mua bán căn hộ trongnhà chung cư ở Việt Nam trong giai đoạn từ năm 2005 trở lại đây

MỤC LỤC
Trang
ĐẶTVẤNĐỀ...........................................................................................2
NỘT DUNG VẤN ĐỀ............................................................................2
1. Khái quát chung về hoạt động giao dịch nhà chung cư tại Việt
Nam – cơ sở pháp lý...............................................................................2
1.1 Khái niệm..........................................................................................2
1.2

cơ

sở

pháp

lý......................................................................................3
2. Hoạt động mua bán căn hộ trong nhà chung cư ở Viết Nam trong
giai đoạn từ năm 2005 trở lại đây.........................................................4
2.1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư khi nhà chung cư đang còn
trong dự án..............................................................................................4
2.2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà....................................................................................6
2.2.1 Hình thức của hợp đồng................................................................6
2.2.2 Đối tượng của hợp đông................................................................7
2.2.3 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư............................................................................................................11
2.2.4 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu............................11
2.2.5 Các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư............................................................................................................12
3. Một số vấn đề nảy sinh cần bàn luận..............................................14
3.1.Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ

chung cư................................................................................................14
3.2. Một số kiến nghị hoàn thiện.........................................................19
KẾT LUẬN...........................................................................................21

1


ĐẶT VẤN ĐỀ
Hiện hay Việt Nam là nước đang pháp triển với mật độ dân số đông
điều đó đòi hỏi nhà nước phải phát triển thêm nhiều dịch vụ để phụ vụ đủ
nhu cầu cho người dân. Một trong những nhu cầu thiết yếu nhất hiện nay là
nhà ở, tình trạng người dân thiếu chỗ ở đang là một vấn đề cấp thiết nhà
nước cần phải giải quyết, cần phải xây thêm nhiều nhà ở để đáp ứng nhu
cầu đó cho người dân nhưng bên cạnh đó là một vấn đề hết sực khó khăn
đó là quỹ đất để xây nhà. Việt Nam với quy mô dân số hơn 86 triệu dân
trong khi diện tích đất có hạn. Đề đáp ứng nhu cầu về nhà ở, nhà nước đưa
ra một giải pháp tối ưu là pháp triển mạnh về việc xây dựng nhà chung cư,
đây là biện pháp hay để giải quyết nhu cầu về nhà ở nhưng khi triển khai thì
gặp rất nhiều vấn đề khó khăn, một trong các vấn đề gặp phải là việc giao
dịch, mua bán căn hộ trong nhà chung cư, một trong số các nguyên nhân do
những quy định của pháp luật.
Bài viết sẽ phân tích vấn đề về hoạt động “mua bán căn hộ trong
nhà chung cư ở Việt Nam trong giai đoạn từ năm 2005 trở lại đây” để
thấy được những kết quả đạt được cũng như những hạn chế sung quanh vấn
đề mua bán căn hộ trong nhà chung cư và đề ra hướng giải quyết vấn đề
này.

NỘT DUNG VẤN ĐỀ
1. Khái quát chung về hoạt động giao dịch nhà chung cư tại Việt
Nam – cơ sở pháp lý

1.1 Khái niệm

2


Khoản 1 Điều 70 Luật nhà ở quy đinh: “Nhà chung cư là nhà ở có hai
tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng
chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng
của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia
đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.”
Theo khái niệm trên thì nhà chung cư có các đặc điểm sau:
Nhà chung cư cũng là một loại nhà ở: Mục đích cũng là để phục vụ
nhu cầu sinh hoạt, nghỉ ngơi, giải trí…cho hộ gia đình, cá nhân.
Nhà chung cư có kết cấu riêng và phục vụ nhu cầu sinh hoạt chung
cho nhiêu hộ gia đình, cá nhân: Nhà chung cư ít nhất phải có kết cấu từ hai
tầng trở lên, có hệ thống lối đi, cầu thang…sử dụng chung cho tất cả các hộ
gia đình, cá nhân sống trong nhà chung cư đó.
Một căn nhà chung cư thì bao gồm có nhiều chủ sở hữu, mỗi chủ sở
hữu có quyền sở hữu phần nhà riêng của mình và có quyền sở hữu hạn chế
trong phần sở hữu chung của nhà chung cư đó: Mỗi một hộ gia đình, cá
nhân đã ký kết hợp đồng mua căn hộ của mộ nhà chung cư nào đó và hợp
đồng đã qua các thủ tục do pháp luật quy định và được coi là hợp pháp thì
đều là chủ sở hữu một phần của nhà chung cư đó và họ có quyền sở hữu
phần riêng của họ trong nhà chung cư đó đồng thời họ cũng có quyền là
chủ sở hữu đối với phần sở hữu chung hợp nhất không thể phân chia như
cầu thang, hành lang, tầng thượng…của nhà chung cư đó, quyền sở hữu
này là quyền hạn chế vì hộ gia đình, cá nhân chỉ có thể sử dụng phần sở
hữu chung đó mà không có quyền định đoạt.
1.2 cơ sở pháp lý
Cơ sở pháp ly quy định về nhà chung cư tại Việt Nam là Luật nhà ở

sửa đổi, bổ sung năm 2009 và Bộ luật dân sự năm 2005 phần quy định về
hợp đồng mua bán nhà.
Đây là những cơ sở pháp lý cơ bản điều chỉnh các quan hệ xã hội phát
sinh sung quanh các vấn đề về nhà chung cư như: xây dựng nhà chung cư,
3


