151 Kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các Ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM

- 1 -





LỜI CAM ðOAN












Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai
công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Tôi hoàn toàn chòu trách nhiệm trước nhà trường về sự cam đoan này.

TP HCM, ngày 28 tháng 10 năm 2008.
Tác giả luận văn

Nguyễn Chí Linh

- 2 -

MỤC LỤC
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các ký hiệu, chữ viết tắt
Danh mục các bảng, biểu
Danh mục các hình vẽ, đồ thò
MỞ ĐẦU..........................................................................................................07
CHƯƠNG 1:

CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ RỦI RO, RỦI RO TÍN
DỤNG VÀ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Rủi ro trong nền kinh tế ....................................................................... 10
1.2. Rủi ro tín dụng........................................................................................ 10
1.3. Thò trường BĐS và rủi ro trong cho vay BĐS của các NHTM .......... 11
1.3.1. Thò trường bất động sản ....................................................................... 11
1.3.1.1. Khái niệm thò trường bất động sản .................................................... 11
1.3.1.2. Đặc trưng của thò trường bất động sản ............................................. 12
1.3.1.3 Vai trò của thò trường bất động sản trong nền kinh tế ....................... 18
1.3.2. Rủi ro trong cho vay bất động sản của các NHTM.............................. 19
1.3.2.1 Khái niệm ........................................................................................... 19
1.3.2.2 Nguyên nhân gây ra rủi ro trong cho vay bất động sản ..................... 19
1.3.2.3 Hậu quả khi bùng nổ rủi ro cho vay bất động sản ............................. 20
1.4. Kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản........................................... 23
1.4.1. Nội dung................................................................................................. 23
1.4.2 Ý nghóa của việc kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các

NHTM ............................................................................................................. 24
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1................................................................................25
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ KIỂM SOÁT RỦI RO TRONG CHO
VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP HCM

2.1. Sự phát triển của thò trường BĐS tại TP HCM trong thời gian qua… 27
2.1.1. Những thành tựu đạt được về phát triển thò trường bất động sản........ 33
2.1.2. Những mặt hạn chế...............................................................................33
2.2. Nghiệp vụ cho vay bất động sản của các NHTM trên đòa bàn TP
HCM
..........................................................................................................................35
2.2.1. Tổ chức cho vay đầu tư bất động sản....................................................35
2.2.2. Thành tựu và những hạn chế.................................................................36
2.2.2.1. Những kết quả đạt được .................................................................... 38
- 3 -

2.2.2.2. Những mặt hạn chế và rủi ro tiềm ẩn ............................................... 39
2.3. Thực trạng về kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các
NHTM trên đòa bàn TP HCM ...................................................................... 45
2.3.1. Những mặt kiểm soát đã thực hiện được .............................................. 45
2.3.1.1. Về phía ngân hàng nhà nước............................................................. 45
2.3.1.2. Về phía các NHTM............................................................................ 46
2.3.2 Những vấn đề tồn tại trong kiểm soát cho vay bất động sản hiện nay 47
2.3.2.1. Về phía ngân hàng nhà nước..............................................................47
2.3.2.2. Về phía các NHTM............................................................................ 48
2.4 Bài học kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về rủi ro trong cho
vay bất động sản ............................................................................................49
2.4.1 Rủi ro tín dụng bất động sản- một trong những nguyên nhân gây ra
cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ tại các nước Đông á năm 1997 .............. 49
2.4.2 Cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp bất động sản dưới chuẩn

(Subprime mortgage crisis) ở Mỹ .................................................................. 54
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2................................................................................58
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP KIỂM SOÁT RỦI RO TRONG CHO
VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP HCM
3.1. Đònh hướng phát triển thò trường bất động sản trong nền kinh tế nói
chung và TP HCM nói riêng từ nay đến năm 2020.....................................59
3.2. Các giải pháp kiểm soát rủi ro cho vay bất động sản của các NHTM
..........................................................................................................................60
3.2.1. Giải pháp ở góc độ vóõ mô..................................................................... 60
3.2.1.1 Đối với các cơ quan quản lý nhà nước ................................................60
3.2.1.2. Đối với các doanh nghiệp đầu tư xây dựng các dự án BĐS................63
3.2.1.3 Đối với Ngân hàng Nhà nước ...............................................................64
3.2.2. Giải pháp ở góc độ vi mô (đối với các NHTM)....................................65
3.2.2.1. Xây dựng chiến lược cho vay phù hợp với đặc thù thò trường bất động
sản ....................................................................................................................65
3.2.2.2. Tăng cường công tác kiểm tra trước, trong và sau khi cho vay...........67
3.2.2.3. Thành lập bộ phận chuyên môn đònh giá tài sản đảm bảo .................69
3.2.2.4. Tổ chức các cán bộ thẩm đònh và quản lý tín dụng theo ngành..........69
3.2.2.5. Về đào tạo đội ngũ cán bộ ngân hàng ................................................70
3.2.3. Giải pháp hỗ trợ khác của các đơn vò có liên quan................................71
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3................................................................................72
KẾT LUẬN CHUNG......................................................................................73

- 4 -

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT

NHNN Ngân hàng nhà nước
NHTM Ngân hàng thương mại.
TCTD Tổ chức tín dụng.

TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh.
TSĐB Tài sản đảm bảo
TTCK Thò trường chứng khoán
UBCKNN Uỷ ban chứng khoán Nhà nước
NHTG Ngân hàng thế giới
BQ Bình quân
GDĐB Giao dòch đảm bảo








- 5 -



DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
Bảng 1.1: Quan hệ tương tác giữa thò trường bất động sản và TTCK
Bảng 2.1: Giá căn hộ tại một số khu vực trên đòa bàn TP HCM từ tháng
08/2007- 01/2008
Bảng 2.2: Giá đất nền dự án tại một số khu vực trên đòa bàn TP HCM từ
tháng 08/2007 - 01/2008
Bảng 2.3: Giá căn hộ tại một số khu vực trên đòa bàn TP HCM từ tháng
01/2008- 06/2008
Bảng 2.4: Giá đất nền dự án tại một số khu vực trên đòa bàn TP HCM từ
tháng 01/2008 đến 06/2008
Bảng 2.5: Dư nợ cho vay bất động sản khu vực TP HCM qua các năm

Bảng 2.6: Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản qua các năm
Bảng 2.7: Thu lãi từ cho vay bất động sản qua các năm
Bảng 2.8: Tỷ lệ cho vay bất động sản của một số NHTMCP tính đến
31/12/2007
Bảng 2.9: Sản phẩm cho vay mua nhà dự án của một số NHTM
Bảng 2.10: Tỷ lệ nợ xấu qua các năm
Bảng 2.11: Vốn tư nhân nước ngoài chảy vào 5 nước Đông Á (Hàn Quốc,
Thái Lan, Malaysia, Indonesia và Philippines), 1991-1996 - Tỷ USD.


- 6 -



DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Hình 1.1: Sự biến động của TTCK trong thời gian qua từ ngày 12/03/2007
đến 26/08/2008
Hình 2.1: Dư nợ cho vay bất động sản trong tổng dư nợ qua các năm
Hình 2.2: Tốc độ tăng nợ xấu qua các năm
Hình 2.3: Vốn tư nhân nước ngoài chảy vào 5 nước Đông Á, 1990-96
Hình 2.4: Tỷ lệ % giá trò cho vay bất động sản và công nghiệp chế biến của
các công ty tài chính Thái Lan trong tổng dư nợ (%)
Hình 2.5: Chỉ số giá cao ốc văn phòng tại Thái Lan và Indonesia

- 7 -

MỞ ĐẦU
1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Tín dụng ngân hàng là hoạt động mang lại lợi nhuận chủ yếu cho các
NHTM đặc biệt là các NHTM của nước ta từ trước đến nay. Tuy nhiên, hoạt
động tín dụng luôn gắn liền với rủi ro. Rủi ro tín dụng không chỉ ảnh hưởng
xấu đến kết quả kinh doanh của một ngân hàng mà còn có thể mang tính hệ
thống và ảnh hưởng trực tiếp đến thò trường tiền tệ ngân hàng cũng như toàn
bộ nền kinh tế. Chính vì vậy việc kiểm soát rủi ro trong hoạt động tín dụng là
một nhiệm vụ hết sức quan trọng trong hoạt động của các NHTM.
Thò trường bất động sản ở nước ta là một thò trường có tiềm năng rất
lớn, vì vậy nhu cầu vốn để phát triển thò trường là hết sức cần thiết. Từ trước
đến nay, kênh cung ứng vốn chủ yếu cho thò trường bất động sản là vốn tín
dụng ngân hàng, mặc dù nguồn vốn này góp phần đáng kể vào việc phát
triển thò trường bất động sản trong thời gian qua nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi
ro. Là một bộ phận của rủi ro tín dụng, rủi ro trong cho vay thò trường bất
động sản ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của các NHTM, có thể gây tổn
thất và “đóng băng” thò trường bất động sản, rủi ro trong cho vay bất động
sản còn mang tính dây chuyền và gây thiệt hại năng nề cho hệ thống các
NHTM và cho cả nền kinh tế.
Như vậy, việc kiểm soát rủi ro vốn tín dụng bất động sản có vai trò rất
quan trọng, vừa góp phần cung ứng vốn kòp thời cho thò trường bất động sản,
- 8 -

vừa đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng của các NHTM và giảm thiểu
rủi ro mang tính hệ thống. Đây cũng chính là lý do tôi chọn đề tài nghiên cứu:
“Kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các Ngân hàng thương
mại trên đòa bàn TP.Hồ Chí Minh”

2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
Luận văn có khối lượng 70 trang, được trình bày với kết cấu như sau:
- Phần mở đầu
- Phần nội dung
Chương 1: Cơ sở lý luận chung về rủi ro, tủi ro tín dụng và rủi ro trong cho
vay bất động sản
Chương 2:
Thực trạng về kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các
NHTM trên đòa bàn TP HCM
.
Chương 3:
Một số giải pháp kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các
NHTM trên đòa bàn TP HCM
.
- Phần kết luận.
3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Phân tích, đánh giá về vai trò của vốn tín dụng đối với thò trường bất
động sản, tầm quan trọng của việc kiểm soát rủi ro đối với nguồn vốn tín
dụng này. Từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro tín dụng trong
cho vay bất động sản của các NHTM góp phần nâng cao hiệu quả vốn tín
dụng ngân hàng và góp phần phát triển thò trường bất động lành mạnh, bền
vững.
- 9 -


4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Trong quá trình nghiên cứu tôi sử dụng các phương pháp sau:
- Phương pháp luận theo chủ nghóa duy vật biện chứng, chủ nghóa duy
vật lòch sử để nhìn nhận sự việc theo sự vận động và phát triển của nó.

