Thực trạng và một số biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS – nhà đất ở Hà Nội

mở đầu
I. Mục đích nghiên cứu
Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội.
Cùng với thị trờng vốn, thị trờng lao động thị trờng BĐS là một trong những

LO
BO
OK
.CO
M

thị trờng đầu vào của quá trình sản xuất. Thị trờng BĐS là một trong những thị
trờng quan trọng của nền kinh tế. Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của
nớc ta trớc đây thị trờng này cha phát triển. Trong quá trình chuyển đổi sang
nền kinh tế thị trờng nhiều thành phần theo định hớng XHCN có sự quản lý của
Nhà nớc những năm vừa qua, thị trờng BĐS nớc ta đã đang hình thành và phát
triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp.

Nền kinh tế nớc ta trong những năm qua đã chấm dứt đợc tình trạng suy
thoái, phát triển tơng đối toàn diện và liên tục tăng trởng với nhịp độ cao. Từ
năm 1986 nền kinh tế nớc ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp
sang nền kinh tế thị trờng theo định hớng xã hội có sự điều chỉnh của Nhà nớc,
nền kinh tế nhiều thành phần đang đợc hình thành rõ nét. Nền kinh tế nớc ta
đợc chuyển đổi một bớc theo hớng khai thác khả năng đầu t và phát triển
toàn diện xã hội, lấy hiệu quả kinh tế xã hội làm tiêu chuẩn chọn phơng hớng
hiệu quả quy mô đầu t.

Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện u
việt thu hút vốn đầu t của cả nớc và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò
trung tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại,
liên kết thúc đẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển. Để tăng cờng đầu t tại các

KI

vùng đô thị trên và các khu công nghiệp Nhà nớc cần quan tâm đến việc xây
dựng chính sách u tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích
chính đáng của chủ đầu t hình thành đồng bộ các loại thị trờng hàng hoá, dịch
vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật công nghệ trong đó nổi bật lên là thị trờng BĐS.
Thực tế cho thấy nếu đầu t và phát triển đúng mức thì thị trờng BĐS sẽ rạo
ra những kết quả to lớn:
1


Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn đầu t
và BĐS nhất là vốn nớc ngoài và vốn tích luỹ của các tầng lớp dân c
Nhà nớc sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất
Thị trờng BĐS dới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nớc sẽ phát
triển lành mạnh, hiện tợng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ

LO
BO
OK
.CO
M

Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế xã
hội chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trờng BĐS
sẽ kéo theo nhiều yếu tố khác nh: sử dụng đất đúng mục đích tránh
lãng phí đất, tạo đợc chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy
hoạch của Nhà nớc

Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trờng, do biện pháp quản lý
còn yếu kém thiếu đồng bộ nên thị trờng BĐS ở nớc ta hình thành tự phát thiếu
tổ chức ngoài tầm quản lý. Tình hình phát triển của thị trờng BĐS cha lành
mạnh ảnh hởng lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch gây thất
thu cho ngân sách nhà nớc và ảnh hởng không nhỏ tới tâm lý ngời dân. Những
tiêu cực trong quá trình hoạt động thể hiện rõ ở những điểm sau:

Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao. Thị trờng ngầm phát triển mạnh
nạn đầu cơ đất đai gây hỗn loạn thị trờng.

Mất cân bằng cung cầu do nhu cầu của ngời dân tăng nhanh.
Thị trờng nóng lạnh bất thờng, gía cả dễ biến động.

Thông tin về thị trờng không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận
nên xuất hiện nhiều cò mồi đất đai nhà ở.

Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết,

KI

tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao.

Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa

quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nớc và ngoài nớc trong cơ
chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nớc về lĩnh
vực BĐS và thị trờng BĐS.

Trong những năm qua mặc dù Nhà nớc đã tập trung nhiều sức lực và tiền
của nhằm giải quyết vấn đề trên nhng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắc

cần khắc phục và giải quýêt. Điều này luôn thúc đẩy các nhà quản lý phải nhanh
2


chóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị
trờng BĐS.
II. Đối tợng, phạm vi nghiên cứu
Thị trờng BĐS là thị trờng rộng lớn bao gồm thị trờng đất và thị trờng nhà

LO
BO
OK
.CO
M

đất. Trong phạm vi của đề tài tốt nghiệp chỉ đi vào phân tích một số biện pháp
thúc đẩy thị trờng BĐS nhà đất.

Trong thị trờng nhà đất cũng phân thành nhiều loại theo từng phạm vi nh.
Theo yếu tố sử dụng phân ra thành: thị trờng nhà ở, thị trờng khách sạn, thị
trờng văn phòng, thị trờng công nghiệp. Theo khu vực địa lý có thị trờng nhà
đất ở các đô thị, thị trờng nhà đất ở nông thôn, thị trờng nhà đất ở các đô thị
lớnNgoài ra còn nhiều cách phân loại khác sẽ đợc đề cập kỹ trong phần sau.
Do thời gian có hạn cũng nh trình độ còn hạn chế đồ án tốt nghiệp chỉ đi sâu
vào thị trờng nhà đất tại Hà Nội, nơi mà thị trờng BĐS phát triển tơng đối sớm
và cũng tơng đối phức tạp thu hút sự quan tâm của các nhà quản lý và có ảnh
hởng sâu sắc tới nền kinh tế.

Đối tợng nghiên cứu của khoa học thị trờng nhà đất là nghiên cứu các yếu
tố cơ bản của thị trờng nhà đất nh: cung, cầu, giá cả nhà đất và mối quan hệ

giữa chúng đồng thời nghiên cứu các nguyên tắc, phơng pháp định giá nhà đất
cũng nh sự tác động của Nhà nớc đối với loại thị trờng này nhằm góp phần

KI

phát triển thị trờng nhà đất đạt hiệu quả cao.

