Bài tập môn lập và quản lý dự án bất động sản

BÀI TẬP MÔN LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
BẢNG TỔNG HỢP VỐN ĐẦU TƯ PHÂN CHIA THEO GIAI ĐOẠN
STT
A
I
1
2
3
4
5
6
7
8
II
III
1
2
3
B
C
D

Nội dung công việc
VỐN CỐ ĐỊNH
Chi phí xây lắp
San lấp mặt bằng
Hệ thống đường giao thông
Hệ thống thoát nước mưa
Hệ thống xử lý nước thải
Trạm xử lý công suất
4000m3/ngày

Hệ thống cấp nước
Hê thống điện
Hệ thống thông tin
Chi phí thiết bị
Chi phí khác
Chi phí chuẩn bị đầu tư
Chi phí thực hiện đầu tư
Chi phí kết thúc đầu tư
VỐN DỰ PHÒNG
LÃI VAY XÂY DỰNG
VỐN LƯU ĐỘNG
TỔNG VỐN ĐẦU TƯ

Giai đoạn 1

Đơn vị: 1000VNĐ
Giai đoạn 2 Tổng vốn đầu tư

121,239,966
2,947,794
53,530,235
14,922,000
602,005

100,062,546
23,971,158
34,986,015
10,203,500
569,995

370,481,958
221,302,512
26,918,952
88,516,250
25,125,500
1,172,000

3,000,000

0

3,000,000

2,595,075
26,842,857
16,800,000
2,500,000
69,020,525
362,084
65,772,510
2,885,933

1,627,735
20,204,143
8,500,000
2,500,000
75,158,921
0
71,125,214
4,033,705

4,222,810
47,047,000
25,300,000
5,000,000
144,179,446
362,084
136,897,724
6,919,638
37,048,196
80,705,116
3,704,820
491,940,089


LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

TỔNG DOANH THU
Đơn vị tính: 1000VNĐ
Năm

2

Diện tích kinh doanh

Đơn
vị

Khối
lượng

Giá
cho
thuê

Tổng doanh
thu
(1000Đ)

Doanh thu
theo năm


LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
1m2

Năm 1

Doanh thu cho thuê đất theo
quy chế ngoại giao trả theo
năm (ứng trước 5 năm)
Doanh thu từ quy chế thuê lại
đất trả 1 lần
Nhà ở cao tầng
Nhà biệt thự

m2

50,087

420

21,036,540

m2
m2

8,324
9,430

1,440
960

11,986,560
9,052,800
42,075,900

Năm 2

Doanh thu cho thuê đất theo
quy chế ngoại giao trả theo
năm (ứng trước 5 năm)
Doanh thu từ quy chế thuê lại
đất trả 1 lần
Nhà ở cao tầng
Nhà biệt thự

m2

50,087

420

21,036,540

m2
m2

8,324
9,430

1,440
960

11,986,560
9,052,800
42,075,900

Năm 3

Doanh thu từ quy chế thuê lại
đất trả 1 lần
Nhà ở cao tầng
Nhà biệt thự
Nhà trẻ, mẫu giáo
Các tổ chức thương mại quốc tế

m2
m2
m2

m2

8,324
5,435
1,616
5,601

1,440
960
1,008
1,728

11,986,560
5,217,600
1,628,928
9,678,528

Nhà ở cao tầng ngoài khu NG
Nhà trẻ mẫu giáo ngoài khu NG

m2
m2

7,793
3,676

1,536
840

11,970,048

3,087,840
43,569,504

Năm 4

Doanh thu từ quy chế thuê lại
đất trả 1 lần
Nhà ở cao tầng trong khu NG
Nhà biệt thự
Nhà trẻ mẫu giáo trong khu NG
Các tổ chức thương mại quốc tế
Nhà ở cao tầng ngoài khu NG

m2
m2
m2
m2
m2

8,324
5,435
1,616
5,601
7,793

1,440
960
1,008
1,728
1,536

11,986,560
5,217,600
1,628,928
9,678,528
11,970,048

Nhà trẻ mẫu giáo ngoài khu NG

m2

3,676

840

3,087,840
43,569,504

Năm 5
3

Doanh thu từ quy chế thuê lại
đất trả 1 lần
Nhà ở cao tầng trong khu NG
Nhà biệt thự
Nhà trẻ mẫu giáo trong khu NG

m2
m2
m2

8,324
5,435
1,616

1,440
960
1,008

11,986,560
5,217,600
1,628,928


LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Các tổ chức thương mại quốc tế
Nhà ở cao tầng ngoài khu ngoại
giao
Dịch vụ công cộng

m2

5,601

1,728

9,678,528

m2

7,793

1,536

11,970,048

m2

13,508

1,440

19,451,520
59,933,184

Doanh thu cho thuê đất theo
quy chế ngoại giao trả theo
năm

Năm 6

Doanh thu từ quy chế thuê lại
đất trả 1 lần
Nhà ở cao tầng
Nhà biệt thự
Nhà trẻ, mẫu giáo
Các tổ chức thương mại quốc tế
Nhà ở cao tầng ngoài khu ngoại
giao
Dịch vụ công cộng

m2

50,087

84

4,207,308

m2
m2
m2
m2

8,324
5,435
1,616
5,601

1,440
960
1,008
1,728

11,986,560
5,217,600
1,628,928
9,678,528

m2

7,793

1,536

11,970,048

m2

13,508

1,440

19,451,520
64,140,492

Doanh thu cho thuê đất theo
quy chế ngoại giao trả theo
năm
Trụ sở đại sứ

Năm 7

Doanh thu từ quy chế thuê lại
đất trả 1 lần
Nhà ở cao tầng trong khu NG
Nhà biệt thự
Các tổ chức thương mại quốc tế
Nhà ở cao tầng ngoài khu ngoại
giao

