Cơ chế định giá bất động sản và tác động đến hoạt động tín dụng của Ngân hàng thương mại

MỤC LỤC
DANH MỤC HÌNH VẼ ......................................................................................... 4
DANH MỤC BẢNG BIỂU .................................................................................... 5
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT..................................................................... 6
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 7
CHƯƠNG 1 LÍ LUẬN CHUNG VỀ CƠ CHẾ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
TÁC ĐỘNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG
THƯƠNG MẠI .................................................................................................... 15
1.1. Lí luận chung cơ chế định giá bất động sản ................................................ 15
1.1.1. Định giá bất động sản ....................................................................... 15
1.1.2. Khái niệm và vai trò cơ chế định giá bất động sản ......................... 20
1.1.3. Nội dung cơ chế định giá bất động sản ............................................ 23
1.2. Tác động của cơ chế định giá bất động sản đến hoạt động tín dụng của các
ngân hàng thương mại......................................................................................... 44
1.2.1. Khái niệm định giá bất động sản trong hoạt động tín dụng của các
ngân hàng thương mại ............................................................................... 44
1.2.2. Vai trò định giá bất động sản trong hoạt động tín dụng của các
ngân hàng thương mại ............................................................................... 45
1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến cơ chế định giá bất động sản trong
hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại .................................. 47
1.2.4. Tác động của cơ chế định giá bất động sản đến hoạt động tín dụng
của ngân hàng thương mại ........................................................................ 53
1.3. Kinh nghiệm quốc tế về cơ chế định giá bất động sản trong hoạt động tín
dụng trên thế giới và bài học cho Việt Nam ....................................................... 65
1.3.1. Quản lí Nhà nước đối với hoạt động định giá bất động sản trong
hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại ........................................ 66
1.3.2. Hoạt động định giá bất động sản của một số ngân hàng thương mại
trên thế giới ................................................................................................ 70
1.3.3. Bài học cho Việt Nam ....................................................................... 74

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CƠ CHẾ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÁC
ĐỘNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở
VIỆT NAM........................................................................................................... 77
2.1. Quá trình phát triển hoạt động định giá bất động sản trong hoạt động tín
dụng của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam .............................................. 77
2.1.1. Hoạt động tín dụng của các Ngân hàng thương mại ở Việt Nam thời
gian qua. ...................................................................................................... 77
2.1.2. Quá trình phát triển định giá bất động sản trong hoạt động tín dụng
của các Ngân hàng thương mại ở Việt Nam ................................................. 84
2.2. Thực trạng hệ thống văn bản pháp luật của hoạt động định giá bất động
sản trong các NHTM ở Việt Nam ....................................................................... 85
2.2.1. Tổng quan hệ thống văn bản pháp luật cho hoạt động định giá bất động
sản ở Việt Nam ............................................................................................ 85
2.2.2. Thực trạng hệ thống văn bản pháp luật của định giá bất động sản trong
hoạt động tín dụng các NHTM Ở Việt nam. ............................................... 88
2.3. Thực trạng cơ chế định giá bất động sản trong hoạt động tín dụng của các
ngân hàng thương mại ở Việt Nam. .................................................................... 92
2.3.1. Thực trạng việc xác định mục tiêu định giá bất động sản.................... 93
2.3.2. Thực trạng việc lựa chọn và áp dụng định giá bất động sản................ 93
2.3.3. Thực trạng qui trình định giá bất động sản .................................. 108
2.3.4. Thực trạng việc tổ chức thực hiện định giá bất động sản ............. 112
2.4. Đánh giá thực trạng cơ chế định giá bất động sản và tác động của nó đến
hoạt động của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam trong thời gian qua ... 115
2.4.1. Đánh giá cơ chế định giá bất động sản trong hoạt động tín dụng
của ngân hàng thương mại thời gian qua ............................................... 115
2.4.2. Đánh giá tác động của cơ chế định giá bất động sản đến hoạt động
tín dụng của ngân hàng thương mại ở Việt Nam.................................... 123
2.4.3. Nguyên nhân ................................................................................... 130
CHƯƠNG 3 HOÀN THIỆN CƠ CHẾ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT

NAM ................................................................................................................... 137

