Phân biệt sự khác nhau giữa văn phòng đại diện của công ty kinh doanh bất động sản và sàn giao dịch bất động sản. Ý nghĩa của việc ra đời sàn giao dịch bất động sản

A. LỜI MỞ ĐẦU
Trên thị trường bất động sản nước ta hiện nay, sàn giao dịch bất động sản là một
hình thức mới mẻ, mới cả về tên gọi và nội dung lẫn hình thức tổ chức hoạt động bởi
nó mời được ra đời từ Luật kinh doanh bất động sản 2006. Mục đích của nhà nước khi
quy định về sàn giao dịch bất động sản là nhằm khắc phục những khuyết tật của thị
trường bất động sản và giúp nhà nước quản lí, điều tiết thị trường này để nó phát triển
lành mạnh, ổn định hơn. Nghiên cứu vấn đề này nhóm em chọn đề tài: “ Phân biệt sự
khác nhau giữa văn phòng đại diện của công ty kinh doanh bất động sản và sàn
giao dịch bất động sản. Ý nghĩa của việc ra đời sàn giao dịch bất động sản”.
B. NỘI DUNG
1. Phân biệt sự khác nhau giữa văn phòng đại diện của công ty kinh doanh bất
động sản và sàn giao dịch bất động sản
Khoản 1 Điều 37 Luật Doanh nghiệp 2005 quy định: “Văn phòng đại diện là đơn
vị phụ thuộc của doanh nghiệp, có nhiệm vụ đại diện theo ủy quyền cho lợi ích của
doanh nghiệp và thực hiện bảo vệ các lợi ích đó. Tổ chức và hoạt động của văn
phòng đại diện theo quy định của pháp luật”. Như vậy, có thể hiểu văn phòng đại
diện của công ty kinh doanh bất động sản là đơn vị phụ thuộc của công ty kinh
doanh bất động sản, có nhiệm vụ đại diện theo ủy quyền cho lợi ích của doanh
nghiệp và thực hiện bảo vệ các lợi ích đó.
Còn sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và
cung cấp các dịch vụ kinh doanh bất động sản (Khoản 4 Điều 5 Luật kinh doanh
bất động sản năm 2006)
Giữa văn phòng đại diện của công ty kinh doanh bất động sản và sàn giao dịch bất
động sản có một số điểm khác nhau cơ bản sau:
1.1 Về chủ thể thành lập
Văn phòng đại diện của công ty kinh doanh bất động sản là do chính công ty kinh
doanh bất động sản đó thành lập ra để đại diện cho công ty thực hiện một số hoạt
động nhất định.
Còn sàn giao dịch bất động sản có thể do cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản
hoặc tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản thành lập (khoản 1 điều 56
Luật kinh doanh bất động sản 2006).

1


1.2. Về tư cách pháp lý
Văn phòng đại diện của công ty kinh doanh bất động sản không có tư cách pháp
nhân, mà chỉ là đơn vị phụ thuộc của doanh nghiệp, thực hiện đại diện theo ủy quyền
cho lợi ích của doanh nghiệp và bảo vệ các lợi ích đó. Văn phòng đại diện của công ty
bất động sản không được trực tiếp thực hiện các hoạt động kinh doanh như mua bán
hàng hóa, ký kết hợp đồng ... mà chỉ được thực hiện các công việc theo ủy quyền của
công ty. Bên cạnh đó, văn phòng đại diện của công ty kinh doanh bất động sản không
có con dấu riêng riêng mà sử dụng con dấu của công ty, cũng như sử dụng tên, thương
hiệu của công ty kinh doanh bất động sản mà mình đại diện.
Ngược lại, sàn giao dịch bất động sản có tư cách pháp nhân và bắt buộc phải là
pháp nhân. Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập
sàn giao dich bất động sản thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử
dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản để
hoạt động (khoản 2 điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2006). Bên cạnh đó, sàn
giao dich bất động sản còn có con dấu riêng, tên riêng, thương hiệu riêng. Như vậy,
sàn giao dịch bất động sản có thể là pháp nhân độc lập với doanh nghiệp thành lập ra
sàn, cũng có thể phụ thuộc doanh nghiệp này.
1.3. Mục đích thành lập
Mục đích của việc thành lập văn phòng đại diện của công ty kinh doanh bất đọng
sản là để đại diện theo ủy quyền cho lợi ích của doanh nghiệp và bảo vệ các lợi ích đó.
Chức năng chính của văn phòng đại diện của công ty bất động sản là “đại diện” cho
công ty bất động sản để giao dịch (làm việc, tiếp xúc …) với các đối tác, khách hàng,
qua đó tìm kiếm cơ hội kinh doanh cho doanh nghiệp.
Khác với văn phòng đại diện của công ty kinh doanh bất động sản, việc thành lập
sàn giao dịch bất động sản một mặt là để tiến hành các hoạt động kinh doanh bất động
sản, đảm bảo cho hoạt động này diễn ra một cách tập trung, minh bạch, mặt khác còn
giúp Nhà nước dễ dàng kiểm soát thị trường bất động sản, hạn chế các rủi ro mà thị

trường này gây ra cho các chủ thể tham gia thị trường.
1.4. Về phạm vi và nội dung hoạt động
Văn phòng đại diện của công ty kinh doanh bất động sản không có chức năng kinh
doanh. Các hoạt động của văn phòng đại diện là do công ty kinh doanh bất động sản
2


giao cho, nó thực hiện việc đại diện cho công ty kinh doanh bất động sản trong các
giao dịch với khách hàng trong phạm vi ủy quyền, chứ không có chức năng thực hiện
mọi hoạt động của công ty. Ngành nghề đăng ký hoạt động của văn phòng đại diện
phải phù hợp với ngành, nghề đăng ký kinh doanh của đơn vị chủ quản.
Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch bất động sản và
cung cấp các dịch vụ kinh doanh bất động sản. Cụ thể, sàn giao dịch bất động sản là
nơi để các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện bán, cho thuê hoặc cho
thuê mua bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình, ngoài ra sàn còn là nơi cung cấp
các dịch vụ về bất động sản nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản như: dịch vụ đấu giá,
định giá, quảng cáo, tư vấn BấT ĐộNG SảN… (Điều 58 Luật kinh doanh bất động sản
2006). Như vậy, sàn giao dịch bất động sản thực hiện hoạt động kinh doanh.
1.5. Chế độ chịu trách nhiệm pháp lý
Văn phòng đại diện của công ty bất động sản vì không có tư cách pháp nhân nên
trách nhiệm pháp lý khi xảy ra vi phạm sẽ thuộc về công ty, văn phòng đại diện chỉ
chịu trách nhiệm trước công ty về việc để xảy ra vi phạm.
Khác với văn phòng đại diện của công ty kinh doanh bất động sản, do sàn giao
dịch bất động sản có tư cách pháp nhân nên sàn giao dịch bất động sản phải tự chịu
trách nhiệm về hoạt động của mình. Hơn nữa, doanh nghiệp, hợp tác xã thành lập sàn
giao dịch bất động sản cũng phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch bất
động sản mà mình lập ra (khoản 4 Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản).
1.6. Về điều kiện và thủ tục thành lập
*Điều kiện và thủ tục thành lập văn phòng đại diện của công ty kinh doanh bất động
sản

Công ty kinh doanh bất động sản có quyền lập văn phòng đại diện ở trong nước và
nước ngoài; có thể đặt một hoặc nhiều văn phòng đại diện tại một địa phương theo địa
giới hành chính.
Công ty kinh doanh bất động sản muốn mở văn phòng đại diện thì công ty phải
triệu tập và tiến hành họp Hội đồng quản trị về việc thành lập văn phòng đại diện. Nếu
tại cuộc họp Hội đồng quản trị, các thành viên biểu quyết và thông qua được vấn đề
thành lập văn phòng đại diện thì công ty có thể tiến hành các thủ tục pháp lý để thành
lập văn phòng đại diện tại phòng đăng ký kinh doanh. Hồ sơ và thủ tục thành lập văn
3


phòng đại diện được quy định tại

Điều 33 Nghị định 43/2010/NĐ-CP ngày

15/04/2010 về đăng ký kinh doanh.
* Điều kiện và thủ tục thành lập sàn giao dịch bất động sản
Thứ nhất, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu thành lập sàn giao dịch bất động sản thì
bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có đăng ký kinh doanh dịch vụ
bất động sản theo quy định của pháp luật. Khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất
động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ
định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản
(khoản 2 Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản 2006).
Thứ hai, có quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Quy chế hoạt động
của sàn giao dịch bất động sản phải có các nội dung cơ bản sau: quy định chung về
chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của sàn giao dịch bất động sản; về tổ chức bộ máy và
hoạt động của các bộ phận trong sàn giao dịch bất động sản; về chế độ quản lý tài
chính của sàn giao dịch bất động sản; về mối quan hệ với khách hàng trong giao dịch,
…(theo quy định tại Thông tư 13/2008/TT-BXD).
Thứ ba, có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao

dịch bất động sản.
Thứ tư, có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản đáp ứng các điều
kiện do Chính phủ quy định.
Như vậy, đối với sàn giao dịch bất động sản thì điều kiện thành lập được pháp luật
quy định khá chặt chẽ còn đối với văn phòng đại diện thì việc thành lập hay không
thành lập lại còn dựa vào công ty có muốn mở văn phòng đại diện hay không, phụ
thuộc vào ý kiến của các thành viên trong công ty.
1.7. Cơ cấu tổ chức
Đối với sàn giao dịch bất động sản thì cơ cấu của sàn bao gồm: giám đốc, các phó
giám đốc và các bộ phận chuyên môn phù hợp với chức năng kinh doanh. Như vậy,
cơ cấu tổ chức này là khá chặt chẽ, tương tự như pháp luật doanh nghiệp quy định về
cơ cấu tổ chức của các doanh nghiệp.
Đối với văn phòng đại diện của công ty kinh doanh bất động sản thì cơ cấu tổ chức
không được quy định chặt chẽ như vậy.
1.8. Điều kiện về người quản lý, điều hành
4


Đối với văn phòng đại diện công ty kinh doanh bất động sản thì người quản lý,
điều hành văn phòng đại diện do công ty kinh doanh bất động sản cử ra và đạt một số
điều kiện nhất định như có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang trong tình
trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù, không bị cấm hành
nghề…
Đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản ngoài phải đáp ứng
các yêu cầu về năng lực hành vi dân sự, tình trạng pháp lý… giống như người quản lý,
điều hành văn phòng đại diện của công ty bất động sản thì còn phải đáp ứng điều kiện
là có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưởng kiến thức về quản lý,
điều hành sàn giao dịch bất động sản.
2. Ý nghĩa của việc ra đời sàn giao dịch bất động sản.
Các sàn giao dịch bất động sản của Việt Nam bắt đầu ra đời từ cuối năm 2008 và

đến đầu năm 2009 thì thị trường bất động sản Việt Nam bùng nổ phong trào mở sàn
giao dịch bất động sản. Mở đầu cho sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản là công
ty Địa ốc Phát Hưng và công ty Địa ốc Sài Gòn – Chợ Lớn. Sự tiên phong đi đầu
trong việc mở sàn giao dịch bất động sản của hai công ty này đã mở ra một diện mạo
mới cho thị trường bất động sản Việt Nam. Thị trường bất động sản Việt Nam đã có
thêm sự đóng góp của một bộ phận mới đó là sàn giao dịch – sẽ góp phần thúc đẩy thị
trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, ổn định, công khai và minh bạch hơn. Việc
ra đời sàn giao dịch bất động sản có ý nghĩa rất lớn đối với thị trường bất động sản nói
riêng, nền kinh tế nói chung; đối với nhà nước cũng như các chủ thể tham gia thị
trường bất động sản. Cụ thể:
2.1. Đối với thị trường bất động sản
Việc ra đời sàn giao dịch bất động sản không chỉ góp phần đảm bảo thị trường bất
động sản diễn ra một cách lành mạnh, chính quy mà còn thúc đẩy sự phát triển của thị
trường này. Mục đích của việc thành lập sàn giao dịch bất động sản là đưa tất cả các
hoạt động giao dịch bất động sản lên sàn để có thể thu thập được thông tin về thị
trường bất động sản, để các chủ thể: nhà nước, doanh nghiệp, người mua tham khảo
và có những quyết định đúng đắn. Nhân viên của sàn sẽ có trách nhiệm điều tra, xác
minh tính chính xác của những thông tin về người bán, về người mua, về bất động sản
đăng ký trên sàn. Do đó, các thông tin được cung cấp trên sàn giao dịch bất động sản
5


sẽ đảm bảo về mặt pháp lí, rõ ràng và trung thực, hạn chế rủi ro cho các bên tham gia
thị trường bất động sản, qua đó góp phần lành mạnh hóa thị trường này.
Mặt khác, trước đây có một số lượng lớn người tham gia đầu tư với mục đích kiếm
lời làm khan hiếm thị trường, tạo cơn sốt bất động sản làm người dân phải tìm mọi
cách đầu tư kiếm lợi và làm cho thị trường bất động sản ngày càng sốt hơn, giá cả
“ngất ngưởng”. Khi giao dịch qua sàn người đầu tư chịu một khoản thuế với thuế suất
chuyển nhượng bất động sản lên tới 25% trên phần lợi nhuận hoặc 2% trên giá trị
chuyển nhượng, phải chi phí hoa hồng chi phí chuyển nhượng, chi phí lãi suất…Và từ

đó họ cảm thấy không có hiệu quả so với số vốn họ bỏ ra, chưa kể rủi ro nên họ sẽ
hạn chế tham gia và giá cả sẽ bình ổn hơn so với giá trị thực của thị trường.
Bên cạnh đó, sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản cũng góp phần phát triển
hoạt động của thị trường bất động sản thông qua việc các hoạt động dịch vụ tư
vấn chuyên nghiệp hơn, tạo được giá trị gia tăng cho chủ đầu tư như nghiên cứu thị
trường, tư vấn lập dự án, thiết kế sản phẩm, dịch vụ tiếp thị, chăm sóc khách hàng và
quản lý bất động sản. Tạo ra nhiều loại hình dịch vụ bất động sản đang bỏ ngỏ chưa
đưa vào hoạt động như đấu giá, quảng cáo, dịch vụ pháp lý, ngân hàng, bảo hiểm…
Tất cả dịch vụ này sẽ đẩy mạnh hoạt động bất động sản tạo giá trị thặng dư cho xã hội
và lợi ích cho chủ đầu tư và người đầu tư.
2.2. Đối với nền kinh tế vĩ mô
Sàn giao dịch bất động sản ra đời có ý nghĩa quan trọng trong việc phát triển kinh
tế xã hội. Bởi lẽ, trước khi có sàn giao dịch bất động sản, giá cả thị trường bất động
sản biến động và luôn được đẩy lên quá cao so với giá trị thực tế do đầu cơ bất động
sản, từ đó dẫn tới việc mọi thành phần kinh tế đều tham gia kinh doanh bất động sản
kiếm lời và sao lãng hoạt động kinh doanh của mình làm ảnh hưởng tới phát triển
sản xuất tạo ra sản phẩm cho xã hội. Giá bất động sản cao dẫn tới chi phí sản xuất
kinh doanh dịch vụ cao và giá thành tăng cao dẫn đến lạm phát tăng.
2.3. Đối với nhà nước
Sàn giao dịch bất động sản sẽ là nơi cung cấp các thông tin về thị trường bất động
sản cho các cơ quan quản lý một cách chính xác và kịp thời để các cơ quan này nắm
bắt được thông tin về các hoạt động của thị trường bất động sản. Đây là cơ sở quan
trọng để từ đó nhà nước có những phương pháp quản lý và điều tiết một cách đúng
6


