nghiên cứu một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường tân thịnh, tp thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2012 đến 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------

NGUYỄN THÀNH BẮC
Tên đề tài:
“NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ CHÍNH ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÂN THỊNH, TP THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI
NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2014”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2011 - 2015

Giảng viên hướng dẫn

: ThS. Nguyễn Ngọc Anh

Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm

Thái Nguyên - 2015


i

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, cùng với sự dạy dỗ và chỉ bảo hết sức tận tụy và nhiệt tình của thầy, cô
giáo trong khoa Quản Lý Tài Nguyên và ban giám hiệu nhà trường, qua đó em
không chỉ được tiếp thu và trao dồi kiến thức, mà còn được tiếp xúc, giao lưu, học
hỏi và trưởng thành hơn trong môi trường đại học. Với tấm lòng biết ơn sâu sắc, em
xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ quý báu và tận tình đó.
Để hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này ngoài sự nỗ lực của bản thân, em đã
nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo trong khoa Quản Lý Tài Nguyên và đặc
biệt là sự hướng dẫn hết sức nhiệt tình, chu đáo của thầy giáo giảng viên Nguyễn
Ngọc Anh, cùng với sự giúp đỡ chỉ bảo tận tình của các cán bộ UBND phường Tân
Thịnh, tp. Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho em hoàn thành
khóa luận tốt nghiệp này. Em xin chân thành cảm ơn.
Trong quá trình hoàn thành khóa luận mặc dù đã nỗ lực cố gắng hoàn thiện,
nhưng do thời gian có hạn cùng với khả năng lý luận và kinh nghiệm thực tiễn còn
hạn chế, nên khóa luận không thể tránh khỏi những sai sót. Do vậy em rất mong
nhận được sự đóng góp ý kiến của các quý thầy cô giáo và bạn bè, để khóa luận của
em được hoàn thiện hơn.
Cuối cùng em xin kính chúc các thầy cô giáo trong Khoa Quản Lý Tài Nguyên,
cùng các cán bộ của UBND phường Tân Thịnh, tp. Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
công tác tốt, luôn luôn mạnh khỏe, hạnh phúc và thành công trong cuộc sống.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn!

Tân Thịnh, ngày 5 tháng 4 năm 2015
Sinh viên

Nguyễn Thành Bắc


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1: Dân số theo độ tuổi ........................................................................................... 29
Bảng 4.2: Diện tích, cơ cấu các loại đất trên địa bàn phường Tân Thịnh năm 2014 .... 36
Bảng 4.3: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các VT của tuyến
đường phố nhóm I ................................................................................................................ 42
Bảng 4.4: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các VT của đường,
phố nhóm II ........................................................................................................................... 44
Bảng 4.5: Giá đất thực tế từng vị trí của các tuyến đường (nhóm I), (nhóm II)
năm 2014 ............................................................................................................................... 47
Bảng 4.6: Mức chênh lệch giá đất theo quy định của Nhà nước giữa các vị trí
năm 2014................................................................................................................................. 49
Bảng 4.7: Mức chênh lệch giá đất trên thực tế của các tuyến đường tại các vị trí
khác nhau năm 2014............................................................................................................ 49
Bảng 4.8: Hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật trên các tuyến đường điều tra tại VT1..... 50
Bảng 4.9 Đặc điểm một số thửa đất trên đường Thống Nhất đoạn 2 ...................... 52
Bảng 4.10: Khả năng sinh lợi của từng vị trí ảnh hưởng đến giá đất trong nhóm I....... 54


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Trang
Hình 4.1: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất phường Tân Thịnh năm 2014 ..................37
Hình 4.2: Đồ thị mức độ ảnh hưởng của vị trí tới giá đất trên thị trường của các
tuyến đường (VT1), (VT2) và (VT3) năm 2014 ......................................................48

