Một số vấn đề quản lý chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiờn nay

Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
LỜI NÓI ĐẦU
Trong công cuộc đổi mới , bên cạnh việc xây dựng các chủ trương,
chính sách phát triển kinh tế - xã hội thì vấn đề cải thiện chất lượng
cuộc sống của người dân - vật chất và tinh thần luôn được đảng và
nhà nước dành cho sự quan tâm đặc biệt. Trong đó việc giải quyết
vấn đề nhà ở là một yêu cầu bức xúc và mối quan tâm chung của mọi
tầng lớp dân cư , các cấp các nghành trong cả nước. Hiện nay ở HÀ
NỘI, mật độ dân số ngày càng cao trong khi quỹ đất lại có hạn nên
chúng ta phải có mô hình xây dựng phù hợp. Bên cạnh nhà ở do nhân
dân tự xây dựng nhà biệt thự, HÀ NỘI đã tập chung phát triển nhiều
nhà chung cư cao tầng được đầu tư theo dự án, vì nó nâng cao hiệu
quả sử dụng đất ở các đô thị. Vấn đề đặt ra là phát triển chung cưcần
phai đi đôi với việc đáp ứng những nhu cầu về dịch vụ đô thi và đảm
bảo chất lượng cuộc sống. Đây là một trong những yếu tố có tính chất
quyết định trong thành công của mô hình phát triển chung cư cao
tầng. Nguyên nhân cơ bản khiến trước đây người dân e ngại sống
trong các chung cư là do các chung cư không có sự quản lý thống
nhất, cung cấp dịch vụ đồng bộ và duy tu bảo trì công trình. Các
chung cư cao tầng hiện nay được lắp đặt nhiều trang bị như thang
máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, thiết bị phòng chống
cháy , …Cần phải có mô hình quản lý, cung cấp dịch vụ và duy tu
công trình phù hợp và do một đơn vị thống nhất thực hiện
Với mục tiêu tìm ra mô hình quản lý thích hợp cho các chung cư
cao tầng ở HÀ NỘI hiện nay thì việc nghiên cứu đề tài: “Một số vấn đề
- 1 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
quản lý chung cư ở HÀ NỘI trong giai đoạn hiên nay “ là hết sức cần
thiết .
Víi dung lượng thông tin thu thập được, chúng tôi xin đề cập đến
một số vấn đề chủ yếu sau:

Chương I : Cơ sở lí luận về quản lý chung cư
Chương II : Thực trạng quản lý chung cư ở HÀ NỘI hiện nay
Chương III : Một số giải pháp tăng cường quản lý chung cư ở
HÀ NỘI
Trong quá trình thực hiện đề tài này, với sự giúp đỡ nhiệt tình của
các thầy cô giáo trong trung tâm đào tạo địa chính và kinh doanh bất
động sản đặc biệt là cô giáo Th.s VŨ THỊ THẢO, nhưng do trình độ và
thời gian có hạn nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót nhất
định. Vì vậy, chúng tôi nhận được sự đóng góp ý kiến của các bạn đÓ
đề tài được hoàn thiện hơn.
Chúng tôi xin chân thành cảm ơn!
Nhóm sinh viên thưc hiên:
Trân Thị Hương
Kiêu Ngọc Lan
. Vũ Thùy Linh
- 2 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
NỘI DUNG
Chương I: Cơ sơ lý luận vê quản lý chung cư
1/ Khái niêm nhà chung cư cao tầng:
Nhà chung cư là nhà ở có nhiều tầng (từ 2 tầng trở lên gồm nhiều
căn hộ riêng biệt), có cấu trúc theo kiểu căn hộ, có cầu thang và lối đi
chung.
Gần đây, theo xu hướng phát triển nhà đô thị, một số nhà ở chung
cư cao tầng được xây dựng để bán và cho thuê, phổ biến là loại nhà ở
chung cư có số tầng từ 9 đến 12 tầng. Tại điều 2 Nghị định 71/ 2001/
NĐ-CP ngày 05/ 10/ 2001 của Chính Phủ về “ưu đãi đầu tư xây dựng
để bán và cho thuê” đã đưa ra khái niệm về nhà ở chung cư cao tầng:
“nhà cao tầng (từ 5 tầng trở nên đối với thành phố Hà Nội và thành
phố Hồ Chí Minh, từ tầng trở nên đối với thành phố khác);có cấu trúc