Dịch vụ công cộng

m2

100,173

84

8,414,532

m2
m2
m2

8,324
5,435
5,601

1,440
960
1,728

11,986,560
5,217,600
9,678,528

m2

7,793

1,536

11,970,048

m2

13,508

1,440

19,451,520
66,718,788

Năm 8

4

Doanh thu cho thuê đất theo
quy chế ngoại giao trả theo
năm


LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Trụ sở đại sứ
Doanh thu từ quy chế thuê
lại đất trả 1 lần
Nhà ở cao tầng trong khu
NG
Nhà biệt thự
Các tổ chức thương mại

quốc tế
Nhà ở cao tầng ngoài khu
ngoại giao
Dịch vụ công cộng

m2

100,173

84

8,414,532

m2
m2

8,324
5,434

1,440
960

11,986,560
5,216,640

m2

5,601

1,728

9,678,528

m2

7,793

1,536

11,970,048

m2

13,508

1,440

19,451,520
66,717,828

Năm 9
- năm
20

Doanh thu cho thuê đất theo
quy chế ngoại giao trả theo
năm
Trụ sở đại sứ
Tổng doanh thu trong 20
năm

5

m2

100,173

1,008

100,974,38
4
529,775,48
4

100,974,384
529,775,484


LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN VÀ LÃI VAY TRONG THỜI GIAN
XÂY DỰNG
Năm vay
vốn

STT

1
2
3
4

5
6
7

Năm 2000
Năm 2001
Năm 2002
Năm 2003
Năm 2004
Năm 2005
Năm 2006
Cộng

6

Số vốn phải
tính
lãi trong thời
gian xây dựng
(1000vnđ)
0
594,833
24,986,716
142,526,839
115,764,747
0
0
283,873,135

Thời

hạn
(năm)

Lãi vay
1
năm (%)

7
6
5
4
3
2
1

7.00
7.00
7.00
7.00
7.00
7.00
7.00

Tổng số
lãi vay
(1000vnđ)
0
297,851
10,058,446
44,296,773

26,052,046
0
0
80,705,116

Vốn tự có của
chủ đầu tư và
vốn ngân sách
(1000vnđ)

188,752,312

Vốn vay ban
đầu+lãi vay
(1000vnđ)

364,578,251


LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

KẾ HOẠCH TRẢ NỢ VÀ LÃI VAY TRONG THỜI GIAN XD
Đơn vị tính: 1000VNĐ
Số
TT

1

Tên hạng mục
Vay vốn cố định+lãi

vay
Số nợ đầu năm

2

Năm XD

Năm trả nợ
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

364,578,251

390,098,729

417,405,640

446,624,034

477,887,717

364,578,251
511,339,857

409,071,886

306,803,914

204,535,943

102,267,971

Trả nợ gốc hàng năm

102,267,971

102,267,971

102,267,971

102,267,971

102,267,971

Trả lãi vay hàng năm

35,793,790

28,635,032

21,476,274

14,317,516

7,158,758

409,071,886

306,803,914

204,535,943

102,267,971

0

138,061,761

130,903,003

123,744,245

116,585,487

109,426,729

618,721,227

Trả lãi vay hàng năm

35,793,790

28,635,032

21,476,274

14,317,516

7,158,758

107,381,370

Trả nợ gốc hàng năm

102,267,971

102,267,971

102,267,971

102,267,971

102,267,971

511,339,857

Số dư nợ cuối năm
Tổng trả nợ hàng
năm

7

390,098,729

417,405,640

446,624,034

477,887,717

511,339,857


LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

BẢNG TÍNH TOÁN GIÁ TRỊ KHẤU HAO HÀNG NĂM
Đơn vị tính: 1000VNĐ
Số
TT

I

II

III

Khoản mục

Giá trị khấu
hao

Thời gian
khấu hao

Năm khấu hao
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11,065,12
6
6,061,998

