Phân tích tình hình cho vay thế chấp tại ngân hàng thƣơng mại cổ phần kỹ thương tại chi nhánh an đông từ năm 2011 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
KHOA KẾ TOÁN–TÀI CHÍNH–NGÂN HÀNG

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHO VAY THẾ CHẤP TẠI NGÂN
HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƢƠNG VIỆT NAM
CHI NHÁNH AN ĐÔNG TỪ NĂM 2011-2013

Ngành:

TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG

Chuyên ngành: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

Giảng viên hƣớng dẫn

: TS.PHAN MỸ HẠNH

Sinh viên thực hiện

: HUỲNH THANH MỸ NHÂN

MSSV: 1154020661

Lớp: 11DTNH5

TP. Hồ Chí Minh, 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
KHOA KẾ TOÁN–TÀI CHÍNH–NGÂN HÀNG

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHO VAY THẾ CHẤP TẠI NGÂN
HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƢƠNG VIỆT NAM
CHI NHÁNH AN ĐÔNG TỪ NĂM 2011-2013

Ngành:

TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG

Chuyên ngành: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

Giảng viên hƣớng dẫn

: TS.PHAN MỸ HẠNH

Sinh viên thực hiện

: HUỲNH THANH MỸ NHÂN
Lớp: 11DTNH5

MSSV: 1154020661

TP. Hồ Chí Minh, 2015

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan đây là đề tài nghiên cứu của tôi. Những kết quả và các số liệu trong báo cáo
thực tập tốt nghiệp đƣợc thực hiện tại Ngân hàng Techcombank Việt Nam chi nhánh An
Đông, không sao chép bất kỳ nguồn nào khác. Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trƣớc nhà
trƣờng về sự cam đoan này.

TP. Hồ Chí Minh, ngày … tháng … năm 20…
Tác giả
(Ký tên)

ii


LỜI CẢM ƠN
Em xin gửi lời cám ơn chân thành đến cô Phan Mỹ Hạnh đã tận tình hỗ trợ và hƣớng dẫn
em trong suốt quá trình nghiên cứu báo cáo tốt nghiệp. Nhờ có sự giúp đỡ của thầy em đã
hoàn thành bài báo cáo này. Qua đây em cũng gửi lời cảm ơn đến nhà trƣờng Đại học
Công Nghệ TPHCM đã tạo cơ hội cho em biết rõ hơn về lĩnh vực ngân hàng và chuyên
ngành của mình.
Bên cạnh đó em cũng gửi lời cám ơn đến Ngân hàng Techcombank chi nhánh An Đông
nói chung và các anh chị trong phòng tín dụng nói riêng đã hỗ trợ em trong suốt quá trình
thực tập tại đơn vị. Anh chị đã chỉ dẫn và tạo cơ hội cho em đƣợc tiếp xúc và cọ xát với
thực tế để có thể hoàn thành bài báo cáo tốt nghiệp.
Em rất mong nhận đƣợc những lời nhận xét và đóng góp ý kiến từ phía thầy cô để bài
khóa luận tốt nghiệp của em đƣợc hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn !

………………, ngày …..tháng …..năm ……

(SV Ký và ghi rõ họ tên)

iii


iv iv


NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN
NHẬN XÉT VỀ QUÁ TRÌNH THỰC TẬP CỦA SINH VIÊN :
Họ và tên sinh viên : ................................................................................................
MSSV : .....................................................................................................................
Lớp : ........................................................................................................................
Thời gian thực tập: Từ …………… đến ………………..
Tại đơn vị: ………………………………………………………………….
Trong quá trình viết báo cáo thực tập sinh viên đã thể hiện :
1. Thực hiện viết báo cáo thực tập theo quy định :
Tốt

Khá

Trung bình

 Không đạt

2. Thƣờng xuyên liên hệ và trao đổi chuyên môn với Giảng viên hƣớng dẫn:
Tốt

Khá

Trung bình

 Không đạt

3. Đề tài đạt chất lƣợng theo yêu cầu :
Tốt

 Khá

Trung bình

Không đạt
TP.HCM,Ngày …. Tháng ….Năm 201..
Giảng viên hƣớng dẫn

v


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Tên viết tắt
TCB
ADG
NH
CN
BĐS
KH
RCMC
HĐMB
LTD
LTV

TSĐB
BH
ĐVKD
PCC
HKD
CCA
CVKH
HUB
CVKS
CBNV
DTI
LOS

Giải thích
Techcombank
Chi nhánh An Đông
Ngân hàng
Chi nhánh
Bất động sản
Khách hàng
Trung tâm quản lý tín dụng cá nhân
Hợp đồng mua bán
Tỷ lệ cho vay tối da trên nhu cầu vay vốn
Tỷ lệ cho vay tối da trên tài sản đảm bảo
Tài sản đảm bảo
Bảo hiểm
Đơn vị kinh doanh
Trung tâm tín dụng cá nhân, khối phê duyệt tín dụng
Hộ kinh doanh
Trung tâm kiểm soát tín dụng và hỗ trợ kinh doanh

