GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHO VAY THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THUƠNG TỈNH HÀ NAM .

Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
Mục lục
ChơngI:
Tín dụng Ngân Hàng và vấn đề thế chấp tàI sản trong
cho vay của ngân hàng thơng mại

1.1 Những vấn đề cơ bản về ngân hàng thơng mại ....................................................
6
1.1.1 Khái niệm NHTM..............................................................................................
6
1.1.2 Khái quát về nghiệp vụ của NHTM...................................................................
8
1.2.Tín dụng và vai trò tín dụng ngân hàng ...............................................................
9
1.2.1. Khái niệm và phân loại tín dụng ngân hàng.....................................................
9
1.2.2. Vai trò của tín dụng ngân hàng trong nền kinh tế thị trờng .............................
12
1.3. Thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của NHTM........................................
14
1.3.1. Khái niệm về đảm bảo tín dụng .......................................................................
14
1.3.2 Các hình thức bảo đảm tín dụng .......................................................................
16
1.3.3 Thế chấp tài sản trong cho vay của NHTM.......................................................
17
1.3.3.1 Khái niệm .......................................................................................................
17
1.3.3.2 Thế chấp tài sản...............................................................................................
20
1.3.3.3 Quy trình thế chấp tài sản..............................................................................

22
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

1
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
chơngII
thực trạng cho vay thế chấp tàI sản tại CHI
NHánh hàng công thơng tỉnh hà nam
2.1. Khái quát tình hình hoạt động tại chi nhánh NHCT tỉnh Hà nam.......................
25
2.1.1 Tình hình kinh tế chính trị xã hội trên địa bàn tỉnh Hà nam............................
25
2.1.2. Mô hình cơ cấu tổ chức của chi nhánh NHCT Tỉnh Hà nam...........................
28
2.2 Khái quát về hoạt động kinh doanh của chi nhánh NHCT tỉnh Hà Nam.............
29

2.2.1Tình hình huy động vốn......................................................................................
30
2.2.2 Tình hình sử dụng vốn tại chi nhánh NHCT tỉnh Hà Nam ...............................
34
2.2.3. Tình hình kết quả kinh doanh vào một số hoạt động khác...............................
39
2.3 Thực trạng TSTC và xử lý TSTC trong hoạt động cho vay của NHCT Tỉnh
Hà Nam.......................................................................................................................
43
2.3.1 Thực trạng TCTS trong hoạt động cho vay của NHCT chi nhánh tỉnh Hà
Nam ...........................................................................................................................
43
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

2
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
2.3.1.1. Qui trình thực hiện thế chấp tài sản tại chi nhánh NHCT Tỉnh Hà Nam.......
43
2.3.1.2. Hiệu quả công tác thực hiện TSTC trong hoạt động kinh doanh tín dụng
của chi nhánh NHCT Tỉnh Hà Nam............................................................................
48
2.3.1.3. Thực trạng trong xử lí TSTC tại NHCT tỉnh Hà Nam....................................
50
2.4. Đánh giá công tác thế chấp và xử lí TSTC ở chi nhánh NHCT tỉnh Hà Nam.....
53
2.4.1.Những kết quả đạt đợc ......................................................................................
53
2.4.2. Những tồn tại và nguyên nhân .........................................................................
55
giảI pháp hoàn thiện cho vay thế chấp tại chi
nhánh Ngân Hàng Công Thuơng Tỉnh Hà Nam .
3.1. Định hớng hoạt động của chi nhánh ngân hàng công thơng tỉnh Hà Nam
trong năm 2004 và những năm tiếp theo ....................................................................
62
3.1.1.Công tác huy động vốn .....................................................................................
62
3.1.2. Công tác đầu t tín dụng ....................................................................................
62
3.1.3. Các mặt công tác khác .....................................................................................
63
3.2. Giải pháp hoàn thiện cho vay thế chấp tại chi nhánh NHCT tỉnh Hà Nam.........
63
3.2.1. Các giải pháp trớc mắt .....................................................................................

63
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

3
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
3.2.1.1. Nâng cao chất lợng thẩm định khách hàng và xét duyệt cho vay, mở
rộng đối tợng đăng ký các giao dịch...........................................................................
64
3.2.1.2. Nâng cao hiệu quả các bảo đảm tiền vay.......................................................
65
3.2.1.3. Tăng cờng công tác kiểm tra sau khi cho vay và kiểm soát nội bộ...............
67
3.2.1.4. Thực hiện các giải pháp phân tán RRTD ......................................................
68
3.2.1.5. Kết hợp củng cố màng lới hoạt động với khoán tài chính đến cán bộ
ngân hàng và không ngừng chú trọng tới các mối quan hệ giữa các hoạt động
của ngân hàng .............................................................................................................
69
3.2.1.6. Xây dựng các dự án mẫu................................................................................
69
3.2.1.7. Linh hoạt sáng tạo trong xử lý nghiệp vụ, hạn chế phát sinh nợ quá hạn
mới...............................................................................................................................
70
3.2.1.8. Các giải pháp xử lý thu hồi nợ xấu nợ khó đòi .............................................
70
3.2.1.9. Thiết lập chế độ tài chính phù hợp giả quyết các chi phí phát sinh trong
công tác cho vay có bảo đảm bằng tài sản thế chấp và phân định rõ ràng trách
nhiệm của CBTD đối với TCTS...................................................................................
72
3.2.1.10. Phải coi bộ phận thế chấp là một bộ phận cấu thành nguyên tắc TD..........

72
3.2.2. Các giải pháp lâu dài .......................................................................................
72
3.3. Một số kiến nghị với các cơ quan chức năng về vấn đề TCTS............................
76
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

4
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
3.3.1. Kiến nghị với NHCT Việt Nam........................................................................
76
3.2.2. Kiến nghi với NHNN Việt Nam và các bộ nghành liên quan...........................
78
3.3.3. Kiến nghị với chính phủ ...................................................................................
82
3.3.4. Kiến nghị với đảng , Nhà Nớc và các cơ quan pháp luật .................................
84
3.3.5. Kiến nghị với NHCT Chi Nhánh Tỉnh Hà Nam................................................
88
Kết luận
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

5
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
Lời nói đầu

1- Đặt vấn đề
Trong những năm qua cùng với những thành tựu đổi mới của đất nớc , hệ
thống ngân hàng Việt Nam đã có những đổi mới sâu sắc , đóng góp tích cực
vào việc kiềm chế lạm phát , ổn định lu thông tiền tệ , thúc đẩy tăng trởng kinh

tế theo hớng công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nớc , mở rộng quan hệ kinh tế
với các nớc trong khu vực và trên thế giới , gây ảnh hởng và có uy tín với các tổ
chức tiền tệ khu vực và quốc tế .
Đất nớc ta đang trong quá trình đổi mới kinh tế , công nghiệp hoá - hiện đại hoá
. Để từng bớc phát triển , hội nhập với nền kinh tế của các nớc trong khu vực và
trên thế giới : ASEAN , AFTA, WTO Chúng ta phải trải qua nhiều khó khăn
thử thách , nền kinh tế nớc ta đã đạt đợc những thành tựu đáng khích lệ . Để đạt
đợc điều đó có sự đóng không nhỏ của ngành ngân hàng với vai trò là nơi cung
cấp vốn cho nền kinh tế , là cầu nối giữa doanh nghiệp với thị trờng , là công cụ
để nhà nớc điều tiết vĩ mô nền kinh tế , là cầu nối tài chính quốc gia với tài
chính quốc tế . Các nhà kinh tế thờng ví rằng ngân hàng là xơng sống , huyết
mạch của nền kinh tế .
Ngày nay có nhiều hình thức kinh doanh mới trong hoạt động ngân hàng , ở
nhiều lĩnh vực khác nhau , nhng tín dụng vẫn là hoạt động kinh doanh chủ yếu
của các ngân hàng , là công cụ tài trợ vốn cho nền kinh tế . TDNH thu hút tập
trung mọi nguồn vốn tiền tệ tạm thời nhàn rỗi của các tổ chức kinh tế , dân c để
đầu t cho quá trình mở rộng sản xuất tăng trởng kinh tế , thúc đẩy lu thông hàng
hoá , tăng tốc độ chu chuyển vốn cho xã hội , góp phần thúc đẩy tái sản xuất mở
rộng , thúc đẩy sự phát triển cân đối của các ngành , các lĩnh vực khác nhau
theo định hớng của Nhà nớc tạo điều kiện cho nền kinh tế phát triển bền vững .
TD NH là một trong những nghiệp vụ sinh lời đem lại nguồn thu nhập chủ yếu
cho NHTM . tuy nhiên , hoạt động TD NH lại chứa đựng nhiều rủi ro .Vậy phải
làm thế nào để hạn chế rủi ro khi thực hiện cho vay thế chấp tài sản, nhìn nhận
chính xác và có hiệu quả không phải đơn giản .
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