mua bán nhà chung cư, quản lý, sử dụng nhà chung cư…Bên cạnh đó còn
có một số văn bản pháp luật liên quan như: Nghị định của chính phủ số
71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật nhà ở; Thông tư của bộ xây dựng số 16/2010/TT-BXD ngày
01/09/2010 quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của
Nghị định 71/2010/NĐ-CP của chính phủ…
2. Hoạt động mua bán căn hộ trong nhà chung cư ở Viết Nam
trong giai đoạn từ năm 2005 trở lại đây
2.1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư khi nhà chung cư đang
còn trong dự án
Theo điều 91 Luật nhà ở: “ Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho,
đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì
nhà ở phải có các điều kiện sau đây: a) có giấy chứng nhận quyền sở hữu
đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; b) Không có tranh chấp về
quyền sở hữu.” Như vậy hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đang trong dự
án không được xem như giao dịch nhà ở.
Về chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đang trong dự án:
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án là hợp đồng được ký kết
giữa chủ đầu tư dự ăn với người mua trực tiếp (người mua đầu tiên hay còn
gọi là người mua gốc).
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án thường được ký giữa chủ
đầu tư và người mua đầu tiên là dạng hợp đồng theo mẫu. Trong trường
hợp này hợp đồng theo mẫu thường là do bên chủ đầu tư soạn thảo trước và

bên mua đồng ý thì ký vào, điều này dẫn đến nhiều trường hợp người mua
căn hộ phải chấp nhận sự thua thiệt, thiếu bình đẳng. Vì vậy, để có được sự
bình đẳng hơn giữa các bên cả về mặt thực tiễn lẫn pháp lý. Theo Điều 407
Bộ luật dân sự 2005 quy định: “ Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có
điều khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đồng theo mẫu, tăng trách

4


nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì điều khoản này
không có hiệu lực, trừ trường hợp có thảo thuận khác”.
Một thực tế xảy ra đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án
là bên chủ đầu tư thường vi phạm hợp đồng, không đảm bảo thời gian giao
nhà theo quy định nhưng bên mua thường không thể làm gì do không đưa
ra điều khoản phạt vi phạm hợp đồng khi ký kết vì như đã phân tích ở trên
hợp đồng được bên đầu tư dự án thảo trước. Để mua được một căn hộ
chung cư, mỗi khách hàng phải đặt trước vài trăm triệu đồng( khoảng 30%
giá trị căn hộ) và thanh toán thành nhiều đợt tiếp theo cho đến khi dự án
được hoàn thành và đưa vào sử dụng. Nhưng do nhiều nguyên nhân đã có
không ít dự án bị chậm tiến độ nhưng người mua thì vẫn phải chịu thiệt.
Vấn đề đặt ra là phải đưa ra được khung chế tài để quản lý và xử lý nếu chủ
đầu tư vi phạm về chất lượng và thời hạn hợp đồng. Nhiều hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư dự án đã có đưa điều khoản về chậm trễ trong thanh
toán và bàn giao căn hộ, ví dụ: Bên chủ đầu tư phải trả lãi suất tiền gửi
ngân hàng không kỳ hạn, trong thời gian chậm bàn giao nhà theo thời hạn
đã thỏa thuận cho bên mua trên tổng số tiền bên mua đã nộp cho bên bán
nếu lý do chậm trễ không thuộc nguyên nhân bất khả kháng. Tuy nhiên,
trên thực tế, điều khoản này không được thực hiện vì.
Một vấn đề quan trọng đặt ra đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư dự án là điều khoản bảo hành. Điều 74 Luật Nhà ở quy định: “1. Nhà ở

được bảo hành sau khi hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng. 2. Tổ
chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở; tổ
chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở có trách nhiệm bảo hành thiết bị do
mình cung ứng. Trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì bên
bán nhà ở có trách nhiệm bảo hành trong thời hạn quy định tại khoản 4
Điều này. Bên bán nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây
dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành nhà ở đó. 3. Nội
dung bảo hành nhà ở bao gồm khắc phục, sửa chữa, thay thế kết cấu nhà ở,
5


thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết hoặc khi vận hành, sử dụng không bình
thường mà không phải do lỗi của người sử dụng nhà ở gây ra. 4. Thời gian
bảo hành nhà ở được tính từ ngày chủ đầu tư ký biên bản nghiệm thu nhà ở
để đưa vào sử dụng và được quy định như sau: a) Không ít hơn sáu mươi
tháng đối với nhà chung cư từ chín tầng trở lên và các loại nhà ở khác được
đầu tư xây dựng bằng ngân sách nhà nước; b) Không ít hơn ba mươi sáu
tháng đối với nhà chung cư từ bốn đến tám tầng; c) Không ít hơn hai mươi
bốn tháng đối với nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm a và điểm b
khoản này”.
Như vậy, cho dù trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án có
thể không ghi điều kiện bảo hành, hoặc ghi ít hơn quy định của pháp luật,
việc bào hành đối với căn hộ chung cư ít nhất phải theo quy định trên của
pháp luật. Trên đây là những vấn đề phát sinh từ đặc điểm riêng của hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư dự án. Các vấn đề chung của nó được xem
xét theo quy định chung của Bộ luật dân sự về hợp đồng mua bán tài sản.
2.2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà
2.2.1 Hình thức của hợp đồng:
Hình thức hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đa phương tiện để biểu

hiện nội dung của các quan hệ pháp luật mà các bên tham gia. Trong mối
quan hệ biện chứng về nội dung, hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư phản ánh đầy đủ ý nghĩa và tầm quan trọng của việc mua bán nhà
ở một loại tài sản có giá trị lớn đối với mỗi con người. Việc chuyển quyền
sở hữu bất động sản có giá trị lớn cần phải thông qua hình thức chặt chẽ,
tạo nên cơ sở pháp lý tin cậy bảo đảm an toàn giao lưu dân sự. Xuất phát từ
tầm quan trọng của quan hệ pháp luật dân sự này nên hầu hết các nước đều
quy định chặt chẽ như vậy nhằm quản lý hoạt động mua bán nhà ở, làm cơ
sở pháp lý quan trọng để xác lập quyền sở hữu nhà chuyển từ người bán
sang người mua. Về mặt pháp luật thì yêu cầu về hình thức nói trên là bắt
6