Chuyên viên khách hàng
Khối vận hành và công nghệ
Chuyên viên kiểm sát
Cán bộ nhân viên
Tỷ lệ tổng nợ trên tổng thu nhập
Hệ thống quản lý qui trình tín dụng cá nhân

vi


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng biểu 1.1: Quy trình cho vay thế chấp ............................................................... 12
Bảng biểu 2.1: Tình hình nhân sự tại Techcombank ................................................. 21
Bảng biểu 2.2: Tỷ lệ nợ xấu trên tổng dƣ nợ của một số NHTM .............................. 24
Bảng biểu 2.3: Cơ cấu lao động theo trình độ chuyên môn của một số
NHTM năm 2013..................................................................................................... 25
Bảng biểu 2.4: Xếp hạng Techcombank CN An Đông so sánh với vùng
13 khu vực TPHCM ................................................................................................. 26
Bảng biểu 2.5: Thu nhập lãi thuần từ hoạt động tín dụng ......................................... 30
Bảng biểu 2.6: Chi phí từ hoạt động tín dụng ........................................................... 32
Bảng biểu 2.7: Lợi nhuận từ hoạt động tín dụng ...................................................... 33
Bảng biểu 2.8: Lƣợng khách hàng giao dịch ............................................................ 35
Bảng biểu 2.9: Doanh số cho vay khách hàng ......................................................... 37
Bảng biểu 2.10: Dƣ nợ cho vay thế chấp tại CN ....................................................... 38
Bảng biểu 2.11: Dƣ nợ theo thành phần kinh tế ....................................................... 39
Bảng biểu 2.12: Tình trạng nợ tại CN ..................................................................... 42
Bảng biểu 2.13: Tình hình thu nợ ............................................................................. 43

vii

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ,SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH

Sơ đồ 1.1: Quy trình cho vay thế chấp khái quát ...................................................... 11
Sơ đồ 2.1: Bộ máy tổ chức tại Techcombank chi nhánh An Đông ............................ 17
Hình 2.1: Tình hình nhân sự tại Techcombank ......................................................... 21
Hình 2.2: Số lƣợng khách hàng giao dịch tại CN ..................................................... 36
Hình 2.3: Doanh số cho vay khách hàng .................................................................. 37
Hình 2.4: Dƣ nợ cho vay thế chấp tại CN................................................................. 39
Hình 2.5: Cơ cấu dƣ nợ theo sản phẩm 3năm ........................................................... 41
Hình 2.6: Tình hình thu nợ ....................................................................................... 44

viii


MỤC LỤC
Lời mở đầu ....................................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP TẠI NGÂN
HÀNG KỸ THƢƠNG VIỆT NAM .................................................................................. 3
1.1.

Khái niệm cho vay thế chấp ................................................................................. 3

1.2.

Đặc điểm ............................................................................................................. 4

1.2.1.

Các bên tham gia ........................................................................................... 4

1.2.2.

Tài sản thế chấp ............................................................................................ 5

1.2.3.

Tỷ lệ cho vay so với TSTC ............................................................................ 8

1.2.4.

Phân biệt cho vay thế chấp với các hình thức cho vay có bảo đảm khác ........ 9

1.3.

Phân loại cho vay thế chấp................................................................................... 9

1.3.1.

Căn cứ vào vào nguồn hình thành TSTC ....................................................... 9

1.3.2.

Căn cứ vào tính pháp lý............................................................................... 10

1.3.3.

Căn cứ vào số lần thế chấp .......................................................................... 10

1.3.4.

Căn cứ vào phạm vi thế chấp....................................................................... 10

1.4.

Qui trình cho vay thế chấp ................................................................................. 11

1.5.

Vai trò của hoạt động cho vay thế chấp trong NHTM ........................................ 13

CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH CHO VAY THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG
TECHCOMBANK CHI NHÁNH AN ĐÔNG ................................................................ 15
2.1.

Sơ lƣợc về ngân hàng Techcombank.................................................................. 15

2.1.1.

Tổng quan về ngân hàng Techcombank ...................................................... 15

Giá trị cốt lõi: ........................................................................................................... 16
2.1.2.

Bộ máy tổ chức chung của Techcombank ................................................... 17

2.1.3.

Tình hình nhân sự tại Techcombank ............................................................ 20

2.2.

Đôi nét về Ngân hàng Techcombank chi nhánh An Đông .................................. 22

2.2.1.

Sơ đồ bộ máy tổ chức tại Techcombank chi nhánh An Đông ....................... 22

2.2.2.

Địa bàn kinh doanh của Techcombank An Đông ......................................... 23

2.2.3.

Khả năng cạnh tranh với các NH khác......................................................... 24

2.2.4.

Khả năng cạnh tranh với các CN Techcombank khác trong vùng 13 ........... 26

2.2.5.

Các sản phẩm cho vay thế chấp phổ biến tại NH Techcombank .................. 27
ix


2.3.

Doanh số ........................................................................................................... 30

2.3.1.

Thu nhập từ những hoạt động tín dụng ........................................................ 30

2.3.2.

Chi phí từ hoạt động tín dụng của chi nhánh .............................................. 32

2.3.3.

Lợi nhuận từ hoạt động tín dụng tại chi nhánh............................................. 33

2.4.

Tình hình cho vay thế chấp tại NH..................................................................... 35

2.4.1.

Qui mô cho vay thế chấp ............................................................................. 35

2.4.2.

Tăng trƣởng dƣ nợ cho vay thế chấp ........................................................... 38

2.4.3.

