Tác động của cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn việt nam chi nhánh phú mỹ hưng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN NGỌC THƯƠNG

TÁC ĐỘNG CỦA CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN
TỶ SUẤT SINH LỢI CỦA NGÂN HÀNG NÔNG
NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT
NAM - CHI NHÁNH PHÚ MỸ HƯNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh - Năm 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN NGỌC THƯƠNG

TÁC ĐỘNG CỦA CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN
TỶ SUẤT SINH LỢI CỦA NGÂN HÀNG NÔNG
NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT
NAM - CHI NHÁNH PHÚ MỸ HƯNG

Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng
Mã số: 60340201
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. PHẠM TỐ NGA

TP. Hồ Chí Minh - Năm 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan bài luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu thực sự
của cá nhân, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, phân tích số liệu
thực tiễn và dưới sự hướng dẫn của Tiến sĩ Phạm Tố Nga.
Các số liệu, những kết luận trong luận văn là trung thực, các giải pháp đưa ra
xuất phát từ thực tiễn và do cá nhân tôi thực hiện.
Một lần nữa, tôi xin khẳng định về sự trung thực của lời cam kết trên.

Ngày 06 tháng 01 năm 2016
Ký tên

Nguyễn Ngọc Thương


MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ

CHƯƠNG 1 – GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU .......................... 1
1. Vấn đề nghiên cứu và sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu............................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2
3. Câu hỏi nghiên cứu ........................................................................................ 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 4
5. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 4

6. Kết cấu của luận văn ...................................................................................... 4
7. Ý nghĩa khoa học của đề tài nghiên cứu ........................................................ 5
CHƯƠNG 2 - CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ TÁC ĐỘNG CỦA CHO VAY
BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TỶ SUẤT SINH LỢI CỦA NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI ................................................................................................ 6
2.1 Tổng quan về cho vay bất động sản tại Ngân hàng thương mại ................. 6
2.1.1 Khái niệm và đặc điểm cho vay bất động sản .......................................... 6
2.1.2 Những yếu tố quyết định cho vay bất động sản ....................................... 8
2.1.3. Sự cần thiết của cho vay bất động sản ..................................................... 9
2.1.4 Các rủi ro trong cho vay bất động sản ....................................................12
2.1.4.1 Rủi ro tín dụng .....................................................................................12
2.1.4.2 Rủi ro lãi suất .......................................................................................13
2.1.4.3 Rủi ro thanh khoản ..............................................................................13
2.1.4.4 Rủi ro khác...........................................................................................14


2.2 Tổng quan về tỷ suất sinh lợi của ngân hàng thương mại .........................15
2.2.1 Khái niệm về tỷ suất sinh lợi của ngân hàng thương mại ......................15
2.2.2 Chỉ số đo lường tỷ suất sinh lợi của ngân hàng thương mại ..................15
2.2.2.1 Tỷ lệ thu nhập trên tổng tài sản (ROA) ...............................................16
2.2.2.2 Tỷ lệ thu nhập trên vốn chủ sở hữu (ROE) .........................................17
2.2.2.3 Tỷ lệ thu nhập lãi cận biên (NIM) .......................................................18
2.3 Một số nghiên cứu thực nghiệm về tác động của cho vay bất động sản đến
tỷ suất sinh lợi của ngân hàng thương mại ......................................................18
2.3.1. Một số nghiên cứu thực nghiệm về tác động của cho vay bất động sản
đến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng thương mại ...............................................18
2.3.2. Lược khảo các nghiên cứu làm nền tảng đề xuất mô hình ...................20
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ................................................................................22
CHƯƠNG 3 - THỰC TRẠNG VỀ TÁC ĐỘNG CỦA CHO VAY BẤT
ĐỘNG SẢN ĐẾN TỶ SUẤT SINH LỢI CỦA NGÂN HÀNG NÔNG

NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH
PHÚ MỸ HƯNG ............................................................................................24
3.1 Tổng quan về Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam
chi nhánh Phú Mỹ Hưng ..................................................................................24
3.2. Thực trạng cho vay bất động sản tại ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển
Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng ...............................................26
3.2.1. Sản phẩm cho vay bất động sản ............................................................26
3.2.2. Quy trình cho vay bất động sản .............................................................27
3.2.3. Những chỉ tiêu phân tích hoạt động cho vay bất động sản ....................29
3.2.3.1. Những chỉ tiêu chung .........................................................................29
3.2.3.2. Cơ cấu dư nợ cho vay bất động sản ....................................................34
3.2.3.3. Nợ xấu cho vay bất động sản ..............................................................37
3.2.4. Thực trạng tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản tại ngân hàng Nông nghiệp


và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng ..........................38
3.2.5. Đánh giá những mặt còn tồn tại về thực trạng hoạt động cho vay bất
động sản và tỷ suất sinh lời..............................................................................40
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ................................................................................42
CHƯƠNG 4: MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ TÁC ĐỘNG CỦA CHO
VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TỶ SUẤT SINH LỢI CỦA NGÂN HÀNG
NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI
NHÁNH PHÚ MỸ HƯNG ............................................................................43
4.1 Các biến nghiên cứu ..................................................................................43
4.1.1 Biến phụ thuộc ........................................................................................43
4.1.2 Biến độc lập ............................................................................................44
4.1.2.1 Dư nợ cho vay bất động sản ................................................................44
4.1.2.2. Biến kiểm soát ....................................................................................44
4.2 Mô hình nghiên cứu ...................................................................................46
4.3 Dữ liệu nghiên cứu ....................................................................................48

4.4 Phương pháp nghiên cứu ...........................................................................48
4.5 Kết quả nghiên cứu ....................................................................................49
4.5.1 Phân tích thống kê mô tả ........................................................................49
4.5.2 Kết quả tương quan.................................................................................49
4.5.3 Kết quả hồi quy.......................................................................................50
KẾT LUẬN CHƯƠNG 4 ................................................................................53
CHƯƠNG 5: MỘT SỐ GỢI Ý GIẢI PHÁP NÂNG CAO TÁC ĐỘNG
TÍCH CỰC CỦA CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN TỶ SUẤT SINH
LỢI CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG
THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH PHÚ MỸ HƯNG .................................54
5.1 Một số gợi ý giải pháp đối với Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển
Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng ...............................................54