Để nắm đợc nội dung của khoa học thị trờng nhà đất cần phải trang bị kiến
thức của nhiều khoa học khác có liên quan nh: quản lý nhà nớc về đất đai và
nhà ở, kinh tế tài nguyên đất, kinh tế đô thị, kinh tế nông thôn, quy hoạch đất đai,
kinh tế xây dựng

3


Các phơng pháp dùng để nghiên cứu là: phơng pháp phân tích, tổng hợp,
phơng pháp hệ thống, phơng pháp thống kê, phơng pháp toán học, phơng
pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm những vấn đề về lý luận.
III Nội dung của đồ án tốt nghiệp

LO
BO
OK
.CO
M

Chơng I: Một số vấn đề về thị trờng BĐS
I. Khái niệm BĐS

II. Khái niệm thị trờng BĐS

1. Khái niệm

2. Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trờng BĐS
3. Phân loại thị trờng BĐS

III. Khái quát về thị trờng nhà đất

1. Khái niệm thị trờng nhà đất.

2. Đặc điểm của thị trờng nhà đất.

3. Vị trí của thị trờng nhà đất trong nền kinh tế quốc dân

Chơng II. Thực trạng tình hình phát triển thị trờng nhà đất tại Hà Nội
I. Những mặt đợc của việc phát triển thị trờng nhà đất

II. Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trờng nhà đất và hậu quả
III. Nguyên nhân của những yếu kém trên

Chơng III. Một số biện pháp thúc đẩy thị trờng nhà đất
A. Một số kinh nghiệm quản lý thị trờng BĐS

nhà đất tại một số nớc

trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam.

KI

I. Một số kinh nghiệm quản lý thị trờng BĐS nhà đất tại một số nớc.
II. Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam

B. Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trờng Nhà đất tại Hà Nội
I. Nhóm các phơng pháp chung về pháp lý, tài chính
II. Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch
tổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả đáp ứng các
mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nớc.
III. Biện pháp tạo lập và phát triển thị trờng hàng hoá cho thị trờng nhà đất
4


IV. Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trờng nhà
đất
V. Thúc đẩy sự phát triển của thị trờng bằng việc sử dụng các biện pháp tài
chính
VI. Biện pháp tăng cờng hiệu quả và năng lực quản lý nhà nớc đối với thị

LO
BO
OK
.CO
M

trờng nhà đất
VII. Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trờng nhà đất

KI

VIII. ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trờng nhà đất

5

Chơng I

Một số vấn đề về
bất động sản và thị trờng bất động sản.
I.Khái niệm về bất động sản (BĐS)
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã đợc chia thành bất động

LO
BO
OK
.CO
M

sản và động sản. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó
BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì đợc tạo ra do
sức lao động của con ngời trên mảnh đất.

Pháp luật của nhiều nớc trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản nh
trên, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất
đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nớc cũng có những nét đặc thù riêng
thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là khu vực
giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản.

Hầu hết các nớc đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất
đai, không tách rời với đất đai, đợc xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật,
Đức), nhng có nớc (Nga) quy định cụ thể BĐS là mảnh đất chứ không phải
là đất đai nói chung.

Tuy nhiên có nớc lại có quan niệm khác về những tài sản gắn liền với

những đất đai đợc coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những mùa
màng cha gặt, trái cây cha bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây đợc coi là
động sản. Tơng tự, quy định này cũng đợc thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản,

KI

Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan
quy định:

BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một

hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất . Luật dân sự
Đức đa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất.
Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3:

BĐS bao gồm đất đai và những tài

sản không di dời đợc đợc quy định bởi pháp luật .
6


Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS, có thể có ba khái niệm nh
sau:
Khái niệm 1: BĐS là đất, cùng với nhà và các phơng tiện khác trên đất
Đây là khái niệm cha đủ bởi không quy định rõ các phơng tiện trên đất nh
thế nào thì đợc coi là BĐS.
1, Đất

LO
BO

OK
.CO
M

Khái niệm 2: BĐS là

2, Nhà và các công trình khác xây trên đất

Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời
đợc là BĐS, có hai thứ không di dời đợc đó là đất và nhà.
Khái niệm này tách nhà khỏi đất.

Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) BĐS là tài sản không
di dời đợc bao gồm:
- Đất

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn
liền với nhà ở

- Các tài sản khác gắn liền với đất

- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Khái niệm thứ 3 có u điểm:

- Một là: BĐS là tài sản không thể di dời đợc, yếu tố không thể di dời đợc
nh là yếu tố số 1.

- Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời đợc nh: nhà xây trên đất, vật xây
dựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật quy
định bởi vì: trong BĐS thì có tài sản cố định. ở đây không kể tài sản cố định nói

KI

chung theo nghĩa trong kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị) là vật có
thể di dời đựơc tuy nhiên không phải là BĐS. BĐS chỉ bao gồm những tài sản cố
định gắn liền với nhà mà thôi.
Nói chung BĐS là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó.