11,065,12
6
6,061,998

11,065,12
6
6,061,998

11,065,12
6
6,061,998

11,065,12
6
6,061,998

11,065,12
6
6,061,998

11,065,12
6
6,061,998

11,065,12
6
6,061,998

Xây lắp

221,302,512

Giai đoạn I

121,239,966

20 năm

11,065,12
6
6,061,998

Giai đoạn II

100,062,546

20 năm

5,003,127

5,003,127

5,003,127

5,003,127

5,003,127

5,003,127

5,003,127

5,003,127

5,003,127

5,003,127

500,000

1,000,000

1,000,000

1,000,000

1,000,000

500,000

0

0

0

0

11,065,126
6,061,998

Thiết bị

5,000,000

Giai đoạn I

2,500,000

5 năm

500,000

500,000

500,000

500,000

500,000

Giai đoạn II

2,500,000

5 năm

0

500,000

500,000

500,000

500,000

500,000

28,835,889

28,835,889

28,835,889

28,835,889

28,835,889

0

0

0

0

0

0
11,565,12
6

11,065,12
6

11,065,12
6

11,065,12
6

11,065,126

Kiến thiết
cơ bản khác

144,179,446

Giai đoạn I

144,178,446

5 năm

28,835,889

28,835,889

28,835,889

28,835,889

28,835,889

0

5 năm

0

0
40,901,01
5

0
40,901,01
5

0
40,901,01
5

0

40,901,01
5

Giai đoạn II
Cộng

370,481,958

8

40,401,015


LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

TÍNH TOÁN GIÁ TRỊ KHẤU HAO HÀNG NĂM
Đơn vị tính 1000VNĐ
Số
TT
I

II

III

Khoản mục

Giá trị khấu
hao

Xây lắp

221,302,512

Giai đoạn I
Giai đoạn II
Thiết bị
Giai đoạn I
Giai đoạn II

121,239,966
100,062,546
5,000,000
2,500,000
2,500,000

Kiến thiết
cơ bản khác

144,179,446

Giai đoạn I
Giai đoạn II

144,178,446
0

Cộng

370,481,958

9

Năm khấu hao

Thời gian
khấu hao

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20 năm
20 năm

11,065,12

6
6,061,998
5,003,127

11,065,12
6
6,061,998
5,003,127

11,065,12
6
6,061,998
5,003,127

11,065,12
6
6,061,998
5,003,127

11,065,12
6
6,061,998
5,003,127

11,065,12
6
6,061,998
5,003,127

11,065,12

6
6,061,998
5,003,127

11,065,12
6
6,061,998
5,003,127

11,065,12
6
6,061,998
5,003,127

11,065,12
6

11,065,12
6

11,065,12
6

11,065,12
6

11,065,12
6

11,065,12

6

11,065,12
6

11,065,12
6

11,065,12
6

20

11,065,126
6,061,998
5,003,127

5 năm
5 năm

5 năm
5 năm
11,065,126


LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

BẢNG TỔNG HỢP CHI PHÍ HÀNG NĂM
Đơn vị tính 1000 VNĐ
SốTT

Khoản mục

Đơn
vị

0

0

4
4,821,240

120,000

120,000

120,000

120,000

120,000

120,000

Chi phí mua nước

21,600

21,600

21,600

21,600

21,600

Chi phí mua điện

8,640

8,640

8,640

8,640

14,613,960

150,240

150,240

4,971,480

1

Tiền thuê đất

2

Chi phí quản lý
(lương CB quản lý)

3
4

Tổng

10

1
14,463,720

2

3

Năm hoạt động kinh doanh
5
6
7
4,821,240
4,821,240
4,821,240

8
4,821,240

9

4,821,240

10
4,821,240

120,000

120,000

120,000

120,000

21,600

21,600

21,600

21,600

21,600

8,640

8,640

8,640

8,640

8,640

8,640

4,971,480

4,971,480

4,971,480

4,971,480

4,971,480

4,971,480


LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

BẢNG TỔNG HỢP CHI PHÍ HÀNG NĂM
Đơn vị tính 1000 VNĐ
SốTT

Khoản mục

Đơn
vị

Năm hoạt động kinh doanh

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

4,821,240

4,821,240

4,821,240

4,821,240

4,821,240

4,821,240

4,821,240

4,821,240

4,821,240

4,821,240

Chi phí quản lý
(lương CB quản lý)

60,000

60,000

60,000

60,000

60,000

60,000

60,000

60,000

60,000

60,000

3

Chi phí mua nước

10,800

10,800

10,800

10,800

10,800

10,800

10,800

10,800

10,800

10,800

4

Chi phí mua điện

4,320

4,320

4,320

4,320

4,320

4,320

4,320

4,320

4,320

4,320

4,896,360

4,896,360

4,896,360

4,896,360

4,896,360

4,896,360

4,896,360

4,896,360

4,896,360

4,896,360

1

Tiền thuê đất

2

Tổng

11


LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

BẢNG DỰ TRÙ LỖ LÃI HÀNG NĂM
Đơn vị tính: 1000VNĐ
STT

Khoản mục

1
2
3
4
5
6

Tổng doanh thu
Thuế GTGT 5%
Doanh thu thuần
Tổng chi phí
Thu nhập trước khấu hao
Khấu hao cơ bản

7

Thu nhập sau khấu hao

8

Trả lãi vay hàng năm

9

Thu nhập trước thuế lợi tức

10

Thuế thu nhập doanh nghiệp

11
12

Năm hoạt động kinh doanh
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

42,075,900

42,075,900

43,569,504

43,569,504

59,933,184

64,140,492

66,718,788

66,717,828

8,414,532

2,103,795

2,103,795

2,178,475

2,178,475

2,996,659

3,207,025

3,335,939

3,335,891

420,727

420,727

39,972,105

39,972,105

41,391,029

41,391,029

56,936,525

60,933,467

63,382,849

63,381,937

7,993,805

7,993,805

8,414,532

14,613,960

150,240

150,240

4,971,480

4,971,480

4,971,480

4,971,480

4,971,480

4,971,480

4,971,480

25,358,145

39,821,865

41,240,789

36,419,549

51,965,045

55,961,987

58,411,369

58,410,457

3,022,325

3,022,325

40,401,015
15,042,870
0
15,042,870

40,901,015

40,901,015

40,901,015

40,901,015

11,565,126

11,065,126

11,065,126

11,065,126

11,065,126

-1,079,150

339,774

-4,481,466

11,064,030

44,396,861

47,346,243

47,345,331

-8,042,801

-8,042,801

0

0

0

0

35,793,790

28,635,032

21,476,274

14,317,516

7,158,758

-1,079,150

339,774

-4,481,466

11,064,030

8,603,071

18,711,211

25,869,057

-22,360,317

-15,201,559

0

0

84,943

0

2,766,007

2,150,768

4,677,803

6,467,264

0

0

Thu nhập sau thuế lợi tức
(lợi nhuận)