buộc đối với tất cả các bên tham gia quan hệ nếu tuân thủ điều kiện theo
pháp luật quy định thì hợp đồng đó mới có hiệu lực.
Các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực theo
pháp luật. Điều 450 BLDS năm 2005 quy định: “ Hợp đồng mua bán nhà ở
phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực trừ trường
hợp pháp luật có quy định khác” và Điều 401 BLDS 2005 cũng quy định về
vấn đề này: “ Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng được thể
hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin
phép thì phải tuân thủ theo các quy định đó.”
2.2.2 Đối tượng của hợp đông:
Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được thể hiện
trong nội dung của hợp đồng.
Đối với căn hộ chung cư thường có các bản vẽ kèm theo như bản vẽ
mặt bằng các tầng, mặt bằng căn hộ là đối tượng của hợp đồng, hồ sơ hoàn
công gồm sơ đồ đường điện, đường ống nước…và các tài liệu khác như
danh mục vật tư sử dụng để xây dựng nhà chung cư, giấy tờ bảo hành các

thiết bị trong nhà. Quy chế quản lý và khai thác sử dụng nhà chung cư…
Tất cả các giấy tờ kể trên phải kèm theo hợp đồng như là một phụ lục hợp
đồng, mặc dù trong bản hợp đồng chính vẫn phải mô tả về thực trạng vị trí
và diện tích căn hộ chung cư đem bán. Xuất phát từ tính quy chuẩn của căn
hộ chung cư, chung ta có thể Có kiến nghị về việc quy chuẩn yêu cầu về
các loại giấy tờ kỹ thuật và tài liệu hướng dẫn, giấy tờ bảo hành thành một
tập hồ sơ chuẩn có ý nghĩa tương đương với giấy chứng nhận sở hữu nhà
của căn hộ chung cư. Điều 66 Luật nhà ở quy định về lập và lưu trữ hồ sơ
nhà ở: “1. Các loại nhà ở phải có hồ sơ và được lưu trữ. 2. Chủ sở hữu nhà
ở, tổ chức được giao quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc người
đang sử dụng nhà ở trong trường hợp chưa xác định được chủ sở hữu có

7


trách nhiệm lập, lưu hồ sơ nhà ở và nộp một bản cho cơ quan cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở để lưu trữ phục vụ yêu cầu quản lý nhà ở”.
Các quy tắc liên quan đến quyền sở hữu chung không đủ để điều
chỉnh các quan hệ sở hữu đối với loại tài sản này; sở hữu chung theo phần
luôn có thể chấm dứt do hiệu lực của việc phân chia tài sản chung; trong
khi các phần chung của chung cư được duy trì bắt buộc chừng nào chung
cư còn tồn tại. Các quy tắc của sở hữu tư nhân theo nghĩa thông thường –
sở hữu một người cũng không thể được coi là cơ sở pháp lý duy nhất của
hình thức sở hữu này. Chúng ta thấy rõ ràng cần có các quy tắc riêng cho
quyền sở hữu đối với nhà chung cư.Điều 225 Bộ luật dân sự 2005 chỉ có
các quy tắc liên quan đến các phần chung của chung cư và đến phần diện
tích mặt đất mà trên đó chung cư được xây dựng. Căn hộ chung cư thường
được ghi nhận theo nghĩa hẹp, tức là gồm tất cả những hì tồn tại bên trong
bốn bức tường chung phân ranh căn hộ với các căn hộ lân cận hoặc với
hành lang, không gian bên ngoài, vách bảo hộ tường chung…nhưng căn hộ

chung cư không chỉ đơn giản có vậy. Sống ở đó, chủ sở hữu còn có quyền
đối với các phần được dùng để phục vụ cho tất cả mọi người thuộc cùng
một chung cư. Các phần này tạm gọi là phần chung rất đa dạng: quyền sử
dụng đất, sân vườn chung, lối đi chung, mái nhà chung, cầu thang máy, nơi
để xe, nơi đổ rác, mạng điện chung, đường ống nước chung…Các phần
chung thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó
không được phân chia. Bởi vậy, luật không dự liệu khả năng xác định phần
quyền của mỗi chủ sở hữu đối với các phần này. Trong thực tiễn giao dịch,
một căn hộ có nhiều lợi thế tất nhiên sẽ có giá trị chuyển nhượng cao. Một
cách hợp lý, chủ sở hữu căn hộ chung cư có lợi thế trong việc khai thác các
phần chung phải có nhiều nghĩa vụ hơn, so với chủ sở hữu căn hộ kém lợi
thế, đối với việc bảo quản các phần chung đó. Việc xác định cụ thể phần
quyền sở hữu một căn hộ chung cư đối với các phần chung sẽ có tác dụng
đặt cơ sở cho việc xác định cụ thể các nghĩa vụ đó. Tóm lại ở một gốc độ
8


nào đó,, sở hữu đối với các phần chung của nhà chung cư có thể được quan
niệm như một trường hợp đặc thì của sở hữu chung theo phần, mỗi chủ sở
hữu có một phần quyền được xác định đối với tài sản chung, nhưng tình
trạng sở hữu chung được duy trì bắt buộc mà không có chủ sở hữu chung
nào có thể nói khác đi. Đó là sở hữu chung theo phần không thể phân chia.
Phần chung được sử dụng riêng – có những phần chung thuộc chung
cư chỉ được sử dụng bởi một hoặc một nhóm chủ sở hữu nào đó. Nhưng
phần này vẫn luôn là phần chung theo nghĩa đích thực, nghĩa là thuộc về tất
cả, nhưng các chủ sở hữu khác trong nhà chung cư hầu như không bao giờ
sử dụng chung. Đối với phần riêng – trên nguyên tắc, chủ sở hữu căn hộ
chung cư có quyền chiếm hữu và sử dụng căn hộ riêng của mình như một
chủ thể đầy đủ các quyền sở hữu không thể làm tất cả mọi việc theo ý mình
như trong trường hợp tài sản nằm biệt lập. Một mặt, chung cư có thể được

