PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1

BÀI TẬP HỌC KỲ - PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

MỤC LỤC


2

BÀI TẬP HỌC KỲ - PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Đề bài số 12:
Đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất
động sản và chỉ ra một số hạn chế của pháp luật về giải quyết tranh chấp trong
kinh doanh bất động sản? Đưa ra giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về
giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản.


3

I.

BÀI TẬP HỌC KỲ - PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TRONG KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1. Khái niệm tranh chấp trong kinh doanh bất động sản và giải quyết tranh chấp
trong kinh doanh bất động sản
Pháp luật không đưa ra một định nghĩa cụ thể, thế nào là tranh chấp trong kinh
doanh bất động sản, có thể hiểu khái quát như sau: Tranh chấp trong kinh doanh bất
động sản là những mâu thuẫn, bất hòa về quyền và nghĩa vụ hợp pháp giữa các chủ

thể tham gia vào quan hệ pháp luật kinh doanh bất động sản.
Giải quyết tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất động sản có thể hiểu là
hoạt động do cơ quan quản lý nhà nước về thị trường bất động sản thực hiện, nhằm
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể kinh doanh bất động sản; đồng thời
xử lý những hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản.1
2. Quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản
Giải quyết tranh chấp về kinh doanh bất động sản được quy định tại nhiều luật
chuyên ngành cũng như các luật có liên quan như sau:
Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 là luật chuyên ngành và là cơ sở
pháp lý quan trọng để các chủ thể trong tranh chấp tìm kiếm cho mình một phương
thức giải quyết tranh chấp phù hợp và hiệu quả. Tuy nhiên, văn bản luật này và các
văn bản dưới luật hướng dẫn chưa quy định về vấn đề này mà vẫn coi giao dịch bất
động sản là 1 giao dịch dân sự và giải quyết tranh chấp theo quy định của Bộ luật dân
sự và Bộ luật tố tụng dân sự.
Luật Nhà ở năm 2005 đã có quy định khá cụ thể về việc giải quyết tranh chấp
về nhà ở. Theo đó, hai phương pháp được ghi nhận để giải quyết tranh chấp liên quan
đến nhà ở là hòa giải và thông qua Tòa án.
Luật xây dựng năm 2003 cũng ghi nhận phương thức giải quyết tranh chấp liên
quan đến công trình xây dựng tại Điều 117. Theo đó, cá nhân có quyền khiếu nại, tố
cáo; tổ chức có quyền khiếu nại về những hành vi vi phạm quy định của Luật này với
cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về xây dựng hoặc khởi kiện tại Tòa án theo
quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo.
Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng quy định phương

thức giải quyết tranh chấp là: hòa giải và tòa án.
II.
Thực tiễn giải quyết tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất động sản
1. Tình hình giải quyết tranh chấp thông qua hoạt động hòa giải, thương lượng.
1 Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb. Tư pháp, 2009, tr. 308

4

BÀI TẬP HỌC KỲ - PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Hòa giải, thương lượng là biện pháp giải quyết tranh chấp một cách hòa bình mà

các bên tranh chấp luôn ưu tiên áp dụng khi tranh chấp xảy ra để đảm bảo một cách tốt
nhất quyền lợi của các bên. Thông qua quá trình hòa giải, thương lượng, các bên đã
tìm ra cho mình tiếng nói chung để hài hòa lợi ích của mỗi bên và cùng giữ mối quan
hệ tốt đẹp đã có. Qua thực tiễn giải quyết, các tranh chấp trong kinh doanh bất động
sản hầu hết đều được các bên chọn phương thức tự hòa giải, thương lượng để đi đến
thống nhất cuối cùng và đã ghi nhận nhiều vụ tranh chấp được giải quyết thông qua
biện pháp này.
Trong những năm gần đây, các cơ quan có thẩm quyền đã tham gia tích cực vào
việc hòa giải các tranh chấp trong kinh doanh bất động sản. Việc trực tiếp tham gia vào
quá trình hòa giải tranh chấp giữa các bên của cơ quan có thẩm quyền đã trở thành
một biện pháp hữu hiệu để các bên nhận thức được hậu quả của tranh chấp và tìm ra
cho mình một tiếng nói chung thống nhất.
Như vậy, ta có thể thấy những năm gần đây công tác hòa giải tranh chấp trong
kinh doanh bất động sản đã đạt được nhiều kết quả đáng khích lệ, góp phần giải quyết
những mâu thuẫn giữa các chủ theer một cách mềm dẻo và chủ động.
2. Giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản thông qua Tòa án
Tòa án là cơ quan duy nhất có chức năng xét xử, giải quyết các tranh chấp
phát sinh trong tất cả các lĩnh vực của đời sống xã hội, trong đó thẩm quyền giải quyết
các tranh chấp về kinh doanh, thương mại được quy định tại Điều 29 của Bộ Luật tố
tụng dân sự 2004 và Nghị quyết số 01/2005/NQ-HĐTP ngày 31/03/2005 của Hội
đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao và các văn bản pháp luật khác. Để tiến
hành giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản thì cần phải xác định thẩm
quyền tranh chấp về kinh doanh thương mại thuộc thẩm quyền của hệ thống tòa án
theo vụ việc, theo cấp tòa án, theo lãnh thổ và lựa chọn của các bên hay thuộc thẩm

quyền của tổ chức trọng tài. Công tác giải quyết tranh chấp tại Tòa án là một phương
thức giải quyết tranh chấp hiệu quả mà các bên sử dụng để bảo vệ những quyền lợi
của mình khi không tìm được tiếng nói chung thông qua thương lượng, hòa giải. Tuy
nhiên, công tác tiến hành điều tra, xét xử các tranh chấp trong kinh doanh bất động sản
bất động sản của Tòa án còn chậm trễ, rườm rà và mất nhiều thời gian khiến cho
quyền và lợi ích hợp pháp của các bên không được đảm bảo, gây thiệt hại (nhất là về
III.

vật chất) cho các bên.
Một số hạn chế của pháp luật và giải pháp hoàn pháp luật về giải quyết tranh
chấp trong kinh doanh bất động sản


5

BÀI TẬP HỌC KỲ - PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1. Một số hạn chế
1.1. Hạn chế trong việc xác định thẩm quyền thuộc hệ thống Tòa án hay của trọng tài
Căn cứ vào quy định pháp luật về kinh doanh thương mại khi các bên tham gia
lĩnh vực này mà phát sinh tranh chấp thì các bên có quyền khởi kiện ra Tòa án hoặc
Trọng tài yêu cầu giải quyết. Theo quy định tại Điều 2 Luật Trọng tài thương mại
2010 thì các bên, hoặc ít nhất một bên phải tham gia hoạt động thương mại, nghĩa là
khi các bên khởi kiện ra Trọng tài thì ít nhất một trong các bên đó phải có đăng ký
kinh doanh và có mục đích lợi nhuận. Như vậy, trong trường hợp trước hoặc sau khi
phát sinh tranh chấp các bên đã có thỏa thuận Trọng tài, thì nếu một bên khởi kiện tại
Tòa án thì Tòa án phải từ chối thụ lý, trừ trường hợp thỏa thuận Trọng tài vô hiệu do
tranh chấp phát sinh không thuộc hoạt động thương mại. Và theo khoản 1 Điều 3 Luật
thương mại 2005 thì “ Hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi,
bao gồm mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các

hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác”. Đối chiếu quy định tại khoản 3 Điều 4 và
Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản 2006 thì các bên tham hoạt động kinh doanh bất
động sản phải đăng ký kinh doanh và phải có mục đích lợi nhuận, quy định này đáp
ứng điều quy định tại Điều 2 Luật Trọng tài thương mại nên thuộc thẩm quyền Trọng
tài. Tuy nhiên, các đối tượng được điều chỉnh trong Luật kinh doanh bất động sản là
nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất nên phải áp dụng luật chuyên ngành để
giải quyết. Theo khoản 1 Điều 117 Luật Xây dựng 2003, khoản 2 Điều 147 Luật Nhà
ở 2005, khoản 1 Điều 136 Luật đất đai 2003 quy định thẩm quyền giải quyết thuộc
Tòa án. Quy định này đã loại trừ thẩm quyền của Trọng tài, trong trường hợp này nếu
các bên tranh chấp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản mà có thỏa thuận Trọng tài
1.2.

thì thỏa thuận Trọng tài này được xem là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.
Xác định thẩm quyền theo loại việc giải quyết tranh chấp về kinh doanh, thương
mại
Để xác định tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết thuộc hệ thống Tòa án nhân
dân, còn xác định các tranh chấp này phát sinh trong hoạt động thương mại hay lĩnh
vực khác, và có thuộc các trường hợp được quy định tại Điều 29 Bộ luật tố tụng dân
sự hay không. Theo quy định tại Điều 29 Bộ luật tố tụng dân sự liệt kê 4 nhóm quan
hệ tranh chấp quy định từ khoản 1 đến khoản 4 được xem là tranh chấp về kinh doanh
thương mại.
Khoản 1 Điều 29 quy định : tranh chấp phát sinh trong hoạt động kinh doanh
thương mại giữa cá nhân, tổ chức có đăng ký kinh doanh với nhau và đều có mục đích


6

BÀI TẬP HỌC KỲ - PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

lợi nhuận bao gồm: Mua bán hàng hóa; cung ứng dịch vụ; Phân phối; Đại diện, đại

lý; Ký gửi; Thuê, cho thuê, thuê mua; Xây dựng; Tư vấn, kỹ thuật; Vận chuyển hàng
hóa, hành khách bằng đường sắt, đường bộ, đường thủy nội địa; Vận chuyển hàng
hóa, hành khách bằng đường hàng không, đường biển; Mua bán cổ phiếu, trái phiếu
và giấy tờ có giá khác; Đầu tư, tài chính, ngân hàng; Bảo hiểm; Tham dò, khai thác.
Khoản 4 Điều 29 quy định: Các tranh chấp khác về kinh doanh thương mại mà
pháp luật có quy định.
Đối chiếu với quy định tại Điều 4, Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản thì cá
nhân, tổ chức muốn tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản phải đăng ký kinh
doanh bất động sản hoặc đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản. Đối với kinh
doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, còn nếu đăng ký
kinh doanh dịch vụ bất động sản thì không cần thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác
xã. Theo đó “kinh doanh bất động sản” là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận
chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi; “kinh doanh dịch vụ bất động sản” là
các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các
dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo
bất động sản, quản lý bất động sản. Rõ ràng quan hệ này là quan hệ pháp luật về kinh
doanh thương mại nhưng lại không được liệt kê tại Điều 29 Bộ luật tố tụng dân sự nên
sẽ áp dụng khoản 4 Điều 29 Bộ luật tố tụng dân sự để giải quyết.
Tuy nhiên, theo hướng dẫn tại Nghị quyết số 01/2005/NQ-HĐTP thì trường hợp
cá nhân, tổ chức đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản không có mục đích lợi
nhuận nên không thuộc khoản 4 Điều 29 Bộ luật tố tụng dân sự. Trong khi đó, kinh
doanh dịch vụ bất động sản là hoạt động hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản
nên không thể tách rời thành hai loại tranh chấp riêng biệt được. Ngoài ra, so sánh với
khoản 2 và khoản 7 Điều 25 Bộ luật tố tụng dân sự thì các đối tượng tranh chấp ở đây
trong hoạt động kinh doanh bất động sản là nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất là tranh chấp về dân sự không thuộc thẩm quyền giải quyết
của Tòa kinh tế. Như vậy, quy định pháp luật về tố tụng trong lĩnh vực kinh doanh
thương mại này là chưa rõ ràng và còn bất cập.

7

BÀI TẬP HỌC KỲ - PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.3. Xác định thẩm quyền theo cấp Tòa án
Sau khi xác định được loại việc nào thuộc tranh chấp kinh doanh thương mại
thuộc thẩm quyền Tòa án thì cần phải xác định thẩm quyền thuộc Tòa án cấp nào, cấp
huyện hay cấp tỉnh giải quyết.
Theo quy định tại điểm a, khoản 1,2 Điều 34; khoản 3 Điều 33; Điều 412 Bộ
luật tố tụng dân sự và điểm b, tiểu mục 4.4, mục 4, Phần I Nghị quyết số 01/2005/NQHĐTP ngày 31/5/2005 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì Tòa án có
thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về kinh doanh thương mại được phân thành 2
cấp đó là Tòa án cấp huyện (quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh) và Tòa án tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương, cụ thể như sau:
- Tòa án cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp
sau: Mua bán hàng hóa; Cung ứng dịch vụ, Phân phối; Đại diện, đại lý, ký gửi, thuê,
cho thuê, thuê mua; Xây dựng; Tư vấn; kỹ thuật; Vận chuyển hàng hóa, hành khách
bằng đường sắt, đường bộ, đường thủy nội địa, và không có yếu tố nước ngoài hoặc có
yếu tố nước ngoài nhưng không cần ủy thác tư pháp cho cơ quan lãnh sự của Việt
Nam ở nước ngoài hoặc cho Tòa án nước ngoài. Trường hợp nếu sau khi thụ lý theo
Tòa án cấp thẩm quyền mà trong quá trình giải quyết mới có sự thay đổi, như có
đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan Lãnh
sự của Việt Nam ở nước ngoài, thuộc thẩm quyền Tòa án cấp huyện giải quyết. Với
quy định này thì yếu tố nước ngoài, tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp
cho cơ quan Lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài.
- Tòa án cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những vụ việc sau: Vận
chuyển hàng hóa, hành khách đường hàng không, đường biển; Mua bán cổ phiếu, trái
phiếu và giấy tờ có giá khác; Đầu tư, tài chính, ngân hàng; Bảo hiểm; Thăm dò, khai
thác, mà có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ
quan Lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án nước ngoài hoặc trong trường

hợp Tòa án cấp tỉnh đã thụ lý và đang trong quá trình giải quyết mới có sự thay đổi
không còn đương sự, tài sản ở nước ngoài mà không cần ủy thác tư pháp cho cơ quan
Lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án nước ngoài và thuộc thẩm quyền Tòa
án khác của Việt Nam hoặc của Tòa án nước ngoài thì vẫn thuộc Tòa án cấp tỉnh tiếp
tục giải quyết. Ngoài ra, các tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án cấp
huyện quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 33, khoản 1 Điều 29 của Bộ luật này mà Tòa
án cấp tỉnh lấy lên để giải quyết.


8

BÀI TẬP HỌC KỲ - PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Như vậy, 14 loại quan hệ tranh chấp được quy định tại khoản 1 Điều 29 Bộ luật

tố tụng dân sự được phân ra các trường hợp nào thì thuộc Tòa án cấp huyện giải quyết,
trường hợp nào thì thuộc Tòa án cấp tỉnh giải quyết, nhưng về hoạt động kinh doanh
bất động sản thì hiện nay tại khoản 1 Điều 29 Bộ luật tố tụng dân sự chưa quy định,
nếu áp dụng khoản 4 Điều 29 Bộ luật tố tụng dân sự để dẫn chiếu pháp luật kinh
doanh bất động sản thì cũng không có quy định tranh chấp nào trong hoạt động kinh
doanh bất động sản là thuộc Tòa án cấp huyện hay Tòa án cấp tỉnh nên khi phát sinh
tranh chấp trong kĩnh vực kinh doanh bất động sản thì cũng khó xác định quan hệ
tranh chấp này thuộc thẩm quyền Tòa án cấp huyện hay Tòa án cấp tỉnh thụ lý giải
1.4.

quyết.
Xác định thẩm quyền theo lãnh thổ
Căn cứ vào quy định tại khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự có 3 trường hợp
xác định thẩm quyền theo lãnh thổ là thẩm quyền Tòa án theo nơi cư trú, làm việc của
bị đơn (đối với cá nhân), trụ sở bị đơn (đối với cơ quan, tổ chức); theo thỏa thuận của
các bên với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn

(đối với cá nhân), trụ sở nguyên đơn (đối với cơ quan, tổ chức); theo nơi có bất động
sản.
Vấn đề xác định thẩm quyền Tòa án nơi có bất động sản giải quyết tranh chấp
cũng gặp rất nhiều khó khăn. Ví dụ: Công ty A là bị đơn có nhiều lô đất ở nhiều huyện
B, C, D thì nếu quy định Tòa án nơi có bất động sản giải quyết thì Tòa án huyện nào
cũng có thẩm quyền giải quyết. Ngoài ra, việc quy định tại điểm c khoản 1 Điều 35 Bộ
luật tố tụng dân sự về thẩm quyền Tòa án nơi có bất động sản thì trong trường hợp
tranh chấp phát sinh trong hoạt động kinh doanh bất động sản không chỉ liên quan đến
bất động sản mà còn liên quan đến các dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị
trường bất động sản. Rõ ràng trường hợp này sẽ khó xác định Tòa án nơi có bất động

1.5.

sản hay nơi cư trú, nơi có trụ sở, nơi thực hiện hợp đồng nào có thẩm quyền giải quyết.
Thời hiệu khởi kiện
Khi phát sinh tranh chấp trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì hiện nay
pháp luật kinh doanh bất động sản không quy định thời hiệu khởi kiện. Theo quy định
tại điểm b, khoản 2, Điều 3 Luật thương mại quy định “hàng hóa bao gồm những vật
gắn liền với đất” nên quan hệ này được điều chỉnh bởi Luật thương mại, thời hiệu
khởi kiện là 2 năm. Nhưng theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật kinh doanh bất động
sản thì đối tượng tranh chấp ở đây là “Các loại nhà, công trình xây dựng; quyền sử
dụng đất được tham gia thị trường bất động sản; các loại bất động sản khác theo quy


9

BÀI TẬP HỌC KỲ - PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

định của pháp luật”. Luật chuyên ngành điều chỉnh các quan hệ này là pháp luật về
đất đai đều không quy định thời hiệu khởi kiện là bao lâu nên dẫn chiếu về Điều 256,

Điều 247, Điều 200 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì nhà, công trình xây dựng gắn liền
với đấy đều là bất động sản nên thời hiệu khởi kiện đối với quyền sở hữu là 30 năm,
riêng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước không quy định xác lập quyền sở hữu
theo thời hiệu, nên trong trường hợp này người sử dụng đất có quyền đòi lại tài sản bất
cứ lúc nào họ thấy quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm.
Ta có thể thấy rõ pháp luật quy định mỗi lĩnh vực là khác nhau, do vậy trong quá
trình áp dụng luật chuyên ngành để giải quyết theo thủ tục tố tụng là rất khó khăn. Bên
cạnh đó, pháp luật tố tụng hướng dẫn thi hành cũng còn nhiều hạn chế, chưa bao quát
hết các tình huống có thể phát sinh như trình bày trên.
2. Giải pháp hoàn thiện
Như đã trình bày ở trên, pháp luật quy định về việc giải quyết tranh chấp trong
kinh doanh bất động sản vẫn còn nhiều điểm hạn chế cần phải khắc phục. Sau đây em
xin đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện những điểm còn bất cập:
Một là, các tranh chấp có thể khởi kiện ra Tòa án đều được quy định ở pháp luật
nội dung, cho nên khi sửa đổi, bổ sung Bộ Luật tố tụng dân sự nên bỏ quy định mang
tính liệt kê theo lối mòn từ trước đến nay, cần quy định các tranh chấp về kinh doanh
thương mại, thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Hai là, đối với điểm c khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự thì rõ ràng là quy
định “ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất
động sản” thì khó xác định thẩm quyền Tòa án nơi bất động sản nào. Nên sửa đổi điều
luật này là nếu tranh chấp chỉ liên quan đến bất động sản thì Tòa án nơi có bất động
sản giải quyết, trường hợp bất động sản ở nhiều nơi khác nhau thì chọn Tòa án nơi có
bất động sản có giá trị lớn nhất đến nhỏ dần giải quyết, trường hợp có nhiều bất động
sản có giá trị lớn bằng nhau thì chọn một trong các bất động sản có giá trị lớn đó và
trong đơn khởi kiện phải cam kết không khởi kiện đến Tòa án nơi có bất động sản có
giá trị lớn khác. Trường hợp tranh chấp không chỉ liên quan đến bất động sản mầ còn
liên quan đến hợp đồng dịch vụ kinh doanh bất động sản thì Tòa án có thẩm quyền
giải quyết được xác định theo trường hợp có bất động sản lớn nhất trên. Trường hợp
tranh chấp chỉ liên quan đến hợp đồng dịch vụ bất động sản thì Tòa án có thẩm quyền
giải quyết là nơi thực hiện hợp đồng như điểm giải quyết khoản 1 Điều 36 Bộ luật tố

tụng dân sự để thụ lý giải quyết.


10

BÀI TẬP HỌC KỲ - PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Ba là, về thời hiệu khởi kiện thì do pháp luật nội dung quy định tản mát, nên khi

áp dụng là rất khó khăn, chồng chéo nhau. Do đó, cần quy định rõ đối với trường hợp
tranh chấp ở đây được hiểu là “hàng hóa” theo điểm b khoản 2 Điều 3 Luật thương
mại để xác định thời hiệu khởi kiện là 2 năm. Trường hợp tranh chấp về nhà, công
trình gắn liền với đất hoặc quyền sử dụng đất mà không đáp ứng quy định theo khoản
2,3 ĐIều 4 và Điều 7 Luật kinh doanh bất động sản thì tranh chấp này là tranh chấp
dân sự, áp dụng Bộ luật dân sự để xác định thời hiệu.
Bốn là, sửa đổi bổ sung các quy định liên quan đến hòa giải: theo quy định tại
khoản 1 Điều 136 Luật đất đai năm 2003 thì : “ tranh chấp đất đai đã được hòa giải
tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không
nhất trí” thì được giải quyết như sau: “tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự
có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định
tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất
thì do Tòa án nhân dân giải quyết”. Quy định này dẫn tới cách hiểu trong thực tiễn tố
tụng tại Tòa án là mọi tranh chấp đất đai đều bắt buộc phải thông qua con đường hòa
giải cơ sở tại Ủy ban nhân dân xã, phường trước khi khởi kiện ra Tòa án. Điều này
phải chăng tạo nên trở ngại cho người dân trên con đường đi tìm công lý?.
Một thực tế khi tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã là khi tổ chức phiên
tòa hòa giải mà một bên tranh chấp trốn tránh, không tham gia phiên hòa giải thì phải
giải quyết như thế nào? Nhiều nơi Ủy ban nhân dân xã hoãn phiên hòa giải cho đến
khi có mặt đầy đủ các bên đương sự mới tiến hành hòa giải. Có nơi vẫn tiến hành hòa
giải và Ủy ban nhân dân xã lập biên bản không hòa giải được. Như vậy, quyền lợi hợp
pháp của đương sự có được đảm bảo?

Thiết nghĩ các nhà làm luật nên bổ sung những quy định cụ thể về những vấn đề
liên quan đến hòa giải nêu trên để nâng cao hiệu quả hoạt động hòa giải tranh chấp
trong kinh doanh bất động sản.
Năm là, thực hiện đồng bộ nhiều biện pháp cấp bách và lâu dài để Tòa án giải
quyết hiệu quả hơn các tranh chấp, khiếu kiện trong kinh doanh bất động sản:
- Tăng cường bồi dưỡng, nâng cao trình độ, năng lực chuyên môn, nghiệp vụ của cán
bộ, thẩm phán trong tòa án nhân dân.
- Rút kinh nghiệm trong việc giải quyết những vướng mắc trong quá trình xét xử để xây
dựng những văn bản hướng dẫn về nghiệp vụ thống nhất.
- Tăng cường kỷ luật công vụ, thường xuyên kiểm tra việc thực hiện nhiệm vụ, công vụ
của cán bộ, công chức.
- Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong các lĩnh vực hoạt động của Tòa án.


11

BÀI TẬP HỌC KỲ - PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

- Nâng cao tính chủ động và hiệu quả trong cơ chế phối hợp giữa cơ quan quản lý nhà ở
và cơ quan quản lý đất đai; tiến tới thống nhất cơ quan cung cấp thông tin về nhà, đất
để có thể phát huy tốt nhất hiệu quả của hệ thống đăng ký bất động sản và cung cấp
thông tin về bất động sản cho Tòa án khi cần thiết.


12

1.
2.
3.
4.

5.
6.
7.
8.
9.

BÀI TẬP HỌC KỲ - PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Luật kinh doanh bất động sản năm 2006
Luật nhà ở năm 2005
Luật đất đai năm 2003
Bộ luật dân sự năm 2005
Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004
Luật thương mại năm 2005
Luật trọng tài thương mại năm 2010
Luật Xây dựng năm 2003
Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến (đồng chủ biên), Pháp luật về kinh doanh

bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2009
10.Bùi Thành Trung, Một số vướng mắc khi xác định thẩm quyền và thời hiệu giải
quyết tranh chấp theo khoản 1 và khoản 4 Điều 2 Bộ luật tố tụng dân sự trong lĩnh
vực kinh doanh bất động sản, Tạp chí Tòa án nhân dân số 4/2011.
11. Trường Đại học Luật Hà Nội, Đoàn Thị Huyền, Thực trạng áp dụng các quy định
của pháp luật về giải quyết tranh chấp trong kinh doanh bất động sản trên địa bàn
thành phố Hà Nội, Khóa luận tốt nghiệp, Hà Nội, 2011.
12.Thực tiễn giải quyết tranh chấp về bất động sản và những yêu cầu đặt ra với pháp
luật, />13.Cơ chế và kiến nghị giải quyết tranh chấp bất động sản qua toà án kinh tế,
/>-emID=4410