phân tích tình hình sử dụng bất động sản tại hà nội - đánh giá thực trạng và đưa ra giải pháp

THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Li núi u
Th trng bt ng sn cú vai trũ rt quan trng i vi s phỏt trin kinh t xó

OBO
OK S
.CO
M

hi mi quc gia. Trong nhng nm gn õy, th trng bt ng sn H ni ó tr
thnh mt vn quan trng v ngy cng c s chỳ ý ca d lun Th ụ. Cỏc
phng tin bỏo chớ , truyn hỡnh luụn cp ti th trng bt ng sn, ti nhng
vn cp nhp ca th trng ny; hot ng th trng bt ng sn ngy cng
sụi ng cựng vi s phỏt trin kinh t ca c nc núi chung v th ụ núi riờng.
iu ú cho thy rng, tm quan trng v nh hng ca th trng bt ng sn
n i sng kinh t xó hi l rt to ln. Tht vy, bi bt ng sn nhu cu thit
yu khụng th thiu c, nht l t , nh vụ cựng quan trng i vi mi
ngỡ.

Nhng vn núng bng, bt cp ca th trng bt ng sn thng c
cp n nh: vn st t, u c t, mua bỏn trao tay.. cn st t H Ni
khi u t hn mt nm qua n nay vn cha h nhờt giỏ nh t tng khụng ch
vi chc phn trm m ti vi trm phn trm_ hờn tng khụng bỡnh thng cu
nn kinh t ; giỏ t , giỏ nh hin nay cao quỏ bt hp lý so vi thu nhp ca i
a s ngi lao ng; th trng bt ng sn cũn ang giai on s khai, l th
trng khụng chớnh thc (nh nc khụng kim soỏt c)T ú cho thy vic
nghiờn cu th trng bt ng sn H ni l rt cn thit v cú ý ngha , nhm tỡm

KIL

hiu th trng bt ng sn qua ú cú cỏc gii phỏp gúp phn thỳc y hỡnh thnh
v phỏt trin th trng bt ng sn H ni, phỏt trin kinh t xó hi ca Th ụ .
Mc ớch nghiờn cu ti nhm:

Phõn tớch thc trng th trng bt ng sn H Ni
xut mt s gii phỏp nhm phỏt trin th trng bt ng sn
Th trng bt ng sn l mt lnh vc rng ln, nờn vi trỡnh cũn hn ch s
khụng th trỏnh khi nhng thiu sút. Rt mong nhn c nhng ý kin úng gúp
1



THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
quý báu của các thầy cô, các cán bộ Cục Quản Lý Nhà- Bộ Xây Dựng, và các bạn

KIL
OBO
OKS
.CO
M

để rút ra những kinh nghiệm trong nghiên cứu , làm việc sau này.

2



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Chng I: C s lý lun khoa hc v th trng bt ng sn

I) Tng quan th trng bt ng sn

1) Bt ng sn

KIL
OBO
OKS
.CO
M

1.1) Cỏc khỏi nim

iu 181 B lut Dõn s ó xỏc nh khỏi nim bt ng sn nh sau:
+ Bt ng sn l ti sn khụng di di c bao gm:
- t ai.

- Nh , cụng trỡnh xõy dn gn lin vi t ai, k c cỏc ri sn gn lin vi
nh , cụng trỡnh xõy dng ú.

- Cỏc ti sn khỏc gn lin vi t ai.

- Cỏc ti sanr khỏc t phỏp lut quy nh.

Cỏch phõn loi trờn õy l phự hp vi yờu cu ca cụng tỏc qun lý v hot ng
sn xut kinh doanh. t ai, nh cỏc cụng trỡnh xõy dng v cỏc ti sn gn
lin vi t ai l nhng loi ch yu ca bt ng sn. Theo quy nh ca phỏp
lut, cỏc loi ti sn ú phi c ng ký nhm m bo vic kim tra, kim soỏt
ca cỏc c quan nh nc cú thm quờn.

+ Nh t: - theo ngha rng l cỏc loi t s dng cho cỏc mc ớch khỏc nhau

- theo ngha hp l nh v khuụn viờn xung quanh nh, cng nh t
cho mc ớch s dng xõy dng nh

2) Th trng v cỏc loi th trng
a) Th trng

L hp phn bt buc ca kinh t hng hoỏ vỡ nú ra i, phỏt trin cựng vi s ra
i v phỏt trin ca sn xut hng hoỏ, trong ú thụng qua s trao i hng hoỏ
trờn th trng to ra s gn bú gia th trng v nn kinh t hng hoỏ. Vy th
3



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
trng l mt phm trự ca kinh t hng hoỏ, v nú l kt qu ca s phõn cụng lao
ng cu nn kinh t hng hoỏ, l mt phm trự khỏch quan tt yu, l yu t ni ti
ca sn xut hng hoỏ.

KIL
OBO
OKS
.CO
M

Vy th trng : l tng th cỏc quan h thc hin hng hoỏ v dch v, l ni
din ra quỏ trỡnh trao i tỏc ng qua li ln nhau gia ngi mua v ngi bỏn
hng hoỏ, dch v nhm thng nht xỏc nh v s lng, cht lng , giỏ c
hng hoỏ dch v.