xây dựng theo những tiêu chuẩn đặc thù của nhà ở và không thể được sử
dụng vào mục đích thương mại, chủ sở hữu căn hộ không thể cho thuê căn
hộ của mình để mở cửa hàng kinh doanh. Mặt khác, các chủ sở hữu trong
chung cư có thể đạt tới một thỏa thuận về việc xác định công dụng của
chung cư, khi đó có chủ sở hữu phải tuân thủ theo thỏa thuận này. Có
trường hợp kết cấu của căn hộ chung cư không giống nhau để phục vụ cho
những sinh hoạt khác nhau. Khi đó, mỗi chủ sở hữu căn hộ chung cư sử
dụng tài sản theo đúng cung cách phù hợp với đặc điểm của tài sản, căn hộ
này chỉ có thể được dùng để ở, trong khi các căn hộ khác có thể được dùng
làm văn phòng giao dịch thương mại. Nhiều chung cư đặt ra các quy định
nội bộ xử lý chất thải sinh hoạt… Tuy nhiên trên thực tế, những hạn chế đối
với quyền sử dụng của chủ sở hữu căn hộ chung cư khác bấp bênh về hiệu
lực: nếu chủ sở hữu không tuân thủ những hạn chế đó thì cũng không thể bị
chế tài bằng các biện pháp mang tính chất quyền lực công cộng. Luật Việt
Nam chưa dự liệu chế định “ quy chế chung cư”, một chế định đặt cơ sở

9


xây dựng hệ thống quy phạm được bảo đảm thực hiện trong nội bộ chung
cư bằng sự cưỡng chế của bộ máy nhà nước.
Chủ sơ hữu có quyền sữa chữa, cải tạo, nâng cấp căn hộ của mình
trong chừng mực kết cấu chung của chung cư cho phép và nhất là không
được gây thiệt hại cho các chủ sở hữu khác trong chung cư. Đối với phần
chung các chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền quản lý và sử dụng ngang
nhau đối với phần diện tích và thiết bị chung.Cần phân biệt giữa quản lý và
sử dụng theo luật với quản lý và sử dụng vất chất, ta biết rằng có những
phần chung được sử dụng riêng.
Chủ sở hữu căn hộ chung có quyền thế chấp chuyển nhượng căn hộ
theo ý mình có quyền để lại căn hộ của mình cho người thừa kế. “ căn hộ”

ở đây được hiểu theo nghĩa rộng tức là bao gồm phần riêng và các quyền
đối với phần chung. Người được chuyển nhượng, người thừa kế, đến lượt
mình lại có quyền sở hữu đối với phần riêng và có các quyền của một chủ
sở hữu căn hộc chung cư đối với các phần chung. Các chủ sở hữu khác
trong chung cư không có quyền ưu tiên mua trong trường hợp căn hộ được
đem bán. Đây là điểm khác biệt cơ bản giữa sở hữu chung trong nhà chung
cư và sở hữu chung theo phần thông thường.
Nghĩa vụ của chủ sở hữu chung là phần đóng góp vật chất mà chủ sở
hữu một căn hộ chung cư có trách nhiệm thực hiện nhằm bảo quản, sửa
chữa, nâng cấp hoặc thay thế các phần chung của chung cư. Có thể phân
nghĩa vụ của chủ sở hữu chung thành hai nhóm:
1- Các nghĩa vụ liên quan đến các dịch vụ hạ tầng : điện, nước, thang
máy…
2 – Các nghĩa vụ liên quan đến việc bảo quản, sửa chữa, quản trị các
phần chung: sửa chữa cầu thang, hành lang, đường ống, tu bố mái nhà
chung…
Các chủ sở hữu căn hộ chung cư có nghĩa vụ ngang nhau trong việc
quản lý và sử dụng phần diện tích và thiết bị chung. Trong luật nhà ở năm
10


2005 chỉ nói về nghĩa vụ trong việc quản lý và sử dụng các phần chung chứ
không phải cả trong việc đóng góp vật chất để bỏa quản, sửa chữa, nâng
cấp các phần đó. Một cách hợp lý, mức đóng góp của chủ sở hữu căn hộ
chung cư vào tổng chi phí sử dụng thiết bị chung phải được tính toán dựa
theo mức độ hữu ích của từng thiết bị đối với căn hộ đó: chủ sở hữu không
nhất thiết sử dụng các thiết bị chung theo đúng dự tính; nhưng chủ sở hữu
có khả năng sử dụng theo dự tính, bởi các đặc điểm về diện tích, kết cấu, vị
trí…Theo lý lẽ đó, thì nên thừa nhận rằng chủ sở hữu căn hộ tầng trệt
không phải trả tiền sử dụng thang máy. Các nghĩa vụ đóng góp vào việc

bảo quản, sửa chữa và quản lý các phần chung có lẽ phải được tính căn cứ
vào tỷ lệ phần quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư đối với tài sản chung.
Song ta biết rằng Luật thực định chưa xây dựng khái niệm sở hữu chung
theo phần không thể phân chia; bởi vậy, ta chưa có điều kiện để áp dụng
giải pháp này.Trước mắt, các nghĩa vụ nói trên hẳn được chia đều giữa các
chủ sở hữu.
2.2.3 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư:
Theo Bộ luật dân sự 2005 đã quy định ro ràng về hiệu lực của hợp
đồng mua bán nhà là xuất hiện ngay sau khi hợp đồng đó được cơ quan
công chứng chứng nhận hoặc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng
thực: Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở là thời điểm giao
kết được cơ quan công chứng chứng nhận hoặc UBND cấp có thẩm quyền
chứng thực phù hợp với quy định của Điều 405 BLDS 2005 về thời điểm
có hiệu lực của hợp đồng nói chung.
Trên thực tế ,thời điểm hai bên đã cùng nhau ký vào biên bản hợp
đồng mua bán nhà ở chính là thời điểm cơ quan Công chứng chứng nhận
việc ký kết đó và chứng nhận nội dung của bản hợp đồng. Khi bản hợp
đồng này đã được cơ quan công chứng nhà nước chứng nhận thì mọi cam
kết, thỏa thuận đã trở thành hợp pháp và có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối
11