15,042,870

-1,079,150

254,830

-4,481,466

8,298,022

6,452,304

14,033,408

19,401,792

-22,360,317

-15,201,559

Lũy kế thu nhập

25,358,145

65,180,010

106,420,799

142,840,348

194,805,392

250,767,380

309,178,748

367,589,205

370,611,530

373,633,856

12


LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

BẢNG DỰ TRÙ LỖ LÃI HÀNG NĂM
Đơn vị tính: 1000VNĐ
STT

Khoản mục

Năm hoạt động kinh doanh
11

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12

Tổng doanh thu
Thuế GTGT 5%
Doanh thu thuần
Tổng chi phí
Thu nhập trước khấu hao
Khấu hao cơ bản
Thu nhập sau khấu hao

Trả lãi vay hàng năm
Thu nhập trước thuế lợi tức
Thuế thu nhập doanh
nghiệp
Thuế thu nhập sau thuế lợi
tức (lợi nhuận)
Lũy kế thu nhập

13

12

13

14

15

16

17

18

19

20

8,414,532

8,414,532

8,414,532

8,414,532

8,414,532

8,414,532

8,414,532

8,414,532

8,414,532

420,727

420,727

420,727

420,727

420,727

420,727

420,727

420,727

420,727

8,414,532
420,727

7,993,805

7,993,805

7,993,805

7,993,805

7,993,805

7,993,805

7,993,805

7,993,805

7,993,805

7,993,805

4,896,360

4,896,360

4,896,360

4,896,360

4,896,360

4,896,360

4,896,360

4,896,360

4,896,360

4,896,360

3,097,445

3,097,445

3,097,445

3,097,445

3,097,445

3,097,445

3,097,445

3,097,445

3,097,445

3,097,445

11,065,126

11,065,126

11,065,126

11,065,126

11,065,126

11,065,126

11,065,126

11,065,126

11,065,126

11,065,126

-7,967,681

-7,967,681

-7,967,681

-7,967,681

-7,967,681

-7,967,681

-7,967,681

-7,967,681

-7,967,681

-7,967,681

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

-7,967,681

-7,967,681

-7,967,681

-7,967,681

-7,967,681

-7,967,681

-7,967,681

-7,967,681

-7,967,681

-7,967,681

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

-7,967,681

-7,967,681

-7,967,681

-7,967,681

-7,967,681

-7,967,681

-7,967,681

-7,967,681

-7,967,681

-7,967,681

376,731,001

379,828,446

382,925,891

386,023,336

389,120,781

392,218,226

395,315,671

398,413,116

401,510,561

404,608,006


LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

BẢNG DỰ TRÙ CÂN ĐỐI THU CHI
Đơn vị tính: 1000VNĐ
STT
A
1
2
B
1
2
3
4

5
6
7
C

Khoản mục

Năm xây dựng

Năm hoạt động kinh doanh
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

SỐ TIỀN THU VÀO
Doanh thu thuần
Khấu hao
DÒNG TIỀN RA
Chi trả sản xuất
Hoàn trả nợ gốc
Hoàn trả lãi vốn vay
Mua sắm tài sản cố định
- Máy móc thiết bị
- Xây dựng
Vốn lưu động
Thuế phải nộp
Chi khác
SỐ TIỀN TĂNG
Số tiền có đầu năm

80,373,120

80,873,120

82,292,044

82,292,044

97,837,540

72,498,593

74,447,975

74,447,063

19,058,931

19,058,931

39,972,105

39,972,105

41,391,029

41,391,029

56,936,525

60,933,467

63,382,849

63,381,937

7,993,805

7,993,805

40,401,015

40,901,015

40,901,015

40,901,015

40,901,015

11,565,126

11,065,126

11,065,126

11,065,126

11,065,126

18,318,780

3,855,060

3,940,003

8,676,300

149,504,068

141,837,496

137,098,348

131,729,051

118,103,029

11,328,090

14,613,960

150,240

150,240

4,971,480

4,971,480

4,971,480

4,971,480

4,971,480

4,971,480

4,971,480

102,267,971

102,267,971

102,267,971

102,267,971

102,267,971

35,793,790

28,635,032

21,476,274

14,317,516

7,158,758

Số tiền có cuối năm

14

1,325,895
1,325,895
3,704,820

3,704,820

3,704,820

3,704,820

3,704,820

3,704,820

3,704,820

3,704,820

3,704,820

3,704,820

0

0

84,943

0

2,766,007

2,258,193

4,677,803

6,467,264

0

0

62,054,340

77,018,060

78,352,041

73,615,744

-51,666,528

-69,338,903

-62,650,373

-57,281,988

-99,044,098

7,730,841

62,054,340

77,018,060

78,352,041

73,615,744

-51,666,528

-69,338,903

-62,650,373

-57,281,988

-99,044,098

62,054,340

139,072,400

217,424,441

291,040,185

239,373,657

170,034,754

107,384,381

50,102,393

-48,941,705

7,730,841
41,210,864


LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

BẢNG DỰ TRÙ CÂN ĐỐI THU CHI
Đơn vị tính: 1000VNĐ
STT

Khoản mục

A

SỐ TIỀN THU VÀO

1

Doanh thu thuần

2

Khấu hao

B
1
2
3
4

5
6
7

DÒNG TIỀN RA
Chi trả sản xuất
Hoàn trả nợ gốc
Hoàn trả lãi vốn vay
Mua sắm tài sản cố định
- Máy móc thiết bị
- Xây dựng
Vốn lưu động
Thuế phải nộp
Chi khác