Cơ cấu cho vay thế chấp.............................................................................. 41

2.4.4.

Tình hình nợ xấu ......................................................................................... 42

2.4.5.

Tình hình thu nợ.......................................................................................... 43

2.5.

Đánh giá tình hình cho vay thế chấp qua các chỉ số ........................................... 44

2.5.1.

Chỉ tiêu vòng quay tín dụng ........................................................................ 44

2.5.2.

Hệ số thu hồi nợ .......................................................................................... 45

2.5.3.

Chỉ tiêu hiệu quả sử dụng vốn ........................................................................ 46

2.5.4.

Tỷ lệ nợ xấu ................................................................................................... 46

2.5.5.

Hệ số rủi ro tín dụng ....................................................................................... 47

CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP TẠI
NGÂN HÀNG TECHCOMBANK CHI NHÁNH AN ĐÔNG ........................................ 49
3.1. Nhận xét ƣu và nhƣợc điểm tình hình cho vay thế chấp tại Techcombank chi nhánh
An Đông ...................................................................................................................... 49
3.1.1. Ƣu điểm ......................................................................................................... 49
3.1.2. Nhƣợc điểm .................................................................................................... 50
3.2. Kiến nghị đối với NH Techcombank .................................................................... 52
3.3. Giải pháp đẩy mạnh cho vay thế chấp hoạt động cho vay thế chấp tại NH ............ 52
3.3.1. Hoàn thiện văn bản pháp quy điều chỉnh hoạt động cho vay thế chấp ............. 52
3.3.2. Nâng cao chất lƣợng thông tin tín dụng .......................................................... 53
3.3.3. Nâng cao số lƣợng cũng nhƣ chất lƣợng nguồn nhân lực ................................ 54
3.3.4. Nâng cao chất lƣợng định giá TSTC và thƣờng xuyên định giá TSTC ............ 54
Kết luận .......................................................................................................................... 56
Tài liệu tham khảo .......................................................................................................... 57
Phụ lục
x


Lời mở đầu
Lý do chọn đề tài

1.

Tình hình kinh tế nƣớc ta trong những năm gần đây có nhiều bƣớc chuyển, với xu
hƣớng hội nhập kinh tế toàn cầu, nhu cầu vốn vay của cá nhân và doanh nghiệp để
phục cho mục đích của họ là một điều không thể tránh khỏi. Do đó, việc xem xét liệu
một doanh nghiệp có khả năng vay hay không hoặc một cá nhân có đầy đủ tƣ chất
pháp lý và khả năng hoàn trả đƣợc khoản vay hay không là một quá trình thẩm định
của ngân hàng.
Hầu hết tình hình cho vay thế chấp trên lý thuyết rất đơn giản và theo một trình tƣ

nhất định. Tuy nhiên, dƣới góc nhìn thực tế nhiều Ngân hàng sẽ có nhiều cách thực
hiện khác nhau tùy thuộc vào tình hình cụ thể của nền kinh tế, chính sách từng thời kỳ
của Ngân hàng. Để hiểu rõ tình hình cho vay thế chấp từ năm 2011-2013 và các chỉ
tiêu đánh giá về dƣ nợ của khoản vay Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Kỹ Thƣơng Việt
Nam có gì khác biệt so với lý thuyết mà chúng ta đã từng học trên sách vở. Với những
lý do trên, tôi đã lựa chọn đề tài: “ Phân tích tình hình cho vay thế chấp tại Ngân hàng
thƣơng mại cổ phần Kỹ Thƣơng tại chi nhánh An Đông từ năm 2011-2013”.
Mục tiêu đề tài

2.
-

Phân tích tình hình cho vay thế chấp tại Ngân hàng Techcombank An Đông
từ năm 2011-2013.

-

Từ đó có thể đƣa ra những giải pháp và kiến nghị cho tình hình cho vay tại
Ngân hàng Techcombank chi nhánh An Đông.
Phƣơng pháp nghiên cứu

3.
-

Chuyên đề vận dụng những phƣơng pháp sau:

-

Phƣơng pháp so sánh số liệu các năm từ năm 2011-2013 về tình hình cho
vay thế chấp tại chi nhánh.

-

Phƣơng pháp thống kê mô tả tình hình cho vay thế chấp.

-

Số liệu thu thập trực tiếp tại NH và thứ cấp qua các kênh nhƣ sách báo, tạp
chí websites.
Đối tƣợng và Phạm vi nghiên cứu

4.
-

Đối tƣợng nghiên cứu: Tình hình cho vay thế chấp tại Ngân hàng
Techcombank chi nhánh An Đông những năm 2011-2013.
1


Phạm vi không gian trong ngân hàng Thƣơng Mại Cổ Phần Kỹ Thƣơng chi

-

nhánh An Đông, 97M Nguyễn Duy Dƣơng ,P 9, Q5, TP.HCM.
Phạm vi thời gian: Phân tích số liệu tại Ngân hàng Techcombank chi nhánh

-

An Đông từ năm 2011-2013.
Giới thiệu kết cấu đề tài

5.

Ngoài Lời mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo thì Nội dung

-

đề tài bao gồm 3 phần chính nhƣ sau:
Chƣơng 1: Tổng quan hoạt động cho vay thế chấp tại NH Techcombank Việt Nam.
Chƣơng 2: Thực trạng hoạt động cho vay thế chấp tại NH Techcombank CN An Đông
Chƣơng 3: Giải pháp đẩy mạnh hoạt động cho vay thế chấp tại NH Techcombank CN
An Đông.

