Tiểu luận giải quyết tình trạng nhà ở của các hộ gia đình trong khu vực dự án công viên hồ điều hòa mai dịch phờng mai dịch quận cầu giấy

E

TRNG O TO CN B Lấ HNG PHONG
LP BI DNG NGCH CHUYấN VIấN K2A-2015
---------------------------

TIU LUN TT NGHIP
Tên đề tài: Giải quyết tình trạng nhà ở của các hộ gia đình
trong khu vực Dự án công viên hồ điều hòa Mai Dịch - ph-ờng
Mai Dịch - quận Cầu Giấy

H v tờn hc viờn : Lng Vit Anh
Chc v : Chuyờn viờn
n v cụng tỏc: Phũng Qun lý ụ th - UBND qun Cu Giy

H Ni, thỏng 11 nm 2015


MôC LôC
1. PhÇn 1: Lêi nãi ®Çu……………………………………………....Trang 02
2. PhÇn 2: Néi dung………………………………………………...Trang 05
I. Néi dung t×nh huèng…………………………………………….. Trang 05
II. Ph©n tÝch t×nh huèng ………………………………………...…Trang 08
III. Xö lý t×nh huèng………………………………………………..Trang 17
IV. KiÕn nghÞ………………………………………………………..Trang 20
V. KÕt luËn………………………………………………….……….Trang 21

1


Phần I: Lời nói đầu

Quận Cầu Giấy là một quận nội thành, bao gồm 08 ph-ờng: Trung Hòa,
Yên Hòa, Quan Hoa, Dịch Vọng, Dịch Vọng Hậu, Mai Dịch, Nghĩa Đô,
Nghĩa Tân. Là Quận nội thành của Thủ đô, Cầu Giấy có nhiều tiềm năng và
điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội.
Quận Cầu Giấy đ-ợc xác định có nhiều -u thế về đô thị hóa. Về vị trí
địa lý, Quận nằm ở phía Tây của Hà Nội.
Phía đông giáp quận Đống Đa.
Phía tây giáp quận Nam Từ Liêm.
Phía nam giáp quận Tây Hồ, Bắc Từ liêm.
Phía bắc giáp quận Thanh Xuân.
Hệ thống giao thông thuận tiện tạo điều kiện cho phát triển kinh tế - xã
hội của Quận, đặc biệt là phát triển các khu đô thị mới, chung c- cao tầng.
Theo định h-ớng phát triển của Thủ đô Hà Nội đến năm 2020, tầm nhìn
của Thủ t-ớng Chính phủ đến năm 2050, toàn bộ quận Cầu Giấy thuộc khu
vực phát triển của Thành phố trung tâm. Với vị trí đó, Cầu Giấy có điều kiện
đặc biệt thuận lợi thu hút các nguồn lực (bao gồm cả nguồn tài chính, nguồn
nhân lực và khoa học - công nghệ) để thúc đẩy nhanh sự phát triển kinh tế - xã
hội của Quận nói riêng và của Thủ đô Hà Nội nói chung.
Quận Cầu Giấy trải rộng trên một địa bàn phức tạp gồm các khu nhà ở
cũ, hệ thống làng xóm địa ph-ơng nằm đan xen trong các khu đô thị đ-ợc quy
hoạch. Trong những năm qua, cùng với tốc độ phát triển đô thị chung của đất
n-ớc nói chung và Thủ đô Hà Nội nói riêng, tốc độ xây dựng trên địa bàn
Quận Cầu Giấy diễn ra rất nhanh chóng, các công trình xây dựng của các hộ
gia đình và các tòa nhà đ-ợc xây dựng khắp nơi trên địa bàn Quận. Thực trạng
này gây không ít khó khăn đối với công tác quản lý đô thị trên địa bàn quận.
Nhận thức đ-ợc vai trò và tầm quan trọng của công tác quản lý đô thị
trên địa bàn quận, Quận ủy Cầu Giấy đã ban hành các Nghị quyết, Ch-ơng
trình cụ thể với nội dung tăng c-ờng sự lãnh đạo, chỉ đạo của Đảng trong công
2

tác quản lý đô thị, đ-a trật tự đô thị của quận dần đi vào nề nếp, tạo bộ mặt đô
thị của quận ngày càng khang trang, sạch đẹp, văn minh, xứng đáng với vai
trò và vị trí quận. Cụ thể trong năm 2015, Quận ủy Cầu Giấy ban hành hai
nghị quyết chuyên đề số 58/NQ-ĐU ngày 25/5/2015 về tăng c-ờng công tác
quản lý đô thị và quản lý đất đai; Nghị quyết số 82/NQ-ĐU ngày 03/10/2015
về tăng c-ờng công tác quản lý đô thị, đảm bảo trật tự đô thị, đảm bảo vệ sinh
môi tr-ờng...
Là một Quận nội thành của Thành phố Hà Nội với truyền thống nhiều
năm xây dựng và phát triển, Quận Cầu Giấy luôn là một trong các đơn vị dẫn
đầu thành phố về công tác quản lý đô thị, luôn có những sáng kiến, đề xuất có
giá trị thực tiễn cao với thành phố trong việc xử lý các vấn đề phát sinh trên
địa bàn Thành phố nói chung và quận Cầu Giấy nói riêng trong công tác quản
lý đô thị.
Trong mấy năm trở lại đây, trên địa bàn Quận Cầu Giấy đang có một
vấn đề đặt ra cho các cấp lãnh đạo, các phòng, ban ngành của Quận đòi hỏi
phải sớm có biện pháp giải quyết dứt điểm, đó là việc giải quyết tình trạng nhà
ở của các hộ gia đình có nhà ở nằm trong khu vực công viên hồ điều hòa Mai
Dịch thuộc ph-ờng Mai Dịch, đảm bảo mục tiêu của Lãnh đạo Quận đề ra:
giải quyết dứt điểm tình trạng nhà ở không đảm bảo an toàn của các hộ dân
trong khu vực xung quanh công viên hồ điều hòa Mai Dịch, tạo cảnh quan
môi tr-ờng sạch đẹp, đảm bảo trật tự đô thị, tạo bộ mặt đô thị của ph-ờng Mai
Dịch nói riêng và Quận Cầu Giấy nói chung ngày càng văn minh, hiện đại;
từng b-ớc xóa bỏ định kiến của xã hội về thực trạng đô thị khu vực ngoài bãi
sông,...
Là một chuyên viên của phòng Quản lý đô thị quận Cầu Giấy, đứng
tr-ớc thực trạng của hàng chục hộ dân đang sống trong điều kiện nhà cửa đã
xuống cấp, không đảm bảo an toàn nh-ng không thể xây dựng do không đ-ợc
cấp giấy phép xây dựng; mặt khác đ-ợc sự h-ớng dẫn tận tình của các thày cô
giáo viên tr-ờng Đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong- Thành phố Hà Nội, đặc biệt

3


là sự giúp đỡ tận tình của cô giáo viên chủ nhiệm của lớp CVK2A, em xin
mạnh dạn thực hiện chuyên đề: Giải quyết tình trạng nhà ở của các hộ gia
đình trong khu vực Dự án công viên hồ điều hòa Mai Dịch - ph-ờng Mai
Dịch - quận Cầu Giấy.

4


Phần II: Nội dung
I. Nội dung tình huống:
1. Hoàn cảnh ra đời:
Trong những năm qua, công tác quản lý đô thị luôn đ-ợc Quận ủy quan
tâm, tập trung lãnh đạo, chỉ đạo thực hiện có hiệu quả các Quyết định, Nghị
quyết của Thành ủy, UBND Thành phố nh-: Quyết định số 20/2008/QĐUBND ngày 16/4/2008 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành quy định về
quản lý, sử dụng hè phố, lòng đ-ờng trên địa bàn Thành phố Hà Nội; Quyt
nh s 59/2013/Q-UBND ngy 19/12/2013 v vic ban hnh Quy nh chi
tit mt s ni dung v cp giy phộp xõy dng trờn a bn Thnh ph H
Ni.
Đặc biệt từ khi có ch-ơng trình số 11-Ctr/QU ngày 13/5/2014 của Ban
Th-ờng vụ Quận ủy Cầu Giấy về tăng c-ờng công tác lãnh đạo, chỉ đạo trong
quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn Quận Cầu Giấy; Ch-ơng trình số 13Ctr/QU ngày 03/7/2014 của Quận ủy Cầu Giấy về nâng cao vai trò lãnh đạo
chỉ đạo của Đảng ủy và chính quyền các cấp trong công tác quản lý, đảm bảo
trật tự đô thị trên địa bàn Quận Cầu Giấy; Nghị quyết số 13-NQ/QU ngày
12/7/2014 của Quận ủy Cầu Giấy về việc tăng c-ờng, chấn chỉnh công tác
quản lý đô thị, công tác quản lý đô thị trên địa bàn Quận Cầu Giấy đã có
nhiều chuyển biến tích cực, nhận thức của ng-ời dân về vị trí, vai trò của việc
quản lý đô thị từng b-ớc đ-ợc nâng cao.

Trong những năm qua, đ-ợc sự quan tâm lãnh đạo, đầu t- của Thành
phố, cơ sở hạ tầng của Quận Cầu Giấy tiếp tục đ-ợc hoàn thiện, đời sống
ng-ời dân ngày càng đ-ợc cải thiện, nâng cao, ý thức chấp hành các quy định
của Nhà n-ớc và Thành phố về trật tự đô thị, vệ sinh môi tr-ờng của ng-ời dân
đ-ợc nâng lên từng b-ớc, nhiều ng-ời dân có ý thức tự giác tham gia giữ gìn,
bảo vệ môi tr-ờng, cảnh quan đô thị.
Bên cạnh đó, công tác tuyên truyền vận động của UBND Quận về các
quy định quản lý đô thị, vệ sinh môi tr-ờng đ-ợc tổ chức hiệu quả, rộng rãi
bằng nhiều hình thức nh- qua hệ thống loa truyền thanh, các hội nghị triển
khai các văn bản, quy định của Thành phố tới các chi bộ, các tổ dân phố đã
5


góp phần rất lớn nâng cao ý thức trách nhiệm của cán bộ, đảng viên và mỗi
ng-ời dân trong thực hiện công tác quản lý trật tự đô thị, vệ sinh môi tr-ờng,
giữ gìn nếp sống văn minh đô thị.
Hiện nay, với tốc độ phát triển ngày càng nhanh của các đô thị, với việc
phân công trách nhiệm giữa quản lý đất đai và quản lý trật tự xây dựng ch-a
đồng bộ, ch-a rõ ràng, tại một số khu vực, đặc biệt là khu vực giáp ranh xen
lẫn giữa khu dân c- cũ và khu đô thị hóa,việc quản lý đô thị, đảm bảo vệ sinh
môi tr-ờng, đảm bảo an ninh trật tự, an toàn giao thông gặp không ít khó
khăn.
Toàn quận Cầu Giấy có 08 ph-ờng, trong thời gian vừa qua có ph-ờng
Mai Dịch là một điểm nóng về công tác quản lý trật tự xây dựng, đảm bảo an
ninh.
Hiện nay, vấn đề đ-ợc Đảng ủy, Hội đồng nhân dân, ủy ban nhân dân
các cấp quận Cầu Giấy quan tâm hàng đầu là giải quyết đ-ợc tình trạng nhà ở
của các hộ dân khu vực công viên hồ điều hòa Mai Dịch ph-ờng Mai Dịch
quận Cầu Giấy để đảm bảo ổn định đời sống, đảm bảo trật tự đô thị, đảm bảo
an ninh trật tự, góp phần phát triển đời sống của ng-ời dân thuộc khu vực

công viên hồ điều hòa Mai Dịch ph-ờng Mai Dịch quận Cầu Giấy và Quận
Cầu Giấy nói chung; từ đó thực hiện thắng lợi Nghị quyết Đại hội Đảng bộ
Quận Cầu Giấy nhiệm kỳ 2015- 2020 đã đề ra và các Ch-ơng trình, Nghị
quyết của Quận ủy Cầu Giấy.
2. Diễn biến tình huống:
Khu vực công viên hồ điều hòa Mai Dịch có diện tích khoảng 5,4 ha
(trong đó, diện tích mặt n-ớc khoảng 1,2 ha).
Hiện nay khu vực xung quanh d ỏn công viên hồ điều hòa Mai Dịch
hiện có hàng chục hộ gia đình đã sinh sống từ tr-ớc những năm 1975.
Xung quanh hồ, các hộ dân hiện đang sinh sống trong các gian nhà cấp
4 đã đ-ợc xây dựng từ lâu, hiện đã xuống cấp, dột nát. Các hộ dân sống quanh
hồ phần lớn là ng-ời lao động chân tay, tr-ớc đây, một số hộ sinh sống bằng
nghề đánh bắt cá trong hồ, số còn lại chủ yếu làm các công việc chân tay thời
vụ.
6


Ngày 08/3/2001, ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội có quyết định thu
hồi toàn bộ diện tích khoảng 5,4ha giao cho Công ty Địa Cầu để xây dựng
công viên hồ điều hòa Mai Dịch theo quy hoạch đ-ợc duyệt. Nh- vậy, ngoài
diện tích mặt hồ, Thành phố Hà Nội còn thu hồi đất của hàng chục hộ gia đình
đang sinh sống xung quanh hồ.
Vì vậy, theo quy định thì các hộ dân xung quanh hồ không đủ điều kiện
để đ-ợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì đất họ đang sử dụng lại
nằm trong quy hoạch dự án đã có quyết định thu hồi đất.
Tuy nhiên, kể từ khi đ-ợc thành phố giao đất, do có khó khăn, v-ớng
mắc trong việc bố trí vốn nên Công ty Địa Cầu đã nhiều lần xin phép Thành
phố đ-ợc lui lại thời gian thực hiện dự án, đến nay, toàn bộ công việc về dự án
này mà công ty đã làm đ-ợc là lập các hồ sơ, bản vẽ dự án.
Thực tế là các hộ dân sinh sống quanh khu vực dự án công viên hồ điều

hòa Mai Dịch đã từ lâu (tr-ớc 1975), ăn ở ổn định, không có tranh chấp, khiếu
kiện.
Nhiều căn nhà của các hộ gia đình sinh sống tại đây do đ-ợc xây dựng
từ lâu nên hiện đã xuống cấp trầm trọng. Mặt khác, do các căn nhà đ-ợc xây
dựng từ thời bao cấp nên diện tích nhỏ, nhiều gia đình có 3 đến 4 thế hệ sống
trong diện tích nhà rất khiêm tốn từ 20m2 đến 40m2. Phần lớn những ng-ời
này đều là ng-ời lao động tự do hoặc công nhân các cơ sở sản xuất nhỏ ở
trong khu vực nên thu nhập rất ít ỏi, cộng với lạm phát, giá sinh hoạt tăng cao,
trong khi đó nhà ở ngày càng xuống cấp, dột nát, nứt t-ờng, dột trần, thậm chí
không đảm bảo an toàn, có nguy cơ sụp đổ bất cứ lúc nào khiến cuộc sống
ngày càng khó khăn hơn. Nhiều gia đình cố gắng chạy vạy bằng nhiều cách để
có thể xây dựng, cải tạo lại căn nhà đang ở, nh-ng cuối cùng tiền mất, tật
mang, nhà bị xử lý vi phạm trật tự xây dựng, mà tiền thì vẫn mất cho các đối
t-ợng hứa giúp đỡ.
Đứng tr-ớc thực trạng này, ủy ban nhân dân quận Cầu Giấy đã nhiều
lần có văn bản và trực tiếp làm việc với Công ty Địa Cầu để đôn đốc tiến độ
thực hiện dự án để đảm bảo đời sống cho ng-ời dân sống trong khu vực xung

7


quanh công viên hồ điều hòa Mai Dịch, ph-ờng Mai Dịch với h-ớng giải
quyết:
- Trong tr-ợng hợp Công ty sớm thực hiện dự án: với chi phí bồi th-ờng
về đất đai, cộng với hỗ trợ của Chủ đầu t- về việc mua nhà tái định c- thì
những ng-ời dân sống trong khu vực dự án có điều kiện sống trong những căn
nhà mới đảm bảo an toàn và khang trang hơn.
- Trong tr-ờng hợp Công ty không tiếp tục thực hiện dự án thì có văn
bản báo cáo Thành phố để thu hồi lại quyết định thu hồi đất, trên cơ sở đó thì
UBND Quận có thể xem xét cấp giấy phép xây dựng cho các hộ dân có nhu

cầu xây dựng, cải tạo nhà ở đã xuống cấp.
Tuy nhiên, sau nhiều lần làm việc, nhiều văn bản báo cáo, hứa thực
hiện của Chủ đầu t-, dự án vẫn dậm chân tại chỗ, ch-a có nhiều biến chuyển,
trong khi đó, nhà ở của các hộ dân thuộc khu vực dự án ngày càng xuống cấp,
không đảm bảo an toàn, nhiều hộ dân do nhu cầu cải tạo nhà ở đã chống đối
và có nhiều hành vi đối phó khiến công tác quản lý trật tự xây dựng khu vực
gặp nhiều khó khăn.
Để sớm có h-ớng giải quyết, UBND Quận đã có nhiều công văn, báo
cáo gửi UBND Thành phố và các Sở ngành liên quan đề nghị có biện pháp
tháo gỡ để giải quyết tình trạng nhà ở cho các hộ dân đang sinh sống xung
quanh khu vực công viên hồ điều hòa Mai Dịch thuộc dự án đã thu hồi đất.
Tuy nhiên, sau nhiều năm, hiện các hộ dân sinh sống xung quanh khu
vực công viên hồ điều hòa Mai Dịch vẫn ch-a đ-ợc giải quyết dứt điểm, khiến
nơi đây trở thành một điểm nóng về quản lý trật tự đô thị.
II. Phân tích tình huống:
1. Mục tiêu:
Từ phản ánh của các hộ dân đang sinh sống ổn định xung quanh khu
vực công viên hồ điều hòa Mai Dịch đến nay không có phát sinh mới, không
lấn chiếm. Chính quyền địa ph-ơng cần có giải pháp hữu hiệu đối với công tác
quản lý trật tự đô thị, trật tự xây dựng để đảm bảo duy trì cuộc sống ổn định
của ng-ời dân đồng thời đảm bảo thực hiện đúng các quy định của pháp luật
về quản lý đất đai, quản lý trật tự đô thị.
8


Từ đó đ-a công tác quản lý đất đai, quản lý trật tự xây dựng đi vào nề
nếp, đúng pháp luật, tăng c-ờng đ-ợc sự lãnh đạo của Đảng và nâng cao hiệu
lực của Nhà n-ớc trong công tác quản lý đất đai, phát huy tiềm năng đất đai,
đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa ph-ơng. Mọi hành vi vi
phạm về quản lý đất đai, trật tự đô thị cần đ-ợc phát hiện và xử lý kịp thời,

nghiêm minh theo đúng quy định của pháp luật.
2. Cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý:
- Pháp lệnh Thủ đô Hà Nội ngày 28/12/2000 đã nêu: Cơ quan, tổ
chức, cá nhân đầu t- xây dựng trên địa bàn phải nghiêm chỉnh thực hiện quy
định của pháp luật và các quy định của ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội
về quy hoạch, quản lý xây dựng và trật tự đô thị.
- Luật của Quốc hội n-ớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam số:
50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 về Xây dựng quy định về hoạt động xây
dựng; quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân đầu t- xây dựng công trình và
hoạt động xây dựng.
+ Tại điều 4 nêu rõ: Bo m u t xõy dng cụng trỡnh theo quy
hoch, thit k, bo v cnh quan, mụi trng; phự hp vi iu kin t
nhiờn, xó hi, c im vn húa ca tng a phng; bo m n nh cuc
sng ca nhõn dõn; kt hp phỏt trin kinh t - xó hi vi quc phũng, an
ninh v ng phú vi bin i khớ hu.
+ Lut xõy dng cng quy nh rừ iu kin cn khi cụng xõy dng
cụng trỡnh ti khon 1, iu 89 l:
1. Trc khi khi cụng xõy dng cụng trỡnh, ch u t phi cú giy
phộp xõy dng do c quan nh nc cú thm quyn cp theo quy nh ca
Lut ny, tr trng hp quy nh ti khon 2 iu ny.
2. Cụng trỡnh c min giy phộp xõy dng gm:
a) Cụng trỡnh bớ mt nh nc, cụng trỡnh xõy dng theo lnh khn cp
v cụng trỡnh nm trờn a bn ca hai n v hnh chớnh cp tnh tr lờn;

9


b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ,
Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp
quyết định đầu tư;

c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình
chính;
d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy
hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công
trình;
đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của
Luật này;
e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy
mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m 2 có quy hoạch chi tiết 1/500
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình
không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng,
không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không
tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo
kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây
dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch
phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở
nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử văn hóa;
10


l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo
quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời
điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản

lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.
+ Tại điều 95 nêu cụ thể hồ sơ: Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng mới
gồm:
a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;
d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam
kết bảo đảm an toàn đối vớicông trình liền kề.
+ Điều 96 nêu cụ thể Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng
đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình:
a. Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình.
b. Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản
lý, sử dụng công trình, nhà ở theo quy định của pháp luật.
c. Bản vẽ, ảnh chụp hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình, nhà
ở riêng lẻ đề nghị được cải tạo.
- Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về
quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình quy định:
Việc đầu tư xây dựng công trình phải phù hợp với quy hoạch tổng thể
phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng, bảo đảm an
ninh, an toàn xã hội và an toàn môi trường, phù hợp với các quy định của
pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan.
- Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 Quy định xử phạt
vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản;
khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ
11


tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở tại khoản 6, điều 13:
Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy

phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với xây dựng
nhà ở riêng lẻ ở đô thị;
c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng
công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng
công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
- Quyết định số 59/2013/QĐ-UBND ngày 19/12/2013 của UBND
Thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy định chi tiết một số nội dung về
cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn Thành phố Hà Nội quy định:
Điều 4. Giấy phép xây dựng tạm
1. Công trình, nhà ở không đáp ứng một trong các điều kiện quy định
tại Điều 7 Nghị định số 64/2012/NĐ-CP ngày 04 tháng 9 năm 2012 của
Chính phủ về cấp giấy phép xây dựng (Nghị định số 64/2012/NĐ-CP) thì
không được cấp giấy phép xây dựng tạm; cụ thể như sau:
- Nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch
điểm dân cư nông thôn (quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới) được cấp có
thẩm quyền phê duyệt và công bố nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Phù hợp với mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tư.
- Đảm bảo an toàn cho công trình, công trình lân cận và các yêu cầu
về: Môi trường, phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện,
nước, viễn thông), hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng,
giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa và đảm bảo khoảng
cách đến các công trình dễ cháy, nổ, độc hại, các công trình quan trọng liên
quan đến an ninh quốc gia.

12


- H s thit k xõy dng ỏp ng quy nh ti Khon 3 iu 5 Ngh

nh ny.
- Phự hp vi quy mụ cụng trỡnh v thi gian thc hin quy hoch xõy
dng do y ban nhõn dõn cp tnh quy nh.
- Ch u t phi cú cam kt t phỏ d cụng trỡnh khi thi hn tn ti
ca cụng trỡnh ghi trong giy phộp xõy dng tm ht hn v khụng yờu cu
bi thng i vi phn cụng trỡnh phỏt sinh sau khi quy hoch c cụng
b. Trng hp khụng t phỏ d thỡ b cng ch phỏ d v ch u t phi
chu mi chi phớ cho vic phỏ d cụng trỡnh.
2. Quy mụ ca cụng trỡnh, nh c cp giy phộp xõy dng tm
khụng quỏ bn (04) tng (bao gm c tum thang), khụng cú tng hm hoc
tng bỏn hm; Chiu cao khụng quỏ 13m, tớnh t cao mt t xõy dng
cụng trỡnh n b phn cao nht ca cụng trỡnh.
3. Thi hn tn ti ca cụng trỡnh trong giy phộp xõy dng tm phự
hp vi k hoch thc hin quy hoch v yờu cu qun lý, nhu cu u t,
trin khai d ỏn. Khi Nh nc gii phúng mt bng thc hin quy hoch,
ch u t phi thc hin ỳng cỏc ni dung ó cam kt trong h s ngh
cp giy phộp xõy dng tm theo quy nh ti Khon 6 iu 7 Ngh nh s
2. Phân tích tình huống:
Thực trạng hiện có hàng chục hộ dân có diện tích nhà đất nằm trong
khu vực công viên hồ điều hòa Mai Dịch, ph-ờng Mai Dịch, quận Cầu Giấy.
Về nguồn gốc sử dụng đất: các hộ dân ở đây đều đã sinh sống ổn định từ lâu,
không có tranh chấp, khiếu kiện. Mặt khác, trên bản đồ địa chính năm 1986
đã thể hiện diện tích sử dụng của các hộ gia đình này.
Các hộ gia đình có nhà đất nằm trong khu vực công viên hồ điều hòa
Mai Dịch hầu hết đều là ng-ời dân với thu nhập hạn chế, trong thời buổi lạm
phát gia tăng, kinh tế khó khăn khiến đời sống của những ng-ời dân này vốn
đã khó khăn, nay lại càng khó khăn hơn.

13

Qua nhiều năm sử dụng, qua nhiều thế hệ đã sống trong những căn nhà
ven hồ này. Tuy nhiên, với đời sống kinh tế khó khăn cộng với các quy định
quản lý của nhà n-ớc ch-a cho phép xây dựng, sửa chữa lại nên các căn nhà
này ngày càng xuống cấp trầm trọng: t-ờng nứt, trần dột, t-ờng ẩm mốc, bong
tróc vữa qua thời gian.
Để từng b-ớc ổn định đời sống của những ng-ời dân có nhà đất nằm
trong khu vực công viên hồ điều hòa Mai Dịch, các hộ dân luôn mong muốn
chính quyền các cấp quan tâm giải quyết dứt điểm việc sử dụng đất để ổn định
đời sống, đảm bảo công tác quản lý đất đai lâu dài, đảm bảo trật tự đô thị, đảm
bảo an toàn cho các hộ gia đình. Mặc dù sinh sống ở khu vực này đã từ lâu
nh-ng các hộ dân này không đ-ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
không đ-ợc cấp giấy phép xây dựng. Vì vậy, bộ mặt đô thị của khu vực ngày
càng xuống cấp, không phù hợp với một đô thị ngày càng thay đổi, phát triển.
Việc các hộ dân tự ý cải tạo, chắp vá đã khiến cho bộ cảnh quan khu vực
không đảm bảo mỹ quan, kiến trúc không đồng bộ.
3. Vấn đề đặt ra là phải phân tích lỗi của ai, và lỗi do đâu?
- Căn cứ các cơ sở pháp lý đã nêu ở trên thì hiện các hộ dân có nhà đất
ở khu vực công viên hồ điều hòa Mai Dịch đang vi phạm pháp luật.
- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014, Nghị định số
32/2015/N-CP ngy 25/3/2015 của Chính phủ và Quyết định số
59/2013/Q-UBND ngy 10/10/2013 ca UBND Thnh ph H Ni v vic
ban hnh Quy nh chi tit mt s ni dung v cp giy phộp xõy dng trờn
a bn Thnh ph H Ni: Tr-ớc khi khởi công xây dựng công trình, chủ
đầu t- phải có giấy phép xây dựng.
Ngoài ra việc xây dựng không phép còn bị xử phạt theo Ngh nh s
121/2013/N-CP ngy 10/10/2013 ca Chớnh ph: Pht tin i vi hnh vi
t chc thi cụng xõy dng cụng trỡnh khụng cú giy phộp xõy dng m theo
quy nh phi cú giy phộp xõy dng nh sau:
Pht tin t 10.000.000 ng n 15.000.000 ng i vi xõy dng

nh riờng l ụ th.
14


Pht tin t 30.000.000 ng n 50.000.000 ng i vi xõy dng
cụng trỡnh thuc trng hp phi lp bỏo cỏo kinh t - k thut xõy dng
cụng trỡnh hoc lp d ỏn u t xõy dng cụng trỡnh.
Nh- vậy, dù vô tình hay cố ý thì các hộ dân có nhà đất nằm trong khu
vực dự án công viên hồ điều hòa Mai Dịch thì đều đang vi phạm pháp luật, tuy
nhiên hiện chính quyền đang rất lúng túng.
Thực tế đây là bài toán hóc búa đòi hỏi các nhà quản lý phải nghiên cứu
cách giải quyết sao cho thấu tình, đạt lý: giải quyết để đảm bảo đời sống và
nhu cầu chính đáng của ng-ời dân nh-ng vẫn đảm bảo không vi phạm các quy
định của pháp luật.
Tuy nhiên, khi đi sâu vào phân tích nội dung của vụ việc, ta thấy những
ng-ời dân cũng có lý do riêng. Việc cải tạo, xây dựng lại nhà đã xuống cấp là
nhu cầu chính đáng rất thiết thực của ng-ời dân khi mà họ chỉ có một nơi ăn ở
duy nhất, mặt khác điều kiện kinh tế của họ với đồng l-ơng công nhân, với thu
nhập ít ỏi không đủ để chuyển đến một nơi ở mới khang trang hơn, sạch đẹp
và an toàn hơn.
Điều đáng nói ở đây là hệ thống chính sách pháp luật của ta còn chồng
chéo, ch-a đồng bộ, ch-a chặt chẽ dẫn đến nhiều khúc mắc cho cả ng-ời dân
và cả cơ quan quản lý nhà n-ớc trong quá trình thực thi. Chính vì vậy những
vụ việc kiểu này luôn tồn tại dai dẳng mà ch-a có biện pháp giải quyết dứt
điểm.
Về nguồn gốc sử dụng đất: Do lịch sử để lại, hàng chục hộ dân đều đã
sinh sống ổn định từ lâu. Điều đáng chú ý là thời điểm mà các hộ bắt đầu sinh
sống ở khu vực này thì Nhà n-ớc ch-a ban hành các văn bản pháp lý liên quan
và Quy hoạch chi tiết quận Cầu Giấy tỷ lệ 1/2000 năm 1999. Vậy thì những
điều khoản quy định ở Luật và các quy định trên có hiệu lực không và áp dụng

đến đâu? Những ng-ời dân lao động ở khu vực dự án công viên hồ điều hòa
Mai Dịch có thực sự vi phạm pháp luật không?
Về các điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

15


+ Thứ nhất: đã xác minh đ-ợc nguồn gốc sử dụng đất (ở ổn định, không
tranh chấp từ năm 1993 trở về tr-ớc).
+ Thứ hai: Các hộ dân đều có nhà và đất đ-ợc thể hiện trên bản đồ địa
chính, sơ đồ giải thửa năm 1986 đến 1993.
Tuy nhiên, cho đến nay, trải qua nhiều năm, nhiều thế hệ sinh sống trên
vùng đất nhỏ bé, yên bình, nh-ng -ớc mơ đ-ợc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và đ-ợc cấp giấy phép xây dựng, đ-ợc cải tạo sửa chữa ngôi nhà nhỏ
của mình đúng theo quy định của pháp luật mà không phải vi phạm pháp luật,
chống đối với các cơ quan quản lý nhà n-ớc vẫn còn xa vời.
4. Phân tích những cái đ-ợc và ch-a đ-ợc của các cơ quan quản lý
nhà n-ớc có thẩm quyền:
Điều đạt đ-ợc của các cơ quan quản lý nhà n-ớc, các cấp chính quyền
trong bối cảnh này là củng cố tính nghiêm minh của pháp luật, siết chặt công
tác quản lý, tạo hành lang pháp lý chắc chắn, đ-a ra các quy định ngặt nghèo,
củng cố chức năng, quyền hạn của các cơ quan quản lý nhà n-ớc, nâng cao
nhận thức của ng-ời dân về việc tuân thủ các quy định, đ-ờng lối chính sách
của Đảng và Nhà n-ớc.
Tuy nhiên, điều ch-a đạt đ-ợc trong vụ việc này là cách xử lý cứng
nhắc, không uyển chuyển, những ng-ời dân lao động với trình độ nhận thức
ch-a cao, không có điều kiện đi sâu vào tìm hiểu, nghiên cứu pháp luật, do
vậy họ vẫn ch-a thực sự yên tâm với việc phải chấp hành các quy định mà các
cơ quan quản lý nhà n-ớc ở địa ph-ơng truyền đạt.
Nh- vậy, để có đ-ợc ngôi nhà khang trang, sạch đẹp, điều kiện cần và

đủ vẫn phải có giấy phép xây dựng. Tuy nhiên những ng-ời dân ở đây không
có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quan trọng hơn cả là đất đai của họ
nằm trong phạm vi dự án đã có quyết định thu hồi đất, tuy nhiên Chủ đầu tdự án vẫn ch-a thực hiện các b-ớc để điều tra hiện trạng, lập ph-ơng án bồi
th-ờng, trình cơ quan nhà n-ớc có thẩm quyền phê duyệt thu hồi đất để thực
hiện dự án. Tại khon 01, iu 7, ngh nh s 64/2012/N-CP ngy
04/9/2012 quy nh rừ v vic cp giy phộp xõy dng tm: Nm trong khu
vc ó cú quy hoch chi tit xõy dng, quy hoch im dõn c nụng thụn (quy
16


hoch xõy dng xó nụng thụn mi) c cp cú thm quyn phờ duyt v
cụng b nhng cha cú quyt nh thu hi t ca c quan nh nc cú thm
quyn.
III. X lý tỡnh hung:
1. Mc tiờu:
- Thc hin nghiờm chnh cỏc quy nh ca Nh nc, chớnh ph , thc
hin tt cỏc nhim v trng tõm ca Thnh y, UBND Thnh ph H Ni, tp
trung lónh o, ch o thc hin cú hiu qu cỏc Ch th, Ngh quyt ca
Qun y nh Ngh quyt s 58/NQ-ĐU ngày 25/5/2015 về tăng c-ờng công
tác quản lý đô thị và quản lý đất đai; Nghị quyết số 82/NQ-ĐU ngày
03/10/2015 về tăng c-ờng công tác quản lý đô thị, đảm bảo trật tự đô thị, đảm
bảo vệ sinh môi tr-ờng...
- Nõng cao trỏch nhim ca cỏc cp y ng, chớnh quyn, cỏn b v
nhõn dõn trong cụng tỏc qun lý ụ th, tng cng cụng tỏc tuyờn truyn, xõy
dng ý thc vn minh ụ th cho ngi dõn.
- Tp trung thc hin tt hai ni dung qun lý trt t ụ th v qun lý
trt t cụng cng, qua ú thc hin tt cụng tỏc qun lý ụ th.
2. Cỏc phng ỏn x lý tỡnh hung:
ng trc thc trng do lch s li, chớnh quyn a phng cn
a ra bin phỏp ti u giỳp nhng ngi dõn n nh cuc sng.

Sau khi thng nht trong Ban Thng v Qun y, UBND Qun Cu
Giy quyt nh thnh lp t cụng tỏc giỳp vic cho UBND Qun thc hin
vic gii quyt tỡnh trng nh ca cỏc h dõn khu vực dự án công viên hồ
điều hòa Mai Dịch, qua ú giỳp UBND Qun n nh i sng ca ngi dõn
ng thi thc hin tt cụng tỏc qun lý trt t ụ th trờn a bn.
Phng ỏn 1:
Trờn c s cỏc quy nh ca Nh nc, T cụng tỏc ch o cỏc phũng
Qun lý ụ th, Thanh tra xõy dng v UBND phng Mai Dịch tham mu
vi UBND Qun thc hin tt Quyết định số 59/2013/Q-UBND ngy

17


10/10/2013 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy định chi tiết
một số nội dung về cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
Để đảm bảo thực hiện đúng các quy định của Nhà nước và Thành phố
về quản lý đô thị, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người dân, việc áp dụng
các quy định đối với hàng chục hộ dân xung quanh khu vùc dù ¸n c«ng viªn
hå ®iÒu hßa Mai DÞch cần linh hoạt, khéo léo để đảm bảo hài hòa giữa các
quy định của nhà nước và quyền lợi của các hộ dân.
Tại điểm g, khoản 2, điều 89 Luật xây dựng sè: 50/2014/QH13 ngµy
18/6/2014 có quy định trường hợp miễn giấy phép xây dựng: “Công trình sửa
chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu
chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới
môi trường, an toàn công trình”. Đây có thể là một giải pháp hữu hiệu trong
hoàn cảnh khó khăn này. Việc đưa các công trình cải tạo này về dạng miễn
giấy phép xây dựng giúp mong mỏi của người dân ở đây có thể thực hiện việc
cải tạo sửa chữa các căn nhà đã xuống cấp trầm trọng, thấm dột,...để cải thiện
điều kiện sống có thể thực hiện mà không phải đối phó, không phải vi phạm
pháp luật.

Mặc dù vậy, để đảm bảo tính chặt chẽ trong quá trình thực hiện, tổ
công tác đã chỉ đạo phòng Quản lý đô thị đề xuất quy trình, thủ tục xin cải tạo
sửa chữa nhà đối với các hộ dân khu vùc dù ¸n c«ng viªn hå ®iÒu hßa Mai
DÞch trình UBND Quận Cầu Giấy phê duyệt. Quy trình này quy định chặt
chẽ, cụ thể thủ tục xin cải tạo, sửa chữa nhà: từ việc các hộ dân phải có đơn
trình bày cụ thể hoàn cảnh, thực trạng, mức độ xuống cấp nhà ở, có xác nhận
của các hộ liền kề, của tổ trưởng dân phố; ngoài ra các hộ dân còn phải cam
kết thực hiện đúng các quy định về xây dựng, đảm bảo an toàn lao động, đảm
bảo trật tự công cộng trong suốt quá trình cải tạo sửa chữa nhà, đảm bảo vệ
sinh môi trường,..., cam kết tự tháo dỡ phần cải tạo sửa chữa nếu có đơn thư
phản ánh và chấp hành bàn giao khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án
đầu tư xây dựng. Tiếp đó, UBND phường sẽ xuống hiện trường để kiểm tra
thực tế, lập biên bản xác nhận hiện trạng và chụp ảnh lưu hồ sơ mức độ xuống
18