Th trng ht sc a dng, phc tp ch yu t qui lut th trng chi phi

nh: qui lut cnh tranh, cung cu, giỏ tr, gớa c..
b) Phõn loi th trng

nm bt bn cht th trng , nhn bit tng loi th trng , x hng hỡnh
thnh v vn ng ca tng loi th trng . Vỡ vy cn phi phõn loi th trng ,
tc l phõn chia th trng theo cỏc giỏc khỏch quan, cn c khoa hc.
Theo phm vi lónh th:

Cú th trng th gii, khu vc, quc gia , thnh th, nụng thụn min nỳi..
Theo c im tớnh cht ca sn phm trong quỏ trinh tỏi sn xut sn phm
xó hi:

Th trng hng hoỏ tiờu dựng v dch v: th trng hng hoỏ tiờu dựng cho
sn xut, cho cỏ nhõn

Th trng cỏc yu t sn xut: th trng ti chớnh, sc lao ng, thụng tin khoa
hc cụng ngh.

theo mc cnh tranh:

c cn c vo s lng ngi tham gia trờn th trng v sn phm cung cp
cho tiờu dựng. Nú gn lin vi phng thc hỡnh thnh giỏ c, do ú hỡnh thnh
cỏc phng thc ng x ca cỏc bờn tham gia trờn th trng.
c) Cỏc hỡnh thỏi th trng

phõn loi b ngang hoc b dc, tu thuc theo mc cnh tranh v s ngi
tham gia trờn th trng :
4

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

Người bán
Một

Nhiều

độc quyền tay độc quyền bán độc

đơi

Một

Một số

KIL
OBO
OKS
.CO
M

Người mua Một

hạn chế

bán

độc quyền mua độc quyền song độc

hạn chế

phương

quyền

cạnh

quyền
tranh

bán

Nhiều

độc quyền mua

độc quyền cạnh Cạnh tranh

tranh mua

Thực tế người ta phân loại thị trường như sau:

+ thị trường cạnh tranh hồn hảo – thị trường đa phương

+ thị trường khơng hồn hảo -- thị trường đơn phương , thị trường cạnh tranh độc
quyền.

Thị trường cạnh tranh hồn hảo: nhiều người cùng mua bán một loại hàng hố. ở
đây khơng một người mua và bán riêng lẻ nào tác động đến giá cả thị trường.

điều kiện: - số người tham gia mua bán nhiều

- Khơng có sự hạn chế giả tạo tác động lên cung cầu
- Ra nhập hoặc rút lui rễ ràng

- Các doanh nghiệp đều có thơng tin đầy đủ về thị trường

Thị trường độc quyền đa phương: số người bán đủ ít để có thể gây ảnh hưởng đến
giá.

Thị trường cạnh tranh độc quyền : có nhiều người bán một sản phẩm nhất định, sản
phẩm đó ít nhiều khác nhau ( khác biệt về mẫu mà , dịch vụ, địa điểm…)
5



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

d ) Th trng bt ng sn .
L a im, l ni ti ú nhng ngi mua v bỏn bt ng sn tỏc ng qua li

KIL
OBO
OKS
.CO
M

ln nhau, xỏc nh giỏ c v s lng bt ng sn c th hin.
Th trng bt ng sn bao gm : th trng mua bỏn bt ng sn ; th trng cho
thuờ; th trng th chp bo him bt ng sn .

Theo trỡnh t thi gian chia th trng bt ng sn nh sau:

- th trng cp I: l th trng chuyn nhng, giao hoc cho thuờ quyn s
dng t .

- th trng cp II: l th trng xõy dng cỏc cụng trỡnh bỏn hoc cho thuờ.
- Th trng bỏn li hoc cho thuờ li nhng cụnng trỡnh ó c mua hoc ó
cho thuờ.

1.2 ) Vai trũ ca th trng bt ng sn

Vai trũ ca th trng bt ng sn ht sc to ln c th hin nh sau:
1) th trng bt ng sn l ni thc hin tỏi sn xut cỏc yu t sn xut cho
cỏc nh kinh doanh.

Th trng l ni chuyn hoỏ t hỡnh thỏi hin vt sang hỡnh thỏi gớa tr
õy l nhõn t quyt nh tc chu chuyn vn, tc gia tng v kinh doanh,
hiu qu kinh doanh. Cho nờn quyt n h s ra i tn ti ca cỏc doanh nghip
kinh doanh bt ng sn .

Quỏ trỡnh kinh goanh bt ng sn l quỏ trỡnh to ra cỏc bt ng sn quỏ trỡnh
ú c th hin bng tin t hoỏ cỏc yu t sn xut trong ú cú t ai vo tng
giỏ tr bt ng sn . Tc chu chuyn nhanh hay chm ph thuc vo tc lu
thụng hng hoỏ v dung lng th trng.

2) Th trng bt ng sn l cu ni gia ngi sn xuõt v tiờu dựng v bt
ng sn , gia ngi xõy dng mua bỏn nh v mua bỏn quyn s dng t .
6

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
3) Thúc đẩy áp dụng khoa học cơng nghệ nâng cao chất lượng nhà ở bảo vệ và
nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
4) Góp phần đổi mới quản lý đất đai và nhà ở và các cơng trình gắn liền với đất.
kinh doanh.

KIL
OBO
OKS
.CO
M

5) Góp phần nâng cao trình độ hơp tác và nâng cao trình độ xã hội hố sản xuất

1.3) Đặc điểm thị trường bất động sản .
1) Mang tính chất khơng tập trung

Trải rộng khắp nơi, trên phạm vi tồn lãnh thổ quốc gia, đất đai có đặc

điểm

khơng thể di dời, tiêu huỷ đất ở vậy thị trường bất động sản mang tính địa phương
Thị trường này bao ồm hang loạt thị trường nhỏ mang tính chất điạ phương, do
điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội…khác nhau, tạo nên thị trường khác nhau, qui
mơ khác nhau. ở đơ thị sẽ có trình độ qui mơ chất lượng cao hơn ở nơng thơn.
2) Là thị trường khơng hồn hảo

- vì đất đai khơng tái tạo được , vì vậy mang tính chất độc quyền nhiều hơn so

với thị trường hàng hố, biến động về giá đât mạnh hơn so với giá hàng hố
khác.