kiểu căn hộ khép kín có cầu thang và lối đi chung”. Từ đó khái niệm
nhà ở trung cư cao tầng tại Hà Nội được hiẻu như sau:
Nhà ở chung cư cao tầng là nhà ở có cấu truc kiểu căn hộ khép kín,
có cầu thang và lối đi chung, có số tầng nhà từ 5 trở nên
1.1/ Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội:
Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư cao
tầng thuộc sở hữu nhà nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu
đô thị mới
a/ Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước:
Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội được
nhà nước xây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp
- 3 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
nhà ở. Đây là giải pháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho
người dân đô thị.
b/ Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị
mới:
Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để
bán hoặc cho thuê.
1.2/ Đặc điểm của chung cư cao tầng:
Theo điều 239 Bộ Luật dân sự thì nhà chung cư có các đặc điểm
sau:
“Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc
sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân
chia”
“Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ
ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị
chung “
“Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn
hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà

chung cư theo quy định của pháp luật “
1.3/ Vị trí của chung cư trong việc phát triển đô thị hiện đại:
Hiện nay, Việt Nam là nước đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế
hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường để thúc đẩy nền kinh
tế phát triển. Tốc độ đô thị hoá nhanh trong khi trình độ phát triển ở
nông thôn rất chậm đã kéo theo các vấn đề xã hội như: việc làm, môi
trường, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệt là vấn
- 4 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
đề nhà ở đô thị, trong đó có vấn đề nhà ở cho công nhân tại các khu
công nghiệp tập trung, nhà ở cho một bộ phận đối tượng sinh viên
mới ra trường chưa có điều kiện để tạo lập nhà ở …điều này đã và
đang tạo ra sức ép rất lớn cho chính phủ và các nhà hoạch định
chính sách về nhà ở. Mặt khác , tốc độ tăng dân số nhanh làm cho
quỹ đất ngày càng bị thu hẹp. Chính vì vậy , nhà nước chủ trương
khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặc
biệt là phát triển nhà ở cung cư cao tầng theo dự án. Đến nay đã xuất
hiện nhiều mô hình nhà chung cư mới, nhiều kiểu dầng đáp ứng một
phần nhu cầu ngày càng tăng lên về chất lượng của nhân dân .Nhà ở
chung cư cao tầng theo dự án được xây dựng đã tạo ra diện mạo mới
cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, vơi sự đồng
bộ về cảnh quan môi trường nên đã được xã hội chấp nhận. Hơn nữa,
xây dựng nhà chung cư cũng hình thành nếp sống đô thị văn minh,
hiện đại. Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển chung cư cao tầng
sẽ tạo cơ hôị cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ
thuật , tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nước.
2/ Sự cần thiết phải quản lý chung cư:
Trước đây, do việc thực hiện quản lý chung cư theo hình thức bao
cấp, công tác quản lý buông lỏng đã làm nảy sinh nhiều hiện tượng
tiêu cực như: người sử dụng tự ý sửa chữa, đục phá, cởi nới diện

tích, xây them bể nước … làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình, dẫn
đến lún nhà, gây biến dạng, nứt vỡ kết cấu , thấm dột mái nhà vệ sinh
… Nhà nước chưa có quy định rõ ràng và đầu tư cho công tác duy tu,
bảo dưỡng định kỳ dẫn việc trong quá trình sủ dụng các hạng mục kĩ
thuật đã hết niên hạn sử dụng lại không được sửa chữa, duy tu, chỉ
- 5 -
Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
sau 10 nm s dng hu nh ton b h thng k thut nh cp thoỏt
nc, x rỏc u h hng nng , phi sa cha li gn ht , thi
gian s dng thc t s ch cú th t 75 -> 80%tui th thit k cỏ
bit cú nh mi s dng c 50% tui th thit k ó buc phi phỏ
b. Hn na,nh chung c cao tng mi, v mt k thut c vn
hnh nhmt nh mỏy ng b vi cỏc trang thit b, k thut hin
i,phc tp, ũi hi mt c ch duy tu, bo dng nghiờm ngt. Hin
nay, cựng vi s phỏt trin ca t nc, i sng vt cht v tinh
thn ca ngi dõn ngy cng nõng cao. Do vy, vic xõy dng nh
chung c cao tng phi kt hp ng thũi h thng dch v v nõng
cao cụng tỏc qun lý,xõy dng mt c ch qun lý ng b. ú l mt
yờu cu ht sc bc bỏch v cn thit t ra trong giai on hin nay.
3/ Nhng quy nh phỏp lý v qun lý chung c:
Quy ch qun lý s dng nh chung c c ban hnh kốm theo
Quyt nh s 10/ 2002/ Q- BXD ngy 3 thỏng 4 nm 2003 ca B
trng Bn Xõy dng.
3.1/ Cỏc quy nh chung:
3.1.1/ Ch u t l ngi chỳ s hu hoc c giao qun
lý s dng vn, huy ng vn thc hin u tuu xõy dng nh
chung c theo quy nh ca phỏp lut.
3.1.2/ Phn s hu riờng trong nh chung c bao gm phn
din tớch bờn trong cn h (bao gm c din tớch ban cụng, lụ gia
gn lin vi cn h ú), phn din tớch khỏc nh: ca hang, ki-t,

