Xử lý vi phạm về trật tự xây dựng, xây dựng sai quy hoạch kiến trúc được duyệt và giấy phép xây dựng được cấp của công trình nhà ở kết hợp dịch vụ, đã hoàn thành đưa vào sử dụng

TRƢỜNG ĐÀO TẠO CÁN BỘ LÊ HỒNG PHONG - HÀ NỘI
LỚP BỒI DƢỠNG NGẠCH CHUYÊN VIÊN K3A-2015

TIỂU LUẬN TỐT NGHIỆP
TÊN ĐỀ TÀI
XỬ LÝ VI PHẠM VỀ TRẬT TỰ XÂY DỰNG, XÂY DỰNG SAI QUY
HOẠCH KIẾN TRÚC ĐƢỢC DUYỆT VÀ GIẤY PHÉP XÂY DỰNG
ĐƢỢC CẤP CỦA CÔNG TRÌNH NHÀ Ở KẾT HỢP DỊCH VỤ,
ĐÃ HOÀN THÀNH ĐƢA VÀO SỬ DỤNG

Họ tên học viên : Vũ Xuân Sơn
Chức vụ : Chuyên viên
Đơn vị : Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội

Hà Nội, tháng 11 năm 2015
1


MỤC LỤC
Trang
..……………………………... 02
LỜI CẢM ƠN
..…………………………….. 03
PHẦN I. LỜI NÓI ĐẦU
..…………………………….. 05
PHẦN II. NỘI DUNG
..…………………………….. 05
1. Mô tả tình huống
1.1.Hoàn cảnh ra đời của tình huống
..…………………………….. 05
1.2.Mô tả tình huống

..…………………………….. 06
..…………………………….. 08
2. Xác định mục tiêu tình huống
2.1. Cơ sở lý luận liên quan đến tình huống ..…………………………….. 08
2.2. Một số văn bản liên quan làm căn cứ ..…………………………….. 09
để xử lý tình huống
3. Nguyên nhân và hậu quả của tình ..…………………………….. 10
huống
3.1. Nguyên nhân
..…………………………….. 10
3.2. Hậu quả
..…………………………….. 11
..…………………………….. 11
4. Phƣơng án giải quyết tình huống
4.1. Xây dựng phương án
..…………………………….. 11
..…………………………….. 12
 Phương án 1


Phương án 2

 Phương án 3
4.2. Lựa chọn phương án
5. Lập kế hoạch thực hiện phƣơng án
chọn
5.1. Bước 1
5.2. Bước 2
5.3. Bước 3
5.4. Bước 4

5.5. Bước 5
PHẦN III. KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
2. Kiến nghị
2.1 Đối với UBND Thành phố
2.2. Đối với sở, ngành, quận huyện các cấp
quản lý địa phương
TÀI LIỆU THAM KHẢO
2

..……………………………..

12

..……………………………..

13

..……………………………..
..……………………………..

14
14

..……………………………..
..……………………………..
..……………………………..
..……………………………..
..……………………………..
..……………………………..

..……………………………..
..……………………………..
..……………………………..
..……………………………..

14
15
15
15
16
17
17
17
17
18

..……………………………..

20


LỜI CẢM ƠN
Được sự quan tâm giảng dạy và trao đổi tận tình của các thầy cô giáo
Trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong – thành phố Hà Nội, khóa học “Bồi
dưỡng ngạch chuyên viên, lớp K3A-2015” đã truyền đạt cho học viên những
kiến thức và kỹ năng cơ bản về quản lý nhà nước trong ngành quy hoạch kiến
trúc và xây dựng. Ðây là những nội dung hết sức bổ ích và cần thiết cho cán bộ,
công chức trong việc thực thi nhiệm vụ trong các công việc liên quan đến lĩnh
vực quy hoạch kiến trúc và xây dựng.
Là một công chức đang công tác trong lĩnh vực quản lý về quy hoạch kiến

trúc, qua khóa học tôi đã có những nhận thức rõ hơn về vấn đề quản lý nhà nước
nói chung cũng như quản lý nhà nước trong lĩnh vực quy hoạch kiến trúc và xây
dựng nói riêng. Thông qua bài tiểu luận này tôi xin chân thành gửi lời cảm ơn
tới cô giáo chủ nhiệm Nguyễn Thị Diệu Hà; các thầy giáo, cô giáo đã nhiệt tình
giảng dạy, truyền đạt kiến thức, kỹ năng cũng như hướng dẫn tôi trong suốt khóa
học.
Trong khoảng thời gian hạn hẹp, bài tiểu luận tình huống không tránh
khỏi những thiếu sót, hạn chế về nội dung lẫn hình thức rất mong nhận được
những góp ý của quý thầy cô giáo đối với tiểu luận này.
Xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng 11 năm 2015
HỌC VIÊN