Hình 4.3: Đồ thị thể hiện mức độ ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất .......54


iv

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
Tên viết tắt

Tên đầy đủ

BĐS

: Bất động sản

BTC

: Bộ tài chính

BXD

: Bộ xây dựng

CP

: Chính phủ

CSHT

: Cơ sở hạ tầng

DV

: Dịch vụ

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

: Hội đồng nhân dân

KDC

: Khu dân cư

NĐ

: Nghị định

NN

: Nhà nước

QĐ

: Quyết định

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TT

: Thông tư

TTLT

: Thông tư liên tịch

UBND

: ỦY ban nhân dân

VH

: Văn hóa

VT

: Vị trí


v

MỤC LỤC
Trang
Phần 1: MỞ ĐẦU ...................................................................................................... 1
1.1 Đặt vấn đề ............................................................................................................ 1
1.2. Mục đích .............................................................................................................. 2
1.3. Mục tiêu............................................................................................................... 2
1.4. Ý nghĩa ................................................................................................................ 3
Phần 2: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................................... 4
2.1. Tổng quan về giá đất .......................................................................................... 4
2.1.1.Khái quát chung về giá đất ............................................................................... 4
2.1.1.1. Khái niệm giá đất ........................................................................................... 4
2.1.1.2. Đặc điểm của giá đất ..................................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất ................................................................. 5
2.1.2.1 Địa tô ............................................................................................................... 5
2.1.2.2. Lãi suất ngân hàng ......................................................................................... 6
2.1.2.3. Quan hệ cung - cầu ........................................................................................ 6
2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ................................................................... 8
2.1.3.1. Yếu tố thông thường ....................................................................................... 8
2.1.3.2. Yếu tố khu vực: ............................................................................................. 12
2.1.3.3. Yếu tố cá biệt: ............................................................................................... 13
2.2. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất......................................................... 14
2.2.1. Nguyên tắc thay thế ........................................................................................ 14
2.2.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất ............................................................... 14
2.2.3. Nguyên tắc biến động ..................................................................................... 15
2.3. Các phương pháp định giá đất ........................................................................ 15
2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp ...................................................................... 15
2.3.2. Phương pháp thu nhập .................................................................................. 16
2.3.3. Phương pháp chiết trừ ................................................................................... 16

vi

2.3.4. Phương pháp thặng dư .................................................................................. 17
2.3.5 Cơ sở pháp lý ................................................................................................... 17
2.4. Công tác định giá đất tại Việt Nam và tỉnh Thái Nguyên ............................ 18
2.4.1. Công tác định giá đất tại Việt Nam................................................................ 18
2.4.2. Công tác định giá đất tại tỉnh Thái Nguyên.................................................. 20
Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....... 22
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................... 22
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 22
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................... 22
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ...................................................................... 22
3.3. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 22
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Tân Thịnh....................... 22
3.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của phường Tân Thịnh ......................... 22
3.3.3. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa phường Tân Thịnh giai đoạn 2012 - 2014 ... 22
3.3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Tân Thịnh giai
đoạn 2012 - 2014 ...................................................................................................... 22
3.3.5. Đề xuất một số giải pháp................................................................................ 22
3.4. Phương pháp nghiên cứu................................................................................. 22
3.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ............................................................ 22
3.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ............................................ 23
3.4.3. Phương pháp điều tra, phỏng vấn ................................................................. 23
3.4.4. Phương pháp thống kê, xử lý thông tin, số liệu............................................ 24
Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................................... 25
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Tân Thịnh ........................ 25
4.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên của phường Tân Thịnh .................................. 25
4.1.1.1. Vị trí địa lý.................................................................................................... 25
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo ......................................................................................... 25
4.1.1.3. Khí hậu ......................................................................................................... 25

4.1.1.4. Thủy văn ....................................................................................................... 26


vii

4.1.1.5. Các nguồn tài nguyên khác .......................................................................... 26
4.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ............................................................................... 28
4.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế ...................................................................................... 28
4.1.2.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế .......................................................................... 28
4.1.2.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập ....................................................... 29
4.1.2.4. Thực trạng phát triển đô thị ......................................................................... 30
4.1.2.5. Thực trạng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật ................................................ 30
4.2.1. Tình hình quản lý đất đai. ............................................................................. 33
4.2.2. Tình hình sử dụng đất đai. ............................................................................ 35
4.2.3. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý
- sử dụng đất trên địa bàn phường Tân Thịnh năm 2013 ...................................... 38
4.3. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa phường Tân Thịnh giai đoạn 2012 - 2014 ... 39
4.3.1. Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn phường Tân Thịnh năm 2012 – 2014 ..... 39
4.3.2. Nguyên tắc cụ thể khi xác định giá đất phi nông nghiệp..................................... 40

