mở rộng và phát triển không gian đô thị việt nam

Chủ đề 3: Mở rộng đô thị và phát triển không gian tại các đô
thị Việt Nam

Bố cục:
1. Mở đầu
2. Nhà ở
3. Hình thái đô thị và sự lưu thông
4. Đất đai và bất động sản
5. Quy hoạch đô thị ở Việt Nam


1. Mở đầu

•

Đầu tiên, chúng ta sẽ xem xét vấn đề nhà ở, tiếp theo là hình thái đô thị và tình hình lưu thông ở các
thành phố Hà Nội, Hồ Chí Minh và Đà Nẵng. Tuy Việt Nam đã xử lý tốt một số vấn đề nhưng vẫn
còn nhiều yếu tố quan trọng khác cần đáp ứng để bảo đảm duy trì những thành quả đạt được ở đô thị
khi đất nước bước sang giai đoạn phát triển mới tương ứng với mức độ đô thị hóa ở cấp độ cao hơn.

•

Tiếp theo, nội dung bài sẽ đề cập đến các thị trường đất đai, bất động sản và quá trình quy hoạch đô
thị. Thị trường đất đai và quy hoạch đô thị là những yếu tố quan trọng bảo đảm cho nền kinh tế đô
thị vận hành hiệu quả và bình đẳng, phần trình bày này nhóm sẽ đưa ra một số gợi ý sơ bộ về tăng
cường hiệu quả của các mô hình hiện đang được triển khai ở Việt Nam.


2. Nhà ở
Việt Nam đã có nhiều nỗ lực thiết lập một cơ chế linh hoạt và đa dạng về cung nhà ở
trên nhiều mảng thị trường, nhờ đó duy trì được tỉ lệ nhà ổ chuột rất thấp đối với một

đất nước ở giai đoạn phát triển này.

1.

Nhu cầu nhà ở (Cầu )

Phân chia thị trường thành nhiều phân khúc và lượng hóa một số tham số, đặc trưng cơ bản của những
phân khúc này (như thu nhập hay khả năng tiếp cận nguồn vốn) là một bước quan trọng khi tìm hiểu
phương thức vận hành của thị trường nhà ở nói chung, cũng như xác định xem cầu về nhà ở bắt nguồn
từ mảng thị trường nào.
Câu hỏi đặt ra là: “ hình thái nhà ở nào phù hợp với thu nhập của hộ gia đình trong từng mức thu
nhập như minh họa ở Hình 1.1”


Hình 1.1 Phân loại thu nhập hộ gia đình ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh


2. Cung
Hình 1.2 Phân loại nhà ở và thu nhập hộ gia đình ở TPHCM

-

Thu nhập hộ gia đình sẽ tương ứng với những hình thức cung ứng nhà
ở.


Việt Nam đã thiết lập được một cơ chế cung ứng nhà ở linh hoạt và đa dạng trên
khắp các mảng thị trường, từ đó duy trì được tỉ lệ nhà ổ chuột rất thấp.

Đà Nẵng

Hình 1.3: Quá trình phân lô ở khu vực bờ biển phía bắc Đà Nẵng


Mặt đường Hoàng Văn Thái được mở rộng từ 5 mét lên 14 mét. Kết quả: 2002 đến 2009, một khu vực bán nông thôn có mật
độ thấp đã biến thành một điểm đô thị có mật độ phân lô tương đối dày, với diện tích lô đất nhỏ hơn so với lô đất nêu trên.
thường có diện tích khoảng 60 m2 (trong đó có khoảng 50 m2 diện dích xây dựng mỗi tầng), mặt đường rộng khoảng 2-5 mét
(trước đây là đường làng), đủ để xe cấp cứu và xe máy đi lại nhưng không đủ rộng cho xe hơi cá nhân hay đổ xe dọc phố


 Tạo ra một nguồn cung nhà ở giá thấp có tác dụng kích thích nhu cầu nhà ở của
hộ gia đình.


Hà Nội

-

Hà Nội trong 10 năm qua đã hấp thụ một số lượng lớn người nhập cư;
Tốc độ tăng bình quân dân số đô thị trong giai đoạn 2000-2010 lên tới 3,35% một năm 
sự phong phú trong các phương án cung ứng nhà ở.

-

Bertaud (2011) đã xác định 4 phương thức cung ứng nhà ở ở Hà Nội như sau:


1. Những dự án đầu tư xây dựng chính thức trên phần đất trống của các nhà đầu tư tư nhân
hay bán tư nhân giữa những mạng lưới đường chính theo quy hoạch của nhà nước (Khu đô

thị mới).
2. Khu nhà ở phân lô theo quy hoạch dọc theo các đường chính của cá nhân hay nhà đầu tư
nhỏ;
3. Nhà tư nhân truyền thống xây trên phần đất nông nghiệp cũ bởi nông dân hay nhà thầu
nhỏ.
4. Nhà tư nhân truyền thống cải tạo lại ở những khu dân cư hiện tại, hoặc ở làng xóm trước
đây;


 Tăng cung ứng diện tích sử
dụng, giảm khả năng tiếp cận
và giá cả ở những khu vực đất
có giá trị, giảm nhu cầu mở
rộng thành phố ra các khu đất
nông nghiệp ở ngoại thành