6
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
Trớc bối cảnh đó cùng với ý thức đợc tầm quan trọng của cho vay thế
chấp tài sản em đã lựa chọn đề tài : Giải pháp hoàn thiện cho vay TCTS tại

chi nhánh NHCT tỉnh Hà Nam .
2- Mục đích nghiên cứu của khoá luận là:
Nghiên cứu về TDNH và cho và TCTS của NHTM .
Thông qua việc phân tích thc trạng hoạt động cho vay TCTS của chi
nhánh NHCT tỉnh Hà Nam để đánh giá đợc tình hình cho vay TCTS trong
hoạt động của các chi nhánh.
Đa ra một số ý kiến nhận xét và đề xuất các biện pháp nhằm hạn chế RR
trong hoạt động cho vay TCTS của chi nhánh NHCT tỉnh HàNam .
3- Đối tợng và phạm vi nghiên cứu:
Đối tợng nghiên cứu:là TCTS và hoạt động cho vay TCTS trong hoạt
động TDNH .
Phạm vi nghiên cứu: 03 năm <từ năm 2001,2002,2003>
Địa bàn nghiên cứu: chi nhánh NHCT tỉnh Hà Nam .
4- Phơng pháp nghiên cứu:
Sử dụng phơng pháp phân tích tổng hợp, phơng pháp thống kê chi tiết ph-
ơng pháp so sánh , phơng pháp liên hệ ,phơng pháp phân tích đánh giá.
5- Nội dung đề tài:
Ngoài lời mở đầu ,kết luận , tài liệu tham khảo , khoá luận gồm 3 chơng :
Chơng1: TDNH và vấn đề TCTS trong cho vay của NHTM .
Chơng 2: Thực trạng cho vay TCTS tại chi nhánh NHCT tỉnh Hà Nam.
Chơng3: Giải pháp hoàn thiện cho vay TCTS tại chi nhánh NHCT tỉnh Hà
Nam.
Để hoàn thành em mong đơc sự tham gia ,đóng góp ý kiến của các thầy
cô, bạn đồng môn và những ai quan tâm đến đề tài này để khoá luận đợc hoàn
thiện hơn.
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

7
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
Chơng I

tín dụng ngân hàng và vấn đề thế chấp tàI sản
trong cho vay của ngân hàng thơng mại
1.1 Những vấn đề cơ bản về NHTM
1.1.1 kháI niệm NHTM
NHTM là một sản phẩm đặc biệt của nền kinh tế hàng hoá , nó có một
lịch sử hình thành và phát triển hết sức phong phú. Do vậy để đa ra đợc một
định nghĩa về NHTM , ngời ta thờng dựa vào tính chất , mục đích và đối tợng
hoạt động của nó trên thị trờng tài chính .
Khi nghiên cứu về NHTM , các nhà kinh tế học đa ra rất nhiều những quan
niệm khác nhau về NHTM .Ngời thì cho rằng NHTM là tổ chức tài chính
nhận tiền gửi và cho vay tiền .Ngời khác lại nhận định : NHTM là trung gian
tài chính có giấy phép kinh doanh của chính phủ để cho vay tiền và mở tài
khoản tiền gửi , kể cả các khoản tiền gửi có thể dùng séc .Sở dĩ có tình trạng
này là do hoạt động NHTM rất đa dạng , các thao tác trong từng nghiệp vụ
Ngân hàng lại phức tạp và vấn đề này luôn biến động theo sự thay đổi chung
của nền kinh tế. Mặt khác, do tập quán , luật pháp , chính sách kinh tế của mỗi
Quốc gia , mỗi vùng khác nhau dã dẫn đến những quan niệm về NHTM không
đồng nhất giữa các nớc trên thế giới .
Theo luật Ngân hàng Pháp : NHTM là những xí nghiệp hay cơ sở nào
hành nghề thờng xuyên nhận tiền của công chúng dới hình thức kí thác hoặc
hình thức khác các số tiền mà họ dùng cho chính họ vào các nghiệp vụ chiết
khấu ,TD hay dịch vụ tài chính.
Theo luật Ngân hàng Đan Mạch : NHTM là những nhà băng thiết yếu
gồm các nghiệp vụ nhận tiền kí thác , buôn bán vàng bạc , hành nghề thơng mại
, các giá trị địa ốc , các phơng tiện TD và hối phiếu , thực hiện các nghiệp vụ
chuyển ngân, đứng ra bảo hiểm
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

