Tiểu luận về hoạt động bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

Hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014

Mục Lục
Chương 1: Lý luận chung và những quy định pháp luật về hoạt động bồi thường
khi nhà nước thu hồi đất 4
1. Khái niệm, đặc điểm về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất
1.1. Khái niệm về thu hồi đất

4

4

1.2. Khái niệm bồi thường khi nhà nước thu hồi đất 5
1.3. Đặc điểm bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 6
2. Những quy định chung về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. 7
1.1. Những trường hợp Nhà nước thu hồi đất

7

1.2. Nguyên tắc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

11

Chương 2: Những quy định về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất………… 12
2. Các quy định cụ thể về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
2.1. Bồi thường thiệt hại về đất
2.1.1. Nguyên tắc bồi thường

12
12

2.1.2. Điều kiện bồi thường thiệt hại về đất

14

2.1.3. Phương thức và mức giá bồi thường

17

2.2. Bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất

22

2.2.1. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại tài sản gắn liền với đất
2.2.2. Điều kiện bồi thường

12

23

24

2.2.3. Phương thức và mức giá bồi thường

28

2.3. Bồi thường thiệt hại về chi phí đầu tư 31
3. Chế định về hoạt động bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của một

số nước châu Á 35
3.1.1. Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Trung Quốc

35

3.1.2. Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Singapore

37

Luật Đất Đai

Trang 1


Hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014

3.1.3. Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Hàn Quốc

40

Chương 3: Thực trạng và kiến nghị hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất

43

Kết Luận

53

Tài liệu tham khảo

54

LỜI NÓI ĐẦU
Ngày nay nước ta đang trong thời kì phát triển mạnh mẽ về kinh tế, khoa học kỹ
thuật, quân sự… vì vậy việc mở rộng quy mô để thực hiện những mục tiêu trên là rất
lớn thế nên nhu cầu về đất đai là phương tiện chính để góp phần thực hiện được mục
tiêu phát triển đó là rất cần thiết. Chính vì để thực hiện những mục tiêu đó đòi hỏi Nhà
nước ta cần một diện tích đất lớn tuy nhiên Nhà nước không thể dự trữ đất để khi cần
sẽ sử dụng mà thay vào đó là tiến hành cho những chủ thể khác sử dụng đất thông qua
những hình thức khác nhau và khi Nhà nước cần sử dụng đất sẽ thực hiện hoạt động
thu hồi đất.
Trên thực tế, hầu hết diện tích đất Nhà nước đã giao cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng và đã được đầu tư trên đất ở các mức độ khác nhau. Các chủ sử
dụng đất cũng tạo lập đời sống sinh họat, sản xuất kinh doanh trên mảnh đất thuộc
quyền sử dụng của họ. Do đó khi thu hồi đất sẽ gây ra những thiệt hại về vật chất và
tinh thần cho người sử dụng đất, việc bồi thường các thiệt hại này và sắp xếp đời sống
người dân bị thu hồi đất là một trách nhiệm đương nhiên của Nhà nước và chủ đầu tư.
Hiện một bộ phận người dân không đồng thuận giao đất cho nhà nước khi có quyết
định thu hồi đất vì một số lý do: đất đang canh tác, đất do tổ tiên để lại, Nhà nước bồi
thường không thỏa đáng… Bên cạnh đó thì việc thu hồi đất và bồi thường khi thu hồi
đất do các cơ quan có thẩm quyền tiến hành không đúng với trình tự, quy định của
pháp luật … Giải quyết tốt vấn đề này sẽ tạo nên một nền sự kinh tế - xã hội phát triển
bền vững và ổn định.

Luật Đất Đai

Trang 2


Hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014

Để tìm hiểu rõ hơn về vấn đề trên cũng như đề ra một số kiến nghị nhằm đảm
bảo việc thu hồi đất có hiệu quả nhóm em đã chọn đề tài “ Hoạt đồng về bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất” làm đề tài cho bài báo cáo của mình. Mặc dù đã cố gắng hết
sức để xây dựng nên bài tiểu luận này, nhưng với kiến thức còn hạn hữu, tầm nhìn
chưa được bao quát, chắc chắn bài viết vẫn còn rất nhiều thiếu sót. Nhóm chúng em rất
mong nhận được những ý kiến đóng góp, chỉnh sửa từ giảng viên và các bạn để tiểu
luận này được hoàn chỉnh hơn.