- Phương pháp tổng hợp số liệu dựa trên: các báo cáo của các cơ quan
chức năng, tài liệu trên các phương tiện thông tin đại chúng: trên báo, tạp chí
chuyên ngành, Internet…
- Phương pháp thống kê chọn mẫu, so sánh: theo thời gian, theo chỉ
tiêu…
5. PHẠM VI NGHIÊN CỨU:
Đề tài chỉ giới hạn ở việc đề xuất những giải pháp để kiểm soát rủi ro chứ
không đi sâu vào nghiên cứu các công cụ, kỹ thuật phòng chống rủi ro.
Đề tài chỉ giới hạn trong phạm vi các NHTM và thò trường bất động sản
trên đòa bàn TP.HCM.
Do hạn chế về thời gian và tài liệu nghiên cứu, có thể luận văn còn rất
nhiều thiếu sót, rất mong nhận được sự góp ý của qúy thầy cô và các bạn đọc
quan tâm.
************





- 10 -

CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ RỦI RO, RỦI RO TÍN DỤNG VÀ RỦI RO
TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. RỦI RO TRONG NỀN KINH TẾ
Rủi ro trong nền kinh tế là khả năng xảy ra tổn thất trong các hoạt
động của nền kinh tế gây thiệt hại về tài sản, con người hoặc làm giảm sút về
lợi nhuận mong muốn.
Có rất nhiều nguyên nhân gây ra rủi ro trong nền kinh tế bao gồm cả
những nguyên nhân khách quan: thiên tai, dòch bệnh, chính sách của quốc gia,

hành lang pháp lý, tình hình chính trò…và cả nguyên nhân chủ quan: quản trò
rủi ro kém: những sai lầm, sơ hở trong việc thực hiện kế hoạch kinh doanh.
Trong nền kinh tế, rủi ro và lợi nhuận có mối quan hệ đồng biến với
nhau: rủi ro càng cao thì lợi nhuận càng lớn. Việc kiểm soát và xây dựng một
hệ thống quản trò rủi ro phù hợp sẽ tạo cơ sở đểû có thể đạt được lợi nhuận tối
đa nhưng vẫn có thể kiểm soát tốt những rủi ro có thể xảy ra.
1.2. RỦI RO TÍN DỤNG
Là những khả năng xảy ra tổn thất cho ngân hàng trong hoạt động cấp
tín dụng khi khách hàng không có khả năng chi trả các khoản tín dụng đã
được cấp.
Cụ thể, theo khoản 1, điều 2 quy đònh về phân loại nợ, trích lập và sử dụng
dự phòng để xử lý rủi ro tín dụng trong hoạt động ngân hàng của tổ chức tín
dụng (Ban hành theo Quyết đònh số 493 /2005/QĐ-NHNN ngày 22/4/2005 của
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước) đònh nghóa: “Rủi ro tín dụng trong hoạt động
ngân hàng của tổ chức tín dụng là khả năng xảy ra tổn thất trong hoạt động
- 11 -

ngân hàng của tổ chức tín dụng do khách hàng không thực hiện hoặc không
có khả năng thực hiện nghóa vụ của mình theo cam kết”.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến rủi ro tín dụng của các NHTM, bao
gồm các nguyên nhân khách quan như thiên tai, dòch bệnh, sự bất ổn đònh về
đường lối chính sách kinh tế, chính trò quốc gia, môi trường pháp lý còn nhiều
bất cập, thiếu đồng bộ, những biến động kinh tế chính trò xã hội trên thế
giới...đến những nguyên nhân chủ quan như : do sự yếu kém trong quản lý
của các NHTM : quy trình, quy đònh còn nhiều sơ hở, vai trò quản lý của
NHNN còn hạn chế : việc giám sát, thanh tra, xử lý còn chậm và chưa thật sự
hiệu quả. Rủi ro tín dụng cũng có thể xuất phát từ bản thân những người làm
công tác tín dụng : yêáu kém về năng lực chuyên môn hay thiếu đạo đức nghề
nghiệp...hoặc xuất phát từ phía khách hàng : lừa đảo, sử dụng vốn sai mục
đích, sử dụng vốn thiếu hiệu quả...Tất cả những nguyên nhân trên đều có thể

dẫn đến việc mất khả năng hoàn trả đầy đủ, đúng hạn các khoản tín dụng của
khách hàng.
1.3. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ RỦI RO TRONG CHO VAY
BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM
1.3.1 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.3.1.1. KHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Có rất nhiều quan điểm khác nhau về thò trường bất động sản. Tuy
nhiên, có thể hiểu khái niệm về thò trường bất động sản một cách tổng quát
như sau: Thò trường bất động sản là hệ thống các quan hệ kinh tế trong các
ngành tạo lập bất động sản, các thể chế hỗ trợ thò trường và toàn bộ các hoạt
động liên quan đến việc giao dòch bất động sản