2


3.1. Những quan điểm cơ bản hoàn thiện cơ chế định giá bất động sản trong
hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam ..................... 137
3.1.1. Định hướng phát triển cơ chế định giá bất động sản trong hoạt
động tín dụng của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam .................... 137
3.1.2. Những quan điểm cơ bản hoàn thiện cơ chế định giá bất động sản
trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam .. 139
3.2. Hoàn thiện cơ chế định giá bất động sản trong hoạt động tín dụng của các
ngân hàng thương mại ở Việt Nam................................................................... 141
3.2.1. Hoàn thiện việc xác định mục tiêu định giá bất động sản ............ 141
3.2.2. Hoàn thiện việc lựa chọn và áp dụng phương pháp định giá bất
động sản .................................................................................................... 143
3.2.3. Hoàn thiện qui trình định giá bất động sản .................................. 150
3.2.4. Hoàn thiện việc tổ chức thực hiện định giá bất động sản ............. 162
3.2.5. Nhóm giải pháp hỗ trợ ................................................................... 168
3.3. Điều kiện thực hiện các giải pháp .............................................................. 179
3.3.1. Điều kiện về phía Nhà nước ........................................................... 179
3.3.2. Điều kiện về phía Hiệp hội nghề nghiệp ........................................ 184
3.3.3. Điều kiện về phía các công ty định giá........................................... 185
3.3.4. Điều kiện về phía khách hàng vay vốn ngân hàng thương mại .... 186
KẾT LUẬN ........................................................................................................ 189
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................... 191
DANH MỤC PHỤ LỤC..................................................................................... 196

3

DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 1.1. Phương pháp tính toán chi phí theo kỹ thuật thống kê của người xây dựng
.............................................................................................................................. 33
Hình 1.2. Quy trình ĐGBĐS ................................................................................. 39
Hình 1.3. Mối quan hệ giữa công việc, con người và bộ máy................................. 43
Hình 2.1. Tốc độ tăng trưởng một số chỉ tiêu tháng 05/2013 so với cuối năm 2012 .... 78
Hình 2.2. Tăng trưởng tính dụng của các NHTM 2009 – 2010 .............................. 79
Hình 2.3. Diễn biến tăng trưởng tín dụng năm 2011 - 2012 ................................... 81
Hình 2.4. Diễn biến tăng trưởng tín dụng giai đoạn 2012 - 2013 ............................ 81
Hình 2.5. Nợ xấu từ năm 2011 đến quý 3/2012 của một số NHTM........................ 82
Hình 2.6. Nợ xấu toàn hệ thống từ quý 2/2012 đến quý 2/2013 ............................. 82
Hình 2.7. Ý kiến đánh giá về kết quả ĐGBĐS của NHTM .................................. 118
Hình 3.1. Quy trình kiểm soát nội bộ ................................................................... 164
Hình 3.2. Mối quan hệ giữa NHTM – Tổ chức định giá – Khách hàng vay vốn ... 177

4


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1. Số lượng ngân hàng giai đoạn 1991- 2013 ............................................. 77
Bảng 2.2. Thống kê một số chỉ tiêu cơ bản đến tháng 05/2013 .............................. 78
Bảng 2.3. Tăng trưởng tín dụng của hệ thống NHTM giai đoạn 2008 - 2010 ......... 79
Bảng 2.4. Cơ cấu dư nợ tín dụng phân theo ngành ................................................. 82
Bảng 2.5. Thống kê tài sản thế chấp tại một số NHTM năm 2012.......................... 83
Bảng 2.6. Tỷ trọng phương pháp ĐGBĐS được các NHTM lựa chọn .................... 93
Bảng 2.7. So sánh GTBĐS do NHTM xác định với giá trị do nhóm NC tính toán . 130