5.2 Một số gợi ý giải pháp đối với Chính Phủ và Ngân hàng nhà nước .........59
KẾT LUẬN CHƯƠNG 5 ................................................................................61
KẾT LUẬN .....................................................................................................62
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
BCTC

: báo cáo tài chính

BĐS

: bất động sản

CBTD

: cán bộ tín dụng

DN

: Doanh nghiệp

FEM

: Phương pháp ước lượng hiệu ứng cố định

GDP

: Tổng sản phẩm quốc dân

KH

: khách hàng

NHTM

: Ngân hàng thương mại

NHNN

: Ngân hàng Nhà nước

NHNN&PTNT VN : Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam
OLS

: Phương pháp ước lượng bình phương bé nhất

PMH

: Phú Mỹ Hưng

REM

: Phương pháp ước lượng hiệu ứng ngẫu nhiên

TD

: tín dụng

TSBĐ

: tài sản bảo đảm

TCTD

: tổ chức tín dụng


DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Bảng 2.1: Kết quả mô hình hồi quy của Odhiambo ..................................... Trang 21
Bảng 2.2: Bảng kết quả mô hình hồi quy của Ojiambo ............................... Trang 22
Sơ đồ 3.1: Sơ đồ tổ chức của NH NN&PTNT VN chi nhánh PMH ........... Trang 25
Sơ đồ 3.2: Quy trình cho vay của NH NN&PTNT VN chi nhánh PMH ..... Trang 27
Bảng 3.1 Dư nợ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ tại chi nhánh .......... Trang 30

Đồ thị 3.1 Dư nợ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ tại chi nhánh ........ Trang 30
Bảng 3.2 Dư nợ cho vay bất động sản trên tổng tài sản tại chi nhánh ......... Trang 31
Đồ thị 3.2 Dư nợ cho vay bất động sản trên tổng tài sản tại chi nhánh ....... Trang 32
Bảng 3.3 Dư nợ cho vay bất động sản tại chi nhánh phân theo thời hạn ..... Trang 34
Đồ thị 3.3 Dư nợ cho vay bất động sản tại chi nhánh phân theo thời hạn .. Trang 35
Bảng 3.4: Dư nợ cho vay bất động sản tại chi nhánh phân theo mục đích cho vay ...
..................................................................................................................... Trang 36
Bảng 3.5 Tình hình nợ xấu cho vay bất động sản tại chi nhánh .................. Trang 37
Bảng 3.6: Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản tại chi nhánh ........................... Trang 39
Đồ thị 3.4: Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản tại chi nhánh .......................... Trang 38
Bảng 4.1 Mô tả các biến trong mô hình nghiên cứu .................................. Trang 46
Bảng 4.2 Phân tích thống kê mô tả ........................................................... Trang 49
Bảng 4.3 Kết quả tương quan....................................................................... Trang 49
Bảng 4.4: Kết quả kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến ............................ Trang 50
Bảng 4.5: Kết quả hồi quy ........................................................................... Trang 50
Bảng 4.6: Kết quả kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi ................... Trang 51


1

CHƯƠNG 1 – GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
1. Vấn đề nghiên cứu và sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu
Ngân hàng thương mại kinh doanh trong lĩnh vực tiền tệ với rất nhiều hình
thức hoạt động như huy động vốn, cấp tín dụng, dịch vụ thanh toán và các hoạt
động kinh doanh khác. Cho vay là nghiệp vụ cấp tín dụng mang lại nguồn thu nhập
cho ngân hàng. Căn cứ theo mục đích sử dụng, các khoản cho vay của ngân hàng có
thể được chia làm bảy nhóm chính: cho vay bất động sản, cho vay đối với các tổ
chức tài chính, cho vay hỗ trợ sản xuất nông nghiệp và các cho vay khác dành cho
nông dân, cho vay công nghiệp và thương mại, cho vay cá nhân, cho vay khác, tài
trợ thuê mua (Peter S.Rose et al, 2008). Cho vay bất động sản là một trong những

hình thức của hoạt động cho vay.
Về bản chất, hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng thương mại
mang tính chu kỳ. Điều này có nghĩa khi thị trường bất động sản phát triển nhanh
chóng, thì tiêu chuẩn cho vay của các ngân hàng thương mại được thả lỏng để tăng
lợi nhuận cho ngân hàng; khi thị trường bất động sản suy thoái thì tiêu chuẩn cho
vay của các ngân hàng thương mại được siết chặt để hạn chế các khoản lỗ . Trong
thời kỳ tăng trưởng nhanh bất động sản, các ngân hàng chạy đua theo lợi nhuận mà
bỏ qua những rủi ro tiềm ẩn của những khoản vay bất động sản được thả lỏng các
tiêu chí cho vay. Đến khi có sự sụt giảm mạnh trong giá bất động sản, thì rủi ro vỡ
nỡ từ các khoản vay bất động sản bắt đầu phát sinh, gây ảnh hưởng đáng kể đến tỷ
suất sinh lời của các ngân hàng thương mại (Marcharia, 2013).
Phú Mỹ Hưng là một khu đô thị mới thuộc quận 7, đây là nơi tập trung sinh
sống của những người có thu nhập cao, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã có các dự
án xây dựng các khu trung tâm thương mại, khu vui chơi, giải trí, khu cao ốc cho
thuê, căn hộ để bán. Nguồn vốn từ hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng
sẽ góp phần tích cực đến tỷ suất sinh lời của ngân hàng và hoạt động đầu tư bất
động sản sôi nỗi hơn, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Do đó, kể từ khi thành
lập NHNN&PTNT chi nhánh PMH đẩy mạnh cho vay bất động sản, nhằm gia tăng


2

nguồn sinh lời cho chi nhánh. Đồng thời, sau cuộc khủng hoảng thị trường bất động
sản tại Mỹ, thị trường bất động sản nước ta đã gặp phải muôn vàn khó khăn gần hơn
5 năm qua, các khoản cho vay bất động sản bắt đầu phát sinh nợ xấu, khách hàng
vay không có khả năng trả nợ, tỷ suất sinh lời của chi nhánh suy yếu và sụt giảm
mạnh.
Liệu là hoạt động cho vay bất động sản có tác động đến tỷ suất sinh lời của
NHNN&PTNT chi nhánh PMH không? Nếu có tác động thì tác động đó là cùng
chiều hay ngược chiều đến tỷ suất sinh lời của NHNN&PTNT chi nhánh PMH.