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
 Luật đất đai : LĐĐ
 Ủy Ban Nhân Dân: UBND
 Hội đồng nhân dân: HĐND

Chương 1 : Lý luận chung và những quy định pháp luật về hoạt động bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất.
1. Khái niệm, đặc điểm về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
1.1 Khái niệm về thu hồi đất.
Theo từ điển Tiếng việt thì thu hồi là việc lấy lại cái đã nhường, phát, giao cho
người khác. Thu hồi đất theo nghĩa thông thường là hành động lấy lại đất đai mà Nhà

Luật Đất Đai

Trang 3


Hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014

nước đã sử dụng những hình thức khác nhau để cho những chủ thể khác có quyền sử
dụng đất theo mục đích của mình và phải được sự đồng ý của nhà nước.
Thu hồi đất là biện pháp pháp lý làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai. Hình

thức pháp lý này là một quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về
giao đất, cho thuê dất. Biện pháp này thể hiện quyền lực nhà nước trong tư cách là
người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Vì vậy, để thực thi nội dung này, quyền
lực nhà nước được thể hiện nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của xã hội đồng thời
lặp lại trật tự kỷ cương trong quản lý Nhà nước về đất đai.
Theo quy định tại khoản 11 Điều 4 LĐĐ 2013: "Nhà nước thu hồi đất là việc
Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền
sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai ” .
Chúng ta có thể thấy một số đặc trưng pháp lý qua việc giải thích khái niệm này như
sau:
Thứ nhất, hình thức văn bản do Nhà nước ban hành để thể hiện ý chí thu hồi đất
là quyết định. Tuy nhiên, pháp luật đã không làm rõ cụ thể là bằng quyết định nào.
Thứ hai, việc Nhà nước ban hành quyết định là nhằm mục đích thu hồi lại đất,
không phải là thu hồi quyền sử dụng đất.
Thứ ba, đối tượng bị thu hồi là đất của người đang sử dụng và của người được
giao quản lý. Điều này chỉ phù hợp khi thu lại đất của người được giao quản lý (theo
pháp luật quy định thường là UBND cấp xã và Tổ chức phát triển quỹ đất được giao
đất để quản lý, thực hiện theo những yêu cầu của Nhà nước); còn đối với người sử
dụng đất thì họ chỉ được trao quyền sử dụng đất, còn đất đai thì vẫn thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước đại diện.
Như vậy, theo cách phân tích này thì khái niệm thu hồi đất được quy định tại
khoản 5 Điều 4 LĐĐ 2003 tỏ ra phù hợp hơn: "Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết
định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức,
UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này”, khi ghi rõ hình thức
văn bản của Nhà nước ban hành là quyết định hành chính, việc thu hồi quyền sử dụng

Luật Đất Đai

Trang 4

Hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014

đất hay là thu hồi đất đã được phân định đối với từng đối tượng là người sử dụng đất
hay được Nhà nước giao quản lý đất đai.
1.2 Khái niệm bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Theo cách hiểu thông thường thì bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là hành
động Nhà nước trả cho người sử dụng đất một khoản chi phí để bồi thường cho những
thiệt hại đã mất do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra.
Xuyên suốt Luật đất đai 2013 thì không có một điều luật cụ thể nào quy định về
khái niệm bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tuy nhiên giải thích trên tinh thần của
pháp luật thì :"Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả cho người có
đất bị thu hồi những thiệt hại về quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất do việc thu hồi đất gây ra”. Từ cách giải thích này chúng ta
có thể thấy một số đặc trưng sau:
Thứ nhất, khác với quy định tại Khoản 6 Điều 4 của LĐĐ 2003, khái niệm về bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất đã được mở rộng hơn, không chỉ là việc Nhà nước trả
lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất ,
mà chính là việc Nhà nước trả lại những thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra.
Thứ hai, khi nói đến thiệt hại, người ta thường xét đến các khía cạnh như: thiệt
hại về vật chất, thiệt hại về tinh thần cũng được quy về dưới dạng vật chất để xác định
bồi thường trong một số trường hợp cụ thể. Khi Nhà nước thu hồi đất, thiệt hại được
xác định đó là giá trị quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất và những
thiệt hại khác gắn liền với cộng đồng dân cư mà họ đang sinh sống như: những giá trị
văn hóa vật thể cũng như văn hóa phi vật thể được gìn giữ, bảo tồn qua nhiều thế hệ
mà họ đang được hưởng thụ, các cơ sở hạ tầng về xã hội, y tế, giáo dục,… gắn kết với
truyền thống, không gian, các quan hệ láng giềng, dòng tộc mà họ đang sống.
Thứ ba, theo truyền thống và văn hoá gia đình của nước ta, đại bộ phận nông dân
hiện nay vẫn xem đất đai, trong đó có đất nông nghiệp là tài sản cơ bản của gia đình
họ; đồng thời việc kế thừa tài sản về đất đai từ cha mẹ cho con cái là việc không

thể thiếu được của các gia đình nông dân. Bên cạnh đó, kỳ vọng của người sử dụng đất
nông nghiệp chủ yếu là khai thác hoa lợi từ cây trồng trên đất, chứ không phải đưa đất
Luật Đất Đai

