Tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM - Thực trạng và giải pháp

THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
1

- TÍNH C P THI T C A

TÀI

Cu c kh ng ho ng th tr
M đã làm chao đ o th tr
s

U

OBO
OKS
.CO
M

M

ng cho vay b t đ ng s n d

i tiêu chu n c a

ng tài chính th gi i và t o nên nguy c r t l n cho

n đ nh và phát tri n c a ngân hàng. Thông qua cu c kh ng ho ng này, đã

cho th y vai trò nh h
hàng là r t l n.

ng c a th tr

ng b t đ ng s n đ i v i ho t đ ng ngân

Riêng đ i v i Vi t Nam hi n nay, ho t đ ng cho vay c a các ngân hàng
ph n l n là cho vay có b o đ m b ng tài s n là b t đ ng s n, nên tác đ ng c a th
tr

ng b t đ ng s n t ng ho c gi m c ng có nh h

ng nh t đ nh đ n ho t đ ng

cho vay. M t khác, vi c cho vay đ i v i l nh v c b t đ ng s n c a các ngân hàng
trong m y n m tr l i đây t 2005-2007 không ng ng t ng lên trong khi ngu n
v n và các chính sách pháp lu t còn nhi u b t c p, đã t o nên r i ro gia t ng
trong ho t đ ng này. Chính vì lý do đó, vi c nghiên c u ho t đ ng cho vay đ i
v i l nh v c b t đ ng s n c a các ngân hàng tr thành m t yêu c u c n thi t cho
s phát tri n c a th tr

ng b t đ ng s n nói chung và hi u qu c a ho t đ ng

ngân hàng nói riêng, t đó góp ph n t o nên s gia t ng l i ích v m t kinh t ,
l i ích v m t xã h i cho nhi u đ i t

ng liên quan, trong đó có ngân hàng.

KI L

V i nh ng đánh giá mang tính t ng quan nh trên, tác gi quy t đ nh ch n

đ tài “Tín d ng b t đ ng s n c a các ngân hàng th

ng m i trên đ a bàn

TP.HCM - Th c tr ng và gi i pháp” đ nghiên c u và đ a ra nh ng gi i pháp
th c ti n nh m góp ph n gia t ng hi u qu trong ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n
c a các ngân hàng trên đ a bàn trong hi n t i và t

ng lai.



THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
2

- M C TIÊU NGHIÊN C U.
ng m c khó kh n trong ho t đ ng

OBO
OKS
.CO
M

T p trung nghiên c u nh ng t n t i, v

tín d ng b t đ ng s n c a các ngân hàng trên đ a bàn đ t đó đ a ra gi i pháp
cho v n đ đ

c nêu, m c đích cu i cùng là nâng cao hi u qu tín d ng b t đ ng

s n c a các ngân hàng, theo đó có 03 v n đ c n quan tâm:

- Nâng cao ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n g n li n v i hi u qu kinh t .
- Nâng cao hi u qu ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n đi đôi v i vi c h n ch và
phòng ng a r i ro.

- Cho vay đ i v i l nh v c b t đ ng s n trong m i quan h t ng th nói chung
c a n n kinh t nh chính sách pháp lu t, chính sách c a ngành ngân hàng.

-

IT

NG VÀ PH M VI NGHIÊN C U.

Th tr

ng b t đ ng s n ch u s chi ph i c a nhi u y u t chính tr , kinh t ,

v n hóa, xã h i trong đó các chính sách pháp lu t, các chính sách kinh t , các
chính sách xã h i là nh ng y u t tác đ ng m nh nh t. Vì v y mà nói, vi c
nghiên c u tín d ng b t đ ng s n c a các ngân hàng trên đ a bàn không kh i liên
quan đ n nh ng v n đ nêu trên. Tuy nhiên, trong ph m vi nghiên c u c a đ tài,
ch gi i h n :
1.

it

ng nghiên c u: Ho t đ ng c a các ngân hàng có cho vay đ i v i

KI L

l nh v c b t đ ng s n trên đ a bàn TP.HCM.

2. Th i gian: Kho ng th i gian s li u dùng trong vi c nghiên c u b t đ u t
n m 2004-tháng 7/2008.

- PH

NG PHÁP NGHIÊN C U



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
3

p d ng ph

ng phỏp nghiờn c u nh l

ng phỏp phõn tớch, t ng

ng, nh tớnh, v ph

OBO
OKS
.CO
M

h p, ph

ng phỏp nghiờn c u l ch s , ph

ng phỏp nghiờn c u

tham kh o ý ki n cỏc chuyờn gia trong l nh v c ngõn hng.

- TNH TH C TI N C A

TI NGHIấN C U.

Do ho t ng tớn d ng b t ng s n

c cỏc ngõn hng trờn c n

c th c

hi n ch khụng ch riờng cú cỏc ngõn hng trờn a bn TP.HCM cho vay trong
l nh v c ny. Tuy nhiờn, t tr ng d n tớn d ng c a cỏc ngõn hng trờn a bn
chi m ph n l n trong t ng d n cho vay c a c n
phỏp

c, do ú trong m t s gi i

c tỏc gi ngh cú th ỏp d ng cho cỏc ngõn hng

TP.HCM th c hi n.

M t khỏc, cỏc gi i phỏp

ngoi a bn

c ỏp d ng, l k t qu nghiờn c u th c t , v i

s tham kh o ý ki n c a cỏc cỏn b tớn d ng c a cỏc ngõn hng trờn a bn,
cựng v i k t qu tham kh o, nghiờn c u c a b n thõn tỏc gi , nờn nh ng gi i
phỏp a ra ny cú tớnh th c ti n cao, cú th ỏp d ng trong ho t ng tớn d ng
b t ng s n c a ngõn hng

c ng n h n v trung di h n.

- NH NG I M N I B T C A

TI.

ti nghiờn c u Tớn d ng b t ng s n c a cỏc ngõn hng th

ng

KI L

m i trờn a bn TP.HCM - Th c tr ng v gi i phỏp l ti nghiờn c u ch a
cú tỏc gi no th c hi n t tr

c n nay. M t khỏc, cỏc gi i phỏp

c a ra

cú s tham kh o h c h i kinh nghi m c a cỏc chuyờn gia; cỏc gi i phỏp v a
mang tớnh ng n h n, v a mang tớnh di h n v l gi i phỏp m i cú th ỏp d ng

trong th c ti n ho t ng tớn d ng b t ng s n c a ngõn hng.



THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
4

-K TC UC A

TÀI.