đắn và kịp thời thông qua việc đổi mới, bổ sung và hoàn thiện các văn bản pháp luật
cho phù hợp, tạo điều kiện cho hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển phù hợp
với tình hình kinh tế - xã hội thực tế trên cơ sở của pháp luật.
Bên cạnh đó, sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản làm tăng thu cho ngân sách

nhà nước nhờ nguồn thu thuế chuyển nhượng. Sở dĩ như vậy bởi sàn giao dịch bất
động sản ra đời sẽ làm hạn chế các giao dịch ngầm, gây thất thu nguồn thuế từ bất
động sản. Hàng hóa bất động sản là hàng hoá có giá trị cao vì vậy mà thuế từ bất động
sảnsẽ đóng góp đáng kể cho ngân sách nhà nước.
Mặt khác, sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản sẽ giúp nhà nước kiểm soát và
quản lí được tình trạng đầu cơ đất, kiểm soát và phòng chống các hoạt động rửa tiền,
phòng chống tham nhũng đặc biệt là tham nhũng về đất đai.
2.4. Đối với các nhà kinh doanh bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản ra đời sẽ có ý nghĩa trong việc cung cấp thông tin về thị
hiếu, nhu cầu của khách hàng, giúp các nhà kinh doanh có một cái nhìn chính xác hơn
về nhu cầu thị trường và đầu tư theo đúng hướng, giúp tăng hiệu quả kinh doanh. Hơn
nữa, sàn giao dịch bất động sản còn là nơi để các nhà kinh doanh bất động sản tiếp thị,
quảng bá các dự án, sản phẩm bất động sản của mình đến người mua một cách tập
trung và mang lại hiệu quả. Mặt khác, thông qua sàn giao dịch bất động sản, các nhà
kinh doanh còn có cơ hội tiếp cận các dịch vụ đầu tư một cách thuận lợi như dịch vụ
tài chính, dịch vụ pháp lý, thiết kế xây dựng… cũng như có cơ hội mở rộng quan hệ
đầu tư thông qua các hoạt động của sàn giao dịch.
2.5. Đối với khách hàng
Những thông tin giao dịch qua sàn đã được sàng lọc, giá cả được công khai, nhiều
loại sản phẩm được giới thiệu, thông tin đầy đủ sẽ giúp khách hàng lựa chọn sản
phẩm, hàng hóa phù hợp với khả năng và nhu cầu của mình, cũng như tránh được các
rủi ro và thiệt hại trong giao dịch bất động sản. Mặt khác, thông qua sàn giao dịch bất
động sản, khách hàng có cơ hội tiếp cận các chuyên viên tư vấn bất động sản đông
đảo, lành nghề, am hiểu thị trường, phục vụ chu đáo, tận tình chuyên nghiệp.
* Một vài nét về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở nước ta trong thời
gian qua.
7


Hiện nay trên cả nước có hơn 700 sàn giao dịch, trong số đó có một số sàn giao

dịch có uy tín hoạt động với chất lượng cao như: Sacomreal, ACBR, Đất Lành,
Viglacera… Tuy nhiên trên thực tế còn có những tồn tại về sàn giao dịch BấT ĐộNG
SảN, gây ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, đồng
thời ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, nhà đầu tư bất động sản như:
Thứ nhất, số lượng giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động còn
thấp so với số lượng giao dịch trên thực tế. Cụ thể tính đến 8 tháng đầu năm 2009 cả
nước có đến 226 sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, trong 8 tháng đầu năm này, cả
nước mới chỉ có khoảng 3.500 giao dịch nhà, đất thông qua sàn giao dịch bất động
sản, chiếm khoảng 15-20%. Còn lại, 80% giao dịch tự do không qua sàn. Năm 2011,
cả nước có khoảng 700 sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động nhưng thực tế
lượng giao dịch bất động sản thông qua sàn theo thống kê chưa đầy đủ chỉ chiếm
khoảng 40%.
Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản hoạt động kém hiệu quả, thiếu minh bạch.
Theo qui định, sàn giao dịch bất động sản phải công khai các thông tin về bất động
sản cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua (trừ các dự án nhà ở xã hội theo
Luật Nhà ở) để khách hàng biết và đăng ký giao dịch. Tuy nhiên, qui định này còn
nhiều sàn chưa thực hiện nghiêm túc. Thực tế cho thấy không ít sàn giao dịch sau khi
đăng ký thành lập đã không có giao dịch, hoặc có những giao dịch thiếu minh bạch,
giao dịch các bất động sản chưa đầy đủ các yếu tố hợp pháp… hoạt động thiếu tính
chuyên nghiệp.
Thứ ba, sai phạm chủ yếu của các sàn giao dịch bất động sản còn là bán bất động
sản không đủ điều kiện như chung cư bán khi chưa hoàn thành móng, biệt thự bán khi
chưa hoàn thành xây thô, bán khi chưa có giấy phép xây dựng, chủ đầu tư khai khống
vốn để xin thực hiện dự án, huy động vốn vượt quá 70%... và không ít sàn giao dịch
được chủ đầu tư dự án thành lập ra chỉ để chào bán sản phẩm của chính mình.Trong
trường hợp này, chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản là một pháp nhân, nếu
không có sự phân định rõ ràng giữa bên tạo lập bất động sản (bên bán bất động sản)
và bên cung cấp dịch bất động sản (trung gian bên bán và bên mua) sẽ thiếu tính
khách quan, theo kiểu “vừa đá bóng, vừa thổi còi”. Ngoài ra, nhiều sàn giao dịch còn
vi phạm về diện tích giao dịch sàn, không thực hiện nghiêm túc chế độ báo cáo định