Đồng thời, tác giả cũng lược khảo những nghiên cứu trước đây, hầu hết các
nghiên cứu tập trung nghiên cứu những nhân tố tác động đến tỷ suất sinh lời của các
NHTM, rất ít nghiên cứu tập trung cụ thể về tác động của cho vay bất động sản đến
tỷ suất sinh lời của các NHTM tại Việt Nam. Đây là khoản trống mà nghiên cứu này
tìm cách lấp đầy.
Xuất phát từ những lý do trên, tác giả quyết định lựa chọn đề tài: “Tác động
của cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng Nông nghiệp và Phát
triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng”
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu chung của đề tài là nghiên cứu về tác động của hoạt
động cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng Nông nghiệp và Phát
triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng.
Kết quả nghiên cứu của đề tài có cung cấp nhiều thông tin giá trị cho các nhà
quản trị ngân hàng, các cổ đông hiện hữu, các nhà đầu tư và các nhà hoạch định
chính sách không?
Mục tiêu nghiên cứu cụ thể như sau:
-Tìm hiểu thực trạng hoạt động cho vay bất động sản, tỷ suất sinh lợi của
ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng
trong thời gian qua.


3

-Xác định được hoạt động cho vay bất động sản có tác động đến đến tỷ suất
sinh lợi của ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh
Phú Mỹ Hưng.
-Xác định tác động cùng chiều hay trái chiều của hoạt động cho vay bất động
sảnđến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt
Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng.
-Đề xuất một số gợi ý giải pháp nhằm nâng cao tác động tích cực của hoạt

động cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng Nông nghiệp và Phát
triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng.
- Thông qua kết quả nghiên cứu này, các nhà quản trị có thể tham khảo để
đưa ra các chính sách phù hợp nên hạn chế hay mở rộng đối với hoạt động bất động
sản hay không?
- Kết quả nghiên cứu này có góp phần cung cấp sự hiểu biết sâu hơn cho các
nhà đầu tư để đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn hay không?
- Kết quả nghiên cứu này có giúp các nhà hoạch định chính sách ban hành
các quy định và chính sách phù hợp hơn phục vụ cho việc điều hành chính sách tiền
tệ, giúp hệ thống ngân hàng phát triển bền vững và hiệu quả không?
3. Câu hỏi nghiên cứu
Hoạt động cho vay bất động sản có tác động hay không tác động đến tỷ suất
sinh lời của NHNN&PTNT VN chi nhánh PMH?
Nếu có tác động thì tác động của hoạt động cho vay bất động sản đến tỷ suất
sinh lời của NHNN&PTNT VN chi nhánh PMH là tích cực hay tiêu cực? Mức độ
tác động đó như thế nào?
Kết quả nghiên cứu của đề tài có cung cấp nhiều thông tin giá trị cho các nhà
quản trị ngân hàng, các cổ đông hiện hữu, các nhà đầu tư và các nhà hoạch định
chính sách không?


4

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: sự tác động của hoạt động cho vay bất động sản đến
tỷ suất sinh lợi của ngân hàng.
Phạm vi nghiên cứu: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt
Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng trong giai đoạn từ năm 2008 đến năm 2014. Dữ liệu
định tính trong bài nghiên cứu này thu thập theo năm và dữ liệu định lượng thu thập
theo quý.

5. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu định tính: thống kê mô tả, phân tích, tổng hợp, so
sánh đối chiếu.
Phương pháp nghiên cứu định lượng: Để xác định tác động của nhân tố phản
ánh hoạt động cho vay bất động sản và các nhân tố khác ảnh hưởng đến tỷ suất sinh
lợi của ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Phú
Mỹ Hưng, sử dụng mô hình hồi quy bình phương bé nhất (OLS) với dữ liệu chuỗi
thời gian trong giai đoạn 2008- 2014. Sau đó, dùng các kiểm định để xác định mô
hình phù hợp với nghiên cứu.
Công cụ phân tích được sử dụng cho hồi quy chuỗi thời gian của tỷ suất sinh
lợi là phần mềm Eview 7.0
6. Kết cấu của luận văn
Kết cấu đề tài gồm 5 chương:
- Chương 1: Giới thiệu về đề tài nghiên cứu
- Chương 2: Cơ sở lý thuyết về tác động của cho vay bất động sản đến tỷ suất
sinh lợi của ngân hàng thương mại
- Chương 3: Thực trạng về tác động của cho vay bất động sản đến tỷ suất
sinh lợi của ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh
Phú Mỹ Hưng