Hình 1.6 Ví dụ về mô hình “nhà ống” ở Hà Nội


Hình 1.7 Mật độ dân cư ở các khu vực xây dựng tương ứng ở Hà Nội


 Tạo điều kiện cho thị trường nhà đất hoạt động thuận lợi, từ đó cho phép thành phố mở
rộng về chiều ngang và chiều đứng, đồng thời cũng đảm bảo nguồn cung nhà ở có giá phù
hợp và vị trí thuận tiện cho nhóm di cư thu nhập thấp


Hình 1.8 . Số lượng đơn nguyên nhà xây dựng mỗi năm ở Hà Nội

Tp. Hồ Chí Minh
Đánh giá sơ bộ về hình thức phân loại nhà ở ở TPHCM cũng cho thấy nguồn cung đa dạng gồm 5
loại chính. Cũng như Hà Nội, việc sát nhập các khu nông thôn cũ vào diện tích đô thị đã tạo ra một
tỉ lệ lớn nhà thu nhập thấp, gồm:
1. Nhà tạm
2. Nhà phố cũ đường ô-tô không vào được (nằm ở những khu vực chưa quy hoạch, hay các thôn,
làng cũ đã sát nhập vào thành phố)
3. Nhà xây mới nằm trên các con phố chính hay khu vực mới quy hoạch có đường ô-tô
4. Chung cư
5. Biệt thự xây trên đất lô của tư nhân


3. Vì sao ở Việt Nam không có tình trạng nhà ổ chuột tràn lan?????
Việt Nam có chính sách cho phép, chấp nhận và nhiều khi là chủ động đối với hoạt động xây dựng
nhà ở tự phát, chi phí thấp. Chính sách này, cùng với sự năng động của các hoạt động xây dựng, cho
thuê nhà ở quy mô nhỏ đã cho kết quả là tỉ lệ nhà ổ chuột rất thấp ở các đô thị Việt Nam.
Mô hình đã và đang áp dụng ở Việt Nam có thể được tăng cường hiệu quả bằng những biện pháp sau:

1)
2)

Chính thức lồng ghép chiến lược nhà ở thu nhập thấp vào quá trình quy hoạch đô thị, đồng thời
cụ thể hóa trong các chiến lược chính thức, quy hoạch tổng thể cũng như các chiến lược quản
lý đất đai.
Mở rộng mô hình hiện nay về chiều sâu thông qua sự phát triển, tăng trưởng nguồn vốn nhà ở
trên toàn bộ các phân khúc thị trường;


3) Chú trọng vào đối tượng người nghèo thành thị thông qua các cơ chế bao cấp phía
cầu hướng đến những phân khúc thị trường yếu nhất dựa trên đặc điểm về cầu nhà ở

của từng thành phố;
4) Đất đai là yếu tố đầu vào thiết yếu trong cung ứng nhà ở, vì vậy, chính sách nhà ở
của Việt Nam phải có những cơ chế, hướng dẫn cụ thể để thị trường đất đai vận hành
một cách hiệu quả và rộng khắp hơn


Cải tạo đường ở những khu vực thu nhập thấp TPHCM


Ở Tp. Hồ Chí Minh, dự án nâng cấp đô thị Việt Nam đã góp phần cải thiện điều kiện sống
cho nhiều khu vực lớn ở phía Tây thành phố. Giai đoạn đầu tiếp cận trên 22800 đối tượng
hộ gia đình, cải tạo hệ cơ sở hạ tầng chính của lưu vực Tân Hoa Lò Gốm và đã cái tạo được
cơ sở hạ tầng khu dân cư bao gồm công trình thoát nước, cấp nước mở rộng và cải tạo ngõ
phố, lắp đặt các họng cứu hỏa, hỗ trợ chứng nhận quyền sử dụng đất.
 đem lại lợi ích trực tiếp cho chủ sở hữu của những nhà ở hiện hữu , kích cầu cho thuê


Khu vực đang cải tạo Khu vực sau cải tạo


4. Những bước tiếp theo trong lộ trình nhà ở ở Việt Nam
Bảng 1.1 Sự phát triển diện tích nhà ở ở Việt Nam


Những bước tiếp theo cần thực hiện để cũng cố các cơ chế nhà ở ở Việt Nam là :

1.
2.
3.

Xây dựng và giám sát một cách hệ thống mô hình nhu cầu giá và nhà ở đô thị.
Theo dõi các phân khúc nguồn cung khác nhau đáp ứng các phân khúc nhu cầu của thành
phố (sở hữu và cho thuê)
Thực hiện phân tích về ảnh hưởng của các biến số phía cầu (mức tiếp cận nguồn tài chính
nhà ở) và biến số phía cung (mức tiếp cận đất đai, quy định..) tác động đến từng phân khúc
thị trường ở từng đô thị.


3. Hình thái đô thị và sự lưu thông

3.1. Nhận định chung
Phần này sẽ xem xét hình thái đô thị và tình hình lưu thông, thông qua ba nghiên cứu điểm
ở Hà Nội, Đà Nẵng và TP Hồ Chí Minh trong Báo cáo Đánh giá Đô thị hóa ở Việt Nam. Quan
điểm chung trình bày trong phần này là mật độ dân số cao kèm theo tỉ lệ diện tích giao
thông thấp ở các thành phố cho thấy chủ trương cho phép lưu hành đại trà xe ô-tô cá nhân
làm phương tiện giao thông chủ yếu ở đô thị không phải là một mô hình bền vững.