Trang 5


Hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014

ra thị trường bất động sản; do vậy, nếu xét theo cách giải thích khái niệm bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất như Luật đất đai 2013 thì việc bồi thường thiệt hại phải được
tiếp cận từ khía cạnh nguồn thu nhập của họ bị mất trong nhiều năm, hay nói cách
khác, cần lượng hóa thu nhập trong khoảng thời gian nhất định để làm cơ sở tính toán
trong việc bồi thường.
Nhìn chung, khái niệm bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong Luật đất đai
2013 như trên đã thể hiện quan điểm tiến bộ trong việc xác định tổng thể những thiệt
hại của người có đất bị thu hồi đất. Tuy nhiên, việc xây dựng các quy định chi tiết đã
không đáp ứng đầy đủ những định hướng chung, hay nói cách khác, khái niệm tuy có
thay đổi, tuy nhiên phần nội hàm của nó vẫn chưa có gì đổi mới so với pháp luật hiện
hành.
1.3

Đặc điểm của hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Thứ nhất, vể chủ thể bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo Luật đất đai 2013
thì Nhà nước vừa là chủ thể được trao quyền thu lại quyền sử dụng đất của người được
Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu hồi đất của người sử dụng đất vi phạm
pháp luật về đất đai, đồng thời cũng là chủ thể bồi thường cho người sử dụng đất đối
với thiệt hại về đất, về tài sản gắn liền với đất và thiệt hại về chi phí đầu tư mà xuất
phát từ nguyên nhân thu hồi đất của Nhà nước.

Thứ hai, về chủ thể được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là người sử dụng
đất (bao gồm các đối tượng được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất được quy định cụ thể trong Luật đất đai hiện
hành). Theo luật đất đai 2013, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người đang sử
dụng đất mà thuộc diện thu hồi đất sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Thứ ba là đối với bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi nhà nước
thu hồi đất là đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp ( bao gồm đất ở, không phải là
đất ở), còn đối với bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất thì bao gồm bồi
thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất, cây trồng, vật nuôi.

Luật Đất Đai

Trang 6


Hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014

2. Những quy định chung về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
2.1. Những trường hợp Nhà nước thu hồi đất.
Thu hồi đất là một hoạt động mà khi thực hiện cần có sự cân nhắc và tìm hiểu
một cách cụ thể, rõ ràng bởi sự tác động của việc thu hồi đất sẽ nảy sinh rất nhiều vấn
đề xảy ra ảnh hưởng không chỉ đến người sử dụng đất mà sâu xa là ảnh hưởng đến nền
kinh tế của nước ta. Chính vì vậy mà hoạt động thu hồi đất đã được những nhà làm
luật lưu ý rõ ràng trong quy định tại khoản 3 điều 54 Hiến pháp năm 2013: “Nhà
nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do
luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc
gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo
quy định của pháp luật”.
Trên tinh thần đó Luật đất đai 2013 đã có những quy định thể hiện được tinh thần

cẩn trọng trong hoạt động thu hồi đất được quy định trong Hiến pháp 2013, mặc dù
không quy định cụ thể rõ ràng bằng một điều luật về các trường hợp Nhà nước thu hồi
đất như trong quy định tại điều 38 Luật đất đai 2003 như : “ Nhà nước sử dụng đất vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;
Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả…”. Tuy nhiên Luật
đất đai 2013 vẫn thể hiện được tinh thần đó một cách bao quát và thu hẹp phạm vi thu
hồi đất. Các trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất :
 Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh.
 Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
 Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.
 Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có
nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Để tìm hiểu cụ thể những trường hợp này chúng ta cần phân tích cụ thể những
quy định chi tiết về từng trường hợp thu hồi đất nhằm có những cái nhìn chính xác
nhất thông qua đó có thể thấy được thực trạng của hoạt động thu hồi đất hiện nay có
những sai sót hay không phản ánh được tinh thần của pháp luật, đồng thời đánh giá và
đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động pháp luật này.
Thứ nhất, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh
Trường hợp này được quy định cụ thể tại điều 61 Luật đất đai 2013 : Nhà nước
thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường hợp sau đây:
Luật Đất Đai

Trang 7


Hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014

1. Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;
2. Xây dựng căn cứ quân sự;
3. Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về

quốc phòng, an ninh;
4. Xây dựng ga, cảng quân sự;
5. Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao
phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;
6. Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;
7. Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;
8. Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của
lực lượng vũ trang nhân dân;
9. Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;
10. Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an
quản lý.
Thứ hai, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Trường hợp này được quy định cụ thể tại điều 62 Luật đất đai 2013 : Nhà nước
thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường
hợp sau đây:
1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương
đầu tư mà phải thu hồi đất;
2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư
mà phải thu hồi đất…
3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu
hồi đất….