5

- Chương 4: Mô hình nghiên cứu về tác động của cho vay bất động sản đến
tỷ suất sinh lợi của ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi
nhánh Phú Mỹ Hưng
- Chương 5: Một số gợi ý giải pháp nâng cao tác động tích cực của cho vay
bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông
thôn Việt Nam chi nhánh Phú Mỹ Hưng.
7. Ý nghĩa khoa học của đề tài nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu này được thực hiện tại NHNN&PTNT VN chi nhánh PMH
trong giai đoạn gần đây từ năm 2008 đến năm 2014, góp phần tham gia vào việc
xác định mô hình xem xét đến tác động của hoạt động cho vay bất động sản đến tỷ
suất sinh lợi của ngân hàng này, vốn chưa có nghiên cứu chuyên sâu trong lĩnh vực
này. Ngoài ra, đề tài cũng mở ra hướng nghiên cứu mới cho những nghiên cứu sau
này cho toàn bộ hệ thống NHTM VN mà đề tài còn hạn chế do không thu thập được
số liệu.
Kết quả nghiên cứu sẽ cung cấp nhiều thông tin giá trị cho các nhà quản trị
ngân hàng, các cổ đông hiện hữu, các nhà đầu tư và các nhà hoạch định chính sách.
Thông qua kết quả nghiên cứu các nhà quản trị có thể tham khảo để đưa ra các
chính sách phù hợp nên hạn chế hay mở rộng đối với hoạt động bất động sản. Đối
với các nhà đầu tư đề tài góp phần cung cấp sự hiểu biết sâu hơn về tác động của
hoạt động cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lời của ngân hàng và là căn cứ để
đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn. Đối với các nhà hoạch định chính sách việc biết
được tác động tích cực hay tiêu cực của hoạt động cho vay bất động sản đến tỷ suất
sinh lời của ngân hàng này sẽ giúp cho việc ban hành các quy định và chính sách
phù hợp hơn phục vụ cho việc điều hành chính sách tiền tệ, giúp hệ thống ngân
hàng phát triển bền vững và hiệu quả.


6

CHƯƠNG 2 - CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ TÁC ĐỘNG CỦA CHO VAY BẤT
ĐỘNG SẢN ĐẾN TỶ SUẤT SINH LỢI CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Chương này sẽ trình bày tổng quan về hoạt động cho vay bất động sản, về tỷ
suất sinh lời của NHTM và các nghiên cứu trước đây giải thích những vấn đề liên
quan đến hoạt động cho vay bất động sản, tỷ suất sinh lợi của các NHTM và tác
động của cho vay bất động sản đến tỷ suất sinh lợi của các NHTM.
2.1 Tổng quan về cho vay bất động sản tại Ngân hàng thương mại
2.1.1 Khái niệm và đặc điểm cho vay bất động sản

Cho vay là chức năng kinh tế hàng đầu của các ngân hàng, để tài trợ cho chi
tiêu của các doanh nghiệp, cá nhân và các cơ quan chính phủ. Cho vay là một hình
thức cấp tín dụng, theo đó ngân hàng giao cho khách hàng một khoản tiền để sử
dụng cho mục đích và thời gian nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có hoàn
trả cả nợ gốc và lãi (theo Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN, khoản 1, điều 3). Căn
cứ theo mục đích sử dụng, các khoản cho vay của ngân hàng có thể được chia làm
bảy nhóm chính: cho vay bất động sản, cho vay đối với các tổ chức tài chính, cho
vay hỗ trợ sản xuất nông nghiệp và các cho vay khác dành cho nông dân, cho vay
công nghiệp và thương mại, cho vay cá nhân, cho vay khác, tài trợ thuê mua. Cho
vay bất động sản bao gồm các khoản cho vay ngắn hạn và giải phóng mặt bằng
cũng như các khoản cho vay dài hạn tài trợ cho việc mua đất canh tác, nhà, căn hộ,
trung tâm thương mại và các tài sản nước ngoài. Đối với loại hình cho vay này,
ngân hàng được bảo đảm bằng chính tài sản thực: đất đai, tòa nhà và các công trình
khác (Peter S.Rose et al, 2008). Khái niệm này chỉ ra rằng mục đích của các khoản
cho vay bất động sản là để tài trợ cho việc mua các tài sản thực như nhà cửa, khu
căn hộ, trung tâm mua bán, khu văn phòng, nhà kho, các cơ sở vật chất khác và đất
đai, bao gồm tín dụng ngắn hạn và dài hạn. Khái niệm này không phân biệt mục
đích khách hàng vay là để kinh doanh hay là tiêu dùng.
Theo thông tư 36/2014/TT-NHNN và theo Luật kinh doanh bất động sản,
Cho vay bất động sản là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng
(thể nhân và pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS để đầu tư kinh


7

doanh BĐS, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn
thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho
thuê… Như vậy, cho vay BĐS gồm cả hai hình thức: cho vay đầu tư kinh doanh
BĐS và cho vay tiêu dùng BĐS để sử dụng cho chính nhu cầu của người vay gồm:
xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, quyền sử dụng đất…

Cho vay bất động sản là một lĩnh vực mà bản thân nó chứa đựng một sự khác
biệt quan trọng so với các hình thức cho vay khác trên một số khía cạnh chủ yếu
sau: (Peter S.Rose et al, 2008)
- Quy mô trung bình của một món vay bất động sản thường lớn hơn nhiều so
với quy mô trung bình và kỳ hạn của các món vay thông thường đặc biệt là cho vay
tiêu dùng và cho vay kinh doanh nhỏ.
- Một số khoản cho vay mua nhà thế chấp, chủ yếu cho mục đích mua nhà để
ở thường có kỳ hạn dài nhất khoảng từ 15 năm đến 25 hoặc 30 năm trong danh mục
cho vay của ngân hàng. Nhìn chung, cho vay dài hạn loại này chứa đựng những
nguy cơ rủi ro tín dụng đáng kể bởi vì nhiều vấn đề có thể xảy ra bao gồm cả những
thay đổi tiêu cực trong điều kiện kinh tế, trong lãi suất, trong sức khỏe của người
vay trong suốt kỳ hạn của món vay.
- Đối với các hình thức cho vay khác, chính dòng tiền mặt dự tính hoặc thu
nhập của người đi vay là yếu tố quan trọng nhất để ngân hàng quyết định có cho vay
hay không cho vay. Trong cho vay bất động sản, giá trị và tình trạng của tài sản là
trọng tâm của món vay, chúng có tầm quan trọng tương đương với thu nhập của
người đi vay. Trong cho vay bất động sản, sự đánh giá chính xác tài sản là điều tối
quan trọng đối với quyết định cho vay.
- Trong cho vay BĐS, tài sản được tài trợ chính là BĐS – nó vừa là tài sản
được tài trợ, đồng thời cũng vừa có thể là tài sản thế chấp. Khách hàng vay vốn
ngân hàng để phục vụ nhu cầu liên quan đến BĐS của mình và dùng chính BĐS để
thế chấp bảo đảm khoản vay.
Theo thông tư 36/2014/TT-NHNN, khoản 3, điều 3 quy định cho vay kinh
doanh bất động sản là quan hệ tín dụng cho mục đích đầu tư tạo lập, mua, nhận