7


Các khái niệm về BĐS

Khái niệm 2

Khái niệm 3

BĐS là đất,
cùng với nhà
và
các
phơng tiện
khác
trên
đất

BĐS là:
- Đất,
- Nhà và các
công trình

khác
xây
trên đất

BĐS là tài sản không di dời đợc
bao gồm:
- Đất;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn
liền với đất kể cả tài sản xây dựng
gắn liền với nhà ở;
- Các tài sản khác gắn liền với đất;
- Các tài sản khác do pháp luật quy
định

LO
BO
OK
.CO
M

Khái niệm 1

II. Khái niệm về thị trờng bất động sản
1. Khái niệm

Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh
tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và
phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trờng. Đến nay về cơ bản chúng ta
đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trờng, trong đó một số thị
trờng đã phát triển khá nh thị trờng các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trờng

hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trờng sản phẩm
đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh nh thị

KI

trờng vốn thị trờng lao động đặc biệt là thị trờng BĐS lại mới chỉ trong giai
đoạn ban đầu hình thành và phát triển.
Có thể thấy rằng bản thân thị trờng BĐS không tự dng mà có, nó phụ thuộc
vào yếu tố khi nào BĐS đợc coi là hàng hoá, đợc trao đổi, mua, bán, cho thuê,
chuyển nhợng v.v Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS.

8


Hiện nay quan niệm về thị trờng BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên
một số ý kiến nh sau:
Khái niệm 1: Thị trờng BĐS là thị trờng của hoạt động mua bán, trao đổi,
cho thuê, thế chấp, chuyển nhợng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị

LO
BO
OK
.CO
M

trờng có sự quản lý của Nhà nớc.
Khái niệm 2: Thị trờng bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về
BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.

Khái niệm 3: Thị trờng BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao

cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này
độc lập với các đặc tính vật chất mà thờng đợc gọi là đất.

Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trờng bất động sản là một mô hình,
một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất đợc thực hiện một cách độc lập.
Tuy rằng tính khách quan của thị trờng BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS
theo quy luật đặc thù của thị trờng giá trị nhng về chủ quan là sự giao dịch đó
phải đợc tổ chức theo một ý đồ nhất định.

KI

Có thể mô tả thị trờng BĐS theo mô hình sau:

9


Quản lý nhà nớc
Ngời
mua
Quy
luật
giá
trị

- Quy luật cung
cầu
- Khan hiếm
- Cạnh tranh
- Độc quyền
- Lợi nhuận

-

Lợi
ích
kin

LO
BO
OK
.CO
M

Quy
luật
đặc
thù
BĐS

Ngời
sở hữu

Ngời
bán
Ngời
sử
dụng

Giá
đất

Giá
đất

Quan hệ quốc tế
hội nhập

Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trờng nên có một
số quan niệm khác nhau về thị trờng BĐS.

Có ý kiến cho rằng thị trờng BĐS và thị trờng đất đai là một bởi vì tài sản
là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS đợc.
Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ
BĐS nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trờng đất đai chỉ là một bộ phận

KI

của thị trờng BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá
BĐS.

Trên thực tế, có một số ngời cho rằng thị trờng BDS là thị trờng nhà đất
(thị trờng địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ
có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhợng trên thị trờng. Cũng
giống nh quan niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá
BĐS trên thị trờng. Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ.

10


Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trờng BĐS là hoạt động
mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử

dụng) BĐS theo quy luật thị trờng. Khái niệm này phản ánh trực diện các
hoạt động của thị trờng cụ thể. Khái niệm này dễ làm ngời ta nhận biết
phạm vi và nội dung của thị trờng BĐS hơn là khái niệm có tính khái quát.

LO
BO
OK
.CO
M

Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trờng BĐS là thị
trờng của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch
quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trờng có sự quản lý
của nhà nớc. ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trờng
BĐS ở hầu hết các nớc đều đợc điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc
pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nớc.

Các khái niệm về thị trờng BĐS

Khái niệm 2

Khái niệm 3

Thị trờng BĐS
là thị trờng của
hoạt động mua
bán, trao đổi, cho
thuê, thế chấp,
chuyển
nhợng

quyển sử dụng
BĐS theo quy luật
của thị trờng có
sự quản lý của
Nhà nớc

Thị trờng bất
động sản là tổng
hoà các giao dịch
dân sự về BĐS tại
một địa bàn nhất
định, trong thời
gian nhất định.

Thị trờng BĐS
là tổ chức các quyền
có liên quan đến đất
sao cho chúng có
thể trao đổi giá trị
giữa các cá nhân
hoặc thực thể. Các
quyền này độc lập
với các đặc tính vật
chất mà thờng
đợc gọi là đất

KI

Khái niệm 1

11


2. Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trờng BĐS
Quá trình hình thành và phát triển của thị trờng BĐS là một quá trình tất yếu
khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá. Cơ sở kinh tế
xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động
giữa ngời sản xuất này và ngời sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về t liệu

LO
BO
OK
.CO
M

sản xuất quy định.

Con ngời ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động thì nhà ở cũng là
một nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống. ổn định chỗ ở là công việc đầu
tiên con ngời cần làm trớc khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo. Hiện
nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng,
mức sống của con ngời ngày càng tăng lên nhu cầu về nhà ở và đất đai do vậy
cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn việc mua bán, chuyển
nhợng, cho thuê là một hoạt động tất yếu phải diễn ra. Bên cạnh đó thì các yếu
tố xã hội nh tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hởng đáng kể tới việc nảy sinh
nhu cầu về BĐS. Ngày nay khi cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát triển thì số
thế hệ trong một gia đình giảm đi, nhu cầu đợc sống riêng tăng lên, con cái khi
đã lớn đều có mong muốn đợc có phòng riêng do vậy nhu cầu xây dựng mở rộng
chỗ ở tăng nên. Điều này là một trong những nguyên nhân dẫn tới nhu cầu về BĐS
tăng lên. Trong nền kinh tế thị trờng khi mà đã có cầu, lợi nhuận mà cầu này

mang lại lại rất lớn, pháp luật lại không cấm thì tất yếu ngời ta sẽ tìm cách đáp
ứng cung. Cung cầu gặp nhau trên cơ sở pháp luật cho phép thì tất yếu hình thành
thị trờng.

