Nghiên cứu quy trình định giá quyền sử dụng đất và xác định giá trị còn lại của công trình trên đất tại việt nam

Đề án môn học

LỜI MỞ ĐẦU
Định giá là một hoạt động tồn tại khách quan trong đời sống kinh tế xã hội của
các nước phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường. Từ những năm 1940, định giá
đã khẳng định được vai trị quan trọng của mình trong việc đánh giá và đánh giá lại giá
trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định giúp cho
các tổ chức, cá nhân ban hành các quyết định liên quan đến việc sở hữu, quản lý, mua
bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp và kinh doanh tài sản… Chính vì
vậy mà việc hồn thiện kiến thức và các tiêu chuẩn định giá để trang bị kiến thức cho
các định giá viên về giá hành nghề đảm bảo cho hoạt động định giá đảm bảo chất
lượng, khách quan trung thực, đáp ứng tốt nhu cầu của xã hội đang được các nước trên
thế giới hết sức quan tâm.
Ở Việt Nam, thị trường bất động sản mới xuất hiện, vẫn đang ở thời kì sơ khai. Hoạt
động định giá bất động sản cũng chỉ mới xuất hiện trơng giai đoạn nước ta chuyển đổi
sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Do đó cũng khơng thể tránh
khỏi những thiếu sót cần được bổ sung và hồn thiện. Cũng chính vì lẽ đó em đã lựa
chọn đề tài nghiên cứu đề án môn học định giá bất động sản: “ Nghiên cứu quy trình
định giá quyền sử dụng đất và xác định giá trị cịn lại của cơng trình trên đất tại
Việt Nam”.
Mục tiêu nghiên cứu:
-

Hệ thống hố những vấn đề lý luận cơ bản về định giá quyền sử dụng đất và xác
định giá trị còn lại của cơng trình trên đất

-

Phân tích, đánh giá hệ thống hoạt động phục vụ định giá quyền sử dụng đất và
cơng trình trên đất hiện nay

-

Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng định giá BĐS tại Việt Nam
Đối tượng nghiên cứu: Quy trình định giá quyền sử dụng đất và xác định giá trị còn lại
của cơng trình trên đất.
Phạm vi nghiên cứu: Một số BĐS được định giá tại địa bàn TP. Hà Nội trong thời gian
gần đây
Phương pháp nghiên cứu:

-

Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu

Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

1


Đề án môn học

-

Phương pháp tổng hợp xử lý thông tin, số liệu

-

Phương pháp phân tích, so sánh các số liệu đã thu thập được
Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo – TS Nguyễn Minh Ngọc đã hướng dẫn, giúp đỡ
em hoàn thành chuyên đề thực tập tốt nghiệp này.
Do thời gian nghiên cứu có hạn nên chuyên đề thực tập tốt nghiệp không tránh khỏi

những những thiếu sót về nội dung và hình thức, em rất mong nhận được sự đóng góp
ý kiến của các thầy cô.
I- CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH
GIÁ TRỊ CỊN LẠI CỦA CƠNG TRÌNH TRÊN ĐẤT
1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.1- Giá đất và các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
1.1.1- Đặc trưng của giá đất.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội của nước ta, cơ chế quản lý
kinh tế thị trường đang từng bước được hoàn thiện. Luật đất đai hiện hành quy định
người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để sản xuất kinh doanh.
Vì vậy đặc trưng của giá đất nói chung khác với đặc trưng của giá các loại hàng hố
thơng thường khác. Sự khác nhau này có thể thấy ở một số đặc trưng sau:
a) Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả
Nguồn gốc giá cả là giá trị bản thân hàng hóa đất đai khơng có tính di
động, cái có thể chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là thu lợi và quyền
lợi của đất đó. Cho nên giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất.
Yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn so với giá cả hàng hố
thơng thường vì thị trường đất đai khơng hồn thiện. Giá đất khơng hồn tồn bị
các yếu tố kinh tế (yếu tố vật chất) chi phối mà có nơi, có lúc, có trường hợp cịn
bị yếu tố tâm lý (yếu tố tinh thần) chi phối. Người mua đất có thể chấp nhận giá cao
hơn khi họ cho rằng mảnh đất đó là thích hợp với họ để định cư trên đó. Ngồi ra
giá đất bị chi phối bởi các mục đích và hiệu quả kinh tế trong việc sử dụng đất đó,
sự chi phối này thường là phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất
b) Giá đất khơng giống nhau về thời gian hình thành
Các hàng hóa thơng thường có một thị trường tương đối hồn chỉnh, có
Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

2

Đề án mơn học

thể tiêu chuẩn hóa, dễ so sánh, giá cả cuả các hàng hố hình thành dễ dàng trong thời
gian ngắn; trong khi đó đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường
hoàn chỉnh, thời gian hình thành giá cả dài, giá cả được hình thành dưới sự ảnh
hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, và cơ bản khó so sánh với nhau, khi định
giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân
tích cụ thể. Như vậy giá đất được hình thành là một q trình lâu dài, đồng thời nó
biến động và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan như môi trường, quy hoạch
sử dụng đất, xây dựng cơ sở hạ tầng...
c) Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai
Đối với hàng hố thơng thường do lao động làm ra thì giá cả cao hay thấp
do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con
người, cho nên khơng có giá thành sản xuất, mà giá cả đất đai phản ánh là giá trị tài
nguyên và tài sản trên đó. Như vậy giá đất khơng phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ
phản ánh khả năng sinh lợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư. Tuy nhiên, khi khai
phá đất đai thì có giá thành của sản phẩm, nhưng những chi phí đó chỉ đủ điều kiện
để trở thành một bộ phận của giá đất khi có hiệu quả thực tế. Định giá đất sẽ phải
thông qua chỉ tiêu tổng hợp là khả năng sinh lợi và vốn đầu tư... điều này rất phức
tạp. Do đó khơng thể tính đúng, tính đủ, tính hết được giá trị vốn của đất (hiểu theo
nghĩa rộng).
d) Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định
Trong thị trường thơng thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của bản
thân đôi bên cung cầu. Nhưng trong thị trường đất đai thì cung của đất là do tự
nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho
tính co dãn trong cung cấp kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại
thay đổi theo sự phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh
hưởng đến giá đất. Về tổng quan và lâu dài giá đất thường bị cán cân quan hệ cung
cầu tác động với xu thế cung có hạn nhưng cầu ln ln tăng do sức ép của gia tăng

dân số. Do vậy giá đất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu của xã hội vì khả năng cung
của đất đai ít thay đổi và có giới hạn.
đ) Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt
Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực,

Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

3


Đề án môn học

giá cả thị trường của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu
vực rõ ràng. Ngoài ra, trong cùng một thành phố, tính cá biệt và vị trí của thửa đất
ảnh hưởng rất khác nhau đến giá của thửa đất. Do vậy đối với giá đất thì rất khó
tiêu chuẩn hóa, vì mảnh đất khác nhau, loại đất khác nhau có giá cả rất khác nhau.
Như vậy giá đất chứa dựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính khu vực và tính cá
biệt của giá đất là lớn hơn rất nhiều so với giá hàng hố thơng thường vì nó phụ
thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và sự gia tăng dân số. Ngồi ra vị trí có tính
cá biệt, từ đó rất khó tiêu chuẩn hố và nhất thể hố trong việc định giá đất.
e) Giá đất khơng giống nhau về hiện tượng khấu hao.
Hàng hóa thơng thường có hiện tượng khấu hao, có nghĩa là thời gian sử
dụng càng lâu thì giá trị càng giảm, nhưng sử dụng đất khơng những khơng có hiện
tượng khấu hao, mà cịn có hiện tượng tăng giá trị, nên giá cả thường tăng lên tự
nhiên theo sự phát triển kinh tế, xã hội. Nhưng do trong thị trường đất đai nước ta
đối với những mảnh đất có thời hạn sử dụng thì quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng
ngày càng giảm và giá cả quyền sử dụng đất ban đầu ngày càng tiêu hao, do đó
quyền sử dụng đất cũng sẽ hạ xuống.
f) Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng.
Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc

độ tăng giá hàng hóa thơng thường. Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo
thành, Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai, cung khơng co giãn cịn cầu
thì liên tiếp tăng do áp lực dân số cho nên giá đất ngày càng tăng lên, thứ đến,
do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận
bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng
thái tăng lên.
1.1.2- Nhân tố ảnh hưởng đến giá đất.
Trong quá trình phát triển của xã hội, chúng ta dựa vào đất đai và khai thác,
sử dụng đất đai để phục vụ cho cuộc sống của chính mình. Hoạt động kinh tế chịu
tác động của cơ chế thị trường. Đất đai cũng không nằm ngồi sự tác động đó, nó
trở thành đối tượng trao đổi mua bán, chuyển nhượng và thực sự hình thành thị
trường đất đai. Vì vậy chúng ta khơng thể phủ nhận vài trò quan trọng của giá đất.
Nhưng giá đất được xác định như thế nào, độ chính xác ra sao thì có thể dựa vào

Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

4


Đề án mơn học

những phương pháp định giá vừa trình bày ở trên nhưng trước hết chúng ta cần
nghiên cứu đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng tới sự hình thành nên giá đất.
a) Đặc điểm vật lý của đất.
Tính hai mặt của đất đai đó là đặc tính khơng thể sản sinh và không thể
tái tạo. Đất đai bị giới hạn về diện tích và khơng gian nhưng có tính vơ hạn về thời
gian sử dụng. Đất đai được tạo ra do quá trình lịch sử lâu dài của tự nhiên nên được
coi là không thể sản sinh được tạo nên đặc tính cơ bản nhất của đất đai. Cũng vì
thế mà đất đai có tính khan hiếm và trở thành một loại hàng hoá đặc biệt. Đất đai
là sản phẩm tự nhiên, có tính cố định khơng di dời được và có hạn trên phạm vi tồn

cầu và trong phạm vi mỗi quốc gia. Chính vị trí đã quy định tính giới hạn về quy mơ
theo khơng gian của đất đai. Đó cũng là một trong những cơ sở để xác định lợi ích
mảnh đất đó mang lại. Vị trí đất đai cũng có ý nghĩa lớn về mặt kinh tế trong quá
trình khai thác, sử dụng đất. Vị trí của đất đai là cơ sở cho việc tính tốn mức phải
trả cho người sử dụng đất. Chẳng hạn như các đô thị gần các trung tâm kinh tế, văn
hố, chính trị, gần các đầu mối giao thơng thì được khai thác, sử dụng triệt để và
hiệu quả hơn so với vùng nông thôn hay những vùng xa xơi, điều kiện giao lưu
kinh tế, đi lại khó khăn và do đó giá trị và giá trị sử dụng lớn hơn. Các đặc tính
vật lý khác nhau làm phân biệt đất đai với các tư liệu sản xuất khác như: đất
không di chuyển, đất không thuần nhất ( chỉ tính riêng về mặt địa điểm), đất khơng
bị phá huỷ ( khơng tính đến đầu tư và tài sản trên đất đó). Vì vậy nó có đặc thù riêng
về mặt giá trị như sau:
- Đất đai cố định về mặt số lượng cung cấp… đất đai coi như không đổi
về tổng cung nhưng đất đai cho một chức năng sử dụng xác định lại biến thiên… có
nghĩa là sự cung cấp khơng hồn tồn bất biến. Ví dụ, Nhà nước khuyến khích xây
dựng nhà ở chung cư, nhà cao tầng sẽ giảm bớt sức ép về đất ở cũng sẽ làm thay đổi
giá đất ở.
Những yếu tố vật lý có tác động không nhỏ đến giá đất: Nếu một mảnh đất
ở ở trên nền một đất ao do mới vượt lên chắc chắn sẽ không bền vững bằng một
mảnh đất trên nền đất đồi và giá cua hai mảnh đất đó sẽ khác nhau dù các yếu tố
khác tương tự. Đối với đất ở đô thị, giá đất phụ thuộc chủ yếu vào vị trí mảnh đất, độ
bền vững của đất.

Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

5


Đề án môn học

b) Nhân tố về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng.
Cơ sở hạ tầng gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật ( đường giao thông. hệ thống
dịch vụ cấp thoát nước, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sáng, hệ thống
thông tin liên lạc…) và cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải
trí…). Mật độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến giá đất. Kết
cấu hạ tầng có tính đặc trưng khác nhau giữa thành thị và nơng thơn. Có thể thấy cơ
sở hạ tầng ở đơ thị có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định giá đất hơn so với cơ sở
hạ tầng ở nông thôn. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi cơng dụng và giá trị của đất
đai hiện có. Việc phát triển kết cấu hạ tầng được thể hiện thông qua sự phát triển
của hệ thống đường giao thông đồng bộ, hệ thống dịch vụ cấp thoát nước, hệ thống
dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sáng, hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc, hệ thống
xử lý các chất thải, hệ thống phòng cháy chữa cháy…Việc giá đất tăng ở
những khu vực có đầu tư kết cấu hạ tầng tốt chủ yếu là do tâm lý của người sử dụng
đất. Khi đi mua nhà, đất bất kỳ ai cũng chú ý đến hệ thống cơ sở hạ tầng: đường
giao thơng hồn chỉnh đến mức nào? hệ thống dịch vụ cấp thoát nước được xây
dựng ra sao? hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt với quy
mơ gì? hệ thống thông tin liên lạc đang được trang bị hiện đại đến khả năng nào?...
Đó sẽ là các nhân tố tác động trực tiếp đến nhiều giá trị sử dụng của vị trí đất đai của
khu vực đó.
Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận
của đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn được những yêu cầu
khác nhau của người sử dụng đất.
Nhờ đó mà đất đai có thể tham gia vào thị trường bất động sản một cách
dễ dàng hơn. Một khu đất không có kết cấu hạ tầng thì nhu cầu sử dụng đất đó khơng
cao nên giá đất ở khu vực đó thấp là điều dễ hiểu. Ngược lại, cũng khu vực đó nếu
được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thuận tiện thì đó là
nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường bất động sản, nhu cầu sử dụng đất khu
vực đó chắc chắn tăng lên lập tức kéo giá đất khu vực đó tăng cao. Một ví dụ về sự
thay đổi giá đất sau khi có đầu tư cơ sở hạ tầng là: Tại Khu 19 phường Bình Hàn,
Thành phố Hải Dương khi chưa có con đường Chợ Mát thì giá đất ở đó là 1.5 triệu

Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

6


Đề án môn học

2
đồng/m , nhưng từ khi UBND tỉnh đầu tư mở rộng đường Chợ Mát và đường vành
2
đai thành phố thì giá tăng lên 5 triệu đồng/m . Hay như dự án quốc lộ 10 qua các
tỉnh Hải phịng, Hải Dương, Thái Bình làm cho giá đất hai bên đường tăng lên từ 7
đến 9 lần. Qua những ví dụ trên ta thấy rằng việc đầu tư cơ sở hạ tầng có tác động
to lớn đến giá đất.
c) Nhân tố về khả năng phân loại đô thị theo quy mơ và vị trí địa lý.
Trong mỗi loại đơ thị, được chia làm 04 loại đường phố, bao gồm:
- Đường phố loại 1: Phan Đình Phùng, Chùa Một Cột, Chu Văn An….
- Đường phố loại 2: Nguyễn Thái Học, Phạm Hồng Thái, Cao Bá Quát…
- Đường phố loại 3: Phan Chi Trinh, Phó Đức Chính, Đường Bưởi…..
- Đường phố loại 4: Nguyễn Trãi, Đinh Tiên Hoàng, Bùi Thị Xuân…
( Quyết định số 31/2010/QĐ-UBND ngày 3/8/2010 của Uỷ ban nhân dân thành phố
Hà Nội )
Mỗi loại đường phố được thể hiện tính đặc trưng và khả năng đáp ứng cao
nhất đối với các yêu cầu về hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt, cơ
sở hạ tầng đồng bộ. Như vậy, khả năng phân loại đô thị theo quy mô trước hết là dựa
vào quy mô của đô thị đó. Quy mơ của đơ thị khơng chỉ là quy mơ về diện tích mà
cịn phải xem xét đơ thị đó phát triển đến mức nào. Tại mỗi loại đô thị giá trị thực tế
của đất ở sẽ thay đổi tuỳ thuộc vào mỗi loại đường phố trong mỗi loại đơ thị đó. Cơ
sở khoa học này sẽ giúp chúng ta xác định được một cách cụ thể về giá đất cho từng

khu vực trong đô thị. Giá trị thực tế của đất ở tại đường phố loại 1 đương nhiên
phải cao hơn tại đường phố loại 2 ít nhất là một bậc, và cách xác định giá trị thực tế
của đất ở tại các loại đường phố còn lại cũng tương tự như vậy. Đó cũng là sự phân
chia hợp lý và công bằng.
Trong mỗi loại đường phố đã được phân loại chính xác, vị trí đất cũng góp
phần quyết định giá trị thực tế của đất ở. Chẳng hạn cùng đường phố loại 1 như
nhau, nếu diện tích đất ở nằm tại vị trí mặt đường phố sẽ có giá trị thực tế cao hơn khi
nó ở vị trí xa mặt đường phố hoặc ở trong ngõ, trong hẻm ví dụ tại Quận Thanh
Xuân đường Trường Chinh, đoạn đường từ Ngã Tư Sở đến ngã ba Tôn Thất Tùng:
2
Vị trí 1: 36 triệu đồng/m
Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

7


Đề án mơn học

2
Vị trí 2: 19.8 triệu đồng/m
2
Vị trí 3: 16.2 triệu đồng/m
2
Vị trí 4: 14.2 triệu đồng/m
( Bảng 6 của Quyết định số 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của Uỷ ban nhân
dân thành phố Hà Nội )
Mặt khác, diện tích đất ở đặt tại đầu phố gần trung tâm buôn bán, khu vui
chơi giải trí…sẽ có giá trị thực tế cao hơn hẳn so với ở vị trí cuối phố xa các trung
tâm trên (cùng đặt tại mặt đường phố). Ngược lại, nếu tại vị trí đặt diện tích đất ở tại
các khu sản xuất và thải các chất độc hại thì giá trị thực tế của diện tích đất đó sẽ

giảm mạnh so với diện tích đất đặt ở xa khu vực đó (cùng đặt tại mặt đường phố).
Các diện tích đất ở tại các vị trí khác trên cùng một đường phố của cùng một loại đô
thị và khác nhau về các điều kiện như trên thì sẽ có sự thay đổi giá trị thực tế của đất
ở cũng tương tự. Cơ sở khoa học này sẽ giúp chúng ta khắc phục được tình trạng
thiếu căn cứ trong quá trình xác định giá trị thực tế của đất một cách cụ thể cho
từng diện tích đất trong từng loại đường phố của cùng một loại đô thị.
Nhiệm vụ của cơ quan có thẩm quyền là xác định một cách cụ thể và
chính xác thứ tự các loại đường phố. Có như vậy khi xác định giá đất cho cùng loại
đường phố trong từng đô thị mới phản ánh đúng giá trị thực tế của đất ở tại đó.
Sự phân loại đô thị theo quy mô sẽ tạo nên khả năng thuận lợi hay khó khăn
cho sự phát triển về mọi mặt của đô thị. Giá trị sử dụng của đất cũng biến đổi theo
quy mô phát triển của đô thị đặc biệt trong hoạt động sản xuất kinh doanh, đối với
đô thị nếu đô thị nào phát triển, giao thơng thuận lợi, nhu cầu tiêu dùng lớn thì
chắc chắn giá đất ở đơ thị đó cũng cao lên. Ngày nay xu thế đơ thị hố đang diễn
ra mạnh mẽ nên việc mở rộng các đô thị ra vùng lân cận cũng làm thay đổi giá đất
đai đặc biệt giá đất các vùng lân cận sẽ tăng lên.
d) Quá trình đơ thị hố.
Đơ thị hố là q trình tất yếu trên con đường phát triển của các quốc gia
đặc biệt là ở các nước đang phát triển trong đó có Việt Nam. Q trình đơ thị hố
diễn ra ngày càng mạnh mẽ và đặt ra nhiều vấn đề phức tạp cả về lý luận và thực
tiễn cần phải giải quyết: dân số đô thị tăng nhanh, vấn đề an ninh xã hội, vấn đề
Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

8


Đề án môn học

môi trường, việc làm…Hiện nay, vấn đề đất đơ thị và sự ảnh hưởng của q trình đơ
thị hố đến giá cả đất đai đang là mối quan tâm nghiên cứu của các nhà quản lý và