2


CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY THẾ CHẤP TẠI
NGÂN HÀNG KỸ THƢƠNG VIỆT NAM
1.1.

Khái niệm cho vay thế chấp
Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao cho

khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định
theo thỏa thuận vơi nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi. Xet theo mƣc đô tin nhiê m đôi
vơi khach hang , cho vay đƣơc phân thanh hai loai : Cho vay không bao đam va cho
vay co bao đam . Cho vay không bao đam la loai cho vay không co tai san thê châp,
câm cô hoăc bao lanh cua bên thƣ ba ma viêc cho vay chi d ựa vao uy tin của ban thân
khách hang . Cho vay co bao đam la loai cho vay dƣa trên cơ sơ cac hinh thƣc bao đam
tiên vay nhƣ thê châp, câm cô hoăc bao lanh cua bên thƣ ba.

Thế chấp là một hình thức bảo đảm tiền vay đƣợc sử dụng rộng rãi và phổ biên tại
các ngân hang thƣơng mại hiên nay. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là
bên thế châp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiên nghĩa vụ dân
sự đối vớ i bên kia (sau đâygọi là bên nhận thế chấp ) và không chuyên giao tài sản đó
cho bên nhận thế chấp.
Trong tiếng Anh, ngƣời ta sử dụng thuật ngữ “mortgage” để chỉ thế chấp nói trên (
hợp đồng thế chấp, thế chấp tài sản, khoản vay thế chấp) còn thuật ngữ “mortgage
loan” ít đƣợc sử dụng hơn. Thế chấp là một khoản vay sử dụng BĐS nhƣ là nhà ở,
công trình xây dựng khác nhƣ một sự bảo đảm. Nếu không thanh toán gốc và lãi khoản
vay, ngƣời cho vay hay ngƣời nhận thế chấp có thể tịch thu tài sản đảm bảo để chiếm
dụng hay bán để thanh toán cho khoản vay. Một khoản vay thế chấp là một khoản vay
đƣợc đảm bảo bằng BĐS thể hiện thông qua một văn bản chứng minh sự tồn tại của
khoản vay và sự khống chế BĐS đó bằng hình thức đảm bảo tiền vay là thế chấp.
Nhƣ vậy, có thể thấy rằng thuật ngữ mortgage trong tiếng Anh để chỉ cho vay thế
chấp mà tài sản đam bảo là bất động sản. Ở nhiều nƣơc nhƣ Mỹ, Anh, Pháp, Đức…,
Cho vay thế chấp đƣợc hiểu là ngân hàng cho vay mua bất động sản và ngƣời đi
vay dùng chính bất động sản đó để đảm bảo tiền vay. Còn ở Việt Nam, khái niê m
3


cho vay thế chấp đƣợc hiểu rộng hơn. Cho vay thế chấp ở Việt Nam không chỉ bao
gồm hoạt động cho vay mua bất động sản và dùng chính bất động sản đó là tài sản
bảo đảm tiền vay mà còn bao gồm hoạt động cho vay mua bất động sản và dùng
các tài sản hợp pháp khác là tài sản bảo đảm tiền vay, hoạt động cho vay đầu tư
vào nhiều mục đích khác ngoài mua bất động sản và dùng các tài sản hợp pháp là
tài sản bảo đảm tiền vay.
Thêm vào đó, trong họat động cho vay thế chấp tại các ngân hàng thƣơng mại Việt
Nam hiện nay, bên đi vay không những có thể dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để
thực hiện nghĩa vụ thế châp mà còn có thể sử dụng tài sản thuộc sở hữu của bên thứ ba
để bảo đảm thực hiện nghia vụ thế chấp.

Khái niệm cho vay thế chấp ở Việt Nam so vơi nhiều nƣơc nhƣ Mỹ, Anh,
Pháp, Đức… đƣợc mở rộng về loại hình tài sản thế chấp (tài sản thế chấp không chỉ là
bất động sản), nguồn hình thành tài sản thế chấp (không chỉ là tài sản đƣợc hình thành
từ nguồn vô n vay mà có thể là tài sản hình thành từ nguồn vốn khác) và bên thế chấp
( không chỉ là bên đi vay mà có thể là bên thứ ba).
Tóm lại, Cho vay thế chấp là một hình thức cho vay có bảo đảm sử dụng hình
thức đảm bảo tiền vay là thế chấp tài sản. Nói một cách chi tiêt hơn , cho vay thế
chấp là một hình thức cấp tín dụng cua các ngân hàng thương mại cho t chức, cá
nhân (khách hàng vay ), trong đó khách hàng vay dùng tài sản thuộc sở hữu của
mình hoặc của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng
và theo luật Việt Nam thì không chuyển giao tài sản đó cho ngân hàng.
1.2.

Đặc điểm

1.2.1. Các bên tham gia
Quan hệ cho vay thế chấp thông thƣờng có hai hoặc ba bên tham gia chính laà bên
đi vay, bên thế chấp và bên cho vay (bên nhận thế chấp).
- Bên đi vay: Bên đi vay là bên đề nghị ngân hàng cấp một khỏan tín dụng cho mình.

4


- Bên cho vay (bên nhận thế chấp ): Bên cho vay (ngân hàng) cũng là bên nhận thế
chấp (tức là bên cấp tín dụng cho bên đi vay và nhận thế chấp tài sản của bên thế chấp
để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ vay cho bên đi vay ).
- Bên thế chấp: Có hai trƣờng hợp xảy ra
 Bên thế chấp chính la bên đi vay . Khi bên đi vay dùng tài sản thuộc sở hữu của
mình để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay đối với ngân hàng thì bên đi vay cũng là
bên thế chấp. Do đó, trong quan hệ cho vay thế chấp ở trƣờng hợp này sẽ có 2

bên tham gia chính là bên đi vay (bên thế chấp) và bên cho vay (bên nhận thế
chấp)
 Bên thế chấp không phải là bên đi vay. Khi bên đi vay dùng tài sản thuộc sở
hữu của bên thứ ba (bên thế chấp ) để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay đối với ngân
hàng thì bên đi vay và bên thế chấp là hai bên khác nhau. Do đó, trong quan hệ
cho vay thế chấp ở trƣờng hợp này sẽ có ba bên tham gia chính là bên đi vay,
bên cho vay (bên nhận thế chấp) và bên thế chấp.
Ngoài ra , quan hệ cho vay thế chấp còn liên quan tới một số đối tƣợng khác nhƣ
các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền , bên thụ hƣởng tín dụng, bên trông giữ tài sản
thế chấp…
1.2.2. Tài sản thế chấp
Tài sản thế chấp là tài sản dùng để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ vay của bên đi vay
với ngân hàng. Tài sản thế chấp đóng một vai trò quan trọng trong một khỏan cho vay
thế chấp bởi tài sản thế chấp chính là nguồn thu nợ thứ hai của ngân hàng. Trong thực
tế kinh doanh có muôn vạn lý do (vô tình hay hữu y) dẫn tới nguồn thu nợ thứ nhất
không thể thực hiện đƣợc, nếu không có một nguồn thu nợ bổ sung tất yếu ngân hàng
sẽ gặp rủi ro.
1.2.2.1.

Yêu cầu pháp lý

Tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng (đối với đất đai) của bên
thế chấp.
5


Tài sản thế chấp có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tƣơng lai.
Tài sản thế chấp phải là tài sản đƣợc phép giao dịch.
Tài sản thế chấp không có tranh chấp.
Tài sản thế chấp mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì bên thế chấp phải

mua bảo hiểm trong suốt thời hạn thế chấp.
1.2.2.2.

Yêu cầu tính thanh khoản

Tài sản thế chấp đƣợc coi nhƣ nguồn trả nợ thứ hai đối với ngân hàng, do đó yêu
cầu về tính thanh khoản đối với tài sản thế chấp rất quan trọng.
Mức độ thanh khoản thấp hay nói cách khác là tài sản khó bán thƣờng khó đƣợc
ngân hàng chấp nhận. Mức độ thanh khoản trung bình có thể chấp nhận đƣợc nhƣng
phải tính đến chi phí do kéo dài thời gian xử lý. Môt tài sản thế chấp có tính thanh
khoản cao sẽ dễ dàng đƣợc ngân hàng chấp nhận. Nói một cách khác, ngân hàng
thƣờng chỉ chấp nhận những tài sản có tính thanh khoản tƣơng đối tốt, tức là có s n thị
trƣờng tiêu thụ.
Một tài sản thế chấp có s n thị trƣờng tiêu thụ sẽ giúp ngân hàng đa dạng hóa
đƣợc phƣơng thức xử lý tài sản thế chấp, giảm đƣợc chi phí cũng nhƣ rút ngắn đƣơc
thơi gian xƣ ly tai san . Hơn thế nữa, một tài sản thế chấp có tính thanh khoản cao sẽ
giúp ngân hàng dễ dàng định giá đƣợc tài sản thế chấp thông qua quan hệ cung cầu về
tài sản thế chấp.
1.2.2.3.Phương pháp định giá TSTC
-

Phƣơng pháp so sánh

Phƣơng pháp so sánh là phƣơng pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá
của các tài sản tƣơng tự với tài sản cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang
mua, bán trên thị trƣờng vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ƣớc
tính giá trị thị trƣờng của tài sản cần định giá.
6

Phƣơng pháp so sánh chủ yếu đƣợc áp dụng trong định giá các tài sản có giao dịch,
mua, bán phổ biến trên thị trƣờng.
-

Phƣơng pháp chi phí
Phƣơng pháp chi phí là phƣơng pháp định giá dựa trên cở sở chí phí tạo ra một

tài sản tƣơng tự tài sản cần định giá để ƣớc tính giá trị thị trƣờng của tài sản cần định
giá.
Phƣơng pháp chi phí chủ yếu đƣợc áp dụng trong định giá các tài sản chuyên
dùng, ít hoặc khong có mua bán phổ biến trên thi trƣờng, tài sản đã qua sử dụng, tài
sản không đủ điều kiện để áp dụng phƣơng pháp so sánh.
-

Phƣơng pháp thu nhập
Phƣơng pháp thu nhập (hay còn gọi là phƣơng pháp đầu tƣ) là phƣơng pháp định

giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tƣơng lai có thể nhận đƣợc
từ việc khai thác tài sản cần định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá trình
chuyển đổi này còn đƣợc gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ƣớc tính giá trị thị
trƣờng của tài sản cần định giá.
Phƣơng pháp thu nhập chủ yếu đƣợc áp dụng trong định giá tài sản đầu tƣ (bất
động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu nhập
trong tƣơng lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập.
-

Phƣơng pháp thặng dƣ

Phƣơng pháp thặng dƣ là phƣơng pháp định giá mà giá trị thị trƣờng của tài sản
cần định giá đƣợc xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ƣớc tính bằng cách lấy giá trị

ƣớc tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo
ra sự phát triển đó.
Phƣơng pháp thặng dƣ chủ yếu đƣợc áp dụng trong định giá bất động sản có tiềm
năng phát triển.
-

Phƣơng pháp lợi nhuận
7


Phƣơng pháp lợi nhuận là phƣơng pháp định giá dựa trên khả năng sinh lợi của
việc sử dụng tài sản để ƣớc tính giá trị thị trƣờng của tài sản cần định giá.
Phƣơng pháp lợi nhuận chủ yếu đƣợc áp dụng trong định giá các tài sản mà việc
so sánh với những tài sản tƣơng tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ
thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản nhƣ khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,…
 Hi n nay, các Ngân hàng thương mại Vi t Nam thường áp dụng phương pháp
so sánh đ đ nh giá tài s n th châp bởi tài san được đem th

h p hủ y u ở

Vi t N m à b t động s n, ô tô. M t khác, phương pháp so sánh đ i h i chi phí
ít hơn, trình độ chuyên môn ít hơn so vơi các phương pháp đ nh giá tài s n th
h p khác
1.2.3. Tỷ lệ cho vay so với TSTC
Tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp là tỷ lệ giữa quy mô khoản vay và giá trị tài
sản thế chấp. Tỷ lệ này phụ thuộc vào chính sách k hách hàng của mỗi ngân hàng
thƣơng mai trong tƣng thơi ky và b ị ràng buộc bởi những quy định pháp lý.
Hiện nay, theo Nghị định số 163 2006 NĐ-CP về giao dịch bảo đảm tại điều 5 (với
cú pháp kh ng định) đã chính thức quy định rằng: “… các bên có thể thỏa thuận dùng
tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ đƣợc bảo

đảm…”
Trên lý thuyết, giá trị tài sản thế chấp phải lớn hơn nghĩa vụ trả nợ để nâng cao ý
thức trả nợ của khách hàng, tức là tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp phải nhỏ hơn 1;
song trên thực tế để nâng cao khả năng cạnh tranh nhƣng vẫn tuân thủ đúng quy định
pháp lý, các ngân hàng thƣơng mại đã đƣa ra chính sách đặc biệt với những khách
hàng có độ tín nhiệm cao về tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp, cụ thể là tỷ lệ cho
vay so với tài sản thế chấp có thể lớn hơn 1. Căn cứ để ngân hàng cho vay với quy mô
khoản vay vƣợt giá trị tài sản thế chấp là khả năng tài chính của khách hàng đi vay tốt,
nguồn trả nợ thứ nhất của khách hàng vay vốn đảm bảo.

8


1.2.4. Phân biệt cho vay thế chấp với các hình thức cho vay có bảo đảm khác
Cho vay có bảo đảm bao gồm ba hình thức đảm bảo tiền vay là : thế chấp, cầm cố
và bảo lãnh.
Trong đó, “bảo lãnh là việc bên thức ba cam kết với bên cho vay (ngƣơi nhận bảo
lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên đi vay (ngƣời đƣợc bảo lãnh ) nếu khi đến
thời hạn mà ngƣời đƣợc bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ
.” Bảo lãnh là hình thức bảo đảm bằng uy tín của ngƣời bảo lãnh còn thế chấp là hình
thức bảo đảm bằng tài sản của bên thế chấp.
Cầm cố và thế chấp là hai khái niệm đảm bảo tiền vay mà ngƣời đi vay dễ nhầm
lẫn. “Cầm cố là việc bên cầm cố giao tài sản thuộc sỡ hữu của mình hoặc bên thứ ba
cho ngân hàng (bên nhận cầm cố) để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng”. Theo
qui định của pháp luật, cầm cố thì bên cầm cố phải giao tài sản cho ngân hàng còn thế
chấp thì bên thế chấp không phải giao tài sản cho ngân hàng. Thông thƣờng, tài sản
cầm cố là bất động sản còn tài sản thế chấp có thể là BĐS hoặc ĐS. Các ngân hàng
thƣơng mại thƣờng quy định các tài sản vàng, bạc, kim khí quý, đá quý, ngoại tệ tiền
mặt, giấy tờ có giá phải áp dụng biện pháp cầm cố. Các tài sản khác hầu hết áp dụng
dƣới hình thức thế chấp.

1.3.

