả
Để gỡ khó khăn cho nguồn vốn bất động sản, bên cạnh việc huy động vốn từ
các kênh, doanh nghiệp cần cân đối sử dụng vốn tự có hiệu quả. Các doanh nghiệp
bất động sản có vốn tự có tối thiểu 20% không nên tấn công vào các dự án quá tầm
tay. Ngoài ra cần có sự hợp tác hơn nữa mối quan hệ ba bên gồm chủ đầu tư, tổ
chức tín dụng và khách hàng. Đây sẽ là kênh hiệu quả để hỗ trợ cho nguồn vốn bất
động sản. Đã đến lúc các doanh nghiệp trong nước phải làm chủ thị trường và tự
chủ nguồn vốn của mình, các doanh nghiệp nước ngoài chỉ nên bổ sung và là khách
hàng.
Về các nguồn vốn “nóng”
Cần phải có một quy định cụ thể và rõ ràng hơn nữa về các hình thức hợp
đồng huy động vốn để giải tỏa khó khăn cho các nhà đầu tư. Một trong những giải
pháp vốn cho thị trường bất động sản chính là minh bạch hóa việc quản lý, giám sát
đầu tư ngắn hạn vào thị trường này.
Xây dựng khung pháp lý hoàn thiện cho việc huy động góp vốn từ người mua

bất động sản
Với hình thức huy động vốn từ dân cư, hiện nay đang phổ biến hoạt động
huy động góp vốn từ người mua bất động sản. Tuy nhiên, cơ chế về quan hệ vay
vốn dân sự và trách nhiệm của bên chủ dự án trong các giao dịch dưới hình thức
này không rõ ràng, dễ gây mất niềm tin cho người góp vốn. Vì vậy, giải pháp để
bảo vệ cho nguồn vốn này là Nhà nước phải xây dựng được khung khổ pháp lý
hoàn thiện, sao cho người góp vốn được pháp luật bảo hộ như có các loại giấy tờ
xác nhận giao dịch bảo đảm, giấy cam kết có công chứng, hoặc chứng khoán hóa
công trình qua sàn giao dịch chính thức... Nếu các giải pháp này được triển khai có
16


nề nếp và mang tính bắt buộc chung thì bài toán vốn cho thị trường bất động sản
cũng sẽ được mở rộng thêm.

“Chứng khoán hóa” nguồn vốn cho thị trường bất động sản
Đối với giải pháp từ nguồn tín dụng ngân hàng, theo các chuyên gia, là sớm
hình thành ngân hàng đầu tư, ngân hàng phát triển hạch toán độc lập trong ngân
hàng thương mại hoặc liên kết với ngân hàng thương mại để bảo lãnh phát hành
hay trực tiếp phát hành trái phiếu, chứng chỉ bất động sản hoặc chứng khoán hóa
nguồn vốn cho thị trường. Để thực hiện được, cần phải có cơ chế minh bạch cho
phòng ngừa, kiểm soát rủi ro. Đặc biệt là giải pháp 'chứng khoán hóa' tín dụng bất
động sản cần phải thông qua thông tin về xếp hạng tín dụng đủ độ tin cậy cao.
Cũng theo các chuyên gia, giải pháp hữu hiệu lúc này cho vấn đề giảm rủi ro
tín dụng bất động sản chính là ngay trong các ngân hàng thương mại lớn nên thành
lập các đơn vị hạch toán độc lập như ngân hàng đầu tư, ngân hàng phát triển, công
ty tài chính..., để thực hiện các hoạt động dịch vụ và tự doanh chuyên nghiệp về
lĩnh vực bất động sản như thuê mua tài chính, bảo hiểm khoản vay, bảo lãnh phát
hành chứng khoán bất động sản, bảo lãnh vay vốn... hay lập quỹ đầu tư tín thác để
giảm thiểu rủi ro tín dụng trên thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, Nhà nước cần bổ sung, sửa đổi một số cơ chế chính sách về tài
chính - tiền tệ liên quan tới thị trường bất động sản để tháo gỡ vướng mắc, tạo điều
kiện thuận lợi cho thị trường phát triển, như tạm hoãn thu thuế thu nhập cá nhân đối
với mua bán bất động sản; quy định về huy động vốn trong quá trình triển khai dự
án bất động sản, quy định về cho vay kinh doanh bất động sản dựa trên thế chấp...
Đặc biệt, Nhà nước cần sớm ban hành quy định cho phép chủ đầu tư các dự
án nhà ở được phép bán tối đa 20% số căn hộ không phải qua sàn giao dịch bất
động sản, giúp các chủ đầu tư thêm nguồn vốn thực hiện dự án, tăng nhanh nguồn
cung cho thị trường.
4.2. GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO THÔNG TIN
Giải pháp website bất động sản
Xây dựng một sàn giao dịch thông tin bất động sản trực tuyến phong phú về
thông tin, minh bạch về thông tin thuận tiện cho người sử dụng và đem lại những giá
trị thiết thực cho cả đơn vị chủ quản và các khách hàng.