Ch

ng 1: Nh ng v n đ c b n v b t đ ng s n, th tr

và tín d ng ngân hàng.
Ch

ng:

OBO
OKS
.CO
M

K t c u c a đ tài g m 03 ch

ng b t đ ng s n

ng 2: Th c tr ng tín d ng b t đ ng s n c a các ngân hàng th

ng

m i trên đ a bàn TP.HCM.
Ch

ng 3: Gi i pháp nâng cao hi u qu ho t đ ng tín d ng b t đ ng s n

c a các ngân hàng th

H N CH C A
Th tr

ng m i trên đ a bàn TP.HCM.

TÀI NGHIÊN C U.

ng b t đ ng s n là m t th tr

ng ch u s chi ph i c a nhi u y u

t , trong đó ngân hàng ch là m t ch th tham gia trên th tr
đ ng c a th tr

ng, ch u s tác

ng trong khi các gi i pháp đ a ra ch t p trung cho l nh v c ho t

đ ng ngân hàng là ch y u, ch a quan tâm đ n các gi i pháp t ng th c a các
ngành l nh v c khác nh chính sách v mô c a nhà n

c a các ngành, l nh v c có liên quan nh

c, chính sách phát tri n

ngành xây d ng, ngành s n xu t

nguyên li u nh xi m ng, s t, thép, ngành d ch v t v n, d ch v đ u t ...
Trong ho t đ ng ngân hàng, tín d ng b t đ ng s n ch là m t trong các
l nh v c đ ngân hàng đ u t . Vì th , đ phát huy hi u qu trong vi c th c hi n
c đ a ra c n có s liên k t, n i k t, t ng h p trong t t c các

KI L

các gi i pháp đã đ

chính sách phát tri n ho t đ ng ngân hàng nói chung, t đó m i có th đánh giá
đ y đ hi u qu ho t đ ng c a ngân hàng.
V b n thân các gi i pháp đ

c đ ngh , có m t s gi i pháp c n có th i

gian th c hi n, có gi i pháp đòi h i ph i đ
tr

c xây d ng trên n n t ng môi

ng pháp lý phù h p m i có th phát huy hi u qu , ho c c n ph i ti p t c đi

THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
5

sõu, tỡm hi u m i cú th ỏp d ng vo th c t , trong khi ph m vi kh n ng nghiờn

OBO
OKS
.CO
M

c u c a tỏc gi v n cũn r ng, ch a sõu cỏc ngõn hng thu n ti n h n trong
vi c ỏp d ng cỏc gi i phỏp vo th c ti n.

M c dự bi t nh ng h n ch ú c a ti nghiờn c u, nh ng v i kh n ng
c ng nh i u ki n h n ch c a b n thõn, tỏc gi khụng th gi i quy t

ct tc

nh ng i u ny v mong r ng trong cỏc ti t i, b n thõn tỏc gi c ng nh
nh ng tỏc gi khỏc s ti p t c nghiờn c u, ti p t c hon thi n nh ng v n ch a


c gi i quy t trong ti ny.

Chõn thnh cỏm n.

TP.HCM, thỏng 10 n m 2008.

KI L

H c viờn: Nguy n Ng c Bỡnh



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
6

NG 1: NH NG V N

B T

C

B N V TH TR

NG

NG S N V TN D NG NGN HNG.

OBO
OKS
.CO
M

CH

1.1 KHI NI M V B T

NG S N.

1.1.1 B t ng s n l gỡ ?

Theo quy nh c a Lu t dõn s s a i s 33/2005/QH11, Qu c h i khúa
XI, k h p th 7 thỡ b t ng s n l cỏc ti s n bao g m: t ai; nh, cụng trỡnh
xõy d ng g n li n v i t ai, k c cỏc ti s n g n li n v i nh, cụng trỡnh xõy
d ng ú; cỏc ti s n khỏc g n li n v i t ai v cỏc ti s n khỏc do phỏp lu t
quy nh.

Nh v y, theo quy nh trờn cho th y b t ng s n hm ch a hai c i m
sau:

- Th nh t, b t ng s n l ti s n khụng di ng

c, trong ú b t ng

s n i n hỡnh nh t l t ai, nh . M t khỏc do c i m khụng di ng
ú, nờn v trớ b t ng s n

thnh ph hay

nụng thụn,

c

khu v c trung tõm hay

khu v c xa trung tõm, ... úng m t vai trũ r t quan tr ng trong vi c nh giỏ b t
ng s n. Cựng m t m nh t di n tớch nh nhau, nh ng

hai n i khỏc nhau thỡ

giỏ b t ng s n c ng khỏc nhau. õy l tớnh hng húa c a b t ng s n.
- Th hai, cụng trỡnh xõy d ng, ti s n khỏc n u nh khụng g n li n v i t


thỡ khụng th xem l b t ng s n, nh ng khi g n v i t ai, nh

KI L

ai, nh

c xem l b t ng s n. Vỡ th , t ai, nh

thỡ

b n thõn nú l b t ng s n

ng th i nú c ng l y u t u tiờn c a b t k b t ng s n no khỏc.
Ngoi ra, c ng cú b t ng s n khụng th l hng húa vỡ ú l nh ng b t
ng s n dựng ph c v cỏc m c ớch chớnh tr xó h i hay ph c v c ng ng.
Nh ng b t ng s n nh v y, tuy khụng ch u tỏc ng chi ph i c a th tr

ng,



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
7

nh ng l i ch u tỏc ng l n v m t chớnh sỏch c a nh n

c bỏn cho cỏc i t

OBO
OKS
.CO
M

ny cú th m r ng hay thu h p, cú th

c, nh ng b t ng s n
ng khỏc tr

thnh b t ng s n hng húa.

Xột v m t tớch c c, b t ng s n l y u t v t ch t cú ớch cho con ng

i, l

ti nguyờn c a qu c gia v cú tớnh lõu b n th hi n rừ trong quỏ trỡnh s d ng t
ai b i vỡ t ai khụng b hao mũn.

M t khỏc, i v i b t ng s n l hng hoỏ cũn cú th giao d ch trờn th
tr

ng v mang l i giỏ tr t ng thờm cho n n kinh t thụng qua vi c chuy n t

giỏ tr hi n v t sang ti n t .

Tuy nhiờn, m t h n ch c a b t ng s n chớnh l y u t b t ng s n khụng

di ng

c, v cú tớnh khan hi m khụng th t ng thờm dự dõn s t ng.

chớnh l nguyờn nhõn d n n t ng cung b t ng s n trong t

õy

ng lai luụn th p

h n so v i t ng nhu c u b t ng s n xột v di h n.
1.1.2 Phõn lo i b t ng s n.