8

chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Cho nên đặc điểm chung của cho

vay kinh doanh bất động sản thường là dài hạn, quy mô khoản vay thường lớn và
đối tượng cho vay thường là doanh nghiệp.
Cho vay tiêu dùng bất động sản là quan hệ tín dụng cho mục đích sử dụng
cho chính nhu cầu của người vay gồm: xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, quyền sử
dụng đất và các bất động sản khác. Cho nên quy mô khoản vay này thường nhỏ và
thường dành cho khách hàng cá nhân.
2.1.2 Những yếu tố quyết định cho vay bất động sản
Từ quan điểm của người cho vay, có những vấn đề mà ngân hàng phải xem
xét khi cho vay bất động sản đó là: (Peter S.Rose et al, 2008)
Giá trị phần vốn của người vay so với giá thị trường các tài sản được mang
thế chấp là một vấn đề phải xem xét khi quyết định mức độ an toàn của khoản vay
thế chấp. Nhìn chung tỷ lệ giữa lượng vốn vay và giá thị trường các tài sản được
mang thế chấp càng cao tức là giá trị phần vốn của người vay so với giá thị trường
các tài sản được mang thế chấp càng thấp, mong muốn của người vay về việc thanh
toán các món nợ khi đến hạn càng giảm, bởi vì người vay có ít vốn trong tài sản
hơn. Khi tiền vay chiếm từ 90% giá mua tài sản trở lên, sự đảm bảo bằng tài sản trở
nên vô cùng quan trọng và người cho vay phải chú trọng hơn trong việc đánh giá
tính cách của người vay và ý thức trách nhiệm của họ.
Các khoản vay mua bất động sản thường đem lại những cơ hội kinh doanh
sinh lời khác cho ngân hàng như ngân hàng có thể nhận thêm tiền gửi hoặc cho vay
cải tạo nhà đối với khách hàng vay vốn. Ví dụ ngân hàng có thể sẵn sàng cung cấp
cho người vay một lãi suất hấp dẫn để đổi lấy một lời hứa rằng khách hàng sẽ sử
dụng các dịch vụ khác của ngân hàng và duy trì một khối lượng tiền gửi đáng kể tại
ngân hàng.
Ngoài ra, nhân viên ngân hàng cần phải cân nhắc những khía cạnh sau:


9

- Mức thu nhập của khách hàng vay và độ ổn định của thu nhập, đặc biệt là

trong tương quan với khoản vay thế chấp và quy mô các khoản thanh toán được yêu
cầu.
- Những khoản tiết kiệm sẵn có của người vay và nguồn mà khách hàng sử
dụng để lấy tiền đặt cọc. Nếu khoản tiền này có được bằng cách rút tiền tiết kiệm,
khách hàng sẽ có ít tài sản thanh khoản hơn để sử dụng khi có yêu cầu cấp bách
trong tương lai, như trả tiền vay, hay khi có người trong gia đình bị ốm hoặc bị mất
việc làm.
- Chất lượng bảo vệ và quản lý tài sản của người đi vay. Nếu tài sản thế chấp
không được duy trì tốt, ngân hàng có thể không lấy lại được toàn bộ số tiền đã cho
vay bằng cách thanh lý tài sản
- Triển vọng của thị trường bất động sản địa phương trong trường hợp tài sản
phải được thu hồi lại. Trong khi nền kinh tế địa phương bị suy thoái với một tỷ lệ
thất nghiệp đáng kể, nhiều nhà cửa, vật kiến trúc, cơ sở kinh doanh được bán nhưng
có rất ít người muốn mua. Ngân hàng có thể phải chờ rất lâu mới có thể thu lại được
phần vốn đã cho vay của mình.
- Triển vọng về lãi suất nếu như khoản cho vay mua nhà thế chấp mang lãi
suất thả nổi. Dù rằng thị trường thứ cấp cho các khoản nợ thế chấp lãi suất thả nổi
đã phát triển nhưng trong những năm gần đây, các khoản cho vay thế chấp lãi suất
cố định vẫn dễ bán hơn.
2.1.3. Sự cần thiết của cho vay bất động sản
Đối với ngân hàng: (Peter S.Rose et al, 2008)
- Cho vay bất động sản cho vay BĐS là một trong những hình thức cho vay
mang mức lãi suất ngầm định cao hơn so với hầu hết các khoản cho vay khác của
ngân hàng, bên cạnh cho vay tiêu dùng. Do đó đây là hình thức cho vay sinh lời
tiềm năng của ngân hàng.
- Các khoản vay mua bất động sản thường đem lại những cơ hội kinh doanh
sinh lời khác cho ngân hàng như ngân hàng có thể nhận thêm tiền gửi hoặc cho vay
cải tạo nhà đối với khách hàng vay vốn. Ví dụ ngân hàng có thể sẵn sàng cung cấp