17


Xây dựng thị trường bất động sản minh bạch thông tin về cung, cầu trong thị
trường, tổ chức quản lý các nguồn thông tin do doanh nghiệp cung cấp, hạn chế
tình trạng “ém nhẹm” thông tin, đưa ra thông tin nhằm làm sai lệch thị trường…
Bên cạnh đó phải xây dựng khung pháp lý hoàn thiện, có các chế tài thích hợp cho
những người cung cấp thông tin thất gây thiệt hại lớn cho nhà đầu tư. Hiện nay các
doanh nghiệp đang dần chuyển đổi mô hình kinh doanh từ doanh nghiệp tư nhân
sang Công Ty Cổ Phần để tiếp cận kênh huy động vốn thông qua niêm yết cổ phiến
trên sàn chứng khóan. Đây là một giải pháp tương đối an toàn.
4.2. GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO VỀ CHÍNH SÁCH PHÁP LÝ
Trong bất kỳ ngành kinh doanh nào, luật pháp là rất quan trọng, nếu không
muốn nói, đó là lợi thế của nhà đầu tư. Đặc biệt là trong ngành bất động sản này,
các tài sản có giá trị lớn nên rất cần những giấy tờ rõ ràng để tránh những rủi ro

đáng tiếc. Do đó, các nhà đầu tư cần phải nắm rõ các quy định của Pháp luật.
Các bên cần ngồi lại (quốc hội, luật sư, nhà đầu tư…)với nhau: để bàn bạc
đưa ra về luật pháp chặt chẽ hơn, không chồng chéo nhau, sao cho tinh gọn, thủ tục
pháp lý đơn giản.
Xây dựng phần mềm giấy tờ qua mạng, giao dịch thủ tục bằng công nghệ
thông tin.
4.3. GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO VỀ ĐẠO ĐỨC
Đối với các cơ quan quản lý Nhà nước: cần thường xuyên tổ chức kiểm tra
chặt chẽ và có những quy định xử phạt thật nặng đối với những công ty kinh doanh
bất động sản khi không thực hiện đúng theo theo mẫu hợp đồng của Bộ Xây dựng.
Khi cần thiết sẽ chuyển qua xử lý hình sự những công ty cố tình vi phạm những
quy định của ngành, hoặc những công ty, đơn vị cố tình lừa đảo khách hàng.
Đối với khách hàng: khi khách hàng mua bất động sản cần nhận thức rằng, bất
động sản là một tài sản lớn. Để có thể mua, đầu tư hoặc để ở, nhiều người phải
phấn đấu vài chục năm mới có thể thanh toán dứt nợ. Do đó, khi cần thiết khách
hàng phải thuê công ty tư vấn bất động sản có thương hiệu và chỉ thực hiện giao
dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản với những người môi giới có uy tín. Nhà
đầu tư cần được tư vấn rõ ràng về uy tín của chủ đầu tư dự án, giấy tờ pháp lý, các
điều kiện thanh toán hợp đồng chặt chẽ, đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên... Bên
cạnh đó, khách hàng cần phải biết rõ về đầu tư cơ sở hạ tầng của chủ đầu tư, chế độ
quản lý và chi phí phải đóng góp của khách hàng sau khi bàn giao nhà đất...
Đồng thời, thông qua sàn giao dịch bất động sản, khách hàng sẽ tiết kiệm được
rất nhiều thời gian, giảm thiểu rủi ro đồng thời sẽ chọn được cơ hội đầu tư tốt.
18