4.3.3. Nghiên cứu thực trạng giá đất ở trên địa bàn phường Tân Thịnh giai đoạn
2012 - 2014 ............................................................................................................... 41
4.3.4. Thực trạng giá đất ở của phường Tân Thịnh giai đoạn 2012 - 2014 .......... 42
4.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Tân Thịnh giai
đoạn 2012 - 2014 ...................................................................................................... 46
4.4.1. Yếu tố vị trí ...................................................................................................... 46
4.4.2. Cơ sở hạ tầng .................................................................................................. 49
4.4.3. Đặc điểm thửa đất .......................................................................................... 51
4.4.4. Khả năng sinh lợi ........................................................................................... 53
4.4.5. Yếu tố khác ..................................................................................................... 55

4.5. Đề xuất một số giải pháp ................................................................................. 56
Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ....................................................................... 57
5.1. Kết luận ............................................................................................................. 57
5.2. Đề nghị............................................................................................................... 58
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 59


1

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1 Đặt vấn đề
Trong quá trình phát triển của xã hội loài người, đất đai cho sinh hoạt và sản
xuất luôn được đặt lên hàng đầu vì mọi hoạt động của con người đều gắn với đất.
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là
điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ một quá trình sản xuất nào đặc
biệt là sản xuất nông nghiệp. Đất đai là tài sản có giá trị lớn nhưng lại bị giới hạn về
diện tích, con người có thể thay đổi tính chất đất, chuyển mục đích sử dụng đất
nhưng không thể mở rộng diện tích đất theo ý muốn, trong khi đó dân số ngày càng
tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn dẫn đến tình trạng thiếu hụt về đất đai. Vì
là tài sản đặc biệt và có giá trị lớn nên cần thiết phải xác định giá đất. Việc xác định
đúng giá trị đất đai giúp phân bố đất đai cũng như một nguồn lực xã hội một cách
hiệu quả, tránh được các tranh chấp khiếu kiện về đất đai.
Phường Tân Thịnh có lợi thế rất lớn về vị trí, giao thông với các vùng lân cận
rất thuận tiện nhờ có đường Quang Trung, tuyến đường tránh QL3 chạy qua. Với
điều kiện như trên sẽ mở ra những lợi thế to lớn phát triển giao lưu kinh tế, khoa
học kỹ thuật và văn hóa xã hội không chỉ với các phường trong thành phố Thái
Nguyên mà còn với các địa phương khác., đã tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển
các hoạt động thương mại - dịch vụ, giao lưu trao đổi hàng hóa trong và ngoài tỉnh,
thúc đẩy kinh tế phát triển và đời sống của nhân dân trên địa bàn phường, ngày càng

đi lên. Cùng với sự phát triển đó đã kéo theo những vấn đề liên quan trực tiếp đến
đất đai, theo đó nhu cầu sử dụng đất của người dân trong phường ngày càng cao, đất
đai lại là tài sản có giá trị lớn nên việc xảy ra những vấn đề khó khăn trong công tác
quản lý và sử dụng đất là không thể tránh khỏi, tình trạng khiếu kiện cũng như việc
chấp hành pháp luật về đất đai trên địa bàn phường diễn ra còn nhiều phức tạp, một
trong những nguyên nhân chính là việc xác định giá đất không chính xác và thỏa
đáng (giá đất trên thị trường chênh lệch quá lớn so với giá đất nhà nước quy định)


2

gây khó khăn cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi
đất, công tác giao đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Xuất phát từ những vấn đề cấp thiết trên và dựa trên tình hình thực tế, nhằm tìm
hiểu và nâng cao hiệu quả việc xác định giá đất, góp phần thực hiện tốt công tác quản
lý và sự dụng đất trên địa bàn phường Tân Thịnh, đồng thời được sự đồng ý của Ban
chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, cùng với
sự hướng dẫn của thầy giáo giảng viên. Thạc sĩ Nguyễn Ngọc Anh, em đã tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa
bàn phường Tân Thịnh, tp Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014”
1.2. Mục đích
- Tìm hiểu giá đất thực tế và giá đất đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn
phường Tân Thịnh giai đoạn 2012 - 2014.
- Nghiên cứu một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường
Tân Thịnh, trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở
phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
- Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu chuẩn
định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị
trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất.
1.3. Mục tiêu