5

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

ĐGBĐS

Định giá bất động sản

NHTM

Ngân hàng thương mại

BĐS

Bất động sản

ĐGTS

Định giá tài sản

GTBĐS

Giá trị bất động sản

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

6

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận quan trọng cấu thành của
nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của Việt
Nam. TTBĐS có sự liên thông mật thiết với nhiều loại thị trường khác trong nền
kinh tế, đặc biệt là thị trường tài chính tiền tệ. Hai thị trường này có 2 chủ thể đặc
biệt quan trọng đó là BĐS – hàng hóa của TTBĐS và ngân hàng thương mại
(NHTM) – tổ chức tài chính trong thị trường tài chính tiền tệ. Định giá BĐS
(ĐGBĐS) trong hoạt động tín dụng của các NHTM chính là một trong những cây
cầu nối quan trọng của 2 chủ thể này.
Trên giác độ NHTM việc định giá giúp cho ngân hàng xác định được mức
cho vay hợp lý, tạo lập uy tín và thu hút với khách hàng, đồng thời nâng cao chất
lượng hoạt động tín dụng của NHTM. Trên giác độ là khách hàng, việc xác định
hợp lý giá trị BĐS (GTBĐS) sẽ thúc đẩy quá trình chuyển hóa vốn vào sản xuất
kinh doanh, đồng thời tạo niềm tin cho khách hàng vào hoạt động tín dụng của
NHTM. Đứng trên phương diện quản lý Nhà nước, việc ĐGBĐS giúp các cơ quan
quản lý Nhà nước, đặc biệt là Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quản lý và đánh giá
chất lượng hoạt động tín dụng của các NHTM, xác định được mức độ rủi ro, để từ
đó có các chính sách hợp lý trong quản lý và điều hành hoạt động tín dụng của các
NHTM và có những định hướng đúng đắn trong việc phát triển thị trường tài chính
tiền tệ.
Trong giai đoạn hiện nay, TTBĐS đang gặp khó khăn, nhiều doanh nghiệp
đứng trước nguy cơ phá sản, chúng ta mới nhận ra thời gian vừa qua lĩnh vực
ĐGBĐS trong hoạt động tín dụng của NHTM chưa được quan tâm đúng mức kể cả
từ phía cơ quan quản lí Nhà nước và phía NHTM. Điều này đã gây ra tác động tiêu
cực tới hoạt động tín dụng của các NHTM ở Việt Nam. Việc cho vay được thế chấp
cầm cố bằng BĐS của các NHTM đã diễn ra trong một thời gian dài với các khoản
vay có giá trị rất lớn đã mang lại những khoản lợi nhuận không nhỏ cho các NHTM.
Tuy nhiên chính điều này cùng với việc chưa có cơ chế ĐGBĐS phù hợp đã dẫn
đến GTBĐS trong hoạt động tín dụng của NHTM đang nằm ngoài kiểm soát của

các cơ quan quản lí Nhà nước. Điều này sẽ gây nguy hiểm cho nền kinh tế nếu như
bong bóng của BĐS bị vỡ kéo theo dây truyền đổ vỡ của hệ thống NHTM. Các
7


cuộc khủng hoảng tài chính châu Á những năm 1997 và khủng hoảng tài chính Mỹ
những năm 2008 – 2009 đã chứng minh điều này khi Nhà nước không kiểm soát
được GTBĐS trong hoạt động tín dụng của NHTM. Do vậy làm thế nào để có cơ
chế ĐGBĐS hợp lí để nâng cao chất lượng và độ an toàn hoạt động tín dụng của
NHTM ở Việt Nam hiện nay, khơi thông dòng vốn cho nhằm thúc đẩy sự phát triển
nền kinh tế đang được đặt ra một cách cấp thiết. Vì vậy, nghiên cứu “Cơ chế định
giá bất động sản và tác động đến hoạt động tín dụng của Ngân hàng thương
mại” là cần thiết.
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Nghiên cứu cơ sở lí luận về cơ chế ĐGBĐS và sự tác động của nó tới hoạt
động tín dụng của NHTM.
- Đánh giá thực trạng cơ chế ĐGBĐS, thực trạng hoạt động tín dụng của
NHTM và tác động của cơ chế ĐGBĐS tới hoạt động tín dụng của các NHTM
trong những năm qua ở Việt Nam.
- Đề xuất các giải pháp, kiến nghị hoàn thiện cơ chế ĐGBĐS nhằm nâng cao
chất lượng và độ an toàn của hoạt động tín dụng của các NHTM Việt Nam trong
điều kiện hiện nay.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
- Đối tượng nghiên cứu: Cơ chế ĐGBĐS của Nhà nước và sự tác động của
nó tới hoạt động tín dụng của NHTM.
- Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung vào nghiên cứu một số nội dung sau:
+ Các NHTM đang hoạt động ở Việt Nam được NHNN quản lí và cấp phép
hoạt động.
+ Do vấn đề định giá bất động sản tại Ngân hàng thương mại có thể thực
hiện trong suốt quá trình trước, trong và sau khi cấp tín dụng. Tuy nhiên trong đề tài

