QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÓM ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG Ở HÀ NỘI VỀ NHÓM ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG Ở HÀ NỘi

BỘ GIÁO DỤC
VÀ ĐÀO TẠO
--/--k

HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ HÀNH CHÍNH
QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH
HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH
--/--

HỌ VÀ TÊN: PHẠM QUỐC SINH

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
VỀ NHÓM ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG Ở HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ HÀNH CHÍNH CÔNG


HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ HÀNH CHÍNH
QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH
HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH
--/--

BỘ GIÁO DỤC
VÀ ĐÀO TẠO
--/--k

HỌ VÀ TÊN: PHẠM QUỐC SINH

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
VỀ NHÓM ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG Ở HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ HÀNH CHÍNH CÔNG

Chuyên ngành: Quản lý hành chính công .
Mã số: 60 34 82
(k

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
HỌ TÊN:

HOÀNG SỸ KIM

HỌC VỊ:

TIẾN SỸ

2


LỜI CAM ĐOAN
Thực hiện Công văn số 304/TB-HVHC ngày 16 tháng 4 năm 2010 về kế
hoạch bảo vệ đề cương và đề tài luận văn cao học khoá 12 và CH 13 H chuyên
ngành Quản lý hành chính công, sau một thời gian tôi đã thực hiện nghiên cứu đề
tài luận văn về ‘Quản lý nhà nước về nhóm đất chưa sử dụng trên địa bàn thành
phố Hà Nội” đến nay nghiên cứu đã hoàn thành, tôi xin cam đoan rằng đề tài luận
văn nghiên cứu này của tôi không trùng lặp với bất kỳ đề tài luận văn nghiên cứu
khoa học nào khác từ trước tới nay, và nghiên cứu trong bản đề tài luận văn của tôi
về lý luận và thực tiễn, những vấn đề quản lý nhà nước về nhóm đất chưa sử dụng,
số liệu và các luận điểm chưa công bố ở bất kỳ đề tài luận văn nào khác từ trước tới
nay.
Nếu tôi có hành vi gian dối trong quá trình nghiên cứu tôi chịu hoàn toàn

trách nhiệm trước pháp luật.
Trân trọng cảm ơn!
----------------------------------------------------

3


LỜI CẢM ƠN.
------------Tôi xin bày tỏ lời cảm ơn chân thành nhất tới thầy giáo hướng dẫn đề tài
luận văn, các cơ quan quản lý nhà nước, các hộ gia đình tại Thành phố Hà Nội đã
giành thời gian chia sẽ với tôi về những thuận lợi và khó khăn trong quá trình
nghiên cứu, những trăn trở, dự định và mong muốn của mình về chủ đề nghiên cứu.
Nếu không có sự giúp đỡ tích cực của những tổ chức, cá nhân nói trên, đề tài luận
văn này không thể thực hiện được.
Do thời gian nghiên cứu hạn hẹp, các vấn đề nghiên cứu phức tạp, báo cáo
đề tài luận văn này không tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong nhận được ý kiến
đóng góp của các thầy giáo, cô giáo trong hội đồng chấm đề tài luận văn thạc sỹ
của tôi.
Góp ý của quý vị thông tin về email:
Tôi xin chân thành cảm ơn./.

Lớp:

Cao học hành chính 12B.

Học viên: Phạm Quốc Sinh.

4

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
NHỮNG TỪ VIẾT TẮT
TÓM LƯỢC NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
PHẦN MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài luận văn
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn
3.1. Mục đích nghiên cứu
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
4.2. Phạm vi nghiên cứu
5. Phương pháp nghiên cứu
6. Ý Nghĩa của đề tài luận văn
7. Bố cục của đề tài luận văn
PHẦN NỘI DUNG
Chương 1: THỦ TỤC HÀNH CHÍNH GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG
1.1. Quan niệm về đất đai và đất chưa sử dụng
1.1.1.Đất đai và đất chưa sử dụng
1.1.1.1.Quan niệm chung về đất
1.1.1.2.Quan niệm theo luật đất đai năm 2003 về đất chưa sử dụng
1.1.2.Quản lý và đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng
1.1.2.1.Thẩm quyền quản lý đất chưa sử dụng
1.1.2.2.Biện pháp đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng
1.1.2.3. Quản lý đất tự khai hoang, đất bao chiếm
1.2.Thủ tục hành chính và sự cần thiết hoàn thiện thủ tục giao đất, cho thuê đất chưa sử dụng
1.2.1.Khái niệm về thủ tục hành chính
1.2.2.Sự cần thiết phải hoàn thiện thủ tục hành chính về giao đất, cho thuê đất chưa sử dụng

1.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến thủ tục hành chính giao đất, cho thuê đất.
1.3.1.Quy định của Luật và vận dụng của địa phương
1.3.1.1. Sự thay đổi của Luật đất đai
1.3.1.2. Vận dụng của địa phương
1.3.2. Chất lượng, trình độ bộ máy quản lý nhà nước về đất đai.
1.3.3. Lịch sử lưu trữ thông tin về đất đai
1.3.4 Trình độ vận dụng công nghệ thông tin
Chương 2: THỦ TỤC HÀNH CHÍNH GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT THÀNH PHỐ HÀ NỘI
2.1. Tổng quan đất tự nhiên của Thành phố Hà Nội
2.1.1. Hà nội dưới các triều đại phong kiến đến năm 1945
2.1.2. Từ sau ngày cách mạng thàng 8 năm 1945-2008
2.2. Phân bố đất tự nhiên và đất chưa sử dụng của Thành phố Hà nội
2.2.1. Phân bố đất tự nhiên
2.2.2. Cơ cấu sử dụng đất và đất chưa sử dụng
2.3. Thực trạng thủ tục hành chính giao đất, cho thuê đất của Hà Nội
2.3.1. Những thành tự đạt được trong giao đất, cho thuê đất
2.3.1.1. Triển khai Luật đất đai và văn bản dưới luật
2.3.1.2. Quá trình thực hiện thủ tục hành chính của Thành phố Hà Nội
2.3.1.3.Thực trạng một số thủ tục hành chính qua khảo sát
2.3.2.Những mặt đạt được, tồn tại và hạn chế hiện nay
2.3.2.1. Những mặt đạt được
2.3.2.2. Tồn tại, hạn chế
2.3.3.Nguyên nhân tồn tại, hạn chế
2.3.3.1.Nguyên nhân khách quan
2.3.3.2. Nguyên nhân chủ quan
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THỦ TỤC HÀNH CHÍNH GIAO ĐẤT, THUÊ ĐẤT HÀ NỘI
3.1.Định hướng hoàn thiện
3.2. Mục tiêu
3.3.Nhiệm vụ

3
4
7
9
10
10
11
13
13
13
13
13
13
13
14
15
16
17
17
17
17
17
18
18
19
20
22
22
24
28

28
28
29
30
31
33
37
37
37
39
45
45
45
47
47
47
42
61
76
76
79
84
84
86
90
90
91
92

5

3.4. Giải pháp
3.4.1. Các phương án hoàn thiện
3.4.2. Sửa đổi, bổ dung pháp luật đất đai
3.4.3. Nội dung thực hiện giải pháp
3.4.3.1. Sửa đổi các nội dung của Luật
3.4.3.2.Ban hành Nghị định quy định thủ tục mới.
PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
TÀI LIỆU THAM KHẢO
TÀI LIỆU THAM KHẢO TRONG NƯỚC
TÀI LIỆU THAM KHẢO NƯỚC NGOÀI
PHỤ LỤC CÁC BẢNG BIỂU MINH HỌA

93
93
93
96
96
96
111
112
112
113
151

6


NHỮNG TỪ VIẾT TẮT

------------------USD

Kí hiệu đơn vị tiền tệ Mỹ

GDP

Tổng sản phẩm quốc nội

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

TT

Thông tư

CT

Chỉ thị

NQ

Nghị quyết

CP

Chính phủ

TTg

Thủ tướng Chính phủ

HĐND

Hội đồng nhân dân

UBND

Uỷ Ban nhân dân

CDQ

Đất cộng đồng dân cư quản lý

UBQ

Đất ủy ban nhân dân quản lý

TKQ

Tổ chức khác quản lý

PNN

Đất phi nông nghiệp

GDC

Hộ gia đình sử dụng

OTC

Đất ở

TCC

Tổ chức trong nước sử dụng

CDS

Cộng đồng dân cư sử dụng

TTN

Đất tôn giáo

NTD

Đất nghĩa trang

PNK

Đất phi nông nghiệp khác

NTS

Đất nuôi trồng thuỷ sản

CSP

Đất chưa sử dụng
7


SMN

Đất sông và nước mặn chuyên dùng

NKH

Đất nông nghiệp khác

BTNMT

Bộ tài nguyên môi trường

STNMT

Sở tài nguyên môi trường

8


TÓM LƯỢC NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
----------------------------Đất đai nói chung và đất chưa sử dụng nói riêng là tài nguyên, tài sản của
mỗi quốc gia, sử dụng hợp lý đất đai là nghĩa vụ và quyền lợi của các tổ chức, cá

nhân sử dụng đất. Đối với đất chưa sử dụng, việc giao đất, sử dụng đất của các tổ
chức cá nhân nhà nước cần quản lý một cách chặt chẽ có quy hoạch, kế hoạch,
tránh tình trạng tham nhũng đất đai. Ở nước ta, đất chưa sử dụng còn nhiều, nhất là
đối với đất đồi núi, đất rừng chưa khai thác sử dụng chiếm tỷ trọng lớn. Một số nơi
giao đất rừng chưa sử dụng cho các tổ chức cá nhân khai thác sử dụng còn kém
hiệu quả.
Quản lý nhà nước về đất đai nói chung và đất chưa sử dụng vào sử dụng nói
riêng có mục tiêu là khai thác tiềm năng lợi thế của đất; sử dụng đất đảm bảo tiết
kiệm, hiệu quả kinh tế cho xã hội, cộng đồng; quản lý nhà nước về đất đai có
những nguyên tắc, phương pháp riêng, dựa vào công cụ quản lý và điều kiện tự
nhiên thích hợp của từng vùng, Nhưng quan trọng vẫn là đảm bảo đúng pháp luật,
công bằng và văn minh, thân thiện với môi trường. Chính vì mục tiêu đó mà tại tại
khoản 2 điều 6 của Luật đất đai nhà nước đã quy định quản lý nhà nước về đất đai
bao gồm 13 nội dung cơ bản và Quản lý nhà nước về đất chưa sử dụng được hướng
dẫn tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, trong Chương IX, Điều 95, 96 và 97 gồm
có 13 nội dung chính. Tuy nhiên, trong nghiên cứu này, tôi chỉ giới hạn phạm vi
hoàn thiện thủ tục hành chính trong việc giao đất, cho thuê đất ở các nội dung
sau:
1. Tìm hiểu và hệ thống hóa một số quy định về đất chưa sử dụng và trình tự
thủ tục hành chính về giao đất, cho thuê đất đã được nhà nước nêu trong các văn
bản quy phạm pháp luật .
2. Tìm hiểu tình hình về thủ tục giao, thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội
(sau khi mở rộng địa giới hành chính theo Nghị quyết 15 của Quốc hội khóa XII
năm 2008).
3. Đặc biệt là đưa ra giải pháp để hoàn thiện thủ tục giao, cho thuê đối với
đất chưa sử dụng trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

9

PHẦN MỞ ĐẦU
--------------1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn.
Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia. Quản lý đất đai là
nhiệm vụ quan trọng của Nhà nước nhằm góp phần làm thay đổi đời sống kinh tế
xã hội của từng hộ, trong mỗi địa phương và cả nước; khai thác tiềm năng đất đai
đúng mục đích để phục vụ nhu cầu sống của con người. Trong thời gian qua Đảng
và Nhà nước ta rất quan tâm đến vấn đề quản lý, sử dụng đất đai một cách bền
vững, hiệu quả. Chỉ riêng từ năm 1997 đến nay, Quốc hội đã nhiều lần ban hành,
sửa đổi, bổ sung Luật đất đai. Năm 2003 Quốc hội đã ban hành Luật đất đai mới
thay thế Luật cũ đã không còn phù hợp (sửa đổi bổ sung Luật năm 1997) để phù
hợp với tình hình kinh tế - xã hội của đất nước trong giai đoạn mới. Triển khai Luật
đất đai, Chính phủ đã ban hành Nghị định 181/2005/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành
một số điều của Luật 2003, theo đó nhà nước đã triển khai hoạt động quản lý về đất
đai như: Chính phủ đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật quản lý về đất đại
và chỉ đạo địa phương tổ chức thực hiện các văn bản theo thẩm quyền quản lý của
địa phương các nhiệm vụ quản lý là: xác định địa giới hành chính, lập và quản lý
hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính; khảo sát, đo đạc, đánh giá phân
hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch
sử dụng đất; quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quản lý việc giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.v.v.. phù hợp với thực tế địa
phương với quy định của Luật và Nghị định của Chính phủ. Từ đó, quản lý nhà
nước về đất đai trong thời gian qua đã đạt được những kết quả nhất định, góp phần
củng cố quản lý và sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân; phát huy tiềm năng lợi thế
kinh tế của nhiều địa phương; ổn định đời sống của nhân dân góp phần làm thay
đổi nền kinh tế quốc dân. Tuy đạt được một số kết quả nhất định nhưng nhìn chung
quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian qua còn có nhiều hạn chế. Nhất là đối
với loại đất chưa sử dụng như: Đất bằng chưa sử dụng; Đất đồi núi chưa sử dụng;
Núi đá không có rừng cây (Điều 6, Điểm 3, Khoản C và tại Điểm 6, khoản A, B, C
trong Nghị định 181/2005/NĐ-CP) các địa phương quản lý còn yếu kém. Theo báo
cáo của các địa phương năm 2010, đất chưa sử dụng toàn quốc còn diện tích quá

10


lớn với 9,28 triệu ha chiếm 28% diện tích đất cả nước, đât chưa sủ dụng nhưng bị
tổ chức, cá nhân bao chiếm lên đến hon 70 ngìn ha; việc đưa đất chưa sử dụng vào
sử dụng của các địa phương tỷ lệ còn thấp; những vùng đi lại khó khăn, chưa có hạ
tầng để sản xuất, đất chưa sử dụng sau khi giao và cho các tổ chức, hộ gia đình cá
nhân thuê đầu tư còn hạn chế, nhiều chỗ dự án treo còn nhiều.
Thành phố Hà nội kể từ năm 2003 sau khi có Luật đất đai mới đến nay đã
giao và cho thuê hơn 34 ngìn ha đất chưa sử dụng đem vào sử dụng. Tuy nhiên,
trong quá trình giao đất, cho thuê đất có nhiều bất cập thể hiện: Một số xã, phường,
thị trấn; một số quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh tự tiện giao đất; tự tiện
đưa ra các cơ chế xin, cho. Nhất là kể từ khi giá đất của Hà Nội bắt đầu tăng lên từ
năm 2002, xã Phú Lãm, Xã Biên Giang, xã Dương Nội; Huyện Đông Anh… đã tự
ý phân lô, chia nền để bán nội bộ; một số đất có địa thế phát triển kinh tế - xã hội
lại rơi vào tay những nhà đầu tư về đất đai: các tập đoàn, doanh nghiệp, công ty
xây nhà ở chug cư, biệt thự để bán. Tiêu cực trong đất đai ngày càng mâu thuẫn sâu
sắc, một số xã cán bộ từ Chủ tịch xã đến các cán bộ cấp dưới đã bị pháp luật trừng
trị dưới các hình thức cách chức, nặng hơn là ngồi tù… tham nhũng về đất đai ở
khắp nơi trong Thành phố Hà Nội đã làm cho mâu thuẫn trong quản lý, sử dụng đất
đai giữa chính quyền và nhân dân ngày một bức xúc. Thủ tục hành chính giao đất,
cho thuê đất chỉ đáp ứng được đối với những nhà đầu tư lớn, chưa đến được với
người dân thực sự có nhu cầu nhà ở, cơ chế giao đất, cho thuê đất chỉ đáp ứng được
đối với những công ty có tiềm lực, chưa thực sự đến được với người thực sự có nhu
cầu về nhà ở. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến hạn chế nêu trên, trong đó có nguyên
nhân về thủ tục hành chính giao đất, cho thuê đất.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận văn.
+ Từ đầu những năm 90 của thế kỷ trước đến nay, nghiên cứu những vấn
đề pháp lý, kinh tế, kỹ thuật về đất đai được nhiều nhà nghiên cứu và chỉ đạo thực
tiễn quan tâm. Đã có một số đề tài cấp nhà nước, đề tài cấp Bộ nghiên cứu những

vấn đề kinh tế - quản lý đất đai. Đã có một số công trình khoa học có giá trị, đề cập
đến những vấn đề cấp bách, nóng hổi tính thời sự liên quan đến quản lý, sử dụng
đất đai trong điều kiện đẩy nhanh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đô thị hóa, phát
triển nền kinh tế nhiều thành phấn, vận hành theo cơ chế thị trường như các công
11


trình của các tác giả: Tiến sỹ Chu Văn Thỉnh, GS. Tiến sỹ Đặng Hùng Võ (nguên
cán bộ - Bộ Tài nguyên và Môi trường), GS tiến sỹ Khoa học Lê Du Phong (trường
ĐH Kinh tê quốc dân). PGS Tiến Sỹ Vũ Trọng Khải, Tiến sỹ Đặng Kim Sơn (Bộ
Nông nghiệp và Phát triển nông thôn), PGS Tiến sỹ Nguyễn Sinh Cúc v.v..Một số
nghiên cứu sinh và học viên cao học của trường đại học Nông nghiệp I, Đại học
Kinh tế quốc dân, Học Viện hanh chính Quốc gia…củng đã viết luận án, luận văn
liên quan đến vấn đề quản lý đất đai nói chung về quản lý nhà nước về đất đai nói
riêng.
Gần đây, năm 2010 viện nghiên cứu Phát triển thành phố Hồ Chí Minh đã
tiến hành công trình nghiên cứu rất công phu. Công trình nghiên cứu đề cập đến 10
vấn đề cơ bản, cấp bách về quản lý nhà nước về đất đai như:
a.

Những bất cập của Chính sách đất đai và hệ quả.

b.

Mô hình nông dân góp vốn bằng tiền bồi thường giá trị quyền sử dụng

đất trong dự án khu đô thị Công nghiệp cảng Hiệp Phước
c.

Giải pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất trong quá trình đô thị

hoá tại thành phố Hồ Chí Minh.
d.

Cơ chế, chính sách ưu đãi phát triển sản xuất nông nghiệp thành phố

Hồ Chí Minh sau khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới WTO.
e.

Đánh giá thực trạng, hoàn thiện và cụ thể hóa chính sách về bồi

thường thiệt hại, hỗ trợ và tái định cư thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
mới Thủ Thiêm.
f.

Cơ chế quản lý để vận hành và phát triển thị trường bất động sản thành

phố Hồ Chí Minh.
g.

Công tác quy hoạch, kế hoạch hoá việc sử dụng đất và các giải pháp

tạo vốn từ quỹ đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
h.

Tài nguyên đất và khả năng sử dụng đất trên địa bàn kinh tế trọng

điểm phía Nam.
i.

Hiện trạng tài nguyên rừng Đông Nam bộ định hướng bảo vệ, phát

triển và khai thác sử dụng.
j.

Đánh giá tổng hợp tài nguyên rừng ngập mặn Duyên Hải. Định hướng

bảo vệ, phát triển và kinh doanh sử dụng rừng hợp lý.
12


Những công trình nghiên cứu trên đã cung cấp những luận cứ quan trọng
cho việc hoạch định Luật pháp, chính sách đất đai của nước ta.
Hiện nay chưa có nghiên cứu nào về trình tự, thủ tục quản lý và sử dụng đất
chưa sử dụng một cách hệ thống.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài luận văn:
3.1. Mục đích nghiên cứu của luận văn:
- Góp phần làm sáng tỏ hơn có sở lý luận và thực tiễn về trình tự, thủ tục
giao, cho thuê đât đất chưa sử dụng đã được đề cập trong Điều 123, 125 của Nghị
định số 181/2005/NĐ – CP ngày 4 tháng 10 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành
một số điều của Luật đất đai năm 2003. Trên cơ sở làm rõ nội dung quản lý nhà
nước về đất chưa sử dụng ở Thành phố Hà Nội hiện nay, đề tài luận văn nghiên cứu
đề xuất các giải pháp quản lý nhà nước trong việc hoàn thiên thủ tục hành chính
giao, cho thuê đấtchưa sử dụng ở Hà Nội phù hợp với quy định của pháp luật đất
đai.
3.2. Nhiệm vụ của luận văn:
Để đạt được mục đích nghiên cứu trên, nhiệm vụ quan trọng của đề tài luận
văn tập trung nghiên cứu làm rõ các vấn đề sau:
- Tìm hiểu một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính và trình tự thủ
tục giao, cho thuê đất nói chung.

- Thực trạng trình tự, thủ tục giao, cho thuê đất chưa sử dụng ở Thành phố
Hà Nội.
- Nghiên cứu các giải pháp hoàn thiện thủ tục hành chính trong giao đất,
cho thuê đất.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
4.1. Đối tượng nghiên cứu của đề tài luận văn:
+ Quản lý nhà nước về trình tự thủ tục hành chính trong giao, cho thuê đất
chưa sử dụng trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
4.2. Phạm vi nghiên cứu:
+ Phạm vi không gian: Thành phố Hà Nội sau khi sáp nhập bao gồm Hà
Nội và các huyện, thị, Thành phố của Hà Tây, Huyện Mê Linh của tỉnh Vĩnh Phúc
và 04 xã của tỉnh Hòa Bình (Theo Nghị quyết số 15/2008/NQ-QH ngày 29 tháng 5
13


của Quốc hội Khóa XII kỳ họp thứ 3 về điều chỉnh địa giới hành chính thành phố
Hà Nội năm 2008). Khi đánh giá hiện trạng thủ tục hành chính trong giao đất, cho
thuê đất, đề tài sẽ có sự tổng hợp so sánh khác nhau, giống nhau trong ban hành và
thực hiện các thủ tục giao, cho thuê đất của Hà Nôi trước và sau khi sáp nhập.
+ Chủ đề nghiên cứu: Quản lý nhà nước về đất đai có 13 nội dung, nhưng
Luận văn chỉ tập trung nghiên cứu nội dung trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất
trong các văn bản quản lý để đề xuất sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện trình tự thủ
tục giao đất, cho thuê đất.
+ Phạm vi thời gian: Hiện trạng về thủ tục hành chính trong việc giao đất,
cho thuê đất chưa sử dụng ở thành phố Hà nội từ sau khi có Luật đất đai năm 2003
đến năm 2010 và nghiên cứu giải pháp hoàn thiện thủ tục giao, cho thuê đất nhằm
góp phần vào sửa đổi Luật đất đai năm 2010.
5. Phương pháp nghiên cứu:
Đề tài luận văn này sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:
- Khảo sát thực tế: sử dụng bảng điều tra để thu thập thông tin về đất chưa

sử dụng, quản lý nhà nước về đất chưa sử dụng.
- Khảo sát văn bản: được sử dụng nhằm nắm bắt các quy định của pháp
luật hiện hành về quản lý, sử dụng đất đai của các tổ chức, cá nhân.
- Phương pháp quan sát và chuyên gia: được sử dụng để lấy ý kiến của các
cán bộ quản lý chuyên ngành, tổng hợp phụ trách việc thực hiện, phối hợp quản lý
nhà nước về đất chưa sử dụng. Quan sát các vùng đất chưa sử dụng hoặc sử dụng
kém hiệu quả và hỏi sâu cơ quan quản lý đất đai.
- Phương pháp và kỹ thuật hoàn thiện đề tài luận văn: Phương pháp quy
nạp, diễn dịch và kỹ thuật soạn thảo văn bản.
6. Ý nghĩa của đề tài luận văn:
- Bước đầu xác lập được cơ sở dữ liệu về trình tự, thủ tục giao, cho thuê
nhóm đất chưa khai thác sử dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Có các căn cứ để hình thành các văn bản quản lý nhà nước đối với nhóm
đất chưa khai thác sử dụng (Thông tư, thủ tục hướng dẫn).
7. Bố cục của đề tài luận văn:

14


Ngoài lời cam đoan, lời cảm ơn, mục lục, danh mục các chữ viết tắt, tóm
lược nội dung nghiên cứu, phần mở đầu, phần kết luận, phụ lục, danh mục tài liệu
tham khảo, phần nội dung nghiên cứu gồm có 03 chương:
Chương 1: QUAN NIỆM VỀ THỦ TỤC HÀNH CHÍNH GIAO ĐẤT, CHO
THUÊ ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG.
Chương 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ TRÌNH TỰ THỦ TỤC
HÀNH CHÍNH GIAO, CHO THUÊ ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HÀ NỘI.
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THỦ TỤC HÀNH CHÍNH TRONG
GIAO, CHO THUÊ ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ
NỘI.

15


PHẦN NỘI DUNG

16


Chương 1
QUAN NIỆM VỀ THỦ TỤC HÀNH CHÍNH
GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG.
---------------------------------------------1.1. Quan niệm đất đai và đất chưa sử dụng
1.1.1. Đất đai và đất chưa sử dụng:
1.1.1.1. Quan niệm chung về đất:
+ Đất đai là sản phẩm của tự nhiên ban cho loài người. Không gian đất được
xác định bao gồm: không gian trên mặt đất, phần bề mặt trái đất và phần nằm sâu
trong lòng đất. Căn cứ vào Mục đích sử dụng đất Điều 13 của Luật đất đai năm
2003 đã phân đất đai thành 03 loại như: Đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp và
đất chưa sử dụng. Căn cứ xác định các loại đất trên thực địa bao gồm: Theo hiện
trạng sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt; theo quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; theo đăng ký chuyển mục
đích sử dụng đất đối với trường hợp không phải xin phép chuyển mục đích sử dụng
đất.
+ Đất chưa sử dụng là loại đất chưa xác định mục đích sử dụng, được pháp
luật về đất đai công nhận và chia làm 3 loại: đất bằng chưa sử dụng; đất đồi núi
chưa sử dụng; đất núi đá không có rừng cây (Điều 95, Khoản 1, Nghị định 181).
1.1.1.2. Quan niệm theo Luật đất đai năm 2003 về đất chưa sử dụng:
Để quản lý đất đai và có chính sách sử dụng đất có hiệu quả. Đối với đất

chưa sử dụng có các quy định như sau:
+ Tại Khoản 3, Điều 13 của Luật đất đai năm 2003 quy định đất chưa sử
dụng là nhóm đất chưa xác định được mục đích sử dụng.
+ Mục 4, Điều 103 của Luật đất đai năm 2003 quy định cơ quan quản lý đất
chưa sử dụng là Ủy ban nhân dân các cấp nội dung bao gồm:
- Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn là cơ quan quản lý nhà nước cấp xã
có trách nhiệm quản lý, bảo vệ đất chưa sử dụng tại địa phương và đăng ký vào hồ
sơ địa chính.
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là cơ quan quản lý
cấp tỉnh, quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở.

17


+ Việc sử dụng đất dựa trên cơ sở phê duyệt quy hoạch sử dụng đất và kế
hoạch sử dụng đất hàng năm của cơ quan quản lý nhà nước phù hợp với nhu cầu sử
dụng đất của tổ chức, công dân, đối với đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng đã được
quy định tại Điều 104, Luật đất đai năm 2003 như sau:
- Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt, Uỷ ban
nhân dân các cấp có kế hoạch đầu tư, khai hoang, phục hóa, cải tạo đất để đưa đất
chưa sử dụng vào sử dụng.
- Nhà nước khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhận và đầu tư để
đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng.
- Đối với diện tích đất được quy hoạch sử dụng vào mục đích nông nghiệp
thì ưu tiên giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại địa phương chưa được giao đất hoặc
thiếu đất sản xuất.
Luật đất đai năm 2003 đã đề cập đến đất chưa sử dụng ở các vấn đề như: đã
đưa ra được quan niệm về đất chưa sử dụng; quy định Ủy Ban nhân xã là cơ quan
quản lý, và bảo vệ đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính đất do địa phương mình quản

lý và Ủy Ba nhân dân tỉnh là cơ quan quản lý đất chưa sử dụng ở các đảo; đã giao
quyền cho Ủy Ban nhân dân các cấp quản lý và đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng;
khuyến khích và ưu tiên hộ gia đình, cá nhân nhận và đầu tư đưa đất chưa sử dụng
vào sử dụng. Đặc biệt là việc ưu tiên cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất
nông nghiệp tại địa phương (trồng lúa, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối)
nhận giao đất để khai thác sử dụng.
1.1.2. Quản lý và đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng:
2.1.2.1. Thẩm quyền quản lý đất chưa sử dụng:
Năm 2003 Quốc hội đã ban hành Luật đất đai, ngày 29 tháng 10 năm
2004 Chính phủ đã ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật,
theo quy định của pháp Luật cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở địa phương có
trách nhiệm phân đất chưa sử dụng thành 03 loại “Đất bằng chưa sử dụng; Đất đồi
núi chưa sử dụng; Đất núi đá không có rừng cây” và đã được quy định tại Điều 6,
Khoản 6, Điểm a, b và c của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm
2004 về hướng dẫn thi hành Luật đất đai (trong Đề tài luận văn này gọi là Nghị
18


định 181). Ngoài ra việc quản lý và đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng được cụ
thể hóa một bước ở Chương IX, Nghị định 181, tại Điều 95, 96 và 97như sau:
+ Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm quản lý chặt chẽ quỹ đất chưa sử
dụng và việc đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng tại địa phương theo quy định:
+ Cơ quan nhà nước khi thống kê, kiểm kê đất đai thì đất chưa sử dụng được
chia thành (03) loại: Đất bằng chưa sử dụng; Đất đồi núi chưa sử dụng; Đất núi đá
không có rừng cây. Đối với mỗi loại đất cần xác định rõ diện tích đất mà nhà nước
chưa đưa vào sử dụng nhưng đang bị bao chiếm trái pháp luật.
+ Khi thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai cần xác định rõ diện tích đất đã
được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nhưng đang trong tình
trạng hoang hoá để thu hồi, bổ sung vào quỹ đất chưa sử dụng của địa phương.
+ Khi lập quy hoạch sử dụng đất phải xác định rõ quỹ đất chưa sử dụng sẽ

được đưa vào sử dụng trong kỳ quy hoạch đó; khi lập kế hoạch sử dụng phải xác
định rõ tiến độ hàng năm đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng.
2.1.2.2. Biện pháp đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng:
Theo quy định của pháp luật, đất chưa sử dụng muốn đem vào sử dụng, cơ
quan quản lý đất đai ở địa phương xây dựng kế hoạch và sử dụng theo kế hoạch sử
dụng đất đã được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, nội dung này
được quy định tại Điều 96 của Nghị định 181 và bao gồm các nội dung:
+ Giao đất không thu tiền sử dụng đất (khoản 1):
- Giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất chưa sử dụng tại vùng biên
giới, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng cao, vùng nhiều đất nhưng ít dân cho đơn vị
vũ trang nhân dân, đơn vị thanh niên xung phong, tổ chức kinh tế để khai hoang
đưa vào sử dụng;
- Giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất chưa sử dụng cho hộ gia
đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp tại địa phương mà chưa được giao đất
hoặc thiếu đất sản xuất để cải tạo, sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối theo hạn mức giao đất quy định tại điều 70
của luật đất đai 2003 và khoản 4, Điều 69 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.

19


- Trường hợp vượt hạn mức giao đất theo quy định tại khoản 4 Điều 69 của
Nghị định 181 thì hộ gia đình, cá nhân phải thuê đất đối với diện tích đất vượt hạn
mức.
+ Cho thuê đất: Cho thuê đất chưa sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân
không trực tiếp sản xuất nông nghiệp tại địa phương và các địa phương khác để cải
tạo, sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,
làm muối.
+ Giao đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng
đất, cho thuê đất chưa sử dụng đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở

nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài để thực
hiện dự án đầu tư sản xuất – kinh doanh nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp.
+ Chính sách của nhà nước:
- Nhà nước có chính sách đầu tư cơ sở hạ tầng đối với vùng biên giới, hải
đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng cao, vùng nhiều đất nhưng ít dân, vùng có điều kiện
tự nhiên khó khăn để thực hiện kế hoạch đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng cho
mục đích sản xuất nông nghiệp.
- Nhà nước có chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với
trường hợp giao đất, cho thuê đất chưa sử dụng để cải tạo đưa vào sử dụng.
2.1.2.3. Quản lý đất tự khai hoang, đất chưa sử dụng bị bao chiếm (Điều
97, Nghị định 181).
+ Quản lý đất tự khai hoang: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông
nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét
duyệt, không có tranh chấp, sử dụng đất có hiệu quả thì được nhà nước công nhận
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất nông nghiệp quy
định tại các khoản 1,2,3 và 4 của Điều 70 của Luật đất đai và khoản 4 Điều 69 của
Nghị định 181/2004/NĐ-CP; nếu vượt hạn mức đã tính thêm thì phải chuyển sang
thuê đất đối với diện tích vượt hạn mức. Tất cá các trường hợp nêu trên đều dược
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Sử dụng đất nông nghiệp khai hoang: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng
đất phi nông nghiệp do tự khai hoang thì việc công nhận quyền sử dụng đất và cấp

20


giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại khoản 6 Điều 50
của Luật đất đai.
+ Đất nông nghiệp khai hoang của tổ chức: Tổ chức đang sử dụng đất nông
nghiệp do tự khai hoang thì việc công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Điều 49 của Nghị định

181/2004/NĐ-CP.
+ Đất phi nông nghiệp: Tổ chức đang sử dụng đất phi nông nghiệp do tự
khai hoang thì việc công nhận quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhân quyền sử
dụng đất thực hiện theo quyết định tại các Điều 51,52 và 53 Nghị định
181/2004/NĐ-CP.
+ Đất chưa sử dụng: Trường hợp đất chưa sử dụng bị bao chiếm nhưng
không đầu tư cải tạo để đưa vào sử dụng thì nhà nước thu hồi.
Đối với đất chưa sử dụng đã được quy định trong Luật đất đai năm 2003 và
đã cụ thể hóa ở Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 24 tháng 10 năm 2004 về thi
hành Luật đất đai, trong đó việc giao quyền quản lý, việc lập quy hoạch, kế hoạch
sử dụng để đem vào sử dụng, việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất bị bao chiếm,
đất giao sử dụng không hiệu quả. Các quy định này bước đầu xác lập được quản lý
nhà nước về đất chưa sử dụng đem vào sử dụng, là cơ sở hành lang pháp lý cơ bản
nhất cho sự phân quyền quản lý nhà nước về đất đai chưa sử dụng của địa phương,
là căn cứ cơ bản nhất để cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ban hành những
chính sách quản lý và sử dụng đất phù hợp với tình hình thực tiễn của địa phương
mình. Mặt khác những quy định về giao đất, cho thuê đất và các chính sách khuyến
khích, ưu tiên của nhà nước trong giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân đã
tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội trong từng hộ, trên mỗi địa phương và cả
nước; mở ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư đầu tư vào làm tăng giá trị của đất
chưa sử dụng.
Song song với những mặt đạt được đó còn có nhiều hạn chế, tồn tại trong
thực tế ở nhiều địa phương cụ thể:
+ Dưới tác động của Luật đất đai năm 2003 và Nghị định 181, nhiều tổ chức,
cá nhân lợi dụng vào sự quy định chưa rõ ràng của pháp Luật đất đai đã vận dụng
và chiếm quyền sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích, lập các hồ sơ sai
21


thực tế để chiếm đoạt đất đai bị bao chiếm, đất khai hoang; lập các dự án sản xuất –

kinh doanh để nhằm mục đích chiếm quyền sử dụng đất, mục tiêu là mua bán đất
thông qua các dự án nhà nước…
+ Không ít cán bộ, công chức đã dựa vào những quy định chưa rõ của Luật,
Nghị định để tham nhũng, sách nhiễu trong quản lý đất đai, giao đất, cho thuê đất
tùy tiện, tự tiện quy định thêm các thủ tục hành chính để cản trở quá trình đầu tư
của tổ chức, công dân nhằm mục đích trục lợi bất chính gây nên tiêu cực trong
quản lý và sử dụng đất.
1.2. Thủ tục hành chính và sự cần thiết phải hoàn thiện thủ tục hành
chính trong giao đất, cho thuê đất chưa sử dụng.
1.2.1. Khái niệm về thủ tục hành chính:
+ Thủ tục là những quy tắc, chế độ, phép tắc hay quy định chung phải tuân
theo khi thực hiện một công việc nhất định.
+ Hoạt động nhà nước cần phải tuân theo pháp luật, trong đó có những quy
định về trình tự, cách thức sử dụng thẩm quyền của từng cơ quan để giải quyết
công việc theo chức năng nhiệm vụ được giao. Khoa học pháp lý gọi đó là những
quy phạm thủ tục. Quy phạm này quy định về các loại thủ tục: thủ tục lập pháp, thủ
tục tố tụng tư pháp và thủ tục hành chính. Tóm lại, trong thể chế hành chính, thủ
tục hành chính là bộ phận cấu thành tất yếu của thể chế hành chính nói chung. Đây
là một loại quy phạm phản ánh trình tự thực hiện thẩm quyền trong hoạt động hành
chính nhà nước.
+ Tóm lại, thủ tục hành chính là những quy tắc phải theo đúng trong quy
trình ra một quyết định hay giải quyết một công việc thuộc lĩnh vực quản lý liên
quan đến việc xây dựng, tổ chức thực hiện chính sách pháp luật và phục vụ các nhu
cầu hàng ngày cho xã hội, cho công dân của các cơ quan nhà nước và công chức
nhà nước. Nói ngắn gọn hơn, thủ tục hành chính là trình tự cả về thời gian và
không gian, các giai đoạn cần phải có để thực hiện mọi hình thức hoạt động của cơ
quan hành chính nhà nước.
+ Thủ tục hành chính đều có mục đích là thiết lập trật tự hoạt động quản lý
nhà nước trong mọi lĩnh vực và có các đặc điểm sau:
- Được pháp luật quy định chặt chẽ.

22


- Được phân biệt với thủ tục của tòa án và phần lớn nằm ngoài thẩm quyền
của tòa án.
- Các quy phạm thủ tục không chỉ quy định trình tự thủ tục thực hiện quy
phạm nội dung của luật hành chính, mà cả ngành luật khác như đất đai, tài chính,
dân sự lao động…
+ Xây dựng và thực hiện thủ tục hành chính cần tuân theo những tiêu chuẩn
và nguyên tắc nhất định, các tiêu chuẩn đó là:
- Đơn giãn và rõ ràng.
- Tính linh hoạt.
- Thống nhất.
+ Nguyên tắc: (i) Pháp chế xã hội chủ nghĩa; (ii) Chân thực, khách quan; (iii)
Công khai; (iv) Kịp thời, nhanh chóng; (v) Trách nhiệm của người có thẩm quyền.
+ Vai trò của thủ tục hành chính đối với hoạt động hành chính là:
- Là tiêu chuẩn, hành vi cho công dân và viên chức hành chính thực hiện
quyền và nghĩa vụ của mình, bảo đảm sự hoạt động chặt chẽ, thuận lợi, đúng chức
năng của bộ máy hành chính.
- Tạo điều kiện để thực hiện luật pháp, lợi ích hợp pháp của công dân và các
tổ chức.
- Giúp cho việc phát triển dân chủ trong quản lý, tính công khai và sự kiểm
tra của dư luận xã hội, tạo điều kiện cho nhân dân tham gia quản lý nhà nước.
- Tiết kiệm sức lực, phương tiện và thời gian của công dân và viên chức.
- Nâng cao tinh thần trách nhiệm của cơ quan và viên chức.
+ Các loại thủ tục hành chính:
- Loại 1: Theo đối tượng quản lý hành chính nhà nước (tính đặc thù của lĩnh
vực nhà quản lý phụ trách). Ví dụ như: thủ tục hành chính là tài chính, tiền tệ yêu
cầu phải chặt chẽ và cụ thể, chi tiết. Thủ tục hành chính trong y tế phải tiện lợi,

nhanh chóng, đơn giản. Thủ tục quản lý đất đai phải tiện lợi, nhanh chóng, chính
xác, đúng đối tượng sử dụng, đúng loại đất giao, cho thuê.
- Loại 2: Theo các loại hình công việc cụ thể mà các cơ quan nhà nước được
giao thực hiện trong quá trình hoạt động của mình. Ví dụ như: thủ tục thông qua và

23


ban hành văn bản pháp quy; thủ tục xét phong đơn vị và cá nhân anh hùng, chiến
sỹ thi đua; thủ tục tuyển dụng cán bộ.
- Loại 3: Phân loại theo chức năng hoạt động của các cơ quan. Ví dụ như: thủ
tục cung cấp các dịch vụ thông tin.Thủ tục cho phép xuất khẩu các nguyên liệu
hiếm. Thủ tục kiểm tra mức độ an toàn trong lao động…
- Loại 4: Phân loại dựa trên quan hệ công tác bao gồm 03 nhóm: (i) Thủ tục
nội bộ; (ii) Thủ tục liên hệ; (iii) Thủ tục văn thư. Trong đó.
(i) Thủ tục nội bộ là thủ tục thực hiện các công việc nội bộ trong cơ quan,
công sở nhà nước trong hệ thống cơ quan nhà nước và bộ máy nhà nước nói chung.
(ii) Thủ tục hành chính liên hệ là thủ tục tiến hành giải quyết các công việc
liên quan đến quyền lợi, lợi ích hợp pháp; phòng ngừa, ngăn chặn, xử phạt các
hành vi vi phạm hành chính; trưng thu, trưng mua các động sản và bất động sản của
nhân dân và các tổ chức của công dân.
(iii) Thủ tục văn thư là toàn bộ các hoạt động lưu trữ, xử lý, cung cấp công
văn, giấy tờ và đưa ra quyết định dưới hình thức văn bản liên quan chặt chẽ với
hoạt động văn thư.
1.2.2. Sự cần thiết phải hoàn thiện thủ tục hành chính về giao đất, cho
thuê đất chưa sử dụng.
Thứ nhất, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, chính
vì vậy việc quản lý nguồn tài nguyên và sử dụng hợp lý, đạt hiệu quả là mối
quan tâm của Đảng và nhà nước, chính vì vậy trong những năm qua Đảng và
Nhà nước đã không ngừng hoàn thiện Pháp luật về đất đai trong tiến trình

quản lý của mình. Theo thống kê từ năm 1987 đến nay, Quốc Hội đã ban
hành, sửa đổi và bổ sung hoàn thiện Luật đất đai 05 lần, lần ban hành Luật
đầu tiên vào năm 1987, sửa đổi, bổ sung vào năm 1998, sửa đổi bổ sung vào
năm 2001 và sau đó là Luật 2003, lần cuối cùng sửa đổi, bổ sung mới nhất là
Luật đất đai số 34/2009/QH 12 năm 2009. Tuy nhiên các lần sửa đổi, bổ sung
việc quy định về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất vẫn chưa được rõ,
trong đó nhất là việc quy định thẩm quyền ban hành thủ tục, thời gian giải
quyết thủ tục đối với mỗi loại đất giao, cho thuê vẫn còn quy định chung
chung có điểm chưa thống nhất. Đặc biệt thủ tục hành chính về quản lý đất
24


đai mới được Luật đất đai năm 2003 đề cập tại chương V, những văn bản luật
trước đó có đề cập nhưng chưa được rõ ràng.
Thứ hai, đối với đất chưa sử dụng, toàn quốc chiếm 28% tổng số đất tự
nhiên và chủ yếu là đất bằng nằm xem kẹt giữa đất ở, đất bằng nằm xem kẹt
giữa đất canh tác, như vùng đầm lầy, vùng trũng, ao chuông và một số đất
chưa được khai hoang phục hóa vì nhà nước chưa xác định được mục đích sử
dụng; đối với đất đồi núi chưa sử dụng vẫn còn nhiều, chủ yếu là đất trống,
đồi trọc hiệu quả sử dụng thấp, các nguồn lực đầu tư của nhà nước lại hạn
chế; đối với đất núi đá không có rừng cây chưa có khả năng đầu tư khai thác
để đưa vào sử dụng, từ đó quản lý nhà nước về đất chưa sử dụng còn buông
lỏng ở một số nơi. Hà Nội đất chưa sử dụng có hơn 34 ngàn hecta và hiện nay
quản lý nhà nước mới thực hiện được ở mức độ thống kê và đưa vào kỳ kế
hoạch sử dụng, nhưng việc giao, cho thuê thực hiện còn thấp, đa số đất trống,
đồi trọc là người dân tự ý bao chiếm khai hoang, hoặc sử dụng với hiệu quả
thấp như vùng đồi núi ở Sóc Sơn, Ba Vì, Dãy Núi Tam Đô. Trong Luật đất đai
và Nghị định củng như các văn bản quy định của địa phương không có quy
định giành riêng cho việc trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất chưa sử dụng,
từ đó việc giao đất, cho thuê đất quy định thủ tục còn tùy tiện hoặc không

đúng thẩm quyền hoặc giao, cho thuê đất dựa vào những quy định mang tính
chất địa phương, cục bộ, cơ chế xin cho, giải quyết mang tính sự vụ. Tình
trạng tham nhũng về đất chưa sử dụng khá phổ biến, theo Nghị quyết số
28/2008/NQ-CP ngày 04 tháng 12 năm 2008 của Chính phủ về xét kế hoạch sử
dụng đất năm 2008 có 6.343 héc ta đất các loại phải thu hồi, trong đó đất nông
nghiệp là 5.812 héc ta, đất phi nông nghiệp là 6.343 héc ta.
Thứ ba, việc hoàn thiện thủ tục hành chính nói chung và thủ tục hành chính
trong giao đất, cho thuê đất phải được xây dựng dựa vào những tiêu chuẩn và
nguyên tắc nhất định. Trong đó, thủ tục giao đất, cho thuê đất đòi hỏi phải đạt tiêu
chuẩn đơn giãn và rõ ràng, linh hoạt, đồng bộ và thống nhất trong toàn bộ hệ thống
quản lý nhà nước về đất đai từ trung ương đến cơ sở và các vùng miền khác nhau.
Đồng thời dựa trên các nguyên tắc đảm bảo thực thi và đúng Luật đất đai năm
2003; đảm bảo quản lý nhà nước mang tính liên tục, các thủ tục ban hành có tính
25