với các bên – nghĩa là bên bán giao nhà và các giấy tờ kèm theo, nhận tiền,
bên mua trả tiền và nhận nhà theo phương thức mà họ thỏa thuận trong hợp
đồng… việc làm thủ tục đăng ký sang tên là giai đoạn cuối cùng mang tính
hình thức đồng thời đây cũng là một trong những nghĩa vụ mà hai bên phải
thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự 2005.
2.2.4 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu:
Vấn đề hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như một dạng

của hợp đồng mua bán nhà ở có ý nghĩa quan trọng đối với các chủ thể
tham gia giao kết, bởi nó là đích mà tất cả các bên đều muốn thực hiện và
cũng được pháp luật của Nhà nước điều chỉnh nhằm đảm bảo cho quan hệ
dân sự này được thực hiện trên cơ sở tôn trọng quyền lợi của các bên, đảm
bảo lợi ích của Nhà nước và xã hội.
2.2.5 Các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư:
a. Các bên tham gia hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải có năng
lực hành vi dân sự:
Việc quy định về năng lực hành vi trong việc quy định ký kết hợp
đồng mua bán nhà ở nhằm xác định nghĩa vụ phải thực hiện, các quyền
được thực hiện theo quy định của các chủ thể khi tham. Mặt khác cũng ràng
buộc trách nhiệm của người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự mà cố ý ký
hợp đồng với người không có hoặc có năng lực hành vi dân sự không đầy
đủ thì họ phải gánh chịu tất cả những thiệt hại xảy ra. Hợp đồng đó bị coi là
không có hiệu lực.
Người chưa đủ 15 tuổi cho đến chưa đủ 18 tuổi có tài sản riêng đủ để
đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thì có thể tự mình giao dịch dân sự mà không
cần phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ trường hợp
pháp luật có quy định khác (điều 20 Bộ luật dân sự 2005). Trong các quy
định về mua bán nhà ở pháp luật không có quy định gì khác về năng lực
hành vi của cả bên mua và bên bán nên những điều quy định về năng lực
12


hành vi dân sự kể trên cũng là các quy định về điều kiện năng lực hành vi
dân sự của cá nhân trong giao kết hợp đồng mua bán nhà ở. Cũng vấn đề
này, qua tham khảo luật của một số nước thấy rằng, luật của họ quy định
chặt chẽ hơn chẳng hạn như Bộ luật dân sự Nhật Bản – Điều 3,4 quy định
những người chưa thành niên là những người chưa đủ 20 tuổi, khi họ tham

gia các giao dịch dân sự phải được sự đồng ý của người đại diện hợp pháp
trừ những hành vi đơn thuần. Trái với những quy định này, giao dịch đó bị
coi là vô hiệu. Hay trong bộ Luật Việt nam cộng hòa quy định người chưa
thành niên là chưa đủ 21 tuổi và bị coi là người có năng lực hành vi. Mọi
hành vi do họ thực hiện một mình đều bị coi là vô hiệu ( điều 248, điều
328, điều 675).
Từ những phân tích trên và xuất phát từ thực tiễn, ngày nay trong giao
dịch dân sự, pháp nhân tham gia với tư cách chủ thể là rất phổ biến, bởi
trong nền kinh tế thì các tổ chức kinh tế được thành lập rất nhiều, đa dạng
và các tổ chức đó tham gia vào hoạt động mua bán nhà ở là rất phổ biến.
Tuy nhiên pháp nhân tham gia vào việc mua bán nhà phải thông qua người
đại diện cho pháp nhân đó cũng phải đảm bảo điều kiện và năng lực hành vi
dân sự theo quy định của pháp luật. Điều 92 Luật nhà ở quy định cụ thể
điều kiện của bên than gia giao dịch về nhà ở: “ 1. Bên bán, cho thuê, tặng
cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có
các điều kiện sau đây: a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người địa diện theo quy
định của pháp luật về dân sự; b) Cá nhân có năng lực hành vi dân sự, tổ
chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường
hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh”.
b. Sự nguyện của các bên tham gia ký kết hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư:
Sự tự nguyện của các bên là một trong các điều kiện mang tính
nguyên tắc của việc tham gia các giao dịch dân sự. Điều kiện này đặc biệt
quan trọng trong việc ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Nếu vi
13


phạm điều kiện này thì hợp đồng đã ký sẽ bị vô hiệu. Sự tự nguyện được
phản ánh thông qua hành vị cụ thể của các bên tham gia như: Họ có quyền
tham gia ký kết hay không, tham gia ở mức độ nào, phương thức nào và

khả năng tự chịu trách nhiệm khi tham gia hợp đồng đó. Trong trường hợp
mua bán căn hộ chung cư thì sự tự nguyện còn biểu hiện ở sự cam kết của
các bên về quyền và nghĩa vụ của họ được hưởng cũng như phải thực hiện.
Trên thực tế không phải hợp đồng nào được ký kết cũng xuất phát từ sự tự
nguyện của một trong các chủ thể mà họ có thể bị ép buộc hoặc lừa dối.
Trong trường hợp này thì hợp đồng đã ký kết sẽ không có hiệu lực pháp
luật. Sự lừa dối dẫn đến một bên giao kết hợp đồng không đúng với ý chí
của mình. Việc đảm bảo nguyên tắc tự nguyện trong giao kết hợp đồng
pháp luật Việt Nam từ năm 1991 trở về trước không có quy định toàn diện
và đầy đủ bởi trong điều kiện nền kinh tế tập trung, quan liêu giao lưu dân
sự bị kìm hãm, các quan hệ hợp đồng như mua bán, trao đổi mang tính chất
hành chính. Khi có sự đổi mới, các quy định của pháp luật được quan tâm
chú trọng hơn thì nguyên tắc tự nguyện trong giao dịch dân sự ngày càng
được coi trọng và tuân thủ nghiêm chỉnh hơn. Việc đảm bảo nguyên tắc tự
nguyện trong giao kết hợp đồng mua bán nhà ở tại cơ qun công chứng
được thực hiện thận trọng. Thông qua các thủ tục để ký kết hợp đồng mua
bán nhà ,các công chứng viên bao giờ cũng kiểm tra tư cách của chủ thể
về sự tự nguyện , về việc mua và bán căn hộ chung cư.
3. Một số vấn đề nảy sinh cần bàn luận
3.1.Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư
Khác với đất đai chỉ có một hình thức sở hữu là sở hữu toàn
dân, nhà ở được Hiến Pháp nước ta công nhận là tài sản đa sở hữu, trong đó
có nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, có nhà ở thuộc sở hữu cá nhân. Do chế độ
sở hữu về nhà ở rất rõ ràng, minh bạch nên việc mua bán, chuyển nhượng
loại tài sản đặc biệt này trên thị trường không bị ngăn cấm. Tuy nhiên, do
14