Luật Đất Đai

Trang 8


Hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014

Quy định này đã thể hiện cụ thể, rõ ràng các trường hợp thu hồi đất vì mục đích

quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tuy
nhiên việc thu hồi đất trong những trường hợp này đều là để thực hiện những mục tiêu
quan trọng và cần một diện tích tương đối lớn nên cần phải được sự chấp thuận của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền, đồng thời phải có sự cân nhắc chuẩn bị kỹ càng trước
khi đưa ra quyết định thu hồi đất. Việc thu hồi đất vì những mục tiêu trên phải dựa trên
các căn cứ là : Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại điều 61, điều 62
của Luật đất đai, các dự án này phải thuộc kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp
huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và phải căn cứ vào tiến độ
sử dụng đất thực hiện dự án. Trình tự thu hồi đất trong những trường hợp này phải
được tiến hành theo những bước sau:
 Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180
ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải
thong báo cho người thu hồi đất biết lý do thu hồi;
 Thông báo thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thề bồi thường,
giải phóng mặt bằng, tái định cư.
Với quy trình đã được xác định theo các bước đã nêu, người sử dụng đất có
trách nhiệm chấp hành quyết định đó vá bàn giao mặt bằng cho Nhà nước theo đúng
tiến độ thực hiện. Trong trường hợp người sử dụng đất không chấp hành quyết định
thu hồi sẽ bị cơ quan ra quyết định thu hồi đất cưỡng chế, người bị thu hồi đất phải
chấp hành quyết định cưỡng chế và có quyền khiếu nại.
Thứ ba, thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.
Trường hợp này được quy định cụ thể tại điều 64 Luật đất đai 2013: Các trường
hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai bao gồm:
 Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công
nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử
dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
 Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
 Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
 Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

 Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
 …..
Luật Đất Đai

Trang 9


Hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014

Trong quá trình dử dụng đất, người sử dụng do vô ý hoặc cố ý vi phạm pháp luật
đất đai. Các vi phạm này là nghiêm trọng và dẫn tới hậu quả pháp lý là Nhà nước thu
hồi đất với tính cách là một biện pháp chế tài nhằm tước đi quyền sử dụng đất của
người vi phạm. Ngoài ra các trường hợp nêu trên khi nhà nước thu hồi đất sẽ không
được bồi thường mà còn bị xử lý theo quy định của Chính phủ tại Nghị định số
182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử lý vi phạm hành chính trong
lĩnh vực đất đai.
Thứ tư, thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả
lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Trường hợp này được quy định cụ thể tại điều 65 Luật đất đai 2013: Các trường
hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có
nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:
 Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân
sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn
nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất
hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu
cầu sử dụng đất;
 Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
 Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
 Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;

 ….
2.2. Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:
Để thực hiện chính sách phát triển kinh tế – xã hội đất nước Nhà nước đã tiến
hành thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Vấn đề bồi thường cho người bị thu hồi đất cần
tuân thủ những nguyên tắc sau:
Thứ nhất, nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có đủ điều kiện để được
bồi thường về đất và các điều từ điều 100, điều 101, điều 102, điều 104 Luật đất đai
2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất được quy định cụ thể trong Luật đất đai hiệnn hành thì được

Luật Đất Đai

Trang 10


Hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014

bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh xem xét để hỗ trợ.
Thứ hai, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử
dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng
tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại
thời điểm quyết định thu hồi đất.
Thứ ba, bảo đảm tính dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và
đúng quy định của pháp luật.
Thứ tư, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường
phải chi trả tiền bồi thường cho người có đất thu hồi.
Thứ năm, trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả
thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi

thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền
phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức
tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời
gian chậm trả.
Thứ sáu, trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải
nôp cho Nhà nước nhưng đến thời điểm thu hồi đất vẫn chưa nộp thì phải trừ đi khoản
tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường (là số tiền được bồi
thường về đất, không tính gộp các khoản bồi thường khác nếu có), để hoàn trả ngân
sách nhà nước; UBND cấp tỉnh quy định chi tiết điều này phù hợp với tình hình cụ thể
tại đia phương.
Thứ bảy, trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường theo
phương án bồi thường thì tiền bồi thường sẽ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho
bạc nhà nước.

Luật Đất Đai

Trang 11


Hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014

Thứ tám, việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà
ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư. UBND cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm tổ
chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất.
Các chế định bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất trong Luật đất đai
2003 và trên thực tế không thể chế hóa, truyền tải hết các quy định mang tính
nguyên tắc để thực hiện thống nhất khi xử lý những vấn đề phức tạp phát sinh trong
thực tiễn thu hồi đất, bồi thường về đất tại các địa phương, bộ, ngành. Để khắc phục
hạn chế này, Luật đất đai 2013 đã tách nguyên tắc bồi thường về đất và nguyên tắc

bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi nhà nước thu hồi đất
thành hai điều riêng biệt ( điều 74 và điều 88). Trong đó quy định cụ thể các nguyên
tắc bồi thường về đất và các nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với
đất khi nhà nước thu hồi đất để các bộ, ngành, địa phương và người có đất bị thu hồi
căn cứ vào đó thống nhất thực hiện.