KI

Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trờng thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất và
đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trờng chuyên
biệt phát triển ở các mức độ khác nhau. Trong điều kiện đó nếu không thừa nhận
các BĐS là hàng hoá, không thừa nhận thị trờng BĐS thì sẽ tạo nên sự khuýêt
thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trờng làm suy yếu động lực thúc đẩy của
cơ chế thị trờng tới sự vận hành của nền kinh tế.

12


Thị trờng BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trờng. Nói nh thế có nghĩa
là thị trờng BĐS là một loại thị trờng, nó tồn tại và phát triển theo quy luật riêng
nhng cũng chịu ảnh hởng của các loại thị trờng khác và của nhiều yếu tố kinh
tế, xã hội khác. Xã hội càng phát triển thì nhà đất, đất càng có vai trò quan trọng.
Việt Nam phát triển nền kinh tế theo định hớng xã hội chủ nghĩa, trong bối cảnh

LO
BO
OK
.CO
M

nh vậy càng phải hiểu rõ thị trờng BĐS nh một bộ phận cấu thành của thị
trờng nớc nhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế. Chắc chắn việc xây dựng

nền kinh tế thị trờng của nứơc ta còn cần nhiều thời gian cho việc hoàn thiện thị
trờng BĐS. Với lý do nh trên có thể khẳng định là sự hình thành và tồn tại và
phát triển của thị trờng BĐS không phải là trớc mắt mà còn là lâu dài.
3. Phân loại thị trờng BĐS

* Theo các cấp của thị trờng

Thị trờng cấp I: Thị trờng cấp I: là thị trờng ngời sở hữu đất chuyển giao
quyền sử dụng đất cho ngời khác. Thị trờng này hoàn toàn do Nhà nớc khống
chế

Thị trờng cấp II: là thị trờng ngời đợc cấp quyền sử dụng đất tái chuyển
nhợng quyền sử dụng đất. Trong thị trờng này cả ngời bán và ngời mua đều
không phải là ngời sở hữu đất đai họ chỉ tham gia mua bán quyền sử dụng đất.
Thị trờng cấp III: là thị trờng ngời sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất
hoặc cho thuê BĐS nằm trên đất đai.

* Theo đối tợng của thị trờng
- Thị trờng nhà ở

KI

- Thị trờng khách sạn

- Thị trờng nhà cho thuê
- Thị trờng văn phòng

* Theo mục đích sử dụng
- Thị trờng mua và bán
- Thị trờng cho thuê

13


- Thị trờng thế chấp, bảo hiểm
* Theo khu vực
- Thị trờng BĐS ở đô thị
- Thị trờng BĐS ở nông thôn

LO
BO
OK
.CO
M

- Thị trờng BĐS ở các đô thị lớn

Phân loại thị trờng BĐS

Theo các cấp
của thị trờng

Thị trờng
cấp I
Thị trờng
cấp II
Trị trờng
cấp III

Theo đối tợng

của thị trờng

Thị trờng
nhà ở
Thị trờng
khách sạn
Thị trờng
nhà
cho
thuê
Thị trờng
VP

Theo mục đích
sử dụng

Theo khu vực

Thị trờng
mua bán

Thị trờng
BĐS ở đô
thị

Thị trờng
cho thuê
Thị trờng
thế
chấp,

bảo hiểm

Thị trờng
BĐS ở nông
thôn
Thị trờng
BĐS ở các
đô thị lớn

III. Khái quát về thị trờng nhà đất
1. Khái niệm

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trờng nhà đất ngày càng đợc hình

KI

thành và phát triển. Thị trờng nhà đất đợc coi là một bộ phận của thị trờng
BĐS và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đất cũng nh các
dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó.
Thị trờng nhà đất là thị trờng các yếu tố nhà và đất hợp thành. Theo nghĩa
hẹp, thị trờng nhà đất gồm thị trờng các yếu tố nhà và đất ở, vờn tợc, khuôn
viên gắn liền với nhà. Theo nghĩa rộng, thị trờng nhà đất bao gồm đất ở, vờn
14


tợc và khuôn viên gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác.
Trên thực tế hiện nay ở nớc ta một số ý kiến quan niệm về thị trờng BĐS theo
nghĩa hẹp đồng nghĩa là thị trờng nhà đất.
Thị trờng nhà đất trớc hết đợc hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán

LO
BO
OK
.CO
M

hàng hoá nhà đất cũng nh dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Quá trình trao đổi
mua và bán nhà đất luôn vận động và phát triển làm cho các phơng thức giao
dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.

ở nớc ta, trong các văn bản pháp luật nhà nớc quy định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý và Nhà nớc giao cho các tổ chức và cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài. Các tổ chức cá nhân đợc Nhà nớc giao đất sử
dụng đất theo quy định của pháp luật: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhợng,
quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền kinh doanh góp vốn bằng
giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Do vậy ở nớc ta thực chất hàng
hoá trao đổi trên thị trờng nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
Vì vậy thị trờng nhà đất có thể hình dung một cách trừu tợng là nơi mà ngời
mua và ngời bán thoả thuận đợc với nhau về số lợng, chất lợng và giá cả hàng
hoá.

2. Đặc điểm của thị trờng nhà đất

Thị trờng nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trờng BĐS. Thị trờng nhà
đất đợc hình thành và phát triển cùng với qúa trình phát triển hàng hoá trong nền

KI

kinh tế thị trờng. Thị trờng nhà đất có các đặc điểm sau:

2.1.Thị trờng nhà đất mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc
Nhà đất là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó
chịu ảnh hởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó tâm lý, tập
quán, thị hiếu của mỗi vùng, địa phơng khác nhau. Đồng thời đất đai không thể
di chuyển từ vùng này sang vùng khác đợc, tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng không
thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác đợc. Thị trờng nhà đất thờng bao

15


gồm hàng loạt thị trờng nhỏ, mỗi thị trừơng mang bản chất địa phơng với quy
mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng miền
do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá xã hội khác nhau quy
định.