nhà ở luôn gắn liền với đất ở nên thị trường nhà ở bị chi phối bởi thị trường

đất ở. Nếu việc mua bán nhà đồng thời cũng là việc mua bán đất thuộc
khuôn viên ngôi nhà thì quá trình giao dịch giữa các bên sẽ thuận lợi rất
nhiều. Hiện tại thị trường nhà ở của Việt Nam còn nhiều khó khăn do nhà
có thể thuộc sơ hữu tư nhân nhưng đất ở lại thuộc sở hữu toàn dân. Về mặt
pháp lý, chủ nhà được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử
dụng đất. Nếu là căn hộ chung cư thì hiện tại chỉ được cấp Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà. Nếu chủ sở hữu nhà chưa có Giấy chứng nhận kể
trên, việc chuyển nhượng hợp pháp ngôi nhà trở nên rất khó khăn. Tuy
nhiên, do áp lực của cung cầu, người mua và người bán nhà nói chung và
căn hộ chung cư nói riêng vẫn giao dịch với nhau để thực hiện việc chuyển
nhượng mà không cần đến Giấy chứng nhận kể trên.
Theo luật nhà ở thì các doanh nghiệp xây nhà để bán hoặc cho thuê
phait tiến hành theo dự án. Như vậy, phần tăng cung nhà ở, đặc biệt nhà
cung về căn hộ chung cư phụ thuộc chủ yếu vào việc hình thành và thực thi
các dự án. Trên thực tế, đi đôi với quy trình thủ tục phức tạp tốn kém việc
mua bán nhà dự án, căn hộ chung cư dự án còn mang nhiều yếu tố cao cấp,
phân phối và không bình đẳng giữa những người mua.
Ở thời điểm hiện nay, quỹ nhà tham gia thị trường căn hộ chung cư dự
án còn thấp, mặt bằng giá lại cao( giá của một số dự án phát triển nhà ở Hà
Nội và thành phố Hồ Chính Minh có cơ cấu bao gồm: chi phí sử dụng đất
chiếm 25- 30%) Mức giá căn hộ chung cư thường không phù hợp với khả
năng thanh toán có nhiều tầng lớp trong xã hội.Phần lớn người dân bình
thường chỉ có thể tiếp cận mua nhà chung cư qua quảng cáo bán trong bối
cảnh thị trường ế ẩm do dự án chọn địa điểm không thuận lợi hoặc hệ thống
hạ tầng chưa qua đầu tư.
Qua kết quả điều tra về nhà ở tại Hà Nội và thành phố Hồ chí Minh,
hiện có khoảng 10,25% người được hỏi sống trong căn hộ chung cư thì chỉ
có 13,75% người có nguyện vọng sống trong căn hộ chung cư. Có nhiều lý
15

do khiến cho người dân chưa muốn ở nhà chung cư. Lý do Lớn nhất là
không thuận tiện trong sinh hoạt, lý do thứ hai là không thuận tiện cho đi
lại, không thuận tiện cho kinh doanh. Rõ ràng ở đô thị việc xây nhà riêng lẻ
cho họ gia đình cá nhân không phải dễ dàng thực hiện được. Vì vậy giải
pháp xây nhà chung cư vừa mang tính hiện thực vừa mang tính bắt buộc.
Tuy nhiên vấn đề đặt ra là làm thế nào để cuộc sống trong nhà chung cư
cũng thuận tiện như những nhà riêng lẻ. Điều này đặt ra cho các nhà hoạch
định chính sách trong việc định hướng chủ trương, đồng thời đặt ra các
phương hướng đầu tư phát triển phù hợp với nhu cầu và khả năng của
người dân.
Trên thực tế ở các dự án, ngay từ khi chưa xây các căn hộ đã được
đăng ký mua hết. Như vậy hiện nay số căn hộ chung cư vẫn chưa đáp ứng
đủ nhu cầu của người dân cũng có thể giải thích nguyên nhân của hiện
tượng này là do việc mua bán căn hộ chung cư đã bị đầu cơ, gây căng thẳng
về nhu cầu và giá cả được đẩy đến mức cao.
Quy định về mua bán căn hộ chung cư:
Cách tính diện tích thuộc sở hữu chung - riêng trong căn hộ chung cư,
phí dịch vụ tại các khu chung cư lần đầu tiên được quy định một cách chi
tiết trong Thông tư 01/2009/TT-BXD hướng dẫn về cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà Bộ Xây
dựng ban hành, Theo thông tư này, hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư
(Bộ Xây dựng ban hành mẫu chuẩn) phải nêu đầy đủ phần diện tích thuộc
sở hữu riêng của người mua, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà
chung cư (trong đó nêu cụ thể các phần sở hữu chung trong nhà chung cư
quy định tại khoản 3 Điều 70 của Luật Nhà ở như hành lang, lối đi chung,
cầu thang, thang máy, nơi để xe, các phần khác thuộc sở hữu chung). Trong
trường hợp nhà chung cư có những công trình, diện tích thuộc sở hữu riêng
của chủ đầu tư hoặc của chủ sở hữu khác cũng phải nêu rõ (ví dụ như bể