nghiên cứu nhóm nghiên cứu chỉ đi tập trung vào nghiên cứu cơ chế định giá bất
động sản trước khi xem xét quyết định cấp tín dụng.
- Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2008 đến năm 2013.
4. Phương pháp nghiên cứu của đề tài
Một nghiên cứu khoa học có thể được thực hiện bằng nhiều cách. Dưới đây,
nhóm nghiên cứu tổng hợp lại một vài phương pháp luận thông dụng. Việc lựa chọn

8


của một phương pháp luận cụ thể được dựa vào chủ đề nghiên cứu, mục đích và các
nguồn lực sẵn có đối với nhà nghiên cứu.
Tác giả

Miêu tả

Phương pháp
luận nghiên cứu

Phương pháp luận thực chứng (Positivism): thế giới là
một thực thể bên ngoài và chỉ có tri thức dựa trên
các kinh nghiệm và cảm nhận thực tế là có hiệu lực
và được chứng thực. Các nhà nghiên cứu cần phải

Taylor &
Bogdan
(1998)

Phương pháp luận

không thiên vị (khách quan) và tập trung vào các

thực chứng

thực tế, quan hệ nhân quả và các định luật cơ bản

(Positivism) so

để quy về các giả thuyết.

với phương pháp

Phương pháp luận khoa học xã hội (Interpretivism):

luận khoa học xã

thế giới là một thực thể xã hội và do tâm trí tạo ra

hội (Interpretivism)

(chủ quan). Tất cả các tri thức là vấn đề của sự
phiên dịch. Các nhà nghiên cứu cần có cách tiếp
cận thể chính luận để đánh giá các ý nghĩa và quy
trình trong mỗi một sự kiện hoặc hiện tượng để
quy ra các ý tưởng khái niệm.

Dubin

Xây dựng lý

Xây dựng lý thuyết (Theory Building): Các nhà

(1969);

thuyết (Theory

nghiên cứu hình thành các khái niệm lý thuyết, các

Strauss

Building) so với

mối quan hệ và các nguyên tắc cơ bản, và thu xếp

(1987);

Thử nghiệm lý

chúng trong một cách thức có tổ chức để đạt được

Hondrich

thuyết (Theory

các năng lực được chung hóa, có thể được miêu tả

(1995);

Testing)

và giải thích.

Smith

Nghiên cứu (kiểm tra) lý thuyết (Theory Testing): Các

(1999)

nhà nghiên cứu sử dụng các lý thuyết đang tồn tại
để thử nghiệm các giả thuyết và hàm ý của chúng.
Phương pháp thực nghiệm (Empirical): Các nhà

Flynn và

Phương pháp thực

các cộng sự

nghiệm (empirical) nghiên cứu sử dụng dữ liệu tồn tại thông qua các

(1990, pp.

so với phương pháp qui trình thực nghiệm (thực tế) trong một thế giới

250-284);

lý thuyết

thực tế để rút ra các nguồn thông tin.

Taylor &

(Theoretical

Phương pháp lý thuyết (Theoretical): Các nhà nghiên

Bogdan

Method)

cứu sử dụng các tri thức có sẵn để tạo ra các tri

(1998)

thức lý thuyết trừu tượng của họ.

9


Popper &

Lập luận quy nạp

Lập luận quy nạp (Inductive Reasoning): Các nhà

Miller

(inductive) so với

nghiên cứu đưa ra các tổng quát hóa dựa trên các

(1983);

lập luận suy diễn

sự kiện riêng lẻ.