10

cho người vay mua nhà thế chấp một lãi suất hấp dẫn để đổi lấy một lời hứa rằng
khách hàng sẽ sử dụng các dịch vụ khác của ngân hàng và duy trì một khối lượng
tiền gửi đáng kể tại ngân hàng.
- Cho vay BĐS giúp ngân hàng đa dạng hóa cơ sở khách hàng, hạn chế ảnh
hưởng của chu kỳ kinh doanh ở giai đoạn suy thoái nhiều tài khoản cho vay kinh
doanh truyền thống của ngân hàng.
Đối với khách hàng (Peter S.Rose et al, 2008)
- Cho vay BĐS là một kênh cung cấp vốn, đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh
doanh của doanh nghiệp. Đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS không thể nào có
đủ 100% vốn để đầu tư cho dự án mà cần có sự hỗ trợ cho vay của các ngân hàng,
có khi tỷ lệ vốn vay lên đến 70%- 80% tổng vốn đầu tư.
- Cho vay BĐS vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của cá nhân. Đối với cá nhân,
nhất là các thanh niên và gia đình trẻ, việc có được một ngôi nhà dường như là điều
không thể. Giá trị của một ngôi nhà khá lớn so với thu nhập của họ. Nếu tiết kiệm
và tích góp thì cũng phải đến 10 năm, 20 năm thì họ mới đủ tiền để mua một mái
ấm cho mình. Cho vay BĐS đã giúp họ mua được nhà và trả tiền dần hàng tháng
với thời hạn dài.
- Cho vay BĐS ràng buộc trách nhiệm khách hàng phải hoàn trả vốn gốc và
lãi trong thời hạn nhất định như thỏa thuận. Do đó, buộc khách hàng phải cố gắng,
tận dụng hết khả năng của mình để sử dụng vốn vay hiệu quả và đúng mục đích
hơn, đem lại lợi nhuận cho khách hàng, nhất là cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
Đối với nền kinh tế (Peter S.Rose et al, 2008)
- Cho vay BĐS tác động đến thị trường bất động sản, thị trường BĐS bản
thân nó lại tác động đến cả nền kinh tế. Cho vay BĐS vừa là kênh cung cấp vốn cho
thị trường bất động sản dưới dạng các dự án đầu tư BĐS vừa là kênh cho vay mua
bán BĐS.
- Để kích thích thị trường bất động sản phát triển thì việc cung ứng vốn ở
mức cần thiết thông qua kênh tín dụng ngân hàng với nghiệp vụ cho vay bất động

sản là điều hết sức cần thiết. Cụ thể:


11

* Khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi: cho vay bất động sản góp phần
khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội, thúc đẩy việc sử dụng vốn
tiết kiệm và có hiệu quả.
* Phát triển nền kinh tế: Thông qua kênh ngân hàng, dòng vốn được lưu
chuyển vào thị trường bất động sản nhanh hơn góp phần phát triển nền kinh tế trong
điều kiện phát triển đồng bộ giữa các thị trường.
* Đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa: cho vay bất động sản giúp cho các nhà đầu
tư chủ động hơn về vốn và mạnh dạn đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, các
trung tâm thương mại, các tòa nhà cao tầng, chung cư lớn...góp phần đẩy nhanh tốc
độ đô thị hóa trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nước.
* Tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp: cho vay bất động sản
còn tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giảm áp lực về vốn để đầu tư mở rộng nhà
xưởng nhằm tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh trong quá trình hội nhập.
* Tạo điều kiện cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: nhờ có các chương
trình hỗ trợ cho vay bất động sản, người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, công
nhân có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống tốt hơn.
* Gia tăng dư nợ và lợi nhuận cho ngân hàng: cho vay bất động sản là sản
phẩm khá phổ biến ở các ngân hàng góp phần đa dạng hóa sản phẩm, thu hút khách
hàng bên cạnh mục tiêu làm công cụ gia tăng dư nợ cho vay khi cần thiết, tăng lợi
nhuận ngân hàng.
* Giúp nhà nước quản lý thị trường bất động sản: thông qua mức dư nợ cho
vay bất động sản, nhà nước sẽ có cách nhìn tổng quát hơn về sự phát triển của thị
trường bất động sản để có cách điều tiết hợp lý.
* Nâng cao hiệu quả của dự án đầu tư: ngân hàng đã góp phần nâng cao tính
hiệu quả của dự án đầu tư bất động sản bởi ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp

dịch vụ thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản...Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu bất động sản trên thị
trường, góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường bất động sản.


12

Nhìn chung, cho vay bất động sản có tính ảnh hưởng lớn đến quá trình phát
triển đất nước. Mặc dù nền kinh tế có nhiều giai đoạn phát triển khác nhau, thị
trường bất động sản có những biến động thăng trầm khác nhau nhưng hơn bao giờ
hết tính thiết yếu của hoạt động cho vay bất động sản luôn cần thiết cho những nhu
cầu thiết thực trong xã hội, trong nền kinh tế.
2.1.4 Các rủi ro trong cho vay bất động sản
Hoạt động cho vay bất động sản cũng tiềm ẩn những rủi ro vốn có như trong
hoạt động cho vay thông thường như rủi ro tín dụng, rủi ro do khách hàng sử dụng
vốn không đúng mục đích...trong suốt kỳ hạn vay. Các rủi ro được nhìn nhận dưới
hai khía cạnh sau: trước hết là những nhân tố có liên quan đến hai chủ thể tham gia
trực tiếp vào hoạt động là ngân hàng và khách hàng, ngoài ra còn có yếu tố môi
trường tác động đến (Office of the Comptroller of the Currency, 2013).
2.1.4.1 Rủi ro tín dụng
Rủi ro tín dụng là khả năng khách hàng vay vốn không thanh toán được một
phần tiền lãi hoặc tiền gốc hoặc toàn bộ (Peter S.Rose et al, 2008)
Những vấn đề có thể ảnh hưởng đến khả năng thu hồi những khoản cho vay
bất động sản của ngân hàng thương mại như sau:
- Những vấn đề về xây dựng: Đó là những rủi ro liên quan đến khả năng của
người vay để hoàn thành một công trình xây dựng được đề xuất trong hồ sơ vay
đúng thời hạn và trong ngân sách dự toán. Việc dự toán ngân sách không chính xác,
tăng chi phí vận chuyển hoặc nguyên vật liệu, thiếu hụt nguyên vật liệu hoặc lao
động, hoàn thành công trình kém chất lượng do nhân viên hoặc nhà thầu phải bị làm
lại để đáp ứng các điều kiện thực hiện hợp đồng hoặc để đáp ứng tiêu chuẩn xây

dựng của địa phương, tăng chi phí lãi vay, hoặc chậm trễ gây ra bởi thời tiết khắc
nghiệt khiến công trình vượt ngân sách, dẫn đến tổng chi phí vượt quá giá trị của
công trình khi hoàn thành.
- Điều kiện thị trường: Tình hình lạm phát của nền kinh tế ảnh hưởng đến
khả năng trả nợcủa người đi vay do chi phí tiêu dùng, đầu tư tăng cao. Sự khan
hiếm vốn do tác động của chính sách kiềm chế lạm phát của Nhà nước dẫn đến lãi