các nhà nghiên cứu lý luận.
Q trình đơ thị hố là q trình hình thành và phát triển đơ thị, đó cũng là
q trình tập trung dân số vào các đơ thị tạo ra sự hình thành nhanh chóng các điểm
dân cư đô thị trên cơ sở phát triển sản xuất và đời sống. Q trình đơ thị hố gắn
liền với q trình cơng nghiệp hố đất nước, làm biến đổi sâu sắc về cơ cấu sản xuất,
cơ cấu nghề nghiệp, cơ cấu tổ chức sinh hoạt xã hội, cơ cấu tổ chức khơng gian kiến
trúc xây dựng từ hình thức nơng thơn sang thành thị. Đó là một q trình diễn ra
một cách khách quan gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội, nó cịn gắn liền với
tiến bộ khoa học kỹ thuật và sự phát triển của ngành nghề mới. Trình độ đơ thị hố
phản ánh trình độ phát triển của lực lượng sản xuất, truyền thống văn hoá và
phương pháp tổ chức đời sống xã hội. Như vậy đơ thị hố về hình thức là q trình
mở rộng diện tích và quy mơ của đơ thị trên cơ sở sát nhập các điểm dân cư nông
thôn hoặc sử dụng một phần diện tích đất nơng nghiệp cho xây dựng mới hoặc mở
rộng đô thị. Đất đô thị là phần diện tích đất giới hạn được sử dụng để xây dựng các
cơng trình đơ thị như nhà ở, trụ sở các cơ quan hành chính, kinh tế, tổ chức chính
trị, xã hội, các cơ sở sản xuất xã hội, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị
như: đường giao thông, mạng lưới chiếu sáng, lưới điện sinh hoạt, điện sản xuất, hệ
thống thông tin liên lạc, hệ thống cấp cấp thoat nước…phục vụ các nhu cầu lợi ích,
cơng cộng, quốc phịng, an ninh và các mục đích khác. Phần diện tích đất có giới
hạn đó theo các quy mơ khác nhau kết hợp với một số yếu tố cơ cấu dân số và cơ
cấu kinh tế được Nhà nước quy định phân loại thành đơ thị loại I đến loại V. Chính
vì vậy việc khai thác sử dụng hoá đặt ra nhu cầu sử dụng đất đô thị ngày càng tăng
lên trong khi khả năng đất đô thị cho hợp lý đạt hiệu quả kinh tế cao là yêu cầu rất
quan trọng. Để giải quyết vấn đề này thực chất là đi giải quyết mối quan hệ giữa lợi
ích của Nhà nước( lợi ích của cộng đồng) và lợi ích của cá nhân; giữa mục tiêu quản
lý và mục đích sử dụng. Xét về khía cạnh chính trị đất đơ thị là loại đất dùng để
xây dựng và phát triển đơ thị, đó là loại đất có giá trị lớn, có sức sản xuất cao,
có giá trị sử dụng cao. Xu hướng phát triển và quy mơ của đất đơ thị có liên quan
chặt chẽ đến mối quan hệ giữa quan hệ sản xuất và lực lượng sản xuất mà cốt lõi là

Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

9


Đề án mơn học

chế độ sở hữu nói chung, trong đó có sở hữu đất đai được quy định bởi chế độ kinh
tế chính trị xã hội. Nếu tư liệu sản xuất đặc biệt là đất đai nằm trong tay của một
bộ phận giai cấp thống trị xã hội nắm quyền phân phối sản phẩm xã hội, thì đất đơ
thị là hàng hoá đặc biệt mang lại lợi nhuận siêu ngạch cho chủ sở hữu là giai cấp
thống trị. Còn nếu đất đai thuộc sở hữu tồn dân, thì lợi ích do đất đai mang lại sẽ
phục vụ cho lợi ích cộng đồng mà đại diện là Nhà nước, đối tượng được hưởng là
nhân dân. Giá đất đô thị cao hơn giá đất nơng thơn, miền núi là vì đất đai có những
đặc trưng cơ bản khiến nó khơng giống bất kỳ một loại tư liệu sản xuất nào. Chẳng
hạn: đất đai là nguồn tài nguyên có những hạn chế về số lượng và khơng có khả năng
tái sinh; đất đai có vị trí cố định trong khơng gian và không thể di chuyển được theo ý
muốn chủ quan của con người. Ơng cha ta từng nói: “ Tấc đất tấc vàng”- câu nói này
đặc biệt đúng với đất đơ thị, càng đúng hơn khi tốc độ đơ thị hố diễn ra mạnh mẽ
như hiện nay.
Hiện nay, một trong những vấn đề nổi cộm nhất trong xây dựng và phát
triển đô thị ở nước ta là vấn đề quỹ đất cho xây dựng các cơng trình đơ thị, đó là
cơng việc liên quan đến cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Chính phủ đã có
Nghị định số 87/NĐ/CP ngày 17/8/1994 mới nhất là Nghị định 188/2004/NĐ/CP
quy định khung giá các loại đất; các tỉnh, thành phố đã có quyết định về giá các loại
đất trên từng địa bàn cụ thể. Tuy nhiên khung giá đó khơng hồn tồn hợp lý khiến
người dân khơng đồng tình dẫn đến tình trạng khiếu kiện liên miên. Đó là một
trong những khó khăn về giá mà Nhà nước ta cần phải giải quyết.
Qua những phân tích trên ta có thể thấy rằng q trình đơ thị hố có ảnh
hưởng rất lớn tới giá đất mà xu hướng là giá đất sẽ tăng lên. Đó là xu thế tất yếu

của các nước đang trên đà phát triển như Việt Nam.
đ) Yếu tố cạnh tranh.
Để tìm hiểu sự ảnh hưởng của yếu tố cạnh tranh đến giá đất trước tiên
cần nghiên cứu về mối quan hệ cung cầu để thấy được mức giá cần xác định. Khi
phân tích quan hệ cung và cầu ta thường coi cung và cầu là hàm số của giá. Cung, cầu
có thể cân bằng ở bất cứ điểm nào, khi đó chúng ta sẽ có giá cân bằng. Nếu các yếu tố
khác không đổi, một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm giá tăng
lên và ngược lại sự giảm xuống của cầu hoặc tăng thêm của cung sẽ làm giá giảm

Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

10


Đề án mơn học

xuống. Do đó trong thị trường cạnh tranh giá cả điều tiết lượng cung và cầu. Đó là
quy luật chung của các loại hàng hố thơng thường nhưng đất đai lại có những
điểm khác biệt. Cầu về đất đai ngày càng tăng nhưng cung về đất đai lại gần như
khơng đổi do tính giới hạn về khơng gian của đất đai nên giá khó dịch chuyển về
điểm cân bằng. Đối với đất đai, khi cầu giảm thì giá đất cũng sẽ không giảm mà
thường “chững lại”.
Đối với cung đất đai: về tổng cung có thể coi là khơng đổi nhưng trong
nội bộ cung đất đai vẫn có sự chuyển đổi như: chuyển đất nông nghiệp sang đất phi
nông nghiệp sẽ làm cung đất phi nông nghiệp tăng, thu hồi đất cho phục vụ cho xây
dựng khu công nghiệp thì cung đất khu cơng nghiệp tăng…Nguồn cung đất cũng có
thể tăng lên do khai hoang, phục hố. Chúng ta có thể thấy rằng hiện nay cung đất
xây nhà chung cư có xu hướng tăng lên. theo quy luật cung cầu, khi cung tăng lên
thì giá giảm đi nhưng điều đó khơng hồn tồn đúng với hàng hố đặc biệt là đất
đai. Mặc dù cung về đất xây nhà chung cư tăng nhưng thực tế giá không hề giảm mà