Theo quy nh c a Lu t dõn s s a i ó nờu

trờn, b t ng s n cú nhi u

lo i khỏc nhau. Tựy theo tiờu chớ phõn lo i m cú cỏc d ng sau:
i v i b t ng s n l t cú th cú cỏc lo i:

+

t ụ th , t phi ụ th .

+

t xõy d ng ki n trỳc, t dựng cho cụng trỡnh cụng c ng, t d tr , t

KI L

-

nụng nghi p, t dựng cho cỏc tr
-

i v i b t ng s n l nh

ng h p khỏc.

cú th cú cỏc lo i:

+ Nh c p 1, c p 2, c p 3, c p 4, nh t p th , nh cao t ng.
+ Nh n l p, song l p, liờn k , c xỏ.
+ Nh

, nh dựng kinh doanh, nh dựng cho cỏc m c ớch khỏc.



THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
8

quy ho ch, ...

OBO
OKS
.CO
M

+ Nhà m t ti n, nhà trong h m, nhà trong khu quy ho ch, nhà không ph i khu

Nhìn chung, tùy theo tiêu chí phân lo i khác nhau mà có các hình th c tên
g i cho b t đ ng s n khác nhau. Vì v y, cách th c phân lo i nh k trên c ng ch
có tính t

ng đ i, có th còn nhi u cách phân lo i khác ch a đ

1.1.3 Các y u t

nh h

c k đ n.

ng đ n giá tr b t đ ng s n.

Khi đánh giá b t đ ng s n ng m hi u r ng đây là b t đ ng s n hàng hóa,
là b t đ ng s n có th mua đi, bán l i, cho thuê, chuy n quy n s h u, ... Nh
v y, các y u t quan tr ng tác đ ng đ n vi c đ nh giá b t đ ng s n có th k đ n
nh sau:

(1) V trí b t đ ng s n: Do b t đ ng s n không di đ ng đ
đ ng s n

đâu, môi tr

ng xung quanh th nào, v trí

c, nên v trí b t
trung tâm hay xa

trung tâm, v trí có th dùng làm ch kinh doanh hay ch dùng đ
nh ng y u t tác đ ng không nh đ n giá tr b t đ ng s n đ
cao hay th p.

, ... là

c đ nh giá

(2) Hình dáng b t đ ng s n và y u t v n hóa: V m t giá tr s d ng, rõ ràng
m t m nh đ t vuông v n, chi u r ng không quá r ng, chi u dài không quá
dài là m t l a ch n a thích c a đa s nhi u ng

i. Nh ng đi u đó, th

KI L

hi n đ c đi m v n hóa, th hi u, s thích c a m i cá nhân đ i v i hình
dáng c a b t đ ng s n. M t khi h yêu thích và v a lòng v i hình dáng,
di n tích, kích c b t đ ng s n đó thì h s đ nh giá b t đ ng s n cao h n
và ng

c l i. Do đó, hình dáng b t đ ng s n và y u t v n hóa c ng là

m t trong các y u t làm nh h

ng đ n giá tr b t đ ng s n.



THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN

9

(3) Cung - c u v b t đ ng s n: Di n bi n cung c u v b t đ ng s n trong

OBO
OKS
.CO
M

t ng giai đo n nh t đ nh có th đ y giá b t đ ng s n lên cao ho c ng
l i. Y u t này mang tính th tr

c

ng và có khi làm cho giá tr b t đ ng s n

b t ng, gi m m t cách b t ng lên cao ho c th p h n so v i giá tr th c
c a chính b t đ ng s n đó.
(4) Chính sách c a nhà n
t a, phóng đ

c: Chính sách c a nhà n

ng, v..v... có th làm nh h

c nh quy ho ch, gi i

ng l n đ n giá tr b t đ ng

s n, làm cho b t đ ng s n bi n đ ng không ng , có tr

đ nh b t đ ng s n đó không th giao d ch đ

ng h p theo quy

c trên th tr

ng nh nhà,

đ t trong khu v c quy ho ch không cho mua bán, ...
Tóm l i, vi c xác đ nh các y u t

nh h

ng đ n giá tr b t đ ng s n là r t

quan tr ng, chính thông qua vi c phân tích, x lý và đánh giá đúng các y u t
này là c s đ xác đ nh giá tr th c c a b t đ ng s n, giúp cho vi c ch ch p,
mua và bán, liên doanh, liên k t tr nên chính xác h n, minh b ch h n và th
tr

ng b t đ ng s n b t nh ng c n nóng l nh th t th

1.1.4 Các lo i b t đ ng s n đ

ng nh hi n nay.

c đ a vào kinh doanh.

Theo i u 2, Ngh đ nh 153/2007/N -CP ngày 15/10/2007 c a Chính ph
quy đ nh chi ti t và h

c đ a vào kinh doanh g m:

KI L

b t đ ng s n đ

ng d n thi hành Lu t kinh doanh b t đ ng s n thì các lo i

(1) Nhà, công trình xây d ng theo quy đ nh c a pháp lu t v xây d ng đ

c

đ a vào kinh doanh.

(2) Quy n s d ng đ t đ

c tham gia th tr

c a pháp lu t v đ t đai.

ng b t đ ng s n theo quy đ nh



THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
10

(3) B t đ ng s n là nhà, công trình xây d ng và quy n s d ng đ t quy đ nh
t i

OBO
OKS
.CO
M

t i hai đi u kho n trên đ ng th i còn ph i đ các đi u ki n theo quy đ nh
i u 7 c a Lu t Kinh doanh b t đ ng s n thì m i đ

doanh.

c đ a vào kinh

(4) C n c vào tình hình th c t phát tri n kinh t - xã h i và th tr
đ ng s n, Th t
s nđ

ng b t

ng Chính ph s đi u ch nh, b sung các lo i b t đ ng

c đ a vào kinh doanh phù h p v i tình hình th c t và đúng quy

đ nh pháp lu t.
1.2 TH TR

NG B T

NG S N VÀ CÁC Y U T

TH TR

NG B T

NG S N.

1.2.1 Th tr

TÁC

NG

N

ng b t đ ng s n.

Hi n t i trên th gi i t n t i nhi u quan đi m khác nhau v th tr

ng b t

đ ng s n, theo đó có 3 quan đi m c b n sau:
- Quan đi m th nh t cho r ng th tr
m t.

ng b t đ ng s n và th tr

ng đ t đai là

- Quan đi m th hai cho r ng th tr

ng b t đ ng s n là th tr

ng nhà, đ t.

- Quan đi m th ba cho r ng th tr

ng b t đ ng s n là ho t đ ng mua bán, trao

đ i, cho thuê, th ch p, chuy n d ch quy n s h u hay quy n s d ng b t đ ng
ng có s qu n lý c a nhà n

KI L

s n theo c ch th tr

c.