C

Năm xây
dựng

11

12

13

14

17

18

19

20

18,998,931

18,998,931

18,998,931

18,998,931

18,998,931

18,998,931

18,998,931

18,998,931

18,998,931

18,998,931

7,933,805

7,933,805

7,933,805

11,065,126

11,065,126

8,601,180
4,896,360

8,601,180
4,896,360

8,601,180
4,896,360

7,933,805
11,065,12
6
8,601,180
4,896,360

7,933,805
11,065,12
6
8,601,180
4,896,360

7,933,805
11,065,12
6
8,601,180
4,896,360

7,933,805
11,065,12
6
8,601,180
4,896,360

7,933,805
11,065,12
6
8,601,180
4,896,360

7,933,805

11,065,126

7,933,805

11,065,12
6
8,601,180
4,896,360

3,704,820
0

3,704,820
0

3,704,820
0

SỐ TIỀN TĂNG

10,397,751

10,397,751

10,397,751

1

Số tiền có đầu năm

10,397,751

10,397,751

10,397,751

2

Số tiền có cuối năm

30,813,113

20,415,362

10,017,611

15

Năm hoạt động kinh doanh
15
16

3,704,820
0

3,704,820
0

3,704,820
0

3,704,820
0

3,704,820
0

3,704,820
0

10,397,75
1
10,397,75
1

10,397,75
1
10,397,75
1

10,397,75
1
10,397,75
1

10,777,891

10,397,75
1
10,397,75
1
31,573,39
3

10,397,75
1
10,397,75
1

380,140

10,397,75
1
10,397,75
1
21,175,64
2

41,971,144

52,368,895

11,065,126
11,252,970
4,896,360

1,325,895
1,325,895
3,704,820
0
7,745,961
7,745,961
60,114,856

LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
BẢNG TÍNH NPV VÀ TỶ SUẤT SINH LỜI NỘI TẠI (IRR)
Đơn vị tính: 1000VNĐ
STT
1

2

Nội dung

Năm xây
dựng

Doanh thu
- Chi phí
- Thuế GTGT 5%
- Thuế thu nhập
doanh nghiệp

Lãi ròng

4

Khấu hao

5

Lãi ròng + Khấu hao

7

563,285,431

8

Lũy kế dòng lợi ích

491,940,089

9

Hệ số chiết khấu
(R=10%)

10

NPV2

11

Hệ số chiết khấu
(R=7%)

12

NPV

441,406,666

508,152,365

16

2

3

4

5

6

7

8

42,075,900

43,569,504

43,569,504

59,933,184

64,140,492

66,718,788

66,717,828

8,414,532

8,414,532

150,240
2,103,795

150,240
2,178,475

4,971,480
2,178,475

4,971,480
2,996,659

4,971,480
3,207,025

4,971,480
3,335,939

4,971,480
3,335,891

4,971,480
420,727

4,971,480
420,727

0

84,943

0

2,766,007

2,150,768

4,677,803

6,467,264

0

0

2,254,035

2,413,658

7,149,955

10,734,146

10,329,273

12,985,222

14,774,635

5,392,207

5,392,207

39,821,865

41,155,846

36,419,549

49,199,038

53,811,219

53,733,566

51,943,193

3,022,325

3,022,325

40,901,015

40,901,015

40,901,015

40,901,015

11,565,126

11,065,126

11,065,126

11,065,126

11,065,126

80,722,880

82,056,861

77,320,564

90,100,053

65,376,345

64,798,692

63,008,319

14,087,451

14,087,451

0.952

0.907

0.864

0.823

0.784

0.746

0.711

0.677

0.645

0.614

62,627,771
65,759,16
0

73,218,032

70,883,802

46,051,220
526,134,55
4

42,646,510

9,080,897

8,648,473

228,538,901

70,595,749
395,959,51
7

48,784,836

146,482,040

63,611,819
305,859,46
5

589,142,873

603,230,324

617,317,776

0.909

0.826

0.751

0.683

0.621

0.564

0.513

0.467

0.424

0.386

59,781,05
5

66,713,124

61,650,534

52,810,985

55,945,044

36,903,243

33,251,975

29,393,846

5,974,455

5,431,322

0.935

0.873

0.816

0.763

0.713

0.666

0.623

0.582

0.544

0.508

61,457,15
9

70,506,490

66,982,841

58,987,488

64,240,092

43,563,019

40,353,368

36,671,415

7,662,640

7,161,346

16,717,75
5
25,358,14
5
40,401,01
5
65,759,16

0

Hệ số chiết khấu
(R=5%)
NPV1

6

1
42,075,90
0
14,613,960
2,103,795
0

Tổng chi phí
3

Năm hoạt động kinh doanh

461,335,863

9

10


LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

BẢNG TÍNH NPV VÀ TỶ SUẤT SINH LỜI NỘI TẠI (IRR)

Đơn vị tính: 1000VNĐ
STT
1
2

3
4
5
6
7
8
9
10
11
12

Nội dung
Doanh thu
- Chi phí
- Thuế GTGT 5%
- Thuế thu nhập
doanh nghiệp
Tổng chi phí
Lãi ròng
Khấu hao
Lãi ròng + Khấu
hao
Lũy kế dòng lợi ích
Hệ số chiết khấu
(R=5%)

