Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản tới nền kinh tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này

Page 1 of 80

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

CÔNG TRÌNH THAM GIA XÉT GIẢI
GIẢI THƯỞNG “ TÀI NĂNG KHOA HỌC TRẺ VIỆT NAM”
NĂM 2015.

Tên công trình:
“Phân tích tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh
tế và giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn này.”

Thuộc nhóm ngành khoa học: kinh doanh và quản lý 3

HÀ NỘI, 2015.


Page 2 of 80

HÀ NỘI, 2014


Page 3 of 80

MỤC LỤC
DANH MỤC BẢNG
Bảng 1: Bảng tổng hết về lĩnh vực kinh doanh 10 dự án FDI lớn nhất cả nước.....52
Bảng 2: Bảng tính toán về đóng góp vào nguồn thu NSNN khu vực FDI giai đoạn
2000-2013…………………………………………………………………………55
Bảng 3: Bảng về giá, sản lượng thép nhập khẩu giai đoạn 2008-2012…………...62
Bảng 4:Bảng tổng kết về nợ xấu và dư nợ BĐS giai đoạn 2008-2013…………..69

DANH MỤC HÌNH
Hình 1: Mức độ và tỷ trọng vốn FDI đầu tư vào BĐS giai đoạn 2000-2013…….43
Hình 2: Mức tăng trưởng vốn FDI theo 4 lĩnh vực BĐS………………………….44
Hình 3: Quy mô vốn FDI vào BĐS các thành phố lớn giai đoạn 2006-2013…….46
Hình 4: Tổng hợp về thu hút FDI giai đoạn 1995-2010…………………………..48
Hình 5:. Tình hình nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS giai đoạn 2004-2014……..49
Hình 6: Diễn biến tỷ lệ lạm phát ở Việt Nam qua các năm……………………….58
Hình 7: Diễn biến dư nợ và nợ xấu BĐS giai đoạn 2010-2012…………………...70

LỜI MỞ ĐẦU……………………………………………………………………...6
I.
II.
III.
IV.

Tính cấp thiết của đề tài………………………………………………….6
Mục đích nghiên cứu…………………………………………………......8
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu………………………………………..9
Phương pháp nghiên cứu………………………………………………..10

NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU……………………………………..10
Chương 1: Lý thuyết và thực tiễn tác động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS
tới nền kinh tế……………………………………………………………………..10
I.

Cơ sở lý thuyết về FDI, BĐS, FDI vào lĩnh vực BĐS………………….10


Page 4 of 80

Cơ sở lý thuyết về FDI, BĐS và FDI vào BĐS……………………..10
1.1 Lý thuyết về FDI………………………………………………..10
1.2 Lý thuyết về BĐS……………………………………………….14
a. Khái niệm
BĐS………………………………………………………………14
b. Đặc điểm BĐS…………………………………………………...16
c. Khái niệm thị trường BĐS……………………………………….17
1.3 Lý thuyết về FDI vào BĐS………………………………………18
2. Đặc điểm nguồn vốn FDI vào BĐS…………………………………19
3. Lý thuyết về FDI vào lĩnh vực BĐS thông qua M&A………………21
Cơ sở lý thuyết về tác động tích cực nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới
nền kinh tế………………………………………………………………22
1. Tác động trực tiếp thông qua đầu tư………………………………...23
2. Tác động gián tiếp thông qua tác động tràn…………………………24
a. Tác động tràn qua kênh chuyển giao công nghệ…………………24
b. Tác động tràn liên quan đến cơ cấu đầu ra- đầu vào……………..25
c. Tác động tràn liên quan đến trình độ lao động…………………..25
d. Tác động tràn liên quan đến cạnh tranh………………………….26
Cơ sở lý thuyết về tác động tiêu cực của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực
BĐS tới nền kinh tế……………………………………………………..27
1. Lý thuyết về FDI vào BĐS gây ra lạm phát…………………………27
2. Lý thuyết về FDI vào BĐS gây bất ổn hệ thống tỷ giá……………...31
3. Lý thuyết về FDI vào BĐS gây bất ổn cán cân thanh toán………….32
4. Lý thuyết về FDI vào BĐS gây bất ổn hệ thống tài chính, ngân
hàng…………………………………………………………………34.
Kinh nghiệm thế giới về nguồn vốn FDI vào BĐS gây ra những bất ổn
kinh tế…………………………………………………………………..36
1. Thực tiễn cuộc khủng hoảng tài chính- tiền tệ Châu Á 1997……….38
2. Bài học kinh nghiệm rút ra………………………………………….39
1.

II.

III.

IV.

Chương 2: Phân tích thực trạng tác động nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS trong
giai đoạn 2008-2014………………………………………………………………41
I.

II.

Khái quát tình hình nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS…………………41
1. Tổng quan tình hình FDI vào lĩnh vực BĐS………………………...41
2. Tình hình FDI vào BĐS theo lĩnh vực đầu tư……………………….42
3. Tình hình FDI vào BDS theo địa phương…………………………...44
Phân tích thực trạng tác động tích cực nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS
tới nền kinh tế…………………………………………………………...46


Page 5 of 80

Đổi mới, nâng cao kết cấu cơ sở hạ tầng……………………………46
Tạo nguồn vốn cho nền kinh tế……………………………………...47
Tạo việc làm cho người lao động……………………………………52
Đóng góp vào thu NSNN……………………………………………54
Phân tích thực trạng tác động tiêu cực nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS
tới nền kinh tế…………………………………………………………..55
A. Giai đoạn 2008-2012 với những bất ổn vĩ mô nghiêm trọng…….....55

I. Thực trạng FDI vào BĐS gây ra bất ổn hệ thống tỷ giá………...55
II. Thực trạng FDI vào BĐS gây ra lạm phát……………………...57
III. T hực trạng FDI vào BĐS gây ra bất ổn cán cân thanh toán……61
IV. Thực trạng FDI vào BĐS gây ra bất ổn hệ thống ngân hàng, tài
chính…………………………………………………………….66
B. Giai đoạn 2013-2014 với những bất ổn vĩ mô đã được hạn chế…….71
I. Thực trạng FDI vào BĐS gây ra bất ổn hệ thống tỷ giá………...72
II. Thực trạng FDI vào BĐS gây ra lạm phát………………………72
III. Thực trạng FDI vào BĐS gây ra bất ổn cán cân thanh toán…….73
4 Thực trạng FDI vào BĐS gây ra bất ổn hệ thống ngân hàng, tài
chính…………………………………………………………………73
1.
2.
3.
4.