Chương 2 : Những trường hợp bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
3.

Các quy định cụ thể về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
3.1. Bồi thường thiệt hại về đất.
Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện

tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.
3.1.1. Nguyên tắc bồi thường.
Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về đất được quy định:
 Người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy
định tại điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
 Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại
đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất
cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất,
trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá
trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền. Đối với thời điểm bồi
Luật Đất Đai

Trang 12


Hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014

thường là thời điểm có quyết đinh thu hồi đất dường như chưa được hợp lý bởi các lý
do sau: đa số các vụ khiều nại, khiếu kiện về bồi thường đất đều chủ yếu liên quan đến
giá đất, thời điểm giá đất mà UBND quyết định thu hồi đất với thời điểm cơ quan chức
năng hoàn thành thủ tục để người có đất bị thu hồi nhận bồi thường có khi kéo dài đến
vài năm và giá đất tại hai thời điểm đó khác xa nhau, do đó người có đất bị thu hồi sẽ
chịu thiệt. Qua đó, kiến nghị thời điểm bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là thời
điểm trả tiền bồi thường trên thực tế.
 Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa
thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật
thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi
thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước. Nguyên tắc này nhằm đảm bỏa cự
công bằng về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước. Nhà nước
luôn tôn trọng và đảm bảo quyền và lơi ích hợp pháp của người sử dụng đất; song
đồng thời người sử dụng đất cũng phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với
Nhà nước
 Nhà nước điều tiết một phần lợi ích từ việc thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất để
thực hiện các khoản hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi quy định tại Điều 17 Nghị định
69/NĐ-CP ngày 13/8/2009.
 Đảm bảo dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định pháp
luật. Điều này góp phần đề cao, tạo ra sự tương thích với các quy định về quy hoạch,
kế hoach sử dụng đất, hạn chế và ngăn ngừa sự tùy tiện hoặc các tiêu cực có thể xảy ra
trong việc thu hồi đất từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất.
3.1.2. Điều kiện bồi thường thiệt hại về đất:
Hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện sau
đây thì được bồi thường:
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liển với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp giấy, trừ trường hợp

quy định tại khoản 2 điều 77 của Luật đất đai (đó là đất nông nghiệp sử dụng trước
Luật Đất Đai

Trang 13


Hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014

01/07/2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sử dụng đât nông
nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).
Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp
luật về đất đai.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được ủy ban nhân dân xã, phường, thị
trấn (sau đây gọi chung là ủy ban nhân dân cấp xã) xác nhận không có tranh chấp mà
có một trong các loại giấy tờ sau đây:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai
của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng
hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày
15/10/1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về nhận thừa kế quyền sử dụng đất, tặng cho, ; giấy tờ giao
nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
+ Giấy tờ hợp pháp về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng
đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là

đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định
của pháp luật;
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của
Chính phủ.
Đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định như trên mà trên giấy tờ đó
ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có
chữ ký của các bên có liên quan, nhưng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành
chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất
không có tranh chấp.

Luật Đất Đai

Trang 14


Hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực
tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có
điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được ủy ban nhân dân
cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh
chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi
hành.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày
15/10/1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng
nhận thì được cấp Giây chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất.
Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa, miếu, am, từ
đường, nhà thờ họ được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận là đất
sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.
+ Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đât mà không
phải là đất do nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều
kiện để được cấp giấy mà chưa được cấp.
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất trong trường hợp sau
 Nhà nước thu đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê
 Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
+ Tổ chức được nhà nước giao đất trong các trường hợp sau đây:
 Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê;
 Đất nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
mà tiền chuyển nhượng đất đã nộp, tiền chuyển nhượng đã trả cho việc chuyển
nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước.
 Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân.
+ Tổ chức nước ngoài được nhà nước giao đất có chức năng ngoại giao:

Luật Đất Đai

Trang 15


Hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014

 Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn

đầu tư nước ngoài:
 Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng
nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê;
 Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
So với Luật cũ thì Luật đất đai 2013 đã bổ sung thêm 2 trường hợp được bồi
thường về đất quy định tại điều 75 Luật này, cụ thể: bổ sung bồi thường đối với trường
hợp “sử dụng đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê” nhằm đảm bảo sự bình
đẳng giữa người sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian
thuê với người được giao đất có thu tiền sử dụng đất (có cùng nghĩa vụ tài chính nhu
nhau); bổ sung trường hợp “Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử
dụng đât mà không phải là đất do nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc
có đủ điều kiện để được cấp giấy mà chưa được cấp”.Vấn đề này Luật đất đai 2003
chưa quy định và đã được Luật đất đai hiện hành hoàn thiện về việc bồi thường đối với
đất do sở tôn giáo đang sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp, sản xuất lâm nghiệp,
sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, làm cơ sở hoạt động từ thiện không phải là đất
do nhà nước giao mà có nguồn gốc do nhân chuyển nhượng, nhận tặng cho hợp pháp
hoặc khai hoang trước ngày 01/07/2004 nên gây vướng mắc trong việc thực hiện bồi
thường ở địa phương.
3.1.3. Phương thức và mức giá bồi thường
Theo quy định của Luật đất đai 2013, việc xác định mức bồi thường cho người
có đất thu hồi đối với sử dụng có thời hạn không chỉ căn cứ vào loại đất, đối tượng sử
dụng đất mà còn phải căn cứ vào thời hạn sử dụng đất còn lại của người sử dụng đất
còn lại của người sử dụng đất đối với đất đó.
Đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân:
 Diện tích đất nông nghiệp trong hạn mức theo quy định tại điều 129 của Luật
này và diện tích do được nhận thừa kế.
Luật Đất Đai

Trang 16

Hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014

 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức trước ngày
01 tháng 7 năm 2014 (ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành) do
được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người
khác, tự khai hoang theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp thì được bồi thường như
trường hợp bồi thường đối với đất nông nghiệp sử dụng trong hạn mức của hộ
gia đình, cá nhân.; Chính phủ quy định mức bồi thường
 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức
trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 do được Nhà nước giao đất hoặc do lấn
chiếm, chiếm dụng đất công, đất của người khác thì không được bồi thường về
đất, chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;
 Đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/07/2004 mà người sử dụng đất là
người trực tiếp sản xuất nông nghiệp được bồi thường với diện tích đất thực tế
nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129
của Luật này.
Đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về tài
chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo.
 Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nông nghiệp được nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê,
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì được bồi thường về đất, mức bồi
thường về đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất còn lại.
 Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính đang sử dụng đất
nông nghiệp được nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm thì không được
bồi thường về đất.
 Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nông nghiệp thì được bồi
thường về đất theo quy định của Chính phủ.
+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp mà không phải là đất có nguồn

gốc do được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê
đất hàng năm khi Nhà nước thu hồi đất, nếu đủ điều kiện quy định tại khoản 2
Điều 75 của Luật Đất đai thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng
mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi. Trường hợp không có đất để bồi thường
Luật Đất Đai

Trang 17


Hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014

thì được bồi thường bằng tiền;

+

Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động có đất nông nghiệp sử

dụng hợp pháp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất do được
Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
khi Nhà nước thu hồi đất nếu đủ điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 75 của Luật
đất đai thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng với
loại đất bị thu hồi . Trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường
bằng tiền.
Đất ở:
 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài:
+ Không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn được bồi
thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư trong cá trường hợp sau:
a. Phải di chuyển chỗ ở do thu hồi hết đất ở;
b. Phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
c. Phải di chuyển chỗ ở do thu hồi hết đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây
dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn;
d. Trong hộ gia đình có nhiều thế hệ (nhiều cặp vợ chồng) cùng chung sống trên một
thửa đất ở thu hồi đủ điều kiện tách hộ hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền
sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi.
+ Còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn hoặc không có nhu cầu bồi
thường bằng đất ở thì được Nhà nước bồi thường bằng tiền nếu địa phương có
điều kiện về quỹ đất ở thì xem xét bồi thường về đất ở.
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất thuộc trương
hợp phải di chuyển chỗ ở quy định tại các điểm a, b và c như trên mà không đủ
điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà
nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất
Luật Đất Đai

Trang 18


Hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014

 Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thì được bồi thường
về đất.
Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân:
 Được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, trường hợp không có đất để bồi
thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại đối với đất sử
dụng có thời hạn bao gồm:
+

Đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian

thuê để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ; hoạt động khoáng sản; sản
xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp và đất
để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh mà tại thời điểm có
quyết định thu hồi đất thời hạn sử dụng đất vẫn còn;
+ Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm
2014 (ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành) có nguồn gốc do được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận
chuyển quyền sử dụng đất mà người được Nhà nước giao đất, công nhận quyền
sử dụng đất đã nộp tiền sử dụng đất mà tại thời điểm có quyết định thu hồi đất
thời hạn sử dụng đất vẫn còn
 Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có nguồn gốc là đất ở của hộ gia
đình, cá nhân thì được Nhà nước bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng,
trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền.
 Được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; cho thuê đất trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất thì không được bồi
thường về đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do chính sách với
người có công với cách mạng.
Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp
công lập tự chủ về tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài:
Luật Đất Đai