- do các đặc tính của tài sản đất đai, sự thiếu thơng tin về giao dịch bất động sản
góp phần tạo nên sự khong hồn hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động
sản.

- do cấu trúc của mỗi tồ nhà, mõi thửa đất có đặc trưng , riêng bịêt, đa số các
giao dịch bất động sản dều tiến hành riêng rẽ.

3) Cung trong thị trường bất động sản khơng thể phản ứng nhanh chóng
tương ứng với sự thay đổi của cầu.

Vì tính bền vững của bất động sản gây ra tính thích nghi kém trên hai mặt cung và
cầu ở thị trường .

7



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Việc tăng cung một loại bất động sản nào đó đòi hỏi mất nhiều thời gian như xin
cấp giấy phép xây dựng.. và những biến động xảy ra chậm hơn so với phần lớn các
thị trường. Vì khơng có khả năng điều chỉnh tăng cung kịp thời cho nên giá cả sẽ

KIL
OBO
OKS
.CO
M

đột ngột tăng khi cầu tăng. Do vậy ‘ phải đo được nhịp đập của chu kỳ kinh tế’ gắn
với sự biến động cơ cấu dân cư, thu nhập dân cư… ở một thời điểm, từ đó dự đốn
được sự vận động hợp lý trong các điều kiện thị trường , sự thay đổi của dòng thu
nhạp tạo nên cho một tài sản cho trước, ở một thời gian cho trước, trên cơ sở đó
phục vụ xác định giá trị bất động sản .

4) Tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích là cố định

Mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cung cận biên trong tổng cung. Cung khơng
nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể, nhưng tổng đất là cố định và
việc hạn chế bằng qui hoạch , kiểm sốt sẽ ảnh hưởng lớn đến cung đất bổ sung cho
những mục đích cụ thể nào đó, vì vậy phải.

1.4 ) Các tác nhân tham gia vào thị trường bất động sản hiện nay.
1) Nhà nước và người sử dụng đất

Đất đai là sở hữu tồn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, nhà nước giao đất
cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, người sử dụng đất được các
quyền sử dụng như: chuyển đổi , chuyển nhượng, cho th và cho th lại, thừa kế,
thế chấp, góp vốn.

2) Người kinh doanh bất động sản

Là người thơng qua các q trình kinh doanh bất động sản để tìm lợi nhuận. Bao
gồm các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân , Hà nội hiện có 4 loại chủ đầu tư tham gia
kinh doanh phát triển nhà: doanh nghiệp trực thuộc thành phố, doanh nghiệp trung
ương, các tổ chức đồn thể, người dân.

3) Chính phủ và các cơ cấu chính phủ

8



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Chính phủ và các cơ cấu chính phủ quản lý, giám sát, ra các qui tắc.. đối với sự
vận hành của thị trường bất động sản . Sự tham gia của chính phủ thể hiện trên hai
mặt chủ yếu: Thứ nhất, thơng qua cơng cụ kế hoạch và các đòn bẩy, chính phủ điều

KIL
OBO
OKS
.CO
M

tiết vĩ mơ tổng lượng của thị trường bất động sản; thứ hai, thơng qua cơ chế thị
trường chính phủ điều tiết quan hệ cung – cầu và gía cả bất động sản .
4) Ngân hàng

Thơng qua ngun tắc kinh doanh tiền , ngân hàng tổ chức kinh doanh bất động
sản nhằm thúc đẩy mở rộng thị trường bất động sản (tạo vốn cho các doanh
nghiệp, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ).
5) Nhà thầu xây dựng

Nhà thầu xây dựng nhận thầu thi cơng xây dựng cơng trình từ các chủ đầu tư
bất động sản .

6) Chun gia tư vấn các loại

Các chun gia tư vấn như : kiến trúc sư, kỹ sư thiết kế, thi cơng , lắp đặt cơng
trình ; kế tốn lo hạch tốn kinh tế , tài vụ, nột thúê; chun viên kinh tế và giá
cả trong giao dịch mua bán, th nhà; luật sự; mơi giới.

1.5) Những điều kiện hình thành và mở rộng thị trường bất động sản.

-

Thị trường là đối tượng quản lý cuả nhà nước, nhà nước quản lý thị trường

nay nhằm : phát huy những ưu thế của cơ chế thị trường và hạn chế khắc phục
những khuyết tật đất ở cơ chế này phát sinh ra, thơng qua cơng tác quản lý nhà
nước định hướng, dẫn dắt các thành phần kinh tế tạo mơi trường và điều kiện thuận
lợi cho hoạt động sản xúât kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trường , kiểm
sốt chặt chẽ và xử lý các vi phạm pháp luật trong kinh tế bảo đảm sự kết hợp hài
hồ trong sự phát triển kinh tế- xã hội.
-

Thị trường bất động sản có nhiều thành phần kinh tế tham gia. Các thành

phần kinh tế bình đẳng với nhau trước pháp luật, hoạt động sản xuất kinh doanh
9



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
trong mơi trường hợp tác và cạnh tranh. Các chủ thể kinh tế trong lĩnh vực kinh
doanh bất động sản là độc lập với nhau và họ tồn quyền quyết định việc kinh
doanh của mình.
định.