cấp của công trình. Bên cạnh đó cũng quy định rất cụ thể về cách thức cải tạo
sửa chữa: chỉ được giữ nguyên quy mô số tầng, quy định rõ chiều cao nhà,
đặc biệt nghiêm cấm cơi nới, lấn chiếm đất công và mở rộng diện tích xây
dựng. Bên cạnh đó cũng quy định UBND phường thường xuyên tổ chức kiểm
tra, kịp thời phát hiện, xử lý vi phạm.
Tuy nhiên, đây chỉ là biện pháp tạm thời không mang tính bền vững,
mặt khác việc quản lý cũng rất khó khăn cho các cơ quan quản lý và các lực
lượng tham gia kiểm tra, xử lý vi phạm do nhu cầu bức thiết về chỗ ở nên các
hộ dân thường tìm mọi cách để đối phó.
Phương án 2:
Bài toán là cần giải quyết triệt để, bền vững, hữu hiệu hơn nữa để đáp
ứng tình hình thực tế. Giải pháp là giúp người dân thực hiện đúng các quy
định hiện hành của nhà nước và Thành phố về quản lý trật tự xây dựng, trật tự
đô thị.

Một mặt, UBND phường Mai Dịch thường xuyên tuyên truyền, vận
động các hộ dân chấp hành tốt các quy định của Nhà nước và Thành phố về
quản lý đất đai, quản lý trật tự xây dựng, trật tự đô thị; thường xuyên kiểm tra,
phát hiện, xử lý nghiêm các vi phạm.
Mặt khác, UBND Quận Cầu Giấy đề nghị Thành phố, các Sở ngành
liên quan làm việc với Chủ đầu tư để yêu cầu chủ đầu tư sớm thực hiện dự án
để người dân được tái định cư tại nơi ở mới khang trang, sạch đẹp hơn. Đồng
thời, chủ đầu tư phải cam kết thực hiện dự án trong thời hạn quy định, nếu
quá thời hạn cam kết, căn cứ vào Luật đầu tư, Luật đất đai và các quy định
hiện hành, đề nghị Thành phố thu hồi lại đất đồng thời hủy quyết định thu hồi
đất đã cấp cho chủ đầu tư cũ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
các hộ dân nằm trong phạm vi dự án.
Phương án 3:
Cũng tương tụ như phương án 2 để đảm bảo giải quyết triệt để, bền
vững, hữu hiệu hơn nữa để đáp ứng tình hình thực tế cũng như giúp người dân
thực hiện đúng các quy định hiện hành của nhà nước và Thành phố về quản lý
19


trật tự xây dựng, trật tự đô thị. UBND quận Cầu Giấy căn cứ vào Luật Xây
Dựng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở để đề xuất phương án tái định cư cho các hộ
dân. Phương án này cần ý kiến chỉ đạo của UBND Thành phố cũng như ý
kiến đóng góp của các Sở, ban, ngành liên quan cũng như sự phối hợp của
chủ đầu tư.
3. So sánh giữa ba phương án:
Nghiên cứu tình hình thực tế và tính hợp pháp, hữu hiệu của 3 phương
án thì phương án 2 mang tính hiệu quả và bền vững hơn. Phương án 2 đảm
bảo hài hòa lợi ích của các hộ dân và tính nghiêm minh của pháp luật, đồng
thời nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư dự án với cộng đồng, tăng cường
hiệu lực của pháp luật về quản lý đất đai, quản lý dự án đầu tư xây dựng, đạt

được mục tiêu đề ra của Quận ủy, HĐND, UBND Quận, thực hiện tốt các chỉ
thị, Chương trình của Thành ủy.
Bên cạnh những điểm mạnh kể trên thì phương án 2 cũng còn một số
bất cập. Đó là do việc giải quyết triệt để sẽ liên quan đến nhiều sở ngành nên
thời gian để thực hiện sẽ kéo dài, chưa đáp ứng ngay được nguyện vọng cấp
thiết của người dân về chỗ ở.
Tuy nhiên việc lựa chọn phương án 2 vẫn là tối ưu trong hoàn cảnh
hiện tại.
IV. Kiến nghị:
- Đề nghị UBND Thành phố chỉ đạo các sở ngành liên quan làm việc
với chủ đầu tư dự án c«ng viªn hå ®iÒu hßa Mai DÞch để yêu cầu chủ đầu tư
thực hiện dự án đúng tiến độ theo quy định. Trong trường hợp chủ đầu tư
không thể thực hiện dự án đúng tiến độ theo quy định thì căn cứ vào Luật đất
đai, Luật đầu tư, tham mưu với Thành phố thu hồi dự án, thu hồi quyết định
thu hồi đất đã cấp cho chủ đầu tư cũ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho người dân, tạo điều kiện để người dân được phép xây dựng, cải tạo
nhà theo đúng quy định của pháp luật.
V. Kết luận:

20


Trong thời kỳ đô thị hóa nhanh chóng của Thủ đô Hà Nội nói chung và
quận Cầu Giấy nói riêng, Công tác quản lý đô thị luôn là điểm nóng trong các
kế hoạch lãnh đạo, chỉ đạo của Đảng ủy và chính quyền các cấp, không của
riêng địa phương nào. Với khuôn khổ bài viết và kiến thức về quản lý nhà
nước còn hạn chế, những vấn đề và sự phân tích của em mới chỉ là khái quát,
hy vọng trong những khóa học tới ở trường Đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong,
em sẽ có điều kiện được phân tích sâu sắc hơn, chi tiết hơn; trên cơ sở đó đề
xuất những giải pháp hữu hiệu hơn, triệt để và bền vững hơn./.

21