Trong 03 quan đi m trên thì quan đi m th ba ph n ánh tr c ti p các ho t
đ ng c a th tr
tr

ng, làm cho ng

i ta d nh n bi t ph m vi và n i dung c a th

ng b t đ ng s n. Quan đi m này c ng cho th y th tr

ng b t đ ng s n là n i

duy nh t chuy n nh ng tài s n b t đ ng s n ch a ph i là hàng hóa thành nh ng

tài s n b t đ ng s n hàng hóa đ giao d ch trên th tr

ng.



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
11

M c khỏc, v m t l i ớch, vi c phỏt tri n th tr

ng b t ng s n cú tỏc

th tr
tr

ng (th tr

OBO
OKS
.CO
M

d ng l n i v i v n chu chuy n v n trong n n kinh t ; n phỏt tri n c c u
ng v n, th tr

ng ti chớnh, th tr

ng b t ng s n, th

ng lao ng, ...) v cũn mang l i l i ớch v an sinh

ng ch ng khoỏn, th tr

xó h i, ỏp ng nhu c u nh , t ai cho ng
1.2.2 Cỏc y u t tỏc ng n th tr
C ng gi ng nh cỏc th tr

i dõn, ...

ng b t ng s n.

ng khỏc, th tr

ng b t ng s n

cc u

thnh b i 03 y u t : ch th , khỏch th v gi i trung gian, trong ú ch th l cỏ
nhõn ho c phỏp nhõn cú i u ki n kinh doanh, mua bỏn b t ng s n theo quy
nh c a phỏp lu t; khỏch th l cỏc s n ph m nh c a, t ai, cụng trỡnh xõy
d ng trờn t, ... g i chung l b t ng s n

c phộp kinh doanh; cu i cựng l

gi i trung gian g m cỏc trung tõm mua bỏn nh t, cỏc c quan qu n lý nh t,
ngõn hng, nh mụi gi i b t ng s n, ...c th nh sau:
(1) Ch th :

-Nh u t : bao g m nh u t vo ngnh kinh doanh b t ng s n v

vo cỏc ngnh kinh t khỏc:
+
trờn th tr

i v i cỏc nh u t vo cỏc ngnh kinh t khỏc thỡ vai trũ c a h
ng ch y u l ng

s n, c bi t l trờn th tr

i mua, h t o nờn c u trờn th tr

ng nh x

ng cụng nghi p c ng nh trờn th tr

b t ng s n ph c v cho cỏc ho t ng kinh doanh th

KI L

ng b t ng
ng

ng m i, d ch v , khỏch

s n, cao c v n phũng, y t , giỏo d c,
+

i v i nh u t vo ngnh kinh doanh b t ng s n, thỡ vai trũ c a

h l c bi t quan tr ng, h lm cho ho t ng trờn th tr

v phỏt tri n. Trờn th tr
ng

ng h v a úng vai trũ ng

i bỏn, trong ú vai trũ ng

ng tr nờn sụi ng

i mua v a úng vai trũ

i bỏn l ch y u. H mua nh ng b t ng s n,



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
12

bao g m t v ti s n trờn t, ho c mua t tr ng t c i t o, u t nõng

-Ng
th

ng l i.

OBO
OKS
.CO
M

c p, sau ú th c hi n chuy n nh

i mua-bỏn thụng th

ng: h th

ng l nh ng ng

i dõn bỡnh

ng cú nhu c u mua, bỏn b t ng s n vỡ nhi u lý do khỏc nhau. H cú th l:
+Ng

i mua n thu n b t ng s n ph c v cho nhu c u c trỳ.

+Ng

i bỏn n thu n: bỏn b t ng s n chuy n húa thnh v n

dựng vo vi c khỏc.
+V a l ng
sinh s ng.

i bỏn, v a l ng

(2) Khỏch th : l b t ng s n
lu t.

i mua, cú th do nhu c u chuy n n i

c phộp kinh doanh theo quy nh c a phỏp

(3) Gi i trung gian, bao g m:
-Nh n

c, cỏc c quan qu n lý Nh n

hnh lan phỏp lý i u khi n th tr
+Nh n

c: cung c p c ch chớnh sỏch,

ng b t ng s n.

c ban hnh cỏc quy nh v qu n lý b t ng s n, v ngh a v

ti chớnh cú liờn quan n quy n s d ng t v c bi t l v ch ra quy ho ch, k
ho ch s d ng t, xõy d ng cỏc cụng trỡnh liờn quan.
+M t khỏc b n thõn Nh n

c c ng n m trong tay nhi u ti s n cụng,

KI L

trong cỏc quỏ trỡnh s p x p, c i t ho t ng c a n n kinh t , s cú nh ng ti s n
l b t ng s n c n thanh lý, bỏn, cho thuờ, õy c ng l ngu n hng húa quan
tr ng trờn th tr

ng.

- Ngõn hng th

ng m i, qu u t , cụng ty ch ng khoỏn, ... cung c p

v n, th c hi n thanh toỏn, qu n lý qu , ... giỳp cho th tr
tri n.

ng b t ng s n phỏt



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
13

-Ng

i mụi gi i: l nh ng ng

i t v n, cung c p cho nh ng ng

i mua,

OBO
OKS
.CO
M

bỏn nh ng thụng tin c n thi t v vi c giao d ch, mua bỏn b t ng s n, nh h
m ho t ng c a th tr

ng b t ng s n

c trụi ch y. Cỏc nh mụi gi i ny

c ng ng th i l ngu n cú th khai thỏc thụng tin v cỏc b t ng s n khỏc trờn
ng m cỏc nh th m nh giỏ c n quan tõm.

th tr

Trong 03 c u thnh ny thỡ gi i trung gian
c u n i g n k t gi a ng

c xem l ph c t p nh t, l

i s n xu t (nh u t xõy d ng nh) v i ng

i tiờu

i cú nhu c u v nh ) ho c ch n thu n cung c p thụng tin, t v n

dựng (ng

phỏp lý, h tr gi i quy t tranh ch p, ...
ng trờn gúc th tr

ng: cỏc y u t tỏc ng n th tr

ng b t ng

s n g m: cỏc y u t tỏc ng v phớa cung b t ng s n; cỏc y u t tỏc ng v

phớa c u c u b t ng s n; cỏc y u t qu n lý, i u ti t c a nh n
s n.
1.2.2.1

c v b t ng

Cỏc y u t tỏc ng v phớa cung b t ng s n.