NPV1
Hệ số chiết khấu
(R=10%)
NPV2
Hệ số chiết khấu
(R=7%)
NPV

Với r1= 5%

Năm xây
dựng

Năm hoạt động kinh doanh
11

12

13

14

16

17

18

19

20

8,414,532
4,896,360
420,727

8,414,532
4,896,360
420,727

8,414,532
4,896,360
420,727

8,414,532
4,896,360
420,727

8,414,532
4,896,360
420,727

8,414,532
4,896,360
420,727

8,414,532
4,896,360
420,727

8,414,532
4,896,360
420,727

8,414,532
4,896,360
420,727

8,414,532
4,896,360
420,727

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

5,317,087
3,097,445
11,065,126

5,317,087
3,097,445
11,065,126

5,317,087
3,097,445
11,065,126

5,317,087
3,097,445
11,065,126

5,317,087
3,097,445
11,065,126

5,317,087
3,097,445
11,065,126

5,317,087
3,097,445
11,065,126

5,317,087
3,097,445
11,065,126

5,317,087
3,097,445
11,065,126

5,317,087
3,097,445
11,065,126

14,162,571

14,162,571

14,162,571

14,162,571

14,162,571

14,162,571

14,162,571

14,162,571

14,162,571

14,162,571

631,480,347

645,642,91
9

659,805,49
0

673,968,062

688,130,633

702,293,204

716,455,77
6

730,618,347

744,780,919

758,943,490

0.585

0.557

0.530

0.505

0.481

0.458

0.436

0.416

0.396

0.377

8,280,562

7,886,250

7,510,714

7,153,061

6,812,439

6,488,037

6,179,083

5,884,841

5,604,610

5,337,724

0.350

0.319

0.290

0.263

0.239

0.218

0.198

0.180

0.164

0.149

4,963,895

4,512,632

4,102,392

3,729,448

3,390,407

3,082,188

2,801,989

2,547,263

2,315,694

2,105,176

0.475

0.444

0.415

0.388

0.362

0.339

0.317

0.296

0.277

0.258

6,728,536

6,288,351

5,876,964

5,492,489

5,133,168

4,797,353

4,483,507

4,190,194

3,916,069

3,659,878

NPV1= -491,940,089 + 563,285,431 = 71,345,342 > 0

Với r2= 10% NPV2= -491,940,089 + 441,406,666 = -50,533,423 < 0
17

15


LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
IRR = r1+ (r2 – r1) x NPV1 / (NPV1 – NPV2) = 0.079

BẢNG TÍNH ĐIỂM HOÀ VỐN
Đơn vị tính: 1000VNĐ
STT

I
II
A
1
2
B
1
2
3
4
5

Khoản mục

TỔNG DOANH THU
TỔNG CHI PHÍ
Biến phí trong CPSXKD
Chi tiền mua nước
Chi tiền mua điện
Định phí

Trả nợ ngân sách tiền thuê đất
Chi phí quản lý
Trả lãi ngân hàng
Thuế GTGT
Khấu hao

18

Năm TB
(1-20)