giá đất sẽ chững lại hoặc có giảm nhưng khơng đáng kể. Việc giá đất chững lại chính
là biểu hiện thị trường “đóng băng” như thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay.
Một biểu hiện nữa của sự cạnh tranh về cung là: hai nguồn cung khác nhau về đất ở,
khu vực nào có cơ sở hạ tầng tốt hơn, môi trường trong sạch hơn chắc chắn giá đất ở
đó sẽ cao hơn. Vì thế diễn ra sự cạnh tranh trong nội bộ cung một loại đất, ai đầu tư
tốt hơn sẽ thu hút được nhiều khách hàng hơn.
e) Chính sách tiền tệ.
Giá cả đất đai là biểu hiện bằng tiền của giá trị của đất đai, là số tiền thoả
thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Ở các thời điểm
khác nhau giá cả đất đai cũng thay đổi theo chiều hướng khác nhau tăng hay giảm.
Mặt khác, đất đai có giá trị rất lớn, đối với một quốc gia nó chiếm khoảng 3/4 tổng
tài sản của quốc gia còn đối với một cá nhân, gia đình đất đai là tài sản quan
trọng nhất. Vì thế, những biến động về tiền tệ, chính sách tiền tệ có ảnh hưởng rất
lớn đến giá đất. Giá đất phụ thuộc vào sự ổn định của đồng tiền, nếu sức mua của
đồng tiền tăng giá đất giảm, ngược lại nếu sức mua của đồng tiền giảm giá đất tăng.
Khi sức mua của đồng tiền tăng tức là cùng một lượng tiền mua được một lượng
hàng hoá lớn hơn, trong xu hướng giá đồng tiền đang tăng các giao dịch liên quan
Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

11


Đề án mơn học

đến đất đai sẽ “chững” lại vì người có ý định bán sẽ có tâm lý “ chờ” giá vì người
ta cho rằng giá cịn tiếp tục tăng
f) Yếu tố pháp lý.
Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, thuộc quyền sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Vì vậy Nhà nước nắm quyền quản lý tuyệt đối với
đất đai trong phạm vi toàn lãnh thổ. Nhà nước phải đảm bảo sử dụng đất theo

nguyên tắc: đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả cao nhất. Để làm được điều đó Nhà
nước cần quản lý chặt chẽ quỹ đất của mình thơng qua các chính sách pháp luật. Bởi
thế nên đất đai rất “nhạy cảm” với sự thay đổi của các yếu tố pháp lý. Đất đai là
đối tượng trực tiếp điều chỉnh của các văn bản pháp quy liên quan đến đất đai:
Hiến pháp, Luật đất đai, các Nghị định, quyết định, Thơng tư… Nhà nước ta có các
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với đất đai nhưng Nhà nước
không trưc tiếp sử dụng đất đai mà giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
dưới các hình thức: giao đất, cho thuê đất… Họ được Nhà nước bảo hộ quyền sử
dụng đó bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Qua đó ta thấy đất đai có mối
quan hệ khơng thể tách rời. Đó cũng chính là lý do để nói rằng yếu tố pháp lý có
ảnh hưởng đến giá đất. .
Một chính sách nữa của Nhà nước là khuyến khích phát triển mơ hình trang
trại. Trước đây, khi chưa có chính sách này giá đất trang trại rất rẻ nhưng từ khi
Nhà nước khuyến khích mơ hình này người ta đã đổ xô đi mua đất trang trại khiến
cho giá loại đất này tăng lên rất nhanh. Vì thế ta có thể khẳng định chính sách của
Nhà nước đã có tác động tới giá cả đất đai.
Một ví dụ tiếp theo sẽ giúp chúng ta thấy rõ hơn sự ảnh hưởng của chính
sách pháp luật liên quan tới giá đất. Xuất phát từ q trình đơ thị hố, từ phát triển
nhanh chóng về kinh tế xã hội mà các loại đơ thị cũng tăng lên: ở nông thôn xuất
hiện nhiều thị trấn, thị xã; ở thành thị sẽ chuyển xã thành phường, quận thành
huyện. Việc Nhà nước quyết định thành lập mộ thị trấn, một thị xã, một phường, một
quận hay một thành phố đều có ảnh hưởng rất mạnh tới giá đất các khu vực đó.
Chẳng hạn khi Nhà nước quyết định thành lập quận Hoàng Mai, quận Long Biên (Hà
Nội) đã làm chuyển biến đáng kể đời sống xã hội những khu vực đó, nhiều làng lên
phố và nhiều nơng dân đã trở thành tỷ phú. Đó khơng cịn là điều lạ lẫm ở Việt Nam
Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

12

Đề án mơn học

vì khi nơng thơn đã trở thành đơ thị giá đất ở đó sẽ tăng lên “chóng mặt”, có thể nói là
tăng từng ngày. Vì thế khơng có lý do gì để nói rằng việc quyết định của Nhà nước
không ảnh hưởng tới giá đát.
Trên đây là một vài minh chứng để chúng ta thấy rõ hơn sự ảnh hưởng của
yếu tố pháp lý hay nói rõ hơn là chủ trương, chính sách của Nhà nước có tác động
khơng nhỏ tới giá đất. Vì vậy khi xác định giá đất cần đặc biệt chú ý đến tính pháp lý
của thửa đất đó và các chính sách của Nhà nước tại thời điểm đó.
1.2- Định giá quyền sử dụng đất (định giá đất)
Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Nhà
nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào các mục
đích xác định. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử
dụng đất.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình
thức giao đất, cho th đất, cơng nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử
dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Như vậy định
giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất của Nhà nước và là công cụ
quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng
kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo
đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa người quản lý và người sử dụng.
Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng đất và người sử dụng đất có quyền chuyển
nhượng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê... và Nhà nước có quyền thu hồi đất theo
nhu cầu, lợi ích của tồn xã hội, tổ chức thống nhất các cơng trình xây dựng cơ sở
hạ tầng và phát triển đất và từ đó theo yêu cầu phát triển kinh tế mà giao đất có
thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất với người sử dụng đáp ứng được nhu cầu
đòi hỏi nảy sinh từ sự phát triển của nền kinh tế thị trường.
Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các

nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa người quản lý và người sử dụng đất, giữa
người sử dụng đất với nhau.

Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

13


Đề án môn học

Đồng thời đất đai là một tài sản, vì vậy định giá đất cũng giống như việc
định giá các tài sản thơng thường, bên cạnh đó đất là một tài sản đặc biệt, giá đất
ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối, nó cịn bị tác
động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Như trên đã nêu định giá chỉ có thể là sự ước
tính về giá trị, với định giá đất thì khó tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản
thông thường khác. Với các đặc điểm nêu trên, bước đầu tạm đưa ra khái niệm về
định giá đất sau đây: “Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử
dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một
thời điểm xác định”.
1.3- Các nguyên tắc cần lưu ý trong định giá quyền sử dụng đất
Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau
của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những
nhân tố này lại luôn luôn ở thế biến động, định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này
và phán đốn chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành giá cả
đất đai và sự tương tác giữa các nhân tố, mới có thể định giá chính xác.
Trước khi chúng ta nghiên cứu về phương pháp định giá, đầu tiên cần nắm
vững nguyên tắc cơ bản của định giá đất đai, lấy đó làm kim chỉ nam, phân tích cẩn
thận các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả đất đai, sử dụng một cách linh hoạt các
phương pháp định giá đất đai, đưa ra những phán đoán phù hợp đối với giá cả đất
đai.