Trang 19


Hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014

 Tổ chức kinh tế, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài đang sử dung đất phi nông

nghiệp không phải là đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa được bồi thường bằng đất có
cùng mục đích sử dụng, trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường
bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại đối với đất sử dụng có thời hạn.
 Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất được nhà nước giao đất để làm nghĩa trang, nghĩa
địa; doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở do nhận
góp vốn bằng quyền sử dụng đất được bồi thường bằng đất theo quy định của Chính
phủ.
 Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp được nhà nước cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được bồi thường về đất theo thời hạn sử dụng
đất còn lại.
 Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp được nhà nước cho thuê đất trả tiền
thuê hàng năm không được bồi thường đất.
 Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, cơ sở tín ngưỡng được bồi thường đất theo quy
định của Chính phủ.
+ Đối với đất sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không thuộc trường
hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất và chi phí đầu tư
vào đất còn lại (nếu có).
+ Đối với đất sử dụng từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến thời điểm thu hồi đất
mà thuộc trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất
trả tiền thuê đất hàng năm khi Nhà nước thu hồi đất thì không bồi thường về đất
nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có).
Trường hợp cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo còn có nhu cầu sử dụng đất vào
mục đích chung của cộng đồng, làm cơ sở tôn giáo thì được Nhà nước bố trí đến nơi
khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quỹ đất của địa phương.
Mức giá bồi thường
Giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ

chế thị trường, đồng thời cũng là công cụ để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của
Luật Đất Đai

Trang 20


Hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014

mình đối với Nhà nước và Nhà nước sử dụng giá đất để điều chỉnh các quan hệ đất đai
theo quy định của pháp luật. Giá đất cũng là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế
của các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế và thế chấp. Và giá đất là một trong những căn cứ để tính tiền bồi thường
khi nhà nước thu hồi đất.
Giá đất theo quy định luật đất đai hiện hành là giá trị của quyền sử dụng đất tính
trên một đơn vị diện tích đất.
 Giá đất để tính bồi thường được xác định theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử
dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định thu hồi đất.
 Đối với đất được Nhà nước bán, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất có thu tiền sử dụng
đất thì Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở được xác định theo giá thị trường; giá
đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật về đất đai.
 Trong trường hợp thực hiện bồi thường chậm thì được quy định như sau:
- Bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá
đất tại thời điểm bồi thường do ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố cao hơn giá đất tại
thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi
thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết
định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
- Bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gây ra, nếu giá đất tại thời điểm bồi
thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất
tại thời điểm bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại thời

điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu
hồi.

-

Trường hợp nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất:
Các trường hợp quy định tại tại khoản 1 điều 76 của Luật này về bồi thường chi phí

-

đầu tư mà không được bồi thường đất.
Đất được nhà nước giao để quản lý.
Đất thu hồi quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c, d khoản 1 điều 65 của Luật này.

Luật Đất Đai

Trang 21


Hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014

-

Không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều 77 của
Luật này.
3.2. Bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất
Bên cạnh việc bồi thường đất thì khi Nhà nước thu hồi đất còn có bồi thường
thiệt hại đối với tài sản gắn liền với đất. Đây là một trong những bổ sung của Luật Đất
Đai 2013, khắc phục được những thiếu sót của Luật Đất Đai 2003 về bồi thường khi

Nhà nước thu hồi đất. Vậy tại sao pháp luật hiện hành lại quy định bồi thường về đất;
còn tài sản trên đất lại được bồi thường thiệt hại?
Lý giải về vấn đề này, theo nhóm thực hiện, khi Nhà nước thu hồi đất có nghĩa là
người sử dụng đất phải chuyển giao quyền sử dụng đối với đất bị thu hồi cho Nhà
nước còn bản thân mảnh đất đó không bị mất đi, nó vẫn tồn tại dưới hình thái vật chất
và nằm cố định với vị trí địa lý xác định Trong khi đó, tài sản trên mảnh đất sau khi
thu hồi buộc phải dỡ bỏ di chuyển đi nơi khác. Điều này có nghĩa là sự tồn tại dưới
hình thái vật chất, vị trí địa lý của tài sản trên đất đã bị thay đổi hoàn toàn sau khi Nhà
nước thu hồi đất. Hơn nữa, đối với đất đai, người sử dụng đất không tạo ra giá trị ban
đầu của đất đai (đất không do con người tạo ra) mà chỉ tạo ra giá trị tăng thêm của đất
đai (do người sử dụng đất đầu tư vào trong quá trình sử dụng). Trong khi đó, tài sản
trên đất lại hoàn toàn do người sử dụng đất tạo ra hoặc được nhận thừa kế, tặng cho
hay nhận chuyển nhượng quyền sở hữu. Những vướng mắc này trên thực tế đã xảy ra
khá nhiều, mà chủ yếu là những trường hợp khiếu nại do giải quyết bồi thường chưa
thoả đáng. Vì vậy, pháp luật hiện hành quy định chi tiết hơn về bồi thường thiệt hại
đới với tài sản gắn liền với đất là hợp lý.
3.2.1. Nguyên tắc bồi thường
Bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất quy định tại Điều 18, Dự thảo NĐ
Bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo LĐĐ 2013. Việc bồi thường đối với nhà, công trình
xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 89 của Luật Đất đai,
khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện theo quy định sau đây:
a) Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình
bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công
Luật Đất Đai