- 12 -

1.3.1.2. ĐẶC TRƯNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hóa với đòa điểm giao dòch
Đối với hàng hóa thông thường, đòa điểm giao dòch thường là ở nơi hiện
diện của hàng hóa giao dòch, còn đối với hàng hóa bất động sản, do đặc điểm
của hàng hóa bất động sản có vò trí cố đònh, không thể di dời được nên đòa
điểm giao dòch lại cách biệt với bất động sản cần giao dòch. Các đòa điểm này
rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao dòch lớn, cũng có thể là một đòa
điểm nhỏ hẹp với các vật dụng đơn sơ tối thiểu, cũng có thể tại nhà riêng, tại
nhà hàng, quán nước, qua mạng internet... đều tạo nên đòa điểm giao dòch bất
động sản.
Từ đặc điểm này cho thấy kiểm soát thò trường bất động sản không thể
như với thò trường các hàng hóa khác bày bán trên sạp hàng: tem nhãn, xuất
xứ nguồn gốc, chất lượng... mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt
buộc. Quan hệ giao dòch bất động sản không thể tiến hành trong một thời gian
ngắn, do đó dễ gặp các biến cố của thực tiễn như biến động của giá cả, thay
đổi của pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện môi trường...Điều đó

buộc các bên phải ấn đònh quan hệ giao dòch trong một thời điểm nhất đònh;
thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dòch càng kéo dài, tính rủi ro
càng cao, do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành công của các giao dòch bất động
sản thì điều quan trọng là tìm các giải pháp rút ngắn khoảng thời gian diễn ra
các khâu của quá trình giao dòch. Mọi đối tượng tham gia vào thò trường bất
động sản đều phải trải qua đầy đủ các khâu giao dòch trên. Đó là điều có tính
chất bắt buộc đối với thò trường bất động sản chính thức, có kiểm soát của
Nhà nước.
- 13 -

Thứ hai, Thò trường bất động sản thực chất là thò trường giao dòch các
quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
Thò trường bất động sản là thò trường giao dòch các quyền và lợi ích có
được từ việc sở hữu đất đai (quyền sử dụng đất đai). Bởi vì, đất đai không bao
giờ hao mòn và mất đi (trừ trường hợp do thiên nhiên tác động), người có
quyền sở hữu đất (quyền sử dụng đất) không sử dụng đất như các tài sản
thông thường khác, cái mà họ có thể sử dụng đó là các quyền và lợi ích do
đất đai mang lại. Tính chất này của đất đai là yếu tố cơ bản quyết đònh tính
đặc thù của giao dòch trên thò trường bất động sản. Chính vì vậy, giá đất –
một bộ phận của giá bất động sản (trường hợp giá đất là giá của bất động
sản) không phản ánh giá trò của hàng hóa đất đai, mà giá đất chỉ là chỉ số
phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư vào đất.
Thứ ba, Thò trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu
sắc.
Bất động sản là một loại hàng hóa cố đònh và không thể di dời về mặt
vò trí và nó chòu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thò hiếu. Trong khi
đó, tâm lý, tập quán, thò hiếu của mỗi vùng, đòa phương lại khác nhau. Đồng
thời, đất đai không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được và tâm lý,
thò hiếu, tập quán cũng không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác
được. Chính vì vậy, hoạt động của thò trường bất động sản cũng mang tính đòa

phương.
Mặt khác, thò trường bất động sản mang tính không tập trung mà trải
rộng ở mọi vùng trên đất nước, mà ở mỗi vùng đó trình độ phát triển kinh tế,
văn hóa, xã hội khác nhau, mật độ dân số lại không đồng đều. Do đó, nhu
- 14 -

cầu về bất động sản rất khác nhau về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất
lượng, dẫn đến sự khác nhau về quy mô và trình độ phát triển của thò trường
bất động sản. Thực tế cho thấy, thò trường bất động sản ở các đô thò thường có
quy mô và trình độ phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn. Ngay cả giữa các
đô thò với nhau thì đô thò là trung tâm kinh tế, chính trò, văn hóa, của một
vùng hay cả nước thì cũng có thò trường bất động sản phát triển, hoạt động sôi
động hơn các đô thò khác.
Thứ tư, Thò trường bất động sản chòu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản muốn trở thành hàng hóa và thực hiện giao dòch trên thò
trường phải chòu sự chi phối và điều hành của hệ thống pháp luật về đất đai
và bất động sản. Pháp luật chi phối, điều chỉnh các quyền về bất động sản
như: mua, bán, thế chấp, góp vốn...Đồng thời pháp luật còn quy đònh hợp
đồng giao dòch dân sự về bất động sản. Việc cung cấp thông tin về bất động
sản (yếu tố quan trọng đối với hoạt động của thò trường bất động sản) cũng
phải tuân thủ quy đònh của Nhà nước và pháp luật.
Thứ năm, Thò trường bất động sản là thò trường không hoàn hảo.
Thò trường bất động sản có nội dung phong phú bao gồm các giao dòch
dân sự chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản, các giao dòch
chuyển đổi bất động sản, các giao dòch cho thuê, thế chấp bất động sản, các
giao dòch dùng bất động sản góp vốn liên doanh...Các giao dòch này được
thực hiện thông qua các hợp đồng do pháp luật quy đònh hoặc theo tập quán
được cộng đồng và giữa hai bên giao dòch chấp nhận.
- 15 -