Cung b t ng s n: l kh i l

ng b t ng s n (nh, t, v t ki n trỳc g n

li n v i t) v giỏ c m nhúm ng
trờn th tr

i cung c p mu n v s n sng bỏn ra

ng b t ng s n t i m t th i i m. V c b n, cỏc y u t tỏc ng

n cung b t ng s n l:

KI L

(1) T ng cung hng hoỏ b t ng s n:

- Cỏc d ỏn u t b t ng s n, xõy d ng c n h cao c p, phỏt tri n khu
ụ th m i, ... trong th i gian qua t i Vi t Nam ó tỏc ng m nh lm t ng ngu n
cung b t ng trờn th tr

ng.

- S phỏt tri n kinh t kộo theo v n ụ th húa ngy cng t ng. N m
1950 t c ụ th húa l 12%, n m 2004 l 25,8%, n m 2006 l 27% v d bỏo



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
14

cũn ti p t c t ng trung bỡnh 32% m t n m trong th i gian 15 n m t i. Nh v y,

OBO
OKS
.CO
M

t c t ng ụ th húa ó lm cho vi c phỏt tri n ụ th sang cỏc vựng l n c n,
ngo i vi thnh ph l n phỏt tri n m r ng.
ai cho th tr

ng b t ng s n.

(2) S phỏt tri n th tr


i u ny lm t ng ngu n cung v t

ut n

ng v n:

c ngoi vo Vi t Nam t ng m nh. Trong n m 2007, 5 t USD

c cỏc nh u t n

c ngoi ng ký u t vo b t ng s n, cũn 7 thỏng

u n m 2008 FDI u t vo Vi t Nam t k l c 45,2 t USD, trong ú h t 27
t USD v n ng ký m i l u t vo l nh v c b t ng s n.

i u ny h a h n

s phỏt tri n m nh ngu n cung b t ng s n trong th i gian t i.
-

u t v n c a cỏc doanh nghi p kinh doanh b t ng s n, c a ngõn

hng, c a cỏc thnh ph n kinh t khỏc vo th tr

ng b t ng s n ( c bi t l

n m 2007) ó lm cho ngu n cung v b t ng s n t ng m nh v i nhi u d ỏn
u t khu ụ th , khu dõn c , d ỏn c n h cao c p, ...
(3) Cỏc y u t c a mụi tr

ng v mụ v s phỏt tri n c s h t ng qu c gia.

Cỏc y u t ny cho th y n n kinh t ang t ng tr

ra sao, c s h t ng giao thụng, h t ng k thu t, mụi tr

ng, th t lựi, cú l m phỏt
ng s ng, ...

(4) Cỏc y u t u vo t o ra b t ng s n v giỏ c d ch v liờn quan b t ng
s n.

KI L

Cỏc y u t ny nh giỏ xi m ng, s t, thộp, giỏ nhõn cụng, giỏ u th u, giỏ
th m nh d ỏn, giỏ thi cụng, giỏ thi t k , giỏ t v n, ...
(5) Nh ng ti n b k thu t ng d ng trong xõy d ng v ki n trỳc.
Nh ng ti n b k thu t ng d ng trong xõy d ng v ki n trỳc gúp ph n
lm cho th i gian thi cụng rỳt ng n, ch t l

ng cụng trỡnh nõng cao, l c s



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
15

đ y nhanh ngu n cung b t đ ng s n là nhà, c n h , v n phòng cho th, ... trên

1.2.2.2

OBO
OKS
.CO
M

ng b t đ ng s n.

th tr

Các y u t tác đ ng v phía “c u” b t đ ng s n.

C u b t đ ng s n : là kh i l

ng b t đ ng s n mà ng

ch p nh n và có kh n ng thanh tốn đ nh n đ

i tiêu dùng s n sàng

c b t đ ng s n đó.

Các y u t tác đ ng đ n c u b t đ ng s n là:
- Nhu c u c a ng
s

i dân v nhà c a, đ t đai đang ngày càng nhi u do dân

khu đơ th t ng nhanh, làm phát sinh các đòi h i v đ t đai, nhà .
- S gia t ng dân s kéo theo s gia t ng nhu c u v đ t đai, nhà , d ch v

cơng ích, d ch v gi i trí, ....
ng

c bi t

i, chi m kho ng 54% dân s c n

c ta, dân s tr kho ng 46 tri u

c, khi nam và n k t hơn v i nhau, nhu

riêng t ng cao, đi u này t o nên áp l c l n v nhu c u nhà

c u có nhà
các đ i t

n

cho

ng gia đình m i phát sinh này t ng m nh.

- Kinh t phát tri n, làm cho m c s ng ng
bình qn đ u ng

i dân đ

c c i thi n, thu nh p

i t ng trung bình 13% hàng n m. Trong đó thu nh p c a m t

s b ph n dân c t ng nhanh, càng làm cho nhu c u mua s m nhà c a t ng, đ c
bi t là nhu c u v các c n h chung c cao c p, nhà

các khu đơ th m i v i h

t ng c s v t ch t thu n l i cho sinh ho t và đi l i.

c ngồi đ n Vi t Nam đ đ u t nhà càng nhi u,

KI L

- Các nhà đ u t n
kho ng 80.000 ng

in

c ngồi đang sinh s ng và làm vi c t i Vi t Nam (s

li u n m 2007) đã kéo theo nhu c u v c n h cao c p, v n phòng cho th phát
tri n m nh.

Khi so sánh q đ u c a hai n m 2006 và 2007, giá th phòng lo i A
t ng 30%, lo i B t ng 20%, lo i C t ng 17% (CBRE). L

ng cung ln thi u so



THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
16

(CBRE).
M t khác, xu h

OBO
OKS
.CO
M

v i c u đã làm cho t l ph kín các v n phòng cho thuê t i Vi t Nam đ t 97%
ng Vi t Ki u v Vi t Nam đ u t và sinh s ng c ng ngày

c tính hi n nay kho ng 3 tri u Vi t Ki u đang

m t gia t ng,

trên kh p th

gi i. M t khi m t ph n trong s 3 tri u Vi t Ki u v Vi t Nam đ u t kinh
doanh thì s là y u t kích c u cho th tr
nhà

phát tri n.

ng b t đ ng s n, đ c bi t là th tr

ng

- M t s y u t tác đ ng khác nh giá bán b t đ ng s n, giá c các d ch v
liên quan đ n quá trình s d ng b t đ ng s n, tâm lý và th hi u c a ng
1.2.2.3

Các y u t qu n lý, đi u ti t c a nhà n

c v b t đ ng s n.