Trang 22


Hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014

trình;
Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ phần
trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân với giá trị xây dựng mới của nhà,
công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.
Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường tối đa không lớn hơn
100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với
nhà, công trình bị thiệt hại.
b) Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại
không còn sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp
nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được
phần còn lại thì được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa
chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công
trình trước khi bị phá dỡ.
+ Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đang sử dụng thì mức bồi
thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật cùng cấp
theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành; nếu công trình không
còn sử dụng thì không được bồi thường. Trong trường hợp công trình hạ tầng thuộc dự
án phải di chuyển mà chưa được xếp loại vào cấp tiêu chuẩn kỹ thuật hoặc sẽ nâng cấp
tiêu chuẩn kỹ thuật thì UBND cấp tỉnh thống nhất với cơ quan có thẩm quyền quyết
định đầu tư hoặc chủ đầu tư dự án để xác định cấp tiêu chuẩn kỹ thuật để bồi thường.
+ Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các
điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và các điểm b, d khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai
2013 thì không được bồi thường.
+ Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 64
của Luật Đất đai thì việc xử lý tài sản theo quy định chi tiết Chính phủ.
3.2.2. Điều kiện bồi thường.
Bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất có thể chia ra 2 trường hợp
Luật Đất Đai

Trang 23


Hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014

Thứ nhất: Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có giấy tờ hợp lệ theo quy định tại Điều 100
của Luật Đất đai năm 2013 thì người bị thu hồi đất được bồi thường 100% giá trị
quyền sử dụng đất theo khung giá đất của UBND cấp tỉnh công bố hàng năm.
Thứ hai: Người sử dụng đất không có có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất thì
được bồi thường về đất như sau:
- Nếu đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có giấy tờ hợp lệ
về quyền sử dụng đất và được UBND cấp xã xác nhận đất đó không có tranh chấp thì
việc bồi thường, hỗ trợ về đất thực hiện theo quy định sau:
+ Trường hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở thì người đang sử dụng đất
được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được
bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở theo quy định tại Điều 129 của Luật
Đất đai tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Đối với phần diện tích vượt hạn mức
giao đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng không
được công nhận là đất ở (nếu có) thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định
đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư;
+ Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải
đất ở) thì người đang sử dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang
sử dụng. Trường hợp trên thửa đất có cả phần diện tích đang sử dụng vào mục đích
nông nghiệp thì phần diện tích đó được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối
với đất nông nghiệp;
+ Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp mà người đang sử
dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồi thường,
hỗ trợ đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường,
hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của

Luật Đất đai;
+ Trường hợp đất đang sử dụng là đất nông nghiệp có diện tích vượt hạn mức
giao đất quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất không được
Luật Đất Đai

Trang 24


Hoạt động bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất LDĐ 2014

bồi thường về đất; nếu đất đang sử dụng là đất có nhà ở mà người có đất bị thu hồi
không có chỗ ở nào khác thì được hỗ trợ về đất hoặc được giải quyết nhà tái định cư
theo quy định của UBND cấp tỉnh.
- Đất được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở đi mà người sử dụng đất
không có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013
+ Trường hợp thu hồi đối với đất đã sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày
15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không có giấy
chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại
khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai và được UBND cấp xã xác nhận đất đó không
có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất thực hiện theo quy định sau:
+ Trường hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở thì người đang sử dụng đất
được bồi thường về đất theo diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích
được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở quy định tại Điều 129 của
Luật Đất Đai năm 2013 tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và giá trị bồi thường
phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định của Chính phủ. Đối với
phần diện tích vượt hạn mức đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất
có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở thì được bồi thường, hỗ trợ về đất
theo quy định đối với đất nông nghiệp;
+ Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải là
đất ở) thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích đất thực

tế đang sử dụng nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định
của Chính phủ. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất sử dụng vào mục đích phi
nông nghiệp cùng loại. Trường hợp trên thửa đất có cả phần diện tích đang sử dụng
vào mục đích nông nghiệp thì phần diện tích đó được bồi thường, hỗ trợ về đất theo
quy định đối với đất nông nghiệp;
+ Trường hợp đất đang sử dụng thuộc nhóm đất nông nghiệp mà người đang
sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồi
thường, hỗ trợ đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi
Luật Đất Đai

Trang 25