- Nắm vững nguyên tắc và phương pháp về định giá đất.
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật
đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi
trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan
thuế. Quyết định của UBND tỉnh Thái Nguyên.
- Các số liệu, tài liệu thu thập và sử dụng trong đề tài phải chính xác, có tính
khách quan, trung thực, phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên
địa bàn nghiên cứu.
- Đưa ra những đề xuất, góp ý phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương.


3

1.4. Ý nghĩa
* Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu:
- Giúp sinh viên gắn lí thuyết với thực tiễn để củng cố thêm cho bài học trên lớp.
- Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết
từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn
* Ý nghĩa thực tiễn:
- Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công
tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban
hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1: Dân số theo độ tuổi ........................................................................................... 29
Bảng 4.2: Diện tích, cơ cấu các loại đất trên địa bàn phường Tân Thịnh năm 2014 .... 36

Bảng 4.3: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các VT của tuyến
đường phố nhóm I ................................................................................................................ 42
Bảng 4.4: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các VT của đường,
phố nhóm II ........................................................................................................................... 44
Bảng 4.5: Giá đất thực tế từng vị trí của các tuyến đường (nhóm I), (nhóm II)
năm 2014 ............................................................................................................................... 47
Bảng 4.6: Mức chênh lệch giá đất theo quy định của Nhà nước giữa các vị trí
năm 2014................................................................................................................................. 49
Bảng 4.7: Mức chênh lệch giá đất trên thực tế của các tuyến đường tại các vị trí
khác nhau năm 2014............................................................................................................ 49
Bảng 4.8: Hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật trên các tuyến đường điều tra tại VT1..... 50
Bảng 4.9 Đặc điểm một số thửa đất trên đường Thống Nhất đoạn 2 ...................... 52
Bảng 4.10: Khả năng sinh lợi của từng vị trí ảnh hưởng đến giá đất trong nhóm I....... 54


5

thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm
lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ
ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn tốc độ tăng giá hàng hoá thông thường.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị trí,
nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả đất đai rất khó hình thành thống
nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng. Trong cùng một thành phố, vị trí của
thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng.[8]
2.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
2.1.2.1 Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp
tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là
do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong

chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong
kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong
nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh
lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc
sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh
tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa
tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô
chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những ruộng đất
có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí
gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Có hai loại
địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ
màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ.
- Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh.


6

Ngoài ra còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản
xuất chung tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của
địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất
lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát
triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.[8]
2.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể
tăng hoặc giảm, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách
sự ảnh hưởng của địa tô đến giá đất để xem xét giá đất còn chịu ảnh hưởng của yếu tố

nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm
đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô.
Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do
người bán không muốn bán với giá thấp họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu
nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người
bán mới chấp nhận bán. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác
định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi xuất có xu hướng
giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lại và mang lại lợi
nhuận cao. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng để xác định giá đất. Đương
nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian
tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của yếu tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế
quốc dân có nói thể lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn
hay thành thị. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung chứ
không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.[8]
2.1.2.3. Quan hệ cung - cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết
định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao,


7

ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung
cầu. Điều kiện hình thành là:
(1) Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng
tính chất.
(2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến
động giá cả.
Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết
định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên,
nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình

thành nguyên tắc cung cầu riêng.
Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh
sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới
hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là
xảy ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn,
nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả.
(1) Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về
cung hoặc cầu.
(2) Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối
tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau
cũng có giới hạn.
Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả. Nhất
là đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông
trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp
đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, yếu tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả
đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường
đất đai. Ngoài ra khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến yếu tố thời gian, phân
tích động thái. Vì hiện trạng của cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xét
tình trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét về tương lai.