Vũ Xuân Sơn

3


PHẦN I. LỜI NÓI ĐẦU
Trong những năm qua, công tác về quy hoạch xây dựng và quản lý đô thị
tại Hà Nội đã có bước phát triển mới, tạo bộ mặt đô thị ngày càng khang trang,
xanh, sạch, đẹp, văn minh. Để triển khai các nhiệm vụ trọng tâm, UBND Thành
phố đã lập kế hoạch và tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt các đồ án quy hoạch
chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quy chế quản lý quy hoạch kiến
trúc trên địa bàn. Qua đó, các Khu đô thị mới được hình thành với các khu nhà
ở cao tầng và công trình dịch vụ được xây dựng tạo sự đồng bộ cho đô thị phát
triển văn minh, hiện đại, từng bước cải thiện, đời sống người dân.
Cùng với sự phát triển mạnh về quy hoạch xây dựng đô thị, công tác quản

lý trật tự xây dựng đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội cũng được Thành ủy,
HĐND, UBND Thành phố quan tâm chỉ đạo, là nhiệm vụ hết sức quan trọng,
bảo đảm để Thủ đô phát triển bền vững, văn minh, hiện đại.
Bên cạnh những kết quả đạt được, trên địa bàn Thành phố vẫn xuất hiện
nhiều công trình vi phạm nghiêm trọng về quy hoạch xây dựng, trong đó có
không ít trường hợp các Chủ đầu tư vì lợi nhuận coi thường kỷ cương, pháp
luật, cố tình vi phạm; cùng với sự buông lỏng của cơ quan quản lý nhà nước.
Trước tình hình đó, UBND Thành phố đã có những chỉ đạo xử lý quyết liệt.
Tuy nhiên, hiện nay nhiều công trình vi phạm đã, đang hoàn thành và được đưa
vào sử dụng, dẫn đến việc xử lý gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp, liên quan đến
nhiều cấp, nhiều ngành, đến các quy định của pháp luật hiện hành và việc tranh
chấp quyền lợi giữa Chủ đầu tư với tổ chức, người dân liên quan. Điều mà dư
luận quan tâm là việc xử lý nhƣ thế nào đối với một công trình sai phạm đã
gần nhƣ xây dựng xong và các căn hộ trên thực tế đã đƣợc chủ đầu tƣ bán
hết cho ngƣời sử dụng. Vấn đề nêu trên đặt ra một bài toán khó đối với các cơ
quan chức năng của Nhà nước trong việc xử lý vi phạm, vẫn đảm bảo các yêu
cầu pháp lý, hạn chế được các hậu quả tiêu cực về kinh tế, xã hội và chất lượng
công trình…
Là một công chức đang công tác tại Sở Quy hoạch – Kiến trúc tôi đã và
đang được giao phối hợp tham gia giải quyết một số vụ việc phức tạp có tính
4


chất tương tự nêu trên. Xuất phát từ những bất cập trong công tác quản lý kiến
trúc và quản lý trật tự xây dựng, sau khi được tiếp thu kiến thức từ các chuyên
đề về quản lý hành chính nhà nước do trường đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong –
thành phố Hà Nội tổ chức để bồi dưỡng ngạch chuyên viên, tôi chọn tình huống:
"Xử lý vi phạm về trật tự xây dựng, xây dựng sai quy hoạch kiến trúc được
duyệt và Giấy phép xây dựng được cấp của công trình nhà ở kết hợp dịch vụ,
đã hoàn thành đưa vào sử dụng” làm đề tài tiểu luận cuối khoá học.

Đây là một cơ hội tốt để bản thân vận dụng những kiến thức đã học, liên
hệ với thực tế, trên cơ sở đó suy nghĩ, tìm tòi đưa ra những giải pháp xử lý phù
hợp giúp cho quá trình công tác của bản thân ngày càng tốt hơn. Với sự hiểu biết
của bản thân còn hạn chế, thời gian nghiên cứu chưa được nhiều, kính mong
nhận được sự quan tâm, giúp đỡ của các thầy giáo, cô giáo để những nội dung
trình bày trong tiểu luận này được đầy đủ hơn, có giá trị lâu dài trong thực tiễn.
* Bố cục của tiểu luận gồm các phần:
PHẦN I. LỜI NÓI ĐẦU
- Lý do lựa chọn đề tài
- Phương pháp nghiên cứu
- Bố cục của tiểu luận
PHẦN II. NỘI DUNG
1. Mô tả tình huống
2. Xác định mục tiêu tình huống
3. Nguyên nhân và hậu quả của tình huống
4. Phương án giải quyết tình huống
5. Lập kế hoạch thực hiện phương án chọn
PHẦN III. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
2. Kiến nghị

5


PHẦN II. NỘI DUNG
1.

Mô tả tình huống

1.1. Hoàn cảnh ra đời của tình huống

Xuất phát từ đơn thư kiến nghị phản ánh của một số cư dân tại dự án công
trình đã hoàn thành và đưa vào sử dụng tại số XX phố VTP, quận TX do Chủ
đầu tư là Công ty CP HTK thực hiện.
Ngày 29/8/2014, Sở Xây dựng Hà Nội có Thông báo số xxx/TB- SXD về
việc kiểm tra dự án công trình nhà ở kết hợp dịch vụ, công cộng, tại số XX phố
VTP, quận TX.
Ngày 05/9/2014, Đoàn Kiểm tra của Sở Xây dựng do Thanh tra Sở chủ trì
phối hợp với Sở Quy hoạch – Kiến trúc, UBND quận TX, UBND phường TXT
tiến hành kiểm tra việc thực hiện xây dựng công trình theo nội dung đã được cấp
Giấy phép xây dựng và nội dung Thông báo kiểm tra số xxx/TB- SXD, ngày
29/8/2014 của Sở Xây dựng. Qua kiểm tra thực tế tại hiện trường, Đoàn kiểm tra
nhận thấy Chủ đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án đã điều chỉnh
cơ cấu căn hộ, thay đổi công năng sử dụng của các tầng kỹ thuật, bỏ thông
tầng penthouse... sai khác với nội dung hồ sơ thiết kế và Giấy phép Xây dựng.
Ngày 03/10/2014, Sở Xây dựng có văn bản số yyy/SXD-TTr gửi UBND
thành phố báo cáo về quá trình kiểm tra thực hiện xây dựng của công trình nhà ở
cao tầng kết hợp dịch vụ, công cộng tại phố VTP, quận TX, Hà Nội.
Ngày 11/10/2014, Văn phòng UBND Thành phố có văn bản số zzz/VPXDGT giao Sở Xây dựng chủ trì cùng Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Tài chính,
Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra cụ thể những sai phạm, đặc biệt là những
sai phạm tự ý điều chỉnh số căn hộ ở một số tầng và công năng sử dụng các tầng
kỹ thuật; thống nhất biện pháp xử lý, đề xuất, báo cáo UBND Thành phố.
Ngµy 06/11/2014, Së X©y dựng tổ chức cuộc họp để thực hiện chỉ đạo của
UBND Thành phố tại văn bản số zzz/VP-XDGT ngày 21/10/2014 về việc kiểm
tra, Xử lý vi phạm tại công trình nhà ở kết hợp dịch vụ công cộng tại số XX phố
VTP, quận TX, Hà Nội.

6


Ngày 03/12/2014, Sở Xây dựng có công văn số aaa/SXD-TTr gửi các đơn

vị liên quan đề nghị góp ý dự thảo báo cáo UBND Thành phố.
1.2. Mô tả tình huống:
Các vi phạm tại dự án nhà ở kết hợp dịch vụ, công cộng tại số XX phố
VTP, quận TX cụ thể như sau:


Lần 1:

Do buông lỏng công tác quản lý trật tự xây dựng, công trình đã thi công
đến tầng 21 khi chưa có giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền.
Ngày 26/7/2011, Thanh tra Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định xử phạt
vi phạm hành chính về hoạt động xây dựng số xxx/QĐ-XPXD, với mức phạt
tiền là 500 triệu đồng. Công ty Cổ phần HTK đã thực hiện Quyết định và nộp
phạt vào kho bạc nhà nước Hà Nội.
Ngày 28/12/1011, Liên ngành Thành phố tổ chức họp gồm đại diện Thanh
tra Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch – Kiến trúc, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở
Tài Chính, UBND quận TX, Thanh tra Xây dựng quận TX và UBND phường sở
tại để thống nhất nội dung báo cáo UBND Thành phố.
Ngày 12/01/2012, UBND Thành phố đã chấp thuận đề xuất của Liên
ngành về việc cấp phép xây dựng tại phố VTP.
Ngày 18/01/2012, Sở Xây dựng cấp Giấy phép xây dựng số bb/GPXD
cho Công ty Cổ phần HTK có quy mô: 22 tầng + 2 tầng hầm + 01 tầng lửng +
02 tầng kỹ thuật và 01 tum mái, chiều cao công trình: 91,2 m (tính từ cos +
0,000 đến đỉnh mái) - Tăng 18 căn hộ so với phương án kiến trúc được Sở Quy
hoạch – Kiến trúc đã chấp thuận. Sau khi có Giấy phép xây dựng chủ đầu tư đã
tiếp tục triển khai công trình.


Lần 2:

Trong quá trình triển khai xây dựng, Chủ đầu tư lại tiếp tục có biểu hiện
sai phạm, không tuân thủ giấy phép xây dựng. Ngày 25/8/2014. Văn phòng
UBND Thành phố có Văn bản số ccc/VP-KT về việc quản lý trật tư xây dựng
của dự án nhà ở kết hợp dịch vụ, công cộng tại số XX, phố VTP, quận TX và
giao Sở Xây dựng xem xét, báo cáo UBND Thành phố;
7


Ngày 26/8/2014, Liên ngành Thành phố phối hợp kiểm tra hiện trạng vi
phạm tại công trình kết quả kiểm tra xác định:
“Công ty Cổ phần HTK cố ý vi phạm Giấy phép xây dựng số bb/GPXD
ngày 18/01/2012, vi phạm các quy định về quản lý nhà ở, cụ thể:
- Thay đổi công năng 2 tầng kỹ thuật 3B, 12B làm VP cho thuê và căn hộ
để bán.
- Chia nhỏ diện tích căn hộ tầng 23,24,24B.
- Chia tầng lửng thành 02 tầng riêng biệt: tầng mái và tầng 24C, chia
nhỏ tầng 24C thành căn hộ để bán”.
* Tổng hợp các sai phạm của chủ đầu tư:
- Tầng kỹ thuật 1: Thực tế là tầng 3B, đã thay đổi công năng sử dụng làm văn
phòng làm việc. Diện tích khoảng 1112,7 m2.
- Tầng 11 gồm 10 căn hộ: Thực tế đã chia nhỏ căn hộ lên thành 14 căn hộ.
- Tầng kỹ thuật 2: Thực tế là tầng 12B, đã thay đổi công năng sử dụng, đã
xây dựng thành 14 căn hộ ở, diện tích 1.012 m2.
- Tầng 21 gồm 04 căn hộ: Thực tế là tầng 23, đã chia nhỏ căn hộ thành 11
căn hộ.
- Tầng 22 gồm 04 căn hộ: Thực tế là thực tế là tầng 24, đã chia nhỏ thành 13
căn hộ.
- Tầng mái: Thực tế là tầng 24B và 24C (02 tầng), đã thay đổi công năng sử
dụng, đã xây dựng thành 26 căn hộ (13 căn/tầng).
- Làm thêm một tum thang máy bằng vì kèo thép mái tôn KT: 3,8m x

12,3m, cao 4,5m; 1 buồng cầu thang bằng vì kèo thép mái tôn KT: 3,7m x 8,3m,
cao 2m.
- Tổng số căn hộ phát sinh so với Giấy phép xây dựng là 60 căn hộ, so với
phương án kiến trúc được Sở Quy hoạch – Kiến trúc chấp thuận là 78 căn.
- Tổng diện tích sàn xây dựng phát sinh so với Giấy phép xây dựng là
5160,6m2, so với phương án kiến trúc được Sở Quy hoạch – Kiến trúc chấp thuận
là 6122m2 (trong đó tăng 3886m2 sàn nhà ở).