Tuy là thò trường có nội dung phong phú, nhưng trên thực tế, thò trường
bất động sản là dạng thò trường không hoàn hảo, thò trường bất động sản phụ
thuộc vào điều kiện đặc trưng của từng vùng, đòa phương, nó chòu sự chi phối
của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, truyền thống và tập quán của mỗi
vùng, mỗi đòa phương, mỗi cộng đồng khác nhau. Chính vì đặc điểm mang
tính đòa phương như vậy, sự hiểu biết về giao dòch và thực hiện giao dòch
thường không hoàn hảo. Có giao dòch ở đòa phương này đã xuất hiện nhưng
tại đòa phương khác lại chưa xuất hiện, cá biệt hơn có giao dòch cùng loại
nhưng ở đòa phương khác nhau sẽ có cách tiến hành khác nhau. Thông tin và
các yếu tố cấu thành thò trường là không hoàn hảo. Nguyên nhân là do bản
thân hiện vật của từng bất động sản chỉ phản ánh tình trạng vật chất của bất
động sản đó. Bản thân vật chất của bất động sản không phản ánh được tính
pháp lý về quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản của người đang có bất
động sản, đó là những thông tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận thế chấp,
nhận góp vốn liên doanh...cần nắm bắt, am hiểu.
Thứ sáu, Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất
động sản
Mọi hàng hóa được đưa ra thò trường, khi được thừa nhận và xuất hiện
cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung
nhanh chóng. Tuy nhiên, khi cầu về bất động sản tăng thì cung về bất động
sản trên thò trường bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh chóng như
các hàng hóa thông thường khác. Bởi vì, việc tăng cung hàng hóa bất động
sản cần có thời gian và khó khăn hơn các hàng hóa thông thường. Việc tạo ra
hàng hóa bất động sản, các công trình xây dựng...đòi hỏi phải tốn nhiều thời
- 16 -

gian, từ tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, xin giấy phép
xây dựng, thiết kế, thi công...Thủ tục pháp lý để chuyển nhượng đất đai, bất
động sản thường là khá phức tạp. Bên cạnh đó, bất động sản là hàng hóa có
giá trò lớn, đòi hỏi vốn đầu tư lớn.

Thứ bảy, Thò trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thò
trường vốn
Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của bất động sản là có giá trò lớn, do
đó, mọi giao dòch đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi một lượng vốn lớn.
Lượng vốn này phải được huy động từ thò trường vốn. Thực tế cho thấy nếu
không có một thò trường vốn phát triển lành mạnh và ổn đònh thì thò trường
bất động sản cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn đònh được. Những
cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thò
trường bất động sản. Khi bất động sản sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng
các khoản nợ khó đòi, vì thế có thể kéo theo các tổ chức tài chính tín dụng
vào vòng xoáy của cơn khủng hoảng.
Đây là một đặc trưng rất quan trọng của thò trường bất động sản. Sự
phát triển của thò trường bất động sản gắn liền với sự phát triển của thò trường
vốn và ngược lại. Nếu không kiểm soát được vốn đầu tư vào bất động sản sẽ
là tiền đề tạo nên những rủi ro cho thò trường này.
Một minh chứng rất rõ ràng cho mối quan hệ này là sự quan hệ giữa thò
trừơng chứng khoán và thò trường bất động sản ở nước ta trong thời gian qua.
Cuối năm 2006, TTCK ở nước ta tăng mạnh kéo dài đến thời điểm đầu năm
2007 và VN-Index đạt 1.170,67 điểm vào ngày 12/3/2007, đây là mốc kỷ lục
nhất cho đến thời điểm này và sau đó rơi vào tình trạng liên tục sụt giảm.
- 17 -

Đây cũng là giai đoạn thò trường bất động sản sau một thời gian im ắng bắt
đầu sôi động trở lại, như vậy đã có một lượng vốn từ TTCK chuyển sang thò
trường bất động sản, điều này xuất phát một phần từ tâm lý của các nhà đầu
tư khi đã đạt được lợi nhuận cao từ TTCK và tiến hành cơ cấu lại danh mục
đầu tư vì họ nhận thấy cơ hội kiếm lời từ TTCK khó khăn hơn trước, một số
tiến hành tích trữ tài sản dưới dạng bất động sản. Quý I năm 2007 là thời
điểm mà giao dòch bất động sản sôi động trở lại. Sau khi đạt mốc kỷ lục vào
ngày 12/03/2007, TTCK rơi vào tình trạng sụt giảm kéo dài, điều này càng

khuyến khích dòng vốn đầu tư trên TTCK chuyển sang bất động sản, giá trò
giao dòch, khối lượng giao dòch và giá cả bất động sản tăng mạnh trong giai
đoạn này. Sang đầu quý III, giá cả bất động sản đi vào giai đoạn bình ổn.
Vào thời điểm Quý IV năm 2007 và đầu năm 2008, sự sụt giảm mạnh của
TTCK đã làm cho nguồn vốn dòch chuyển mạnh mẽ vào thò trường bất động
sản, cùng với sự tiếp sức của vốn tín dụng các NHTM đã tạo nên cơn sốt giá
bất động sản vào thời điểm này.