LO
BO
OK
.CO
M

2.2. Thị trừơng nhà đất là thị trờng không hoàn hảo
Do nhà đất có tính dị biệt (xuất phát từ đặc trng của mỗi vùng, chịu sự chi
phối của diều kiện tự nhiên cũng nh truyền thống, tập quán sử dụng), tin tức thị
trờng bị hạn chế, thị trờng nhà đất mang tính chất độc quyền hơn thị trờng
hàng hoá nên thị trờng nhà đất là thị trờng cạnh tranh không đầy đủ. Sự tác
động của Nhà nớc là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị
trờng BĐS. Bất cứ Nhà nớc nào đều có sự can thiệp vào thị trờng nhà đất ở các
mức độ khác nhau trong đó chủ yếu là đất ở để thực hiện các mục tiêu phát triển
chung. Nhà nớc lập quy hoạch kinh tế xã hội và quy hoạch sử dụng đất, tạo cơ

sở cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo quỹ đất mới, đầu t để tăng giá
trị đất, quy định khung pháp luật để quản lý việc sử dụng đất. Nhà nớc còn can
thiệp trực tiếp thị trờng nhà đất bằng biện pháp đấu giá quyền sử dụng đất, sử
dụng quỹ đất công để điều hoà thị trờngDo đó không thể bỏ qua vai trò của
Nhà nớc khai thác đất đai nh một nguồn tài nguyên to lớn cho sự phát triển. Tuy
nhiên đối với thị trờng các sản phẩm nhà đất hoàn chỉnh nh nhà ở tại khu đô thị
đã ổn định về quy hoạch (thị trờng thứ cấp), Nhà nớc cần tôn trọng tính thị
trờng và tạo điều kiện để thị trờng này phát triển.

2.3. Cung trong thị trờng nhà đất phản ứng chậm hơn so với cầu và là nguồn

KI

cung có giới hạn tơng đối.

Mọi hàng hoá đợc đa ra thị trờng khi đợc thừa nhận và xuất hiện cầu tăng
lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lợng cung nhanh chóng.
Tuy nhiên khi cầu về nhà đất tăng lên thì cung nhà đất trên thị trờng nhà đất
không thể phản ứng nhanh chóng nh các hàng hoá thông thờng khác bởi vì việc
tăng cung nhà đất với một loại mục đích cụ thể nào đó cần có thời gian dành cho

16


tạo nguồn cung thị trờng nh xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng, mua đất,
xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là t liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bàn phân bố các

LO

BO
OK
.CO
M

khu dân c, xây dựng các cơ sở kinh tê, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng



(Luật đất đai năm 1993).

Đất đai bao gồm các loại sau:
-

Đất nông nghiệp;

-

Đất lâm nghiệp;

-

Đất khu dân c nông thôn;

-

Đất đô thị;

-

Đất chuyên dùng;

-

Đất cha sử dụng

Nhà ở chỉ đợc xây dựng trên các khu đất đã đợc Nhà nớc cho phép phù hợp
với quy định của pháp luật và quy hoạch của Nhà nớc. Ngày nay khi nhu cầu về
nhà đất tăng nhanh đã dẫn đến tình trạng ngời dân tự động chuyển mục đích sử
dụng đất sang xây dựng nhà ở. Trên thực tế cung không nhất thiết cố định cho
từng mục đích sử dụng cụ thể nhng tổng cung đất là cố định và hạn chế bằng
kiểm soát quy hoạch có ảnh hởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những
mục đích cụ thể đó.

2.4. Thị trờng nhà đất có mối liên hệ chặt chẽ với thị trờng tài chính tiền tệ

KI

Hàng hoá nhà đất là loại hàng hoá có gía trị lớn do đó các hoạt động giao
dịch, đầu t, kinh doanh trên thị trờng nhà đất đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Một
phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu t kinh doanh nhà đất đợc huy động trên
thị trờng đồng thời một lợng vốn đựơc huy động trên thị trờng tài chính đợc
đầu t trên thị trờng nhà đất một thị trờng đầu t đợc a chuộng do lợi
nhuận thu đợc cao. Hàng hoá nhà đất có giá trị lớn có một số đặc điểm nh
không thể di dời, lâu bền nên thờng đóng vai trò là tài sản thế chấp trong hoạt

17


động vay mợn trên thị trờng vốn. Chính vì vậy, thị trờng nhà đất của một quốc

gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trờng vốn phát triển
lành mạnh và ổn định. Muốn có thị trờng BĐS lành mạnh thì phải có thị trờng
tiền tệ hùng mạnh làm hậu thẫu. Nhng huy động vốn trong thị trờng tiền tệ nhà
kinh doanh nhà đất phải luôn nắm vững một đặc tính kinh tế của nhà đất là khó

LO
BO
OK
.CO
M

chuyển đổi nó ngay thành tiền, chẳng hạn để kịp trả nợ kịp thời hay để góp vốn
kinh doanh những ngời mua nhà đất cũng cần vay tiền trong thị trờng tiền tệ.
Nếu không có cơ chế cho vay để mua nhà này thì thị trờng khó mà phát triển
mạnh mẽ. Giữa hai thị trờng này có mối liên hệ khăng khít, biến động của thị
trờng này sẽ dẫn đến biến động ở thị trờng kia.

