Lập dự án đầu tư khu du lịch nghỉ dưỡng nam du

DỰ ÁN ĐẦU TƢ

KHU DU LỊCH
NGHỈ DƢỠNG

2015


CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
-----------    ----------

BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI
DỰ ÁN ĐẦU TƢ

KHU DU LỊCH NGHỈ DƢỠNG
NAM DU

CHỦ ĐẦU TƢ
ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN

:
:

---THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, tháng 9 năm 2015---


MỤC LỤC
CHƢƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƢ VÀ DỰ ÁN................................................ 1
I.1. Giới thiệu về chủ đầu tƣ ............................................................................................1
I.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án ......................................................................................1

CHƢƠNG II: BỐI CẢNH VÀ CĂN CỨ CỦA DỰ ÁN ................................................ 3
II.1. Căn cứ xác định sự cần thiết và tính cấp thiết của dự án .........................................3
II.1.1. Kinh tế vĩ mô và chính sách phát triển du lịch của đất nƣớc ................................3
II.1.2. Các điều kiện và cơ sở của dự án..........................................................................6
II.2. Mục tiêu của dự án ...................................................................................................8
II.2.1. Mục tiêu chung .....................................................................................................8
II.2.2. Mục đích đầu tƣ ....................................................................................................8
II.3. Kết luận về sự cần thiết đầu tƣ dự án.......................................................................8
CHƢƠNG III: PHÂN TÍCH ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG.................................................. 9
III.1. Địa điểm đầu tƣ ......................................................................................................9
III.2. Khí hậu ...................................................................................................................9
III.3. Địa hình ..................................................................................................................9
III.4. Hạ tầng khu đất xây dựng dự án ............................................................................. 9
III.4.1. Hiện trạng dân cƣ ................................................................................................ 9
III.4.2. Hiện trạng lao động ........................................................................................... 10
III.4.3. Hiện trạng sử dụng đất....................................................................................... 10
III.4.4. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật ............................................................................... 11
III.5. Nhận xét chung .....................................................................................................11
CHƢƠNG IV: QUY MÔ DỰ ÁN – TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN ...................................... 12
IV.1. Quy mô dự án .......................................................................................................12
IV.2. Hạng mục công trình ............................................................................................12
IV.3. Tiến độ thực hiện dự án ........................................................................................12
CHƢƠNG V: GIẢI PHÁP QUY HOẠCH – KIẾN TRÚC XÂY DỰNG ................... 13
V.1. Tính chất khu quy hoạch .......................................................................................13
V.2. Giải pháp về quy hoạch – kiến trúc .......................................................................13
V.2.1. Các chỉ tiêu sử dụng đất dự kiến ........................................................................13
V.2.2. Bố cục quy hoạch ...............................................................................................13
CHƢƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG .......................................... 14
VI.1. Đánh giá tác động môi trƣờng ..............................................................................14
VI.1.1. Giới thiệu chung ................................................................................................ 14

VI.1.2. Các quy định và các hƣớng dẫn về môi trƣờng.................................................14
VI.2. Tác động của dự án tới môi trƣờng ......................................................................14
VI.2.1. Trong giai đoạn thi công xây dựng ...................................................................14
VI.2.2. Giai đoạn dự án đi vào hoạt động .....................................................................15
VI.3. Các biện pháp hạn chế ô nhiễm môi trƣờng.........................................................15
VI.3.1. Trong giai đoạn xây dựng hạ tầng và công trình kiến trúc ...............................15
VI.3.2. Giai đoạn đƣa dự án vào khai thác sử dụng ......................................................16
VI.4. Kết luận ................................................................................................................16
CHƢƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƢ DỰ ÁN.......................................................... 17
VII.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tƣ ..................................................................................17
VII.2. Nội dung tổng mức đầu tƣ ..................................................................................18
VII.2.1. Nội dung ...........................................................................................................18
VII.2.2. Kết quả tổng mức đầu tƣ ..................................................................................20
-----------------------------------------------------------------

i


CHƢƠNG VIII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN ............................................... 21
VIII.1. Kế hoạch đầu tƣ .................................................................................................21
VIII.2. Tiến độ sử dụng vốn ..........................................................................................21
VIII.3. Nguồn vốn thực hiện dự án ...............................................................................22
VIII.4. Tổng sử dụng vốn ..............................................................................................22
CHƢƠNG IX: KẾ HOẠCH VAY VỐN VÀ HOÀN TRẢ VỐN VAY ....................... 24
IX.1. Kế hoạch vay vốn .................................................................................................24
IX.2. Kế hoạch hoàn trả vốn vay ...................................................................................24
CHƢƠNG X: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ................................... 25
X.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán .................................................................25
X.1.1. Giả định về doanh thu .........................................................................................25
X.1.2. Giả định về chi phí..............................................................................................27

X.2. Báo cáo thu nhập dự trù .........................................................................................29
X.3. Báo cáo ngân lƣu theo quan điểm tổng đầu tƣ (TIPV) ..........................................29
X.4. Hệ số đảm bảo trả nợ .............................................................................................31
X.5. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội .........................................................................31

-----------------------------------------------------------------

ii


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƢỠNG PHÚ QUỐC

CHƢƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƢ VÀ DỰ ÁN
I.1. Giới thiệu về chủ đầu tƣ
 Chủ đầu tƣ
:
 Mã số doanh nghiệp :
 Nơi cấp
:
 Đăng ký lần đầu
:
 Trụ sở chính
:
 Website
:
 Điện thoại
:
 Chi nhánh Phú Quốc :
 Vốn điều lệ
:

 Tổng giá trị tài sản
:
 Đại diện pháp luật
:

Chức danh:

I.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án
 Tên dự án
: Khu du lịch sinh thái kết hợp nghĩ dƣỡng Hòn Bờ Đập.
 Địa điểm đầu tƣ
: xã Nam Du, huyện Kiên Hải, Kiên Giang
 Diện tích khu đất
: 20,000 m2.
 Loại hình
: Bungalow cho khách du lịch.
 Mục tiêu dự án
: Đầu tƣ xây dựng một khu du lịch nghỉ dƣỡng phức hợp
khép kín đạt tiêu chuẩn 2 sao.
 Đối tƣợng mục tiêu : Đây sẽ là khu du lịch nghỉ dƣỡng kiểu mẫu nhằm phục vụ
02 đối tƣợng:
Đây sẽ là khu du lịch nghỉ dƣỡng kiểu mẫu nhằm phục vụ 02 đối tƣợng:
- Đối tƣợng khách du lịch nƣớc ngoài với nhu cầu thuê Bungalow nghỉ dƣỡng.
- Đối tƣợng khách du lịch trung lƣu nội địa nhu cầu thuê Bungalow nghỉ dƣỡng

-----------------------------------------------------------------

1

DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƢỠNG PHÚ QUỐC

 Mục đích đầu tƣ
: Hƣớng tới sự phát triển du lịch bền vững, góp phần thúc
đẩy kinh tế xã hội của tỉnh Kiên Giang nói chung và huyện đảo Kiên Hải nói riêng.
 Hình thức đầu tƣ
: Đầu tƣ xây dựng mới
 Hình thức quản lý
: Thành lập ban quản lý trực tiếp quản lý thực hiện dự án.
 Tổng mức đầu tƣ
: 120,000,000,000 đồng
- Vốn vay
: 35,000,000,000 đồng
- Vốn chủ sở hữu
: 95,000,000,000 đồng
 Tiến độ thực hiện
: Từ quý III/2015 đến quý IV/2016 bao gồm các giai đoạn:
- Giai đoạn chuẩn bị : Từ quý III/2015 đến quý IV/2015
- Giai đoạn 1
: Từ quý I/2016 đến quý IV/2016. Bao gồm các hạng mục:
+ Xây dựng quầy bar nhà hàng
+ Xây dựng nhà Bungalow đôi
+ Xây dựng khu trò chơi biển
+ Xây dựng khu Spa

