ĐỊNH HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

ĐỊNH HƯỚNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

3.1. NHU CẦU NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
ĐẤT ĐAI

Nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp đất đai là nhu cầu cấp
bách trong giai đoạn hiện nay, bởi lẽ các tranh chấp đất đai có ảnh hưởng rất
lớn đến sự ổn định tình hình chính trị, xã hội và kinh tế. Nếu tình hình chính
trị - xã hội không ổn định sẽ không tạo ra tiền đề để phát triển kinh tế.
Về phương diện chính trị: Các tranh chấp đất đai được giải quyết
triệt để sẽ đảm bảo được an ninh, trật tự xã hội, ổn định về mặt tâm lý cho
người dân để họ yên tâm làm ăn, sinh sống, đem lại lòng tin của người dân
đối với chính sách của Đảng và pháp luật của Nhà nước. Trên thực tế, nhiều
trường hợp tranh chấp đất đai phát sinh, giải quyết tranh chấp kéo dài, khiến
cho nhiều người dân khiếu nại vượt cấp, khiếu nại tập thể đến các cơ quan
Trung ương để khiếu kiện gây mất trật tự, an toàn xã hội
Về phương diện xã hội: Các tranh chấp đất đai được giải quyết có
hiệu quả sẽ đảm bảo được sự đoàn kết trong nội bộ nhân dân, không gây
thương hại đến tình cảm trong nội bộ gia đình, họ hàng, dòng tộc. Nếu tranh
chấp không được giải quyết kịp thời thì những xung đột, xô xát phát sinh
giữa các bên sẽ chuyển tính chất từ "dân sự " sẽ chuyển sang thành "hình
sự"...
Về phương diện kinh tế: Tranh chấp đất đai được giải quyết sẽ đáp
ứng lợi ích kinh tế của các bên, đảm bảo cho các bên yên tâm sản xuất, kinh
doanh, giảm chi phí tốn kém trong việc khiếu kiện. Ngược lại nếu tranh chấp
đất đai không được giải quyết thì các bên không những không thực hiện


được quyền của mình mà còn không thực hiện nghĩa vụ của họ với Nhà
nước.

3.2. ĐỊNH HƯỚNG NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP ĐẤT ĐAI

3.2.1. Định hướng về hoàn thiện pháp luật giải quyết tranh chấp
đất đai
Trên cơ sở các phân tích, đánh giá trên đây, chúng tôi cho rằng, pháp
luật giải quyết tranh chấp đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường, cần được
sửa đổi, bổ sung hoàn thiện theo hướng:
- Khuyến khích việc hòa giải các tranh chấp đất đai trong nhân dân
và đề cao vai trò của chính quyền và các đoàn thể quần chúng ở cơ sở trong
việc vận động nhân dân hòa giải các tranh chấp đất đai. Pháp luật cần có
những quy định xử lý các bên không thực hiện nghĩa vụ theo cam kết khi
hòa giải nhằm buộc họ phải tôn trọng các cam kết của mình.
- Mở rộng thẩm quyền và nâng cao vai trò của TAND trong việc giải
quyết các tranh chấp đất đai, vì các lý do sau:
Thứ nhất, như chúng ta đã biết Tòa án là một cơ quan xét xử với một
cơ cấu tổ chức chặt chẽ từ TAND tối cao xuống đến các tòa án cấp quận,
huyện. Các cán bộ Tòa án phần lớn được đào tạo về pháp luật một cách cơ
bản, có nghiệp vụ xét xử, giải quyết tranh chấp. Mặt khác, pháp luật về tố
tụng dân sự cũng đã giao cho Tòa án những thẩm quyền nhất định để họ
thực hiện nhiệm vụ của mình. Vì vậy có thể nói, đây là một cơ quan có đủ
khả năng, điều kiện nhất để giải quyết tốt các tranh chấp dân sự nói chung và
các tranh chấp đất đai nói riêng.


Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định hiện hành
giao cho TAND và UBND song trong thời gian tới sẽ do TAND giải quyết
vì khi đó mọi người sử dụng đất đai sẽ được Nhà nước cấp giấy CNQSDĐ.
Thứ hai, thực trạng hiện nay, năng lực của cán bộ làm công tác giải
quyết tranh chấp đất đai thuộc hệ thống UBND còn hạn chế. Vụ việc tranh

chấp đất chưa có GCNQSDĐ thường rất phức tạp. Chính vì vậy, công tác
giải quyết khiếu nại, tranh chấp đất đai do UBND giải quyết đạt hiệu quả
chưa cao, dẫn đến tình trạng tranh chấp kéo dài, giải quyết nhiều lần vẫn
chưa dứt điểm. Căn cứ pháp lý về thủ tục giải quyết của UBND hiện nay là
Luật khiếu nại, tố cáo nên không phù hợp với việc giải quyết tranh chấp đất
đai.
Từ những vướng mắc trong việc giải quyết tranh chấp đất đai nêu
trên của UBND, theo chúng tôi nên giao toàn bộ các tranh chấp đất đai cho
TAND giải quyết. Đối với những loại đất chưa có GCNQSDĐ, tòa án tiến
hành thụ lý, giải quyết, tòa án cần hỏi ý kiến UBND cấp có thẩm quyền về
sự hợp pháp của việc sử dụng đất đó. Căn cứ vào pháp luật của Nhà nước
cần có sự phối hợp để điều tra, xác minh và tham khảo ý kiến của cơ quan
quản lý về đất đai. Có như vậy mới tránh được tình trạng sai sót, thiếu nhất
quán trong việc giải quyết tranh chấp đất đai.
- Nhằm nâng cao hiệu quả của công tác giải quyết tranh chấp đất đai,
cần chú trọng đến việc bồi dưỡng thường xuyên cho đội ngũ cán bộ tham gia
giải quyết các tranh chấp đất đai nói chung và đội ngũ thẩm phán nói riêng;
đồng thời cải thiện cơ sở vật chất, điều kiện làm việc của đội ngũ thẩm phán.
3.2.2. Định hướng về cơ chế tổ chức thực hiện những quy định
của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai


3.2.2.1. Cần tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến, giáo dục
pháp luật về đất đai cho nhân dân
Đây là việc làm rất cần thiết vì ý thức pháp luật của người sử dụng
đất có ảnh hưởng rất lớn đến việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của họ.
Khi người dân nắm được các quy định của pháp luật về đất đai họ sẽ không
vi phạm, từ đó hạn chế được tranh chấp. Thậm chí, ngay cả khi xảy ra tranh
chấp nếu hiểu biết pháp luật thì họ sẽ dễ dàng chấp nhận quyết định giải
quyết đúng đắn của cơ quan có thẩm quyền mà không tiếp tục khiếu nại.

3.2.2.2. Cần đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất
GCNQSDĐ là một trong những căn cứ để phân định thẩm quyền giải
quyết tranh chấp đất đai giữa TAND và UBND. Do đó trên thực tế nếu
người dân chưa được cấp GCNQSDĐ khi xảy ra tranh chấp đất đai việc giải
quyết sẽ gặp nhiều khó khăn, bởi lẽ các loại giấy tờ về nhà đất được cấp
trước năm 1993 rất đa dạng (trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay đã cấp
GCNQSDĐ nông nghiệp cho các hộ gia đình và cá nhân theo Nghị định 64/
CP đạt 87,7%; đã cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng
đất ở theo Nghị định 60/ CP đạt 78, 87%). Do đó để công tác giải quyết
tranh chấp đất đai đạt hiệu quả cao cần phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy
CNQSDĐ, phấn đấu đến năm 2005 hoàn thành việc cấp giấy CNQSDĐ
trong cả nước.
Đối với trường hợp cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở; theo
chúng tôi chỉ cấp GCNQSDĐ, còn khi xây dựng nhà trên đất thì thực hiện
quy chế đăng ký tài sản trên đất, vì nhà trên đất luôn có biến động, nếu cấp
GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở thì không phản ánh đúng biến động của
nhà trên đất.


3.2.2.3. Cần áp dụng giá đất thống nhất trong việc giải quyết tranh
chấp đất đai
Trong quá trình giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất, đòi
lại đất, tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, đất, TAND các địa phương gặp
rất nhiều lúng túng trong việc áp dụng giá các loại đất, làm cho quá trình giải
quyết kéo dài, gây ảnh hưởng không tốt về nhiều mặt. Bởi vì, giá đất thường
xuyên biến đổi theo quy luật cung cầu của thị trường, nên bảng giá đất do
UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá của Chính phủ thường không phù
hợp với giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương. Do đó sớm
thành lập cơ quan chuyên môn định giá đất ở Trung ương và các tỉnh để

TAND áp dụng trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai
3.3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA VIỆC
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

3.3.1. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp
đất đai của UBND
Thực tế trong những năm qua, tình hình khiếu kiện về đất đai kéo dài
thậm chí ở một số nơi đã nảy sinh các điểm nóng về tranh chấp đất. Một
nguyên nhân sâu xa của thực trạng này là chính sách pháp luật về đất đai, về
đền bù, giải tỏa, thu hồi đất còn chưa đồng bộ, và không phù hợp với thực tế
cuộc sống. Để khắc phục và hạn chế những yếu kém trên cần phải có giải pháp
mang tính tổng thể và toàn diện từ chính sách pháp luật, thiết chế về tổ chức bộ
máy, cán bộ... nhanh chóng lập lại kỷ cương trong công tác quản lý và sử dụng
đất đai.
Trong thời gian tới, thành phố cần thực hiện các biện pháp sau để
nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai:


- Thường xuyên có chế độ thanh tra, kiểm tra việc quản lý sử dụng
đất, xử lý kịp thời các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai.
- Thành phố cần thường xuyên kiểm tra đôn đốc, chấn chỉnh lại công
tác tiếp dân, giải quyết đơn thư khiếu nại về tranh chấp đất đai. Đảm bảo
thực hiện nghiêm túc thời hạn giải quyết khiếu nại tố cáo được quy định ở
trong Luật khiếu nại tố cáo.
- Đẩy nhanh việc thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính đến từng thửa
đất, đẩy nhanh việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền
sử dụng đất tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc giải quyết khiếu nại về đất
đai.
- Phân công những cán bộ có trình độ chuyên môn, có kinh nghiệm,
dám đấu tranh, không ngại va chạm v.v... đảm nhận công tác giải quyết tranh

chấp đất đai của UBND. Tăng cường tập huấn nghiệp vụ kịp thời bổ sung
những kiến thức về pháp luật đất đai cho cán bộ trực tiếp giải quyết tranh
chấp đất đai của UBND.
- Tăng cường tập huấn nghiệp vụ hòa giải cho cán bộ làm công tác
hòa giải ở cơ sở; tổ chức các cuộc thi "hòa giải viên giỏi" để cán bộ hòa giải
được trao đổi, học hỏi kinh nghiệm lẫn nhau; quan tâm hỗ trợ kinh phí cho
hoạt động hòa giải ở cơ sở nhằm giúp cho các tổ hòa giải hoàn thành tốt
nhiệm vụ hòa giải các tranh chấp đất đai trong nội bộ nhân dân.
- Có kế hoạch bồi dưỡng, nâng cao năng lực chuyên môn nghiệp vụ,
trình độ hiểu biết pháp luật đất đai cho đội ngũ làm công tác giải quyết tranh
chấp đất đai, tổ chức tốt việc hòa giải tranh chấp đất đai ở cơ sở.
- Huy động sự tham gia tích cực của Mặt trận Tổ quốc, các đoàn thể
quần chúng ở cơ sở vào việc hòa giải các tranh chấp đất đai, bên cạnh đó,


kịp thời biểu dương, động viên khen thưởng các tổ chức, cá nhân thực hiện
tốt việc hòa giải tranh chấp đất đai.
- Tiến hành rà soát, kịp thời sửa đổi, bổ sung các quy định về giải
quyết tranh chấp đất đai không còn phù hợp đặc biệt là các quy định về giá
đất, trình tự, thủ tục giải quyết các tranh chấp đất đai.
- Đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ phấn đấu đến năm 2005 cấp
xong GCNQSDĐ cho mọi đối tượng sử dụng đất trên địa bàn thành phố.
- Thành phố phải tăng cường công tác lãnh đạo, chỉ đạo việc giải
quyết tranh chấp đất đai hàng tuần thực hiện chế độ giao ban định kỳ báo
cáo tình hình giải quyết tranh chấp đất đai và những khó khăn, vướng mắc
cũng như hướng tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc đó.
3.3.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh
chấp đất đai của TAND
Để nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất tại
tòa án thì trước hết cần phải đề cập các yếu tố quyết định hiệu quả của việc

giải quyết các tranh chấp
- Các yếu tố thuộc về phương diện lập pháp:
Đây là yếu tố quyết định làm cơ sở pháp lý cho Tòa án giải quyết các
tranh chấp về quyền sử dụng đất có hiệu quả. Một hệ thống pháp luật hoàn
chỉnh bao gồm: pháp luật về tố tụng, pháp luật về nội dung cụ thể là pháp
luật về đất đai với các quy định đầy đủ, cụ thể là những đảm bảo rất quan
trọng để các Tòa án giải quyết nhanh chóng hơn và đúng pháp luật; đồng
thời tránh được sự tùy tiện trong quá trình giải quyết các tranh chấp loại này
tại TAND.
- Các yếu tố về phương diện bồi dưỡng nghiệp vụ


Thực tiễn giải quyết các vụ án dân sự nói chung và các tranh chấp về
quyền sử dụng đất nói riêng đã chỉ rõ tính chất ngày càng phức tạp của loại
việc này, nhất là trong cơ chế thị trường, đất đai ngày càng có giá và ngày
càng trở nên quý hiếm. Tính phức tạp của loại việc này biểu hiện ở: sự gia
tăng về số lượng các vụ tranh chấp, hình thức tranh chấp, các chủ thể tham
gia vào các vụ tranh chấp, tác động của các tranh chấp đó đối với xã hội..
Bởi vậy, việc giải quyết có hiệu quả và dứt điểm các tranh chấp loại này đòi
hỏi các cán bộ Tòa án phải có nghiệp vụ chuyên sâu, nắm vững các quy định
của pháp luật về tố tụng dân sự để xây dựng hồ sơ vụ án có chất lượng, thể
hiện ở việc: xác định đúng các quan hệ pháp luật đang tranh chấp, tư cách
năng lực của người khởi kiện, những người có liên quan, trọng tâm của công
tác điều tra, thu thập chứng cứ,… Đây là những công việc rất quan trọng,
bảo đảm cho việc Tòa án ra các bản án, quyết định đúng pháp luật. Do đó,
việc bồi dưỡng nghiệp vụ về kỹ năng, cập nhật các quy định mới của pháp
luật mà trước hết là các quy định mới của pháp luật về đất đai sẽ bảo đảm
hiệu quả công tác giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ngày càng
cao.
- Các yếu tố thuộc về phương diện người tham gia tố tụng giải quyết

các vụ tranh chấp về quyền sử dụng đất.
Những người tham gia vụ án dân sự bao gồm: nguyên đơn, bị đơn,
người có quyền lợi, nghĩa vụ có liên quan, người đại diện của các đương sự,
Viện Kiểm sát nhân dân, các tổ chức xã hội khởi kiện vì lợi ích chung.
Những người tham gia khác bao gồm: người làm chứng, người giám định,
người phiên dịch.
Trọng tâm nhất phải đề cập đến nguyên đơn, bị đơn, người có quyền
lợi nghĩa vụ có liên quan (gọi chung là các đương sự). Những người này
phải nhận thức rõ các quyền và nghĩa vụ của họ đã được quy định tại Điều
20 của Pháp lệnh Thủ tục giải quyết các vụ án dân sự, cụ thể là:


Thứ nhất, các đương sự có nghĩa vụ cung cấp chứng cứ để chứng
minh các yêu cầu của mình, thi hành quyết định, thực hiện yêu cầu của tòa
án. Tòa án không nên làm thay các đương sự những việc thuộc phận sự của
họ. Các đương sự xuất trình cho tòa án chứng cứ càng đầy đủ, cụ thể bao
nhiêu, chứng minh rõ ràng, có căn cứ các yêu cầu của họ, thì Tòa án giải
quyết nhanh và chính xác vụ án bấy nhiêu. Thực tiễn giải quyết các tranh
chấp tại Tòa án cho thấy không phải mọi trường hợp các đương sự đều thực
hiện tốt nghĩa vụ của họ. Trong nhiều trường hợp bị đơn cố tình trốn tránh,
ngăn cản Tòa án điều tra xác minh hiện trạng đất có tranh chấp, ngăn cản
không cho hội đồng định giá nhà đất, kháng cáo, khiếu nại vô căn cứ nhằm
kéo dài việc giải quyết của Tòa án thì cần phải giáo dục cho các đương sự
hiểu biết về pháp luật, nâng cao ý thức pháp luật cho họ, đồng thời phải có
các chế tài nghiêm khắc để buộc họ phải tự nguyện nghiêm chỉnh thực hiện
các nghĩa vụ mà pháp luật quy định.
- Các yếu tố thuộc về phương diện hướng dẫn thi hành pháp luật
Để nâng cao hiệu quả công tác giải quyết các tranh chấp về quyền sử
dụng đất, phải hết sức chú trọng khâu hướng dẫn thi hành pháp luật. Đây
là một trong các khâu rất quan trọng. Kinh nghiệm từ thực tiễn xét xử của

TAND đã chỉ rõ tầm quan trọng của hoạt động này.
Việc hướng dẫn kịp thời những văn bản pháp luật mới ban hành, việc
hướng dẫn giải quyết nhanh các vấn đề vướng mắc mà các TAND địa
phương có yêu cầu TANDTC và các cơ quan có liên quan ở trung ương, việc
tổng kết kịp thời công tác xét xử, việc uốn nắn kịp thời những sai lầm của
các TAND các cấp trong công tác giải quyết các tranh chấp về quyền sử
dụng đất... là những điều kiện rất quan trọng bảo đảm cho các TAND xét xử
kịp thời, thống nhất và đúng pháp luật, đồng thời cũng là bảo đảm cho pháp
luật đi vào cuộc sống.


Từ sự phân tích các yếu tố quyết định hiệu quả công tác giải quyết
các tranh chấp về quyền sử dụng đất nói trên, chúng tôi nêu một số giải pháp
sau đây, nhằm nâng cao hiệu quả của việc giải quyết các tranh chấp về
quyền sử dụng đất tại TAND.
3.3.2.1. Về phương diện lập pháp
Chúng tôi cho rằng, đây là phương diện quan trọng nhất, bởi lẽ khi
Nhà nước xây dựng được một hệ thống pháp luật cả về nội dung và hình
thức đầy đủ, cụ thể và có chất lượng thì đó là cơ sở pháp lý để các TAND áp
dụng pháp luật, thi hành pháp luật đúng đắn, thống nhất và có hiệu quả cao.
Về phương diện này chúng tôi xin đưa ra một số giải pháp sau:
- Cần sớm xây dựng và ban hành Bộ luật Tố tụng Dân sự để làm cơ
sở pháp lý tạo điều kiện thuận lợi cho các TAND trong công tác giải quyết
các tranh chấp về quyền sử dụng đất, bảo đảm được quyền, lợi ích hợp pháp
của các bên đương sự, mà một trong các nội dung quan trọng cần được điều
chỉnh trong Bộ luật này là:
+ Thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân các tranh chấp về
quyền sử dụng đất. Thẩm quyền của TAND không chỉ giới hạn đối với các
loại việc được quy định tại khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 (có
hiệu lực từ 1/ 7/ 2004) mà còn được mở rộng đối với các tranh chấp có liên

quan đến các giao dịch dân sự mà đối tượng của các giao dịch đó là quyền
sử dụng đất, các yêu cầu về đền bù, bồi thường thiệt hại khi đất bị thu hồi
giao cho người khác sử dụng. Nhằm tránh sự chồng chéo về thẩm quyền
giữa TAND và UBND cũng như giữa Tòa dân sự và Tòa hành chính.
+ Nghĩa vụ chứng minh của các đương sự, nghĩa vụ giao nộp chứng
cứ cho Tòa án, thời hạn giao nộp và hậu quả của việc vi phạm.
- Cần tiếp tục hoàn thiện pháp luật về đất đai:


Ở nước ta hiện nay, tuy Nhà nước đã ban hành rất nhiều văn bản
pháp luật về đất đai nhưng các quy định còn tản mạn, chồng chéo, thiếu sự
thống nhất, do đó về lâu dài cần thống nhất các quy định về đất đai trong Bộ
luật Đất đai. Trên tinh thần đó cần phải xem xét lại các điều kiện chuyển quyền
sử dụng đất, hạn chế sự can thiệp của các cơ quan công quyền vào việc thực
hiện các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, như việc phải xin phép UBND
khi chuyển quyền sử dụng đất, thủ tục hành chính trước bạ sang tên, không
nên lấy tiêu chuẩn hình thức để phủ định các điều kiện nội dung của giao
dịch dân sự…
- Phải xây dựng hệ thống pháp luật đất đai đồng bộ, hoàn chỉnh, kịp
thời sửa đổi, bổ sung các văn bản không còn phù hợp.
- Xây dựng khung pháp lý cần thiết cho việc phát triển thị trường bất
động sản ở Việt Nam, xây dựng Trung tâm giao dịch bất động sản, phát triển
mạng lưới dịch vụ có liên quan, tăng cường vai trò quản lý, điều tiết của Nhà
nước.
- Giải quyết dứt điểm những tồn tại về nhà, đất do lịch sử để lại theo
phương châm ổn định, hợp lý, bảo đảm hiệu quả sử dụng đất.
- Tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước, xử lý nghiêm các vi phạm
pháp luật về đất đai.
- Củng cố nâng cao năng lực Tòa án hành chính để giải quyết tốt các
khiếu kiện hành chính có liên quan đến quản lý đất đai, cần sớm sửa đổi

Luật khiếu nại, tố cáo, đơn giản hóa các thủ tục để người dân dễ dàng đến với
Tòa án.
- Tiếp theo Luật Đất đai năm 2003, đề nghị Quốc hội nên ban hành
một Nghị quyết về đường lối giải quyết các giao dịch dân sự liên quan đến
quyền sử dụng đất diễn ra trước khi có Hiến pháp năm 1980, sau khi có Hiến
pháp 1980 và từ khi có Hiến pháp 1992 cho đến nay nhằm giải quyết các


vướng mắc trong việc áp dụng pháp luật khi giải quyết các tranh chấp liên
quan đến quyền sử dụng đất.
Chính phủ sớm ban hành các Nghị định triển khai thi hành Luật Đất
đai năm 2003 để có cơ sở pháp lý triển khai thực hiện việc quản lý và sử
dụng đất trong cả nước nói chung và Hà Nội nói riêng theo các quy định của
Luật Đất đai 2003. Ban hành nghị định về phương pháp xác định giá các loại
đất; nghị định mới thay thế Nghị định số 87/ NĐ-CP về quy định khung giá
đất; Nghị định về chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư
(thay thế Nghị định số 22/ NĐ-CP về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi
đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng); Nghị định về các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước của người sử
dụng đất... Đây là những vấn đề nhạy cảm cần có cơ sở pháp lý cụ thể để xử
lý các quan hệ phát sinh trong xã hội.
3.3.2.2. Cần sửa đổi một số điều liên quan đến việc chuyển quyền
sử dụng đất của Bộ luật Dân sự
- Sửa đổi bổ sung các Điều 729, 730 Bộ luật dân sự theo hướng: cho
phép hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế được thế chấp quyền sử dụng đất
tại các tổ chức kinh tế, tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam
và cá nhân Việt Nam ở trong nước cho phù hợp với quy định của Luật đầu
tư nước ngoài tại Việt Nam, Luật Đất đai năm 2003. Có như vậy mới tạo
môi Trường pháp lý bình đẳng trong lĩnh vực sản xuất, kinh doanh cho tất cả
các thành phần kinh tế. Bảo đảm cho người sử dụng đất quyền được lựa

chọn bên nhận thế chấp tài sản là giá trị quyền sử dụng đất.
- Sửa đổi, bổ sung Điều 694 Bộ luật dân sự
Điều 694 Bộ Luật dân sự quy định:


"Các bên thỏa thuận về giá chuyển quyền sử dụng đất trên cơ sở
bảng giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo
khung giá của Chính phủ quy định".
Quy định này không còn phù hợp với thực tế đời sống xã hội. Có thể
nói hầu hết 100% số vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất đã được TAND giải quyết thì TAND đều thấy rõ các bên chuyển nhượng
quyền sử dụng đất theo giá thị trường ở thời điểm chuyển nhượng hoặc hầu
hết các vụ án đòi chia nhà đất khi ly hôn, chia thừa kế nhà đất... thì TAND
phải định giá theo thời giá sát với giá thị trường ở thời điểm xét xử sơ thẩm
mới được các bên chấp nhận. Thực tế cho thấy, quy định của Điều 694 Bộ
luật dân sự là chưa phù hợp với các đòi hỏi của đời sống xã hội. Hiện nay ở
nước ta tồn tại hai loại giá đất đó là:
+ Giá đất do Chính phủ quy định. Chính phủ quy định khung giá đất
làm cơ sở để UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương ban hành bảng
giá đất. Theo quy định của Điều 12 Luật Đất đai 1993 thì: Nhà nước xác định
giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất
hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất
khi thu hồi đất.
+ Giá đất xác định theo giá thị trường được các bên thỏa thuận khi
tiến hành các giao dịch có liên quan đến quyền sử dụng đất.
Giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn giá thị trường. Độ
chênh lệch giữa hai loại giá càng cao thì càng gây ra những bất lợi trong việc
giải quyết sự công bằng, hợp lý giữa lợi ích của Nhà nước với lợi ích của
người sử dụng đất. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc
khiếu kiện về đất đai kéo dài và gay gắt.

- Khi giải quyết các vụ án có liên quan đến quyền sử dụng đất đã thế
chấp thì việc xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp phải thực hiện theo đúng
quy định tại Điều 737 Bộ luật dân sự, cụ thể là phải tổ chức đấu giá quyền
sử dụng đất.
Từ các cơ sở các phân tích trên, chúng tôi kiến nghị sửa đổi, bổ sung
Điều 694 Bộ luật dân sự như sau:
"Các bên thỏa thuận về giá chuyển quyền sử dụng đất, nếu không
thỏa thuận được thì giá quyền sử dụng đất được xác định theo giá thực tế
chuyển nhượng tại địa phương tương ứng với từng loại đất".
- Sửa đổi Điều 139 Bộ luật dân sự
Điều 139 Bộ luật dân sự quy định: Giao dịch dân sự vô hiệu do
không tuân thủ quy định về hình thức như: Không được thể hiện bằng văn
bản, không được công chứng Nhà nước chứng nhận, không được chứng
thực, đăng ký hoặc cho phép, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, tòa án,
cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện
quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà
không thực hiện thì giao dịch vô hiệu, bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu
phải bồi thường thiệt hại.
Quy định này không phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội ở nước ta.
Chúng tôi cho rằng không nên coi hình thức, thủ tục hành chính (công
chứng, chứng thực đăng ký, xin phép) là căn cứ bất biến để tuyên bố và xử
lý hợp đồng vô hiệu tuyệt đối; trong khi đó hợp đồng bảo đảm các điều kiện
về nội dung theo quy định, các bên đã thực hiện các nội dung chủ yếu của
hợp đồng. Cần hạn chế đến mức tối đa cơ chế "xin cho" đối với giao dịch
dân sự.
Theo chúng tôi cần sửa lại điều này như sau:

"Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể
hiện bằng văn bản, phải được công chứng Nhà nước chứng nhận, phải được
chứng thực, đăng ký hoặc được phép mà một trong các bên không thực hiện
quy định đó, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên tòa án, cơ quan nhà nước
có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình
thức của giao dịch trong một thời hạn không quá 3 tháng. Quá thời hạn đó
mà bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền được quyền hoàn tất
các thủ tục về hình thức của giao dịch. Bên có nghĩa vụ phải chịu mọi chi
phí, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trong trường hợp quá thời hạn nêu trên mà bên có nghĩa vụ không
thực hiện nghĩa vụ và bên có quyền yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu thì
tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu. Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải
bồi thường thiệt hại.
3.3.2.3. Về phương diện bồi dưỡng nghiệp vụ
Việc bồi dưỡng nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ TAND, đặc biệt là đội
ngũ thẩm phán là một trong những khâu then chốt để bảo đảm công tác giải
quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất đạt hiệu quả cao.
Chúng tôi xin đề xuất những biện pháp cần thiết cho việc tổ chức và
thực hiện việc bồi dưỡng tập huấn về nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ TAND,
đặc biệt là đội ngũ thẩm phán như sau:
* Xây dựng nội dung bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ
- Bồi dưỡng, tập huấn về kỹ năng nghiệp vụ trong việc giải quyết các
tranh chấp về quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
+ Kỹ năng xây dựng hồ sơ vụ án.


+ Kỹ năng tiến hành điều tra, thu thập chứng cứ, giám định, định giá
quyền sử dụng đất, lấy ý kiến của chính quyền, cơ quan địa chính, nhà
đất...nơi xảy ra tranh chấp.
- Bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ phải đạt được mục tiêu từng bước

tạo ra đội ngũ cán bộ tòa án chuyên sâu về lĩnh vực đất đai (xu hướng
chuyên môn hóa), đó là đội ngũ chuyên gia có đầy đủ năng lực và phẩm chất
để hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao.
3.3.2.4. Về phương diện hướng dẫn thi hành pháp luật
Để nâng cao hiệu quả công tác giải quyết các tranh chấp về quyền sử
dụng đất tại TAND, chúng tôi cho rằng việc hướng dẫn thi hành pháp luật về
đất đai và dân sự là rất quan trọng. Cần hướng dẫn kịp thời các văn bản pháp
luật về đất đai và về dân sự như sau:
Thứ nhất, các Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất
đai năm 2003; Bộ luật dân sự (các quy định về quyền sử dụng đất..) sẽ tạo điều
kiện thuận lợi cho các TAND áp dụng đúng và thống nhất pháp luật. Cụ thể:
* Hướng dẫn thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng
đất tại Tòa án nhân dân.
Ngày 28/7/1997, TANDTC, VKSNDTC, Tổng cục Địa chính ban
hành Thông tư liên tịch số 02/TTLT hướng dẫn về thẩm quyền của TAND
trong việc giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại
khoản 3 Điều 38 Luật Đất đai năm 1993. Sau hơn 5 năm thực hiện, thông tư
này đã bộc lộ một số điểm bất cập với thực tiễn đời sống xã hội. Do đó các
cơ quan nói trên đã ban hành Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT ngày
5/1/2002 thay thế thông tư số 02/TTLT nói trên với việc mở rộng thẩm
quyền của TAND đối với một số loại việc mới.


Tuy nhiên đối với vụ việc tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử
dụng đất nuôi trồng thủy sản lại chưa được hướng dẫn cụ thể về thẩm quyền
giải quyết tranh chấp.
Khoản 3 điều 38 Luật Đất đai quy định: "Các tranh chấp về quyền sử
dụng có mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước
có thẩm và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó thì tòa án
giải quyết". Điều luật này chỉ quy định chung là "tranh chấp về tài sản gắn

liền với việc sử dụng đất". Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT nói trên có
hướng dẫn tài sản là gì,nhưng chưa hướng dẫn loại tài sản là cây trồng vật
nuôi ở các mặt nước nuôi trồng thủy sản gồm có những loại nào; khi có
tranh chấp các tài sản này gắn liền với việc sử dụng mặt nước nuôi trồng
thủy sản thì TAND hay UBND có thẩm quyền giải quyết mà ở nước ta diện
tích mặt nước nuôi trồng thủy sản tương đối lớn. Cũng đã có nhiều vụ tranh
chấp về quyền sử dụng loại đất này. Do đó, cần nghiên cứu loại việc này để
có hướng dẫn cho phù hợp.
- Việc tranh chấp về quyền sử dụng đất trong các trường hợp mượn
nhà ở, ở nhờ, thuê nhà ở, mượn quyền sử dụng đất.
Trong thời gian qua có rất nhiều trường hợp chủ sở hữu nhà ở cho
người khác mượn nhà ở, cho ở nhờ hoặc thuê nhà ở trong khuôn viên có
tường rào bảo vệ. Trong quá trình ở tại nhà đất đó, người mượn nhà ở, ở nhờ
hoặc người thuê nhà đã làm nhà ở trên phần diện tích đất trống trong khuôn
viên nhà thuê, mượn, ở nhờ mà không có sự đồng ý của chủ sở hữu nhà. Nay
chủ sở hữu nhà ở đòi người đang ở trên phần đất này phải trả lại đất thì cần
phải xác định đây là loại việc thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND, vì
các lý do sau:


+ Chủ sở hữu nhà cho người khác mượn, cho thuê, cho ở nhờ nhà
đồng thời là chủ sử dụng đất hợp pháp trong phạm vi khuôn viên đất có nhà
đó.
+ Người làm thêm diện tích nhà ở mới trong khuôn viên nhà nói trên
không được chủ nhà đồng ý đã xâm phạm đến quyền hợp pháp của chủ nhà,
nên đồng thời phải chịu xử lý ở hai phương diện đó là: diện tích nhà mới ở
không được thừa nhận là hợp pháp nên họ không được công nhận là chủ sở hữu
và họ phải trả lại đất cho chủ nhà sử dụng. Do đó, tuy chủ nhà đòi lại đất nhưng
việc giải quyết quyền sử dụng đất đó lại liên quan đến tính chất pháp lý của tài
sản trên đó. Bởi vậy loại tranh chấp này do TAND giải quyết là hợp lý nhất.

TAND công nhận quyền sở hữu đối với diện tích nhà ở mới đó cho chủ nhà và
buộc chủ nhà cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ phải thanh toán cho bên thuê,
mượn hoặc ở nhờ phần giá trị đầu tư xây dựng còn lại của phần diện tích nhà ở
mới theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp các bên có
thỏa thuận khác.
* Hướng dẫn giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất cho
mượn
Chúng tôi cho rằng, quyền sử dụng đất là tài sản, việc thỏa thuận
cho mượn quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự, thuộc loại hợp đồng mượn
tài sản. Khi có tranh chấp hợp đồng mượn quyền sử dụng đất, nếu có yêu
cầu tòa án giải quyết, thì TAND áp dụng các quy định của Bộ luật dân sự về
hợp đồng mượn tài sản để giải quyết (từ Điều 515 đến Điều 520 Bộ luật dân
sự). Bên có đất được quyền đòi lại đất đề sử dụng, thanh toán cho bên mượn
chi phí làm tăng giá trị của đất nếu các bên có thỏa thuận. Tuy nhiên, không
phải mọi trường hợp bên có đất cho mượn đều có thể nhận lại được đất đó,
vì có những trường hợp bên mượn đất đã làm nhà ở ổn định, thời gian ở đã
lâu, họ thực sự không có nơi ở nào khác thì tòa án cần giữ ổn định cho họ
được tiếp tục sử dụng đất đó, nhưng buộc họ phải thanh toán cho bên có đất


giá trị quyền sử dụng đất theo giá chuyển nhượng tại địa phương vào thời
điểm xét xử sơ thẩm tương ứng với diện tích diện mà bên có đất thỏa thuận
cho họ sử dụng.
* Hướng dẫn việc giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất
thuê của chế độ cũ để làm nhà ở mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ
đó đến nay (đất công)
Theo chúng tôi, đường lối chung để giải quyết tranh chấp về quyền
sử dụng đất này cần thống nhất như sau:
- Nếu có tranh chấp về chia thừa kế di sản là nhà ở trên đất đó thì tòa
án giải quyết luôn cả quyền sử dụng đất này. Tòa án xác định quyền sử dụng

đất là di sản, xác định giá trị và cho các thừa kế theo quy định của Bộ luật
Dân sự về thừa kế.
- Nếu chủ sở hữu nhà ở cho người khác ở nhờ trên đất đó nay họ đòi
lại đất thì tòa án buộc người ở nhờ phải trả lại quyền sử dụng đất cho chủ
nhà. Trong trường hợp không thể trả được bằng hiện vật thì phải thanh toán
giá trị sử dụng đất cho chủ nhà.
* Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
Đây là vấn đề hết sức phức tạp, đòi hỏi phải có sự phân biệt các
trường hợp cụ thể để xử lý cho hợp tình, hợp lý. Chúng tôi xin nêu ba dạng
tranh chấp sau đây:
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày ban hành Hiến
pháp năm 1980.
+ Trước khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta còn tồn tại 3 hình thức sở
hữu ruộng đất; trong thời gian này người có đất hợp pháp được quyền bán
ruộng đất cho người khác mà không bị pháp luật nghiêm cấm. Khi mua bán


ruộng đất các bên phải lập hợp đồng. Thủ tục trước bạ về các việc mua bán,
cho và đổi nhà cửa, ruộng đất được quy định tại Sắc lệnh số 85/SL ngày
20/2/1952, cụ thể là:
- Các việc mua bán, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất bắt buộc phải
trước bạ, rồi mới được sang tên trong địa bộ và sổ thuế.
- Trước khi xem trước bạ, văn tự phải đưa Ủy ban kháng chiến hành
chính xã hay thị xã nhận thực chữ ký của các người mua, bán, cho, nhận đổi
và nhận thực những người bán, cho hay đổi là chủ những nhà cửa, ruộng đất
đem bán, cho hay đổi.
- Văn tự phải đem trước bạ trong hạn bốn tháng kể từ ngày lập văn
tự. Văn tự để quá hạn bốn tháng mới trước bạ thì người nộp thuế phải nộp
thêm một khoản phạt bằng nửa số thuế, nếu không có lý do chính đáng.

Theo quy định trên đây, thì thủ tục mua bán ruộng đất đơn giản hơn
so với thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay.
Việc nhận thực của chính quyền nhằm mục đích xác nhận chữ ký của
các bên và tư cách chủ sở hữu của người bán, tránh trường hợp tranh chấp
với bên thứ ba, bởi vậy, đối với các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giao kết trước ngày có Hiến pháp năm 1980, tòa án cần
xác minh rõ xem người bán đất có một trong các giấy tờ sau đây hay không:
- Những giấy tờ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất cho
thuê đất cấp trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai trong từng thời
kỳ của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm
thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam mà người được giao đất, thuê đất vẫn liên tục sử dụng đất cho đến
ngày giao kết hợp đồng (ví dụ như giấy chứng nhận quyền sở hữu ruộng đất
cấp trong cải cách ruộng đất, đất của địa chủ, ngụy quân, ngụy quyền.. do


chính quyền cách mạng tịch thu cấp cho dân nghèo, gia đình có công với
nước...).
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người
sử dụng đất mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến ngày ký hợp
đồng và không có tranh chấp.
- Giấy tờ về thừa kế, tặng, cho nhà ở gắn liền với đất mà được
UBND xã, phường, thị trấn xác nhận và đất đó không có tranh chấp.
- Bản án hoặc quyết định của TAND đã có hiệu lực pháp luật.
- Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo đất được
UBND xã, phường, thị trấn xác nhận và người sử dụng đất liên tục cho đến
ngày ký hợp đồng và không có tranh chấp.
Nếu xác định rõ người bán ruộng đất có một trong các giấy tờ nêu
trên, khi họ bán ruộng đất cho người khác trên cơ sở tự nguyện, ngay thẳng,
có hợp đồng, có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn, bên mua đã trả đủ

tiền, bên bán đã nhận đủ tiền và giao ruộng đất, nhưng các bên chỉ chưa
hoàn tất thủ tục trước bạ, sang tên nay bên bán tranh chấp xin hủy hợp đồng
mua bán thì Tòa án không chấp nhận yêu cầu của họ mà công nhận hợp
đồng đó, buộc các bên hoàn tất các thủ tục trước bạ, sang tên theo quy định.
Giải quyết theo hướng trên là phù hợp với quy định tại điểm d mục 3
Nghị quyết của Quốc hội ngày 28/10/1995 về việc thi hành Bộ luật dân sự:
"Đối với các giao dịch dân sự được xác lập và thực hiện xong trước ngày Bộ
luật dân sự có hiệu lực mà có tranh chấp xảy ra thì áp dụng theo quy định
của pháp luật có hiệu lực trước đây để giải quyết". Như vâỵ, các giao dịch
về chuyển quyền sử dụng đất trước thời điểm này nếu có tranh chấp thì khi
xử lý phải áp dụng các quy định của các văn bản pháp luật về đất đai có
hiệu lực từ năm 1980 trở về trước để giải quyết. Có như vậy mới bảo đảm


nguyên tắc pháp chế xã hội chủ nghĩa, nguyên tắc lịch sử và bảo đảm tính ổn
định của các giao dịch dân sự và phù hợp với quy định tại Điều 80 Luật ban
hành văn bản quy phạm pháp luật: "Văn bản quy phạm pháp luật được áp
dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực".
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau ngày có Hiến pháp
năm 1980 cho đến ngày có Hiến pháp năm 1992 (15/4/1992).
Hiến pháp năm 1980, Luật Đất đai 1987 quy định: Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước nghiêm cấm mua,
bán đất. Do đó, về nguyên tắc chung là tất cả các giao dịch về mua, bán đất
đai thực hiện trong thời gian này đều bị coi là trái pháp luật. Tuy nhiên, khi
giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
Tòa án cần phân biệt các trường hợp cụ thể sau đây để quyết định cho phù
hợp:
* Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà trên đó không
có tài sản (nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm) mà có tranh chấp cho
dù người chuyển nhượng đất có một trong 8 loại giấy tờ quy định tại Nghị

định số 17/CP đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79/CP của Chính
phủ thì tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 16 Pháp
lệnh hợp đồng dân sự.
* Đối với việc chuyển, nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây
lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được
giao thì cần chú ý là: Điều 3, Luật Đất đai năm 1987 quy định:
"Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng những quyền
lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển, nhượng, bán thành quả
lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất và đất


đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy
định:
Điều 17 quy định:
"Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được
người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, thì được quyền sử dụng
đất ở có ngôi nhà đó".
Điều 49 khoản 2 quy định:
"Người sử dụng đất... được quyền chuyển, nhượng, bán nhà ở, vật kiến
trúc khác, cây lâu năm mà người đó có được một cách hợp pháp trên đất được
giao...".
"Cũng theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 30/HĐBT ngày 23/3/1989
của Hội đồng Bộ trưởng về việc thi hành Luật Đất đai thì:
Những thành quả lao động, kết quả đầu tư gắn liền với việc sử dụng
đất được chuyển, nhượng bán gắn liền với việc sử dụng đất bao gồm nhà ở,
vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp
pháp trên đất được giao". Người đang sử dụng đất hợp pháp là người được
cấp GCNQSDĐ, người có tên trong sổ địa chính (Điều 4).

Căn cứ vào các quy định của Luật Đất đai thì người đang sử dụng
đất hợp pháp được quyền chuyển nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây
lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được
giao gắn liền với việc sử dụng đất, khi chuyển, nhượng, bán các tài sản hợp
pháp đó thì các tài sản phải gắn liền với việc sử dụng đất. Cơ sở xác định
việc sử dụng đất hợp pháp là: GCNQSDĐ được cấp; người sử dụng đất có
tên trong Sổ địa chính; hoặc họ có 1 trong 8 loại giấy tờ quy định tại Nghị
định số 17/CP đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79/CP(nay là 6
loại giấy tờ được quy định tại khoản 1, Điều 50 của luật Đất đai theo Luật


Đất đai năm 2003. Do đó, nếu có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, bán
nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm gắn liền với việc sử dụng đất thì Tòa
án phải xác định xem tài sản đó có phải là sở hữu hợp pháp của người đó
hay không, họ có một trong các loại giấy tờ nói trên không? Nếu họ có đủ
các điều kiện này, hợp đồng chuyển, nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác,
cây lâu năm gắn liền với việc sử dụng đất được giao kết trên cơ sở tự
nguyện, đã được UBND xã, phường,thị trấn chứng thực, các bên đã thực
hiện hợp đồng, nhưng chưa trước bạ, sang tên nay có tranh chấp và bên
chuyển, nhượng, bán yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng đó, thì Tòa án cần xử
bác bỏ yêu cầu của họ, công nhận hợp đồng. Bên nhận tài sản có nghĩa vụ
hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất tại cơ quan
nhà nước có thẩm quyền.
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau ngày 15/4/1992 cho đến
nay:
Đối với trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất giao kết sau khi có Hiến pháp 1992:
Điều 18 Hiến pháp năm 1992 quy định tổ chức, cá nhân được chuyển
quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật.
Quy định này của Hiến pháp được cụ thể hóa tại Điều 3 Luật Đất đai

năm 1993: "Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất". Chỉ
người sử dụng đất hợp pháp mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
đất cho người khác theo các điều kiện quy định của Luật Đất đai năm 1993
và Bộ luật dân sự. Do đó, khi có tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và các đương sự khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết thì
Tòa án cần xác định rõ hợp đồng được giao kết có tuân thủ các điều kiện


dưới đây quy định tại các điều từ Điều 705 đến Điều 713 Bộ luật dân sự hay
không?
+ Người chuyển nhượng có GCNQSDĐ được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 hay không?
+ Thời hạn sử dụng đất còn hay đã chấm dứt?
+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có được phép của UBND
có thẩm quyền hay không?
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có được làm đúng
thủ tục và đăng ký tại UBND có thẩm quyền hay không.
Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đất đó chưa
được cấp GCNQSDĐ (bìa đỏ) thì hợp đồng đó là không hợp pháp (cho dù
người sử dụng đất có 1 trong 8 loại giấy quy định tại Nghị định số 17/CP đã
được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định 79/CP (nay là 6 loại giấy tờ được quy
định tại khoản 1, Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003. Khi giải quyết tranh
chấp, Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng
vô hiệu theo quy định của Bộ luật dân sự.
Những hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp là
những hợp đồng tuân thủ các điều kiện quy định tại các điều từ Điều 705
đến Điều 713 Bộ luật Dân sự, tuy nhiên có một số trường hợp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp về điều kiện chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, nhưng lại chưa tuân thủ quy định về hình thức của hợp

đồng quy định tại Điều 707 Bộ luật Dân sự hoặc đã làm đầy đủ thủ tục
nhưng một hoặc các bên vi phạm việc thực hiện nghĩa vụ mà có tranh chấp
và có yêu cầu Tòa án giải quyết, thì tòa án cần phân biệt và giải quyết như
sau: