KHUÔN KHỔ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH VỀ ĐỀN BÙ TĐC

. KHUÔN KHỔ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH VỀ ĐỀN BÙ TĐC
Chính sách đền bù TĐC ở Việt Nam ngày càng được quan tâm và hoàn thiện để
đáp ứng các mục tiêu đặt ra trong công tác giải toả mặt bằng cho việc thực hiện các dự án
trong từng giai đoạn phát triển.
Đối tượng đền bù thiệt hại về đất được xác định đầy đủ, chính xác, phù hợp hơn
với tình hình thực hiện về quỹ đất đai trong cả nước. Mức đền bù thiệt hại được nâng cao
hơn, cùng với một số biện pháp hỗ trợ bổ sung giúp cho người bị ảnh hưởng mau chóng
tạo lập ổn định cuộc sống.
Đất nước ta hiện đang ở giai đoạn đầu của quá trình phát triển kinh tế cũng như
hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật. Vì vậy, chính sách đền bù TĐC còn có những
hạn chế và khó khăn nhất định, thể hiện ở các điểm sau:

1. Về đối tượng được đền bù
Do trình độ quản lý còn có những hạn chế nhất định, việc áp dụng thực hiện chính
sách, pháp luật trong toàn xã hội nói chung, trong từng địa phương và dự án nói riêng
chưa nghiêm minh, dẫn đến việc xác định đối tượng được đền bù thiệt hại và đối tượng
không được đền bù thiệt hại gặp nhiều khó khăn, cơ sở trong thực tế, việc cấp chứng thư
pháp lý này mới đạt tỷ lệ rất thấp ở các địa phương, đặc biệt là đối với đất ở cũng như
việc giải quyết quyền sử dụng đất trong hành lang bảo vệ công trình dọc theo hệ thống
giao thông, đê điều thuỷ lợi.
Đối với đất ở, do phải trả tiền sử dụng đất, chủ thể sử dụng đất mới được cấp
GCN - QSDĐ (điều 22 - Luật đất đai năm 1993. Nghị định 89/CP ngày 17/8/1994 về việc
thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính), một mặt là số tiền phải nộp tương đối lớn so với
thu nhập của người dân hiện nay, mặt khác ở nhiều nơi nhất là vùng nông thôn, người
dân chưa nhận thức được tầm quan trọng của GCN - QSDĐ với quan niệm "đối với gia
đình tôi, có hay không có ai có thể tịch thu đất chỉ vì không có GCN - QSDĐ". Từ nhận
thức đơn giản đó, các chủ thể sử dụng đất không muốn trả một khoản tiền lớn (so với
mức thu nhập của họ) để đổi lấy một tờ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tương tự,
đối với các trường hợp chuyển nhượng đất đai, nhà ở, người dân không chuyển quyền sử
dụng đất vì không muốn nộp thuế theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được ban
hành ngày 22/6/1994. Điều này gây khó khăn cho việc thống kê, xác định diện tích, lập

hồ sơ địa chính... trong lĩnh vực quản lý đất đai cũng như việc giải quyết đền bù giải


phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, công tác cấp GCN - QSDĐ cần phải
tiến hành đồng bộ cho các loại đất và tất cả các địa phương trong cả nước. Để thực hiện
được mục tiêu này, đòi hỏi việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các tỉnh, quản
lý Nhà nước về đất đai trong đó có định giá đất nói chung, định giá đất cho đền bù thiệt
hại nói riêng (trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không theo ý muốn)
và lập khu TĐC.
Đối với đất thuộc phạm vi hành lang an toàn giao thông, tình trạng xây dựng nhà
cửa, lều quán trong hành lang bảo vệ đường bộ vẫn tiếp tục xảy ra. Mặc dù vậy rất nhiều
địa phương không triển khai thực hiện quy định bảo vệ hành lang an toàn giao thông
đường bộ như: không cắm mốc và thông báo tới dân lộ giới trên đoạn đường đi qua, địa
phương vẫn cho phép xây dựng trong phạm vi bảo vệ đường bộ hoặc thậm chí còn bán
phần đất trong hành lang này cho dân xây dựng nhà cửa, làm ki-ốt bán hàng... Trong
những trường hợp đó, chúng ta không thể kết luận họ là những hộ, cá nhân vi phạm hành
lang bảo vệ công trình hoặc coi các công trình hoặc coi các công trình xây dựng của họ
trên phần đất này là bất hợp pháp và không được đền bù. Vì vậy, việc xác định đất sử
dụng hợp pháp hay bất hợp pháp trong phạm vi lưu không đường bộ để thực hiện chính
sách đền bù giải toả mặt bằng trong các dự án là rất khó khăn và thường không thống
nhất giữa các địa phương. Trong dự án khôi phục quốc lộ 1 đoạn Vinh - Đông Hà thực
hiện bằng nguồn vốn WB, tỉnh Hà Tĩnh và Quảng Trị quy định một số nhà cửa, công
trình nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ đường xây dựng sau năm 1982 (năm ban hành
Nghị định 203/HĐBT) là bất hợp pháp, hưởng chế độ đền bù 60% giá trị công trình thì
tỉnh Quảng Bình lại coi các công trình này là hợp pháp và được đền bù 100% giá trị công
trình. Bên cạnh đó phải kể đến sự khác biệt trong chính sách đền bù, kinh phí đầu tư cho
đền bù thu hồi đất giữa các dự án với nhau, trong nhiều dự án thực hiện bằng nguồn vốn
đầu tư trong nước thực hiện theo Nghị định của Chính phủ, các công trình này có thể
hoàn toàn không được đền bù.
Đối với đất nông nghiệp, tuy được giao không phải trả tiền sử dụng đất song tiến

độ cấp GCN - QSDĐ còn chậm do đó nhiều địa phương chưa có bản đồ về địa chính...
Ngoài những tồn tại nêu trên, việc chưa hoàn thành giao đất theo quản lý, sử dụng đất đai
yếu kém đã làm phức tạp hoá việc đền bù TĐC trong các dự án.

2. Chính sách về giá đền bù


Một trong các tông tại lớn nhất của các dự án là vấn đề chính sách đền bù đất thổ
cư. Chính sách đền bù đất thổ cư theo văn bản hiện hành (Nghị định 22/CP) là chính sách
đền bù trên cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất, các điều khoản quy định về hạn mức đất
ở tối đa của mỗi địa phương, về tính hợp pháp công trình trên đất. Tính pháp lý này căn
cứ vào các văn bản, pháp lệnh liên quan tới phạm vi hành lang an toàn giao thông đường
bộ, bảo vệ các công trình công cộng.
Quá trình triển khai thực hiện áp dụng các chính sách về đền bù đất đai gặp rất
nhiều khó khăn do những nguyên nhân sau:
Thứ nhất, đất thổ cư bao gồm đất ở và đất vườn. Giá đền bù đất ở cao hơn đất
vườn, sự chênh lệch về giá đó thể hiện rõ rệt, đặc biệt ở các khu đô thị khi mà GCN QSDĐ thổ cư của người dân không ghi rõ ranh giới diện tích đất ở và đất vườn. Do lịch
sử để lại, hiện trạng quy mô diện tích đất thổ cư của người dân đang sử dụng thực tế
không giống nhau giữa các vị trí địa lý, giữa thành thị và nông thôn, giữa các vùng, các
xã, thôn xóm. Như vậy, hạn mức đất quy định tại Điều 54 - Luật đất đai có sự khác biệt
với hiện trạng quy mô sử dụng đất thổ cư cả ở đô thị và nông thôn, sự chênh lệch này thể
hiện rõ rệt nhất là ở vùng nông thôn.
Ở các khu đô thị hay những nơi đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ giá trị đất đai ngày
càng tăng, giá trị này phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của đất mà không phụ thuộc vào
hiện trạng, mục đích sử dụng của nó.
Ở nông thôn không có quy định về diện tích mà người dân được xây dựng cũng
như quy hoạch xây dựng trong phạm vi khuôn viên đất thổ cư của mình. Ngoài ra việc
cấp đất dọc các trục đường chỉ tính theo chiều rộng mặt đường mà không chỉ có giới hạn
chiều sâu.
Thứ hai, đối với đất nông nghiệp. Ở những nơi việc chuyển nhượng quyền sử

dụng đất đã diễn ra phổ biến giá chuyển nhượng lại cao hơn khả năng sinh lợi của đất,
trong trường hợp người bị ảnh hưởng muốn tái tạo lại tư lượng với điều kiện canh tác như
thửa đất ban đầu (huyện Thanh Trì). Ngoài ra, luật chưa có quy định rõ ràng về miễn lệ
phí trước bạ trong trường hợp người bị ảnh hưởng tự mua đất mới và tự lo làm nhà, dẫn
đến chính sách đền bù đất thổ cư có thể khác nhau giữa các dự án trong cùng một địa
phương. Cụ thể một phương án đền bù trong dự án giao thông địa bàn tỉnh Hoà Bình.


- Hộ A, có diện tích đất thổ cư đang sử dụng nhỏ hơn diện tích theo hạn mức quy
định, dù đã xây dựng hay chưa xây dựng, đều được đền bù theo giá đất ở nhưng lại theo
đơn giá đền bù ứng với cả hai vị trí (vị trí 1, vị trí 2), phần diện tích còn lại không đủ để ở
lại không được đền bù.
- Hộ B: có diện tích đất thổ cư vượt hạn mức quy định, đất đã được xây dựng một
phần khi Nhà nước thu hồi đất, hộ B được đền bù theo giá đất ở vị trí ứng với diện tích
hạn mức đất ở theo quy định, phần còn lạidc đền bù theo đất vườn.
Mặc dù, ba mảnh đất này ở vị trí như nhau, khả năng sinh lợi gần như nhau,
nhưng do hiện trạng sử dụng khác nhau nên quyền lợi đền bù cũng khác nhau. Đơn giá
của đất ở thì phụ thuộc vào vị trí, còn đất vườn thì lại được đền bù theo đơn giá đất vườn,
đây là điểm khúc mắc lớn nhất và phổ biến ở các địa phương khu vực điều tra. Trường
hợp nêu trên, nên chăng Nhà nước cần thừa nhận, tôn trọng lịch sử sử dụng đất của người
bị ảnh hưởng, có thể đền bù toàn bộ là đất ở hoặc có thể theo tỷ lệ hạn mức đất giao theo
quy định của tỉnh và tổng diện tích đang sử dụng nhân với diện tích bị thu hồi, phần còn
lại (diện tích bị thu hồi trừ đi diện tích tính theo tỷ lệ) theo một đơn giá khác. phương
pháp này đã được áp dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội, Đà Nẵng.
Tỉnh Hải Dương lại căn cứ vào chiều sâu công trình để phân bổ giá trị đền bù.
- Hộ A được quyền sử dụng diện tích 140m 2 ở vị trí tiếp giáp với mặt đường M >
6m, khi Nhà nước thu hồi đất thì tại vị trí có diện tích 60m 2 tính theo đơn giá
400.000đ/m2, vị trí 2 có diện tích 80m2 còn lại tính theo đơn giá 170.000đ/m2.
- Bộ B được quyền sử dụng diện tích 100m 2 ở vị trí tiếp giáp với mặt đường N <
6m, khi Nhà nước thu hồi đất, hộ B được đền bù toàn bộ diện tích theo đơn giá

220.00đ/m2.
Cách xác định đơn giá đền bù có căn cứ vào chiều sâu của thửa đất là phù hợp với
nguyên tắc định giá nhưng cần tiến hành đồng loạt trên tất cả các thửa đất bị thu hồi. Như
trong trường hợp này để đảm bảo tính công bằng khi thực hiện chính sách đền bù thì thửa
đất của hộ B cũng phải tính phân bổ theo chiều sâu như thửa đất tính cho hộ A.
Ngoài các nguyên nhân trên, thông tin về chính sách - pháp luật đất đai chưa được
quyền sâu rộng nên người dân vô tình vi phạm hành lang bảo vệ công trình công cộng,
những trường hợp như vậy, dự án không nên phân loại vào dạng đất hợp pháp mà nên coi
đó là các trường hợp được coi là hợp pháp.


Theo chính sách dự án không đền bù đối với diện tích đất thổ cư nằm trong hành
lang giải toả vì phần đất này vẫn nằm trong quyền hạn sử dụng của người dân nhưng mục
đích sử dụng bị hạn chế. Thực tế, diện tích đất nằm trong hành lang này đã bị giảm giá
trị, song giá trị của nó vẫn cao hơn giá trị đất nông nghiệp. Điều chưa hợp lý ở đây là
người dân vẫn phải đóng thuế sử dụng đồng bộ với việc phân hạng đất, khi tính thuế có
áp dụng hệ số K (do chỉ có một mức thuế duy nhất 0,05 kg thóc/m 2) nhưng khi tính đền
bù thì không có đường trên cùng một đường phố hay tuyến đường tồn tại sự đột biến giá,
đây là điều mà các dự án chưa thể giải quyết, vì mỗi tỉnh đều xây dựng một khung giá
độc lập cho phù hợp với địa phương mình. Trong trường hợp như này đòi hỏi có sự can
thiệp của Nhà nước nhằm giảm bớt những bất hợp lý này.
Sử dụng hạng đất để tính thuế làm cơ sở pháp lý áp giá đền bù của các dự án là có
cơ sở, nhưng trong quá trình sử dụng do có sự đầu tư cải tạo, bồi bổ đất đai nên độ phì,
khả năng sinh lợi của đất có sự thay đổi nên tại thời điểm đền bù cần chú ý đến điểm này,
nhất là đối với đất nông - lâm nghiệp.

3. Đề bù về tài sản
Đơn giá đền bù cho tài sản trên đất hầu hết được người dân chấp nhận, một số dự
án đền bù cho các công trình, cây cối hoa màu với mức giá cao hơn giá thị trường địa
phương. Tuy nhiên, một số người bị ảnh hưởng có nhà từ cấp III trở lên cho rằng đơn giá

đền bù thấp hơn giá thay thế (do bị tính khấu hao).
Vì thế, cần quy định rõ ràng cách tính giá trị thiệt hại thực tế của nhà, công trình
kiến trúc, cụ thể là cách tính tỷ lệ % trên giá trị hiện có của nhà, công trình (Điều 17 Nghị
định 22/CP) cũng như cách tính chi phí đã đầu tư vào đất trong trường hợp đền bù cho
đất giao để sử dụng tạm thời, đất cho thuê, đất đấu thầu (một số dự án hỗ trợ 25.000đ/m 2
cho các chi phí đã đầu tư vào đất là chưa phù hợp giữa những thửa đất có vị trí canh tranh
tác thuận lợi, đất đai màu mỡ với những thửa đất xấu, xa kênh mương canh tác khó
khăn).

4. Chính sách hỗ trợ và lập khu TĐC
Tuỳ thuộc vào số lượng hộ bị ảnh hưởng bởi dự án và khả năng đất sẵn có.
UBND cấp tỉnh chỉ đạo thiết lập các khu TĐC. Những người bị ảnh hưởng có đủ điều
kiện được cấp đất sẽ được giao đất tại một khu TĐC phân tán hoặc có đủ điều kiện được
cấp đất sẽ được giao đất tại một khu TĐC phân tán hoặc tập trũng. Khi tái bố trí đến các


địa điểm chưa được chuẩn bị sẽ được hưởng đền bù để có thể xây dựng địa điểm mới bao
gồm việc chuẩn bị đất đai và các dịch vụ thiết yếu như đường xá, điện, nước, điện thoại...
Các khu TĐC cộng đồng sẽ được xây dựng với cơ sở hạ tầng và tiếp cận đầy đủ
các dịch vụ. Khu TĐC gồm hai loại: chỉ dùng cho nhà ở hoặc dùng cho nhà ở và sản xuất
nông nghiệp. Trong đó cần xác định theo các tiêu chuẩn:
- Tiềm năng đáp ứng các yêu cầu của người TĐC - Dễ dàng liên hệ với các địa
điểm cũ - nhất thiết phải có sẵn nguồn nước - gần các dịch vụ công cộng - điều kiện đất
đai thích hợp.
Trong trường hợp không có đất tập trung làm khu TĐC ở khu vực xung quanh, để
giải quyết cho người bị ảnh hưởng hợp pháp hoặc bất hợp pháp về đất đai chính quyền xã
sẽ phân lô phân tán theo các tiêu chuẩn.
- Các lô đất nên chọn ở vị trí cách nơi ở trước đây khoảng 3km - vị trí của đất
phải gần quốc lộ hoặc đường tỉnh huyện - gần nguồn nước, điện, các dịch vụ công cộng.
Nguồn đất sử dụng cho đền bù thiệt hại bao gồm:

- Quỹ đất cộng đồng: đất do Nhà nước thu hồi: đất Nhà nước chưa sử dụng, đất
khai hoang; đất dư thừa đối với các yêu cầu của dự án hạ tầng; đất 5% của xã; đất do ban
đền bù TĐC thu hồi và các nguồn khác.
Khi áp dụng vào điều kiện cụ thể cho thấy việc xây dựng các khu TĐC hầu như bị
động, thiếu đồng bộ nhất là các dự án thuộc nguồn vốn TW. Trong đó vấn đề còn tồn tại
lớn nhất là cơ sở hạ tâng khu TĐC, các biện pháp nhằm khôi phục nguồn thu nhập tại nơi
ở mới. Nguồn đất xây dựng khu TĐC ở các đô thị loại I và loại II rất khan hiếm, mặc dù
đã có chính sách xây dựng nhà ở ra vùng ven đô thị nhưng chưa được người dân chấp
thuận, do có sự chênh lệch qúa lớn về các dịch vụ xã hội, những hộ với nghề nghiệp buôn
bán thì hầu hết không lựa chọn phương án đổi đất lấy đất, còn ở khu dân cư nông thôn
việc thu hồi đất làm ảnh hưởng lớn đến tập quán sinh sống, đất giao mới với quy mô diện
tích như hiện nay không đáp ứng được yêu cầu nhà phải có sân phơi, vườn cây, gang gũi
họ hàng làng xóm, đi lại canh tác thuận tiện...Bởi vậy cần quy định rõ thêm dự án nào có
tái định cư, dự án nào không có TĐC và quy trình lập thẩm định kế hoạch TĐC cụ thể
giúp cho người bị thu hồi đất không bị thiệt thòi và ổn định cuộc sống sau giải toả.
Một trong những hạn chế của chính sách TĐC ở Việt Nam là chủ yếu tập trung
vào đền bù thiệt hại về đất và các tài sản gắn liền với đất. Tên gọi của các Nghị định, chỉ


thị, thông tư có liên quan đã cho thấy rõ mục tiêu của các chính sách này (QĐ
186/QĐBT, NĐ 90/CP và NĐ 22/CP đều có cùng tên gọi là Nghị định về đền bù thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi đất). Trên thực tế, chính sách này đã được cụ thể hoá vào điều kiện
của từng địa phương, ví dụ Thành phố Hà Nội đã áp dụng một số biện pháp mà Hà Tây
không có như:
- Hỗ trợ đời sống (trợ cấp di chuyển và trợ cấp đời sống) hỗ trợ chuyển nghề đối
với các hộ bị mất đất nông nghiệp vĩnh viễn - Thưởng tiến độ.
Các khoản hỗ trợ của dự án tính theo m 2, một mặt đảm bảo tính công bằng là mất
bao nhiêu đất hợp pháp thì sẽ được đền bù bấy nhiêu, mặt khác sẽ là không công bằng
trong các trường hợp.
- Mất hết đất nông nghiệp nhưng không có ngành nghề phụ. Mất hết đất Nhà nước

nhưng có ngành nghề phụ - Mất một phần đất nông nghiệp.
Có thể minh hoạ bằng việc đền bù dcủa dự án đường 1 ở xã Ninh Hiệp (Gia Lâm)
là một xã có diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi nhiều nhất, nhưng do xã không có nghề
phụ là buôn bán vải, chế biến dược liệu, việc đồng áng hầu hết là đi thuê, nên với số tiền
trên đền bù cộng với các khoản hỗ trợ đã đem lại một số tiền để người dân chuyển đổi
nghề nghiệp.
Bên cạnh đó Dương Hà - một xã có diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi khá lớn
song người dân ở đây không có ngành nghề phụ. Về trước mắt, với số tiền đền bù xem
như là có lợi nhưng nếu như chia đều cho 20 năm thì người dân không được là bao, việc
tự xoay xở trong cơ chế thị trường để tìm một công việc phù hợp là hết sức khó khăn. Đó
là chưa kể đến những trường hợp khi nhận tiền đền bù, người bị ảnh hưởng chỉ lo mua
sắm, sửa sang nhà cửa chứ không chú trọng đến vấn đề tìm việc làm (xã hội xá - Gia Lâm
- Hà Nội).
Giữa các dự án khác nhau mà chính sách hỗ trợ như nhau là không hợp lý, vì đối
với các dự án kinh tế thì căn cứ vào diện tích đất Nhà nước thì bị thu hồi sẽ được cử một
người đi đào tạo nghề nghiệp, phương án này một mặt giảm bớt khoản tiền đền bù cho
chủ đầu tư, mặt khác đem lại công ăn việc làm cho người dân. Còn đối với các dự án phát
triển cơ sở hạ tầng thì không thể thực hiện theo phương án này, vì không thể giải quyết
được đầu ra.


Nên đối với các dự án phát triển cơ sở hạ tầng cần xem xét lại khoản hỗ trợ 20
năm chuyển nghề, tạo ngành nghề ngay tại địa phương, tránh việc di chuyển lđ ồ ạt vào
các thành phố lớn. Phần diện tích đất nông nghiệp còn lại cần có biện pháp chuyển đổi cơ
cấu cây trồng giúp người dân nhanh chóng khôi phục nguồn thu nhập. Đối với đất thổ cư,
cần có biện pháp hỗ trợ khôi phục cuộc sống cả về vật chất lẫn tinh thần.

5. Công tác tổ chức thực hiện đền bù GPMB và TĐC
Nghị định 22/CP quy định: huyện chịu trách nhiệm chính trong công tác đền bù
TĐC, chủ đầu tư là một trong các thành viên của Ban đền bù TĐC. Điều này chưa phù

hợp với các dự án có nguồn vốn do các Bộ, ban ngành ở Trung ương quản lý.
Thứ nhất, có thể có sự khác biệt đáng kể trong chính sách đền bù và TĐC ở mỗi
địa phương do có sự chỉ đạo hoàn toàn khác nhau.
Thứ hai, các Ban quản lý Trung ương không thể tác động trực tiếp tới Ban đền bù
và TĐC của huyện để thúc đẩy công tác này trong trường hợp cần thiết, mà phải thông
qua Bộ chủ quản, tác động tới UBND cấp tỉnh rồi UBND cấp tỉnh chỉ đạo xuống cấp
huyện.
Ngoài ra, do có một số kinh nghiệm nhất định qua các dự án đã và đang triển khai
trong thời gian gần đây, cán bộ của Ban quản lý dự án TW và địa phương của một só ban
ngành đã có những hiểu biết tốt hơn về chính sách cũng như thực hiện đền bù và TĐC
đối với người bị ảnh hưởng. Vì vậy, nên để chủ đầu tư vào vị trí phó Ban GPMB như khi
thực hiện NĐ 90/CP là phù hợp và đem lại hiệu quả hơn nhất là đối với các dự án lớn.
Trong khi thông tư 145/TT - BTC của Bộ Tài chính ra ngày 4/11/1998 hướng dẫn
thi hành Nghị định 22/CP lại giao trách nhiệm trực tiếp cho chủ đầu tư là thành viên của
Hội đồng đền bù GPMB phải lập phương án đề bù và cung cấp các tài liệu cần thiết để
Hội đồng đền bù GPMB xem xét, thẩm định. Trên cơ sở đó trình UBND cấp tỉnh phê
duyệt hoặc Hội đồng thẩm định thoả thuận để UBND cấp Huyện phê duyệt. Điều này
mâu thuẫn với quy định của Nghị định 22/CP giao trách nhiệm này cho Hội đồng đền bù
GPMB cấp Huyện hoặc cấp Tỉnh mà chủ dự án chỉ là thành viên trong Hội đồng này.
Khó khăn hiện nay trong nhiều dự án là chưa có quy định rõ ràng về thời gian trả
tiền đền bù TĐC. Để kiểm kê chính xác các tài sản bị thiệt hại và lập phương án đền bù
cần có các thiết kế kỹ thuật trên cơ sở đó cắm mốc dự án. Rất nhiều dự án thi công và
thiết kế kỹ thuật gần như song song, sự phối hợp giữa các ngành, các cấp và chủ đầu tư


chưa chặt chẽ, việc tổ chức thực hiện công tác GPMB nhiều nơi thiếu sự quan tâm, chỉ
đạo của cấp uỷ đảng và chính quyền cơ sở, thiếu sự kiểm tra sâu sát của các phòng ban
chuyên môn, bộ máy tổ chức thực hiện công tác GPMB, có nơi sử dụng cán bộ kiểm
nghiệm chưa thành thạo, chưa am hiểu chế độ chính sách... những lý do trên dẫn đến sai
sót trong công tác khảo sát, điều tra lập phương án gây nên khiếu kiện thắc mắc trong

dân. Một số dự án có chính sáh TĐC, cuộc sống của người dân sau đền bù hầu như không
được quan tâm, trách nhiệm của Hội đồng đền bù GPMB chỉ dừng lại sau khi đền bù về
đất đai, tài sản hoàn tất.
Về phía người sử dụng đất, NĐ 22/CP chưa có quy định về trách nhiệm sử dụng
triệt để quỹ đất được giao, được cho thuê. Hiệu quả sử dụng đất thu hồi cho các mục đích
xây dựng khu công nghiệp, khu chế suất không cao. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng là
do: khung giá xây dựng còn thấp xa so với khả năng sinh lợi của đất (mới chỉ đạt đến 30 40%). Khi Việt Nam tham gia góp vốn liên doanh đều góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất, để đảm bảo vốn pháp định chỉ có cách duy nhất là tăng diện tích góp vốn làm
cho các liên doanh sử dụng vượt quá nhu cầu sử dụng gây lãng phí đất.
Ví dụ: ở hai xã của huyện Thanh Oai, Thanh Trì - Hà Nội, Bộ Giao thông vận tải
đã thực hiện đền bù GPMB trên 100 ha đất (kể cả đã đổ san nền theo thiết kế đường sắt
và gia tàu hoả từ năm 1991), đến nay, diện tích đó vẫn chưa đưa vào khai thác sử dụng,
tình trạng xô xát giữa dân với dân, thậm trí lấy cát san nền để bán vật liệu xây dựng.
Khi công nghiệp Bắc Thăng Long, hàng trăm ha đất nông nghiệp đã được đền bù.
Xây dựng rào khuôn viên cho khu công nghiệp từ năm 1998, hiện nay diện tích đất đó
chưa được khai thác sử dụng.
Nếu xét về hiệu quả kinh tế, nguồn thu nhập từ việc cho thuê có thể lớn hơn rất
nhiều so với làm nông nghiệp, nhưng sẽ làm cho một bộ phận bị mất tư liệu sản xuất dẫn
đến không có việc làm, có thể xảy ra nhiều tệ nạn xã hội. Để đưa lực lượng này vào làm
việc trong các khu công nghiệp là vấn đề rất khó khăn, vì đây là công việc đòi hỏi một
đội ngũ có tay nghề cao. Có thể coi sử dụng đất trong trường hợp này là không có hiệu
quả về xã hội, trái với nguyên tắc sử dụng đất "Bảo vệ nghiêm ngặt đất nông nghiệp".
Ngược lại trên địa bàn Sóc Sơn - Hà Nội dự án mở đường quốc lộ 18 với diện tích
chiếm dụng là 131 ha tuyến Nội Bài - Bắc Ninh trong trục quốc lộ khu vực tam giác kinh
tế được khởi công ngày 01/12/2000, đất công nghiệp, đất ở nông thôn đã được đền bù để


GPMB nhưng lại thời điểm đó diện tích đất thu hồi UBND thành phố Hà Nội chưa trình
Chính phủ ra quyết định giao đất.
Như vậy, nhiều Luật, Thông tư, văn bản dưới luật không được xã hội và nhân dân

hoặc thiếu hướng dẫn thi hành cụ thể và năng lực thể chế để thi hành đặc biệt trong quản
lý đất đai và quản lý xây dựng dẫn đến nhiều phức tạp khi thực hiện đền bù và TĐC. Bên
cạnh đó còn nhiều điều mâu thuẫn và bất hợp lý, đôi khi còn chồng chéo giữa các nghị
định, thông tư làm cho việc thực hiện càng trở nên khó khăn.