-

KIL
OBO
OKS
.CO
M

- Trình độ phân cơng lao động xã hội và xã hội hố phát triển đến mức độ nhất
Người bán và người mua bất động sản được tự do giao dịch, tự do lựa chọn

tuỳ theo khả năng của mình, các hoạt động giao dịch trên thị trường phải tn thủ
theo các u cầu của thị trường , đmả bảo đầu đủ thơng tin về thị trường bất động
sản.
-

Trình độ năng lực quản lý kinh doanh và sự hiểu biết về thị trường bất động

sản của các doanh nghiệp, cá nhân tham gia vào thị trường, nhất là các nhà quản
lý.

II) Sự vận động của thị trường bất động sản

2.1) Cung về bất động sản

1) Khái niệm

Cung bất động sản trên thị trường là khối lượng bất động sản sẵn sàng đưa ra trao
đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó, với một mức giá giới hạn nhất định.
Điều kịên hình thành cung :

- người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán

- bất động sản phải dáp ứng được các u cầu của thị trường và được thị trường
chấp nhận về giá trị sử dụng

- giá cả phải phù hợp với sức mua, khả năng thanh tốn

- phải có thị trường bất động sản xuất hiện, số lượng bất động sản tham gia giao
dịch trên thị trường là được thừa nhận

10



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
2) Cỏc khu vc sn xut v cung nh
+ Khu vc cụng cng
khu vc cụng cng hay cũn gi l khu vc nh nc l cỏc hot ng xõy dng

KIL
OBO
OKS
.CO
M

phỏt trin nh do nh nc hoc cỏc c quan, doanh nghip nh nc u t xõy
dng bng ngun vn ngõn sỏch nh nc hoc coi nh ngun vn ngõn sỏch nh
nc v cỏc qu nh khỏc thuc s hu nh nc. Khu vc cụng cng c
xem l tiờu im ca chớnh sỏch nh vỡ nú l khu vc nh nc cú th can thip

trc tip vo.

+ Khu vc t nhõn

Khu vc phỏt trin nh t nhõn l nhng hot ng phỏt trin nh khụng bng
ngun vn ngõn sỏch nh nc , do cỏc t chc, doanh nghip, cỏ nhõn thc hin
v tuõn th theo cỏc quy tc chớnh thc ca nh nc v qun lý xõy dng v phỏt
trin nh . Nh nc iu tit khu vc ny thụng qua cỏc qui tc qui nh v tiờu
chun xõy dng.

Chớnh ph cỏc nc thng iu tớờt th trng nh t nhõn theo hai hng l
: th nht: thc thi cỏc chớnh sỏch nhm hn ch vic phỏt trin cỏc khu nh cú
din tớch ln, giỏ tr cao, khuyn khớch phat trin cỏc khu nh cú din tớch nh gớa
thnh phự hp vi tng lp bỡnh dõn thụng qua cỏc qui ng v t l v mt xõy
dng, h s s dng t v mt bng xõy dng, cỏc chớnh sỏch v thu i vi thu
nhp xõy dng nh cao cp cú thu nhp cao. Th hai: chớnh ph to iu kin
tng lp bỡnh dõn cú th tip cn c cỏc khu vc nh t nhõn qua chớnh sỏch
cho vay vn bng vic th chp chớnh ngụi nh m h mua.
+ Khu vc nh khụng chớnh thc

Khu vc nh khụng chớnh thc hay cũn gi l khu vc bỡnh dõn, l cỏc hot
ng xõy dng nh hon ton c lp vi nhng khuụn kh quy tc ca chớnh
ph.

3) Nhng nhõn t nh hng n cung
11



THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN

+ Quĩ nhà đất trong quy hoạch của chính phủ
Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các mục
đích sử dụng khác nhau. Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung

KIL
OBO
OKS
.CO
M

nhà đất, nhất là tăng cung về nguồn nhà đất hợp pháp và tự nó làm triệt tiêu cung
về nhà đất bất hợp pháp.

+ Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng

Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng tác động rất lớn đến cung nhà đất. Kết cấu
hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị nhà đất hiện có. Đây là một công
việc quan trọng do chính phủ hoặc chính quyền địa phương quyết định.
+ Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở

Các yếu tố đầu vào, các nguyên liệu đầu vào, giá thành nguyên vật liệu có vai trò
quan trọng trong cung nhà ở, tác động đến kiểu dáng, chất lượng, đặc điểm, tính
đa dạng , phong phú của bất động sản .

+ Chính sách và pháp luật của nhà nước

Cung về nhà đất phụ thuộc vào chính sách của chính phủ về các chế độ quản lý
đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất và các khoản đầu tư phát triển nhà
đất.

4) Độ co giãn của cung và sự dịch chuyển đường cung
a) Độ co giãn của cung

Sự thay đổi về cung trước hết bắt nguồn từ sự thay đổi của sản xuất. Đất đai có
nguồn gốc tự nhiên, cố định.

12



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

Gía

KIL
OBO
OKS
.CO
M

đường cung

Tổng cung đất đai là cố định, đường cung hồn tồn khơng co giãn, trong trường
hợp này đường tổng cung về đất đai là một đương thẳng đứng vng góc với trục
hồnh.

Qui luật chung của cung là lượng cung hàng hố tăng lên khi giá cả hàng hố đó
tăng lên. Quy luật này sẽ vận động như thế nào đối với cung hàng hố la nhà đất?
Tổng cung đất đai nói chung là một đường hồn tồn khơng co giãn , song đó chưa
phải là cung đất với tư cách là hàng hố.