8

Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung
cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong
định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong
một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; tỉ lệ
tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa
phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp. Mặc dù tổng
cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một

sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ
cấu giữa các loại đất.
Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô
thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô
khác nhau trong cùng một đô thị. Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến
thiên về giá lớn như vậy. Nói chung, một mặt hàng càng cố định về số lượng, thì giá
của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến
động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khả
năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng.[8]
2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
2.1.3.1. Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất phát sinh, có tính
phổ biến, cộng đồng, ảnh hưởng đến toàn thể giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội
thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất.
* Yếu tố hành chính: Yếu tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà
nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục
đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã
hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy
chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất nào đó… Từ đó đạt được mục
đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự can thiệp này có ảnh hưởng lớn đến
giá đất. Yếu tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 4.1: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất phường Tân Thịnh năm 2014 ..................37
Hình 4.2: Đồ thị mức độ ảnh hưởng của vị trí tới giá đất trên thị trường của các
tuyến đường (VT1), (VT2) và (VT3) năm 2014 ......................................................48

Hình 4.3: Đồ thị thể hiện mức độ ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất .......54


10

hội ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi
người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên làm giá đất tăng lên.
- Cấu thành thành phần gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền
thống và ảnh hưởng của đô thị hoá, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự thay đổi kết
cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng.
Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng
lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế này ngày càng rõ ràng.[7]
* Yếu tố xã hội: Xã hội ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Yếu tố xã
hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:
- Tình trạng ổn định chính trị: là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong
nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận
hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi
nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên. Ngược lại thì giá
đất sẽ rớt xuống.
- Tình trạng trị an xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất
kể là khu nhà ở và khu thương nghiệp, trật tự an ninh xã hội tốt, mọi người sẽ cảm
thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sang đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng
lên. Ở một khía cạnh nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn
định cục diện chính trị.
- Đầu cơ nhà đất: là hành vi người đầu cơ hi vọng và lợi dụng sự hiểu biết giá
cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Yếu tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức
giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung mà không đủ cầu, do người
đầu cơ tranh mua mà đợi giá cao lên, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ
bán tháo làm cho đất rớt giá.

- Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của quá trình phát triển công
nghiệp hoá là thúc đẩy quá trình đô thị hoá. Những khu vực có trình độ công nghiệp
hoá hoặc đô thị phát triển quá càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói
chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu
hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc


11

thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc
độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông
thường.[7]
* Yếu tố quốc tế: Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất không thể
tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.
- Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên
quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường đất
đai cũng không có ngoại lệ.
- Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ giữa các quốc gia thường là tổng hợp
của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia
khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn thì có
lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng lên, từ đó đẩy nhanh giá
đất cao và ngược lại.[7]
* Yếu tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối
với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị kinh tế của mỗi quốc gia. Trong quá
trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả
vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.
- Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những tiêu chí quan trọng để đánh
giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng tức là
kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái
có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không

ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.
- Mức độ dự trữ và đầu tư: hai vấn đề này có mối tương quan thuận với nhau,
nghĩa là dự trữ tăng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Mức độ dự trữ nhiều hay ít,
hành vi dự trữ của mỗi gia đình và biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên
quan mật thiết với nhau.
- Tình trạng thu chi, tài chính tiền tệ: lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu
thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn
lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hành hoá, đặc biệt


12

việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo ra nhu cầu nhà đất tăng lên,
thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.
- Trình độ thu nhập và tiêu dùng dân cư: Theo đà tăng của thu nhập dân cư, sau
khi giải quyết vấn đề ăn no, mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu
hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở.
- Biến động vật giá: tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất càng cao. Và giá nhà đất
tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương
đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất
còn xuống thấp.
- Mức lãi suất: Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả
năng chi ngay một khoản chi lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản
thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá đất đai phải
luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách
cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi xuất.[7]
2.1.3.2. Yếu tố khu vực:
Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của nơi có đất,
những đặc tính của địa phương do sự liên kết của các yếu tố này tạo ra có ảnh
hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.