13

suất khá cao làm tăng chi phí cho người đi vay. Thị trường bất động sản rất dễ bị
biến động bởi các yếu tố đầu cơ, làm giá luôn hiện hữu trên thị trường. Trong khi,
các khoản cho vay bất động sản thường là các khoản vay trung-dài hạn. Khi thị
trường bất động sản trầm lắng xuống sẽ làm cho giá bất động sản giảm xuống theo
ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của cá nhân, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực
kinh doanh, đầu tư bất động sản.
- Những thay đổi về quy định pháp lý: Ở cấp độ quốc gia hay địa phương,
những thay đổi trong pháp luật về thuế, quy hoạch, quy định về môi trường, hoặc
các điều kiện bên ngoài tương tự có thể ảnh hưởng giá trị tài sản và tính khả thi kinh
tế của các dự án bất động sản hiện có và đề xuất. Các quy định điều tiết thị trường
bất động sản về điều kiện pháp lý, định giá tài sản bảo đảm, đăng ký giao dịch bảo
đảm, công chứng hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất, xử lý tài sản để thu hồi nợ cũng như các quy định về quy
hoạch, bồi thường giải tỏa...làm hạn chế hoạt động cho vay bất động sản của ngân
hàng. Cần thiết phải có một khung pháp lý để đảm bảo nhu cầu vay vốn và thu hồi
nợ một cách dễ dàng hơn.
2.1.4.2 Rủi ro lãi suất
Rủi ro về khả năng lãi suất tăng hay giảmgây ra ảnh hưởng tiêu cực đối với
thu nhập lãi của một ngân hàng hay đưa tới sự giảm sút trong giá trị ròng của một
ngân hàng (Peter S.Rose et al, 2008). Mức độ rủi ro lãi suất do các hoạt động cho

vay bất động sản của ngân hàng phụ thuộc vào thành phần danh mục cho vay và
mức độ cấu trúc khoản vay chẳng hạn như kỳ hạn, mức giá và khấu hao, doanh thu
đề xuất của ngân hàng để thay đổi lãi suất. Lãi suất ảnh hưởng đến chi phí xây dựng
và khả năng tài chính của một dự án bất động sản. Khi một dự án thả nổi lãi suất nợ
và giá thuê cố định, tăng lãi suất có thể có một tác động tiêu cực đến khả năng trả
nợ. Lãi suất cao hơn cũng có thể dẫn đến tỷ lệ vốn hóa cao hơn, do đó làm giảm giá
trị của một tài sản.
2.1.4.3 Rủi ro thanh khoản


14

Rủi ro về khả năng ngân hàng không thể huy động được tiền mặt với một
mức chi phí hợp lý và với một qui mô hợp lý khi ngân hàng có nhu cầu về tiền mặt
(Peter S.Rose et al, 2008). Các khoản cho vay bất động sản thường thiếu tính thanh
khoản. Ngân hàng có thể thực hiện chuyển đổi các khoản vay bất động sản sang tiền
mặt theo các cách sau: (1) tái tài trợ khoản vay với người cho vay khác; (2) thông
qua việc bán một phần, toàn bộ khoản cho vay hoặc nguyên danh mục cho vay cho
nhà đầu tư; (3) chứng khoán hóa khoản vay; (4) thông qua việc trả nợ bình thường
của người đi vay; (5) bằng tài sản bảo đảm của người vay
2.1.4.4 Rủi ro khác
Rủi ro hoạt động: những rủi ro về khả năng thua lỗ gây ra bởi sự thay đổi
trong thu nhập và sự thay đổi trong dòng tiền của ngân hàng, rủi ro này đáng kể
trong hoạt động cho vay bất động sản do sự sụt giảm chất lượng quản lý hiệu quả
thực hiện công trình xây dựng, giải ngân và trả nợ các khoản vay.
Rủi ro chiến lược: Một chương trình cho vay bất động sản chất lượng đòi hỏi
quản lý và nhân viên là những người có kiến thức và kinh nghiệm để nhận diện, đo
lường, giám sát và kiểm soát rủi ro liên quan đến bất động sản. Nếu không giám sát
hiệu quả hoạt động cho vay bất động sản có thể làm tăng rủi ro chiến lược của ngân
hàng trong khi cũng ảnh hưởng đến rủi ro phụ thuộc lẫn nhau, chẳng hạn như rủi ro

tín dụng và danh tiếng. Hơn thế nữa, cách làm việc không có hệ thống, khoa học,
không theo dõi sát sao các khoản cho vay, sẽ khó xử lý kịp thời khi có dấu hiệu bất
thường liên quan đến các khoản cho vay bất động sản xảy ra.
Rủi ro danh tiếng: thất bại trong việc đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, hệ
thống cung cấp khoản vay không hiệu quả, và khởi kiện trách nhiệm cho vay là một
số yếu tố có thể làm hoen ố danh tiếng của ngân hàng. Nguy cơ thiếu thận trọng
trong việc cho vay bất động sản có thể gây ra một ngân hàng bị tổn thất quá mức
hoặc bịtịch thu tài sản, khiến các ngân hàng không thể tiếp tục cung cấp nguồn tài
chính cần thiết bất động sản tại thị trường nữa.
Rủi ro tội phạm: do mối quan hệ thân tín của nhân viên hoặc quản lý ngân
hàng đối với người đi vay mà xem xét cấp tín dụng, không chú ý đến các điều kiện