kỳ, …Có những sàn giao dịch chưa tuân thủ các quy định của pháp luật, thực hiện môi
giới các dự án và bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý để được giao dịch, vừa kinh
8


doanh dịch vụ bất động sản (môi giới, định giá), vừa kinh doanh bất động sản (mua,
bán bất động sản ăn chênh lệch giá), thậm chí lừa đảo như trường hợp đối với Công ty
cổ phần sàn bất động sản Việt Nam (Cầu Giấy – Hà Nội).
Thứ tư, thực tế cũng cho thấy, do hành lang pháp lý cho hoạt động của các sàn
giao dịch bất động sản chưa thật chặt chẽ, phù hợp nên phần lớn chủ đầu tư các dự án
bất động sản muốn "lách" luật để tận thu lợi nhuận, chưa muốn giao dịch thông qua
sàn nên tìm cách huy động vốn sớm thông qua các hình thức hợp đồng góp vốn, vay
vốn hoặc phát hành trái phiếu công trình kèm quyền mua bất động sản … khiến cho
lượng giao dịch qua sàn “hiu hắt”. Theo khảo sát, có đến 70% giao dịch bất động sản
của các chủ đầu tư với khách hàng được thực hiện dưới hình hoạt động góp vốn.
* Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của các sàn giao dịch bất
động sản
Thứ nhất, cần thành lập các sàn giao dịch bất động sản của nhà nước và nhanh chóng
xây dựng các tiêu chí, quy trình hoạt động của sàn chuẩn để minh bạch hóa hoạt động
của sàn giao dịch bất động sản. Tránh việc sàn giao dịch bất động sản hoạt động chỉ
mang tính hình thức, không hiệu quả.
Thứ hai, cần tăng cường tính pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản. Mọi thông tin
niêm yết sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo tính chính xác 100%. Việc này đòi
hỏi các doanh nghiệp giao dịch bất động sản phải tự nâng cao trách nhiệm của mình
đối với mọi giao dịch, đối với nhà nước, đối với khách hàng. Lúc này trách nhiệm
quản lý thị trường bất động sản không chỉ còn là của riêng nhà nước mà nó còn là
trách nhiệm của các sàn giao dịch bất động sản. Tăng cường tính pháp lý cho sàn sẽ
làm cho công tác quản lý điều tiết bất động sản có hiệu quả hơn. Thị trường bất động
sản sẽ hạn chế được tính không minh bạch và phát riển ổn định.
Thứ tư, cần có quy định giảm thuế lệ phí cho các giao dịch bất động sản thực hiện

trên sàn. Nếu các cơ quan nhà nước áp dụng chính sách giảm thuế cho các giao dịch
bất động sản thực hiên trên sàn thì hiện tượng giao dịch bất động sản ngầm sẽ không
còn nữa. Đặc biệt chính sách này sẽ lôi kéo được mọi giao dịch bất động sản đều được
đưa lên sàn.
Thứ năm, nên thành lập cơ quan thanh tra chuyên ngành kiểm tra các hoạt động
của sàn giao dịch. Như vậy, mới tránh được những sai sót từ phía các nhà đầu tư, đặc
biệt việc các nhà đầu tư lách luật bằng các hợp đồng góp vốn.
9


Thứ sáu, cần hoàn thiện chế tài xử lí đối với các sàn giao dịch vi phạm quy định
của pháp luật để giúp cho hoạt động của sàn giao dịch được mình bạch, hiệu quả.
Thứ bảy, Nhà nước nên ban hành cơ chế liên kết giữa các sàn giao dịch bất động
sản với nhau hoạt động trong tình trạng manh mún, nhỏ lẻ, chưa tạo ra được dấu ấn
cho thị trường bất động sản. Đặc biệt có tình trạng bán phá giá, cạnh tranh không lành
mạnh của một số sàn giao dịch. Thông tin giữa các sàn về các dự án là không thống
nhất và thiếu chính xác. Chính vì vậy mà yêu cầu đặt ra là các sàn phải liên kết, hợp
tác với nhau. Sự liên kết hợp tác này là do sự thoả thuận của các sàn với nhau dựa trên
những cơ chế mà cơ quản lí nhà nước ban hành. Qua đó tạo thành một mạng lưới các
sàn giao dịch hoạt động có hiệu quả.
Thứ tám, cần hoàn thiện tính pháp lí cho hàng hoá bất động sản: Hiện nay có rất
nhiều hàng hóa bất động sản chưa đủ tiêu chuẩn về tính pháp lí nên họ không giao
dịch trên sàn mà giao dịch ngầm. Chính vì vậy mà yêu cầu cấp thiết là nhà nước
nhanh chóng ban hành Luật Đăng kí bất động sản để hoàn thiện tính pháp lí cho hàng
hóa bất động sản. Đồng thời cần phải thống nhất nội dung của các văn bản pháp luật
tránh mâu thuẫn, chồng chéo gây khó khăn cho các doanh nghiệp. …
C. KẾT LUẬN
Có thể thấy việc ra đời sàn giao dịch bất động sản là một tất yếu để đáp ứng những
nhu cầu ngày càng phức tạp trong các hoạt động giao dịch bất động sản; giúp minh
bạch hóa thị trường bất động sản; đáp ứng nhu cầu của các nhà kinh doanh bất động

sản cũng như người mua bất động sản… Tuy nhiên hiện nay các sàn giao dịch bất
động sản ở nước ta hoạt động vẫn chưa thực sự hiểu quả, vì vậy, trong thời gian tới,
cần có những biện pháp phù hợp phát huy hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất
động sản, từ đó góp phần phát triển thị trường bất động sản ngày một lành mạnh,
chính quy.

10


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. PGS TS Hoàng Văn Cường, Thị trường BĐS, Nxb. Xây Dựng, Hà Nội, 2006
2. Nguyễn Thị Tuyết, Thực trạng áp dụng các quy định về tổ chức và quản lý sàn
giao dịch BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội, Khóa luận tốt nghiệp, 2011
3. Nguyễn Thị Nhung, Những vấn đề về cơ cấu, tổ chức, hoạt động của sản giao
dịch bất động sản tại Việt Nam, Khóa luận tốt nghiệp, 2010.
4. "Thị trường bất động sản- những vấn đề lí luận và thực tiễn ở Việt Nam". PGS TS
Thái Bá Cẩn – Thạc sĩ Trần Nguyên Nam. Nhà xuất bản Tài chính.
5. Đề tài nghiên cứu khoa học: "Xây dựng mô hình sàn giao dịch bất động sản góp
phần lành mạnh hoá thị trường bất động sản Việt Nam". Nhóm sinh viên khoa bất
động sản- địa chính, trường Đại học kinh tế quốc dân Hà Nội.
6. "Bình ổn thị trường giá đất đô thị" PGS TS Hoàng Văn Cường, GS TS Hoàng
Ngọc Việt. Nhà xuất bản chính trị quốc gia năm 2008.
7. Tạp chí thị trường bất động sản
8. Luật kinh doanh bất động sản2006
9. Nghị định153/2007/ NĐ – CP của chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Kinh
doanh bất động sản.
10.Thông tư 13/ 2008/ TT – BXD về hướng dẫn một số điều trong trong Nghị định
153/2007/ NĐ- CP của chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động
sản.
11.Luật doanh nghiệp 2005

12.Các website:
http:// www. thongtinphapluatdansu.edu.vn


11