-----------------------------------------------------------------

2

DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƢỠNG PHÚ QUỐC

CHƢƠNG II: BỐI CẢNH VÀ CĂN CỨ CỦA DỰ ÁN
II.1. Căn cứ xác định sự cần thiết và tính cấp thiết của dự án
II.1.1. Kinh tế vĩ mô và chính sách phát triển du lịch của đất nƣớc
 Kinh tế vĩ mô
Kinh tế-xã hội nƣớc ta những tháng đầu năm 2015 tiếp tục đối mặt với nhiều
khó khăn. Mặc dù các điều kiện về tài chính toàn cầu đã và đang đƣợc cải thiện; những
rủi ro ngắn hạn đang có dấu hiệu giảm bớt; một số nền kinh tế lớn đang áp dụng chính
sách nới lỏng tiền tệ và tài chính nhằm tăng cầu trong nƣớc nhƣng nhìn chung, kinh tế
thế giới chƣa hoàn toàn phục hồi, tăng trƣởng chậm và vẫn tiềm ẩn nhiều nguy cơ bất
lợi.
GDP bình quân năm 2015 ƣớc đạt 2.200 USD, tính theo ngang giá sức mua
PPP đạt trên 5.600 USD. Phát biểu tại Diễn đàn doanh nghiệp Việt Nam - Hàn Quốc
sáng 14/7, Thứ trƣởng Bộ Kế hoạch & Đầu tƣ Nguyễn Thế Phƣơng nhận định kinh tế
Việt Nam thời gian qua có chuyển biến tốt. 6 tháng đầu năm, tăng trƣởng GDP ở mức
6,28%, dự kiến cả năm tăng 6,5% - cao nhất từ năm 2011. Với mức tăng GDP đạt
5,4% trong năm 2013 (trung bình 3 năm là 5,6%), quy mô kinh tế hiện tại của Việt
Nam hiện đạt gần 176 tỷ USD, thu nhập bình quân đầu ngƣời khoảng 1.960 USD, nếu
tính theo phƣơng pháp ngang giá sức mua (PPP) sẽ đạt 5.293 USD. Nhƣ vậy, trong hai
năm qua, thu nhập ngƣời Việt Nam ƣớc tăng 15%, ƣớc đạt 2.200 USD năm 2015.
Vƣợt mục tiêu đạt 2.000 USD (khoảng 3,8 triệu/tháng) vào năm 2015 mà Đại hội
Đảng lần thứ XI đề ra.
Về vận tải hành khách:
Trong tháng 8, lƣợng khách quốc tế đến Việt Nam ƣớc đạt 664.985 lƣợt, tăng
12% so với tháng trƣớc và tăng 7,5% so với cùng kỳ năm 2014. Tính chung 8 tháng
năm 2015 ƣớc đạt 5.063.187 lƣợt, giảm 7,5% so với cùng kỳ năm 2014.
Chỉ tiêu
Ƣớc tính
8 tháng

Tháng
Tháng
8 tháng 2015
tháng
năm 2015
8/2015 so
8/2015 so
so với cùng
8/2015
với tháng
với tháng kỳ năm trƣớc
trƣớc (%) 8/2014 (%)
(%)
Tổng số

664.985

Chia theo phƣơng tiện đến
1, Đƣờng không
610.159
2, Đƣờng biển
1.36
3, Đƣờng bộ
53.466
Hàn Quốc
Singapore
Phần Lan

104.146
19.206

478

5.063.187

4.231.540
33.182
798.465
730.481
146.017
10.903

-----------------------------------------------------------------

112,0

107,5

92,5

120,0
69,5
64,3

117,4
96,4
90,7
75,2
54,8
77,1
Chia theo một số thị trƣờng

142,5
119,1
132,9
118,7
134,1
115,8
82,7
66,5
112,2
3


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƢỠNG PHÚ QUỐC

Tây Ban Nha
Đài Loan
Mỹ
Italy
Nhật
Đức
Hồng Kông
Malaisia
Hà Lan
Bỉ
Đan Mạch
Anh
Canada
Pháp
Thụy Điển
Niuzilan

Úc
Thụy Sỹ
Na Uy
Nga
Philippin
Indonesia
Trung Quốc
Thái Lan
Lào
Campuchia
Các thị trƣờng khác

9.541
40.357
35.725
5.505
63.243
13.417
2.671
24.531
6.57
2.286
1.602
21
6.777
20.904
1.171
2.745
21.709
1.955

1.289
22.079
8.254
5.996
159.01
15.066
12.029
8.714
27.009

27.922
295.768
336.822
26.543
430.215
96.324
11.828
220.117
35.684
16.152
20.084
140.713
73.016
146.493
21.896
21.633
205.342
19.481
15.671
212.467

63.571
41.436
1.109.796
127.044
67.016
137.402
255.35

259,3
87,6
79,0
241,4
125,9
154,1
136,4
113,5
95,5
69,1
44,2
125,5
87,4
125,8
52,1
84,2
74,9
70,9
33,6
101,8
109,1
91,8

116,4
129,9
133,4
84,8
109,5

113,0
130,9
111,4
99,7
100,7
98,4
272,0
127,2
100,9
101,2
93,9
102,8
96,9
97,9
88,4
101,2
98,3
84,2
92,3
91,9
92,6
77,5
117,6
76,7

76,5
30,0
205,1

108,5
106,8
106,2
104,4
101,1
101,0
100,9
100,9
100,8
98,0
97,3
97,2
96,3
95,4
92,9
92,7
92,0
91,6
90,6
88,3
88,1
86,0
79,6
69,7
65,9
53,2

75,6

Nguồn: Tổng cục Thống kê
 Chính sách phát triển du lịch của đất nƣớc
Chính phủ Việt Nam đã xác định phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi
nhọn nhằm tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; đồng thời phát triển du
lịch bền vững gắn chặt với việc bảo tồn và phát huy các giá trị văn hóa dân tộc; giữ gìn
cảnh quan, bảo vệ môi trƣờng ; bảo đảm an ninh , quố c phòng, trâ ̣t tƣ̣ an toàn xã hô ̣i ;
đảm bảo hài hòa tƣơng tác giữa khai thác phát triển du lịch với bảo vệ giá trị tài
nguyên tự nhiên và nhân văn. Quan điểm này đƣợc thể hiện trong Quyết định số
201/QĐ-TTg ngày 22/01/ 2013 của Thủ tƣớng Chính phủ v/v phê duyệt “Quy hoạch
tổng thể phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030”.
Trong quyết định này, Chính phủ cũng đề ra định hƣớng:

-----------------------------------------------------------------

4


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƢỠNG PHÚ QUỐC

1. Phát triển thị trƣờng khách du lịch: Đẩy mạnh phát triể n đồ ng th ời cả du lich
̣
nô ̣i điạ và du lịch quố c tế ; chú trọng phân đoạn thị trƣờng khách có mục đích du lịch
thuần túy, nghỉ dƣỡng, lƣu trú dài ngày và chi tiêu cao.
- Khách du lịch nội địa
+ Phát triển mạnh thị trƣờng du lịch nội địa, chú trọng khách với mục đích nghỉ
dƣỡng, giải trí, nghỉ cuối tuần, lễ hội tâm linh, mua sắ m.
+ Khuyến khích phát triển, mở rộng thị trƣờng du lịch chuyên biệt và du lịch
kết hợp công vụ.