8
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản

Theo luật Ngân hàng ấn Độ : NHTM là cơ sở nhận các tài khoản tiền ký
thác để cho vay hay tài trợ đầu t.
ở Việt Nam , Theo pháp lệnh Ngân hàng , HTXTD và công ty tài chính
ban hành ngày 24/ 05/ 1990: NHTM là tổ chức kinh doanh tiền tệ mà hoạt
động chủ yếu và thờng xuyên là nhận tiền gửi của khách hàng với trách nhiệm
hoàn trả và sử dụng số tiền đó để cho vay , thực hiện nghiệp vụ chiết khấu và
làm phơng tiện thanh toán.
Theo luật NHNN và luật các TCTD ngày 12 / 12 /1997 tai khoản 1, 2
điều 20 qui định :
TCTD là DN đợc thành lập theo quy định của luật này và các quy
định khác của pháp luật để hoạt động kinh doanh tiền tệ , làm dịch vụ
ngân hàng với nội dung nhận tiền gửi và sử dụng tiền gửi để cấp tín dụng
, cung ứng các dịch vụ thanh toán.
Ngân hàng là loại hình TCTD đợc thực hiện toàn bộ hoạt động Ngân
hàng và các hoạt động kinh doanh khác có liên quan .Theo tính chất và
mục tiêu hoạt động, các loại hình Ngân hàng gồm:NHTM
,NHĐT,NHCS,NHHT và các loại hình Ngân hàng khác.
Theo nghị dịnh số 49/2000/NĐ-CP ngày 12/ 09 /2002Nghị định của
chính phủ về tổ chức và hoạt động của NHTM là Ngân hàng đợc thực
hiện toàn bộ hoạt động Ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác có
liên quan vì mục tiêu lợi nhuận , góp phần thực hiện các mục tiêu kinh tế
của nhà nớc.
Ngày nay hoạt động của các tổ chức tài chính TD ngày càng phát triển cả
về số lợng lẫn quy mô hoạt động đan xen lẫn nhau .Do vậy ngời ta phân biệt
NHTM với các tổ chức môi giới ký thác khác là ở chỗ NHTM là Ngân hàng
kinh doanh tiền gửi , chủ yếu là tiền gửi không kỳ hạn ,tiền gửi ngắn hạn ,
chính điều đó tạo cơ hội cho NHTM có thể thực hiên chức năng tạo tiền:làm
tăng bội số tiền gửi của khách hàng trong bội số của mình .
Đây cũng là đặc trng cơ bản để phân biệt NHTM với các NH và các
TCTD khác.

Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

9
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
Nh vậy ,NHTM là một DN kinh doanh trong lĩnh vực đặc biệt đó là lĩnh
vực tiền tệ thông qua các nghiệp vụ huy động các nguồn vốn để cho vay ,
đầu t và thực hiện các nghiệp vụ tài chính khác .
1. 1. 2 Khái quát về nghiệp vụ của NHTM .
a/ Nghiệp vụ tài sản nợ:
Nghiệp vụ tiền gửi (nghiệp vụ ký thác):Khách hàng gửi tiền vào Ngân hàng
với các mục đích :hởng các tiện ích thông qua việc Ngân hàng cung cấp dịch
vụ cho họ hoặc hởng lãi xuất .
Nghiệp vụ ký thác tạo thành nguồn vốn cung cấp cho các nghiệp vụ sinh lời
trong hoạt động kinh doanh của Ngân hàng .Có hai nguồn tiền gửi chủ yếu là
của DN và của dân c. Khoản tiền ký thác có thể phân thành: Tiền gửi giao dịch,
tiền gửi không giao dịch,tiền gửi có kỳ hạn.
Nghiệp vụ phát hành giấy tờ có giá: Khi cần thêm vốn, Ngân hàng có thể
huy động vốn thông qua các biện pháp chủ động nh: phát hành các chứng chỉ
tiền gửi có thời hạn ngắn từ 12 tháng trở xuống , phát hành trái phiếu có thời
hạn trên 12 tháng.
Nghiệp vụ đi vay :Ngân hàng có thể đi vayNHTƯ, các TCTD để đáp ứng
nhu cầu thanh khoản hoặc mở rộng kinh doanh .
Nghiệp vụ tạo vốn khác :Là quá trình Ngân hàng tạo lập vốn từ các hoạt
động làm đại lý hay uỷ thác đầu t cho các tổ chức cá nhân trong và ngoài nớc .
Vốn tự có của Ngân hàng :là vốn 1 tạo lập đợc từ 2 bộ phận: Vốn tự có cơ
bản , vốn tự có bổ xung.
b/Nghiệp vụ tài sản có:
Nghiệp vụ ngân quỹ :Phản ánh các khoản tiền Ngân hàng sử dụng đảm bảo
an toàn cho hoạt động Ngân hàng dới dạng các khoản dự trữ :dự trữ bắt buộc và
dự trữ đảm bảo khả năng thanh toán , đây không phải là nghiệp vụ sinh lời.

Nghiệp vụ cho vay :Đây là hoạt động kinh doanh mang lại lợi nhuận chủ yếu
cho NHTM . NHTM sử dụng phần lớn số vốn đã huy động để cho vay gồm cho
vay ngắn hạn và cho vay trung dài hạn.
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

10
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
Nghiệp vụ đầu t tài chính :là nghiệp vụ mà Ngân hàng đầu t vào các giấy tờ
có giá để kiếm lời .
Nghiệp vụ TSC khác là nghiệp vụ phản ánh chủ yếu các phơng tiện tài sản
mà Ngân hàng sử dụng trong kinh doanh.
Ngoài các nghiệp vụ cơ bản trên , NHTM còn tiến hành các hoạt động dịch
vụ để đáp ứng mọi nhu cầu của khách hàng nhằm thu hút khách hàng đồng thời
đem lại nguồn thu nhập đáng kể cho Ngân hàng .Các hoạt động dịch vụ của
NHTM gồm có:Dịch vụ thanh toán và chuyển tiền , dịch vu t vấn đầu t, dịch vụ
quản lý tài sảnvà các chứng từ có giá .
Thông qua hoạt động này ,NHTM nhận đuựơc các khoản thu nhập dới hình
thức lệ phí hoặc hoa hồng.
1.2 Tín dụng và vai trò của tín dụng Ngân hàng.
1.2.1 Khái niệm TDNH và phân loại TD :
1.2.1.1 Khái niệm :
TD là sự chuyển nhợng tạm thời một lợng giá trị từ ngời sở hữu sang ngời
sử dụng , sau một thời gian nhất định lại quay về với lợng giá trị lớn hơn giá trị
ban đầu.
Nh vậy TD bao gồm ba giai đoạn đó là : giai đoạn một ngời sở hữu tạm thời
chuyển nhợng một lợng giá trị . Giai đoạn hai là sử dụng vốn TD . Giai đoạn ba
là kết thúc một vòng TD . TD luôn đi kèm với một khoảng thời gian nhất định
và nó dựa vào lòng tin về sự hoàn trả số nợ trong tơng lai . Sự chuyển giao
quyền sử dụng vốn có mối quan hệ chặt chẽ với lòng tin này xuất phát từ các
khả năng của các chủ thể TD nh : Kinh tế , kỹ thuật , uy tín song lòng tin này

cũng bị giới hạn . Điều đó có nghĩa là không ai biết trớc đợc trong tơng lai số
phận của khoản TD sẽ nh thế nào , RR đang chờ họ .ở đây , RR và lòng tin là
bạn đồng hành .
-Đặc trng của TD :
+ Thứ nhất : Giữa Ngân hàng và khách hàng phải có sự tin tởng tín nhiệm
lẫn nhau . Quan hệ TD chỉ có thể đợc thiết lập trên cơ sở Ngân hàng tin tuởng
rằng ngời đi vay sẽ sử dụng vốn vay của Ngân hàng cấp một cách có hiệu quả
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