16


bơi, sân tennis, siêu thị, nơi để xe phục vụ cho mục đích kinh doanh hoặc
các phần diện tích khác).Thông tư cũng quy định rõ, diện tích căn hộ chung
cư (được ghi trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) là diện tích sàn
(bao gồm cả diện tích ban công, lô gia (nếu có). Trong đó, diện tích sàn
được tính theo kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính theo kích thước
tính từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của căn hộ. Diện tích sàn
căn hộ và cách tính diện tích này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán
căn hộ nhà chung cư.Thông tư dành một điều hướng dẫn về phí bảo trì, vận
hành nhà chung cư. Trong đó nêu rõ: "Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung
cư phải ghi rõ giá bán căn hộ nhà chung cư đã bao gồm cả kinh phí bảo trì
phần sở hữu chung của nhà chung cư (2% tiền bán căn hộ). Trong trường
hợp kinh phí thu được để bảo trì không đủ thì huy động từ đóng góp của
các chủ sở hữu tương ứng với phần diện tích sở hữu riêng của từng chủ sở
hữu".
Hợp đồng mua bán nhà chung cư cũng cần ghi rõ dự kiến về mức phí
phải đóng góp cho việc quản lý vận hành nhà chung cư. Nhưng hướng dẫn
quan trọng nhất trong điều khoản này có lẽ là quy định UBND tỉnh, thành
phố sẽ ban hành mức trần kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư áp dụng
trên địa bàn mình. Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam nói rằng, UBND tỉnh,
thành phố sẽ chỉ quy định mức "trần" còn mức phí cụ thể sẽ do chủ đầu tư
xây dựng thỏa thuận với người mua chung cư khi đàm phán, ký kết hợp
đồng. Mặc dù thừa nhận, hiện nay chưa có tỉnh, thành phố nào ban hành
được mức phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư thực hiện thống nhất
trên địa bàn nhưng Thứ trưởng Nam nói rằng, Bộ Xây dựng sẽ đốc thúc các
địa phương sớm ban hành để khắc phục tình trạng các mức phí được đưa ra
mỗi nơi một khác, gây bức xúc trong dư luận cũng như xảy ra những tranh
chấp phức tạp. Ông Nam nói rằng, mức "trần" do UBND tỉnh, thành phố

17


ban hành cũng có thể được thay đổi hằng năm tùy vào mức độ trượt giá,
tăng lương, tăng giá điện…
Trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước, hoạt động
của thị trường được điều chỉnh bằng pháp luật và pháp luật tại môi trường
pháp lý chii sự phát triển lành mạnh, khắc phục những khuyết tật vốn có
của thị trường. Đối với thị trường bất động sản, yếu tố bất động sản có tính
chất quy định sự hình thành và phát triển. Ngoài việc ban hành hệ thống
pháp luật quy định các điều kiện thực hiện, phạm vi, nội dung…của các
giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản, nhà nước còn hướng dẫn
biện pháp thực hiện các giao dịch đó bằng các hợp đồng: hợp đồng chuyển
nhượng, hợp đồng mua bán…cùng với quy định các phương tiện, công cụ
thực hiện giao dịch đó. Nhà nước vừa tạo Lập môi trường, khuôn khổ pháp
lý cho thị trường bất động sản, vừa hướng dẫn cụ thể việc giao dịch trên thị
trường, vừa thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản, đối
với căn hộ chung cư như đối tượng của giao dịch trên thị trường bất động
sản chưa có văn bản pháp luật quy định cụ thể các hướng dẫn chủ yếu được
tìm thấy trong BLDS 2005 và Luật nhà ở năm 2005.
Thực tế cho thấy hầu hết các trường hợp mua bán nhà các bên đều lập
thành văn bản, song đa số lại không thực hiện các thủ tục hình thức trọn
vẹn mà pháp luật quy định như: Chỉ có làm giấy viết tay giữa hai bên, cùng
ký hoặc điểm chỉ hoặc cẩn thận hơn thì có mời thêm người làm chứng thì
họ coi như đã thực hiện xong hợp đồng hoặc họ cùng nhau đến chính quyền
địa phương để xin chứng thực chữ ký song lại không sang tiên trước bạ.
Thực tế có tình trạng như vậy một mặt là do trình độ ý thức của người dân
về pháp luật còn thấp mặt khác việc thực hiện, áp dụng pháp luật của cơ
quan chức năng còn buông lỏng trong suốt thời gian dài.

Những hợp đồng không thực hiện trọn vẹn theo quy định của pháp
luật như đã trình bày ở trên là xảy ra tranh chấp có được chấp nhận hay

18


không là một vấn đề phức tạp, các cấp Tòa án có nhiều cách hiểu và áp
dụng khác nhau như:
Chấp nhận là hợp đồng có hiệu lực, không chấp nhận một phần. Trước
tình hình đó thì Tòa án nhân dân có hướng dẫn chỉ coi hợp đồng vô hiệu
khi hợp đồng vi phạm các điều kiện khác như: Hợp đồng có nội dung trái
pháp luật, người ký kết hợp đồng không có năng lực hành vi, khi ký kết
hợp đồng bị bắt buộc…Việc công nhận hợp đồng chưa làm xong thủ tục
nhưng trên thực tế việc thực hiện trên thực tế diễn ra đúng như trong hợp
đồng là phù hợp với khách quan, phù hợp với ý chí của các bên khi giao kết
hợp đồng. Hợp đồng đó sẽ là chứng cứ pháp lý để Tòa án xem xét và giải
quyết tranh chấp nếu xảy ra.
3.2. Một số kiến nghị hoàn thiện
Hợp đồng mua bán nhà nói chung và hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư nói riêng là một hợp đồng dân sự thông dụng trong giao lưu dân sự vừa
đáp ứng nhu cầu nhà ở của con người thông qua việc chuyển dịch quyền sở
hữu nhà ở từ người bán sang người mua, vừa bảo đảm quản lý của nhà
nước đối với nhu cầu về nhà ở trong cộng đồng. Mặc dù không một phần
riêng bao hàm những quy định cụ thể đồng bộ cho loại hợp đồng đặc thù
như hợp đồng mua bán nhà ở, nhưng nhìn một cách tổng thể, Bộ luật dân
sự bao hàm các quy định về các nguyên tắc cơ bản về giao dịch dân sự, hợp
đồng và phần quy định chị tiết đã tạo thành một hệ thống các quy phạm
pháp luật thống nhất trong mối quan hệ biện chứng và ràng buộc quy lại để
áp dụng từng loại giao dịch dân sự cụ thểm trong đó có hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư. Như vậy khi áp dụng các quy định của Bộ luật dân sự cho

hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải áp dụng một cách thống nhất.
Xuất phát từ những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà nói chung và
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nói riêng trên cơ sở xem xét thực tiễn
áp dụng pháp luật về mua bán căn hộ trong nhà chung cư, ta có thể rút ra
những kiến nghị hoàn thiện sau:
19