2.5. Toàn bộ quá trình hoạt động của thị trờng nhà đất chia làm ba khâu:
Khâu sản xuất bắt đầu bằng việc tìm kiếm và khai thác đất đai để xây dựng
công trình. Khai thác đất đai có ý nghĩa là chuyển đất thuộc loại khác đất
đai xây dựng bằng cách tạo lập mặt bằng xây dựng hạ tầng kỹ thuật, do đó
ngời kinh doanh BĐS nhà đất có khi đợc gọi là ngời khai thác.
Thị trờng quyền sử dụng đất chủ yếu hoạt động vào giai đoạn này, bao
gồm thị trờng cấp I trong đó Nhà nớc đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về
đất đai thực hiện chuyển nhợng quyền sử dụng đất cho bên có nhu cầu và thị
trờng cấp II trong đó ngời sử dụng đất có ba phơng thức: thoả thuận, đấu
thầu dự án sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất

Khâu lu thông là thực hiện giá trị và giá trị sử dụng của nhà đất thông qua
hình thực mua bán, cho thuê và thế chấp. Do nhà đất là tài sản cố định lại

có giá trị lớn nên phơng thức lu thông có đặc điểm riêng xoay quanh vấn

KI

đề sở hữu và quyền sử dụng. Các vấn đề nổi lên trong khâu này là thông tin,
mẫu mã, chất lợng, giá cả, pháp lý đều khá phức tạp nên hai bên mua và
bán đều cần đến trung tâm nh ngời môi giới, chuyên viên giá và luật s
cố vấn.

Khâu tiêu thụ bắt đầu khi kết thúc quá trình giao dịch và nhà đất đợc
chuyển cho ngời tiêu dùng. Do nhà đất có đặc tính cố định, lâu bền và tăng
trị nên vấn đề quản lý nhà đất có ý nghĩa quan trọng, bao gồm quản lý
quyền và sản tịch, quản lý sửa chữa và quản lý dịch vụ nh cấp nớc, cấp
18


điện, thu gom rác, giữ xe, an ninh và nhiều dịch vụ khác trong và ngoài
nhà Các chung c dù là chung c cho thuê hay chung c cộng đồng sở
hữu càng cần đến công tác quản lý BĐS đợc chuyên nghiệp hoá, xã hội

LO
BO
OK
.CO
M

hoá và thị trờng hoá.

Các đặc điểm của thị trờng BĐS - nhà đất

Thị
trờng
nhà đất
mang
tính vùng
tính khu
vực sâu
sắc

Thị
trừơng
nhà đất là
thị trờng
không
hoàn hảo

Cung
trong thị
trờng
nhà đất
phản ứng
chậm hơn
so với cầu
và là
nguồn
cung có
giới hạn
tơng đối

Thị

trờng
nhà đất
có mối
liên hệ
chặt chẽ
với thị
trờng tài
chínhtiền tệ

Toàn bộ
quá trình
hoạt động
của thị
trờng
nhà đất
chia làm
ba khâu:
sản xuất,
lu
thông,
tiêu thụ

3. Vị trí của thị trờng BĐS - nhà đất trong nền kinh tế quốc dân
Cùng với quá trình quản lý vận hành nền kinh tế thị trờng, nguồn hàng hoá
nhà đất ngày càng phong phú và đa dạng với chất lợng ngày càng cao nhằm đáp
ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dân c góp phần vào việc

KI

xây dựng và phát triển đất nớc.

3.1.Thị trờng nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển
kinh tế xã hội đất nớc và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân c.
Thị trờng nhà đất giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội. Thị
trờng nhà đất của bất cứ xã hội nào cũng gắn với chính sách của một quốc gia,
một khi thị trờng nhà đất phát triển lành mạnh cũng tức là các chính sách về nhà
đất phát triển phù hợp, xã hội ổn định.
19


Vai trò của thị trờng BĐS đợc xác định trong mối quan hệ tác động của thị
trờng này đối với các thị trờng khác và đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân thể
hiện trong sơ đồ sau:

LO
BO
OK
.CO
M

GDP Sử dụng

Tổng tích luỹ

Tổng tiêu dùng
cuối cùng

Tiêu dùng
chính phủ

Tiêu dùng
t nhân

Tích luỹ
TSCĐ

Tích luỹ
TSCĐ khác

KI

Thiết bị với
tài sản trên
đất

Thị
trờng
hàng
hoá
dịch vụ

Thị
trờng
máy
móc
thiết bị

Tích luỹ
BĐS

Vật kiến
trúc

Thị
trờng
vật liệu
xây
dựng

Tài sản
khác

Thị
trờng
sức lao
động

20

Tích luỹ
TSLĐ

Thị
trờng
BĐS

Thị
trờng
nguyên
vật liệu,

bán thành
phẩm


Thị trờng BĐS là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng, giảm tích luỹ
của nền kinh tế góp phần nâng cao mức sống của nhân dân, tạo điều kiện cho họ
an c lập nghiệp, đồng thời tạo cơ sở vật chất cho sự nghiệp công nghiệp hoá hiện
đại hoá đất nớc.

LO
BO
OK
.CO
M

Tuỳ theo quy mô và trình độ phát triển, các nền kinh tế thị trờng trên thế giới
đều quan tâm đến tổng tích luỹ trong mối quan hệ giữa tích luỹ và tiêu dùng của
nền kinh tế. ở mức thấp, tổng tích luỹ thờng chiếm tỷ trọng 10 20% GDP, ở
mức cao tỷ trọng này chiếm 30 40% GDP.