Phân loại cho vay thế chấp
Cho vay thế chấp xét theo hình thức đảm bảo tiền vay là thế chấp, có thể dựa trên

một số căn cứ để phân loại.
1.3.1. Căn cứ vào vào nguồn hình thành TSTC
Thế chấp trực tiếp (tài sản hình thành từ vốn vay) là hình thức thế chấp mà tài sản
thế chấp do vốn vay tạo nên. Ví dụ: Ngƣời đi vay vay NH để mua một căn nhà và dùng
chính căn nhà đó làm tài sản thế chấp cho NH
Thế chấp gián tiếp là hình thức thế chấp mà trong đó tài sản thế chấp và tài sản
dùng vốn vay để đầu tƣ là hai tài sản khác nhau.Ví dụ: Ngƣời đi vay thế chấp nhà ở để
vay vốn NH, sau đó dùng tiền vay để mua một tài sản khác nhƣ nguyên liệu sản xuất
9


1.3.2. Căn cứ vào tính pháp lý
Thế chấp pháp lý là hình thức thế chấp mà trong đó ngƣời đi vay (ngƣời thế chấp)
thỏa thuận chuyển quyền sở hữu cho ngân hàng khi không thực hiện đƣợc nghĩa vụ trả
nợ. Theo hình thức này, khi ngƣời đi vay không thanh toán đƣợc nợ thì NH đƣợc
quyền bán hoặc cho thuê tài sản với tƣ cách là ngƣời chủ sở hữu mà không cần thực
hiện các thủ tục tố tụng để nhờ sự can thiệp của tòa án.
Thế chấp công bằng là hình thức thế chấp mà trong đó NH chỉ nắm giữ giấy chứng
nhận sở hữu tài sản hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bảo đảm cho món vay.
Khi ngƣời đi vay không thực hiện đƣợc nghĩa vụ theo hợp đồng, việc sử lý tài sản phải
dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa ngƣời cho vay và ngƣời đi vay hoặc phải nhờ đến sự
can thiệp của tòa án nếu có tranh chấp.
1.3.3. Căn cứ vào số lần thế chấp
Thế chấp thứ nhất là việc thế chấp tài sản để bảo đảm cho món nợ thứ nhất. Cần
lƣu ý rằng thế chấp thứ nhất không có nghĩa là lần đầu tiên đem tài sản đi thế chấp cho

một khoản vay, mà thế chấp thứ nhất đƣợc xác định trong mối tƣơng quan giữa các
khoản vay có thế chấp , tức là việc sử dụng một tài sản làm bảo đảm cho nhiều khỏan
vay và thế chấp cho khoản vay đầu tiên đang tồn tại gọi là thế chấp thứ nhất. Thế chấp
thứ nhất có hai trƣờng hợp: Thế chấp cho một bên cho vay và thế chấp cho nhiều bên
cho vay dƣới hình thức hợp vốn (đồng tài trợ). Trong trƣờng hợp thế chấp cho khoản
vay hợp vốn, việc quản lý tài sản và giấy tờ của tài sản bảo đảm do một NH đại diện
thực hiện.
Thế chấp thứ hai là hình thức thế chấp, trong đó ngƣời đi vay sử dụng phần giá trị
chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản nợ thứ nhất đƣợc bảo đảm bằng tài
sản đó để bảo đảm cho khoản nợ thứ hai.
1.3.4. Căn cứ vào phạm vi thế chấp
Theo quy đinh của pháp luật ngƣời đi vay có thể thế chấp toàn bộ hay thế chấp
một phần. Trong trƣờng hợp thế chấp toàn bộ BĐS, ĐS có vật phụ thì vật phụ của
10


BĐS, ĐS cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trƣờng hợp thế chấp một phần BĐS, ĐS
có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trƣờng hợp các bên có thỏa thuận khác.
Riêng đối với thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng
trồng vƣờn cây và các TS khác của ngƣời thế chấp gắn liền với đất chỉ phụ thuộc
TSTC, nếu có thỏa thuận.
Trong thực tế NH thƣờng nhận thế chấp toàn bộ BĐS, thế chấp một phần chỉ áp
dụng trong trƣờng hợp phần TSTC có thể phát mãi riêng mà không ảnh hƣởng đến
quyền lợi của bên nhận thế chấp. Đối với các TS gắn liền với đất nhƣ nhà ở, các công
trình xây dựng chỉ đƣợc nhận thế chấp cùng với giá trị quyền sử dụng đất.
1.4.

Qui trình cho vay thế chấp
Nếu lấy việc giải ngân làm tâm điểm thì quy trình cho vay thế chấp tại các ngân

hàng thƣơng mại đƣơc phân thành 3 giai đoạn : trƣớc khi giải ngân, trong khi giải ngân
và sau khi giải ngân.
Sơ đồ 1.1: Quy trinh cho vay thế chấp khái quát
1

Chú thích:

2

3

1. Giai đoạn trƣớc giải ngân
2. Giai đoạn khi giải ngân
3. Giai đoạn sau giải ngân

Có thể cụ thể hóa quy trình cho vay thế chấp theo bảng dƣới đây . Cách phân đoạn
chi tiết nhƣ vậy sẽ tạo điều kiện cho việc xác định rõ ràng các thao tác nghiệp vụ ở mỗi
giai đoạn và phân định trách nhiệm cho các cán bộ ngân hàng thực hiện dễ dàng.

