Bài giảng Tổng quan về kinh doanh bất động sản PGS.TS. Hoàng Văn Cường

ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN & KTTN

TỔNG QUAN VỀ KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN

PGS.TS.HOÀNG VĂN CƯỜNG


Nội dung cơ bản


bất động sản



thị trường bất động sản



kinh doanh bất động sản


BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ ?
"BẤT ĐỘNG SẢN LÀ CÁC TÀI SẢN KHÔNG THỂ DI DỜI”

Những tài sản nào dưới đây được coi là bất động sản?
1- Một ngôi nhà sàn…
2- Nhà bạt của đoàn xiếc
3- Chiếc cầu gỗ qua sông
4- Chiếc cầu phao qua sông

5- Một cây đại trồng trước nhà của ngôi biệt thự
6- Một dàn phong lan treo trên ban công của ngôi biệt thự
7- Một bức tranh cổ treo trong phòng khách ngôi biệt thự
8- Một bức hoạ trên trần nhà phòng khách ngôi biệt thự
9- Ngôi mộ xây kiên cố
10- Đất đặt phần mộ trong khu nghĩa trang


TIÊU CHí XÁC ĐỊNH BĐS



Là một yếu tố vật chất có ích cho con người



Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng



Có thể đo lường bằng giá trị nhất định



Không thể di dời:



-

Gắn liền với đất đai hoặc với BĐS khác

-

Di dời làm thay đổi tính chất, giá trị

Tồn tại lâu dài


BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GỠ ?






bộ luật Dân sự quy định: "Bất động sản là các tài sản không thể di
dời”, BAO GỒM:
ĐẤT ĐAI
NHÀ Ở, CễNG TRèNH XÂY DỰNG GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
ĐAI VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI CễNG TRèNH



CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIẾN VỚI ĐẤT ĐAI



CÁC TÀI SẢN KHÁC THEO PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH

ĐẶC ĐIỂM CỦA BĐS
YẾU TỐ TẠO NÊN GIÁ TRỊ


1-MỖI BĐS ĐỀU CÓ MỘT VỊ TRÍ NHẤT ĐỊNH;
GIÁ TRỊ BĐS DO YẾU TỐ VỊ TRÍ QUYẾT ĐỊNH

1 - Vị trí của bất động sản là gỡ?

=> “Vị trí tương đối: Khoảng cách và Tiếp cận”
2- Các yếu tố gắn liền với vị trí:





Tự nhiên;
Kinh tế
Xã hội
Môi trường

3- Vị trí có thay đổi không?


2- TÝnh l©u bÒn vÒ:
1- Tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế
2- Yếu tố quyết định tuổi thọ khi đầu tư và đỏnh giỏ cụng
trỡnh BĐS.
3- Xu hướng giảm lợi ớch cuối chu kỳ :

So sánh: P = (I1- C1) - (I2- C2- Kxr)
Tr. đó: I- thu nhập từ BĐS

C- Chi duy trỡ BĐS
K- Vốn đầu tư xây dựng mới
r- Tỷ suất lợi tức
Þ

CHÚ í: -Sự kết hợp cỏc cấp độ trong cụng trỡnh BĐS

Þ

GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TỔNG LUỒNG THU NHẬP
tương ứng với tuổi thọ kinh tế của bất động sản


3- TÍNH DỊ BIỆT
=>CÁI GÌ TẠO NÊN TÍNH DỊ BIỆT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN:
vÞ trÝ, H­íng, kÕt cÊu, hÌnh d¹ng VÀ SX KHÔNG KHUÔN
MẪU
=> tÝnh dÞ biÖt TẠO NÊN GIÁ TRỊ KHÔNG SO SÁNH CỦA
BẤT ĐỘNG SẢN
=> VẤN ĐỀ ĐẶT RA:
 TẠO TÍNH DỊ BIỆT CHO BĐS THÔNG QUA QUY
HOẠCH, KIẾN TRÚC
 Ph¶i qu¶n lý tÝnh thèng nhÊt giỮa c¸c c¸
thÓ dÞ biÖt


4- TNH KHAN HIM

1- Vè SAO:
- Gii hn khụng gian phỏt trin, thi gian xõy dng.
- Khụng sn cú trờn th trng
2- VN T RA:
-

khu vực phát triển: cung nhỏ hơn cầu

-

Quy HOạCH thay đổi không gian phát triển

-

chính sách hạn chế sở HU bất động sản


THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
KHÁI NIỆM VÀ CÁC ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN


5- Tính ảnh hưởng
1- ẢNH HƯỞNG:
-

Bất động sản liền kề

-

Môi trường, tự nhiên, kinh tế, xã hội

-

Các hoạt động kinh doanh khác

2- YÊU CẦU:
=> Khi đầu tư, thiết kế.
=> Khi định giá giá trị hiện tại và tương lai
=> Dự báo trước các tác động đến BĐS


6- GIÁ TRỊ VÀ BẢO TOÀN GIÁ
TRỊ
1- GIÁ TRỊ LỚN: Mặt bằng, Xây dựng,

2- Bảo

Đầu tư dài hạn

toàn giá trị và tái tạo vốn

3- Vấn đề đặt ra:
 Nguồn vốn lớn, đầu tư dài hạn
 Nguồn vốn: Tự có, Tín dụng, Nhà đầu tư thứ phát
 Tái tạo vốn từ BĐS


THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ?
THỊ TRƯỜNG BĐS LÀ TỔNG THỂ CÁC QUAN
HỆ GIAO DỊCH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯỢC

THỰC HIỆN THÔNG QUA QUAN HỆ HÀNG
HOÁ TIỀN TỆ.
J ĐIỀU KIỆN RA ĐỜI:
J

+ HÀNG HOÁ BĐS  SỰ KHAN HIẾM
TƯƠNG ĐỐI
+ MÔI TRƯỜNG KD BĐS  LUẬT PHỎP
J ĐIỀU KIỆN PHỎT TRIỂN: TĂNG TRƯỞNG
KINH TẾ


CHỢ BẤT ĐỘNG SẢN
A- CÁCH BIỆT GIỮA HÀNG HOÁ VÀ ĐỊA ĐIỂM
GIAO DỊCH




Þ

Þ

Þ

CHỢ BĐS LÀ CHỢ HÀNG HÓA ẢO
3 KHÂU CỦA GIAO DỊCH BĐS:
- ĐÀM PHÁN
- KIỂM TRA THỰC ĐỊA
- ĐĂNG KÝ PHÁP LÝ.

CẦN CHÚ Ý:
ĐA DẠNG VỀ ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN
GIAO DỊCH
CỎC RỦI RO TRONG QUỎ TRỠNH GIAO
DỊCH
SỰ SẴN CÚ THỤNG TIN VÀ LÀM CHỦ QUỎ


ĐỊA PHƯƠNG VÀ TOÀN CẦU
B-THỊ TRƯỜNG BĐS MANG TÍNH KHU VỰC
VẤN ĐỀ ĐẶT RA:
 => CÁC QUAN HỆ CUNG, CẦU, GIÁ CẢ BẤT
ĐỘNG SẢN CHỈ ẢNH HƯỞNG TRONG MỘT
VÙNG, MỘT KHU VỰC NHẤT ĐỊNH, ÍT CÓ
ẢNH HƯỞNG HOẶC ẢNH HƯỞNG CHẬM
ĐẾN CÁC VÙNG KHÁC.
 => KHI NGHIÊN CỨU, XEM XÉT CÁC QUAN
HỆ CUNG, CẦU, GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN
PHẢI GẮN VỚI CÁC ĐIỀU KIỆN KINH TẾ XÃ
HỘI CỦA MỘT VÙNG, KHU VỰC CỤ THỂ.
 => CHỊU ẢNH HƯỞNG GIỎN TIẾP TOÀN


C-THỊ TRƯỜNG KHÔNG HOÀN HẢO
LÝ DO:
 THÔNG TIN BẤT ĐỐI XỨNG.
 CÁC TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ KHÔNG ĐẦY ĐỦ.
 HÀNG HOÁ KHÔNG LIỀN KỀ, KHÔNG SO SÁNH
 SỐ LƯỢNG NGƯỜI CUNG, NGƯỜI CẦU CÓ GIỚI HẠN
VẤN ĐỀ ĐẶT RA:

GIÁ CẢ BĐS KHÔNG MANG TỚNH CẠNH TRANH.
KHI GIÁ TĂNG TỚNH ĐỘC QUYỀN CỦA CUNG

VAI TRŨ CỦA THÔNG TIN ĐỐI CHỨNG: 100:10:3:1

VAI TRŨ



SẢN

CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG


D- THỊ TRƯỜNG KHÓ THÂM NHẬP
VỠ SAO:
 THAM GIA KHÔNG THƯỜNG XUYÊN
 HÀNG HOÁ BĐS KHÔNG ĐƯỢC BÀY BÁN
 THÔNG TIN KHÔNG SẴN CÓ
 THỦ TỤC ĐA DẠNG
VẤN ĐỀ ĐẶT RA:
VAI TRŨ CỦA NGƯỜI MỤI GIỚI:



CHUYÊN

NGHIỆP.
TIỜU CHUẨN VÀ TRỎCH NHIỆM CỦA NGƯỜI




E- TÁC ĐỘNG CỦA NHÀ NƯỚC
VỠ :
 CÁC HÀNG HOÁ BĐS ĐỀU DO NHÀ NƯỚC QUẢN LÝ
 GIAO DỊCH VỀ BĐS PHẢI QUA ĐĂNG KÝ PHÁP LÝ
 NHẠY CẢM VỚI SỰ TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ
VẤN ĐỀ ĐẶT RA:
Þ PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA CHỚNH SỎCH
Þ

YẾU TỐ TÕM LÝ KHI MỤI TRƯỜNG CHỚNH
SỎCH THAY ĐỔI

Þ

NHÀ NƯỚC THAM GIA TRỰC TIẾP VÀO
TTBĐS


5 GIAI ĐỌAN PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
SƠ KHAI

-Thị trường đất đai
- Luật pháp đang hình thành

- Chuyển đất đai => công trình BĐS

TẬP TRUNG

-Hệ thống luật pháp và đăng ký BĐS
- Nhà nước khuyến khích

- Quan hệ hàng hóa cơ chế TT

TiỀN TỆ HÓA
T.CHÍNH HÓA
Phát triển

- Đăng ký, thông tin xác lập
- Sự sàng lọc các nhà đầu tư
- Thị trường BĐS thứ cấp
- Tham gia của các tổ chức tài chính
- Quan hệ BĐS giao dịch trên thị trường
- Sự liên thông của các thị trường
- Tổ hòa các loại thị trường
- Vận hành và điều tiết lợi ích theo cơ chế
thị trường


QUAN HỆ CUNG - CẦU
VÀ

GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN


CẦU BẤT ĐỘNG SẢN
NHU CẦU: LÀ SỰ CẦN THIẾT THOẢ MÃN CHO

TIÊU DÙNG CỦA CÁ NHÂN VÀ CỘNG ĐỒNG XH
 CẦU: KHỐI LƯỢNG HÀNG HOÁ BĐS SẴN SÀNG
MUA VỚI MỘT MỨC GIÁ NHẤT ĐỊNH.
 TỔNG CẦU TRÊN THỊ TRƯỜNG, GỒM:
 CẦU TD = NHU CẦU + KHẢ NĂNG TT/THỊ
TRƯỜNG
 CẦU KD= KHẢ NĂNG TT + CƠ HỘI KD/THỊ
TRƯỜNG
 KHẢ NĂNG THANH TOÁN: NGUỒN TÀI CHÍNH
 CƠ HỘI KD: KỲ VỌNG VÀ TĂNG GIÁ



CUNG BẤT ĐỘNG SẢN
LÀ LƯỢNG HÀNG HOÁ BĐS SẴN SÀNG BÁN RA TRÊN THỊ
TRƯỜNG TẠI MỘT THỜI ĐIỂM VỚI MỘT MỨC GIÁ NHẤT
ĐỊNH
ĐIỀU KIỆN:


BĐS PHẢI LÀ HÀNG HOÁ BĐS



PHẢI SẴN SÀNG ĐƯA VÀO LƯU THÔNG



CÓ GIÁ CẢ PHÙ HỢP GIỮA NGƯỜI MUA VÀ NGƯỜI BÁN



PHAỈ CÓ TTBĐS



NGUỒN CUNG BĐS -> HIỆN CÓ
-> TƯƠNG LAI


CÂN BẰNG CUNG CẦU
BẤT ĐỘNG SẢN
S

D
P

Q


NGUYẤN LÍ CẤN BẰNG CUNG CẦU
MỤ HỠNH 4 GÚC 1/4