15

mà người đi vay không đáp ứng được. Đây là vấn đề về tình cảm và vật chất. Ngân
hàng có thể đào tạo thêm cho các nhân viên có trình độ bị hạn chế nhưng ngân hàng
không thể huấn luyện cho họ về những tình cảm trong sáng và cũng không thể hỗ
trợ vật chất đủ để thỏa mãn sự ham muốn vật chất của họ, bởi sự ham muốn vật chất
của họ luôn luôn tăng lên theo quy luật phủ định của phủ định và chỉ mất đi khi họ
không còn tồn tại. Điều này có thể làm suy yếu ngân hàng một cách nhanh chóng.
Bất kỳ hoạt động tín dụng nào cũng đều chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn và
hoạt động cho vay bất động sản cũng thế.
2.2 Tổng quan về tỷ suất sinh lợi của ngân hàng thương mại
2.2.1 Khái niệm về tỷ suất sinh lợi của ngân hàng thương mại
Có nhiều định nghĩa và khái niệm về tỷ suất sinh lời, là khái niệm được sử
dụng cho nhiều tình hình khác nhau trong kinh tế học, nói về những khoản tiền thu
được so với vốn được sử dụng để sinh ra lãi hay số chi phí đã tiêu hao để sinh ra lãi.
Tỷ suất sinh lời được biểu hiện bằng: tỷ suất sinh lời của vốn, tỷ suất sinh lời của
giá thành…(Kinh tế học, Đại từ điển)

Tỷ suất sinh lời là một tỷ số tài chính để đo lường khả năng sinh lợi của ngân
hàng (Peter S.Rose et al, 2008). Khả năng sinh lợi là thước đo hiệu quả bằng tiền, là
kết quả của việc sử dụng tập hợp các tài sản vật chất và tài sản tài chính, tức là vốn
kinh tế mà doanh nghiệp nắm giữ để tạo ra các khoản lợi nhuận cho doanh nghiệp
(Trần Ngọc Thơ, 2007).
Tỷ suất sinh lợi là chỉ số đo lường thu nhập của ngân hàng với các nhân tố
khác tạo ra lợi nhuận như doanh thu, tổng tài sản, vốn cổ phần (Trần Ngọc Thơ,
2007)
Như vậy, tỷ suất sinh lợi của ngân hàng là khoản lãi thu được so với vốn
được sử dụng để sinh ra khoản lãi đó hay chi phí đã tiêu hao để sinh ra khoản lãi đó.
2.2.2 Chỉ số đo lường tỷ suất sinh lợi của ngân hàng thương mại
Về mặt lý thuyết, giá trị thị trường của cổ phiếu là chỉ số tốt nhất phản ánh
tình hình hoạt động kinh doanh của công ty bởi vì nó thể hiện sự đánh giá của thị


16

trường đối với công ty đó. Tuy nhiên, chỉ số này thường không đáng tin cậy trong
lĩnh vực ngân hàng. Lý do ở đây là hầu hết cổ phiếu ngân hàng, đặc biệt là cổ phiếu
của các ngân hàng nhỏ không được giao dịch tích cực trên thị trường quốc tế cũng
như thị trường trong nước. Thực tế này buộc các nhà phân tích tài chính phải sử
dụng các tỷ lệ về khả năng sinh lời để thay thế cho chỉ số giá thị trường. Có rất
nhiều tỷ lệ phản ánh khả năng sinh lời trong hoạt động ngân hàng. Các tỷ lệ chủ yếu
đó là tỷ lệ thu nhập trên vốn chủ sở hữu (ROE), tỷ lệ thu nhập trên tổng tài sản
(ROA), tỷ lệ thu nhập lãi cận biên (NIM). (Peter S.Rose et al, 2008)
2.2.2.1Tỷ lệ thu nhập trên tổng tài sản (ROA)
ROA đo lường khả năng sinh lời trên mỗi đồng tài sản của ngân hàng. ROA
thể hiện bình quân cứ 1 đồng tài sản được sử dụng trong hoạt động kinh doanh sẽ
tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận. Về khía cạnh quản lý, ROA là một thông số chủ
yếu về tính hiệu quả quản lý, chỉ ra khả năng của các nhà quản trị ngân hàng trong

quá trình chuyển hóa tài sản của ngân hàng thành thu nhập ròng. (Peter Rose, 2008)
ROA= Lợi nhuận sau thuế/ Tổng tài sản bình quân
ROA càng cao cho thấy hiệu quả kinh doanh của ngân hàng càng tốt, ngân
hàng có cơ cấu tài sản hợp lý, có sự điều động thích hợp giữa các khoản mục trên tài
sản trước những biến động của nền kinh tế. ROA thấp có thể là kết quả của một
chính sách đầu tư hay cho vay không linh hoạt hoặc có thể chi phí hoạt động của
ngân hàng cao quá mức. (Nguyễn Minh Kiều, 2009)
ROA là chỉ tiêu sử dụng tốt đối với nhà quản trị vì xét đến cấu trúc của tài
sản gồm vốn chủ sở hữu và nợ vay, trong khi đó, ROE chỉ tập trung vào nguồn vốn
chủ sở hữu không cho thấy thực chất của việc sinh lợi cao là do năng lực của ngân
hàng hay do phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn huy động.
Ojiambo (2014), Odhiambo (2015) và nhiều nghiên cứu khác đã sử dụng
ROA để đo lường khả năng sinh lợi của ngân hàng. Kết quả nghiên cứu cho thấy
ROA phụ thuộc vào nhiều nhân tố như tín dụng bất động sản, quy mô ngân hàng,
khả năng thanh khoản, rủi ro tín dụng, quy mô tiền gửi khách hàng, lạm phát, tăng
trưởng…