1.3.1- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Do đất đai có tính đa dạng trong sử dụng, phương thức sử dụng khác nhau
có thể đem lại thu nhập khác nhau cho người có quyền sử dụng đất, hơn nữa người
có quyền sử dụng đất đai đều mong muốn thu lợi càng nhiều trên đất mình đang sử
dụng, mục đích đó làm căn cứ để xác định phương thức sử dụng đất, cho nên tiền đề
của giá cả đất đai là phát huy hiệu quả cao nhất của việc sử dụng đất đai đó. Thơng
thường, đất đai trong các thành phố hiện nay lẽ ra là ở trong trạng thái được sử
dụng hiệu quả nhất, nhưng sự thật là không như vậy. Việc sử dụng đất đai của
nhiều thành phố là chưa thật hợp lý, do kéo dài chế độ sử dụng đất không trả tiền,
không thời hạn trước đây, nên hiện tượng này càng phổ biến.
Khi xem xét đất đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những

Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

14


Đề án môn học

nhân tố cần phải nghiên cứu là: phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì;
phương thức sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay khơng; nếu khơng
được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả nhất như thế nào; phương
thức sử dụng có hiệu quả nhất có khả năng duy trì được bao lâu. Trong đó việc
phán định tính liên tục của phương thức sử dụng hiệu quả nhất có vai trị quan trọng,
vì ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng thu lợi và phương thức sử dụng trong tương
lai có liên quan đến nguyên tắc dự đốn.
Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự
tính và nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác định sau khi xem xét một cách lâu
dài về quá khứ, hiện tại cho đến tương lai.
1.3.2- Nguyên tắc cung cầu và biến động

Giá cả của hàng hóa thơng thường là biến động theo sự thay đổi của nhân
tố cấu thành giá. Giá cả đất đai cũng giống như vậy. Nó là kết quả tác động lẫn nhau
giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì ln nằm
trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác
động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng.
Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá
biệt, và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố chung, nhân
tố khu vực, cùng tính cá biệt dẫn đến sự biến động của những nhân tố này. Vì các
nhân tố này ln thay đổi nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân
tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai.
Do đó ngun tắc biến động và ngun tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau.
Trong việc định giá đất, khơng những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất
trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư
liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác
định giá đất hợp lý, chính xác.
1.3.3- Nguyên tắc thay thế
Căn cứ vào quy luật vận động thị trường, trong cùng một thị trường hàng
hóa, khi hàng hóa hoặc hiệu quả cung cấp dịch vụ giống nhau hoặc tương tự như
nhau thì hàng hóa có giá thấp nhất sẽ thu hút nhu cầu cao nhất. Khi có hai loại hàng
hóa trở lên có tính thay thế hoặc dịch vụ cùng tồn tại thì giá cả hàng hóa hoặc dịch

Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

15


Đề án môn học

vụ phải chờ sau khi so sánh và phân tích ảnh hưởng lẫn nhau mới quyết định. Giá
đất cũng tuân thủ quy luật thay thế. Giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng

buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng
thay thế nó. Nói cách khác giữa những thửa đất tương đồng về giá trị sử dụng, có
khả năng thay thế nhau sẽ ảnh hưởng lẫn nhau và cạnh tranh làm cho giá ràng buộc
lẫn nhau theo hướng dần tới đồng nhất. Như vậy nguyên tắc thay thế trong định giá
đất có thể khái quát như sau:
(1) Mức giá cả đất đai được quyết định bởi giá cả của đất đai có tính thay thế với
tính chất tương đồng;
(2) Mức giá cả đất đai là do những người mua bán hiểu biết nhất về tình hình
thị trường quyết định sau khi so sánh theo các giao dịch thực tế trên thị trường;
(3) Giá cả đất đai có thể thơng qua việc so sánh theo các điều kiện của thửa đất và
giá trị sử dụng để xác định.
Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thơng
qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả
đất đai. Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thơng qua điều tra
những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa có khả năng thay
thế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi thơng qua so sánh với nó để xác định giá cả
cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong
định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở. Điều cần chú ý là, do đặc điểm về
tính khơng di động, tính cá biệt và số lượng giao dịch ít của đất đai, khi định giá đất
rất khó tìm được vật thay thế có điều kiện chất lượng hồn tồn giống nhau như các
hàng hóa thơng thường, vì vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và
điều kiện đất đai mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá
cả cho các thửa đất chờ định giá theo nguyên tắc thay thế.
Trên thực tế nguyên tắc thay thế có quan hệ nguồn gốc tương đối sâu xa
với phương pháp hồn vốn thu lợi, vì giá cả của mảnh đất nào đó, nếu có khả năng
thay thế, thì có thể xác định một cách nhanh chóng mức đầu tư và giá cả của những
thửa đất khác cũng sản sinh ra thu lợi ròng giống với nó. Có thể thấy rằng nguyên tắc
thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi, kinh tế hợp lý.
Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm

Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

16


Đề án môn học

của nguyên tắc định giá.
1.3.4- Nguyên tắc đóng góp
Trong kinh tế học, đánh giá giá trị lớn nhỏ của yếu tố sản xuất có thể dựa
vào sự đóng góp nhiều hay ít vào tổng lợi ích để quyết định. Đối với định giá đất,
nguyên tắc này có nghĩa là tổng thu lợi của bất động sản, là kết quả chung từ tác
động của các yếu tố cấu thành: đất đai và vật kiến trúc... Trong đó thu lợi của một bộ
phận nào đó mang lại, đối với tổng lợi ích mà nói là mối quan hệ giữa bộ phận và
tổng thể. Khi định giá, có thể dùng phương pháp hồn vốn để dự tính riêng giá đất,
giá tài sản, rồi tiến tới đánh giá toàn bộ bất động sản; cũng có thể căn cứ vào giá
cả tồn bộ bất động sản và giá cả các bộ phận cấu thành, rồi dùng phương pháp
thặng dư để dự tính giá cả đất đai. Như vậy nguyên tắc đóng góp là ứng dụng nguyên
tắc tăng dần giảm dần và cũng là cơ sở định giá của phương pháp thu nhập và
phương pháp thặng dư.
1.3.5- Nguyên tắc dự báo
Đối với việc định giá, điều quan trọng không phải là quá khứ mà là tương
lai. Ý nghĩa quan trọng của việc thu lợi trong quá khứ là ở chỗ cung cấp căn cứ để
suy đoán hướng biến động về khả năng thu lợi trong tương lai. Vì vậy, giá cả hàng
hóa là do sự phản ánh tổng thu lợi trong tương lai của hàng hóa đó quyết định. Đất
đai cũng như vậy, giá cả của nó cũng bị giao động theo sự biến động của các nhân
tố tạo thành thu lợi theo dự kiến. Cho nên nhà đầu tư đất đai tiến hành đầu tư sau khi
đã dự toán thu lợi hoặc hiệu quả mà đất đó có thể đem lại trong tương lai. Nghĩa
là yêu cầu người định giá phải biết tình hình thu lợi trong quá khứ, đồng thời tiến
hành phân tích kỹ càng về hiện trạng thị trường đất đai, xu thế phát triển tình hình

kinh tế chính trị và ảnh hưởng của quy định chính sách đối với thị trường đất đai, dự
tính chính xác tổng lợi nhuận và giá cả thu lợi mà đất đó có thể mang lại cho người
có quyền sử dụng đất hiện tại và trong tương lai.
Tính tốn về thu lợi dự kiến là phải khách quan và hợp lý. Nó yêu cầu
nhân viên định giá phải phân tích đối với các nhân tố hình thành giá cả, đồng thời dự
tính một cách khách quan và hợp lý xu thế biến động trong tương lai, phải loại trừ
những dự tính sử dụng thốt ly hiện thực hoặc thu lợi do đầu cơ và sử dụng đất đai
trái pháp luật.

Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

17


Đề án môn học

Nguyên tắc thu lợi đối với việc định giá đất đai cần điều tra phân tích
trong khi định giá đất,tỷ lệ lãi rịng và hồn vốn là rất trọng yếu. Định giá đất đai
trong thực tiễn, cần xác định rõ các phương pháp. Nguyên tắc thu lợi là vơ cùng
quan trọng đối với phân tích khu vực trong định giá đất, kiểm tra giá cả của mẫu
giao dịch, xác định thu lợi ròng và suất lợi tức hoàn vốn. Trong thực tiễn định giá
đất, định giá theo phương pháp thặng dư và xác định thu lợi đất đai trong định giá
theo phương pháp hoàn vốn đều là ứng dụng cụ thể của nguyên tắc thu lợi.
1.3.6- Nguyên tắc cân bằng
Nguyên tắc cân bằng trong định giá đất được hiểu là sự cân bằng về hình
thể của bản thân khu đất, quy mơ đất đai có phù hợp với mục đích sử dụng hay
khơng. Ngồi ra ngun tắc cân bằng ở đây còn bao gồm cả cân bằng giữa đất đai
với các điều kiện bên ngoài: khả năng tiếp cận của đất đai tới các cơ sở hạ tầng, các
dịch vụ và tiện ích đến đâu.
1.4- Các phương pháp sử dụng trong định giá quyền sử dụng đất

Trên cơ sở ba phương pháp tiếp cận để xác định giá trị đất đai là : Tiếp cận
thị trường, tiếp cận chi phí và tiếp cận thu nhập thì trên thế giới nói chung và tại Việt
Nam nói riêng có rất nhiều phương pháp được áp dụng trong định giá đất. Tuy nhiên
có hai phương pháp định giá đất thường xuyên được sử dụng để xác định giá trị quyền
sử dụng đất là : Phương pháp so sánh trực tiếp và Phương pháp thặng dư.
1.4.1- Phương pháp so sánh trực tiếp.
a) Khái niệm
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích
mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công
hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời
điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác
định giá trị thị trường của tài sản.
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá của thửa đất dựa
trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh với
giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường xảy ra trong thời
gian gần. Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất
đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần
Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

18


Đề án môn học

xác định vào thời điểm định giá.
Giao dịch phổ biến trên thị trường là hoạt động mua, bán tài sản được tiến
hành công khai trên thị trường. Một tài sản được xác nhận là có giao dịch phổ biến khi
có ít nhất 3 tài sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị trường.
Tài sản tương tự là tài sản cùng loại, có các đặc trưng cơ bản tương đồng (gần
giống) với tài sản cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý, đặc điểm

kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo, tính năng kỹ thuật, tính năng
sử dụng….
Tài sản so sánh là tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch
thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc
gần với thời điểm cần thẩm định giá.
Các yếu tố so sánh là các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp
lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường, điều kiện
bán, điều khoản tài chính…) và các yếu tố khác có liên quan (đặc điểm tài sản, đặc
điểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử dụng, tài sản khác bán kèm theo)… có ảnh hưởng
lớn đến giá trị tài sản.
Đơn vị so sánh chuẩn: là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy đổi theo
đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau. Ví dụ: mét, m 2, m3,
hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, năng suất, sản lượng/hécta, sản
phẩm/ca máy, công suất; kg, tạ, tấn ...
Tổng giá trị điều chỉnh thuần: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh có
tính đến dấu âm (điều chỉnh giảm) và dấu dương (điều chỉnh tăng), nghĩa là không xét
về giá trị tuyệt đối của mỗi lần điều chỉnh.
Tổng giá trị điều chỉnh gộp: là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh về
giá trị tuyệt đối.
Mức giá chỉ dẫn: là mức giá giao dịch thành công của tài sản sau khi đã được
điều chỉnh theo các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá.
Các mức giá chỉ dẫn là cơ sở cuối cùng để ước tính mức giá của tài sản cần thẩm định.
Giao dịch thành công trên thị trường: là các hoạt động mua bán tài sản đã
diễn ra, tài sản đã được bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng - đối

Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

19

Đề án môn học

với đất) cho bên mua và nhận thanh tốn; bên mua có nghĩa vụ thanh tốn cho bên
bán, nhận hàng và quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo thỏa thuận.
b) Cách điều chỉnh các yếu tố so sánh
- Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt,
những ưu điểm và bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân
tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành
tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (khơng thể lượng hóa thành tiền) sau.
Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn
(giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã
có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường).
- Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn: giá/m2, giá/mét dài mặt
tiền, giá/sào…
- Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2;
- Kho hàng: giá/m3, giá/m2;
- Cầu tầu, bến cảng: giá/m2, giá/ha;
-

v v…
Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh
lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất,
hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định
về chiều cao cơng trình, cơng suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu....)
giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá.
Nguyên tắc điều chỉnh:
- Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các
chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.
- Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định những
yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau).

- Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn.
- Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì
điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng).
- Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá
thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ).

Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

20


Đề án môn học

- Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm định giá
thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh).
Phương thức điều chỉnh:
- Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so
sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh tốn, chi phí pháp lý, trang bị
nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô... (đối với bất động sản); điều kiện thanh toán,
thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng... (đối với máy, thiết bị).
+ Những yếu nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân – kết quả thì
nhân với nhau; những yếu tố nào tương tác cùng ảnh hưởng đến giá trị tài sản thì cộng
với nhau.
- Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so
sánh không thể lượng hóa thành tiền như: mơi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị
trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy, thiết
bị).
+ Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ ngun nhân - kết quả
thì nhân với nhau; những yếu tố liên quan đến tài sản có quan hệ tương tác thì cộng
với nhau.

- Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng
chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính tốn, điều chỉnh cho
phù hợp.
Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điều
chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau.
Nguyên tắc khống chế:
Phải bảo đảm độ lớn của tổng mức giá chỉ dẫn điều chỉnh; nghĩa là chênh
lệch giữa mức giá đưa vào so sánh với mức giá cuối cùng (là mức giá sau khi điều
chỉnh theo các yếu tố so sánh không quá cao, không phù hợp với các chứng cứ thị
trường.
1.4.2- Phương pháp thặng dư
a) Khái niệm
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của
tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy

Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

21


Đề án mơn học

giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các
chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Tổng doanh thu của dự án là doanh thu dự kiến sẽ đạt được khi hoàn thành một
dự án đầu tư về đất đai bất động sản, phù hợp với quy định của pháp luật về quy hoạch
sử dụng đất, đầu tư xây dựng và xu thế vận động của cung-cầu, giá cả thị trường…
Tổng chi phí đầu tư dự án là tồn bộ các chi phí cần thiết dự kiến đầu tư vào
một dự án đất đai bất động sản có tiềm năng phát triển, phù hợp với quy định của pháp
luật (về các định mức kinh tế-kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và hạch tốn chi

phí sản xuất, đầu tư) đáp ứng được mục tiêu dự án mang lại hiệu quả cao nhất.
Giá đất của dự án là chênh lệch giữa tổng doanh thu tồn bộ dự án với chi phí
đầu tư dự án được xác định theo phương pháp quy định tại Tiêu chuẩn số 08-Phương
pháp chi phí – Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12
năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
b) Các lưu ý khi áp dụng phương pháp
Thu thập và xử lý thông tin về các yếu tố thu nhập
Tổng doanh thu dự án: được ước tính căn cứ vào quy định của Nhà nước về quy
hoạch sử dụng đất, về đầu tư xây dựng, đồng thời căn cứ vào xu thế vận động của
cung cầu, giá cả thị trường.
* Cách tính:
- Tính tốn và chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của dự án (vào thời điểm
cuối mỗi năm) về thời điểm cần thẩm định giá:

DTt
t
t =1 (1 + r )
n

DT = ∑

Trong đó:DT là tổng doanh thu phát triển của dự án,
DTt là doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t,
n là thời gian hay dòng đời của dự án,
r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thơng thường tính theo lãi suất
vốn vay ngân hàng).
Thu thập và xử lý thông tin về các yếu tố chi phí:
Tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án (vào thời điểm
cuối mỗi năm): gồm tồn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng cơng trình được ghi
Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

22


Đề án môn học

trong quyết định đầu tư và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực
hiện đầu tư xây dựng công trình. Những khoản chi phí chủ yếu bao gồm:
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, bao gồm: chi phí khảo sát; chi phí lập báo
cáo đầu tư;, lập dự án; chi phí thiết kế xây dựng; chi phí lập hồ sơ mời thầu; chi phí
giám sát thi cơng xây dựng, giám sát lắp đặt thiết bị…
- Chi phí quản lý dự án, bao gồm: các chi phí để tổ chức thực hiện các công
việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hồn thành
nghiệm thu bàn giao đưa cơng trình vào khai thác sử dụng.
- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí bồi
thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất…, chi phí thực hiện tái định cư có
liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án; chi phí tổ chức bồi thường
giải phóng mặt bằng; chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã đầu tư.
- Chi phí xây dựng cơng trình gồm: chi phí xây dựng các hạng mục cơng
trình; chi phí tháo dỡ các vật kiến trúc cũ; chi phí san lấp mặt bằng xây dựng; chi phí
xây dựng cơng trình tạm, cơng trình phụ trợ phục vụ thi cơng.
- Chi phí thiết bị gồm: chi phí mua sắm thiết bị cơng nghệ, chi phí đào tạo
và chuyển giao cơng nghệ, bảo hiểm thiết bị, thuế và các loại phí liên quan.
- Chi phí khác, gồm: chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí bảo hiểm
cơng trình.
- Chi phí dự phịng.
- Chi phí kinh doanh (tiếp thị, bán hàng, lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư,
thuế…).
Thẩm định viên về giá phải tuân thủ quy định hiện hành của cơ quan có
thẩm quyền về các phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, các định mức kinh

tế, kỹ thuật (nguyên, nhiên vật liệu, nhân công…), đơn giá; trên cơ sở so sánh với mặt
bằng giá thị trường (nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá tiền công…) tại thời điểm thẩm
định giá và những nội dung liên quan quy định tại Tiêu chuẩn số 08 Phương pháp chi
phí, ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008
của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
•

Cách tính:

Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

23


Đề án mơn học

Tính tốn và chuyển đổi tổng chi phí đầu tư (vào thời điểm cuối mỗi năm)
để tạo ra doanh thu phát triển của dự án về giá tại thời điểm cần thẩm định giá:

CPt
CP = ∑
t
t =1 (1 + r )
n

Trong đó: CP là hiện giá tổng chi phí đầu tư dự án
CPt là chi phí ước tính năm t
n là thời gian hay dịng đời của dự án,
r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thơng thường tính theo lãi suất
vốn vay ngân hàng)

2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ GIÁ TRỊ CỊN LẠI CỦA CƠNG TRÌNH
TRÊN ĐẤT
2.1- Cơng trình xây dựng
a) Khái niệm
Cơng trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con
người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào cơng trình, được liên kết định vị với đất,
có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên
mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Cơng trình xây dựng bao gồm cơng trình xây
dựng cơng cộng, nhà ở, cơng trình cơng nghiệp, giao thơng, thủy lợi, năng lượng và
các cơng trình khác
b) Phân loại
- Cơng trình dân dụng:
+ Nhà ở gồm nhà chung cư và nhà riêng lẻ;
+Cơng trình cơng cộng gồm: cơng trình văn hóa; cơng trình giáo dục; cơng trình y tế;
cơng trình thương nghiệp, dịch vụ; nhà làm việc; khách sạn, nhà khách; nhà phục vụ
giao thông; nhà phục vụ thông tin liên lạc, tháp thu phát sóng phát thanh, phát sóng
truyền hình; nhà ga, bến xe; cơng trình thể thao các loại.

Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

24


Đề án mơn học

- Cơng trình cơng nghiệp gồm: cơng trình khai thác than, khai thác quặng; cơng trình
khai thác dầu, khí; cơng trình hố chất, hóa dầu; cơng trình kho xăng, dầu, khí hố
lỏng và tuyến ống phân phối khí, dầu; cơng trình luyện kim; cơng trình cơ khí, chế tạo;
cơng trình cơng nghiệp điện tử - tin học; cơng trình năng lượng; cơng trình cơng
nghiệp nhẹ; cơng trình cơng nghiệp thực phẩm; cơng trình cơng nghiệp vật liệu xây

dựng; cơng trình sản xuất và kho chứa vật liệu nổ cơng nghiệp.
- Cơng trình giao thơng gồm: cơng trình đường bộ; cơng trình đường sắt; cơng trình
đường thủy; cầu; hầm; sân bay.
- Cơng trình thủy lợi gồm: hồ chứa nước; đập; cống; trạm bơm; giếng; đường ống dẫn
nước; kênh; cơng trình trên kênh và bờ bao các loại.
- Cơng trình hạ tầng kỹ thuật gồm: cơng trình cấp nước, thốt nước; nhà máy xử lý
nước thải; cơng trình xử lý chất thải: bãi chứa, bãi chôn lấp rác; nhà máy xử lý rác
thải; cơng trình chiếu sáng đơ thị.
2.2- Định giá giá trị cịn lại của cơng trình
Cơng trình trên đất đã qua sử dụng thường bị lỗi thời về chức năng nên giá trị
của nó bị hao mịn. Khi định giá giá trị cịn lại của cơng trình cần tính phần giảm giá
đó.
Định giá theo phương pháp chi phí là việc xác định giá trị của cơng trình dựa
trên chi phí để làm nên một cơng trình tương tự như một vật thay thế trừ đi phần giảm
giá tích luỹ của cơng trình đó.
Giảm giá tích luỹ là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào tạo nên sự khác
biệt giữa chi phí thay thế/chi phí tái tạo của một BĐS so với giá trị thị trường của BĐS
tương tự tại thời điểm định giá.
2.3- Các nhân tố ảnh hưởng làm giảm giá trị công trình
a) Sự giảm giá tự nhiên

Sinh viên: Đỗ thị Bích liên

25