Cussens

(Deductive

Lập luận suy diễn (Deductive Reasoning): Các nhà

(1996)

Reasoning)

nghiên cứu suy ra các kết luận cụ thể từ các quy
luật chung thông qua lập logic.
Nghiên cứu định lượng (Quantitative Research): là

Strauss &

Nghiên cứu định

Corbin

tính (qualitative) so nghiên cứu sử dụng các công cụ của thủ tục thống

(1990);

với nghiên cứu định kê hay tính toán để đưa ra các kết quả nghiên cứu.

Taylor &

lượng (quantitative) Nghiên cứu định lượng có xu thế gắn liền với

Bogdan

phương pháp luận thực chứng (positivism) và

(1998)

thường được sử dụng để kiểm tra/thử nghiệm các
lý thuyết đã có.
Nghiên cứu định tính (Qualitative Research): là
nghiên cứu dựa vào dữ liệu miêu tả, các hành vi
được quan sát, các câu chuyện và cuộc sống của
các cá nhân, sự vận hành thuộc về tổ chức, các xu
hướng xã hội, và các mối quan hệ tương tác.
Nghiên cứu định tính phù hợp đối với việc xây
dựng lý thuyết bởi vì về bản chất tự nhiên nó có
tính chất quy nạp và hiện tượng hơn.

Mục đích của đề tài nghiên cứu là hoàn thiện cơ chế ĐGBĐS nhằm nâng cao
chất lượng và độ an toàn hoạt động tín dụng của NHTM Việt Nam hiện nay. Mục
đích này khó có thể đạt được thông qua phương pháp nghiên cứu định lượng. Hơn
nữa trong điều kiện thông tin không đầy đủ và không chính xác trong hoạt động
ĐGBĐS của các NHTM thì việc sử dụng các mô hình kinh tế lượng là không khả
thi. Do vậy, phương pháp luận mà đề tài này áp dụng là định tính bởi vì “các chi tiết

phức tạp của hiện tượng khó có thể chuyển tải với các phương pháp định lượng”
(Strauss & Corbin 1990, p. 19). Đồng thời lập luận quy nạp (inductive reasoning) là
cách thức hợp lý hơn. Ngoài ra, nhóm nghiên cứu còn sử dụng các phương pháp
nghiên cứu sau đây:
Phương pháp khảo cứu để khai thác nguồn thông tin thứ cấp, dựa trên cơ sở
kế thừa các nghiên cứu đã có về ĐGBĐS nói chung, ĐGBĐS trong hoạt động tín
dụng nói riêng và các tài liệu khác có liên quan. Nguồn thông tin có thể thu thập từ

10


các cơ quan quản lý của nhà nước, NHNN, các NHTM, các báo, tạp chí chuyên
ngành và các nguồn tin từ Internet...
Phương pháp điều tra, khảo sát và phỏng vấn, sử dụng bảng hỏi để đạt được
kết quả nghiên cứu, nhóm nghiên cứu đã tiến hành khảo sát thực tế, phỏng vấn về
hoạt động ĐGBĐS đối với một số NHTM, các doanh nghiệp vay vốn NHTM, các
chuyên gia về tài chính ngân hàng, cũng như một số cán bộ NHNN có chức năng
quản lí liên quan đến hoạt động này.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu góp phần vào việc hoàn chỉnh hệ thống lí luận về hoạt
động ĐGBĐS trong hoạt động tín dụng của các NHTM. Về thực tiễn, đề tài nghiên
cứu là sự mở đường để vận dụng thành công, đúng đắn lí luận về cơ chế ĐGBĐS
vào việc ban hành chính sách của NHNN đối với hoạt động ĐGBĐS trong các
NHTM, đồng thời có thể là tài liệu hướng dẫn cho các NHTM triển khai hoạt động
ĐGBĐS, điều chỉnh lại nề nếp hoạt động ĐGBĐS phù hợp với điều kiện Việt Nam
hiện nay.
6. Tình hình nghiên cứu
Trên thế giới, đã có nhiều công trình nghiên cứu về việc ĐGBĐS:
Ở các nước phát triển như Mỹ và các nước Châu Âu việc ĐGBĐS đã tồn tại
từ rất lâu. Ở các nước phát triển có Hiệp hội các nhà ĐGBĐS chuyên nghiên cứu và