8


- Chủ đầu tư tự ý điều chỉnh cơ cấu căn hộ, điều chỉnh công năng tầng kỹ
thuật + tầng mái và xây dựng thêm tum thang.
2.

Xác định mục tiêu tình huống:

Vi phạm tại dự án nhà ở kết hợp dịch vụ, công cộng, tại số XX phố VTP,
quận TX cần có phương án xử lý vi phạm trật tự xây dựng trên cơ sở Nghị định
64/2012/NĐ-CP ngày 04/09/2012 về cấp Giấy phép xây dựng, Nghị định số
121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong
hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản... và các quy định hiện hành khác
có liên quan; xem xét áp dụng mức phạt cao nhất (do Chủ đầu tư tái vi phạm trật
tự xây dựng) theo quy định tại Nghị quyết số 07/2014/NQ-HĐND ngày
11/7/2014 của Hội đồng nhân dân Thành phố.
Để xử lý tình huống cần có sự phối hợp nghiên cứu biện pháp giải quyết
của nhiều cấp ngành liên quan, cần sự xem xét, chỉ đạo của UBND thành phố
trên cơ sở cân nhắc các thiệt hại, lợi ích khi xử lý đồng thời đảm bảo được các
quy định của pháp luật; cần quan tâm đến công tác quản lý trật tự xây dựng
thuộc các lực lượng Thanh tra xây dựng và chính quyền cơ sở để tăng cường

quản lý các dự án đầu tư trên địa bàn Thành phố, đảm bảo tuân thủ theo đúng
quy hoạch và giấy phép xây dựng, tránh xảy ra những vụ việc sai phạm tương
tự.
2.1. Cơ sở lý luận liên quan đến tình huống
Thời gian qua, Thành phố đã tập trung chỉ đạo thực hiện nhiều giải pháp
đồng bộ, tuyên truyền, giáo dục; tăng cường phân cấp quản lý, quy định trách
nhiệm quản lý trật tự xây dựng đô thị cho chính quyền quận, huyện, thị xã, thị
trấn; tăng cường xử lý các vi phạm... Bộ máy và cán bộ quản lý nhà nước về trật
tự xây dựng đô thị được củng cố, kiện toàn. Việc kiểm tra các công trình đang
thi công được tiến hành thường xuyên hơn. Ý thức tự giác chấp hành pháp luật
về trật tự xây dựng đô thị của nhân dân, của các chủ công trình được nâng lên
một bước. Các cơ quan báo, đài của trung ương và thành phố đã tích cực vào
cuộc, phản ánh kịp thời những vụ việc vi phạm và góp phần đôn đốc việc xử lý

9


vi phạm. Nhờ những cố gắng trên, tình hình trật tự xây dựng có nhiều chuyển
biến tích cực.
Được Thành ủy, HĐND, UBND Thành phố luôn quan tâm, chỉ đạo có
nhiều đổi mới trong công tác Quản lý trật tự xây dựng tăng cường củng cố lực
lượng Thanh tra xây dựng, nâng cao quản lý cán bộ, công chức, xử lý nghiêm
các vi phạm trong việc thực thi công vụ của các cá nhân, tổ chức Nhà nước, từng
bước xây dựng bộ máy chính quyền các cấp đáp ứng với sự phát triển của đô thị
Thành phố. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện nhiệm vụ, một số cán bộ, công
chức còn thiếu tinh thần trách nhiệm trong công việc, buông lỏng trong công tác
quản lý, những sai lầm, vi phạm đó cần được phát hiện, giải quyết kịp thời dứt
điểm.
Để một công trình có quy mô lớn nằm trong trung tâm thành phố, đến khi
hoàn thiện đưa vào sử dụng mới phát hiện vi phạm trật tự xây dựng, cần phải

đánh giá lại công tác quản lý trật tự xây dựng của các cơ quan liên quan và có
biện pháp khắc phục trong thời gian tới. Việc không được phát hiện xử lý kịp
thời dẫn đến các vi phạm tiếp theo mà hậu quả là việc khó khăn trong công tác
xử lý.
Việc sai phạm như công trình nêu trên khi đưa vào sử dụng dẫn đến hệ
lụy, phát sinh rất nhiều đơn thư khiếu nại, kiến nghị, phản ánh phức tạp liên
quan đến việc không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà; quyền sở
hữu, sử dụng các diện tích chung và riêng; các chức năng công trình bị sử dụng
sai mục đích …
Để giải quyết tình huống nêu trên đang cần có một giải pháp tổng thể trên
cơ sở đảm bảo tuân thủ các quy định của pháp luật của nhà nước, đảm bảo ổn
định xã hội, hạn chế thấp nhất ảnh hưởng đến kinh tế. Đồng thời vẫn đảm bảo
tính răn đe đối với các hành vi vi phạm của các cá nhân tổ chức, tuân thủ theo
quy hoạch chung của thành phố, góp phần xây dựng Thủ đô văn minh hiện đại.
2.2. Một số văn bản liên quan làm căn cứ để xử lý tình huống
- Luật Xây dựng Việt Nam; Các Tiêu chuẩn, Quy chuẩn xây dựng, thiết
kế hiện hành;
10


- Luật Quy hoạch đô thị; Các Nghị định, Thông tư liên quan;
- Nghị định số 180/2007/NĐ-CP ngày 07/12/2007 quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây
dựng đô thị;
- Nghị định số 64/2012/NĐ-CP ngày 04/09/2012 về cấp Giấy phép xây
dựng;
- Nghị định số 26/2013/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 15/5/2013
về nhiệm vụ, quyền hạn của Thanh tra Sở Xây dựng;
- Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 của Chính phủ quy
định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất

động sản... và các quy định hiện hành khác có liên quan;
- Thông báo số 327/TB-VPCP ngày 22/8/2013 của Văn phòng Chính phủ
về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 02/2013/TT-BXD ngày 08/3/2013 và Thông tư số
18/2014/TT-BXD ngày 26/11/2014 của Bộ Xây dựng;
- Quyết định số 09/2014/QĐ-UBND ngày 14/02/2014 của UBND Thành
phố Hà Nội về ban hành quy chế phối hợp quản lý trật tự xây dựng giữa Sở Xây
dựng và UBND quận, huyện, thị xã, UBND xã, phường, thị trấn trên địa bàn
Thành phố Hà Nội;
- Nghị quyết số 07/2014/NQ-HĐND ngày 11/7/2014 của Hội đồng nhân
dân Thành phố Hà Nội.
3.

Nguyên nhân và hậu quả của tình huống:

3.1. Nguyên nhân
3.1.1. Nguyên nhân chủ quan
- Chủ đầu tư dự án công trình vì lợi nhuận dẫn đến bất chấp hậu quả, cố
tình vi phạm các quy định của Nhà nước.
- Lực lượng Thanh tra xây dựng, chính quyền địa phương buông lỏng
quản lý.
3.1.2. Nguyên nhân khách quan

11


- Việc quản lý, chỉ đạo về các mặt công tác theo thẩm quyền đối với cơ
sở chưa thường xuyên, liên tục; việc tuyên truyền giáo dục về ý thức, trách
nhiệm, đạo đức nghề nghiệp cho cán bộ, công chức chưa đạt được hiệu quả; chế
tài xử lý các sai phạm chưa đảm bảo tính răn đe.

- Việc kiểm tra, thanh tra của các ngành, các cấp mà trực tiếp là Thanh
tra xây dựng chưa thường xuyên, liên tục, sâu sát, đôi khi còn mang nặng hình
thức, qua loa, đại khái, chưa nắm bắt được thực trạng.
- Khả năng hiểu biết về pháp luật của người dân còn thấp đã tạo kẻ hở để
Chủ đầu tư lợi dụng trong quá trình giao dịch mua bán, triển khai dự án.
- Khi cơ chế thị trường mở cửa, phẩm chất đạo đức, nhận thức đã bị thay
đổi dẫn nhiều thủ đoạn tinh vi trục lợi.
3.2. Hậu quả:
- Phá vỡ quy hoạch được duyệt của khu vực và ảnh hưởng đến quy hoạch
chung của Thành phố;
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực bị quá tải, không
đáp ứng đủ cho người dân.
- Làm mất ổn định xã hội, phát sinh nhiều đơn thư khiếu nại của người
dân.
- Quyền lợi chính đáng của người dân mua nhà tại dự án bị xâm hại.
- Việc buông lỏng quản lý đã ảnh hưởng xấu đến ý thức chấp hành pháp
luật, tạo tiền lệ không tốt… cho nhiều Chủ đầu tư khác khi thực hiện dự án xây
dựng công trình trên địa bàn thành phố.
- Nếu giải quyết sự việc không tốt có thể dễ bị gây bất bình trong nhân
dân làm ảnh hưởng đến trật tự, an ninh xã hội; làm cho nhân dân nghi ngờ đến
sự lãnh đạo, chỉ đạo của Đảng và Nhà nước.
4.

Phƣơng án giải quyết tình huống:

4.1. Xây dựng phương án
 Phương án 1:
Phá dỡ toàn bộ các hạng mục công trình vi phạm

12

Theo kết luận của đoàn kiểm tra, yêu cầu chủ đầu tư tự phá dỡ các hạng
mục công trình vi phạm thực hiện đúng giấy phép xây dựng được cấp thẩm
quyền phê duyệt. Trong trường hợp Chủ đầu tư không tự thực hiện, đề nghị
UBND quận ra quyết cưỡng chế theo quy dịnh của pháp luật.
* Ưu điểm:
- Giải quyết dứt điểm 1 lần; Giải quyết sự việc đúng các quy định của
pháp luật, đảm bảo được kỷ cương, trật tự;
- Tạo sự răn đe nghiêm khắc đối với Chủ đầu tư và bài học cho các cá
nhân tổ chức khác trong việc tuân thủ các quy định về trật tự xây dựng, quy
hoạch chung của Thành phố;
- Ổn định hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đảm bảo quyền lợi chính đáng
của người dân liên quan.
* Hạn chế :
- Gây nhiều tổn thất về kinh tế cho Chủ đầu tư nói riêng và cộng đồng
nói chung;
- Đối với các hạng mục vi phạm (bao gồm cả những vị trí căn hộ người
dân đã mua), việc xử lý giải quyết gặp rất nhiều khó khăn. Chủ đầu tư phải thỏa
thuận với người dân để thống nhất phương án đền bù hoặc bố trí chỗ ở mới (có
đền bù hỗ trợ),... Để có được sự thống nhất là rất khó khăn (chưa có tiền lệ), tình
huống này sẽ dẫn đến khiếu nại khiếu kiện, tranh chấp do mâu thuẫn không giải
quyết được (đặc biệt mâu thuẫn giữa Chủ đầu tư và người dân về quyền lợi được
đền bù)...
 Phương án 2:
Nghiên cứu xem xét chấp thuận cho tồn tại (có chọn lọc) một phần
trong hạng mục công trình vi phạm, trên cơ sở đánh giá cân đối cụ thể khả
năng đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các chỉ tiêu quy hoạch
kiến trúc, tiêu chuẩn, quy chuẩn của Nhà nước và có sự thống nhất của các
hộ dân liên quan đến phần bị phá dỡ.

* Ưu điểm:
- Giảm thiểu thiệt hại về kinh tế cho Chủ đầu tư và xã hội;
13


- Các chỉ tiêu về quy hoạch kiến trúc đảm bảo tuân thủ tiêu chuẩn, quy
chuẩn; hạn chế việc chất tải thêm lên hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội;
- Hạn chế các vi phạm đối với quy định, pháp luật của Nhà nước;
- Vẫn đảm bảo tính răn đe của pháp luật.
* Hạn chế:
- Có thể không đáp ứng hoàn toàn các yêu cầu pháp lý quy định, phải xin
cơ chế đặc thù nếu cần thiết;
- Các cấp ngành, Chủ đầu tư, người dân phải tập trung đồng thuận cao và
phải tự chịu trách nhiệm với ý kiến của mình;
- Khó khăn trong việc vận dụng các cơ sở pháp lý hiện hành để không vi
phạm các quy định cơ bản của pháp luật.
 Phương án 3:
Xử phạt, xử lý các vi phạm, báo cáo UBND Thành phố cho phép Điều
chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch và cấp Giấy phép Xây dựng đối với công trình
dự án theo hiện trạng.
Căn cứ vào kết luận của đoàn kiểm tra, Sở Xây dựng xem xét có phương
án xử lý vi phạm trật tự xây dựng trên cơ sở Nghị định 64/2012/NĐ-CP ngày
04/09/2012 về cấp Giấy phép xây dựng, Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày
10/10/2013 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng,
kinh doanh bất động sản... và các quy định hiện hành khác có liên quan; Đề nghị
áp dụng mức phạt cao nhất (do Chủ đầu tư tái vi phạm trật tự xây dựng) theo
quy định tại Nghị quyết số 07/2014/NQ-HĐND ngày 11/7/2014 của Hội đồng
nhân dân Thành phố và đề xuất, báo cáo UBND Thành phố xem xét quyết định.
Ngoài ra, đề xuất báo cáo xin phép cho điều chỉnh quy hoạch của dự án phù hợp
với thực tế đã thi công xây dựng.

* Ưu điểm:
- Tránh thiệt hại về kinh tế, có sự đồng thuận của người dân đã tham gia
đầu tư vào dự án;
- Cơ bản ổn định được tình hình tạo điều kiện cho dự án được tồn tại,
trước mắt tránh được mâu thuẫn giữa Chủ đầu tư và người dân.
14


* Hạn chế:
- Không đảm bảo sự nghiêm minh của Pháp luật;
- Có thể phá vỡ các tiêu chuẩn, quy chuẩn, chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc
của khu vực; chất tải nặng nề đối với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu
vực…;
- Tạo tiền lệ xấu cho các nhà đầu tư khác trên địa bàn.
4.2. Lựa chọn phương án:
Qua 3 phương án đã trình bày ở trên tôi chọn phương án 2 làm phương án
để giải quyết, xử lý tình huống vì phương án này theo tôi là dung hòa, giải quyết
sự việc có tình, có lý nhất trong điều kiện hiện nay.
5.

Lập kế hoạch thực hiện phƣơng án chọn:

Đối với phần công trình xây dựng vi phạm (đã cơ bản thống nhất cho
phép tồn tại), lên kế hoạch thực hiện các bước tiếp theo để xử lý tồn tại như sau:
5.1. Bước 1:
Xử lý cụ thể đối với từng sai phạm:
a) Đối với vi phạm tự chia nhỏ căn hộ:
- Sở Xây dựng (là đơn vị được Thành phố giao chủ trì việc áp dụng quy
định điều chỉnh cơ cấu căn hộ theo Thông tư số 02/2013/TT-BXD ngày 08/3/2013
của Bộ Xây dựng) chủ trì kiểm tra, xem xét việc Chủ đầu tư đề xuất áp dụng quy

định điều chỉnh cơ cấu căn hộ theo quy định tại Thông tư số 02/2013/TT-BXD ngày
08/3/2013 của Bộ Xây dựng.
- Trường hợp đủ điều kiện để được xem xét theo quy định tại Thông tư số
02/2013/TT-BXD ngày 08/3/2013 và Thông tư số 18/2014/TT-BXD ngày
26/11/2014 của Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng chủ trì giải quyết, Sở Quy hoạch Kiến trúc (thành viên của Tổ công tác Liên ngành Thành phố) phối hợp với Viện
Quy hoạch xây dựng Hà Nội (đơn vị tư vấn đang nghiên cứu hoàn chỉnh bổ sung
đồ án Quy hoạch phân khu đô thị tỷ lệ 1/2000 theo chỉ đạo của UBND Thành
phố) để xem xét khả năng đáp ứng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực,
có ý kiến cụ thể về quy hoạch kiến trúc kết hợp với ý kiến của liên ngành theo
quy định.
15


b) Đối với vi phạm tự thay đổi công năng các tầng kỹ thuật, tầng mái và
làm thêm tum thang:
- Sở Xây dựng thẩm định lại thiết kế cơ sở theo đề xuất của Chủ đầu tư để
xác định cụ thể yếu tố tác động do thay đổi công năng các tầng kỹ thuật, tầng mái
và làm thêm tum thang, đảm bảo hoạt động bình thường của tòa nhà theo các yêu
cầu về tiêu chuẩn chất lượng, an toàn PCCC, vệ sinh môi trường...
- Sở Xây dựng cần làm rõ về quyền sở hữu, sử dụng chung và riêng của
Chủ đầu tư với cư dân thuộc Tòa nhà, đảm bảo quyền lợi của người dân mua nhà
trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở.
5.2. Bước 2:
Sau khi giải quyết các nội dung nêu trên, Sở Xây dựng xem xét có phương
án xử lý vi phạm trật tự xây dựng trên cơ sở Nghị định 64/2012/NĐ-CP ngày
04/09/2012 về cấp Giấy phép xây dựng, Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày
10/10/2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt
động xây dựng, kinh doanh bất động sản... và các quy định hiện hành khác có
liên quan; Đề nghị áp dụng mức phạt cao nhất (do Chủ đầu tư tái vi phạm trật tự
xây dựng) theo quy định tại Nghị quyết số 07/2014/NQ-HĐND ngày 11/7/2014

của Hội đồng nhân dân Thành phố và đề xuất, báo cáo UBND Thành phố xem
xét quyết định.
5.3. Bước 3:
UBND thành phố xem xét các ý kiến của liên ngành chỉ đạo giải quyết
theo Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 của Chính phủ, tại Khoản
9, Điều 13 có nêu rõ: “Hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6 và Điểm b
Khoản 7 Điều này mà không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng
các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử
dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc nộp
lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không
phép đối với công trình là nhà ở riêng lẻ và bằng 50% giá trị phần xây dựng sai
phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hoặc
thiết kế đô thị được duyệt đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng hoặc
16


công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình. Sau
khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép
xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng”.
5.4. Bước 4:
Sở Xây dựng xem xét cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép
xây dựng sau khi Chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ theo quy định tại Nghị quyết
số 07/2014/NQ-HĐND ngày 11/7/2014 của Hội đồng nhân dân Thành phố theo
chỉ đạo của UBND thành phố.
5.5. Bước 5:
Sở Xây dựng phối hợp UBND quận TX, cùng Chủ đầu tư thực hiện việc
công bố công khai việc xử lý các vi phạm để giữ ổn định an ninh trật tự, an toàn
xã hội tại địa phương, tránh phát sinh khiếu kiện có thể xảy ra sau này. Đồng thời
quan tâm đến công tác quản lý trật tự xây dựng thuộc Thanh tra Sở để tăng cường
quản lý các dự án đầu tư trên địa bàn Thành phố, đảm bảo tuân thủ theo đúng quy

hoạch và giấy phép xây dựng, tránh xảy ra những vụ việc sai phạm tương tự.

17


PHẦN III. KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ
1.

Kết luận

Trong thời kỳ đổi mới phát triển kinh tế việc quản lý quy hoạch xây dựng
đô thị và kèm theo là việc xử lý đối với các vi phạm phải đương đầu với những
khó khăn, thách thức to lớn do tính chất, mức độ phức tạp của các vi phạm ngày
càng tinh vi và ngày càng tăng. Bài học kinh nghiệm rút ra ở đây là:
- Cần tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác quản lý nhà
nước. Tuyên truyền phổ biến sâu rộng mọi chủ chương đường lối của Đảng,
chính sách pháp luật của nhà nước cho đông đảo quần chúng, cán bộ, công chức,
viên chức hiểu rõ và tự giác thực hiện. Phát huy tính chủ động sáng tạo của cán
bộ cơ sở, tăng cường phối hợp chặt chẽ, thông tin thường xuyên, kịp thời giữa
các cơ quan, đơn vị trên địa bàn Thành phố.
- Nâng cao vai trò trách nhiệm của các cấp lãnh đạo. Đặc biệt, việc lựa
chọn đội ngũ cán bộ quản lý, lực lượng thanh tra xây dựng phải có đủ tài và
đức; cần cân nhắc, xem xét về điều kiện, hoàn cảnh, năng lực, phẩm chất của
người đó trước khi giao những nhiệm vụ quan trọng cho họ.
- Việc phát hiện, xử lý kịp thời các vi phạm sẽ tránh được các trường hợp
vi phạm và hậu quả tương tự nêu trên.
- Việc xử lý chậm tình huống nêu trên có phần do chưa kịp thời cập nhật
các tình huống phát sinh từ thực tế để điều chỉnh, ban hành các quy định xử lý,
giải quyết có hiệu quả tạo điều kiện cho công tác quản lý nhà nước được thực
hiện đúng các quy định của pháp luật.

2.

Kiến nghị

Để hạn chế các trường hợp vi phạm nêu trên cần đề ra những giải pháp
thích hợp để xử lý, giải quyết sao cho thỏa đáng để siết chặt kỷ cương, nâng cao
hiệu quả quản lý. Qua vụ việc trong tình huống trên, tôi đề nghị với các cấp
quản lý một số vấn đề sau:
2.1. Đối với UBND Thành phố:
- Hiện nay, trên địa bàn thành phố có không ít các trường hợp vi phạm
tương tự tình huống nêu trên mà chưa có một văn bản quy định nào rõ ràng của
18


cấp có thẩm quyền cho phép, hướng dẫn xử lý phù hợp với thực tế việc, chấp
thuận tồn tại của các hạng mục công trình vi phạm quy hoạch mặc dù đã có
được nêu trong Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 của Chính phủ;
Theo quy định của pháp luật, trường hợp các công trình vi phạm về quy hoạch
đều bị dỡ bỏ sau đó các cơ quan chức năng mới xem xét việc cho phép xây
dựng, cải tạo mới; việc lúng túng thậm chí bế tắc của các cơ quan chức năng
trong việc xử lý đối với các trường hợp này trong thời gian qua là không thể
tránh khỏi.
- Đề nghị giao tổ công tác liên ngành rà soát, tổng hợp các vụ việc tương
tự để tham mưu UBND Thành phố thực hiện xử lý vi phạm. Đồng thời, báo cáo
Chính phủ xem xét rà soát lại hệ thống các văn bản của Chính phủ hoặc báo cáo
trình Quốc hội xem xét các văn bản quy phạm pháp luật liên quan để kịp thời
sửa đổi, bổ sung, điều chỉnh hoàn thiện đảm bảo thông suốt từ các Luật liên
quan đến lĩnh vực quy hoạch, xây dựng sao cho phù hợp với tình hình mới; Cần
có các văn bản hướng dẫn tổ chức thực hiện những vấn đề trong lĩnh vực công
tác thanh kiểm tra, xử lý các vi phạm về trật tự xây dựng từ trung ương đến địa

phương, không chồng chéo, kém hiệu lực để tháo gỡ các vướng mắc trong việc
giải quyết các nội dung nêu trên.
- Có các quy định, chế tài xử lý nghiêm đối với các hành vi vi phạm liên
quan…
2.2. Đối với sở, ngành, quận huyện các cấp quản lý địa phương:
- Tăng cường công tác giáo dục pháp luật cho đội ngũ cán bộ công chức,
viên chức; đặc biệt là tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa, làm cho mọi người
luôn có ý thức tuân thủ pháp luật.
- Tổ chức và sắp xếp lại bộ máy các cơ quan quản lý nhà nước, có cơ
chế, chính sách thu hút những cán bộ có tài, có tâm, có tầm. Kiện toàn đội ngũ
cán bộ thanh tra, kiểm tra giám sát của ngành từ huyện đến cơ sở, đảm bảo đủ về
số lượng và chất lượng; tăng cường bồi dưỡng nhận về chính trị, kiến thức quản
lý, kiến thức chuyên môn nghiệp vụ; tăng đầu tư ngân sách và kinh phí hoạt

19


động, tạo điều kiện về trang thiết bị đáp ứng công tác quản lý kiểm tra đạt hiệu
quả.
- Việc đào tạo, bồi dưỡng, bổ nhiệm cán bộ quản lý cần tôn trọng ý kiến
của ngành chuyên môn, tuân thủ quy trình, chú trọng cả về chất lượng, số lượng
cũng như trình độ chuyên môn nghiệp vụ để đảm bảo đáp ứng, tương xứng với
sự phát triển của xã hội hiện nay.
- Đổi mới mạnh mẽ công tác thi đua, khen thưởng để tạo động lực cho sự
phát triển; về chế độ khen thưởng phải tương xứng với những thành tích của cá
nhân và tập thể đã đạt được.

20

TÀI LIỆU THAM KHẢO
Luật Xây dựng Việt Nam; Các Tiêu chuẩn, Quy chuẩn xây dựng, thiết kế
hiện hành;
Luật Quy hoạch đô thị; Các Nghị định, Thông tư liên quan;
Nghị định số 180/2007/NĐ-CP ngày 07/12/2007 quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây
dựng đô thị;
Nghị định số 64/2012/NĐ-CP ngày 04/09/2012 về cấp Giấy phép xây
dựng;
Nghị định số 26/2013/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 15/5/2013 về
nhiệm vụ, quyền hạn của Thanh tra Sở Xây dựng;
Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 của Chính phủ quy định
xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động
sản... và các quy định hiện hành khác có liên quan;
Thông báo số 327/TB-VPCP ngày 22/8/2013 của Văn phòng Chính phủ
về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Thông tư số 02/2013/TT-BXD ngày 08/3/2013 và Thông tư số
18/2014/TT-BXD ngày 26/11/2014 của Bộ Xây dựng;
Quyết định số 09/2014/QĐ-UBND ngày 14/02/2014 của UBND Thành
phố Hà Nội về ban hành quy chế phối hợp quản lý trật tự xây dựng giữa Sở Xây
dựng và UBND quận, huyện, thị xã, UBND xã, phường, thị trấn trên địa bàn
Thành phố Hà Nội;
Nghị quyết số 07/2014/NQ-HĐND ngày 11/7/2014 của Hội đồng nhân
dân Thành phố Hà Nội;Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2008, Luật Cán bộ,
công chức số 22/2008/QH12 ngày 13/11/2008;
Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2011, Luật Tố cáo số 03/2011/QH13
ngày 11/11/2011;
Bộ nội vụ - Học viện hành chính Quốc gia: Tài liệu bồi dưỡng ngạch
chuyên viên, Quyển 1: Kiến thức chung. Nhà xuất bản Bách khoa;
Bộ nội vụ - Học viện hành chính Quốc gia: Tài liệu bồi dưỡng ngạch

chuyên viên, Quyển 2: Kỹ năng. Nhà xuất bản Bách khoa.

21