III.

Chương 3: Giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn FDI vào lĩnh
vực BĐS.
I.

Bối cảnh kinh tế thế giới và trong nước tác động đến nguồn vốn FDI vào
lĩnh vực BĐS……………………………………………………………76
1. Tình hình kinh tế thế giới……………………………………………76
2. Tình hình kinh tế và thị trường BĐS trong nước……………………77
3. Giải pháp thu hút, quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn FDI vào
lĩnh vực BĐS………………………………………………………...79
KẾT LUẬN……………………………………………………………..82

LỜI MỞ ĐẦU.
1.

TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.
Một nền kinh tế muốn tăng trưởng nhanh, mạnh cần có nhiều vốn, vốn
được tạo ra từ nguồn lực trong nước. Thế nhưng nội lực không đủ, vốn được


Page 6 of 80

thu hút mạnh mẽ từ nguồn nước ngoài giúp các quốc gia có được những bước
phát triển nhanh chóng hơn.
Cùng với tiến trình hôị nhập kinh tế quốc tế diễn ra mạnh mẽ toàn cầu, việc di
chuyển nguồn vốn đầu tư từ nước có nguồn vốn dồi dào sang nước có nhu cầu
về vốn là một xu hướng tất yếu. Ngày nay, nguốn vốn đầu tư trực tiếp nước
ngoài( FDI) đã trở thành một cụm từ quen thuộc với tất cả các quốc gia trên
thế giới. Cả lý thuyết và thực tiễn cũng đã chứng minh được vai trò quan
trọng của nguồn vốn này đối với sự phát triển của một nền kinh tế. Tuy nhiên
FDI được đầu tư vào các lĩnh vực khác nhau, ảnh hưởng tới nền kinh tế cũng
khác nhau. Đặc biệt với lĩnh vực có tình đầu cơ cao như bất động sản, không
chỉ mang đến những tác động tích cực như cải thiện cơ sở hạ tầng trong
nước, chuyển giao công nghệ, trình độ quản lý, tạo công ăn việc làm, giảm
thất nghiệp, đóng góp vào thu ngân sách nhà nước, thúc đẩy tăng trưởng kinh
tế……. một cách nhanh chóng mà việc nguồn vốn FDI tập trung quá nhiều có
thể dẫn tới những bất ổn vĩ mô một cách nghiêm trọng như lạm phát, bất ổn
cán cân thanh toán, bất ổn hệ thống tài chính.
Tại Việt Nam, nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản chiếm một vị trí
quan trọng, tính từ năm 1988 đến tháng 9 năm 2014, nguồn vốn FDI đầu tư
vào BĐS đứng ở vị trí thứ 2 (sau sản xuất) với 50,1 tỷ USD vốn đăng ký từ
430 dự án(Theo số liệu của bộ Kế hoạch và đầu tư) . Đi kèm với những biến

động tăng giảm nguồn vốn này vào lĩnh vực bất động sản là sự ấm nóng đến
đóng băng, phục hồi của thị trường bất động sản, sự phát triển của cơ sở hạ
tầng trong nước, những biến động về bất ổn kinh tế vĩ mô như lạm phát, bất
ổn cán cân thanh toán, bất ổn hệ thống tài chính, thâm hụt cán cân thanh
toán….
Thực tế cho thấy 2006 – 2010, đầu tư trực tiếp nước ngoài vào BĐS không
ngừng gia tăng và trở thành lĩnh vực được nhà đầu tư nước ngoài quan tâm
nhiều nhất. Năm 2006, FDI vào bất động sản mới chỉ chiếm khoảng 15,2%


Page 7 of 80

tổng vốn đăng ký, thì đến năm 2007 đã tăng lên 28,6%, năm 2008 đạt con số
kỉ lục 36,8%, năm 2009 là 35,5% và đến năm 2010 con số này là 36,8%.
Trong giai đoạn này chúng ta cũng chứng kiến cơn sốt giá bất động sản năm
2007, thị trường bất động sản đang nóng chuyển sang lạnh và chính thức đóng
băng tháng 2 năm 2008, nền kinh tế Việt Nam cũng đối mặt với cuộc khủng
hoảng 2008 với những dấu hiệu bất ổn vĩ mô tiêu cực, tăng trưởng GDP
giảm, lạm phát gia tăng, kéo dài trầm trọng đến những năm 2011, 2012,
2013.
Năm 2011 chứng kiến dòng vốn FDI vào BĐS tụt giảm nghiêm trọng ( 5,8%
trong tổng số vốn đăng ký), con số này tuy có tăng nhẹ ở các năm tiếp theo
nhưng vẫn ở mức thấp, thị trường bất động sản vẫn trong tình trạng đóng
băng trì trệ, nền kinh tế đứng trước câu hỏi đã chạm đáy hay chưa, và vẫn tồn
tại những bất ổn vĩ mô. Nguồn vốn FDI và bất động sản đã được kiểm soát
chặt chẽ hơn, chúng ta bắt đầu nhìn thấy những dấu hiệu phục hồi, khởi sắc ở
cả thị trường và nền kinh tế trong năm 2014.
Thực tế trên đặt ra câu hỏi là liệu nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bất động
sản có tác động trễ đến những bất ổn vĩ mô không? Và nếu thật sự ảnh hưởng
thì ảnh hưởng như thế nào, bên cạnh những ảnh hưởng tiêu cực như thế, FDI

vào lĩnh vực bất động sản đã đóng góp gì cho sự phát triển của nền kinh tế?
Thêm vào đó, với môi trường kinh doanh thị trường bất động sản ngày càng
thuận lợi với việc một số luật mới về đầu tư được ban hành, sự hỗ trợ từ nhà
nước , nguồn vốn FDI đang có dấu hiệu tăng trở lại trong những tháng cuối
của năm 2014 và đầu năm 2015, điều này sẽ ảnh hưởng gì đến sự phục hồi thị
trường bất động sản nói riêng và tăng trưởng nền kinh tế trong thời gian tới
nói chung?
Trong thời gian qua cũng có những bài báo công trình nghiên cứu tác
động của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản đến nền kinh tế nhưng
chủ yếu tập trung vào bất ổn giai đoạn 2006-2010 và chưa có một công trình


Page 8 of 80

nào nghiên cứu một cách đầy đủ toàn diện sâu sắc về ảnh hưởng cả tích cực
lẫn tiêu cực của nguồn vốn FDI vào bất động sản đến nền kinh tế.
Hơn nữa, theo ý kiến của nhiều chuyên gia, lĩnh vực bất động sản thật sự vẫn
đang hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài. Vậy nên trong thời gian tới, Việt Nam
vẫn sẽ tiếp tục thu hút vốn đầu tư ngoại, đặc biệt là vào thị trường BĐS đầy
tiềm năng. Việc này đặt ra yêu cầu cần phải tập trung những điểm gì để thu
hút vốn đầu tư ngoại vào lĩnh vực bất đống sản và quản lý có hiệu quả nguồn
vốn này nhằm ổn định kinh tế vĩ mô và tăng trưởng kinh tế trong dài hạn,
tránh những bất ổn đã xảy ra trong giai đoạn 2008 – 2012, phát huy những
đóng góp tích cực của nó cho sự phát triển của nền kinh tế.
Trước thực tế trên, tác giã đã chọn đề tài : “ Phân tích tác động của
nguồn vốn FDI vào bất động sản đến nền kinh tế và giải pháp thu hút,
quản lý, sử dụng có hiệu quả nguồn vốn.” với mong muốn xây dựng một
khung lý thuyết hoàn chỉnh về tác động của FDI vào lĩnh vực bất động sản
đến những vấn đề vĩ mô của nền kinh tế, áp dụng vào phân tích ở Việt Nam
hai giai đoạn chính 2008-2012 và 2013-2014, từ đó đưa ra một số giải pháp

2.

nhằm thu hút và sử dụng hiệu quả nguồn vốn này.
MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU.
Đề tài được xây dựng nhằm mục đích
•

Xây dựng khung lý thuyết hoàn chỉnh đánh giá tác động của nguồn
vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản đến các vấn đề vĩ mô của nền kinh

•

tế
Phân tích và đánh giá thực trạng FDI vào BĐS trong giai đoạn 2008-

•

2014, kiểm định lý thuyết đưa ra phía trên.
Đưa ra giải pháp nhằm quản lý và sử dụng có hiệu quả nguồn vốn FDI
và BĐS nhằm hạn chế những ảnh hưởng xấu và phát huy những ảnh
hưởng tích cực mà nó mang lại


Page 9 of 80
•

Phân tích bối cảnh nền kinh tế hiện tại nói chung, triển vọng thị
trường bất đông sản nói riêng để tập trung những điểm mạnh nhằm

3.

thu hút nguồn vốn FDI nước ngoài vào lĩnh vực này.
ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU.
• Đối tượng nghiên cứu: Nguồn vốn FDI và BĐS và tác động của nó tới
•

nền kinh tế.
Phạm vi thời gian: Đề tài sẽ đi phân tích hai giai đoạn chính.
- Giai đoạn 2008-2012: Với lượng FDI vào BĐS tăng mạnh cùng
-

với những bất ổn nghiêm trọng của nền kinh tế.
Giai đoạn 2013-2014: Lượng FDI và bất động sản đã giảm mạnh
ở năm 2011, tăng nhẹ ở mức thấp ở các năm tiếp theo, kéo theo
đó có những tín hiệu đáng mừng của nền kinh tế trong năm 2013
và những dấu hiệu phục hồi nhẹ của thị trường bất động sản năm

•

2014
Phạm vi nội dung: Đề tài phân tích kĩ tác động cả tích cực lẫn tiêu cực
của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tới nền kinh tế.
- Tác động tiêu cực bao gồm những bất ổn kinh tế được đưa ra
như: lạm phát, bất ổn tỷ giá, bất ổn cán cân thanh toán, bất ổn hệ
-

thống tài chính.
Tác động tích cực bao gồm sự cải thiện của cơ sở hạ tầng trong
nước, đóng góp và FDI trong nước, đóng góp vào thu ngân sách

4.

nhà nước, kích thích tăng trưởng.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.
Từ mục đích và đối tượng phạm vi nghiên cứu, đề tài sử dụng một số
phương pháp nghiên cứu sau:
- Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, suy luận.
- Phương pháp thu thập và xử lý số liệu: Nguồn số liệu chủ yếu là số
liệu thứ cấp từ Tổng cục thống kê, Cục đầu tư nước ngoài, Ngân
hàng nhà nước, Bộ tài chính, ủy ban giám sát tài chính quốc giá và
các nguồn số liệu từ các trang web và bài nghiên cứu đã được công


Page 10 of 80

bố, Báo cáo thường niên các năm của Viện nghiên cứu kinh tế và
Chính sách.

NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 1.
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÁC ĐỘNG CỦA FDI VÀO BẤT ĐỘNG SẢN
TỚI NỀN KINH TẾ.
I. Cơ sở lý thuyết về FDI, BĐS, đặc điểm nguồn vốn FDI vào lĩnh vực
BĐS.
1. Cơ sở lý thuyết về FDI, BĐS và FDI vào BĐS.
1.1 Lý thuyết về FDI:
FDI ( Foreign Direct Investment) là tên viết tắt của nguồn vốn đầu tư
trực tiếp nước ngoài là việc nhà đầu tư của một nước đưa vốn bằng tiền và tài

Page 11 of 80

sản hữu hình hoặc vô hình vào một nước khác để tiến hành các hoạt động đầu
tư nhằm thu lợi nhuận. Đầu tư trực tiếp nước ngoài diễn ra có tính chất khách
quan và chịu sự tác động của quy luật cung-cầu về vốn giữa các quốc gia,
chính sách thu hút đầu tư của các nước, quá trình tự do hóa đầu tư theo những
nguyên tắc quốc tế, chiến lược đầu tư của các nhà đầu tư, tình hình cạnh tranh
trong thu hút đầu tư và trong chiếm lĩnh thị trường đầu tư, các nguồn lực hấp
dẫn khác như nguồn tài nguyên thiên nhiên, nguồn lao động vào thị trường….
Theo định nghĩa của Ngân Hàng thế giới ( WB): “ Đầu tư trực tiếp nước
ngoài là việc công dân của một nước thành lập hoặc mua lại một phần đáng kể
sở hữu của doanh nghiệp ở một nước khác” Các nhà đầu tư nước ngoài có thể
là một cá nhân hoặc doanh nghiệp và hoạt động đầu tư có thể do nước ngoài
sở hữu hoàn toàn hoặc liên doanh giữa nhà đầu tư nước ngoài với các đối tác
đầu tư địa phương.
Theo Luật Đầu tư Việt Nam 2005, đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các
loại tài sản hữu hình và vô hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động
đầu tư theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật có liên
quan. Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư và
tham gia quá trình quản lý hoạt động đầu tư. Như vậy, khía cạnh quản lý và
kiểm soát của nhà đầu tư nước ngoài trong dự án được coi là một tiêu chuẩn
quan trọng hàng đầu của hoạt động đầu tư trực tiếp.
Đặc điểm quan trọng của đầu tư trực tiếp là nhà đầu tư vừa là người sở
hữu, vừa là người sử dụng vốn đầu tư cho nên tính tự chủ của nhà đầu tư và
tính tự chủ của dự án lớn.
Ủy ban thương mại và phát triển của Liên hợp quốc ( UNCTAD) cũng đưa ra
định nghĩa về FDI: “ Đầu tư trực tiếp nước ngoài là đầu tư có mối liên hệ, lợi
ích và sự kiểm soát lâu dài của một pháp nhân hoặc thể nhân đối với một

Page 12 of 80

doanh nghiệp ở một nền kinh tế khác( doang nghiệp FDI hoặc chi nhánh nước
ngoài hoặc chi nhánh doanh nghiệp)
UNCTAD cón đưa ra cụ thể
Thứ nhất, dòng vốn FDI ra và vào là vốn được nhà đầu tư nước ngoài đầu tư
vào doanh nghiệp FDI tại nước tiếp nhận đầu tư. Nó bao gồm:
•

Vốn đầu tư cố phần là cổ phần của nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài mua
từ doanh nghiệp ở nước tiếp nhận đầu tư, không phải cổ phần của

•

doanh nghiệp trong nước tại nước đầu tư
Lợi nhuận tái đầu tư: phần cổ tức không được chuyển cho nhà đầu tư

•

nước ngoài mà được giữ lại nhằm mục đích tái đầu tư.
Tín dụng nội bộ công ty: các khoản vay ngắn hạn hoặc dài hạn giữa
công ty mẹ và công ty thành viên.

Thứ hai, vốn cổ phần đầu tư trực tiếp nước ngoài là giá trị của cổ phần và
vốn dự trữ ( bao gồm cà lợi nhuận giữ lại) thuộc về công ty mẹ, cộng thêm
các khoản nợ ròng của các công ty thành viên.
Từ các cách tiếp cận trên có thể khái quát “ Đầu tư trực tiếp nước ngoài là sự
dịch chuyển vốn, tài sản, công nghệ, hoặc bất kỳ tài sản nào từ nước đi đầu tư
sang nước tiếp nhận đầu tư để thành lập hoặc kiểm soát doanh nghiệp nhằm
mục đích kinh doanh có lãi.

FDI là một hoạt động đầu tư nên mang đầy đủ những đặc điểm cơ bản của
đầu tư nói chung, đó là:
- Đầu tư là hoạt động bỏ vốn, nên quyết định đầu tư thường và trước
-

hết là quyết định tài chính
Đầu tư là hoạt động có tính chất lâu dài (mang tính chiến lược).
Đầu tư luôn luôn có chi phí và kết quả.
Đầu tư là hoạt động luôn cần có sự cân nhắc giữa lợi ích trước mắt
và lợi ích lâu dài.


Page 13 of 80

Đầu tư là hoạt động mang nặng tính rủi ro.
Trên thế giới, hai hình thức FDI chủ yếu là đầu tư mới (Greenfield Investment
-

– GI) và mua lại và sát nhập qua biên giới (Cross-border Merger and
Acquisition – M&A), ngoài ra còn hình thức đầu tư trên cơ sở có trước
(Brownfield Investment).
Tại Việt Nam, theo điều 21 của Luật Đầu tư, FDI có các hình thức sau đây:
-

Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài.
Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong

-

nước và nhà đầu tư nước ngoài.

Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng

BTO, và hợp đồng BT.
- Đầu tư phát triển kinh doanh.
- Mua cổ phần hoặc góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư.
- Đầu tư thực hiện việc sát nhập và mua lại doanh nghiệp.
- Các hình thức đầu tư trực tiếp khác.
I.3 Khái niệm BĐS và thị trường BĐS.
a. Khái niệm BĐS
Bắt nguồn từ việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản”
có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai,
của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động
của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng,
mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền
với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh
thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động
sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ
thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở
quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh
giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.


Page 14 of 80

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất
(Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản,
Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự
Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là

“mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý
bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao
dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn
liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa
màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được
coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự
Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100
Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất
đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức
đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì
được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích
rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản
“gắn liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác
biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật
này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt
khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ
làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những
vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ
trụ…” cũng là các BĐS.


Page 15 of 80

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình
xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp

luật quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi
quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS
trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các
quy định cụ thể danh mục các tài sản này
b. Đặc điểm của BĐS.

Tính khan hiếm và cá biệt
Xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai, do diện tích bề
mặt trái đất là có hạn: tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện
tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v..
Cũng bởi tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên
hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực, không gian nhỏ kể cả
hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau, trên thị trường
BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian
khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay
trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác
nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị
biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá
nhân v.v..


Page 16 of 80

Tính lâu bền:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được
xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng
thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc
sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm

năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật
kiến trúc và công trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh
tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường
mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó.
Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết
cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và
hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó,
nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá
đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần
tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh
tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi
thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế
nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính
chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh
lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác
nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể
bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây


Page 17 of 80

dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử
dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm
tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
Các tính chất khác được kể đến như: tính thích ứng, tính phụ thuộc vào năng
lực quản lý, mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
c. Khái niệm thị trường BĐS.

Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trường nên có
một số quan niệm khác nhau về thị trường BĐS.
Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một bởi vì tài sản
là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được. Do
đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS
nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị
trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS.
Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường BDS là thị trường nhà đất
(thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ có
nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường. Cũng giống
như quan niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS trên
thị trường. Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ.
Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường BĐS là hoạt động
mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử
dụng) BĐS theo quy luật thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các
hoạt động của thị trường cụ thể, khái niệm này dễ làm người ta nhận biết
phạm vi và nội dung của thị trường BĐS hơn là khái niệm có tính khái quát.
Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường BĐS là thị
trường của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền
sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường có sự quản lý của nhà
nước. Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trường BĐS ở


Page 18 of 80

hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật
đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước.
1.2 Lý thuyết FDI và BĐS.
FDI vào BĐS là một nguồn vốn rất quan trọng của FDI, tiềm năng của thị
trường BĐS là sức hút với dòng vốn đầu tư FDI, đây là lĩnh vực kinh doanh

đòi hỏi tính ổn định của chính trị nên càng là lợi thế của Việt Nam khi kinh tế
Việt Nam luôn có tốc độ tăng trưởng GDP khá cao, kéo theo nhu cầu điều
kiện sống tốt hơn của dân nên dung lượng thị trường lớn hơn đang ngày càng
tăng lên.
Việt Nam hiện nay chưa có một văn bản pháp luật phân chia cụ thể các
loại hình hoạt động của FDI vào lĩnh vực BĐS. Tuy nhiên, theo công bố hàng
năm của Cục đầu tư nước ngoài và dựa vào tính chất hàng hóa BĐS, FDI vào
BĐS được hiểu là hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào BĐS, bao gồm 4
lĩnh vực đầu tư chính là xây dựng KCN- KCX; lĩnh vực khách sạn, du
lịch;xây dựng văn phòng, nhà ở; và xây dựng đô thị mới.
Việc phân chia các bộ phận của FDI vào lĩnh vực BĐS giúp việc phân tích,
đánh giá thực trạng của FDI vào lĩnh vực BĐS chính xác hơn, góp phần xây
2

dựng, phát triển cơ cấu đầu tư một cách hợp lý, có hiệu quả.
Đặc điểm nguồn vốn FDI vào BĐS.
FDI vào BĐS mang những đặc điểm chung của FDI; tuy nhiên do thị
trường BĐS có những đặc thù riêng nên FDI vào lĩnh vực này cũng có những
đặc điểm khác biệt:
Các doanh nghiệp FDI đầu tư vào BĐS thường có vốn đăng ký lớn.
BĐS là loại tài sản có giá trị cao nên các dự án FDI phải có giá trị lớn.
Nhà nước Việt Nam luôn có chính sách thu hút FDI vào Việt Nam; do đó, các
dự án FDI vào lĩnh vực BĐS cũng được tạo điều kiện cấp giấy phép đầu tư,
và nhanh chóng trở thành nguồn vốn cho thị trường BĐS. Thực tế cho thấy,
các dự án BĐS lớn cần phải có những doanh nghiệp có trình độ kỹ thuật cao,


Page 19 of 80

khả năng quản lý tốt và các nhà đầu tư nước ngoài là một sự lựa chọn đáp ứng

được những yêu cầu này.
Các doanh nghiệp FDI có sức mạnh trên thị trường BĐS.
Do khả năng phán đoán được xu hướng phát triển về vị trí địa lý, các
doanh nghiệp FDI có thể nắm trong tay độc quyền cung một số sản phẩm
BĐS đặc trưng. Khả năng quản lý, marketing sản phẩm, công nghệ kỹ thuật
tốt góp phần phát triển hàng hóa BĐS, gia tăng lợi nhuận và thúc đẩy tính
cạnh tranh trên thị trường. Một lợi thế khác của doanh nghiệp FDI là được
Nhà nước hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi trong đầu tư. Tuy nhiên, nếu sự phát
triển nguồn vốn FDI vào lĩnh vực này rầm rộ, thị trường BĐS sẽ bị chi phối
và phụ thuộc vào nguồn vốn đầu tư nước ngoài, thị trường trở nên kém bền
vững, gây ra những tác động xấu cho nền kinh tế.
FDI vào BĐS đem lại lợi nhuận cao nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro.
BĐS là luôn được cấu thành từ nhiều bộ phận, giá trị của nó cũng là tổng
hòa giá trị của những bộ phận đó, việc định giá BĐS vì vậy gặp khó khăn.
Giá BĐS được định giá cao hơn giá trị thực của nó sẽ tạo ra bong bóng BĐS
và những cơn sốt giá. BĐS cũng là hàng hóa thiết yếu đối với đời sống người
dân, nên trong giao dịch BĐS, khi giá BĐS được định giá cao hơn giá trị thực,
các nhà đầu tư sẽ nhảy vào nhằm hưởng phần chênh lệch do định giá cao hơn
này, do tài sản BĐS thường có giá trị lớn, tỷ suất lợi nhuận trên thị trường
này lớn
Thêm vào đó, đầu tư FDI và BĐS có khả năng quay vòng vốn nhanh. Nhà đầu
tư có thể mua BĐS rồi hoàn lại vốn trong thời gian ngắn bằng cách bán tài sản
này cho nhà đầu tư khác và thu được lợi nhuận. Trong khi đầu tư vào lĩnh vực
sản xuất kinh doanh cần thời gian sản xuất, tiếp cận thị trường, bán hàng…
mất thời gian dài để thu lại vốn và lợi nhuận. Điểm khác biệt này khiến FDI
vào BĐS luôn có sức hấp dẫn vì khả năng sinh lợi nhuận cao.


Page 20 of 80

Tuy nhiên, lợi nhuận lớn làm cho FDI vào BĐS luôn đi kèm theo rủi ro cao.
Khung pháp lý chưa hoàn thiện, hiện tượng nhà đầu tư lách luật còn phổ biến,
yếu tố đầu cơ và các hoạt động giao dịch ngầm khiến cho thị trường BĐS các
nước đang phát triển như Việt Nam luôn tiềm ẩn những biến động bất thường.
FDI là nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài. Thị trường BĐS có lợi nhuận cao
nhưng chứa đựng nhiều rủi ro. Vì vậy, hoạt động đầu tư này cũng tiềm ẩn rủi
ro cao vì các nhà đầu tư nước ngoài dễ rút vốn ra khỏi thị trường, gây bất lợi
3

lớn cho nền kinh tế về vấn đề tỷ giá, cán cân thanh toán…
Kênh chủ yếu FDI vào BĐS: M&A
Giống như một nguồn vốn FDI đầu tư vào các lĩnh vực khác, khi đầu tư
vào lĩnh vực BĐS, nhà đầu tư nước ngoài có hai hình thức lựa chọn trong đầu
tư vào một quốc gia: Hoặc là,bỏ vốn xây dựng một cơ sở kinh doanh mới
(Greenfield investment), hoặc là bỏ vốn mua lại hay sáp nhập với một cơ sở
kinh doanh có sẵn và tiếp tục hoạt động, phát triển nó (Merger and
Acquisition).
Theo số liệu của cục đầu tư nước ngoài ( FIA), FDI đang xu hướng tăng vào
BĐS thông qua M&A. Khi chia sẻ số liệu thống kê của cơ quan này về FDI
vào lĩnh vực BĐS, ông Nguyễn Thanh Lân, đại học Kinh Tế quốc dân cũng
nhận định các đối tác tham gia M&A trong những năm vừa qua bao gồm cả
trong nước và nước ngoài, tuy nhiên NĐT nước ngoài vẫn chiếm ưu thế hơn.
Nhận thấy rằng nhà đầu tư nước ngoài đang có xu hướng rót vốn vào BĐS
thông qua M&A – mảng chưa có số liệu thống kê đầy đủ, từ đó đặt ra yêu cầu
chúng ta phải hiểu rõ về cơ chế FDI vào BĐS thông qua M&A để từ đó có thể
đưa ra giải pháp thu hút cũng như quản lý và sử dụng hiệu quả của nguồn
vốn này nhằm tránh những bất ổn mà nó gây ra cũng như phát huy những tác
động tích cực nó mang lại cho nền kinh tế.
M&A(Merger and Acquisition) hay còn gọi là mua bán và sáp nhập, là việc
nhà đầu tư nước ngoài bỏ vốn mua lại hay sáp nhập với một cơ sở kinh doanh

có sẵn, tiếp tục hoạt động và phát triển nó.


Page 21 of 80

Những giá trị M&A đem lại cho nền kinh tế trong việc thu hút vốn FDI cũng
chính là những giá trị của nguồn vốn đầu tư FDI mang lại cho mỗi quốc gia.
Ngược lại các nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư thông qua hoạt động M&A
cũng nhận lại được nhiều giá trị kinh tế và hiệu quả hơn, bởi hoạt động M&A
cho phép các nhà đầu tư nước ngoài dễ dàng tận dụng những lợi thế sẵn có
của các doanh nghiệp trong các thương vụ M&A đem lại, đây là một mối
quan hệ biện chứng hai chiều và đôi bên cùng có lợi. Đối với hoạt động M&A
trong BĐS sẽ mang lại cho các chủ thể tham gia thương vụ M&A nhiều ích
lợi khác nhau. Neil MacGregor (2011)cho rằng, đối với bên chuyển nhượng,
lợi ích đầu tiên có được khi thực hiện M&A là giải quyết những khó khăn về
vốn trong việc đầu tư kinh doanh BĐS, có lợi nhuận để trả cho nhà đầu tư,
tiếp đó, M&A giúp bên chuyển nhượng tái cấu trúc các danh mục đầu tư,
tránh khả năng bị thu hồi dự án, bán hoặc giảm bớt phần nắm giữ những BĐS
không là hoạt động kinh doanh cốt lõi, góp phần tạo dựng thương hiệu thông
qua việc hợp tác với các nhà đầu có tên tuổi… Đối với bên nhận chuyển
nhượng, thực hiện M&A giúp dễ tiếp cận được các BĐS có giá cả hợp, đồng
thời, M&A là cơ hội mở rộng thị trường và các phân khúc sản phẩm mới, cơ
hội liên doanh vào mua lại toàn bộ dự án BĐS, hưởng lợi từ việc đầu tư cơ sở
hạ tầng hoặc việc hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của các
chủ dự án trước.
II.
Cơ sở lý thuyết về tác động tích cực của nguồn vốn FDI vào BĐS tới
1.

nền kinh tế.

Tác động trực tiếp thông qua kênh đầu tư.
Lý thuyết kinh tế cho rằng FDI có thể tạo ra hiệu ứng tích cực đối với
nước chủ nhà bao gồm việc tạo việc làm và thu nhập, chuyển giao công nghệ,
tham gia vào mạng lưới sản xuất toàn cầu, đóng góp vào ngân sách nhà nước
và giảm bớt khó khăn tài chính.


Page 22 of 80

Cũng giống như một dòng vốn FDI, FDI vào BĐS đóng vai trò quan trọng
nhất định đối với tăng trường của một quốc gia với những tác động tích cực
thông qua lượng vốn đầu tư trực tiếp có thể kể đến như:
•

Giúp khai thác vốn từng chủ đầu tư nước ngoài, vì hình thức đầu tư

•

trực tiếp không hạn chế phần vốn góp của các chủ đầu tư.
Giúp tiếp thu được khoa học công nghệ tiến tiến và kinh nghiệm quản

•

lý từ các nhà đầu tư.
Giúp nước chủ nhà khai thác tốt nhất những lợi thế về tài nguyên lao

•

động.
Sự cạnh tranh, ganh đua giữa các nhà đầu tư có vốn trong nước và

ngoài nước tạo động lực kích thích sự đổi mới và hoàn thiện của các
doanh nghiệp trong nước, đây là nhân tố quan trọng đưa nền kinh tế

•

phát triển.
Các dự án FDI góp phần giải quyết việc làm, nâng cao mức sống của

•

người lao động
Thúc đẩy các nước tiếp nhận vốn cải thiện chính sách quản lý nền kinh
tế để thu hút vốn, và hội nhập sâu, rộng hơn và nền kinh tế tài chính

2.

toàn cầu.
Tác động gián tiếp thông qua tác động tràn.
Thực tế đã cho thấy, với riêng lĩnh vực BĐS, nguồn vốn FDI mang lại
nhiều cái lợi cho nền kinh tế khi đóng góp tích cực cho phát triển cơ sở hạ
tầng, bổ sung vốn và nguồn cung chất lượng tốt cho thị trường, đóng góp cho
thu ngân sách, đóng góp vào tăng trưởng kinh tế. Sự có mặt của các doanh
nghiệp FDI bất động sản ngoài tác động trực tiếp đến sự tăng trưởng của cả
nền kinh tế, còn có tác động gián tiếp tới các doanh nghiệp trong nước như
làm tăng áp lực cạnh tranh buộc các doanh nghiệp trong nước phải nâng cao
hiệu quả hoạt động, thúc đẩy quá trình chuyển giao công nghệ… Tác động
tràn của FDI chính là các tác động gián tiếp này. Tác động tràn xuất hiện do


Page 23 of 80

có sự chênh lệch về trình độ phát triển giữa các doanh nghiệp trong nước và
các doanh nghiệp FDI mà ưu thế thuộc về các công ty đa quốc gia có thế
mạnh về vốn và công nghệ. Sự xuất hiện của các doanh nghiệp FDI bất động
sản sẽ buộc các doanh nghiệp bất động sản trong nước phải điều chỉnh hành
vi của mình nhằm duy trì thị phần và lợi nhuận. Vì vậy, tác động tràn có thể
coi là kết quả của hoạt động của các doanh nghiệp FDI diễn ra đồng thời với
quá trình điều chỉnh hành vi của các doanh nghiệp trong nước.
Có thể phân ra bốn loại tác động tràn: (1) tác động liên quan tới cơ cấu đầu ra
- đầu vào của doanh nghiệp, (2) tác động liên quan đến phổ biến và chuyển
giao công nghệ, (3) tác động liên quan đến thị phần trong nước hay tác động
cạnh tranh, (4) tác động liên quan đến trình độ lao động (hay vốn con người)
Tác động tràn của nguốn vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản do cơ
cấu đầu ra- đầu vào của doanh nghiệp bất động sản. Tác động tràn loại
này xuất hiện khi có sự trao đổi/hoặc mua bán nguyên vật liệu hoặc hàng hoá
trung gian giữa các doanh nghiệp FDI và các doanh nghiệp trong nước. Loại
tác động này có thể sinh ra theo hai chiều: tác động xuôi chiều (forward
effect) xuất hiện nếu doanh nghiệp trong nước sử dụng hàng hoá trung gian
của doanh nghiệp FDI và ngược lại tác động ngược chiều (backward effect)
có thể xuất hiện khi các doanh nghiệp FDI sử dụng hàng hóa trung gian do
các doanh nghiệp trong nước sản xuất.
Đặc thù của những dự án bất động sản xây dựng công trình là sử dụng số
lượng lớn nguyên vật liệu đầu vào như là nguyên vật liệu xây dựng( sắt, thép,
xi măng, cát…..) mà công tác nhập khẩu những đầu vào này khó khăn do
công tác vận chuyển…..Do đó, thúc đẩy sử dụng nguyên vật liệu từ các doanh
nghiệp trong nước, điều này vừa tạo ra thu nhập đóng góp vào GDP, vừa
khuyến khích các doanh nghiệp sản xuất nguyên vật liệu trong nước mở rộng


Page 24 of 80

sản xuất và giảm chi phí trên 1 đơn vị sản phẩm. Đồng thời để đáp ứng yêu
cầu của các chủ đầu tư nước ngoài về chất lượng sản phẩm, duy trì mối quan
hệ bạn hàng lâu dài, các doanh nghiệp trong nước cần cải thiện hiệu quả sản
xuất tăng khả năng cạnh tranh trên thị trường sản phầm về dài hạn đóng góp
vào sự phát triển lâu dài của một đất nước.
Nhiều nghiên cứu thực tiễn cho rằng hầu hết các doanh nghiệp trong nước
khó trở thành nhà cung cấp nguyên liệu/hàng hoá trung gian đầu vào cho
doanh nghiệp FDI do không đáp ứng được yêu cầu do phía cầu đưa ra. Tuy
nhiên, nếu tác động ngược chiều xảy ra thì các doanh nghiệp trong nước có
khả năng bứt lên và tiến hành xuất khẩu hoặc chiếm lĩnh dần thị phần sản
phẩm mà trước đây do các doanh nghiệp FDI thống lĩnh. Vì vậy, tác động
ngược chiều này là mong muốn và rất có ý nghĩa đối với các nước đang phát
phát triển.
Tác động tràn của nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản thông
qua phổ biến và chuyển giao công nghệ: Các công trình liên quan đến nhà
ở, đất đai,( cơ sở hạ tầng)…..là một bộ phận quan trọng và chiếm tỷ trọng lớn
của hàng hóa bất động sản. Việc được áp dụng công nghệ sản xuất, xây dựng
tiên tiến hơn từ nước ngoài sẽ giúp nâng cao chất lượng sản phẩm bất động
sản trong nước, điều này làm thay đổi diện mạo cơ sở hạ tầng trong nước.
Đồng thời kinh nghiệm tích lũy, học hỏi được trong việc xây dựng các công
trình này sẽ nâng cao năng lực làm việc của các công ty xây dựng trong nước,
đóng góp vào sự phát triển của đất nước.
Tác động tràn của nguồn vốn FDI vào bất động sản do cạnh tranh.
Sự hiện diện của FDI trong thị trường bất động sản chính là một tác nhân thúc
đẩy cạnh tranh và trong nhiều trường hợp, tác động tràn có thể dẫn đến tình
trạng giảm sản lượng của doanh nghiệp trong nước trong ngắn hạn. Kết quả là
các doanh nghiệp trong nước bị tác động hoặc phải rời khỏi thị trường hoặc
sống sót nếu vượt qua được giai đoạn điều chỉnh cơ cấu để thích nghi với môi

Page 25 of 80

trường cạnh tranh. Với thị trường bất động sản còn non trẻ ở các nước đang
phát triển như Việt Nam, sự có mặt của các doanh nghiệp FDI thực sự là một
thử thách, trải qua nhiều biến động, thăng trầm, những doanh nghiệp bất
động còn đứng vững trên thị trường có đầy đủ những sự trưởng thành, bản
lĩnh cũng như một năng lực làm việc tốt, điều này thúc đẩy sự phát triển bền
vững của thị trường bất động sản trong nước qua đó đóng góp vào sự phát
triển của nền kinh tế.
Tác động tràn liên quan đến trình độ lao động. Các dự án công trình
bất động sản có vốn FDI ngoài việc tạo ra công ăn, việc làm cho công nhân
lao động còn là một tác nhân truyền bá kiến thức quản lý và kỹ năng tay nghề
cho lao động của nước nhận FDI. Tác động tràn này xuất hiện khi các doanh
nghiệp FDI tuyển dụng lao động nước sở tại đảm nhận các vị trí quản lý, các
công việc chuyên môn hoặc tham gia nghiên cứu và triển khai. Việc truyền bá
kiến thức cũng diễn ra thông qua kênh đào tạo công nhân kỹ thuật ở trong
nước và tại công ty mẹ. Tác động tràn tuy nhiên chỉ phát huy tác dụng khi đội
ngũ lao động có trình độ này ra khỏi doanh nghiệp FDI và chuyển sang làm
việc tại các doanh nghiệp trong nước hoặc tự thành lập doanh nghiệp và sử
dụng những kiến thức tích luỹ được trong quá trình làm việc cho các công ty
con hoặc liên doanh với nước ngoài vào công việc kinh doanh tiếp đó. Song
mức độ di chuyển lao động còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như sự phát
triển của thị trường lao động, cầu về lao động có trình độ kỹ năng cũng như
các điều kiện gia nhập thị trường khi muốn khởi sự doanh nghiệp. Đây cũng
chính là cản trở lớn mà các nước đang phát triển đang phải đối mặt. Trên
thực tế, loại tác động tràn do di chuyển lao động rất khó đánh giá với nhiều lý
do. Chẳng hạn, doanh nghiệp trong nước tiếp nhận lao động chuyển sang
không có điều kiện hoặc không tạo điều kiện cho số lao động này phát huy
năng lực của mình. Năng suất lao động của doanh nghiệp tăng lên còn do