Trong phạm vi và hồn cảnh nhất định cung về nhà đất là một hàm co giãn đối với
giá cả. Tuy nhiên , độ co giãn của cung nhà đất đối với giá cả nói chung là tương
đối nhỏ, do vậy hàm cung nhà đất trên thực tế là một đường tương đối dốc.
Giá

lượng cung

b) Sự dịch chuyển đường cung
13



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Có nhiều nhân tố tác động làm đường cung dịch chuyển hẳn qua một bước qua trái
hoặc phải. Trong những trường hợp đó , sự thay đổi vê cầu là khơng theo kịp và do
vậy thường tạo ra những thay đổi đáng kể về giá cả bất động sản . Trong những

KIL
OBO
OKS
.CO
M

trường hợp các nhân tố tác động đến cung thay đổi thì lượng cung thay đổi căn bản
thơng qua sự chuyển dịch đường cung.

Những tác nhân làm dịch chuyển đường cung nhiều nhất:

- các chinh sach của chính phủ về nhà đất: như cấp phép xây dựng, các tiêu

chuẩn về xây dựng nhà ở và đất ở…thường làm cho đường cung dịch chuyển
về bên trái.
-

Mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm đường cung dịch
chuyển sang bên phải.

2.2) Cầu về bất động sản

1) Khái niệm

Cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng
chấp nhận và có khả năng thanh tốn để nhận được khối lượng bất động sản đó trên
thị trường .

Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về bất động sản có một sự cách biệt khá lớn về qui
mơ , phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất hiện với một qui mơ khá
lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song cầu trên thực tế lại khơng hồn
tồn trùng khớp do có những nhu cầu khơng có khả năng thanh tốn, có những
nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng khơng trở thành cầu trên thị trường, có những
đối tượng khơng có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kíêm lợi, nên có
cầu xuất hiện trên thị trường.
Điều kiện hình thành cầu:
- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó
14



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
- Cú ngun lc ti chớnh m bo kh nng thanh toỏn nhu cu ú

- Phi cú s hot ng ca th trng nhu cõự cú kh nng thanh toỏn cú iu
kin gp cung

KIL
OBO
OKS
.CO
M

Cú rt nhiu loi cu khỏc nhau v bt ng sn, cú th phõn nh sau:
- cu v t ai cho sn xut

- cu v t ai cho cụng nghip, giao thụng v cỏc cụng trỡnh cụng cng
- cu v nh , t xõy dng nh v t xõy dng cỏc cụng trỡnh bt ng sn
khỏc

- cu gi to trong quan h thng mi t k vng li nhun ca ngi u t
bt ng sn

15



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
2) Cỏc nhõn t nh hng n cu

a) S tng trng v dõn s v nhu cỏc phỏt trin

KIL
OBO

OKS
.CO
M

Tng tng dõn s l nhõn t lm tng mi mt nhu cu ca xó hi v theo ú cu
v t ai nh tng lờn.

S gia tng dõn s lm tng nhu cu v t ai v nh . Dõn s tng lm tng qui
mụ gia ỡnh dn n qui mụ din tớch nh ca cỏc h gia ỡnh tng lờn. S gia
tng dõn s cng cng kộo theo s gia tng ca s lng h gia ỡnh c lp. Kt
cu tui ca dõn s cng l mt yu t tỏc ng ln n s thay i v cu nh
. S tng dõn s khụng ch lm gớa tng nhu cu v nh m cũn lm tng thờm
nhu cu v nh t nht l ti cỏc trung tõm . Vỡ vy, cựng vi s gia tng dõn s,
cỏc vựng trung tõm cng hỡnh thnh nhanh chúng v s nhn nhp ca th trng
nh t cng bt u t nhng trung tõm ny.

b) S thay i v tớnh cht v mc ớch s dng t ai

Tớnh cht v mc ớch s dng t ai cng l nhõn t lm thay i cung cu v
bt ng sn. c bit l s thay i mc ớch s dng t sang phỏt trin nh ,
cỏc khu thng mi, cỏc khu vui chi gii trớ.
c) S tỏc ng ca vic lm v thu nhp

Nu nh mc thu nhp cng tng lờn cho phộp phn ln nhu cu tr thnh nhu
cu cú kh nng thanh toỏn thỡ rừ rng cu v nh t s tng lờn. Ngi ta ó ch
ra mi quan h ht sc cht ch gia thu nhp v cu v nh t, khi thu nhp cũn
thp, cỏc khon thu nhp phi u tiờn tho món cỏc nhu cu thit yu, khi
chỳng ó c m bo thỡ phn thu nhp s c chuyn sang gii quyt v nhu
cu nh , do vy khi thu nhp tng lờn cu v nh , t tng lờn khỏ rừ nột.
d) ụ th hoỏ v quỏ trỡnh phỏt trin ca ụ th

ụ th húa l mt quỏ trỡnh phỏt trin tt yu ca mi quc gia trong giai on
chuyn i c cu cỏc khu vc hot ng kinh t xó hi. c trng rừ nột ca ụ
th hoỏ qui mụ tp trung dõn s v cỏc vựng ụ th v s phỏt trin qui mụ b rng
16



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
khụng gian ụ th. Chớnh vỡ vy, quỏ trỡnh ụ th hoỏ l quỏ trỡnh cú s thay i
cn bn nht v cu nh ụ th. Mt cõn i cung cu v nh ụ th cng xut
hin ch yu trong giai on ny. Quỏ trỡnh ụ th hoỏ khụng ch lm thay i v

KIL
OBO
OKS
.CO
M

tng cu nh m cũn lm thay i kt cu nhu cu nh . Vỡ vy cu núi riờng
v th trng bt ng sn núi chung din bin sụi ng nht trong qỳa trỡnh phỏt
trin ca ụ th hoỏ.