Các chính sách qu n lý, đi u ti t c a nhà n

c v b t đ ng s n là c c k

quan tr ng do n n kinh t Vi t Nam là n n kinh t th tr
nhà n

c. Trong th i gian qua, nhà n

đi u ti t th tr

ng có s qu n lý c a

c liên t c đ a ra các chính sách qu n lý,

ng b t đ ng s n nh : Lu t đ t đai, Lu t nhà , Lu t kinh doanh

b t đ ng s n và vô s các Ngh đ nh, Thông t h

ng d n vi c th c hi n, các k

ho ch, d án m khu đô th m i, khu dân c , m đ
đ ng m nh đ n th tr
phía c u b t đ ng s n.

ng, ... đã t o nên nh ng tác

ng b t đ ng s n, c v phía cung b t đ ng s n c ng nh

KI L

Tuy nhiên, đ c đi m cung và c u trên th tr

ng b t đ ng s n l i khác xa so

v i cung c u đ i v i nh ng lo i hàng hóa thông th
đ ng s n th

i dân.

ng, đó là vi c cung b t

ng ph n ng ch m h n so v i c u b t đ ng s n (đ co giãn kém

c a cung so v i c u).

Lý đó c a đi u này chính là vi c cung b t đ ng s n c n có th i gian đ xây
d ng, đ xin gi y phép thành l p d án b t đ ng s n, đ chuy n quy n s h u,



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
17

thi t k , thi cụng, vay ti n ngõn hng, ... Nh v y, co gión kộm c a
l i u khú trỏnh kh i.

ng b t ng s n b bi n ng

OBO
OKS
.CO
M

cung so v i c u v b t ng s n ó lm cho th tr

M t khỏc, vi c th c hi n quy ho ch v k ho ch s d ng t c a Chớnh ph
v chớnh quy n cỏc c p nh thnh l p cỏc khu ụ th m i, d ỏn m r ng

ng,

d ỏn m cỏc khu cụng nghi p, c m cụng nghi p, ... c ng t o nờn nh ng tỏc
ng tớch c c ho c tiờu c c n th tr
Vớ d nh v hi n t

ng b t ng s n.

ng úng b ng c a th tr

ng b t ng s n, v hi n

ng nh t cú giỏ quỏ cao so v i kh n ng c a ng

t

i mua, theo ụng Hong

Anh D ng, ch t ch cụng ty Conic thỡ nguyờn nhõn r t quan tr ng chớnh l s
Qu n lý quy ho ch, Qu n lý u t y u kộm 1.

Nh v y, vi c hỡnh thnh giỏ b t ng s n trờn th tr

ng ch u s tỏc ng

c a nhi u y u t , trong ú cung c u b t ng s n v chớnh sỏch phỏp lu t tỏc
ng m nh nh t n giỏ giao d ch c a b t ng s n trờn th tr
s v n hnh theo quy lu t cung c u c a th tr
Nh n

c.

ng.

õy chớnh l

ng b t ng s n cú s qu n lý c a

Trờn õy l nh ng nột l n v cỏc y u t tỏc ng n th tr

ng b t ng

ng

KI L

s n. Tuy nhiờn, trờn th c t s cú nh ng y u t tỏc ng khỏc nh tõm lý c a
i dõn, c a cỏc nh u t i v i ti m n ng v s phỏt tri n c a th tr

b t ng s n; s tin t
tr

ng hay lo l ng c a h i v i chớnh sỏch i u ti t th

ng b t ng s n c a nh n

c; cỏc y u t v tớnh khu v c c a b t ng s n,

cỏc y u t v t p quỏn, truy n th ng v th hi u c a ng
1

Tham lu n H i th o: Th tr

ng

i dõn i v i b t ng

ng b t ng s n N m m i, v n h i m i, ngy 02/7/2007.



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
18

s n, các y u t nh giá vàng, th tr

ng ch ng khốn, l i ích trong vi c đ u t

OBO
OKS
.CO
M

v n vào kênh nào cho có hi u qu , ... c ng góp ph n nh h
hay đóng b ng c a th tr

ng đ n s phát tri n

ng b t đ ng s n t i Vi t Nam.

1.3 TÍN D NG NGÂN HÀNG VÀ VAI TRỊ C A TÍN D NG NGÂN
HÀNG

I V I L NH V C B T

NG S N.

1.3.1 Tín d ng ngân hàng.
1.3.1.1

Khái ni m v tín d ng.

Có m t s quan đi m v tín d ng nh sau:
(1) Tín d ng là s chuy n nh

(ti n t hay hi n v t) c a ng
hồn tr ng
l n h n.

ng t m th i quy n s d ng m t l
i s h u sang cho ng

i khác s d ng và s

i s h u nó sau m t th i gian nh t đ nh v i m t l

(2) Tín d ng là m t quan h vay m

ng giá tr

ng giá tr

n tài s n (ti n t ho c hàng hố) đ

c

d a trên ngun t c có hồn tr c v n l n l i sau m t th i gian nh t đ nh.
Nh v y quan h tín d ng là giao d ch gi a hai bên, trong đó m t bên (trái
ch , ng

i cho vay) cung ng ti n, hàng hố, d ch v ho c ch ng khốn d a vào

l i h a thanh tốn l i trong t

ng lai c a bên kia (ng

i th trái, ng

i đi vay).

KI L

Do đó, n u xem xét v quan h gi a hai bên tham gia trong giao d ch tín
d ng có th có nhi u m i quan h khác nhau nh quan h gi a Nhà n
doanh nghi p (tín d ng nhà n
(tín d ng th

cv i

c); quan h gi a doanh nghi p v i doanh nghi p

ng m i); quan h gi a NHTM v i NHTM (tín d ng liên ngân

hàng); quan h gi a Ngân hàng Nhà n

c v i NHTM; quan h gi a NHTM v i

doanh nghi p, cá nhân (tín d ng ngân hàng th

ng m i).



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
19

Tín d ng ngân hàng.

OBO
OKS
.CO
M

1.3.1.2

Tín d ng ngân hàng là quan h tín d ng trong đó ng
hàng ho c các t ch c tín d ng còn ng

i cho vay là ngân

i đi vay là các doanh nghi p ho c các cá

nhân có nhu c u v v n. Theo đó, vi c c p tín d ng là vi c t ch c tín d ng tho
thu n đ khách hàng s d ng m t kho n ti n v i ngun t c có hồn tr b ng các
nghi p v cho vay, chi t kh u, cho th tài chính, b o lãnh ngân hàng và các
nghi p v khác ( i u 20, Lu t Các T ch c tín d ng Vi t Nam).
i m đ c bi t trong tín d ng ngân hàng là vi c ngân hàng v a là ng
vay v a là ng
bi t

i cho vay b ng v n c a ng

i đi

i khác. Q trình v n đ ng này đ c

ch ngân hàng ch bán quy n s d ng c a mình đ i v i ti n hay hàng hố,

ch ng khốn, d ch v ch khơng bán quy n s h u nên sau m t th i gian s thu
h i c v n l n lãi.