26,488,774
22,680

30,128,846

Năm hoạt động kinh doanh
1

2

3

4

42,075,900

42,075,900

43,569,504

43,569,504

5
59,933,18
4

57,118,770
30,240
21,600
8,640

43,155,050
30,240
21,600
8,640

43,229,730
30,240
21,600
8,640

48,050,970
30,240
21,600
8,640

48,869,154
30,240
21,600

8,640

57,088,530
14,463,720

43,124,810
0

43,199,490
0

48,020,730
4,821,240

48,838,914
4,821,240

120,000

120,000

120,000

120,000

120,000

2,103,795
40,401,01
5

2,103,795
40,901,01
5

2,178,475
40,901,01
5

2,178,475
40,901,01
5

2,996,659
40,901,01
5

6

7

8

9

10

64,140,492

66,718,788

66,717,828

8,414,532

8,414,532

55,537,421
30,240
21,600
8,640
55,507,18
1
4,821,240

48,007,577
30,240
21,600
8,640

40,848,771
30,240
21,600
8,640

30,774,849
30,240
21,600
8,640

23,616,091
30,240
21,600
8,640

47,977,337
4,821,240

40,818,531
4,821,240

30,744,609
4,821,240

23,585,851
4,821,240

120,000
35,793,79
0
3,207,025
11,565,12
6

120,000

120,000

120,000

28,635,032
3,335,939
11,065,12
6

21,476,274
3,335,891
11,065,12
6

120,000
14,317,51
6
420,727
11,065,12
6

7,158,758
420,727
11,065,126


LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

BẢNG TÍNH ĐIỂM HOÀ VỐN
Đơn vị tính: 1000VNĐ
STT

Khoản mục

Năm trung
bình

Năm hoạt động kinh doanh
11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

I

TỔNG DOANH THU

8,414,532

8,414,532

8,414,532

8,414,532

8,414,532

8,414,532

8,414,532

8,414,532

8,414,532

8,414,532

II
A
1
2
B
1

TỔNG CHI PHÍ
Biến phí trong CPSXKD
Chi tiền mua nước
Chi tiền mua điện
Định phí

Trả nợ ngân sách tiền thuê đất

16,382,213
15,120
10,800
4,320
16,367,093
4,821,240

16,382,213
15,120
10,800
4,320
16,367,093
4,821,240

16,382,213
15,120
10,800
4,320
16,367,093
4,821,240

16,382,213
15,120
10,800
4,320
16,367,093
4,821,240

16,382,213
15,120
10,800
4,320
16,367,093
4,821,240

16,382,213
15,120
10,800
4,320
16,367,093
4,821,240

16,382,213
15,120
10,800
4,320
16,367,093
4,821,240

16,382,213
15,120
10,800
4,320
16,367,093
4,821,240

16,382,213
15,120

10,800
4,320
16,367,093
4,821,240

16,382,213
15,120
10,800
4,320
16,367,093
4,821,240

2
3
4

Chi phí quản lý
Trả lãi ngân hàng
Thuế GTGT

60,000

60,000

60,000

60,000

60,000

60,000

60,000

60,000

60,000

60,000

Khấu hao

420,727
11,065,12
6

420,727
11,065,12
6

420,727
11,065,12
6

420,727
11,065,12
6

420,727
11,065,12

6

420,727
11,065,12
6

420,727
11,065,12
6

420,727
11,065,12
6

420,727

5

420,727
11,065,12
6

Điểm hoà vốn = Định phí / (Doanh thu-Biến phí) = 113.84%
Doanh thu hoà vốn = Định phí / (1 - (Biến phí / Doanh thu) = 30,154,664 nghìn đồng

19

11,065,126

LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

20


LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

BẢN SỬA LỖI SAI
1. Bảng tổng hợp vốn đầu tư
stt

Nội dung sửa

Số liệu ban đầu

Sửa thành

1

Lãi vay xây dựng

72.963.462

80.705.116

2

Tổng vốn đầu tư

484.568.918

491.940.089
Đơn vị: 1000vnd

2. Bảng dự kiến doanh thu
Stt

Nội dung sửa

Số liệu ban đầu

Sửa thành

1

Diện tích thuê năm7 và 8

100.173 m2

0

2

DT cho các tổ chức thuê
mỗi nắm

6.231 m2

5.601 m2

Giải thích:
Trụ sở đại sứ được cho thuê theo quy chế ngoại giao với tổng diện tích dự
kiến đưa vào kinh doanh là 100.173m2, năm 1 cho thuê 50.087m2, năm 2 cho thuê
50.087m2 còn lại nên từ năm 3 trở đi diện tích cho thuê phải bằng 0. Trong bảng
dự kiến doanh thu lại ghi số lượng đất trụ sở đại sứ cho thuê năm thứ 7 và thứ 8 là
100.173m2, cần sửa thành 0.
Đất cho các tổ chức quốc tế có tổng diện tích đưa vào kinh doanh là
33.606m2, cho thuê hết trong sáu năm, như vậy mỗi năm sẽ cho thuê 5.601m2. Do
đó cần sửa 6.231m2 thành 5.601m2.
3. Bảng tổng doanh thu
Stt

Nội dung sửa

1

Tổng doanh thu nhà ở
cao tầng trong khu ngoại
giao

21

Số ban đầu
11.986.740

Sửa thành

Lỗi sai do

11.986.560 Nhân sai

LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
2

Bản tổng doanh thu
1. Giá thuê 1m2

84

2. Tổng DT trụ sở ĐS
năm 2
Các tổ chức thương mại
quốc tế:
3

1. Diện tích
2. Tổng doanh thu

4.207.308

Từ

Phải tính tiển
ứng trước 5
420
năm, trong khi
21.036.540 đó bản này chỉ
tính tổng DT 1
năm.

thành

6.231m2

5.601m2

10.767.168

9.678.528

Tính sai từ bản
dự kiến kinh
doanh

4

Giá thuê đất thương mại
của các tổ chức quốc tế 1.536
năm thứ 5

1.728

5

Doanh thu năm 6

4.207.308

Chưa bổ sung
them

6

Tổng doanh thu trong 20
514.077.312
năm

529.775.484

Do những lỗi
sai trên

Ghi sai

3. Bảng kế hoạch sử dụng vốn và lãi vay trong thời gian xây dựng
Số vốn vay phải tính lãi trong thời gian xây dựng ở năm 2001 không phải là
0 mà là 594.833 nghìn đồng.
Bảng này áp dụng sai công thức tính lãi suất, chỉ tính theo lãi suất đơn. Vì
vậy cần phải sửa lại thành lãi suất kép, tức là lãi hàng năm sẽ được cộng vào gốc
để tính lãi năm tiếp theo. Sau khi sửa, tổng số lãi vay trong thời gian xây dựng thay
đổi từ 72.963.462 nghìn đồng thành 80.705.116 nghìn đồng, đây cũng chính là số
liệu đã sửa vào bảng tổng hợp vốn đầu tư phần chi phí lãi vay trong thời gian xây
dựng. Tổng số vốn vay ban đầu + lãi vay cũng thay đổi theo từ 356.241.764 nghìn
đồng thành 364.578.251nghìn đồng.
22


LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
4. Bảng kế hoạch trả nợ vốn và lãi vay trong xây dựng cơ bản
Sai vốn vay cố định và lãi vay ở năm xây dựng, phải sửa thành 364.578.251

nghìn đồng (theo bảng kế hoạch sử dụng vốn và lãi vay trong thời gian xây dựng).
Bắt đầu trả nợ gốc và lãi vay hàng năm kể từ năm thứ sáu, nhưng trong năm
năm đầu vẫn phải tính lãi để cộng vào gốc vay. Bảng này chỉ tính lãi từ năm thứ
sáu khi bắt đầu trả gốc vay, cách tính này là sai.
Lãi suất sử dụng để tính toán trong bảng này cũng sai, phải lấy lãi suất 7%
cho cả đời dự án.
Các lỗi sai trên đã làm cho toàn bộ số liệu của bảng kế hoạch trả nợ vốn và
lãi vay đều bị sai. Sau khi tính lãi vay từ năm thứ nhất, tính lãi suất là 7% và sửa lại
tổng số + cộng lãi vay ta có: tổng nợ phải trả là 618.721.227 nghìn đồng trong đó
gồm có 107.381.370 nghìn đồng lãi vay và 511.339.587 nghìn đồng trả gốc vay.
5. Bảng tính toán giá trị khấu hao hàmg năm
Bảng này sai ở giá trị xây lắp được tính khấu hao, phải sửa như sau (sửa theo
bảng tổng hợp vốn đầu tư):
- Tổng giá trị xây lắp sửa từ 370.481.958 nghìn đồng thành
221.302.512 nghìn đồng. 370.481.958 nghìn đồng là tổng vốn cố định
chứ không phải tổng giá trị xây lắp.
- Giá trị xây lắp giai đoạn I sửa từ 192.760.492 nghìn đồng thành
121.239.966 nghìn đồng.
- Giá trị xây lắp giai đoạn II sửa từ 177.721.466 nghìn đồng thành
100.062.546 nghìn đồng.
Giá trị khấu hao hằng năm của chi phí xây lắp cũng phải sửa từ 18.524.098
nghìn đồng thành 11.065.126 nghìn đồng.
Tổng giá trị khấu hao hằng năm cũng phải sửa theo:
- Năm thứ 1 khấu hao 40.401.015 nghìn đồng thay cho số liệu cũ là
47.859.987 nghìn đồng
- Năm thứ 2 đến thứ 5 mỗi năm khấu hao 40.901.015 nghìn đồng thay
cho 48.359.987 nghìn đồng.
23

LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
- Năm thứ 6 khấu hao 11.565.126 nghìn đồng thay cho 19.024.098
nghìn đồng.
- Năm thứ 7 đến thứ 20 mỗi năm khấu hao 11.065.126 nghìn đồng thay
cho 18.524.098 nghìn đồng.
6. Bảng tổng hợp chi phí hàng năm
Tiền thuê đất được trả trước ba năm đầu, các năm tiếp theo trả hàng năm,
nhưng trong bảng này lại tính tiền thuê đất trả đều hàng năm từ năm đầu. Cần phải
sửa như sau:
- Tiền thuê đất năm 1 sửa từ 4.821.240 nghìn đồng thành 14.463.720
nghìn đồng. Tiền thuê đất năn thứ 2 và thứ 3 sửa thành 0.
- Tổng chi phí năm 1 sửa từ 4.971.480 nghìn đồng thành 14.613.960
nghìn đồng. Tổng chi phí năm 2 và năm 3 sửa thành 150.240 nghìn
đồng.
7. Bảng dự trù lỗ lãi hàng năm
Các khoản mục tổng doanh thu, tổng chi phí, khấu hao, trả lãi vay hàng năm
đều bị tính sai ở các bảng trước nên bảng dự trù lỗ lãi cũng bị sai theo. Do đó các
khoản mục còn lại của bảng này cũng sai. Cần sửa lại tất cả các dữ liệu cho khớp
với các bảng trước.
Khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp, năm nào thu nhập trước thuế âm thì
thuế thu nhập doanh nghiệp sẽ bằng 0, tức là doanh nghiệp không phải nộp thuế.
Trong bảng dự trù lỗ lãi này các năm thứ 1, 3, 4, 6 thu nhập trước thuế âm mà vẫn
tính thuế thu nhập doanh nghiệp và cho nó mang dấu âm, như vậy là sai.
8. Bảng tính NPV và tỷ suất sinh lời nội tại
Tương tự như bảng dự trù lỗ lãi, các khoản mục doanh thu, chi phí, khấu
hao bị tính sai ở các bảng trước nên ở bảng này cũng sai và còn làm cho các khoản
mục khác sai theo. Bảng này cũng phải sửa lại toàn bộ dữ liệu.

24

LẬP VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Sau khi sửa thì hệ số chiết khấu 10% và 15% sẽ không thể sử dụng để tính
IRR được vì đều làm cho NPV âm, ta phải sử dụng hai hệ số chiết khấu khác là 5%
và 10%. Với hai hệ số chiết khấu này ta tính được IRR đúng bằng 7,9%.
9. Bảng tính điểm hoà vốn
Bảng này cũng bị sai toàn bộ các dữ liệu do các khoản mục doanh thu, chi
phí, lãi vay phải trả và khấu hao bị tính sai,chỉ cần sủa lại các khoản mục này cho
khớp với các bảng đã sửa trước.
Sau khi sửa ta thu được: doanh thu trung bình 26.488.774 nghìn đồng
(25.703.866 nghìn đồng); biến phí trung bình 22.680 (22.680 nghìn đồng); định phí
trung bình 30.128.846 (37.373.508 nghìn đồng). Từ đó sửa lại được điểm hoà vốn
và doanh thu hoà vốn: Điểm hoà vốn=113.84%; Doanh thu hoà vốn = 30.154.664.

25