- Vị trí: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu về vị trí kinh tế, là nói về vị
trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự
ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập
trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với
các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.
- Điều kiện giao thông: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình giao
thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu
tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao
thông công cộng và mật độ mạng lưới giao thông.
- Điều kiện thiết bị hạ tầng: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm hai
loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ. Đó là: đường nước ngầm, điện lực,


13

điện thoại, khí đốt, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện… Ngoài ra còn xem
xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số đảm bảo, mức độ đồng bộ và cự li.
- Chất lượng môi trường: có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm môi
trường nhân văn và môi trường xã hội, các điều kiện tự nhiên như: địa chất, địa thế,
độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn… các điều kiện nhân văn như:
loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực.
- Quy hoạch đô thị: Ảnh hưởng đến giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất
trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản
lý giao thông khu vực… Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực
tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác
nhau trong đô thị.[7]
2.1.3.3. Yếu tố cá biệt:
Là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất. Ảnh hưởng
của yếu tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất.
- Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất,

lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài
chính của người sử dụng đất, cho nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu
quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích
kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
- Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt
đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào
nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
- Hình dáng của thửa đất: Hình dáng thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ
nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều
không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao
nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Có liên quan đến giá đất là: hệ thống trường học,


iv

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
Tên viết tắt

Tên đầy đủ

BĐS

: Bất động sản

BTC

: Bộ tài chính

BXD

: Bộ xây dựng

CP

: Chính phủ

CSHT

: Cơ sở hạ tầng

DV

: Dịch vụ

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

: Hội đồng nhân dân

KDC

: Khu dân cư

NĐ

: Nghị định

NN

: Nhà nước

QĐ

: Quyết định

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TT

: Thông tư

TTLT

: Thông tư liên tịch

UBND

: ỦY ban nhân dân

VH

: Văn hóa

VT

: Vị trí


15

2.2.3. Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá. Nó là
kết quả tác động lẫn nhau giữa các yếu tố hình thành giá đất, mà các yếu tố hình
thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá giá cả đất đai là được
hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những yếu tố này và những biến
động chung của chúng. Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính
xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc
biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời
gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lí.[8]
2.3. Các phương pháp định giá đất
Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Chính phủ ban hành nghị
định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy định phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất. Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành thông tư số
114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP của chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Theo đó quy định
phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp
thu nhập.
Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành thông tư số 145/2007/TT-BTC
hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày
27/07/2007 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định số
188/2004/NĐ-CP. Theo đó quy định phương pháp xác định giá đất gồm 4 phương

pháp: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ
và phương pháp thặng dư.
Trong đó cụ thể qui định có bốn phương pháp xác đinh giá đất được áp dụng
tại Việt Nam bao gồm:
2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp, là một trong những phương pháp định giá đất
quan trọng nhất, thường dùng nhất và cũng là một trong những phương pháp thông


16

dụng được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới.
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông qua
việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng
đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại
đất cần định giá.(Điều 4 Nghị định 188-2004/NĐ-CP)
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường
có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại
đất cần định giá. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử
dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.(Điều 5 Nghị
định 188-2004/NĐ-CP)[4]
2.3.2. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường
dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản nhất để tiến hành định giá đất đai, nhà ở,
bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Khi dùng phương
pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai như một loại đầu tư, khoản giá đất trở
thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau.
Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số

giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với
lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất)
của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng thương mại Nhà
nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.(Điều 4 Nghị định 1882004/ NĐ-CP)
Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các
khoản thu nhập mang lại từ đất.(Điều 5 Nghị định 188-2004/NĐ-CP)[4]
2.3.3. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản
gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị


17

bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).( Điều 4
Nghị định 123-2007/NĐ-CP)
Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản
gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của thửa đất
trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập
số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với
thửa đất cần định giá. (Điều 5 Nghị định 123-2007/NĐ-CP)[5]
2.3.4. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có
tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng
để sử dụng tố nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra
khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản. (Điều 4 Nghị định 1232007/NĐ-CP)
Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống
có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất
trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để
áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.( Điều 5 Nghị định 123-2007/NĐ-CP)[5]
Các bước cụ thể để thực hiện các phương pháp định giá trên được hướng dẫn

tại thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của
Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
2.3.5. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai ngày 26/11/2003.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 bổ sung một số điều của nghị
định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất.