Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Bài làm
Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ra đời nhằm tăng cường sự quản lý
Nhà nước đối với đất đai, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm,
có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ về đất, khuyến khích thị trường bất động
sản phát triển lành mạnh, khắc phục những mặt hạn chế của chính sách thuế nhà
đất hiện hành, nâng cao tính pháp lý của pháp luật về thuế đất, nội dung của luật
rõ ràng, dễ hiểu, dễ thực hiện và phù hợp với thông lệ Quốc tế về thuế đất, tạo
điều kiện thuận lợi cho việc hội nhập quốc tế, động viên hợp lý sự đóng góp vào
ngân sách của người sử dụng đất, nhất là những người sử dụng đất vượt hạn mức
quy định.

I.

Cơ sở lí luận của việc ban hành luật thuế sử dụng đất phi
nông nghiệp
Pháp lệnh thuế nhà đất được Ủy ban thường vụ Quốc hội thông qua ngày

03/07/1992 và được sửa đổi, bổ sung một số điều ở Pháp lệnh sửa đổi ngày
19/05/1994 quy định về điều tiết nguồn thu đối với đất phi nông nghiệp. Trải qua
gần 20 năm thực hiện, tuy pháp lệnh thuế nhà, đất đã đạt được những thành tựu
đáng kể, nhưng để bắt kịp với sự tha đổi của nền kinh tế thị trường và quá trình
hội nhập sâu rộng hiện nay thì các quy định về pháp lệnh thuế nhà, đất cần phải
được sửa đổi, bổ sung để khắc phục được những hạn chế. Các quy định về đối
tượng nộp thuế, căn cứ tính thuế, chính sách miễn giảm thuế, chính sách quản lí
thuế không còn phù hợp với yêu cầu thực tiễn và quy định pháp luật của các văn
bản pháp luật liên quan như luật đất đai, luật nhà ở… chính vì vậy, ngày
17/6/2010, tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội Khoá XII đã thông qua “Luật thuế sử dụng
đất phi nông nghiệp”. Luật thuế sử sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực vào
ngày 01/01/2012.

1

1. Quan điểm, chủ trương của Đảng, Nhà nước về xây dựng luât thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp
Quán triệt chủ trương, quan điểm chỉ đạo của Đảng về nội dung tiếp tục
xây dựng và hoàn thiện Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, đổi mới chính
sách pháp luật về đất đai. Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 30/01/2008 của Hội
nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá X về tiếp tục hoàn thiện
thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã yêu cầu: “Hoàn thiện
chính sách thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, đất được giao nhưng
không đưa vào sử dụng theo cam kết và các trường hợp sở hữu, sử dụng nhà, đất
vượt quá hạn mức quy định, ngăn chặn những cơn sốt giá do đầu cơ bất động
sản, đặc biệt là đất đai”.
Việc xây dựng Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là để thực hiện
Chương trình cải cách hệ thống thuế đến năm 2010: Ngày 06/12/2004, Thủ tướng
Chính phủ đã ban hành Quyết định số 201/2004/QĐ-TTg về việc phê duyệt
chương trình cải cách hệ thống thuế đến năm 2010. Theo đó, chính sách thuế liên
quan đến tài sản là đất sẽ được hoàn thiện theo hướng mở rộng đối tượng chịu
thuế để bảo đảm công bằng giữa các tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu, sử dụng
tài sản là đất.
Hoàn thiện và đảm bảo tính đồng bộ của hệ thống pháp luật về thuế, thống
nhất với quy định của Luật quản lý thuế; phù hợp với thực tiễn và phù hợp với
các quy định của Luật đất đai năm 2003, Luật nhà ở, Luật đầu tư và các chính
sách thu khác liên quan đến đất đai.
2. Sự cần thiết phải ban hành luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Pháp lệnh thuế nhà, đất được Uỷ ban Thường vụ Quốc hội thông qua ngày
03/7/1992, được sửa đổi, bổ sung một số điều năm 1994, quy định về điều tiết
nguồn thu đối với đất phi nông nghiệp. Pháp lệnh này bước đầu đặt cơ sở cho
2

việc tăng cường quản lý, động viên đóng góp của người sử dụng đất vào ngân
sách nhà nước, tăng cường nguồn lực cho ngân sách địa phương.
Tuy nhiên, qua hơn 15 năm thực hiện, đến nay, trước những bất cập phát
sinh trong quản lý, điều tiết việc sử dụng đất, nhiều quy định của Pháp lệnh đã
không còn đáp ứng yêu cầu thực tiễn, cần sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với Luật
đất đai năm 2003; nguồn thu ngân sách nhà nước từ thuế chưa tương xứng với
giá trị đất đai; đặc biệt, chưa thể hiện vai trò điều tiết, quản lý của Nhà nước
trong vận hành nền kinh tế thị trường.
Một số quy định về quản lý thuế đất trong Pháp lệnh đã được thể hiện
trong Luật quản lý thuế. Vì vậy, việc sửa đổi, nâng cao giá trị pháp lý của Pháp
lệnh là cần thiết, nhằm hoàn thiện một bước khuôn khổ pháp lý về quản lý, sử
dụng đất theo hướng tiết kiệm, hiệu quả, công bằng; đồng thời, việc ban hành luật
nhằm thể chế hóa chủ trương đổi mới chính sách về đất đai mà Đảng đã đề ra
trong Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 30/01/2008, theo đó, tăng cường hơn nữa
vai trò của thuế trực thu, trong đó có thuế sử dụng đất.
Việc nâng lên thành Luật là để phù hợp thẩm quyền của Quốc hội quy định
tại Điều 84 Hiến pháp năm 1992 và Điều 1 Nghị quyết số 51/2001/QH10 ngày
25/12/2001 của Quốc hội về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Hiến pháp
năm 1992 (việc sửa đổi hoặc bãi bỏ các thứ thuế thuộc thẩm quyền của Quốc
hội).
Không nên đưa nhà ở vào diện chịu thuế với lý do sau:
- Qua lấy ý kiến nhân dân cho thấy, việc áp dụng thuế nhà ở tại thời điểm
hiện nay chưa có sự đồng thuận cao trong nhân dân. Hơn nữa, khi nền kinh tế
chưa ổn định, việc áp dụng thuế nhà ở sẽ tác động đến tâm lý và làm tăng thêm
nghĩa vụ tài chính đối với một bộ phận người dân.
3


- Một trong những mục tiêu áp dụng thuế đối với nhà ở là nhằm hạn chế

đầu cơ nhà ở, song trên thực tế giá trị nhà ở lại gắn liền với giá trị đất và đầu cơ
lại tập trung vào đất, căn cứ vào vị trí, địa thế của đất mà không phải đầu cơ giá
trị xây dựng nhà trên đất. Do vậy, để hạn chế đầu cơ thì phải tập trung áp dụng
công cụ điều tiết đối với đất.
- Áp dụng thuế nhà ở thực chất là áp dụng thuế tài sản, song trên thực tế,
ngoài nhà ở còn có nhiều loại tài sản khác có giá trị lớn, thậm chí lớn hơn giá trị
xây dựng của nhiều loại nhà như ô tô, máy bay, tàu thủy, du thuyền… Nếu chỉ áp
dụng thuế tài sản đối với nhà ở thì chưa bảo đảm tính hợp lý, công bằng của một
sắc thuế. Mặt khác, một số nước có trình độ phát triển hơn Việt Nam cũng chưa
áp dụng thuế đối với nhà ở.
- Tại thời điểm hiện nay, việc tổ chức thực thi thuế đối với nhà ở có thể
gặp khó khăn do nhiều điều kiện bảo đảm thực thi chưa đầy đủ, đồng bộ.
- Dự kiến số thu từ thuế nhà ở cho ngân sách nhà nước không lớn, trong
khi đó chi phí cho công tác hành thu lại không nhỏ.
3. Mục tiêu, yêu cầu của việc xây dựng Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Việc ban hành Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nhằm đảm bảo các
mục tiêu, yêu cầu sau:
- Tăng cường quản lý nhà nước đối với sử dụng đất phi nông nghiệp,
khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, góp phần hạn
chế đầu cơ đất và khuyến khích thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.
- Khắc phục những mặt hạn chế của chính sách thuế nhà, đất hiện hành.
Nâng cao tính pháp lý của pháp luật về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trên cơ
sở bổ sung mới và kế thừa các quy định còn phù hợp.
4


- Các quy định trong Luật không quá kỹ thuật, phức tạp; phải rõ ràng, dễ
thực hiện, dễ quản lý.
- Tiếp cận với thông lệ quốc tế tạo điều kiện thuận lợi cho việc hội nhập
quốc tế.

- Động viên hợp lý sự đóng góp của người sử dụng đất, nhất là những đối
tượng sử dụng đất vượt hạn mức quy định vào ngân sách nhà nước.

II. Cơ sở thực tiễn của việc ban hành luật thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp
1. Những bất cập trong việc áp dụng các quy định về thuế nhà đất trong pháp
lệnh thuế nhà đất năm 1992, sửa đổi, bổ sung năm 1994.
Pháp lệnh thuế nhà, đất được ban hành từ năm 1992, sửa đổi bổ sung một
lần vào năm 1994 và được áp dụng cho tới hiện nay. Ra đời và tồn tại gần 20
năm, có thể nói đây là một sắc thuế ít có sự sửa đổi bổ sung nhất so với các sắc
thuế khác trong hệ thống pháp luật thuế hiện hành. Điều này càng cho thấy rõ nét
mục đích chủ yếu của Nhà nước khi ban hành loại thuế này là nhằm thể hiện sự
quản lý nhà nước đối với đất đai – một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân
do nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, khi nền kinh tế thị trường ngày càng
phát triển mạnh mẽ, nhu cầu về nhà ở, đất ở càng cao, trong bối cảnh nhiều
nguồn thu ngân sách bị giảm sút do Việt Nam phải đáp ứng những cam kết hội
nhập, tất yếu cần phải chú trọng hơn nữa vai trò tạo nguồn thu ngân sách của thuế
nhà, đất. Số thuế thu trên thực tế hiện nay chưa phản ánh đúng khả năng tạo
nguồn thu mà thuế nhà, đất có thể đem lại cho ngân sách nhà nước. Hơn nữa, so
với nhiều sắc thuế khác như thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp…
thì thuế đất là loại thuế đảm bảo được tính công bằng cao, khả năng trốn thuế là
thấp hơn do tính không chuyển dịch của đối tượng chịu thuế. Chính vì vậy, so với
việc quản lý hoạt động kinh doanh, việc quản lý về đất đai rõ ràng có nhiều thuận
5


lợi hơn. Do vậy, cần thiết phải sửa đổi những quy định đang ngày càng trở nên
bất cập của pháp luật thuế nhà, đất hiện hành để sắc thuế này thực sự thể hiện vai
trò quan trọng của mình trong hệ thống pháp luật thuế Việt Nam.
1.1.

Về đối tượng chịu thuế

Theo Pháp lệnh thuế nhà, đất thì đối tượng chịu thuế là nhà, đất ở, đất xây
dựng công trình, tạm thời chưa thu thuế đối với nhà và chưa quy định về thuế
nhà. Quy định này không còn phù hợp với Luật đất đai 2003 và tình hình kinh tế
- xã hội hiện nay. Trong khi đất nước ta đang trong quá trình hội nhập sâu rộng
với thế giới thì vấn đề kinh doanh nhà, đầu cơ nhà đã trở nên phổ biến, chính vì
vậy yêu cầu đặt ra lúc này là phải quy định về thuế nhà ở là rất cần thiết để tránh
sự mất cân bằng trong việc nộp thuế và giảm được thất thu ngân sách từ thuế nhà.
1.2

Về việc xác định diện tích đất tính thuế còn nhiều bất cập.

Để đảm bảo xác định diện tích tính thuế một cách chính xác, theo quy định
tại Thông tư số 83 TC/TCT ngày 7/10/1994 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành
Nghị định số 94/CP ngày 25/8/1994 của Chính phủ về thuế nhà, đất, yêu cầu có
đủ ba loại tài liệu: giấy giao quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính của lô đất, số
liệu đo đạc thực tế với diện tích đất đang sử dụng. Tuy nhiên, trong thực tế, do
khó hội đủ các tài liệu trên nên phần lớn các trường hợp tính thuế đều căn cứ vào
tờ khai của đối tượng nộp thuế. Điều này khó tránh khỏi sự chênh lệch giữa diện
tích đất ở thực tế với diện tích kê khai nộp thuế, dẫn đến cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phải mất nhiều chi phí cho việc thực hiện xác minh, kiểm tra. Hơn
nữa, đối tượng nộp thuế chủ yếu là các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất để
ở, nhiều khu vực dân cư chưa có quy hoạch ổn định, thậm chí có khu dân cư nằm
trong các cơ quan, đơn vị… Có những khu vực hộ khẩu biến động liên tục do vậy
tình trạng bỏ sót, tính trùng hộ, thừa hộ xảy ra phổ biến. Theo kết quả thống kê
của Tổng cục địa chính, diện tích đất thu thuế năm 2001 là 302.000 ha trên tổng
diện tích đất chịu thuế là 469.669ha, tức chỉ chiếm 64,1% tổng diện tích đất ở.

6


1.3

Về việc phân chia hạng đất tính thuế

Việc phân chia hạng đất tính thuế không còn phù hợp với tốc độ phát triển,
đặc biệt là các khu đô thị. Hạng đất được xác định căn cứ vào các yếu tố chất đất,
vị trí, địa hình, khí hậu thời tiết và điều kiện tưới tiêu… là phù hợp với việc phân
loại để thu thuế sử dụng đất nông nghiệp, nhưng không phù hợp với đất ở, đất
kinh doanh, đất phi nông nghiệp. Yếu tố hạng đất theo quy định hiện hành được
xác định căn cứ vào loại đô thị (từ I đến VI), loại đường phố (dựa vào vị trí đất ở
khu vực trung tâm, cận trung tâm hay ven đô), các điều kiện có lợi trong sản xuất,
kinh doanh, sinh hoạt…Với tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ như hiện nay, quy định
này từ năm 1994 đã không còn hoàn toàn phù hợp, nhất là gây khó khăn cho
những địa phương mới được xếp hạng lên đô thị loại cao hơn.
1.4

Việc xác định mức thuế đất

Mức thuế đất theo pháp lệnh quy định dựa vào mức thuế sử dụng đất nông
nghiệp đã dẫn đến việc xác định thuế gặp nhiều khó khăn. Điều 7 Pháp lệnh sửa
đổi bổ sung Pháp lệnh thuế nhà, đất ngày 19/5/1994 quy định: “Đối với đất ở, đất
xây dựng công trình thuộc thành phố, thị xã, thị trấn, mức thuế đất bằng 3 lần đến
32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng…
Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng ven đô thị, ven trục giao thông
chính, mức thuế đất bằng 1,5 đến 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của
hạng đất cao nhất trong vùng…”. Quy định như trên vừa không thể hiện được
tính độc lập của loại thuế này vừa không đảm bảo tính toán thuế một cách chính

xác, hợp lý, không đảm bảo công bằng bởi phải dựa vào việc xác định hạng đất
theo Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp. Trên thực tế, quy định phân hạng đất tại
Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993 về mặt hình thức là rất khoa học[3],
tuy nhiên trên thực tế, việc phân hạng đất thường mang tính chất đối phó, áp đặt
theo ý chí chủ quan của các cơ quan quản lý (ngay cả khi muốn tính toán chính
xác để phân hạng thì điều kiện kỹ thuật, nhân lực, vật lực cũng còn nhiều hạn
chế). Từ đó, khi xác định mức thuế đất cũng dẫn đến bất cập tương tự đã thường
7


xuyên xảy ra với đất nông nghiệp (ví dụ: trong trường hợp cùng một khu đất
nhưng thuộc hai địa phương khác nhau thì mức thuế áp dụng sẽ khác nhau do
việc xác định hạng đất nông nghiệp ở hai địa phương không đồng nhất). Áp dụng
căn cứ tính thuế nhà, đất trên cơ sở tính thuế của thuế sử dụng đất nông nghiệp
cũng là nguyên nhân chủ yếu làm cho tỷ lệ động viên thuế nhà, đất quá thấp so
với thuế sử dụng đất nông nghiệp vì quy định mức thuế đất cao nhất là bằng 32
lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp, không phản ánh được giá trị thật mà đất
ở, đất xây dựng công trình mang lại. Giá đất ở, đất xây dựng công trình cao hơn
rất nhiều so với đất nông nghiệp và những lợi nhuận mà nó mang lại có khi gấp
hàng trăm lần đất nông nghiệp. Theo kết quả tổng hợp của cơ quan thuế, năm
2000, tỷ lệ động viên vào đất ở, đất xây dựng công trình hạng cao nhất là 0,23%,
đất nông nghiệp hạng cao nhất là 0,42% tức mức động viên thuế đất thấp hơn
18,2 lần so với mức động viên vào thuế sử dụng đất nông nghiệp ở cùng hạng.
Trong khi đó, mức chênh lệch giữa giá đất đô thị loại cao nhất với giá đất nông
nghiệp loại cao nhất là 595 lần[4]. Mức động viên thực tế càng bất hợp lý: đất
vùng núi cao hơn đất đồng bằng, đất nông thôn cao hơn đất đô thị, đất khu vực
kém thuận lợi cao hơn đất ở khu vực thuận lợi.
Việc xác định thuế nhà, đất theo mức thuế tính bằng thóc nhưng thu bằng
tiền đã tạo tính luỹ thoái của thuế, đi ngược với chính sách thuế trực thu. Thuế
nhà, đất được tính theo hệ số so sánh với định suất thuế hạng đất nông nghiệp,

kết quả tính thuế đất theo số lượng kilogam thóc trong khi thuế đất lại thu bằng
tiền nên phải quy đổi theo giá thóc. Quy định này vừa gây thất thu cho ngân sách
nhà nước vừa tạo ra tính lũy thoái ngoài mong muốn của thuế nhà, đất với tính
chất là một loại thuế trực thu, bởi trong khi giá đất ở, đất xây dựng công trình có
xu thế tăng nhanh chóng thì giá thóc tăng không đáng kể, thậm chí giữ nguyên
hoặc giảm đi. Do vậy việc tính thuế đất bằng thóc theo giá thuế sử dụng đất nông
nghiệp vụ cuối năm trước liền kề năm tính thuế vô hình chung khiến cho mức
thuế đất tỷ lệ nghịch với giá thực tế của đất ở, đất xây dựng công trình.
8


Nếu so sánh mức độ điều tiết của mức thuế trên khung giá đất của Chính
phủ ban hành theo nghị định số 123/2007/NĐ – CP ngày 27/07/2007 thì tỉ lệ
động viên về thuế đất qua giá 1m2 đất tại các vùng, loại đô thị không hợp lí: cùn
loại đất nhưng động viên chưa tương ứng với giái trị quyền sử dụng đất giữa các
vùng. Pháp lệnh về thuế nhà, đất còn chưa có sự điều tiết cao đối với những đối
tượng có quyền sử dụng đất với diện tích lớn để khuyến khích sử dụng đất tiết
kiệm, hiệu quả và hạn chế đầu cơ về đất, cụ thể: không phân biệt việc sử dụng đất
trong hạn mức và vượt hạn mức, không phân biệt giữa người có quyền sở hữu
một nhà hoặc quyền sử dụng một thửa đất với người có quyền sở hữu nhiều nhà
hoặc quyền sử dụng nhiều thửa đất.
1.5

Về chính sách miễn giảm thuế

a. Về miễn thuế:
Pháp lệnh thuế nhà, đất quy định tạm miễn thuế đất đối với các trường
hợp: đất xây dựng trụ sở cơ quan hành chính, sự nghiệp nhà nước, tổ chức xã hội,
công trình văn hoá, đất chuyên dùng vào mục đích quốc phòng và an ninh; Đất ở
thuộc vùng rừng núi rẻo cao thuộc diện được miễn thuế nông nghiệp, vùng định

canh, định cư, vùng kinh tế mới; Đất ở của gia đình thương binh loại 1/4, loại
2/4; gia đình liệt sĩ được hưởng chế độ trợ cấp của Nhà nước quy định; đất xây
dựng nhà tình nghĩa; Đất ở của người tàn tật, người chưa đến tuổi thành niên và
người già cô đơn không nơi nương tựa không có khả năng nộp thuế.
b. Về giảm thuế:
Pháp lệnh thuế nhà, đất chỉ quy định giảm thuế cho đối tượng nộp thuế có
khó khăn về kinh tế do bị thiên tai, địch hoạ, tai nạn bất ngờ. Pháp lệnh thuế nhà,
đất chưa có quy định về nguyên tắc miễn, giảm thuế nhà, đất. cùng với đó là
không quy định miễn giảm thuế đối với các đối tượng có công với cách mạng

9


như: người hoạt động cách mạng trước 19/08/1945, thương binh hạng 3/4, 4/4,
bệnh binh hạng 2/3, 3/3 dẫn đến chưa công bằng trong quá trình thực hiện.
1.6

Về chính sách quản lí thuế

Ngày 29/11/2006 Quốc hội đã thông qua Luật quản lí thuế, như vậy theo
quy định của Luật này thì một số quy định về quản lí thuế trong pháp lệnh thuế
nhà, đất bị bãi bỏ. Và vì vậy, cần phải ban hành Luật thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp để hoàn thiện lại hệ thống quản lí thuế, tránh tình trạng trùng lặp, mâu
thuẫn.
1.7

Tình hình kinh tế xã hội hiện nay đặt ra yêu cầu cần phải thu

thuế đối với nhà ở.
Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành có ghi nhận: “Thuế nhà, đất là thuế thu

đối với nhà và đối với đất ở, đất xây dựng công trình. Trong tình hình hiện nay,
tạm thời chưa thu thuế nhà và chưa quy định về thuế nhà”. Đặt trong thời điểm ra
đời của Pháp lệnh, quy định trên là phù hợp với điều kiện xây dựng, sử dụng
cũng như đăng ký sở hữu và quản lý nhà còn nhiều hạn chế. Tuy nhiên cho đến
nay, qua 15 năm đổi mới, tình hình kinh tế – xã hội đã có nhiều thay đổi, đời
sống của đại bộ phận người dân được cải thiện, công tác quản lý nhà cũng đã
tương đối ổn định, chủ trương tạm thời chưa thu thuế nhà đã làm mất đi một
nguồn thu khá lớn cho ngân sách nhà nước đồng thời hạn chế đáng kể vai trò
phân phối lại thu nhập của loại thuế này. Thực tế, cùng với sự tăng trưởng kinh
tế, phân hoá giầu nghèo ngày càng rõ nét hơn, thể hiện ở việc có rất nhiều biệt
thự, ngôi nhà giá trị được xây dựng. Nếu có sự phân hoá hợp lý, việc thu thuế đối
với nhà không những đem lại nguồn thu cho ngân sách mà còn đảm bảo thực hiện
mục tiêu công bằng xã hội.
Thêm vào đó, thuế nhà, đất mới chỉ được tồn tại dưới hình thức pháp lý là
Pháp lệnh, chưa thể hiện được đầy đủ tầm quan trọng của sắc thuế này. Chế độ
10


miễn giảm quy định trong văn bản pháp luật cũng tạo nên những tiêu cực, chủ
quan khi đánh giá, xem xét. Chi phí quản lý thuế nhà, đất được đánh giá là khá
cao trong khi công tác hành thu lại không hiệu quả, kết quả thu thấp, đóng góp
không nhiều vào tổng số thu thuế chung của nhà nước[5].
2. Những quy định mới đã được Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm
2010 đã sửa đổi, bổ sung so với pháp lệnh thuế nhà đất năm 1994
Để phát huy những kết quả đã đạt được, khắc phục những hạn chế của
chính sách thuế nhà, đất hiện hành, hoàn thiện, nâng cao tính pháp lý và góp phần
xây dựng hệ thống thuế đồng bộ, việc Quốc hội ban hành Luật thuế sử dụng đất
phi nông nghiệp là đáp ứng yêu cầu đòi hỏi thực tế và xu hướng phát triển. Theo
đó, luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có những điểm mới sau:
2.1. Về đối tượng chịu thuế (Điều 2)

Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành quy định đối tượng chịu thuế là đất ở,
đất xây dựng công trình. Tuy nhiên, theo quy định của Luật đất đai năm 2003 thì
nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: đất ở, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sản
xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng... Do đó,
Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định đối tượng chịu thuế là đất ở, đất
sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đảm bảo phù hợp với Luật đất đai năm
2003. Đối với đất phi nông nghiệp thuộc đối tượng tại Điều 3 của Luật, nếu sử
dụng vào mục đích kinh doanh thì cũng thuộc đối tượng chịu thuế.
2.2. Về đối tượng không chịu thuế (Điều 3)
Pháp lệnh thuế nhà, đất quy định không thu thuế đất đối với đất sử dụng vì
lợi ích công cộng, phúc lợi xã hội hoặc từ thiện không vì mục đích kinh doanh và
đất chuyên dùng vào việc thờ cúng của các tôn giáo, các tổ chức không vì mục
đích kinh doanh hoặc để ở. Trên cơ sở kế thừa các quy định của Pháp lệnh thuế
nhà, đất, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã đưa các loại đất này vào đối
11


tượng không chịu thuế và bổ sung thêm một số loại đất phi nông nghiệp sử dụng
không vào mục đích kinh doanh như: đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất sông,
ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất có công trình là đình, đền,
miếu, am, từ đường, nhà thờ họ cho phù hợp với quy định về phân loại đất của
Luật đất đai năm 2003
2.3. Về người nộp thuế (Điều 4)
Trên cơ sở kế thừa Pháp lệnh thuế nhà, đất, phù hợp với quy định về đối
tượng chịu thuế, đối tượng không thuộc diện chịu thuế và phù hợp với quy định
của Luật quản lý thuế, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã quy định người
nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng
chịu thuế; trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất là người
nộp thuế.

2.4. Về căn cứ tính thuế (Điều 5)
Theo Pháp lệnh thuế nhà, đất, căn cứ tính thuế đất dựa trên cơ sở thuế sử
dụng đất nông nghiệp (diện tích đất, hạng đất và mức thuế). Mức thuế đất được
quy định bằng từ 1 đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp.
Để phù hợp với Luật đất đai năm 2003 và yêu cầu thực tiễn, căn cứ tính
thuế sử dụng đất phi nông nghiệp dựa trên giá tính thuế và thuế suất.
2.5. Về thuế suất (Điều 7)
Đối với phần vượt hạn mức quy định nên áp dụng thuế suất cao hơn phần
trong hạn mức, đồng thời Luật quy định Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả
trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần như
sau:
12


Bậc thuế Diện tích đất tính thuế (m2)

Thuế suất (%)

1

0,03

Diện tích trong hạn mức
Phần diện tích vượt không quá 3 lần

2

0,07
hạn mức

3

Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức
0,15

Theo đó, .đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình
xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%. Đối với đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03%. Đất sử dụng không đúng
mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15%.
Đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt thì không coi là đất chưa sử dụng và áp dụng mức
thuế suất 0,03%.Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng
hạn mức
2.6. Về giá tính thuế (Điều 6)
Giá tính thuế đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá
của 1m2 đất, trong đó:
Về Diện tích đất chịu thuế: Để quy định của luật phù hợp thực tiễn, mang
tính kế thừa các quy định hiện hành, tránh sơ hở dẫn đến thất thoát nguồn thu
ngân sách nhà nước, không công bằng trong thực hiện nghĩa vụ thuế Luật đã quy
định diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng.
Luật còn quy định diện tích đất chịu thuế đối với đất ở nhà nhiều tầng
nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh;
Đối với công trình xây dựng dưới mặt đất. Theo đó, đối với đất ở nhà nhiều tầng
13


nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì
diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà
của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều
hộ ở, nhà chung cư có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ

gia đình, cá nhân sử dụng trong tầng hầm được cộng vào diện tích nhà của các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ. Đối với công trình xây
dựng dưới mặt đất thì áp dụng hệ số phân bổ bằng 0,5 diện tích đất xây dựng chia
cho tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
Về Giá của 1m2 đất: là giá đất theo mục đích sử dụng do Ủy ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5
năm
2.7. Về miễn, giảm thuế (Điều 9, Điều 10)
Kế thừa nội dung về miễn, giảm thuế hiện hành, Luật đã bổ sung thêm các
đối tượng được miễn giảm thuế. Ngoài ra, để đảm bảo công bằng giữa các đối
tượng là thương binh, liệt sỹ, bệnh binh, thân nhân liệt sỹ, Luật quy định giảm
50% thuế nhà, đất đối với các trường hợp: thương binh hạng 3/4, 4/4; người
hưởng chính sách như thương binh hạng 3/4, 4/4; bệnh binh hạng 2/3, 3/3; con
của liệt sỹ không được hưởng trợ cấp hàng tháng.
Luật cũng qui định, người nộp thuế được hưởng cả miễn và giảm thuế đối
với cùng thửa đất thì được miễn thuế. Người nộp thuế thuộc 2 trường hợp được
giảm thuế trỡ lên thì được miễn. Người nộp thuế đất ở chỉ được miễn thuế hoặc
giảm thuế tại một nơi do người nộp thuế lựa chọn. Miễn thuế, giảm thuế chỉ áp
dụng trực tiếp đối với người nộp thuế và chỉ tính trên số tiền thuế phải nộp.

2.8. Về nguyên tắc miễn, giảm thuế (Điều 11)
14


Pháp lệnh thuế nhà, đất chưa có quy định về nguyên tắc miễn, giảm thuế
nhà, đất. Tuy nhiên, để đảm bảo việc thực hiện miễn, giảm thuế được thống nhất,
tại Điều 11 của Luật quy định một số nguyên tắc miễn, giảm thuế sử dụng đất
nông nghiệp như sau:
- Người nộp thuế được hưởng cả miễn thuế và giảm thuế đối với cùng một
thửa đất thì được miễn thuế; người nộp thuế thuộc hai trường hợp được giảm

thuế trở lên quy định tại Điều 10 của Luật này thì được miễn thuế.
- Người nộp thuế đất ở chỉ được miễn thuế hoặc giảm thuế tại một nơi do
người nộp thuế lựa chọn, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều 9 và khoản 4
Điều 10 của Luật này.
- Người nộp thuế có nhiều dự án đầu tư được miễn thuế, giảm thuế thì thực
hiện miễn, giảm theo từng dự án đầu tư.
- Miễn thuế, giảm thuế chỉ áp dụng trực tiếp đối với người nộp thuế và chỉ
tính trên số tiền thuế phải nộp theo quy định của Luật này.
Như vậy, với những sự thay đổi của nền kinh tế cũng như chính sách pháp
luật thì việc Quốc hội khóa XII đã thông qua luật thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp đã đáp ứng được phần nào yêu cầu của xã hội, làm cho hệ thống pháp luật
nước ta được hoàn thiện hơn.

15