Hình 1.1: Sự biến động của TTCK trong thời gian qua: từ ngày 12/03/2007
đến 26/08/2008. (Nguồn: UBCK NN)
- 18 -

Bảng 1.1: Quan hệ tương tác giữa thò trường bất động sản và TTCK

Giá bất động sản Vn-Index
Q 1/2007 Tăng Tăng
Q 2/2007 Tăng Giảm
Q 3/2007 Ổn đònh Giảm
Q 4/2007 Tăng mạnh Giảm mạnh

Nhìn trên bảng ta thấy rõ ràng hơn về mối quan hệ tương tác giữa thò
trường bất động sản và TTCK. Sự biến đổi có khi cùng chiều, có khi ngược
chiều bởi chòu sự chi phối của nhiều yếu tố trong đó có yếu tố tâm lý nhà đầu
tư. Tuy nhiên khi thò trường chứng khoán giảm mạnh và kéo dài sẽ dẫn đến
sự sụt giảm của thò trường bất động sản sau khi giá được đẩy lên quá cao như
giai đoạn từ đầu năm 2008 hiện nay.
1.3.1.3. VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN
KINH TẾ
Thò trường bất động sản là một bộ phận không thể tách rời của nền kinh tế
hàng hóa.

 Thò trường bất động sản góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả các
tài nguyên đất và các bất động sản trên đất.
 Tạo ra những kích thích cho đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà
xưởng, các vật kiến trúc, cơ sở hạ tầng..qua đó tác động đến sự tăng trưởng
nền kinh tế.
- 19 -

 Thò trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất và tiêu dùng, giữa
xây dựng mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất.
 Sự phát triển của thò trường bất động sản sẽ tác động trực tiếp đến thò
trường tài chính.
 Phát triển thò trường bất động sản thông thoáng sẽ góp phần huy động
mọi nguồn lực trong xã hội phát triển nhà ở, tạo động cơ phấn đấu và đưa đến
nhiều cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động, cơ hội phát triển sản
xuất các doanh nghiệp vừa và nhỏ với giá cả chấp nhận được.
 Sự tăng trưởng của thò trường bất động sản sẽ góp phần làm tăng GDP
và qua đó cũng tác động mạnh đến các thò trường có liên quan như thò trường
xây dựng, vật liệu xây dựng, trang trí nội thất...

1.3.2 RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC
NHTM
1.3.2.1. KHÁI NIỆM
Là một bộ phận của rủi ro tín dụng, rủi ro trong cho vay bất động sản
là sự thiệt hại có thể gây ra cho các NHTM khi cho vay các đối tượng để sử
dụng vốn vào các mục đích liên quan đến bất động sản: cho vay mua nhà để
ở, cho vay đầu tư- kinh doanh bất động sản, cho vay đầu tư xây dựng dự án
nhà ở, xây dựng văn phòng cho thuê…
1.3.2.2. NGUYÊN NHÂN GÂY RA RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT
ĐỘNG SẢN
Là một bộ phận của rủi ro tín dụng, vì vậy rủi ro trong cho vay bất

động sản cũng xuất phát từ những nguyên nhân gây ra rủi ro tín dụng như đã
- 20 -

nêu trên. Ngoài ra, do tính đặc thù của thò trường bất động sản nên rủi ro
trong cho vay bất động sản còn xuất phát từ những nguyên nhân sau:
- Tín dụng chỉ đònh hoặc quá tập trung vốn tín dụng vào cho vay bất
động sản. Hoạt động tín dụng ngân hàng luôn gắn liền với rủi ro, việc đa
dạng hóa danh mục cho vay sẽ góp phần vào việc phân tán rủi ro tín dụng. Vì
vậy, việc tập trung vốn tín dụng quá nhiều vào cho vay bất động sản do chạy
theo lợi nhuận hoặc do chỉ đònh trong đònh hướng điều hành sẽ tập trung rủi ro
cho ngân hàng và hậu quả không chỉ cho bản thân ngân hàng cấp tín dụng mà
còn cho cả nền kinh tế, điều này sẽ được làm rõ trong mục 1.3 của đề tài này.
- Huy động và sử dụng vốn bất hợp lý: Các NHTM luôn bò giới hạn về
việc sử dụng nguồn vốn huy động để cho vay. Ở nước ta hiện nay, theo quyết
đònh số 457/2005/QĐ-NHNN ngày 19/04/2005 của Thống đốc Ngân hàng nhà
nước các NHTM chỉ được phép sử dụng tối đa 40% vốn ngắn hạn để cho vay
trung và dài hạn. Vì vậy, ngoài phần vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay dài
hạn, các NHTM sẽ áp đặt thời hạn vay ngắn hạn vào tín dụng bất động sản
trong khi đa số các khoản vay bất động sản này có thời hạn thu hồi vốn dài,
sẽ dẫn đến rủi ro thanh toán các khoản nợ ngắn hạn khi đến hạn.
1.3.2.3 HẬU QUẢ KHI BÙNG NỔ RỦI RO CHO VAY BẤT ĐỘNG
SẢN:
Nguyên nhân từ việc tín dụng tập trung và bất hợp lý trong sử dụng
nguồn vốn huy động để cho vay sẽ làm gia tăng rủi ro trong cho vay bất động
sản, tác động xấu hệ thống tiền tệ ngân hàng, thò trường bất động sản và nền
kinh tế. Điều này sẽ được thể hiện thông qua cơ chế tác động sau.
“Đòn bẩy” giá bất động sản từ vốn tín dụng ngân hàng: Các khách
hàng khi đầu tư vào bất động sản, với nguồn lực tài chính hạn chế, họ luôn
- 21 -