17



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

e) Mốt và thị hiếu.

Những thay đổi về kiến trúc, kiẻu dáng và nhất là mốt tiêu dùng là những nhân tố

KIL
OBO
OKS
.CO
M

làm thay đổi đáng kể cầu về nhà ở.

f) Sự phát triển và hồn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng
Sự phát triển và hồn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể cầu về
bất động sản đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng, khơng có khả
năng tiếp cận.

g) Những chính sách của Chính phủ

Những chính sách của chính phủ trung ương hoặc chính quyền địa phương cũng
là những nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến cầu bất động sản. Trong đó, thái
độ của chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở là một trong những
tác nhân mạnh, và nhạy cảm đối với sự thay đổi về qui mơ, kết cấu và tính chất
cầu về bất động sản.

h) Chính sách cung tiền tệ cũng có tác động đáng kể đến cầu về nhà ở
Do lưọng tiền có sẵn nên nhu cầu tiêu dùng sẽ dễ dàng chuyển thành nhu cầu có
khả năng thanh tốn và trở thành cầu trên thị trường bất động sản .

3) Độ co giãn của cầu

Độ thay đổi cuả cầu bất động sản nhà ở so với độ thay đổi của các yếu tố xác

định được gọi là độ co giãn của cầu về bất động sản .

Độ co giãn của cầu về đất ở, nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: qui mơ gia
đình, thu nhập, giá cả. Một mối quan hệ thuận chiều là : qui mơ gia đình tăng lên
cũng kéo theo cầu về diện tích nhà và đất ở tăng theo, Tuy nhiên hệ số co giãn này
khong chỉ phụ thuộc vào sự thay đổi của qui mơ, mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của
gia đình.

18




KIL
OBO
OKS
.CO
M

THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN

Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhạp được xác định là tốc độ biến thiên của
cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập. Khi thu nhạp còn thấp chưa vượt quá mức
nhu cầu tối thiểu vê các vật phẩm cơ bản như lương thực, thực phẩm thì độ co giãn
của cầu đối với thu nhập rất nhỏ. Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn đói
nghèo, thì tỷ lệ thu nhập được để dành cho chỗ ở tăng lên khá nhanh và chiếm một
tỷ lệ tương đối lớn.

Độ co giãn của cầu so với giá cả là quan hệ so sánh giữa tốc độ biến động của cầu
so với tốc độ biến thiên của giá cả nhà ở. Cầu về bất động sản có độ giãn khá lớn

đối với giá cả khi mức tiêu dùng nhà ở bình quân còn thấp, và độ co giãn sẽ giảm
dần khi mức tiêu dùng đạt đến mức nhu cầu cần thiết.
19




KIL
OBO
OKS
.CO
M

THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

2.3) Giỏ c bt ng sn
1) Khỏi nim giỏ c

Th no l giỏ c bt ng sn ? trong nn kinh t th trng , tc l mun núi n
giỏ th trng ca bt ng sn . Giỏ c th trng l giỏ bỏn cú th c thc
hin tt nht cu mt ti sn; l mc giỏ thnh hnh di cỏc iu kin th trng
xỏc nh, trong ú cỏc bờn giao dch mua v bỏn u t nguyn, c thụng tin y
v th trng v ti sn- i tng mua bỏn.

Giỏ c l biu hin bng tin ca giỏ tr ca mt ti sn, l s tiờn tho thun gia
ngi mua v bỏn ti mt thi im xỏc nh. cỏc thi im khỏc nhau giỏ c cú
th cao hoc thp; trong c ch th trng m, giỏ c l mt phm trự trung tõm ca
kinh t hng húa.

2 ) Cỏc loi giỏ c bt ng sn

Giỏ bt ng sn c phõn chia cn c vo mc ớch dnh giỏ. Vi nhng mc
ớch nh giỏ khỏc nhau s cú nhng giỏ khỏc nhau. cú th cú cỏc loi sau:
- Giỏ mua (bỏn) bt ng sn
- Giỏ thuờ bt ng sn
- Giỏ cm c
- Giỏ hch toỏn
20



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
- Giỏ bo him
Gớa bt ng sn thng bao gm :
Giỏ BDS = giỏ nh + giỏ t

KIL
OBO
OKS
.CO
M

Giỏ nh phi cn c vo tiờu chun k thut v vt liu xõy dng nh tớnh giỏ.
Giỏ t phi da trờn c s mc ớch s dng xỏc nh v ti mt thi im xỏc
nh.

III) S vn ng ca th trng bt ng sn v vai trũ ca nh nc.
3.1) S vn ng ca th trng bt ng sn theo c ch th trng
Kinh t th trng chớnh l hỡnh thc phỏt trin cao ca nn kinh t sn xut hng
hoỏ. C ch vn hnh ca nn kinh t th trng chớnh l c ch th trng. C

ch th trng biu hin s tỏc ng ca nú hai mt: tỏc ng tiờu cc v tớch
cc.

a) Nhng tỏc ng tớch cc

cựng vi th trng hng hoỏ, th trng dch v, lao ng ,vn .. th trng bt
ng sn c hỡnh thnh v phỏt trin gúp phn to lp c mt h thng cỏc
th trng y trong nn kinh t.
-

C ch th trng cú kh nng phõn b, iu tit cỏc ngun lc ticỏc khu

vc ca nn kinh t di s tỏc ng ca qui lut giỏ tr, cnh tranh, cung cu, giỏ
c. th trng t ng iu chnh cỏc chc nng s dng bt ng sn cú giỏ tr
kinh t cao, t ng phõn b vt t, lao ng, vn, vo cỏc khu vc cn thit.
-

C ch th trng cú vai trũ l on by kớch thớch s phỏt trin khoa hc

cụng ngh, kớch thớch sn xut kinh doanh, tng nng sut lao ng, tng cng
trỡnh chuyờn mụn sn xỳõt kinh doanh trong lớnh vc kinh doanh bt ng sn
.
-

C ch th trng cú kh nng sng lc, o to , luyn nhng ngỡ kinh

doanh trong lnh vc kinh doanh bt ng sn.

21

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
-

Cơ chế thị trường kích thích tính năng động sáng tạo của các chủ thể kinh tế

trong hoạt động kinh doanh bất động sản , nhờ đó động viên khai thác có hiệu quả
các tiềm năng đất, lao động, vốn, của doanh nghiệp.
-

KIL
OBO
OKS
.CO
M

b) Những tác động tiêu cực

cơ chế thị trường chỉ có khả năng điều tiết cục bộ, trước mắt khơn có khả

năng điều tiết tồn cục, lâu dài. Do vậy việc chuyển mục đích sử sụng đất đai, xây
dựng và phát triển nhà cũng như các cơng trình kiến trúc gắn liền với đất đai được
thực hiện tự phát, khơng theo một mục đích sử dịng chung của xã hội, dẫn đến
tình trạng mất cân đối nghiêm trọng giữa nhu cầu phát triển kinh tế –xã hội và sử
dụng các nguồn lực trong sự phát triển bất động sản .
-

trong cơ chế thị trường chỉ quan tâm đến lơi nhuận, coi lợi nhuận là mục tiêu

hàng đầu. Cho nên sản xuất kinh doanh vì mục đích tự thân, bất chấp quyền lợi
của cá nhân khác và của cộng đồng, chạy theo khuynh hướng ít quan tâm đến
những hoạt động mang tính chất phat triển cơ sở ha tầng- vốn tình trạng huỷ hoại
tai ngun thiên nhiên, mơi trường, vi phạm pháp luật.
-

Bản chất của cơ chế thị trường là cạnh tranh , nên đã tạo ra sự phân cực xã

hội. Phân hố giàu nghèo , tăng thêm bất bình đẳng trong xã hội. Tình trạng này
dẫn đến mơt bộ phận kinh doanh bất động sản trở nên giàu có, còn đơng đảo bộ
phận khác thì ngược lại.

Những mặt trái của nền cơ chế thị trường trên đay có thể dẫn tới hoạt động của
thị trường bất động sản theo các kênh ngầm, manh mún , gây nên những hiện
tượng đầu cơ, tích trữ và tạo nên những cơn sốt đất, làm thị trường khơng ổn định.
Để hạn chế những mặt tiêu cực trên đây, vai trò quản lý của nhà nước rất cần thiết
và ngày càng quan trọng. Tuy mặt trái của thị trường là hiện thực song mức độ
diễn ra và hậu quả của nó có sự khác nhau do sự quản lý kinh tế xã hội ở từng nơi
khác nhau. Việc hạn chế những khuyết tật vốn có của cơ chế thị trường lại tuỳ
thuộc vào bản chất của chế độ xã hội. Đối với những nươc TBCN, mặc dù đã có
bề dày kinh nghiệm trong quản lý thị trường nói chung, với kỹ thuật và cơng nghệ
22



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
cao, song doa bn cht quan h sn xut t bn ch ngha nờn nhng mõu thun
ny sing trong quan h t ai v cỏc quan h phỏt trin nh cho cỏc khu dõn c
ụ th v nụng thụn, s phõn cc xó hi tr nờn gy gt. nc ta, vi mt thi

KIL
OBO
OKS
.CO
M

gian ngn thc hin nn kinh t th trng nh hng xó hi ch ngha, tuy
nhng khuyt tt vn cú ca c ch th trng vn thng xuyờn xut hin, nhng
do n lc ca nh nc nhng khuyt tt ú c ch ng khc phc, tng bc
gúp phn m bo n dnh xó hi, phỏt trin kinh t t nc.
3.2) Vai trũ ca nh nc

Qun lý nh nc theo c ch th trng coa s qun lý ca nh nc l thc hin
mụ hỡnh hn hp qun lý, iu tit nn kinh t th trng thụng qua s tỏc ng
ca bn tay vụ hỡnh v bn tay hu hỡnh, nhm phỏt huy u th v hn ch nhng
khuyt tt ca c ch th trng , m bo cho nn kinh t vn ụng v phỏt trin
lnh mnh. Vic tha nhn s qun lý nn kinh t theo mụ hỡnh trờn õy cú ngha
l nh nc khụng ng ngoi quỏ trỡnh phỏt trin. Nhỡn mt cỏch tng quỏt nh
nc cú hai chc nng c bn: chc nng iu khin, v chc nng phỏt trin.
Nh nc s dng mt h thng chớnh sỏch v mụ, trong ú cú cỏc gii phỏp tỏc
ng trc tip , giỏn tip, cú tớnh nh hng lõu di

nc ta, s qun lý iu tit ca nh nc khong ch nhm khc phc cỏc
khuyt tt ca nn kinh t th trng m cong m bo yờu cu v mc tiờu phỏt
trin kinh t- xó hi theo nh hng xó hi ch ngha.