- Khách du lịch quốc tế
+ Thu hút, phát triển mạnh thị trƣờng gần nhƣ Đông Bắc Á (Nhật Bản, Trung
Quốc, Hồng Kông, Hàn Quốc, Đài Loan); ASEAN (Thái Lan, Malaysia, Indonesia,
Singapore, Lào, Campuchia).
+ Tăng cƣờng khai thác thi ̣trƣờng truyền thống cao cấ p tƣ̀ Tây Âu
, Bắ c Âu ,
Bắc Mỹ, châu Đại Dƣơng và Đông Âu (Nga, Ukraina)...
+ Mở rô ̣ng thi ̣trƣờng mới: Trung Đông, Ấn Độ.
2. Phát triển sản phẩm du lịch
- Ƣu tiên phát triển các dòng sản phẩm chính:
+ Phát triển mạnh hệ thống sản phẩm du lịch biển có khả năng cạnh tranh trong
khu vực về nghỉ dƣỡng biển, tham quan thắng cảnh biển, hệ sinh thái biển. Khai thác
hệ thống đảo ven bờ phục vụ phát triển du lịch.
+ Ƣu tiên phát triển các sản phẩm du lịch văn hóa gắn với di sản, lễ hội, tham
quan và tìm hiểu lối sống. Phát triển mạnh du lịch ẩm thực. Phát huy các giá trị văn
hóa vùng miền làm nền tảng cho các sản phẩm du lịch đặc trƣng.
+ Đẩy mạnh phát triển các sản phẩ m du lịch sinh thái , chú trọng khám phá hang
động, du lịch núi, du lịch sinh thái nông nghiệp, nông thôn.
- Phát triển sản phẩm du lịch đặc trƣng theo các vùng đƣợc tổ chức theo các
không gian phát triển du lịch với tính chất đặc trƣng nổi trội để tạo dựng thƣơng hiệu
từng vùng có sản phẩm điểm đến tổng hợp.
- Đa dạng hóa sản phẩm phục vụ các đối tƣợng khách với những nhu cầu đa
dạng nhƣ: Du lịch MICE (Hội họp, khuyến thƣởng, hội nghị, triển lãm); du lịch đô thị;
du lịch giáo dục; du lịch thể thao; du lịch dƣỡng bệnh; du lịch du thuyền; du lịch làm
đẹp…
- Tăng cƣờng liên kết giữa các địa phƣơng, doanh nghiệp; theo khu vực, các
hành lang kinh tế; cùng các ngành vận chuyển, các liên kết vùng, liên vùng và quốc tế
để tạo thành sản phẩm du lịch hấp dẫn.
3. Tổ chức hoạt động kinh doanh du lịch
- Lữ hành: Tăng cƣờng hoạt động tổ chức kinh doanh các dịch vụ lữ hành du

lịch thu hút, đón tiếp và phục vụ khách du lịch quốc tế vào Việt Nam du lịch, đồng
thời phục vụ tốt cho cƣ dân Việt Nam đi du lịch ở trong nƣớc và nƣớc ngoài; đẩy
mạnh hoạt động lữ hành kết nối các điểm hấp dẫn du lịch và hệ thống dịch vụ trên địa
bàn điểm đến.
- Lƣu trú: Mở rộng và nâng cao chất lƣợng cơ sở lƣu trú du lịch trong đó chú
trọng loại hình lƣu trú nghỉ dƣỡng chất lƣợng cao với đa dạng dịch vụ bổ sung, nâng
cao chất lƣợng dịch vụ đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của du khách.
-----------------------------------------------------------------

5


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƢỠNG PHÚ QUỐC

- Ăn, uống: Mở rộng và phát triển các loại hình dịch vụ ẩm thực, món ăn truyền
thống. Hình thành chuỗi nhà hàng ẩm thực có thƣơng hiệu vƣơn ra thị trƣờng quốc tế,
nâng cao vị thế văn hóa ẩm thực Việt Nam.
- Khu du lịch, điểm du lịch: Chú trọng phát triển kinh doanh các khu, điểm du
lịch quốc gia, mở rộng kinh doanh các khu, điểm du lịch đặc thù địa phƣơng.
- Vui chơi, giải trí: Tăng cƣờng và mở rộng phát triển các dịch vụ vui chơi giải
trí cao cấp, đặc biệt ở các khu du lịch quốc gia và các đô thị lớn.
II.1.2. Các điều kiện và cơ sở của dự án
 Chính sách phát triển của tỉnh
Tỉnh Kiên Giang phấn đấu đến năm 2015, phát triển du lịch trở thành ngành kinh
tế quan trọng của tỉnh, là một trong những trung tâm du lịch trong khu vực Đồng bằng
sông Cửu Long, kết nối sâu rộng với khu vực ASEAN.
Tỉnh Kiên Giang hiện có 40 điểm, khu du lịch, trong đó có các điểm, khu du lịch
thu hút đông đảo khách tham quan nhƣ Đình thờ Nguyễn Trung Trực, di tích Ba Hòn,
quần đảo Bà Lụa, Chùa Hang-Hòn Phụ Tử, vƣờn quốc gia U Minh Thƣợng, đảo Phú
Quốc, Hòn Tre, Hòn Sơn, Nam Du…

Hoạt động du lịch lữ hành ở Kiên Giang có các hình thức xây dựng tour tại địa
phƣơng, liên kết nhận tour từ các tỉnh, thành phố và vận chuyển phục vụ du khách theo
yêu cầu.
Với nguồn tài nguyên du lịch đa dạng và phong phú, thời gian qua, tỉnh Kiên
Giang đã có nhiều chính sách nhằm khai thác tiềm năng, lợi thế để phát triển dịch vụ
du lịch.
Trong đó, chủ trƣơng xã hội hóa du lịch đang đƣợc bắt đầu thực hiện nhằm tranh
thủ các nguồn lực của xã hội để đầu tƣ xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng, các loại
hình dịch vụ vui chơi giải trí, từng bƣớc thay đổi diện mạo của ngành Du lịch của tỉnh.
 Căn cứ pháp lý của dự án
 Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nƣớc
CHXHCN Việt Nam;
 Luật Du lịch ngày 14 tháng 6 năm 2005;
 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tƣ xây dựng cơ
bản của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 5 số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009;
 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN
Việt Nam;
 Luật Đầu tƣ số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN
Việt Nam;
 Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nƣớc
CHXHCN Việt Nam;
 Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN
Việt Nam;
 Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc Hội
nƣớc CHXHCN Việt Nam;
 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc
Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;
-----------------------------------------------------------------

6

DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƢỠNG PHÚ QUỐC

 Luật Bảo vệ môi trƣờng số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nƣớc
CHXHCN Việt Nam;
 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN
Việt Nam;
 Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nƣớc
CHXHCN Việt Nam;
 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về việc Quản lý
dự án đầu tƣ xây dựng công trình;
 Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 của Chính Phủ về
thuế thu nhập doanh nghiệp;
 Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ Qui định chi tiết
thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng;
 Nghị định 140/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định
việc bảo vệ môi trƣờng trong các khâu lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện
các chiến lƣợc, quy hoạch, kế hoạch, chƣơng trình và dự án phát triển;
 Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ về việc
qui định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật bảo vệ môi trƣờng;
 Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung
một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 của Chính phủ về việc
quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trƣờng;
 Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí
đầu tƣ xây dựng công trình;
 Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 4/4/2003 của Chính phủ quy định chi tiết một
số điều luật phòng cháy và chữa cháy;
 Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý
chất lƣợng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của

Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;
 Thông tƣ số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 của Bộ xây dựng hƣớng dẫn việc
lập và quản lý chi phí khảo sát xây dựng;
 Thông tƣ số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 của Bộ Xây dựng hƣớng dẫn
điều chỉnh dự toán xây dựng công trình;
 Thông tƣ số 05/2008/TT-BTNMT ngày 08/12/2008 của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng hƣớng dẫn về đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc, đánh giá tác động môi trƣờng và
cam kết bảo vệ môi trƣờng;
 Thông tƣ số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn quyết
toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nƣớc;
 Thông tƣ số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/9/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi
trƣờng hƣớng dẫn về đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc, đánh giá tác động môi trƣờng và
cam kết bảo vệ môi trƣờng;
 Quyết định số 02/2001/QĐ-TCDL ngày 27 tháng 4 năm 2001 của Tổng cục
trƣởng Tổng cục Du lịch về việc bổ sung, sửa đổi Tiêu chuẩn xếp hạng khách sạn;
 Quyết định số 201/QĐ-TTg ngày 22/1/2013 của Thủ tƣớng Chính phủ v/v phê
duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến
năm 2030;

-----------------------------------------------------------------

7


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƢỠNG PHÚ QUỐC

 Quyết định số 2473/QĐ-TTg ngày 30 tháng 12 năm 2011 của Thủ tƣớng Chính
phủ phê duyệt Chiến lƣợc phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến
năm 2030;
 Định mức chi phí quản lý dự án và tƣ vấn đầu tƣ xây dựng kèm theo Quyết định

số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;
 TCVN 5065 -1990 : Khách sạn – Tiêu chuẩn thiết kế;
 TCVN 4391-2009 : Khách sạn – Xếp hạng ;
II.2. Mục tiêu của dự án
II.2.1. Mục tiêu chung
Đầu tƣ xây dựng một khu du lịch nghỉ dƣỡng phức hợp khép kín đạt tiêu chuẩn 2 sao.
Đây sẽ là khu du lịch nghỉ dƣỡng kiểu mẫu nhằm phục vụ 02 đối tƣợng:
- Đối tƣợng khách du lịch nƣớc ngoài với nhu cầu thuê Bungalow nghỉ dƣỡng.
- Đối tƣợng khách du lịch trung lƣu nội địa nhu cầu thuê Bungalow nghỉ dƣỡng.
II.2.2. Mục đích đầu tƣ
Hƣớng tới sự phát triển du lịch bền vững, góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội của
tỉnh Kiên Giang nói chung và đảo Nam Du nói riêng.
II.3. Kết luận về sự cần thiết đầu tƣ dự án
Nam Du lâu nay đƣợc biết đến nhƣ một thiên đƣờng du lịch nghỉ dƣỡng của
Việt Nam với vẻ đẹp hoang sơ nguyên bản. Hòn đảo xinh đẹp này đang dần trở thành
điểm đến lý tƣởng của nhiều du khách trong nƣớc và quốc tế. Hiểu rõ lợi thế về vị trí
đầu tƣ, sự thiếu hụt cơ sở lƣu trú có chất lƣợng cao cùng những chính sách ƣu đãi của
Chính phủ trong việc phát triển du lịch đảo Nam Du nói riêng và du lịch cả nƣớc nói
chung, chúng tôi rất mong muốn đƣợc triển khai dự án “Khu du lịch sinh thái kết hợp
nghỉ dƣỡng Hòn Bờ Đập” tại xã Nam Du, huyện Kiên Hải, tỉnh Kiên Giang.
Dự án này sẽ đƣợc xây dựng trên diện tích 20,000 m2 với 34 cụm phòng
Bungalow đạt tiêu chuẩn 2 sao. Dự án cũng bao gồm nhiều hạng mục khác nhƣ hệ
thống nhà hàng, quầy bar giải trí, Spa,... Với tổng vốn đầu tƣ trên 120 tỷ đồng, Khu du
lịch sinh thái kết hợp nghỉ dưỡng Hòn Bờ Đập nằm tại xã Nam Du. Công trình dự kiến
sẽ đi vào hoạt động vào khoảng tháng 1 năm 2017. Quy hoạch kiến trúc chung của dự
án theo phong cách đƣơng đại, phù hợp với du khách đến nghỉ dƣỡng và đáp ứng nhu
cầu lƣu trú cao cấp của khách du lịch quốc tế. Tất cả phòng nghỉ đều có tầm nhìn
hƣớng biển hoặc núi đồi, đƣợc bao quanh bởi không gian xanh. Sau khi hoàn thành,
khu du lịch nghỉ dƣỡng Nam Du sẽ là một nơi thân thiện với môi trƣờng, hài hòa với
thiên nhiên.

Tóm lại, với năng lực và tâm huyết nghề nghiệp của tập thể lãnh đạo, đội ngũ
nhân viên Công ty chúng tôi tin tƣởng dự án “Khu du lịch sinh thái kết hợp nghỉ
dƣỡng Hòn Bờ Đập” hội tụ những căn cứ và điều kiện cần thiết để thực hiện; đồng
thời đây chính là một đầu tƣ cần thiết và cấp bách trong giai đoạn hiện nay.

-----------------------------------------------------------------

8


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƢỠNG PHÚ QUỐC

CHƢƠNG III: PHÂN TÍCH ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG
III.1. Địa điểm đầu tƣ
Dự án Khu du lịch sinh thái kết hợp nghỉ dưỡng Hòn Bờ Đập đƣợc xây dựng tại
xã Nam Du, huyện Kiên Hải, tỉnh Kiên Giang.

Khu du lịch sinh thái kết hợp nghỉ dƣỡng Hòn Bờ Đập nằm ở phía đông nam
đảo Phú Quốc, thuộc hai xã An Sơn và Nam Du, huyện Kiên Hải, tỉnh Kiên Giang,
cách đất liền khoảng 60km.
III.2. Khí hậu
Khí hậu trên đảo Nam Du thuộc loại nhịêt đới gió mùa (nóng ẩm, mƣa
nhiều,...). Có hai mùa chính: mùa khô từ tháng 10 đến tháng 4 năm sau, mùa mƣa từ
tháng 5 đến tháng 9. Hai bờ Tây và Đông của đảo chịu ảnh hƣởng của gió mùa, tuy
nhiên do nằm trong vùng vị trí đặc biệt của vịnh Thái Lan nên ít bị thiên tai. Chính vì
điều kiện khí hậu nhƣ vậy nên Nam Du có đƣợc một nguồn tài nguyên vô giá là rừng
nhiệt đới, trong đó có rất nhiều giống, loài đặc hữu. Đây là vốn quý nhất để phát triển
du lịch sinh thái trên hòn đảo này.
Nhiệt độ: Nam Du đƣợc thừa hƣởng một nhiệt độ rất phù hợp, trung bình là
27.70C với nhiệt độ trung bình ban ngày tối đa 31.20C và tối thiểu trung bình là

24.60C. Với nhiệt độ luôn ấm áp, Nam Du là nơi hoàn hảo cho một kỳ nghỉ bãi biển.
Lƣợng mƣa: Nam Du có tháng khô hạn nhất từ tháng 11 đến tháng tháng 3 khi
lƣợng mƣa trung bình chỉ là một 43mm/tháng. Tháng 1 và tháng 2 là những tháng khô
hạn nhất trong năm và cũng là mùa phổ biến nhất để du khách đến tham quan và khám
phá đảo Nam Du.
III.3. Địa hình
Ðịa hình khu vực xây dựng dự án tƣơng đối bằng phẳng, cao độ thấp.
III.4. Hạ tầng khu đất xây dựng dự án
III.4.1. Hiện trạng dân cƣ
Huyện đảo Kiên Hải có 23 hòn đảo lớn, nhỏ với gần 22.000 ngƣời sinh sống,
-----------------------------------------------------------------

9


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƢỠNG PHÚ QUỐC

chia làm 4 xã gồm Hòn Tre, An Sơn, Lại Sơn và Nam Du.
III.4.2. Hiện trạng lao động
Trƣớc nhu cầu lao động phục vụ cho các dự án du lịch ở du lịch và các khu, cụm công
nghiệp (KCCN) trên địa bàn tỉnh, Chủ tịch UBND tỉnh đã chỉ đạo xây dựng kế hoạch
đào tạo lao động có tay nghề, đáp ứng nhu cầu tuyển dụng lao động của các doanh
nghiệp tại các KCCN trên địa bàn tỉnh và phục vụ du lịch tại huyện Phú Quốc.
Thực hiện chủ trƣơng này, UBND tỉnh giao ngành Lao động Thƣơng binh và Xã hội
đƣợc giao nhiệm vụ chủ trì phối hợp với các ngành có liên quan, các địa phƣơng khẩn
trƣơng khảo sát, nắm lại lực lƣợng lao động thực có của tỉnh với địa chỉ cụ thể, trên cơ
sở đó xác định số lao động có thể cung ứng cho nhu cầu của doanh nghiệp; kết hợp với
tổng hợp số liệu điều tra cung, cầu lao động tham mƣu UBND tỉnh xây dựng kế hoạch
và triển khai thực hiện đào tạo lao động phục vụ cho các KCCN và phục vụ du lịch
của tỉnh. UBND tỉnh giao Trƣờng Cao đẳng Kinh tế - Kỹ thuật Kiên Giang tiếp tục

phát huy mô hình và quảng bá nhân rộng mô hình phối hợp với doanh nghiệp đào tạo
lao động nhƣ đã làm trong thời gian qua. Đồng thời, Trƣờng Cao đẳng Kinh tế - Kỹ
thuật Kiên Giang chủ trì phối hợp với các trƣờng cao đẳng, cơ sở dạy nghề , kể cả
trƣờng ngoài tỉnh để tiến hành công tác đào tạo sao cho có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu
lao động của doanh nghiệp.
Để thực hiện tốt chủ trƣơng này, UBND tỉnh cũng yêu cầu các doanh nghiệp, nhà
đầu tƣ, các địa phƣơng tích cực khảo sát hiện trạng lao động, cung cấp yêu cầu về số
lƣợng lao động theo ngành nghề phù hợp với tiến độ đầu tƣ của các dự án để tỉnh có kế
hoạch đào tạo.
Chủ trƣơng lập kế hoạch và tổ chức đào tạo lao động cho 2 lĩnh vực tỉnh đã và đang
tập trung kêu gọi đầu tƣ là yêu cầu bứt thiết, cấp bách để hỗ trợ doanh nghiệp, nhà đầu
tƣ có đƣợc nguồn lao động có tay nghề; đồng thời góp phần tích cực giải quyết công
ăn việc làm cho lao động tỉnh nhà.
III.4.3. Hiện trạng sử dụng đất
Trong những năm vừa qua, đƣợc sự quan tâm chỉ đạo của Lãnh đạo Bộ, Lãnh
đạo Tổng cục và sự quan tâm của UBND các cấp việc triển khai xây dựng cơ sở dữ
liệu đất đai đã bƣớc đầu có những kết quả nhất định. Đặc biệt từ khi có Chiến lƣợc ứng
dụng công nghệ Thông tin ngành tài nguyên Môi trƣờng đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ
phê duyệt và có sự chỉ đạo thống nhất về công nghệ của Cục Công nghệ Thông tin.
Việc triển khai Dự án VLAP tại 9 tỉnh và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai vĩ mô cấp
Trung ƣơng (trong thành phần cơ sở dữ liệu tài nguyên môi trƣờng) và đặc biệt là việc
phê duyệt dự án tổng thể về xây dựng hồ sơ địa chính, đăng ký đất đai, cấp GCN và
xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đã mang lại những kết quả khả quan và có hiệu quả
nhất định trong quản lý góp phần tránh trùng lặp trong đầu tƣ, tiết kiệm trong giải
phóng mặt bằng khi thực hiện quy hoạch các công trình mới trên nền cơ sở dữ liệu đất
đai.
Lãnh đạo các cấp cũng đã quan tâm chỉ đạo công tác xây dựng hệ thống Hồ sơ địa
chính và Cơ sở dữ liệu quản lý đất đai trên địa bàn của địa phƣơng, các ngành cũng đã
phối hợp tƣơng đối chặt chẽ để kết quả của dự án đầu tƣ đạt hiệu quả cao phục vụ
công tác quản lý, ổn định xã hội và nhu cầu sử dụng của các đối tƣợng khác nhau.

-----------------------------------------------------------------

10


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƢỠNG PHÚ QUỐC

III.4.4. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật
Hầu hết các xã trên đảo lớn đều có điện từ nguồn máy phát diesel nhƣng chỉ có
Hòn Tre đƣợc cấp điện 24/24 giờ, các xã còn lại chỉ đƣợc dùng điện khoảng 10
giờ/ngày. Tuy nhiên, do các máy phát có công suất nhỏ, trang thiết bị và hệ thống
đƣờng dây đã cũ, xuống cấp nên chất lƣợng điện không bảo đảm phục vụ nhu cầu sinh
hoạt và phát triển sản xuất của ngƣời dân.
III.5. Nhận xét chung
Qua phân tích các số liệu điều kiện tự nhiên và hiện trạng, ta thấy khu quy
hoạch này có nhiều thuận lợi cho việc đầu tƣ xây dựng Khu du lịch nghỉ dƣỡng.

-----------------------------------------------------------------

11


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƢỠNG PHÚ QUỐC

CHƢƠNG IV: QUY MÔ DỰ ÁN – TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN
IV.1. Quy mô dự án
Diện tích khu đất quy hoạch : 20,000 m2
IV.2. Hạng mục công trình
Hạng mục
Đất xây dựng công trình

Bar nhà hàng
Nhà dịch vụ Bungalow
Dịch vụ spa
Bờ kè
Đƣờng bộ hành
Bể bơi
Khu vui chơi trò chơi biển
Tổng cộng
Công trình
Bar nhà hàng
Nhà dịch vụ Bungalow
Nhà dịch vụ spa
Khu trò chơi

Đơn vị
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
Diện tích sàn xây
dựng
1,500
3,400
400
900

Diện tích
9,950
1,500
3,400
400
1,000
2,500
250
900
20,000
Số lƣợng
200
34
20
90

Tỷ lệ
49.8%
7.5%
17.0%
2.0%
5.0%
12.5%
1.3%
4.5%

Đơn vị
Chỗ
Phòng

Phòng
Chỗ

IV.3. Tiến độ thực hiện dự án
Dự án đƣợc tiến hành thực hiện từ quý III/2015 đến quý IV/2016 bao gồm các
giai đoạn:
 Giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ: Từ quý III/2015 đến quý IV/2015.
 Giai đoạn 1: Từ quý I/2016 đến quý IV/2016. Bao gồm các hạng mục:
+ Xây dựng nhà Bungalow hƣớng biển.
+ Xây dựng quầy bar nhà hàng.
+ Xây dựng khu spa.
+ Xây dựng khu trò chơi biển.
+ Xây dựng công trình công cộng.

-----------------------------------------------------------------

12


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƢỠNG PHÚ QUỐC

CHƢƠNG V: GIẢI PHÁP QUY HOẠCH – KIẾN TRÚC
XÂY DỰNG
V.1. Tính chất khu quy hoạch
Tính chất của khu quy hoạch là xây dựng khu dịch vụ du lịch nghỉ dƣỡng cao
cấp phục vụ nhu cầu ở, nghỉ ngơi, vui chơi giải trí và điều dƣỡng cho du khách trong
và ngoài nƣớc với các Bungalow thấp tầng đạt tiêu chuẩn 2 sao và dịch vụ giải trí thể
thao biển.
V.2. Giải pháp về quy hoạch – kiến trúc
V.2.1. Các chỉ tiêu sử dụng đất dự kiến

Hạng mục
Đất xây dựng công trình
Bar nhà hàng
Nhà dịch vụ Bungalow
Dịch vụ spa
Bờ kè
Đƣờng bộ hành
Bể bơi
Khu vui chơi trò chơi biển
Tổng cộng

Đơn vị
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2

Diện tích
9,950
1,500
3,400
400
1,000
2,500
250

900
20,000

Tỷ lệ
49.8%
7.5%
17.0%
2.0%
5.0%
12.5%
1.3%
4.5%

V.2.2. Bố cục quy hoạch
Khu du lịch nghỉ dƣỡng sẽ đƣợc các chuyên gia kiến trúc nổi tiếng thiết kế, có
bố cục không gian uyển chuyển, hài hòa giữa địa hình tự nhiên, mặt biển và sắc thái
hoạt động vui chơi giải trí. Cấu trúc trục cảnh quan chính uốn lƣợn theo hình thể của
biển.
Sát bờ biển là khu vực giải trí bao gồm các hạng mục: nhà dịch vụ bar bể bơi,
quầy bar ngoài trời. Đối diện với bể bơi là quầy bar và khu vực nhà hàng.
Các 34 Bungalows đôi hƣớng ra biển.
Khu vui chơi thể thao biển gần bờ biển với diện tích khai thác mặt biển
500x200 m=10,000m2.
Khu sinh thái cây xanh chiếm 51.2% diện tích toàn khu.

-----------------------------------------------------------------

13

DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƢỠNG PHÚ QUỐC

CHƢƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG
VI.1. Đánh giá tác động môi trƣờng
VI.1.1. Giới thiệu chung
Dự án : Khu du lịch sinh thái kết hợp nghĩ dưỡng Hòn Bờ Đập đƣợc xây dựng
tại xã Nam Du, huyện Kiên Hải, Kiên Giang.
Tình hình môi trƣờng khu vực dự án trƣớc khi xây dựng:
- Trên khu đất không có dân cƣ.
- Tình hình môi trƣờng ở đây nói chung là sạch sẽ, không ngập nƣớc mƣa,
không có rác thải và không có tiếng ồn.
Mục đích của đánh giá tác động môi trƣờng là xem xét đánh giá những yếu tố
tích cực và tiêu cực ảnh hƣởng đến môi trƣờng trong xây dựng dự án và khu vực lân
cận, để từ đó đƣa ra các giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất
lƣợng môi trƣờng hạn chế những tác động rủi ro cho môi trƣờng khi dự án đƣợc thực
thi, đáp ứng đƣợc các yêu cầu về tiêu chuẩn môi trƣờng.
VI.1.2. Các quy định và các hƣớng dẫn về môi trƣờng
Các quy định và hƣớng dẫn sau đƣợc dùng để tham khảo:
- Luật Bảo vệ Môi trƣờng số 52/2005/QH11 đã đƣợc Quốc hội nƣớc CHXHCN
Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 8 thông qua tháng 11 năm 2005;
- Nghị định số 80/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 09 tháng 8 năm 2006 về việc
quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trƣờng;
- Nghị định số 21/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 28 tháng 2 năm 2008 về Sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006
của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của luật
Bảo vệ Môi trƣờng;
- Thông tƣ số 05/2008/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ngày
18/12/2008 về việc hƣớng dẫn về đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc, đánh giá tác động
môi trƣờng và cam kết bảo vệ môi trƣờng;
- Quyết định số 35/QĐ-BKHCNMT của Bộ trƣởng Bộ Khoa học Công nghệ và

Môi trƣờng ngày 25/6/2002 về việc công bố Danh mục tiêu chuẩn Việt Nam về môi
trƣờng bắt buộc áp dụng;
- Quyết định số 23/2006/QĐ-BTNMT ngày 26/12/2006 về việc ban hành Danh
mục chất thải nguy hại kèm theo Danh mục chất thải nguy hại;
- Tiêu chuẩn môi trƣờng do Bộ KHCN&MT ban hành 1995, 2001 & 2005;
- Quyết định số 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18 tháng 12 năm 2006 của Bộ Tài
Nguyên và Môi trƣờng về việc bắt buộc áp dụng 05 Tiêu chuẩn Việt Nam về Môi
trƣờng và bãi bỏ áp dụng một số các Tiêu chuẩn đã quy định theo quyết định số
35/2002/QĐ-BKHCNMT ngày 25 tháng 6 năm 2002 của Bộ trƣởng Bộ KHCN và Môi
trƣờng;
VI.2. Tác động của dự án tới môi trƣờng
VI.2.1. Trong giai đoạn thi công xây dựng
- Việc san lấp mặt bằng có thể gây ra bụi, đất rơi vãi trên tuyến đƣờng trong khu
vực.
-----------------------------------------------------------------

14


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƢỠNG PHÚ QUỐC

- Máy móc thi công có thể gây tiếng ồn và bụi.
- Quá trình tập kết vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị thi công có thể làm cho
khu vực dự án bị ảnh hƣởng xấu đến môi trƣờng.
- Công nhân xây dựng tập trung đông ngƣời có thể gây ra nhiều chất thải, rác thải
sinh hoạt.
- Vấn đề an toàn lao động trong giai đoạn này cần phải đƣợc coi trọng hơn so với
trƣớc đó.
- Nƣớc thải sinh hoạt của công nhân trực tiếp thi công, chủ yếu từ các khu tập kết
vật liệu xây dựng, điều này cũng ít xảy ra do tính chất của công trình nhƣ đã trình bày

ở trên. (Tuy nhiên, vẫn bố trí một nhà vệ sinh công cộng tự hoại tạm phục vụ công
trình).
VI.2.2. Giai đoạn dự án đi vào hoạt động
- Sau khi dự án xây dựng xong và đi vào khai thác sử dụng, một số tác động
đến môi trƣờng có thể xảy ra là:
+ Tác động do chất thải rắn.
+ Tác động do chất thải sinh hoạt.
VI.3. Các biện pháp hạn chế ô nhiễm môi trƣờng
VI.3.1. Trong giai đoạn xây dựng hạ tầng và công trình kiến trúc
- Lập kế hoạch thi công, bố trí nhân lực hợp lý tránh chồng chéo giữa các giai
đoạn thi công.
- Áp dụng biện pháp thi công tiên tiến, cơ giới hóa rút ngắn thời gian thi công tới
mức tối đa.
- Công xƣởng hóa vật liệu xây dựng, đảm bảo chất lƣợng vật liệu xây dựng theo
yêu cầu thiết kê. Tránh tình trạng làm rơi vãi vật liệu gây ô nhiễm môi trƣờng.
- Có biện pháp an toàn thi công, thời gian và trình tự thi công hợp lý. Bố trí mặt
bằng thi công thuận lợi, tránh chồng chéo ảnh hƣởng lẫn nhau. Các máy phát, máy nổ
cẩn đƣợc che chắn giảm tiếng ồn. Tránh để nguồn nƣớc thi công rò rỉ, chảy lai láng
làm ô nhiễm vùng công trƣờng xây dựng.
- Mặt bằng thi công phải đảm bảo cho công nhân làm việc và sinh hoạt thuận lợi.
Bố trí hợp lý chỗ làm việc, nghỉ ngơi ăn uống, tắm rửa, y tế và vệ sinh sạch sẽ.
- Bố trí đƣờng vận chuyển vật liệu xây dựng, tránh các ách tắc giao thông trên
đƣờng trong khu vực xã Nam Du, huyện Kiên Hải, Kiên Giang.
- Lập rào chắn cách ly khu vực thi công, làm biển báo khu vực công trƣờng, tăng
cƣờng nguồn chiếu sáng nếu có thi công về đêm.
- Chú ý các tuyến đƣờng cấp điện thi công phải hết sức hợp lý, tránh rò rỉ gây tai
nạn lao động, đặc biệt chú ý đến biện pháp phòng cháy chữa cháy tại khu vực công
trƣờng đang thi công xây dựng.

-----------------------------------------------------------------

15


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƢỠNG PHÚ QUỐC

VI.3.2. Giai đoạn đƣa dự án vào khai thác sử dụng
- Sau khi dự án và thiết kế kỹ thuật đƣợc phê duyệt sẽ tiến hành thi công hạ
tầng kỹ thuật và các công trình thành phần. Một số tác động đến môi trƣờng có thể xảy
ra là:
 Tác động do chất thải rắn.
 Tác động do chất thải nƣớc sinh hoạt.
- Dự án đề xuất các biện pháp khắc phục, các tác động tích cực tới môi trƣờng
nhƣ sau:
 Các chất thải rắn bao gồm: Đất đá, vật tƣ dƣ thừa trong quá trình thi công. Do
tính chất công việc, đơn vị tổ chức thi công cuốn chiếu nên lƣợng vật tƣ cung cấp tới
đâu thi công tới đó, chủ yếu là dƣ thừa đất trong quá trình thi công hệ thống thoát
nƣớc, đơn vị sẽ tổ chức vận chuyển ra khỏi công trƣờng và đổ vào nơi quy định.
 Bụi: Để hạn chế bụi tại công trƣờng cần có kế hoạch thi công, kế hoạch cung
ứng vật tƣ thích hợp, hạn chế tập kết vật tƣ cùng một lúc. Khi chuyên chở vật tƣ, các
xe phải đƣợc phủ kín bạt, tránh rơi vãi, bụi bặm cho môi trƣờng xung quanh.
 Tiếng ồn: Để hạn chế tiếng ồn cần phải có kế hoạch thi công xe máy thích
hợp, các thiết bị xe máy chỉ đƣợc phép hoạt động không quá 19h trong ngày.
 Nƣớc thải sinh hoạt: Nƣớc thải sinh hoạt trong toàn khu đều đƣợc xử lý cục bộ
trƣớc khi thải ra hệ thống thoát nƣớc chính (Dùng hệ thống bể lắng và hầm tự hoại).
 Rác và chất thải sinh hoạt: Đƣợc thu gom và chuyển về nơi tập trung rác của
xã.
VI.4. Kết luận
Dựa trên những đánh giá tác động môi trƣờng ở phần trên chúng ta có thể thấy
quá trình thực thi dự án có thể gây tác động đến môi trƣờng quanh khu vực xã Nam

Du, huyện Kiên Hải, Kiên Giang và các khu vực lân cận. Tuy nhiên mức độ ảnh
hƣởng tới môi trƣờng tƣơng đối và chỉ là những tác động nhỏ trong khoảng thời gian
ngắn không có tác động về lâu dài.

-----------------------------------------------------------------

16


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƢỠNG PHÚ QUỐC

CHƢƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƢ DỰ ÁN
VII.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tƣ
Tổng mức đầu tƣ cho dự án đầu tƣ “Khu du lịch sinh thái kết hợp nghĩ dƣỡng
Hòn Bờ Đập” đƣợc lập dựa trên các phƣơng án trong hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án và
các căn cứ sau đây:
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội Nƣớc Cộng
hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam;
- Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp của Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số
14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008 ;
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về việc Quản lý
dự án đầu tƣ và xây dựng công trình;
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản
lý chất lƣợng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008
của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi
phí đầu tƣ xây dựng công trình;
- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành Luật thuế giá trị gia tăng;
- Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản 1

Điều 7 Nghị định số 158/2003/NĐ-CP;
- Thông tƣ số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 của Bộ Xây dựng về việc
“Hƣớng dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tƣ xây dựng công trình”;
- Thông tƣ số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hƣớng dẫn thi hành Nghị
định số 123/2008/NĐ-CP;
- Thông tƣ 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hƣớng dẫn thi hành một số điều
của Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp.
- Thông tƣ số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007. Hƣớng dẫn một số nội dung
về: lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tƣ xây dựng công trình; giấy phép xây dựng và
tổ chức quản lý dự án đầu tƣ xây dựng công trình;
- Định mức chi phí quản lý dự án và tƣ vấn đầu tƣ xây dựng kèm theo Quyết
định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;
- Thông tƣ 33-2007-TT/BTC của Bộ Tài Chính ngày 09 tháng 04 năm 2007
hƣớng dẫn quyết toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nƣớc;
- Thông tƣ 203/2009/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 20 tháng 10 năm 2010
hƣớng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;
- Căn cứ suất vốn đầu tƣ xây dựng công trình ban hành theo quyết định
495/QĐ-BXD ngày 26/04/2013 của Bộ xây dựng.
- Căn cứ Quyết định số 35/2012/QĐ-UBND ngày 30/11/2012 của UBND tỉnh
Kiên Giang về việc ban hành quy định đơn giá xây dựng mới nhà ở, công trình và các
vật kiến trúc trên địa bàn tỉnh Kiên Giang.
- Các văn bản khác của Nhà nƣớc liên quan đến lập Tổng mức đầu tƣ, tổng dự
toán và dự toán công trình.

-----------------------------------------------------------------

17


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƢỠNG PHÚ QUỐC

VII.2. Nội dung tổng mức đầu tƣ
VII.2.1. Nội dung
Mục đích của tổng mức đầu tƣ là tính toán toàn bộ chi phí đầu tƣ xây dựng Dƣ̣ án
“Khu du lịch sinh thái kết hợp nghĩ dƣỡng Hòn Bờ Đập” làm cơ sở để lập kế hoạch,
quản lý vốn đầu tƣ và xác định hiệu quả đầu tƣ của dự án.
Tổng mức đầu tƣ của dự án là 120,000,000,000 đồng (Một trăm hai mươi tỷ
đồng) bao gồm:
+ Chi phí xây dựng công trình và hạ tầng
+ Chi phí đầu tƣ thiết bị
+ Chi phí quản lý dự án.
+ Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng
+ Chi phí khác
+ Chi phí dự phòng
+ Giá trị quyền sử dụng đất
 Chi phí xây dựng công trình và hạ tầng
Dựa trên bảng khái toán về tổng mức đầu tƣ xây dựng công trình. Giá trị đầu tƣ xây
dựng công trình và hạ tầng là 56,259,500,000 đồng.
 Chi phí thiết bị
Dựa trên khái toán về tổng mức đầu tƣ xây dựng công trình, chi phí thiết bị là
47,910,500,000 đồng.
 Chi phí quản lý dự án
Chi phí quản lý dự án tính theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009
của Bộ Xây dựng về định mức chi phí quản lý dự án và tƣ vấn đầu tƣ xây dựng công
trình.
Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc
quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm
thu bàn giao công trình vào khai thác sử dụng, bao gồm:
- Chi phí tổ chức lập dự án đầu tƣ;
- Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tƣ, tổng mức đầu tƣ; chi phí tổ chức thẩm

tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng công trình;
- Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
- Chi phí tổ chức quản lý chất lƣợng, khối lƣợng, tiến độ và quản lý chi phí xây
dựng công trình;
- Chi phí tổ chức đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trƣờng của công trình;
- Chi phí tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh toán,
quyết toán vốn đầu tƣ xây dựng công trình;
- Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình;
- Chi phí khởi công, khánh thành;
=> Chi phí quản lý dự án = 1,642,740,000 đồng
Gxd: Chi phí xây lắp
Gtb: Chi phí thiết bị

 Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng
Bao gồm:
-----------------------------------------------------------------

18


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƢỠNG PHÚ QUỐC

- Chi phí khảo sát;
- Chi phí lập ý tƣởng quy hoạch;
- Chi phí tƣ vấn lập dự án đầu tƣ;
- Chi phí lập thiết kế công trình;
- Chi phí thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công, tính hiệu quả và tính khả thi của dự
án đầu tƣ, dự toán xây dựng công trình;
- Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu và chi phí phân
tích đánh giá hồ sơ đề xuất, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựa chọn nhà thầu tƣ

vấn, nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung cấp vật tƣ thiết, tổng thầu xây dựng;
- Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng và giám sát
lắp đặt thiết bị;
- Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trƣờng;
- Chi phí tiếp thị quảng cáo;
=> Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng = 3,782,020,000 đồng.
 Chi phí khác
Chi phí khác bao gồm các chi phí cần thiết không thuộc chi phí xây dựng; chi
phí thiết bị; chi phí quản lý dự án và chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng nói trên bao gồm:
- Chi phí bảo hiểm công trình;
- Lệ phí thẩm định dự án;
- Lệ phí thẩm định thiết kế;
- Lệ phí thẩm định dự toán;
- Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tƣ;
- Chi phí kiểm toán
- Một số chi phí khác (đầu nối công trình)
=> Chi phí khác =416,460,000 đồng.
 Chi phí dự phòng
Dự phòng phí bằng 5-10% chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự
án, chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng và chi phí khác phù hợp với Thông tƣ số
05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hƣớng dẫn lập và quản
lý chi phí dự án đầu tƣ xây dựng công trình”.
=> Chi phí dự phòng =9,260,030,000 đồng.
 Giá trị quyền sử dụng đất
Diện tích khu đất: 20,000 m2
Diện tích mặt biển: 10,000 m2
=> Tổng giá trị quyền sử dụng đất: 728,750,000 đồng
(Khái toán giá trị đầu tư xây dựng công trình được thể hiện chi tiết trong phụ
lục của dự án)

-----------------------------------------------------------------

19


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƢỠNG PHÚ QUỐC

VII.2.2. Kết quả tổng mức đầu tƣ
Bảng Tổng mức đầu tƣ
Đơn vị: đồng
STT

Hạng mục

GT Trƣớc thuế

Thuế GTGT

GT sau thuế

1

Đầu tƣ xây dựng

59,300,000,000

5,930,000,000

65,230,000,000

2

Đầu tƣ thiết bị

35,400,000,000

3,540,000,000

38,940,000,000

3

Chi phí quản lý dự án
Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây
dựng công trình
Chi phí khác

1,493,400,000

149,340,000

1,642,740,000

3,438,200,000

343,820,000

3,782,020,000

378,600,000

37,860,000

416,460,000

Chi phí dự phòng
Giá trị quyền sử dụng đất
và mặt nƣớc
Tổng mức đầu tƣ dự án

8,418,209,091

841,820,909

9,260,030,000

662,500,000

66,250,000

728,750,000

109,090,909,091

10,909,090,909

120,000,000,000

4
5

6
7

-----------------------------------------------------------------

20


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH NGHỈ DƢỠNG PHÚ QUỐC

CHƢƠNG VIII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN
VIII.1. Kế hoạch đầu tƣ
Dự án đƣợc tiến hành thực hiện từ quý III/2015 đến quý IV/2016 bao gồm các
giai đoạn:
 Giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ: Từ quý III/2015 đến quý IV/2015.
 Giai đoạn 1: Từ quý I/2016 đến quý IV/2016. Bao gồm các hạng mục:
+ Xây dựng nhà Bungalow đôi
+ Xây dựng Bar nhà hàng
+ Xây dựng Spa
+ Xây dựng khu trò chơi thể thao biển
Kế Hoạch đầu tƣ xây dựng công trình:
 Giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ:
Kế hoạch đầu tƣ

Quý III/2015

Quý IV/2015

Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng

50%

50%

Chi phí khác

50%

50%

Chi phí xây dựng
Chi phí thiết bị
Chi phí quản lý dự án

Chi phí dự phòng
Giá trị quyền sử dụng đất

100%

 Giai đoạn đầu tƣ:
Kế hoạch đầu tƣ
Chi phí xây dựng

Quý I/2014

Quý II/2014

Quý III/2014

Quý IV/2014

25.00%

25.00%

25.00%

25.00%

50.00%

50.00%

Chi phí thiết bị
Chi phí quản lý dự án

12.50%

12.50%

37.50%

37.50%

25.00%

25.00%

25.00%

25.00%

Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng
Chi phí khác
Chi phí dự phòng

VIII.2. Tiến độ sử dụng vốn
Tiến độ xây dựng dự án đƣợc thể hiện chi tiết qua bảng sau:
 Giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ:
Đơn vị : đồng
Giai đoạn chuẩn bị đầu tƣ
Phân chia theo dòng tiền

Quý III/2015

Quý IV/2015

Chi phí xây dựng
Chi phí máy móc thiết bị
Chi phí quản lý dự án
Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng

1,891,010,000

-----------------------------------------------------------------

1,891,010,000

21