siờu th, vn phũng v nhng phn khỏc c cụng nhn l s
hu riờng theo quy nh ca phỏp lut.
- 6 -
Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
3.1.3/ Phn s hu chung trong nh chung c bao gm phn
din tớch cũn li (tr phn din tớch thuc s hu riờng), phn
khụng gian v h thng kt cu chu lc, trang thit b k thut
dựng chung trong nh chung c (khung ct, sn, mỏi, sõn
thng, hnh lang, cu thng b, thang mỏy, ng thoỏt him,
lng s rỏc, hp k thut,ni xe, h thng cp in, nc, gas,
thong tin liờn lc, phỏt thanh, truyn hỡnh, thoỏt nc, b
pht,thu lụi, cu ho ): H thng h tng k thut ngoi nh
gn vi nh chung c ú.
3.1.4/ Doanh nghip qun lý nh chung c l doanh nghip
c thnh lp v hot ng theo quy nh ca phỏp lut thc
hin vic qun lý v cung cp cỏc dch v nh chung c.
3.1.5/ Ni dung ca vic qun lý s dng nh chung c:
Vic qun lý s dng nh chung c theo phỏp lut hin hnh gm
cỏc vn sau:
a/ V s hu nh chung c
Theo quy nh ti Quy ch qun lý v s dng nh chung c thỡ nh
chung c hin nay c phỏp lut cụng nhn tn ti di cỏc hỡnh
thc s hu sau:
Nh chung thuc s hu Nh nc, trong ú cỏc h ký hp ng
thuờ nh vi c quan qun lý nh.
Nh chung thuc s hu ca cỏc t chc chớnh tr, xó hi, t chc
kinh t, trong ú cỏc h ký hp ng thuờ nh vi ch s hu nh ú
- 7 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
Nhà ở chung thuộc sở hữu tư nhân gồm :nhà ở chung của một chủ

sở hữu , nhà ở chung thuộc sở hữu nhiều người (đồng sở hữu) , nhà
ở chung có nhiều chủ sở hữu
Nhà ở chung có nhiều hình thức sở hữu ,là nhà ở có hai hoặc ba
hình thức nói trên
b/ Đăng ký nhà chung cư:
Theo pháp luật hiện hành thì tất cả nhà ở tại đô thị đều phải được
đăng ký quyền sở hữu . Quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung tại
đô thị quy định khá rõ nghĩa vụ và trách nhiệm đăng ký nhà chung cư
thuộc về chủ sở hữu. Cụ thể là nhà ở chung phải được đăng ký tại Uỷ
ban nhân dân phường , thị trấn , nơi có nhà đó .Người có trách nhiệm
đăng ký nhà ở chung quy định như sau:
*Nhà ở chung thuộc sở hữu của một chủ thì chủ sở hữu có trách
nhiệm đăng ký . Nếu nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức chính trị , xã hội
, tổ chức kinh tế thì tổ chức đó đăng ký . Nếu nhà ở thuộc sở hữu tư
nhân thì chủ sở hữu đăng ký . Nếu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì
cơ quan , tổ chức được giao nhiệm vụ quản lý nhà đó đăng ký .
∗


Nhà ở chung thuộc sở hữu nhiều người thì các đồng sở hữu cùng
có trách nhiệm đăng ký
∗


Nhà ở chung có nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữu có trách
nhiệm đăng ký phần diện tích nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và
đăng ký sử dụng chung phần diện tích nhà ở, đất ở dùng chung cho
các hộ
Trong trường hợp nhà ở chung chưa xác định rõ chủ sở hữu hoặc
thuộc diện vắng chủ thì người quản lý hợp pháp có trách nhiệm đăng

- 8 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
ký. Nếu không có người quản lý hợp pháp thì người đang sử dụng có
trách nhiệm đăng ký
c/ Sử dụng nhà chung cư:
Nhà chung cư là một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu chung theo
phần nên việc sử dụng loại tài sản này cũng tuân theo những nguyên
tắc của việc sử dụng tài sản chung theo phần . Theo quy chế quản lý
và sử dụng nhà ở chung tại đô thị và Bộ luật dân sự thì việc sử dụng
nhà ở chung phải tuân theo các nguyên tắc sau
∗


Người sống trong nhà ở chung , dù là chủ sở hữu hay ở thuê của
chủ sở hữu khác được sử dụng phần diện tích ở riêng ( phần diện tích
ở riêng là căn hộ khép kín hoặc phòng ở trong nhà ở chung) và được
cùng sử dụng diện tích đất ở và hệ thống công trình kỹ thuật dùng
chung cho các hộ (diện tích dùng chung cho các hộ gồm: mái bằng,
sân thượng, hành lang lối đi, cầu thang, khu bếp, khu vệ sinh trong
nhà và kho, nhà tắm nhà phụ, nhà vệ sinh trong khu«n viên nhà, các
công trình phục vụ nhu cầu ở và khuân viên nếu có, phù hợp với quy
hoạch được duyệt, hệ thống công trình kỹ thuật dùng chung cho các
hộ bao gồm: hệ thống cấp nước, thoát nước mưa, nước thải, bể phốt,
cấp điện sinh hoạt, điện thoại, truyền thanh, thu lôi, cứu hoả, thang
máy …)
Mọi người trong nhà ở chung có trách nhiệm giữ gìn, bảo quản tốt
nhà ở và những phần sử dụng chung, thực hiện tốt các quy định về vệ
sinh đô thị, phòng cháy chữa cháy, trật tự an ninh, xã hội ngăn chặn
kịp thời các hành vi phá hoại các công trình thuộc nhà ở chung. Thực
- 9 -

Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
hin cỏc quy nh v v sinh chung, trt t an ninh v bo v mụi
trng.
Nghiờm cm cỏc hnh vi sau:
1/ Khụng tu tiờn lm nhng vic nh hng ti an ton ca ngụi
nh nh: c tng chu lc, thỏo d kt cu chu lc, o h sõu
cnh múng nh, xõy tng ngn lờn mt kt cu sn tng nh, cht
quỏ ti lờn kt cu chu lc.
2/ Khụng tu tin thay i c cu quy hoch cn h, phũng trong
ngụi nh nh: phỏ b lụ-ga, m rng in tớch cn h, phỏ b khu
ph, ni thụng khụng gian gia cỏc cn h, thay i h xớ, bn tm, bể
nc
3/ Khụng gõy ting n, nc thi,rỏc t tng trờn xung, gừ p
nh hng ti cỏc h sng lõn cn, sa cha khu ph, h thng cp
thoỏt nc gõy thm dt xung cn h tng di
4/ Khụng chim dng din tớch nh v t dựng chung cho cỏc h
dựng riờng cho gia ỡnh mỡnh.
5/ Khụng xõy dng cụng trỡnh trờn nh chung hoc trờn t dựng
chung khi cha cú giy phộp xõy dng.
Din tớch dựng chung ó c cỏc h t thu xp, phõn nh ranh
gii cho tng h, khụng cú tranh chp thỡ s dng theo hin trng.
Li i chung ó c n nh trong mt hoc nhiu bin s nh, dự
i xa, phớa trc hay i ra phớa sau, thỡ cỏc bờn s dng hoc s hu
nh u phi tụn trng v duy trỡ vic i li ú. Nghiờm cm cỏc
hnh vi t ng m hoc ln li i chung.
- 10 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
d/ Bảo dưỡng sửa chữa:
Theo pháp luật hiện hành thì việc bảo dưỡng, sửa chữa được quy
định như sau:

Nhà ở chung thì phải được bảo dưỡng, sửa chữa theo đúng định
kỳ trong hồ sơ quản lý kỹ thuật đã được quy định cho từng cấp, hạng
nhà ở, bộ phận nhà ở (Hồ sơ quản lý kỹ thuật được lập cho ngôi nhà
và do chủ sở hữu giữ. Đối với nhà ở chung cư có nhiều chủ sở hữu
thì hồ sơ quản lý kỹ thuật do một chủ sở hữu được uỷ quyền giữ).
Chủ sở hữu nhà ở chung cư có trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa
nhà ở thuộc sở hữu của mình.
1. Đối với nhà ở chung cư nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữu
phải chịu trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa phần diện tích thuộc sở
hữu của mình và cùng với các chủ sở hữu khác bảo dưỡng, sửa chữa
các phần sử dụng chung. Chi phí bảo dưỡng, sửa chữa các phần sử
dụng chung được phân bố theo tỉ lệ diện tích riêng của từng chủ sở
hữu.
2. Toàn bộ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng do chủ sở hữu đảm nhận.
Trong trường hợp chủ sở hữu không tiến hành sửa chữa thì bên thuê
có thÓ sửa chữa theo quy định của pháp luật.
Các hư hỏng do người sử dụng gây ra thì người sử dụng phải tự
sửa chữa. Các hư hỏng do nhiều hộ cùng sử dụng gây ra, thì các hộ
đó cùng chia phí tốn sửa chữa.
Việc cải tạo, làm tăng thêm diện tích nhà ở chung cư nhiều chủ sở
hữu thoả thuận bằng văn bản và phải có giấy phép của cơ quan có
thÈm quyền.
- 11 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
Người sử dụng nếu không phải là chủ sở hữu thì không được cải
tạo làm tăng thêm diện tích dưới bất kỳ hình thức nào, trừ trường hợp
được các chủ sở hữu thoả thuận bằng văn bản và được cơ quan có
thẩm quyền cấp giấy phép.
3.2/ Quản lý:
Hiện nay mô hình về quản lý nhà chung cư được quy định tại Quy

chế quản lý và sử dụng nhà ở chung. Theo quy định này, thì mô hình
quản lý nhà chung cư được tổ chức theo phương thức tự quản kết
hợp với hoạt động quản lý nhà nước về nhà đất. Tức là các hộ ở trong
nhà ở chung cư có thể bầu ra Ban tự quản, hoặc tæ trưởng nhà để tæ
chức công việc quản lý chung mang tính chất nội bộ gồm:
1. Xây dựng nội quy nhà ở chung, thông qua hội nghị các hộ và đôn
đốc, kiểm tra mọi người thực hiện nội quy đó.
2. Thu các khoản tiền các hộ phải nộp như: tiền nước sinh hoạt,
tiền thu gom rác, tiền góp quỹ bảo trợ an ninh, quỹ chống bão lụt,
thiên tai…
3. Đối với các hộ thuê nhà của chủ sở hữu khác, Ban tự quản có
thể đứng ra thu tiền thuê nhà của các hộ theo uỷ thác của chủ sở
hữu và được nhận thù lao do chủ sở hữu trả.
4. Tổ chức sửa chữa những hư hỏng do các hộ cùng gây ra, và
phân bố chi phí giữa các hộ đó.
5. Tổ chức bảo dưỡng, sưả chữa phần diện tích và hệ thống công
trình kỹ thuật dùng chung cho các hộ và phân bổ chi phí giữa các
chủ sở hữu nhà ở chung đó
- 12 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
6. Hoà giải tranh chấp giữa các hộ về quản lý, sử dụng nhà ở
chung nếu có và tổ chức họp đÓ các hộ phê bình, kiểm điểm
những cá nhân cố tình vi phạm Quy chế nhà ở chung
7. Thay mặt các hộ phản ánh với cơ quan quản lý nhà đất, với
chính quyền các kiến nghị, nguyện vọng có liªn quan đến việc sử
dụng, quản lý nhà chung.



- 13 -

Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
CHNG II: Thc trng
1/ Tỡnh hỡnh phỏt trin chung c cỏc ụ th ti H Ni:
Trong nhng nm gn õy, cựng vi quỏ trỡnh ụ th hoỏ din ra
mnh m v rng khp trong c nc, vic phỏt trin nh chung c
cao tng ang l mi quan tõm hang u ca cỏc nh hoch nh
chớnh sỏch. Do vy, nh chung c cao tng cỏc ụ th ln ang
c xõy dng vi quy mụ ln, tc phỏt trin nhanh. V th ụ H
Ni cng khụng nm ngoi xu th ú.
Theo s liu thng kờ H Ni ca S a Chớnh H Ni nm
2002, nh chung c cao tng (4-6 tng ) gm 434 nh 24 khu tõp
th, din tớch sn xõy dng l: 920.195m
2
; 27.573 hp ng thuờ nh;
137.163 ngi.
Cũn theo thng kờ ca S Quy hoch Kin trỳc, hin nay thnh ph
H Ni ó cú gn 200 cụng trỡnh cao t 9 tng tr lờn, cha k s
chung c 5-6 tng c xõy dng mi, ch yu phc v cụng tỏc tỏi
nh c, gii phúng mt bng. Trong ú, cựng vi nhng thnh cụng
ca c nc trong cụng tỏc xõy dng v qun lý nh chung c cao
tng, u quớ I-2004 Tng cụng ty u t Phỏt trin nh v ụ th ó
a vo vn hnh 20 khi nh chung c cao tng vi tng s 1.764
cn h, c th nh sau:
- 14 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
Tên nhà Số căn
hộ
Số nhà
xe
Số

tầng
Diện tích
kiốt (
2
m
)
Số thang
máy
Đang quản lý 1.764 17 236 6.758 40
I. Pháp Vân-Tứ Hiệp 462 10 57 1.636 12
NO3 110 1 12 288 2
NO4 64 1 9 232 2
NO5 64 1 9 232 2
NO6 80 1 9 212 2
NO7 64 2 9 306 2
NO8 80 2 9 364 2
II. XI-bán đảo Linh
Đàm
244 6 39 361 6
OCT2 - đơn 1 66 2 12 95 2
OCT2 - đơn 2 112 2 15 171 2
OCT2 - đơn 3 66 2 12 95 2
III. Mỹ Đình II 1.058 11 140 4.761 22
CT1A - đơn 1 88 1 12 168 2
CT1A - đơn 2 126 1 15 434 2
CT2A 88 1 12 902 2
CT2B 84 1 15 141 2
CT3A 72 1 9 459 2
CT4 88 1 12 535 2
CT5 - đơn 1 99 1 12 601 2

CT5 - đơn 2 99 1 12 601 2
CT5 - đơn 3 140 1 15 420 2
CT5 - đơn 4 84 1 15 164 2
Nguồn: Phòng KHTH - Xí nghiệp quản lý nhà cao tầng
Như vậy, trong thời gian qua thành phố Hà Nội đã phát triển được
nhiều nhà ở chung cư cao tầng, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dân
cư của thành phố với chất lượng và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn.
Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cư trong đô thị
hiện đại không chỉ thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đáp
ứng đồng thời nhiều nhu cầu khác nhằm nâng cao không ngừng chất
- 15 -
Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
lng mụi trng c chỳ, nh qun tr, an ninh ca cng ng dõn c
trong mt chung c, nhu cu sinh hot, vn hoỏ, giao tip cng ng,
v khụng gian giao thụng (k c giao thong tnh ), kho tng v tin
nghi k thut khỏc. ú chớnh l khụng gian cụng cng trong chung c.
Vic t chc cỏc khụng gian cú chc nng cụng cng nh vy ũi hi
phi cú nhng nghiờn cu nht nh sao cho va m bo tớnh khoa
hc va m bo cỏc tiờu chun quy phm, quy chun xõy dng,
cng nh va phự hp vi xu th phỏt trin chung, va phự hp vi
tp quỏn dõn tc v cỏc yu t t nhiờn khỏc cú tớnh cht c thự ca
Vit Nam.
Mt to nh chung c cao tng hin i, v mt lý thuyt phi m
bo khụng gian khộp kớn khụng ch trong tng cn h c lp m cũn
ũi hi s hon chnh ca ton b to nh. Cuc sng ca c dõn
trong to nh ngoi thi gian hot ng xó hi, gn nh gn lin vi
cn h v cỏc khụng gian cú chc nng cụng cng nh: giao thụng
tnh, kho tng, h thng ca hng, cụng trỡnh th thao, vn hoỏ, gii trớ
cụng cng S hon chnh ca khụng gian chung ca to nh phi
m bo hp lý, d s dng song cng ũi hi m bo an ton, an

ninh cho c dõn v cỏc ti sn ca h.
Thc trng nh chung c cao tng trc kia ti Vit Nam ch yu
gii quyt cỏc nhu cu cp thit v din tớch , do vy cỏc cụng
trỡnh ph tr, khụng gian cụng cng gn lin vi tng ngụi nh, tng
khu khụng c quan tõm ỳng mc. Ti mt s chung c ó xõy
dng ti H Ni trong cỏc thp niờn 60-80 ca th k trc, ni xe
p, xe mỏy u c cỏc nh thit k gn lin vi tng cn h ti
khụng gian tin phũng. Do s phỏt trin i lờn ca xó hi, phng tin
- 16 -
Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
giao thong cỏ nhõn ngy cng nhiu, ngi ta khụng th a ht xe
p, xe mỏy lờn cỏc cn h nh trc na, v cỏc din tớch trụng
gi xe cụng cng ó hỡnh thnh. Vic t chc dch v ny hon ton l
t phỏt do nhu cu ca cuc sng nờn mt s gia ỡnh phi hy sinh
din tớch sinh hot ca mỡnh lm ni trụng gi xe. Cỏc khụng gian
ny khụng thun li v s dng, khụng m bo v an ton, v phũng
chỏy, cha chỏy, an ninh Nhu cu v s phỏt trin xó hi ngy cng
tng, cỏc phng tin giao thụng cỏ nhõn khụng ch cũn l nhng
chic xe p, xe mỏy m l xe ụ tụ nh vy ũi hi phi cú thờm
din tớch cho loi phng tin giao thụng ny; tt nht l lin k hoc
nm trong cỏc nh chung c cao tng.
Giao thụng bờn trong nh chung c cao tng trc õy thng l
giao thụng m theo dng hnh lang bờn, hoc m trc tip ra cu
thang chớnh, to s thụng thoỏng v ly ỏnh sỏng. vic t chc
nh vy gõy nhiu bt tin trong s dng, hoc b trớ c rt ớt cn
h trong mt tng. Chung c cao tng hin i ngy cng vn cao l
xu hng tt yu. Din tớch cỏc cn h cng ln lờn ti thiu l
40-50m
2
sn, mc cao cú th lờn ti 120-150m

2
sn hoc hn na.
Do s phỏt trin ca cụng ngh thi cụng, t chc mt bng in hỡnh
ngy cng ln, do vy giao thụng cng phi tng xng, s lng
thang mỏy thang b (chng v thoỏt him). T chc khụng gian giao
thụng ny khụng th tip xỳc ton b vi thiờn nhiờn nờn vn thụng
thoỏng, ly ỏnh sang phự hp vi c thự khớ hu Vit Nam cng l
mt yu t quan trng cn s quan tõm nghiờn cu ỳng mc.
Vic tõn dng chiu sõu ca múng xõy dng cỏc tng ngm
phc v nhu cu giao thụng tnh, kho tng cựng cỏc h thng k thut
- 17 -
Một số vấn đề quản lý nhà chung c ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay
khỏc ca to nh ũi hi phi c tớnh toỏn, t chc hp lý.
H thng thu rỏc cho cỏc cn h l khụng th thiu. Ngi cú th
s dng giao thụng ngang trong tng tng ể a rỏc ti ni tp trung
v thụng qua h thng ng k thut theo phng thc ng tp
trung ti v trớ thớch hp v c chuyển i bng cỏc phng tin m
bo v sinh mụi trng ụ th.
Nhu cu cuc sng ca con ngi ngy cng tng. Sau thi gian
lm vic, ngoi cỏc nhu cu ngh ngi ti ch trong cn h ca mỡnh,
cũn cú cỏc nhu cu giao tip, sinh hot vn hoỏ, th thoa th gión
Vi s h dõn c ụng ỳc ca mt to nh chung c cao tng hin
i, xõy dng cỏc cụng trỡnh thể thao, gii trớ kinh doanh l mt gii
phỏp cú tớnh kh thi cao. Ti õy, ngoi vic tho món cỏc nhu cu thể
thao, gii trớ, cỏc c dõn trong mt to nh cũn cú iu kin gp g
thõn mt trong tỡnh xúm ging thõn thit vn l truyn thng tt p
ca dõn tc Vit Nam.
Nh vy, vic nghiờn cu cỏc loi hỡnh khụng gian cú chc nng
cụng cng gn lin vi chung c cao tng ti cỏc ụ th ln l mt
nh hng cn thit. ng thi phi cú th ch,b mỏy v phng

thc vn hnh phự hp.
Tuy nhiờn, hin nay cỏc khu nh chung c cao tng mi ch c
ch trong phỏt triển theo hỡnh thc s lng cung cp chỗ cho
ngi dõn, m cũn coi nh cụng tỏc qun lý, thm chớ cú ni b buụng
lng, quy ch qun lý, s dng nh chung c cao tng cha c
nghiờm cu, ban hnh phự hp vi thc t. Vỡ vy, vic ngi dõn
trong quỏ trỡnh s dng tu tin khụng chp hnh quy nh ca nh
- 18 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
nước về quản lý sử dụng nhà ở chung cư đã diễn ra khá phổ biến
hiện nay tại các khu nhà ở chung cư cao tầng: bộ mặt đô thị, cảnh
quan khu vực bị xấu đi, tuổi thọ công trình giảm, những vấn đề mang
tính xã hội ngày càng phát sinh gay gắt giữa các cư dân sống trong
nhà chung cư cao tầng, nhiều mâu thuẫn kéo dài không giải quyết dứt
điểm.
Tóm lại, so với các khu nhà chung cư trong những thập niên trước
đây thì sự phát triển các khu nhà chung cư hiện nay có những chuyển
biến rõ rệt cả về quy mô kiến trúc và hệ thống các dịch vụ. Tuy nhiên,
vấn đề quản lý vẫn còn bất cập và là một nội dung cần được nghiên
cứu.
2/ Thực trạng quản lý chung cư ở Hà Nội:
2.1/ Quản lý cư trú:
Hiện nay, trong các khu chung cư cao tầng, công tác quản lý cư trú
còn buông lỏng. Tình trạng lộn xộn về số nhân khÈu, hộ khÈu trong
các khu nhà cũng hết sức phức tạp. Đặc biệt, trong những năm qua,
khi bố trí tái định cư cho người dân đến định cư tại các khu chung cư,
ta thấy chưa có sự phân loại thành phần dân cư, mà cứ đưa từng
cụm dân cư vào sống, gồm cả anh thợ hồ, chị giáo viên, nhà trí thức,
… Các thành phần này có nếp sống , sinh hoạt, nhận thức khác nhau.
Nên khó hoà hợp và thường xuyên xảy ra tranh chấp.

Ở các khu chung cư cũ thì việc quản lý cư trú rất kém: Nhiều nhà
chung cư có người đến và người đi thay đổi lien tục mà ban quản lý
không giám sát được, kể cả khi biết những người định cư tại đó
vướng mắc vào các tệ nạn xã hội thì họ cũng không có giải pháp để
- 19 -
Mét sè vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ chung c ë Hµ Néi trong giai ®o¹n hiÖn nay
giúp đỡ…. Rồi người cư trú chỉ làm theo lợi ích của cá nhân mình mà
quên đi lợi ích của cộng đồng.
Ban quản lý ở các khu nhà chung cư chưa đi sâu, đi sát vào đời
sống của người dân, họ chưa quan tâm đến hoàn cảnh, lai lịch của
mỗi người. Do vậy đã để xảy ra nhiều tình trạng đáng tiếc như: Trộm
cắp, ma tuý,…
Nhưng hiện nay ở các khu nhà chung cư mới thì vấn đề quản lý cư
trú cũng có nhiều tiến bộ hơn, như khu chung cư bán đảo “Bắc Linh
Đàm” có nhân viên quản lý nhà trực suốt 24/24h. Ngoài những việc
được giao như trông xe, quản lý kiôt, bơm nước, giữ vệ sinh, thu tiền
dịch vụ, chợ, còn có thªm những nhiệm vụ “phải giao” về quản lý cư
trú hoà giải, quản lý nhân khẩu trong các gia đình và sự thay đổi nhân
khẩu trong từng giai đoạn đặc biệt là sự tăng thêm nhân khÈu. Công
tác tạm trú, tạm vắng cũng được đôn đốc thực hiện tới từng khu nhà
cụ thể. Ban quản lý cũng là những người chứng kiến, can thiệp vào
bao chuyện buồn vui của cư dân như: Ma chay, cưới hỏi,…
Chính sự quan tâm của ban quản lý đến đời sống của cư dân đã
củng cố niềm tin để người dân có thể yên tâm khi sống trong các khu
chung cư.
Do vậy, để cho mô hình nhà chung cư cao tầng được phát triển một
cách lành mạnh thì công tác quản lý cư trú ngày càng phải được chú
trọng hơn nữa, từ việc quản lý hộ khẩu, nhân khẩu đến việc tìm hiểu
tâm tư tình cảm cũng như hoàn cảnh sống của cư dân, để từ đó tìm ra
các biện pháp cũng như có các chính sách phù hợp để đảm bảo chất

lượng cuộc sống của người dân.
- 20 -