Trong khi chỉ phải tốn một mức chi phí không đáng kể cho sàn giao dịch bất động
sản.
Đối với các công ty kinh doanh bất động sản cần phải có chiến lược xây dựng
và phát triển thương hiệu kinh doanh bất động sản, trong đó đặc biệt quan tâm đến

vấn đề xây dựng "đạo đức trong kinh doanh bất động sản". Với tiêu chí quan trọng
nhất là quan tâm bảo vệ quyền lợi khách hàng. Chẳng hạn tại Hoa Kỳ, nếu muốn có
giấy phép hành nghề kinh doanh bất động sản, thì phải trải qua một khóa học, trong
đó các bộ môn về "Phương pháp môi giới" hay "Quản lý quỹ tiền khách hàng"... chỉ
mất khoảng 3 giờ đào tạo cho một môn. Tuy nhiên, đối với bộ môn "Bảo vệ quyền
lợi khách hàng" phải cần 33 giờ.
Đạo đức kinh doanh bất động sản chính là uy tín, thương hiệu của một đơn vị,
là trách nhiệm của chủ đầu tư đối với sản phẩm của mình làm ra. Không phải chỉ
có trách nhiệm trước và trong khi bán mà kể cả sau khi đã bán xong. Chủ đầu tư
phải có trách nhiệm quản lý hậu mãi, đảm bảo môi trường sống tốt trong khu vực
dự án. Nhất là trong thời kỳ khủng hoảng kinh tế tài chính toàn cầu ảnh hưởng đến
Việt Nam, khi mà mọi thứ hầu như gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt là khó khăn về
tài chính.

KẾT LUẬN
Trong xu thế thị trường biến động không ngừng,chính sách pháp lý còn chưa
hoàn thiện. Do đó nhà đầu tư phải luôn cảnh giác, tự trang bị cho mình những kiến
thức, thông tin để đối phó với thị trường nhằm tránh những đáng tiếc nghiêm trọng
cho mình và cho thị trường. Đồng thời không nên “bỏ trứng chung vào một rổ” mà
cần phải đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình sao cho có lợi nhất, hiệu quả nhất.

19


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật Kinh doanh bất động sản của quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006
2. Cục Quản lý nhà – Bộ Xây dựng
3. Tổng Cục Thống kê
4. Báo cáo với chủ đề “Bất động sản Việt Nam 2009 và triển vọng 2010” do Viet

Nam Report thực hiện được công bố ngày 22/9/2009.
Một số website:
/> />
20


MỤC LỤC
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN................................................................................2
1.1. BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ? ................................................................................2
1.2. PHÂN LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN .......................................................................2
1.3. NHỮNG KHÁI NI ỆM LIÊN QUAN ĐẾN KINH DOANH- ĐẦU T Ư B ẤT
ĐỘNG SẢN...........................................................................................................3
CHƯƠNG 2. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
....................................................................................................................................... 4
2.1. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG 10 N ĂM G ẦN ĐÂY ..................4
2.2. THỊ TRƯỜNG ĐẤT N ỀN KHU ĐÔ TH Ị M ỚI VÀ C ĂN H Ộ CHUNG C Ư. 6
2.3. DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG B ẤT ĐỘNG SẢN TRONG TH ỜI GIAN T ỚI .....6
CHƯƠNG 3. NHẬN DẠNG RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN.......7
3.1. RỦI RO TÍN D ỤNG......................................................................................7
3.2 RỦI RO VỀ THÔNG TIN ...............................................................................9
3.3. RỦI RO VỀ CHÍNH SÁCH PHÁP LÝ ..............................................................11
3.4. RỦI RO ĐẠO ĐỨC.....................................................................................13
3.5. CÁC RỦI RO KHÁC........................................................................................14
21


CHƯƠNG 4. GIẢI PHÁP ĐỂ HẠN CHẾ RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN................................................................................................................ 15
4.1. GIẢI PHÁP H ẠN CH Ế R ỦI RO TÍN D ỤNG ................................................16
4.2. GIẢI PHÁP H ẠN CH Ế R ỦI RO THÔNG TIN ..............................................17

Giải pháp website bất đ ộng s ản .......................................................................17
Xây dựng một sàn giao d ịch thông tin b ất đ ộng s ản tr ực tuy ến phong phú v ề
thông tin, minh bạch v ề thông tin thu ận ti ện cho ng ười s ử d ụng và đem l ại
những giá trị thi ết th ực cho c ả đ ơn v ị ch ủ qu ản và các khách hàng. ....................17
4.2. GIẢI PHÁP H ẠN CH Ế R ỦI RO V Ề CHÍNH SÁCH PHÁP LÝ ..........................18
4.3. GIẢI PHÁP H ẠN CH Ế R ỦI RO V Ề ĐẠO ĐỨC ...........................................18
KẾT LUẬN................................................................................................................ 19
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................20

22