tìm cách huy động vốn tối đa để mở rộng quy mô đầu tư. Nguồn huy động
vốn mà họ thường tiếp cận đó là vốn vay các ngân hàng, tỷ lệ vốn vay đầu tư
bất động sản chiếm tỷ trọng lớn gấp nhiều lần so với vốn tự có của nhà đầu
tư (hiện nay với một nhu cầu vay đầu tư bất động sản khách hàng chỉ cần có
từ 10-15% vốn tự có, còn lại là vốn vay ngân hàng). Đây chính là một “đòn
bẩy” đưa giá bất động sản tiếp tục tăng vọt.
Những lý do làm cho các ngân hàng mạnh tay trong cho vay đầu tư bất
động sản là:
- Cho vay lónh vực bất động sản là một trong những lónh vực tạo dư nợ tín
dụng rất lớn và nhanh. Với việc chạy theo các chỉ tiêu dư nợ tín dụng thì đây
là lónh vực hấp dẫn để có doanh số cho vay cao.
- Các doanh nghiệp khi vay vốn từ ngân hàng để đầu tư bất động sản thường
dùng chính bất động sản hình thành từ vốn vay làm tài sản đảm bảo, điều này
đem lại sự yên tâm cho các ngân hàng vì họ cho rằng giá bất động sản đang
ngày một tăng, vì vậy trong trường hợp xấu nhất họ vẫn có thể phát mãi tài
sản để thu hồi nợ.
Các yếu tố trên đã đẩy giá bất động sản lên cao, là tiền đề cho những
rủi ro bùng nổ mang tính dây chuyền.
Áp lực trả nợ do sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn hoặc áp đặt
thời gian vay ngắn đối với các dự án bất động sản:
Các dự án đầu tư bất động sản cỡ lớn thường có thời gian hoàn vốn đầu
tư dài, ít nhất phải trên 10 năm, trong khi đó nguồn huy động vốn từ các ngân
hàng thường có thời hạn ngắn hơn nhiều, vì vậy các ngân hàng rơi vào tình
trạng sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn kể cả những khoản vốn huy
- 22 -

động dưới 12 tháng. Điều này sẽ dễ dẫn đến tình trạng mất thanh khoản trong
hệ thống ngân hàng khi khách hàng gởi tiền đồng loạt rút vốn đến hạn.
Đặc biệt, điều này sẽ trở nên cực kỳ rủi ro hơn khi các NHTMVN do
quy đònh giới hạn về tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn (tối đa

40%), nên áp đặt các khoản cho vay với thời hạn ngắn (dưới 12 tháng) đối với
các dự án bất động sản. Yếu tố trên làm tăng áp lực trả nợ cho các nhà đầu tư
là khách hàng vay khi các khoản vay đến hạn trong khi dự án chưa có nguồn
thu.
Tiềm ẩn rủi ro vỡ nợ:
Khi các khoản nợ vay ngắn hạn để đầu tư bất động sản đến hạn hoặc
do áp lực thanh khoản các khoản rút vốn tiền gởi, các ngân hàng sẽ tiến hành
thu hồi nợ. Dưới áp lực trả nợ vay, các nhà đầu tư buộc phải bán bất động sản
để trả nợ, tuy nhiên lúc này một phần là dự án chưa hoàn thành, cộng thêm
nữa việc giá bất động sản đã bò đẩy lên quá cao so với khả năng của người có
nhu cầu về bất động sản thật sự, điều này làm sẽ dẫn đến tình trạng buộc các
nhà đầu tư phải bán bất động sản với giá thấp để trả nợ làm cho giá bất động
sản giảm mạnh.
Khi giá bất động sản có chiều hướng đi xuống, để hạn chế rủi ro, các
ngân hàng đồng loạt thu hồi vốn đầu tư kể cả các khoản vốn vay chưa đến
hạn. Bên cạnh đó, việc giá bất động sản giảm làm giảm tính thanh khoản
cũng như trò giá của tài sản dùng để đảm bảo cho khoản vay. Điều này càng
làm cho các ngân hàng tăng cường việc thu hồi vốn tài trợ cho các dự án. Tác
động này làm cho áp lực trả nợ đè nặng lên các nhà đầu tư, họ buộc phải bán
với giá rất thấp dẫn tới lỗ nặng hoặc không có khả năng trả nợ ngân hàng dẫn
đến rủi ro vỡ nợ.
- 23 -

Tác động trên xảy ra và lây lan trong toàn bộ thò trường bất động sản
dẫn đến hàng loạt những rủi ro mang tính chất hệ thống: Thò trường bất động
sản đóng băng, nhà đầu tư thua lỗ, ngân hàng đứng trước nguy cơ mất vốn,
ảnh hưởng xấu đến thò trường tiền tệ-ngân hàng và cả nền kinh tế.
1.4. KIỂM SOÁT RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
1.4.1 NỘI DUNG
Kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản là kiểm soát chất lượng tín

dụng của tất cả các khoản vay đầu tư vào bất động sản. Như vậy, để kiểm
soát được những rủi ro cho vay bất động sản bao gồm cả nguyên nhân chủ
quan và khách quan, các NHTM phải dựa trên các cơ sở sau:
- Kiểm soát khả năng rủi ro mang lại từ phía khách hàng vay: Thông
qua việc thẩm đònh các điều kiện để cho vay đối với khách hàng. Cụ thể các
khách hàng phải đáp ứng các điều kiện sau:
+ Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự
+ Có mục đích vay vốn hợp pháp
+ Có tình hình tài chính lành mạnh hoặc có khả năng trả nợ
+ Có phương án kinh doanh khả thi
+ Thực hiện đầy đủ các biện pháp đảm bảo tiền vay theo quy đònh của
pháp luật và của NHTM;
+ Ngoài ra đối với khách hàng vay đầu tư bất động sản các NHTM cần
phải có sự phân biệt rõ đối tượng vay để phục vụ cho nhu cầu nhà ở thực sự
hay đầu cơ để từ đó đề xuất các điều kiện tín dụng thích hợp;
- Các NHTM phải dựa vào quy mô và khả năng kiểm soát rủi ro của
mình để xây dựng các chiến lược cho vay bất động sản phù hợp: Trên cơ sở
cân đối quy mô, tỷ trọng vốn huy động ngắn hạn/dài hạn của mình , các
- 24 -

NHTM xây dựng các sản phẩm cho vay bất động sản với thời hạn phù hợp.
Tỷ trọng lớn về huy động tiền gửi với thời hạn dài là cơ sở để các NHTM có
thể đẩy mạnh cho vay bất động sản, vừa đảm bảo tính thanh khoản cho các
NHTM vừa đảm bảo khả năng trả nợ của khách hàng;
- Dự báo biến động của thò trường bất động sản để kiểm soát rủi ro do
tác động từ thò trường này.
1.4.2 Ý NGHĨA CỦA VIỆC KIỂM SOÁT RỦI RO TRONG CHO VAY
BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM
Từ những phân tích về hậu quả cũng như tác động của rủi ro khi tập
trung vốn tín dụng cho vay lónh vực bất động sản. Ta thấy, ngoài những tác

động như các loại rủi ro tín dụng khác như: làm giảm sút lợi nhuận của các
ngân hàng, tăng tỷ lệ nợ xấu, ảnh hưởng đến tình hình tài chính, kết quả kinh
doanh của ngân hàng thì rủi ro tín dụng bất động sản ở diện rộng còn ảnh
hưởng đến thò trường tiền tệ ngân hàng, thò trường bất động sản và toàn bộ
nền kinh tế. Vì vậy việc kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản có những
ý nghóa to lớn sau:
- Góp phần hạn chế tổn thất cho các NHTM khi cho vay bất động sản:
Chúng ta thấy rằng thò trường bất động sản ở nước ta vẫn còn rất nhiều tiềm
nằng, nhu cầu về nhà ở, văn phòng kinh doanh…rất lớn. Vì vậy nếu kiểm soát
tốt được rủi ro thì đây sẽ là một lónh vực mang lại nhiều lợi nhuận cho các
NHTM.
- Góp phần ổn đònh, lành mạnh hóa và giúp thò trường bất động sản
phát triển một cách bền vững: việc kiểm soát tốt rủi ro trong cho vay bất
động sản, chú trọng tài trợ các nhu cầu thiết thực như cầu tiêu dùng về nhà ở,
các dự án phục vụ nhu cầu nhà ở người dân… sẽ giúp thò trường bất động sản
- 25 -

phát triển bền vững, cung bất động sản sẽ đáp ứng được cầu tiêu dùng về nhà
ở, tránh tình trạng “bong bóng” giá bất động sản, đem lại hiệu quả thiết thực
cho người dân.
- Góp phần ổn đònh sự phát triển của nền kinh tế: thò trường bất động
sản đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế, kiểm soát rủi ro trong cho
vay bất động sản, giúp cho dòng vốn ngân hàng chảy vào thò trường bất động
sản một cách hiệu quả sẽ góp phần giải quyết tốt nhu cầu nhà ở người dân,
phát triển một lónh vực kinh tế tiềm năng, đẩy mạnh tiến độ hiện đại hóa đất
nước.


KẾT LUẬN CHƯƠNG I

Như vậy, trong Chương I chúng ta đã đi tìm hiểu những khái niệm về
rủi ro trong nền kinh tế, rủi ro tín dụng, và đặc biệt cũng đã phân tích những
rủi ro đặc thù trong cho vay bất động sản. Qua đó, chúng ta có thể thấy, việc
các NHTM tập trung vốn tín dụng lớn vào lónh vực bất động sản sẽ gây ra
những rủi ro không chỉ cho bản thân các NHTM mà còn ảnh hưởng đến thò
trường tiền tệ – ngân hàng và cả nền kinh tế của quốc gia. Chính vì vậy, việc
kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các NHTM có vai trò rất
quan trọng, vừa đảm bảo sự an toàn trong hoạt động của các NHTM đối với
một lónh vực cho vay đầy tiềm năng nhưng cũng tiềm ẩn không ít rủi ro, vừa
đảm bảo thò trường bất động sản phát triển một cách bền vững và đồng thời
góp phần vào sự phát triển kinh tế của đất nước.