Thứ nhất: Cần ban hành kịp thời các văn bản pháp luật về hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư. Cụ thể là pháp luật có quy định cụ thể rằng hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư dự án không cần phải công chứng, chứng
thực hoặc phải có quy định hướng dẫn việc công chứng chứng thực hợp
đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư dự án. Trong hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư dự án cần có những điều khoản quy định rõ ràng về trách
nhiệm của chủ đầu tư và chế tài đối với chủ đầu tư trong trường hợp chậm
giao nhà để bảo đảm quyền lợi cho các bên mua.
Thứ hai: Cần xây dựng Hồ sơ pháp lý – kỹ thuật” cho căn hộ chung
cư nhằm cung cấp những thông tin đầy đủ nhất về đối tượng của hợp đồng,
là một trong những căn cứ pháp lý cho giao dịch mua bán căn hộ chung cư.
Thứ ba: cần quy định thực hiện bảo đảm với hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư dự án,như đã trình bày ở trên hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư dự án ẩn chứa nhiều rủi ro cho người mua. Để hạn chế những thiệt hại
có thể xảy ra như chủ đầu tư chậm giao nhà, chủ đầu tư đã xây xong nhà
chung cư nhưng nhà chung cư này không được nghiệm thu do chất lượng
không đảm bảo, chủ đầu tư tuyên bố phá sản… phải có những đề nghị bảo
đảm đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án thông qua việc quy
định chặt chẽ bằng biện pháp đưa ra khung chế tài hình phạt vi phạm nghĩa
vụ hợp đồng đối với chủ đầu tư. Mức xử phạt cụ thể thế nào cần phải được
quy định rõ ràng bằng một văn bản pháp quy hướng dẫn soạn thảo hợp
đồng mua bán căn hộ ctrong nhà chung cư. Như vậy nếu chủ đầu tư không

bàn giao nhà đúng tiến độ thì phải chịu lãi suất mà người mua nộp tiền để
mua căn hộ chung cư dự án.
Thứ tư: cần đưa “ căn hộ chung cư đã giao nhà” với “ hồ sơ pháp lýkỹ thuật” vào giao dịch chính thức đề đẩy nhanh giao dịch mua bán căn hộ
chung cư.
Thứ năm: cần sớm có quy định về quyền sử dụng đối ới căn hộ chung
cư
20


Thứ sáu: cần quy định chế độ bảo hiểm đối với căn hộ chung cư như
một lại bảo hiểm tài sản thông qua các công ty bảo hiểm phi nhân thọ. Chi
phí bảo hiểm sẽ được hai bên chủ đầu tư và người mua cùng chịu. Ngoài ra
để hoạt động mua bán nhà ở đi vào trật tự theo quy định của pháp luật cần
có những giải pháp cụ thể sau đây:
Chính phủ cần ban hành Nghị định hướng dẫn thi hành các quy định
của Bộ luật dân sự về hợp đồng mua bán nhà ở trong đó quy định thống
nhất về cách hiểu và thi hành đúng các quy định của bộ luật dân sự về hợp
đồng mua bán nhà ở; quy định thống nhất trình tự, thủ tục tiến hành giao
dịch, ký kết, thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở; quy định thống nhất việc
giám sát của Nhà nước đối với các giao dịch mua bán nhà ở, giao cho cơ
quan Công chứng nhà nước, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thực hiện
việc giám sát đó thông qua việc chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở và
hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có nhà ở đó; Tiến hành việc tuyên
truyền pháp luật thông qua các phương tiện thông tin đại chúng ở mọi cấp
độ, phổ biến pháp luật liên quan tới nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở bằng
hoạt động của chính các cơ quan chức năng chuyên môn thực hiện nhiệm
vụ quản lý nhà, đất ở và các cơ quan hữu quan khác.Cải cách cơ chế hành
chính trong việc quản lý nhà ở và hoạt động mua bán nhà ở, thống nhất việc
quản lý nhà ở.

KẾT LUẬN
Giao kết hợp đồng ma bán nhà nói chung và hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư nói riêng có nhiều nét đặc thù vì đối tượng của hợp đồng
chính là nhà ở - Một tài sản vừa có giá trị lớn, vừa có tính xã hội sâu sắc
đáp ứng nhu cầu thiết yếu của đời sống con người. Ngoài quá trình giao kết
hợp đồng còn có giai đoạn thực hiện hợp đồng và cuối cùng là giai đoạn

21


hoàn tất hợp đồng. Sự phức tạp của việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở
phụ thuộc vào nhiều yếu tố mà trong đó đáng kể đến yếu tố về chủ thể, về
đối tượng hợp đồng, chủ trương chính sách của cơ quan quản lý nhà nước.
Nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư nói riêng, đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật
điều chỉnh giao dịch mua bán nhà ở và căn hộ chung cư chính là góp phần
vào việc tạo ra khung pháp lý thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị
trường bất động sản, nâng cao hiệu quả của công tác quản lý nhà nước đối
với mua bán căn hộ trong nhà chung cư.

22


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật nhà ở Việt Nam sửa đổi bổ sung năm 2009
Nxb. Tư Pháp
2. Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2005
Nxb. Lao Động Xã Hội
3. Nghị định của chính phủ số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở

4. Thông tư của bộ xây dựng số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010
quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định
71/2010/NĐ-CP của chính phủ
5. Thông tư 01/2009/TT-BXD Bộ Xây dựng ban hành hướng dẫn về
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và mẫu hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư mà

23