phát triển dịch vụ ĐGBĐS ngày một hoàn thiện hơn. Các nghiên cứu về ĐGBĐS
nhiều tuy nhiên chủ yếu tiếp cận dưới góc độ những vấn đề lí thuyết chung trong đó
có một số cuốn sách nổi tiếng như:
- The Appraisal of Real Estate, 13th Edition, do Viện định giá Hoa Kì xuất
bản năm 2008. Cuốn sách này đề cập tương đối toàn diện về các vấn đề lí thuyết
như khái niệm BĐS, quyền lợi với BĐS, các nguyên tắc ĐGBĐS, phân loại TTBĐS
và làm rõ các phương pháp ĐGBĐS đang được áp dụng hiện nay.
- Tài liệu hội thảo “Convergence in impact analysis: toward an integrated
framework for RIA and SIA in European institutions” tổ chức tại Brussels, Bỉ trong
đó đề cập đến các vấn đề đặt ra khi ĐGBĐS ở Châu Âu.
- Cuốn sách “Real Estate Finance and Investment”, 10th Edition, do
Brueggeman W.D.Fisher J.D (1997) đề cập chủ yếu đến các vấn đề tài chính như
quỹ tín thác BĐS, dòng vốn trực tiếp và gián tiếp cho TTBĐS, lãi suất…. tác động
như thế nào đến TTBĐS.
11


- Ngoài ra còn một số công trình nghiên cứu dưới góc độ bài báo như:
+ Ted Gwartney and Arden Delaware (1999), Land Estimation, International
Journal of Social Economics. Trong đó các tác giả đã nghiên cứu và đưa ra một số
nguyên tắc, cũng như phương pháp xác định giá trị của đất đai.
+ Aluko, Bioye Tajudeen (2000), Impact of real estate mortgage valuation in
Nigeria, Journal of Social Economics Review. Các tác giả đã nghiên cứu các giao
dịch của thị trường BĐS trong khoảng thời gian từ 1994-2000, ảnh hưởng của giá
BĐS thế chấp đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Nigeria. Các tác
giả đã đưa ra kết luận GTBĐS trên thị trường là một cơ sở căn bản cho việc ước
lượng GTBĐS thế chấp. Các tác giả cũng đưa ra kết luận rằng GTBĐS phụ thuộc
rất nhiều vào sự phát triển của thị trường BĐS tại thời điểm định giá và quan điểm
về giá trị của định giá viên. Bởi vậy giá trị định giá chỉ mang tính chất thời điểm.
Những biến động ngoài thời điểm định giá đều ảnh hưởng đến giá trị ĐGBĐS.

+ Kwong Chaw, Wailai (2002) đã nghiên cứu các phương pháp ĐGBĐS
để làm tài sản thế chấp vay vốn trong các ngân hàng và tổ chức tín dụng của Trung
Quốc. Bài viết chủ yếu đi sâu vào nghiên cứu các phương pháp áp dụng trong định
giá thế chấp, trong đó Kwong và Wai đã đi sâu vào nghiên cứu 2 phương pháp cơ
bản đó là phương pháp chi phí và thu nhập để nhằm xác định GTBĐS thế chấp.
Theo ông GTBĐS được tính bằng thu nhập (lợi ích thu được từ việc sử dụng BĐS)
và các chi phí cấu thành nên nó.
Các công trình nghiên cứu trên chủ yếu làm sáng tỏ các phương pháp
ĐGBĐS và việc vận dụng các phương pháp vào từng loại mục đích cụ thể.
Ở Việt Nam, bắt đầu từ năm 2000 đến nay đã có nhiều công trình nghiên cứu
liên quan đề việc ĐGBĐS:
- TS. Đinh Văn Ân, 2009, “Chính sách phát triển thị trường BĐS ở Việt
Nam”, đề tài KX.01.13/06-10. Đề tài đã nghiên cứu toàn bộ các chính sách liên
quan đến phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam. Đề tài đã nghiên cứu chính sách
liên quan đến thị trường BĐS của nhiều nước như: kinh nghiệm về cho vay dưới
chuẩn của Mỹ, kinh nghiệm về chính sách nhà ở của Singapore, Philippines, vấn đề
tài chính, tiền tệ liên quan đến thị trường BĐS, quy trình quản lý đất đai, đền bù, bồi
thường, quản lý giá của Trung Quốc; kinh nghiệm về chính sách kiểm soát đầu cơ,
kiềm chế giá BĐS của Hàn Quốc,…
12