Trong tổng tích luỹ thì tài sản cố định luôn cao gấp nhiều lần so với tài sản lu
động. Tuỳ theo đặc điểm của mỗi nền kinh tế, mức cao này có khi lên đến 7 9
lần. Có thể nói, tích luỹ tài sản cố định là tích luỹ chủ yếu đối với tất cả các nền
kinh tế. Tài sản cố định bao gồm nhiều loại, trong đó tài sản bất động sản thờng
chiếm đa phần, thờng là trên 60% tổng tích luỹ tài sản cố định. Tài sản BĐS với
t cách là những hàng hoá lu thông trên thị trờng đã trực tiếp trở thành một
trong những thành tố quan trọng của GDP. Quy mô của thành tố này đối với
những nền kinh tế có tổng tích lũy thấp cũng chiếm 5 10% GDP, đối với những
nền kinh tế có tổng tích luỹ cao có thể tới 15 20% GDP. Do quy mô đó, thị
trờng BĐS khi nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế có tốc độ tăng trởng cao hơn so

với bình thờng và khi nguội đi sẽ làm cho tăng trởng giảm đi không bình
thờng, có khi còn tăng trởng âm (đối với những nền kinh tế bong bóng, thuật
ngữ dùng cho những quốc gia phát triển khu vực quá nóng về thị trờng BĐS).

KI

Thị trờng nhà đất phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công
nghệ, nâng cao chất lợng nhà ở cũng nh các công trình phục vụ cho các hoạt
động trực tiếp của con ngời, cho nhu cầu văn hoá, xã hội, thể thao, giao tiếp của
cộng đồng. Sự vận động và phát triển của thị trờng nhà đất cũng đồng thời là kết
quả của sự tác động tơng hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu, đó
cũng là sự tác động tơng hỗ giữa các yếu tố sản xuất và tiêu dùng, sản xuất thoả
mãn nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao của con ngời về nơi ăn chốn ở, đi lại, sinh

21


hoạt, nơi con ngời thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác. Đồng
thời thị trờng nhà đất phát triển ảnh hởng tới sự phát trỉên của thị trờng hàng
hoá, thị trờng vốn góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trờng đáp
ứng nhu cầu nhiều mặt đời sống con ngời.

LO
BO
OK
.CO
M

3.2. Thị trờng nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho
các nhà kinh doanh nhà đất.

Trên thị trờng nhà đất, các nhà kinh doanh BĐS và những ngời tiêu dùng thực
hiện việc mua bán của mình. Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và nhà ở
đợc chuyển quyền sở hữu và quỳên sử dụng từ ngời này sang ngời khác. Việc
mua đi bán lại nh vậy tạo ra một khối lợng hàng hoá không bao giờ cạn kiệt
cung cấp cho thị trờng, làm cho thị trờng hàng hoá nhà đất luôn luôn phong
phú. Thị trờng là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố
quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trởng của kinh doanh và sự tồn tại của
các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

3.3. Động thái phát triển của thị trờng nhà đất tác động tới nhiều loại thị
trờng trong nền kinh tế quốc dân đặc biệt là thị trờng tài chính tiền tệ.
Do các quan hệ liên đới, nhân quả, thị trờng nhà đất ngoài sự vận hành của
chính mình thì thị trờng này còn tác động vào nhiều lọai thị trờng khác. Dễ
nhận thấy nhất là thị trờng máy móc thiết bị, vật liệu xây dựng, các ngành công
nghiệp năng lợng, cấp nớc viễn thông và sản xuất đồ nội thất, đồ điện và điện tử
gia dụng đắt tiềnở các nớc phát triển, ngành BĐS tăng sản lợng 1 USD thì các
ngành có liên quan tăng 1,5 2 USD. Ngành BĐS cũng là đối tợng phục vụ của

KI

thị trờng tiền tệ, chẳng hạn chiếm 1/3 khoản cho vay của hệ thống ngân hàng
Hồng Kông.

Tác động của thị trờng nhà đất còn lan toả sâu đậm vào thị trờng tài chính
tiền tệ. Trên thực tế, khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận có thể
thu đựơc từ kinh doanh nhà đất, từ đầu cơ nhà đất thì nhiều nhà kinh doanh sẵn
sàng không gửi tiền vào ngân hàng, thậm chí rút tiền gửi ra khỏi ngân hàng đàm

22

phán để đợc ngân hàng cho vay thêm để đầu t vào nhà đất. Tình trạng này tác
động mạnh vào thị trờng tín dụng cả ở phía cung tín dụng, cả ở phía cầu tín dụng.
Để xảy ra không ít đổ vỡ, làm phá hoại hàng loạt nhà đầu cơ nhà đất và các tổ
chức tín dụng tham gia vào quá trình đầu cơ này.

LO
BO
OK
.CO
M

Mặt khác ở nớc ta hiện nay giá đất thờng đợc giao bán bằng vàng vì vậy
khi giá vàng thay đổi cũng ảnh hởng tới giá đất. Cỏc chuyờn gia a c nhn
nh, giỏ vng lờn xung tht thng trong thi gian qua ó khin th trng nh
t bin ng mnh theo kiu rao nhiu nhng bỏn chng c bao. Ngi mua
thỡ s t, ngi bỏn thỡ s h, do vy, kh nng thnh cụng ca cỏc phiờn giao
dch ch tớnh trờn u ngún tay. Theo cỏc trung tõm giao dch nh t H Ni,
vic giỏ vng cao hay thp thỡ th trng nh t nhỡn chung vn hot ng bỡnh
thng. Tuy nhiờn, vic lờn xung tht thng khú d oỏn theo kiu sỏng nng
chiu ma nh hin nay to tõm lý bt an cho hu ht nhng ngi mua bỏn.
Chng hn chiu hôm trớc, giỏ vng bỏn ra ti Cụng ty vng bc SJC l 800.000
ng/ch thỡ sỏng hôm sau, giỏ vng ó tng lờn mc 810.000 ng/ch. "Khụng ai
oỏn c, chiu hôm tới, giỏ vng tip tc tng hay gim", ụng Trnh Vn Lun,
Giỏm c Trung tõm Nh t Uy tớn núi. Theo cỏc trung tõm bt ng sn, nhiu
ngi bỏn nh li mun quay v cỏch giao dch c, niờm yt giỏ bỏn bng vng
(hin cú ti 90% s cn h c rao bỏn theo hỡnh thc ny). Tuy nhiờn, trong 2
thỏng qua, lng giao dch thnh cụng nh t bng vng ca hu ht cỏc cụng ty
bt ng sn ó gim ti 50% so vi cựng k nm ngoỏi. Nguyờn nhõn ch yu l