11


Bảng biểu 1.1 : Quy trình cho vay thế chấp
Các giai đoạn

Nguồn và nơi cung Nhiệm vụ của NH
cấp
KH đi vay cung cấp Tiếp xúc,phổ biến
thông tin
và hƣớng dẫn lập

hồ sơ vay
-Hồ sơ vay vốn từ -Thẩm định về KH
giai đoạn 1 chuyển (năng
lực
tài
qua
chính,pháp lý)
-Các thông tin bổ -Thẩm định về mục
sung từ phỏng vấn, đích khoản vay
hồ sơ lƣu trữ
-Thẩm định về
TSTC (tính pháp
lý,định giá, tỷ lệ
cho vay so với
TSTC)

Kết quả

3.Quyết định cho
vay thế chấp

-Tài liệu thông tin
từ giai đoạn 2
chuyển qua và báo
cáo kết quả thẩm
định
-Các thông tin bổ
sung

Quyết định cho vay

hoặc từ chối cho
vay dựa vào kết quả
phân tích

4.Giải ngân

-Quyết định cho
vay và các HĐ liên
quan
-Các chứng từ làm
cơ sở giải ngân
-Các thông tin nội
bộ NH
-Các BCTC theo
định kỳ của KH
Các thông tin khác

Thẩm định các
chứng từ theo các
điều
kiện
của
HĐTD

-Quyết định cho
vay hoặc từ chối
-Tiến hành các thủ
tục pháp lý sau khi
phê duyệt: HĐTD,
đăng ký giao dịch

đảm bảo, nhập kho
TSĐB
Chuyển tiền vào
TKTG của KH
hoặc chuyển trả cho
NCC theo yêu cầu
của KH
Báo cáo kết quả
giám sát và đƣa ra
các biện pháp xử lý

1.Lập hồ sơ cho
vay thế chấp
2.Phân tích khoản
vay thế chấp

5.Giám sát

6.Thu nợ, thanh lý

Hoàn thành bộ hồ
sơ vay
Báo cáo kết quả
thẩm định

-Phân tích hoạt
động tài khoản,
BCTC, kiểm tra
mục đích sử dụng
vốn vay

-Tái xét và XHTD
-Tái định giá TSTC
và xử lý sau tái định
giá
Các thông tin từ -Thu nợ
HĐTD đƣợc thanh
những
trên

giai

đoạn

-Thanh lý HĐTD
-Giải chấp hoặc xử
12

lý


lý TSTC để thu nợ
Vai trò của hoạt động cho vay thế chấp trong NHTM

1.5.

NHTM đƣợc biết đến nhƣ một đơn vị kinh doanh trên lĩnh vực tiền tệ với ba hoạt
động chính là nhận tiền gửi, cho vay và cung ứng các dịch vụ thanh toán, đầu tƣ.
Trong đó hoạt đông cho vay chiếm tỷ trọng lớn nhất, đem lại nguồn thu chủ yếu cho
các NHTM.
Hoạt động cho vay đem lại nguồn thu chủ yếu cho các ngân hàng thƣơng mại

nhƣng cung tiềm ẩn rủi ro cao nhất, vì trong quan hệ tín dụng này có sự tách biệt giữa
ngƣời sở hữu và ngƣời sử dụng tiền tệ. Khi các khoản vay không thu hồi lại đƣợc gốc
và lãi sẽ gây ra rủi ro vê khả năng thanh toán cho NH. Nếu số dƣ nợ quá hạn lớn sẽ
khiến cho NH không trả đƣợc nợ mà NH đã vay khách hàng của mình, có thể dẫn tới
sự phá sản của một NH nói riêng và của cả hệ thống ngân hàng nói chung theo hiệu
ứng dây chuyền .
Rủi ro tín dụng có thể bắt nguồn từ nguyên nhân chủ quan hay khách quan, có thể
do bất khả kháng hay cố tình nên việc NH yêu cầu bảo đảm tiền vay vừa giúp NH hạn
chế đƣợc rủi ro tín dụng vừa nâng cao trách nhiệm trả nợ của KH. Và hình thức thế
chấp tài sản là hình thức truyền thống , đảm bảo đƣợc tính kinh tế trong điều kiện hiện
nay.
Trong nền kinh tế thị trƣờng , ngƣời ta luôn theo đuổi lợi ích kinh tế nên mọi hoạt
động kinh doanh sẽ hƣớng tới các biện pháp kinh tế nhất cho các bên tham gia .
Và khi thế chấp tài sản , khách hàng vẫn có thể sử dụng đƣợc tài sản của mình ,
khai thác triệt để đƣợc những lợi ích từ tài sản thế chấp và NH cũng không phải tốn chi
phí cho việc bảo quản, giữ gìn tài sản (do TSTC không chuyển giao cho bên nhận thế
chấp). Cũng vì lý do đó hiện nay, tuy pháp luật không quy định về đối tƣợng tài sản
đem thế chấp hay cầm cố nhƣng các NHTM đều quán triệt sử dụng biện pháp thế chấp
với hầu hết các tài sản ngoài giấy tờ có giá và kim khí, đá quý.

13


Có thể thấy rằng hoạt động cho vay thế chấp đóng vai trò quan trọng và ảnh hƣởng
lớn tới hoạt động kinh doanh của các NHTM nên chắc chắn với vị trí của mình, hoạt
động cho vay thế chấp trong quá khứ, hiện tại và tƣơng lai sẽ vẫn là mối quan tâm lớn
đối với các nhà quản trị ngân hàng.

14