1.3.1.3

Tín d ng ngân hàng trong l nh v c b t đ ng s n.

Là quan h tín d ng gi a ngân hàng v i khách hàng (th nhân ho c pháp
nhân) liên quan đ n l nh v c b t đ ng s n. Theo đó, tín d ng b t đ ng s n là vi c
ngân hàng c p v n cho khách hàng c n c vào m c đích vay v n c a khách hàng
liên quan đ n b t đ ng s n.

ng h p này, ngân hàng cho khách hàng vay đ : đ u t kinh

KI L

Trong tr

doanh b t đ ng s n, xây d ng nhà đ bán, s a ch a mua bán nhà c a, xây d ng
hồn thi n c s h t ng các d án, mua nhà tr góp, xây d ng v n phòng cho
th, ...



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
20

Nh v y, tớn d ng ngõn hng i v i l nh v c b t ng s n bao g m c hai

OBO

OKS
.CO
M

hỡnh th c: v a ỏp ng nhu c u u t kinh doanh b t ng s n c a nh u t ,
v a ỏp ng nhu c u nh

c a ng

i dõn.

Vi c c p tớn d ng b t ng s n c a cỏc ngõn hng ó gúp ph n tỏc ng
n cung c u b t ng s n trờn th tr

ng. Tuy nhiờn, b o m hi u qu ho t

ng v an ton khi cho vay, cỏc ngõn hng yờu c u khỏch hng vay v n ph i
m b o nguyờn t c tớn d ng nh v n vay ph i
ph i

c s d ng ỳng m c ớch v

c hon tr c g c v lói theo ỳng k h n ó cam k t. M t khỏc, ngõn

hng cũn cú th yờu c u khỏch hng th c hi n m b o tớn d ng ho c ỏp d ng
cỏc nguyờn t c ỏnh giỏ khỏch hng khỏc lm c s xột duy t cho vay.
1.3.1.4

Cỏc s n ph m tớn d ng b t ng s n:

Tuy ch a cú m t th ng kờ y v cỏc s n ph m tớn d ng b t ng s n
c a cỏc ngõn hng hi n nay, nh ng c b n cú th cú m t s lo i hỡnh s n ph m
tớn d ng b t ng s n c th nh sau:
- Cho vay mua nh, t

.

- Cho vay mua t xõy d ng khu ụ th

- Cho vay mua t xõy d ng khu cụng nghi p
- Cho vay xõy d ng v s a ch a nh
ng

KI L

- Cho vay xõy d ng nh x

- Cho vay xõy d ng v n phũng

- Cho vay xõy d ng v n phũng cho thuờ
- Cho vay xõy d ng khỏch s n, resort
- Cho vay mua t

n chờnh l ch giỏ

- Cho vay th ch p b t ng s n kinh doanh



THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN

21

OBO
OKS
.CO
M

nh giá b t đ ng s n c a ngân hàng.

1.3.1.5

ng, đa ph n các ngân hàng th

Thông th

ng m i hi n nay khi cho vay

đ u yêu c u khách hàng vay v n ph i có tài s n th ch p là b t đ ng s n, do đó
vi c đ nh giá b t đ ng s n c a các ngân hàng th

ng m i chính là vi c đ nh giá

tài s n th ch p là b t đ ng s n đ làm c n c cho vay c ng nh phòng ng a r i
ro khi khách hàng không tr đ
th ch p đ thu h i n .

ng pháp đ nh giá: các ngân hàng th

V ph

sánh và ph
-

c n thì ngân hàng có th ti n hành x lý tài s n

i v i ph

ng s d ng là ph

ng pháp so

ng pháp ch m đi m.

ng pháp so sánh: ngân hàng l y m c giá b t đ ng s n so sánh làm

c s , sau đó th c hi n phân tích, đi u ch nh, ... đ tính ra giá c b t đ ng s n
c n đ nh giá.
-

i v i ph

ng pháp ch m đi m: ngân hàng ti n hành xây d ng các tiêu chí

ch m đi m làm n n t ng cho vi c đ nh giá nh : v trí b t đ ng s n, kh n ng sinh
l i c a b t đ ng s n, hình d ng b t đ ng s n, môi tr
s n, ...
Thông th

ng, ngân hàng l ng 2 ph

ng xung quanh b t đ ng

ng pháp đ nh giá này l i v i nhau

đ ti n hành đ nh giá b t đ ng s n nh m làm t ng tính chính xác cho vi c đ nh

KI L

giá b t đ ng s n.

1.3.2 Vai trò c a tín d ng ngân hàng đ i v i l nh v c b t đ ng s n.
Trong giai đo n hi n nay, n n kinh t Vi t Nam tuy có nhi u s ti n tri n
so v i giai đo n tr
ch a đ

c, nh ng các kênh v n cho s phát tri n kinh t v n còn

c phát tri n đ y đ c ng nh ch a phát huy h t hi u qu v n có c a nó.



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
22

Do đó, m t m t nào đó, n n kinh t Vi t Nam v n d a nhi u vào ngu n v n t
c ngồi c ng ngày càng nhi u nh ng

OBO
OKS
.CO

M

ngành ngân hàng (các ngu n v n đ u t n

ti p c n và gi i ngân v n còn nhi u v n đ đáng quan tâm). Vì th , vai trò c a tín
d ng ngân hàng đ i v i n n kinh t nói chung và đ i v i l nh v c b t đ ng s n
nói riêng v n gi v trí quan tr ng. Tín d ng ngân hàng, v a là kênh cung c p
v n cho th tr

ng b t đ ng s n d

i d ng các d án đ u t b t đ ng s n (kích

cung) v a là kênh cho vay mua bán b t đ ng s n (kích c u).
M c khác, v hi u qu đ u t các d án b t đ ng s n, ngân hàng đã góp
ph n nâng cao tính hi u qu c a d án đ u t b t đ ng s n; ngân hàng là nhà t
v n, nhà cung c p d ch v thanh tốn, nhà đ u t góp v n cùng v i doanh nghi p
kinh doanh b t đ ng s n, ... i u này đã t o nên m t s g n k t gi a cung và c u
b t đ ng s n trên th tr
đ ng s n.

ng, góp ph n t o nên s phát tri n cho th tr

ng b t

1.3.3 Bài h c kinh nghi m cho các NHTM Vi t Nam sau cu c kh ng ho ng
cho vay c m c d

i tiêu chu n

M .

Sau cu c kh ng ho ng cho vay c m c d

i tiêu chu n

M đã d n đ n

s phá s n và chuy n đ i mơ hình ho t đ ng c a hàng lo t các t p đồn tài chính
ho c ngân hàng có liên quan đ n ho t đ ng cho vay b t đ ng s n. Thơng qua

KI L

kh ng ho ng có th nhìn th y m t s bài h c kinh nghi m sau đây cho các
NHTM Vi t Nam:

- Th nh t: Các ngân hàng c n tn th đúng các quy đ nh và quy ch cho
vay, theo đó, đ b o đ m tính tn th , ho t đ ng ki m sốt n i b ngân hàng
ph i th

ng xun giám sát và qu n lý r i ro có h th ng và theo m t tiêu chu n

th ng nh t.

i v i các kho n vay b t đ ng s n, ngân hàng c n chú tr ng đ n



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
23

vi c ỏnh giỏ kh n ng tr n c a khỏch hng, ph

ng ỏn kinh doanh hi u qu

OBO
OKS
.CO
M

h n l chỳ tr ng n ti s n th ch p l b t ng s n.

Hi n nay, cỏc ngõn hng cho vay v i th i h n t 10 - 30 n m v lói su t
cho vay tớnh theo lói su t th tr

ng. L u ý, vi c tớnh kh n ng tr n c a khỏch

hng t i th i i m vay v n, cỏc ngõn hng th

ng dựng lói su t cho vay

th i

i m hi n t i, khụng chỳ ý n lói su t t ng theo th i gian do cỏc y u t khỏc
nhau tỏc ng nh l m phỏt, t giỏ, c nh tranh,... Do v y, vi c xu t hi n r i ro lói
su t t ng lm khỏch hng khú cú kh n ng tr n trong t

ng lai l i u cú th

x y ra. Vỡ v y, ngõn hng nờn cú nh ng gi i phỏp phũng ng a ngay t bõy gi .

Trong tr

ng h p khi th tr

ng b t ng s n ang núng, vi c nh giỏ

b t ng s n cho vay l i u khú kh n. Cỏc ngõn hng nờn c n tr ng trong
vi c xỏc nh giỏ b t ng s n, phũng khi th tr

ng s t gi m, giỏ b t ng

s n ang th ch p s gi m theo gõy nờn r i ro cho ngõn hng.
- Th hai: R i ro t món l m t trong nh ng nguyờn nhõn d n n kh ng
ho ng v a qua. Vỡ v y, v phớa cỏc ngõn hng khi u t vo th tr

ng b t ng

s n c n l u ý phũng trỏnh r i ro ny. Nờn giỏm sỏt t tr ng cho vay b t ng s n
trong t ng d n cho vay t i ngõn hng cú s phõn b r i ro phự h p. M t
khỏc, do tỡnh hỡnh kinh t Vi t Nam hi n nay ang t ng tr

ng t t trong th i gian t i. Do v y, vi c xỏc nh ngnh

KI L

oỏn s ti p t c t ng tr

ng n nh v d

ngh kinh doanh, l nh v c u t mang l i hi u qu , i t

ng khỏch hng ti m

n ng khụng cũn l vi c riờng c a doanh nghi p s n xu t kinh doanh m cũn l
nhi m v quan tr ng c a ngõn hng trong quỏ trỡnh c nh tranh v h i nh p. Tuy
nhiờn, trong i u ki n kinh t phỏt tri n hi n nay, cỏc ngõn hng c n th n tr ng
trong khi theo u i m c tiờu l i nhu n. Cỏc ngõn hng c n phõn b u t vo



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
24

m t s ngnh ngh cú tớnh n nh nh l

ng th c, s n xu t nhu y u ph m c n

OBO
OKS
.CO
M

thi t, s n xu t hng tiờu dựng, song song v i vi c u t vo cỏc ngnh ngh s n
xu t hng cao c p nh s n xu t xe h i, s n xu t m ph m,... phũng ch ng v
h n ch r i ro trong tr

ng h p n n kinh t ch ng l i v suy gi m.

- Th ba: S p t i õy, cỏc lo i hỡnh ho t ng kinh doanh khỏc s phỏt
tri n nh vi c mua bỏn cụng ty, mua bỏn n , cỏc s n ph m phỏi sinh, ch ng

khoỏn húa cỏc kho n cho vay, ch ng khoỏn húa b t ng s n,... cng lm cho th
tr

ng ti chớnh, ngõn hng phỏt tri n m nh. Do v y, vi c qu n lý r i ro s ngy

m t khú kh n. Cỏc ngõn hng c n nõng cao h n n a cụng tỏc giỏm sỏt v qu n
tr r i ro, d bỏo v phũng ng a r i ro trong ho t ng, r i ro thanh kho n, t o s
n nh v phỏt tri n cho ho t ng ngõn hng.

c bi t th tr

ng b t ng s n

g n li n v i ho t ng cho vay c a ngõn hng, nờn cỏc ngõn hng c n cú quy ch
rừ rng v n ng ng cho vi c u t vo th tr

ng ny, trong ú vi c o t o

v nõng cao ý th c trỏch nhi m, trỡnh n ng l c th m nh ỏnh giỏ c a cỏc
nhõn viờn tớn d ng l r t quan tr ng, b o m chớnh xỏc ngay t khõu ban u
c a quỏ trỡnh cho vay i v i l nh v c b t ng s n l ph
r i ro hi u qu nh t.

KI L

K T LU N CH

Nh ng n i dung trong ch
s n, th tr

ng 1 trỡnh by s l

ng phỏp phũng ch ng

NG 1

c v túm t t nh t v b t ng

ng b t ng s n, tớn d ng ngõn hng v vai trũ c a tớn d ng ngõn

hng i v i l nh v c b t ng s n. Trong ú ch y u t p trung nh ng n i dung
ch y u sau:



THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
25

- Khái ni m v b t đ ng s n, phân lo i b t đ ng s n, các y u t
- Khái ni m v th tr
đ ng s n.

ng đ n

c đ a vào kinh doanh.

OBO
OKS
.CO
M

giá tr b t đ ng s n và các lo i b t đ ng s n đ

nh h

ng b t đ ng s n, các y u t tác đ ng đ n th tr

ng b t

- Khái ni m v tín d ng ngân hàng, tín d ng ngân hàng trong l nh v c b t đ ng

KI L

s n, vai trò c a tín d ng ngân hàng đ i v i l nh v c b t đ ng s n.