do giỏ vng v USD liờn tc bin ng theo chiu hng tng cao, khin cho hu

KI

ht cỏc phiờn giao dch b ngng tr.

Mc dự giỏ nh t thi im rao n lỳc bỏn hu nh khụng tng nhng khi
hon tt mt hp ng cng mt khong 1-2 thỏng. Do vy, khi giỏ vng tng,
ngi mua cú kh nng phi tr thờm cho mi cn nh khong vi chc triu
ng. "Thm chớ, ngi mua v ngi bỏn cũn khụng thng nht ni gia giỏ
vng ch en v vng ti cỏc cụng ty vng bc, vỡ nú chờnh nhau quỏ xa. Xút
ca, nhiu ngi mua thm chớ cũn hy b vic mua bỏn do khụng thng nht v
23


giỏ c", ụng Lun núi. ễng nhn nh, thi gian ti nu giỏ vng khụng n nh
thỡ cú kh nng t l giao dch bng vng s gim mnh, thm chớ s khụng cũn ai
dỏm mua bỏn nh t theo hỡnh thc ny na.
ở trạng thái bình thờng, thị trờng nhà đất và thị trờng tài chính tiền tệ nơng

LO
BO
OK
.CO
M

tựa vào nhau để cùng phát triển. Những giao dịch nhà đất luôn luôn kéo theo
những giao dịch tài chính, tiền tệ. Đơn giản nhất trong mối quan hệ này là tổ chức
tài chính- tiền tệ đứng giữa ngời mua và ngời bán nhà đất để giúp họ an toàn
hiệu quả. ở mức độ phức tạp, tổ chức tài chính tiền tệ có thể cho bên mua nhà đất

vay một khoản tài chính tiền tệ để thanh toán cho bên bán nhà đất. Hoặc bên bán
nhà đất vay một khoản tài chính để nâng cấp tài sản trớc khi đem bán. ở tầm
cao hơn, tổ chức tài chính tiền tệ trực tiếp đầu t cùng với tổ chức kinh doanh nhà
đất để cùng sở hữu tài sản nhà đất hàng hoá bán trên thị trrờng. Từ mối quan hệ
này, không ít ngân hàng địa ốc, quỹ xây dựng nhà ởđã đợc hình thành và phát
triển tại nhiều quốc gia trên thế giới.

3.4. Phân bổ hợp lý tài nguyên đất đai.

Thời bao cấp sử dụng đất đai không mất tiền dẫn đến lãng phí đất. Huy động
đợc nguồn vốn to lớn thông qua sử dụng đất để phát triển, tăng thu nhập ngân
sách trung ơng và địa phơng. Từ năm 1999 đến 2000 diện tích đất nông nghiệp
tăng liên tục (chủ yếu do khai hoang mở rộng diện tích từ đất cha sử dụng (chiếm
50,5%) và do đất rừng bị chặt phá để chuyển sang sản xuất nông nghiệp (chiếm
16,98% diện tích tăng đất sản xuất nông nghiệp). Trong giai đoạn 1995 2000
tuy đã chuyển gần 400.000 ha đất sản xuất nông nghiệp (bằng khoảng 4,3% diện

KI

tích đất sản xuất nông nghiệp năm 2000) sang sử dụng vào mục đích khác nhng
diện tích đất sản xuất nông nghiệp thực sự sử dụng vẫn tăng 1.351.598 ha (bằng
khoảng 14,46% diện tích đất sản xuất nông nghiệp năm 2000) (nguồn: theo kết
quả kiểm kê đất năm 2000 đã đợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định
số 24/2001/QĐ-TTg ngày 1/3/2001)

24


Bảng 1.1: Tổng diện tích đất đã giao và cho thuê trong cả nớc
(Tính đến 31-12-2000)

Đơn vị: ha

1
Tổng số

tự nhiên

Tổng diện tích
đã giao, cho

LO
BO
OK
.CO
M

Loại đất

Tổng diện tích

1. Đất cha sử dụng

thuê

2

3

So sánh 3/2
(%)

4

32.924.060

10.021.939

1. Đất sử dụng

2.739.188

21.132.450

-

Đất nông nghiệp

9.345.345

9.345.345

100,0

-

Đất lâm nghiệp

11.580.755

9.811.084

84,7

-

Đất ở đô thị

72.139

72.139

100,0

-

Đất ở nông thôn

371.039

371.039

100,0

-

Đất chuyên dùng

1.532843

1.532.843

100,0

Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2000

Tổng cục địa chính

Do tác động nói trên nên ngành BĐS có vị trí quan trọng trong nền kinh tế
quốc dân, đợc đánh giá là một ngành kinh tế cơ sở với ý nghĩa là tạo cơ sở vật
chất cho ngành khác phát triển, là ngành kinh tế đầu đàn với ý nghĩa là nó thúc
kinh tế.

KI

đẩy các ngành khác phát triển, là ngành kinh tế trụ cột vì có tỷ trọng lớn trong nền

25