Bên cạnh kinh nghiệm quốc tế, Đề tài đi vào đánh giá thực trạng chính sách
phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam từ 1986 cho đến nay, chỉ rõ những tồn tại,
yếu kém hiện nay về các chính sách như chính sách tiền tệ tín dụng chưa đáp ứng
được đòi hỏi của thị trường BĐS; đánh giá về chính sách tín dụng; chính sách tài
chính chưa theo kịp sự phát triển của thị trường BĐS. Đề tài cũng đã kiến nghị về
chính sách phát triển thị trường BĐS: (i) Điều chỉnh chính sách nhằm tạo điều kiện
thuận lợi cho việc vay vốn đầu tư kinh doanh BĐS; (ii) Đơn giản hóa thủ tục vay
vốn và cơ chế cho vay và tăng cường khả năng nguồn vốn của tổ chức tín dụng…

Ngô Xuân Thanh, 2010, “Cơ chế chính sách tài chính nhằm phát triển thị
trường BĐS ở Việt Nam”, Viện chiến lược và chính sách – Bộ Tài chính. Đề tài tập
trung nghiên cứu chính sách tài chính trong quản lý thị trường BĐS từ khi ban hành
Luật Đất đai 1993 đến nay, với trọng tâm nghiên cứu là quyền sử dụng đất đô thị và
nhà ở. Trong đó, đề tài chủ yếu đi nghiên cứu về chính sách thuế, chính sách tài
chính trong việc giao đất, thu hồi đất; chính sách tài chính trong chuyển nhượng
BĐS Nhà nước và định giá đất.
- Một số nghiên cứu về thị trường BĐS khác như: Lê Xuân Bá, 2003, “Sự
hình thành và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam”; Ths. Bùi Thị Tuyết Mai,
2005, “Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam”; PGS.TS Thái Bá Cẩn và Ths
Trần Nguyên Nam, 2003, “Thị trường BĐS, những vấn đề lý luận và thực tiễn ở
Việt Nam”. Những nghiên cứu này đã đề cập đến thị trường BĐS, thực trạng và các
giải pháp tổng thể để phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam.
- Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Khả năng áp dụng một số phương
pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thị trường quyền
sử dụng đất ở Việt Nam” của TS Nguyễn Mạnh Hải, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã
phân tích các phương pháp định giá và khả năng áp dụng ở Việt Nam.
- Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Thẩm định giá BĐS ở Việt Nam.
Thực trạng và giải pháp” của TS Lưu Văn Nghiêm đã khái quát hóa được những nét
cơ bản trong công tác định giá nói chung và ĐGBĐS nói riêng ở Việt Nam. Tuy
nhiên đề tài này chỉ mới dừng lại ở việc nghiên cứu ở các Tổng công ty theo mô
hình 90 – 91 trong quá trình ĐGTS để định giá doanh nghiệp sau cổ phần hóa.
Có một số các đề tài nghiên cứu về ĐGBĐS thế chấp ở tại một ngân hàng cụ
thể, như đề tài “Định giá và quản lý BĐS thế chấp tại ngân hàng Phát triển Việt
13


Nam” của ThS Nguyễn Đình Nam. Đề tài: “ĐGBĐS thế chấp tại Ngân hàng
thương mại OceanBank” của Ths Nguyễn Thị Dinh.
Tóm lại, nội dung của các nghiên cứu chủ yếu là những vấn lý luận về thị

trường BĐS, đề ra các giải pháp về cơ chế, tổ chức, chính sách hỗ trợ để phát triển
thị trường BĐS hoặc nghiên cứu về phương pháp ĐGBĐS. Tuy nhiên, vấn đề liên
quan đến cơ chế ĐGBĐS và tác động của nó tới hoạt động tín dụng của NHTM thời
gian qua chưa có một nghiên cứu chuyên sâu nào ở Việt Nam. Do vậy, đề tài “Cơ
chế định giá bất động sản và tác động đến hoạt động tín dụng của Ngân hàng thương
mại” hoàn toàn không trùng lặp với những công trình nghiên cứu khoa học trước đó.

14