Thc cht s tỏc ng ca nh nc i vi cỏc ch th kinh t tham gia vo th
trng bt ng sn c th hin trờn hai phng din :
-

mt l: to lp cho cỏc ch th kinh t mụi trng kinh t xó hi- phỏp lut

phỏt trin, qua ú nh nc nh hng s phỏt trin ca cỏc ch th kinh t
tham gia th trng bt ng sn theo mc tiờu ó nh. V phong din ny nh
nc cn s dng chớnh sỏch v mụ tỏc ng mt cỏch gian tip n cỏc ch th
kinh t tham gia vo th trng bt ng sn nh : chớnh sỏch u t xõy dng kt
cỏu h tng, chớnh sỏch lut v quyn s dng t , quyn s hu nh ,
23



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
thuNhng chớnh sỏch ny c coi nh nhõn t bờn ngoi tỏc ng hot ng
kinh doanh bt ng sn .
- hai l: thỳc y s phỏt trin cỏc nhõn t bờn trong ca cỏc doanh nghip

KIL
OBO
OKS
.CO
M

kinh doanh bt ng sn bng cỏc chớnh sỏch giỳp h tr vt cht, to iu
kin nang cao nng lc ca cỏc doanh nghip. V phng din ny nh nc ban
hnh cỏc chớnh sỏch v gii phỏp v t ai tớn dng,õy l nhng cụng c tỏc
ng trc tip i vi cỏc doanh nghip kinh doanh bt ng sn v cú ý ngha
quan trng.

Nh vy, s tỏc ụng ca nh nc n vic hỡnh thnh v m rng th trng bt
ng sn núi chung, l s tỏc ng ca h thng ch trng , chớnh sỏch, gii

phỏp v mụ trong vic phỏt trin kinh t ni ti ca tng doanh nghip tham gia
vo th trng ny v to mụi trng kinh t- xó hi thun li nh
hng.Quan h gia nh nc v cỏc doanh nghip hot ng trong lnh vc ny
phi c t ra trong bi cnh ca mt nn kinh t nht nh. V phng din
qun lý c th hin: nh nc l ch th qun lý v cỏc doanh nghip i tng
qun lý. ú l mi quan h bỡnh ng, giỳp hp tỏc cung phỏt trin gia cỏc
doanh nghip cựng hot ng trong lnh vc bt ng sn vi nhau cng nh cỏc
ch th sanh xut kinh doanh khỏc. V quan h kinh t gia cỏc doanh nghip
kinh doanh bt ng sn , ngoi mt s lnh vc cụng cng then cht, nh nc
phi h tr, cũn li ch yu l quan h vay rr, khụng h tr trn lan, quyn li
c quy nh rừ rng.

Ni dung vai trũ ca nh nc v qun lý, iu tit th trng bt ng sn bao
gm:
-

to lp mụi trng phỏp lý thun li cho s hỡnh thnh v m rng

th

trng bt ng sn

- thụng qua quy hoch, k hoch c bit l chin lc phỏt trin kinh t xó
hi nh hng cho s hỡnh thnh v phỏt trin th trng bt ng sn

24



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

-

to mụi trng chớnh tr- xó hi n nh, bo m cho th trng bt ng

sn phỏt trin n nh, khụng b xỏo trn
-

thụng qua cỏc chớnh sỏch kinh t v mụ m nh nc s dng tỏc ng

KIL
OBO
OKS
.CO
M

vo s hỡnh thnh v phỏt trin th trng bt ng sn

Chng II: Thc Trng Th Trng Bt ng Sn Ti H Ni
I) Khỏi quỏt iu kin t nhiờn, kinh t xó hi ca H Ni

1)

V iu kin t nhiờn

H Ni l th ụ ca c nc, nm v trớ trung tõm ng bng Bc b, nm bờn
b Sụng Hng trờn vựng ng bng trự phỳ, cú a hỡnh tng i bng phng .
õy khớ hu chu nh hng ca ch giú mựa nhit i vi hai mựa rừ rt: mựa
ma núng m v mựa khụ lnh, lng ma trung bỡnh hng nm l1.676 mm.
- Phớa bc giỏp tnh Bc Ninh, Thỏi Nguyờn .
- Phớa ụng giỏp tnh Hng Yờn.

- Phớa nam giỏp tnh H Tõy.

- Phớa tõy giỏp tnh H Tõy, Vnh Phỳc.

H ni cú din tớch 918, 42 km2, khong cỏch t cc bc xung cc nam thnh
ph di trờn 50 km v t cc tõy sang cc ụng gn 30 km. H ni bao gm 7 qun
ni thnh : Ba ỡnh, Hon Kim, ng a, Hai B Trng, Tõy H, Cu Giy,
Thanh xuõn , vi din tớch 83,98 km2 ( chim 9,14% din tớch thnh ph ) gm 102
phng ; 5 huyn ngoi thnh : Súc Sn, ụng Anh, Gia Lõm, Thanh Trỡ, T
Liờm, vi din tớch 834,4 km2 (chim 90,86 % din tớch thnh ph ) gm 118 xó v
9 th trn .

T H Ni cú th i khp mi miốn t nc bng h thng giao thụng thun
tin , H ni l u mi giao thụng quan trng ca c nc.

25