11
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
và sau một thời gian nhất định ngời đi vay hoàn trả nợ gốc và lãi cho Ngân hàng
.
+Thứ hai : Tính thời hạn của quan hệ TD . Tình hình TD chủ yếu phụ thuộc
vào tình hình luân chuyển vốn của đối tợng vay , ngoaì ra nó còn phụ thuộc vào
tình hình luân chuyển vốn của Ngân hàng .
+Thứ ba: Tính hoàn trả . Ngân hàng đặc biệt quan tâm tới đặc trng này vì
nó liên quan đến sự sống của Ngân hàng . Muốn vậy , trớc khi cho vay Ngân
hàng cần kiểm tra, xem xét , đánh giá xem khách hàng có đủ điều kiện vay vốn
không .Ngoài ra Ngân hàng còn cân phải có những kiến thức tổng hợp để tham
mu, t vấn cho khách hàng về hoạt động SXKD của họ và quan trọng là sẽ giúp
Ngân hàng hạn chế RR đối với đồng vốn cho vay .
Trên thực tế giữa ngời thừa vốn và ngời thiếu vốn rất khó phù hợp với nhau
về quy mô,thời gian nhàn rỗi và thời gian sử dụng vốn. Hoặc cũng có thể tìm đ-
ợc hai ngời cùng phù hợp với nhau nhng lại tốn thời gian tìm kiếm. Do đó các
TCTD mà chủ yếu là các NHTM là ngời thứ ba đứng ra tập trung vốn ở những
ngời có vốn nhàn rỗi và phân phối cho những ngời cần vốn .
TDNH là việc các NHTM tập trung vốn dới hình thức đi vay và phân
phối dới hình thức cho vay.
Nh vậy, TDNH là quan hệ giữa tín dụng giữa Ngân hàng với các chủ thể

phi Ngân hàng để thoả mãn nhu cầu đa dạng về vốn của các khách hàng khác
nhau ,Ngân hàng thực hiện nhiều hình thức cho vay khác nhau .
-Rủi ro tín dụng :là sự xuất hiện các yếu tố không bình thờng trong quan
hệ tín dụng , gây hậu quả xấu đến hoạt động của Ngân hàng nh thiệt hại về tài
sản, ảnh hởng đến thu nhập của Ngân hàng .
Thực chất của rủi ro tín dụng là Ngân hàng cho vay ra nhng không thu hồi đợc
vốn hoặc không thu hồi đủ vốn và lãi. Trong hoạt động kinh doanh Ngân
hàng ,rủi ro tín dụng chiếm một tỷ trọng lớn nhất trong tất cả các loại RR .Bởi
hơn 2/ 3 tài sản của Ngân hàng là các món vay đem lại nguồn thu chủ yếu cho
Ngân hàng .
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

12
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
Rủi ro tín dụng đợc thể hiện dới hai hình thức là RR mất vốn và RR sai
hẹn
Trong hoạt động Ngân hàng thì nó luôn phải đồng hành với RR .Tuy
nhiên Ngân hàng luôn tìm mọi cách để phòng ngừa va hạn chế RR và một khi
RR xảy ra thì Ngân hàng cũng có những biện pháp xử lý nó. Một trong những
biện pháp đó là bảo đảm bằng tài sản trong hoạt động kinh doanh tín dụng của
Ngân hàng .
1.2.1.2 Phân loại tín dụng Ngân hàng :
Trong nền kinh tế thị trờng ,hoạt động tín dụng rất đa dạng và phong phú
với nhiều hình thức khác nhau .Để sử dụng và quản lý tín dụng có hiệu quả thì
phải tiến hành phân loại TD .Mặt khác để đảm bảo an toàn vốn trong kinh
doanh thì việc cấp tín dụng phải gắn liền với đối tợng vay , để tạo điều kiện
cho sự vận động của vốn phù hợp với sự vận động của vật t hàng hoá thì phải
tiến hành phân loại TD .Nguồn vốn kinh doanh của Ngân hàng là huy động từ
nền kinh tế, từ vốn tạm thời nhàn rỗi của cá nhân và của các DN đợc giải phóng
ra khỏi quá trình sản xuất kinh doanh .Các tổ chức kinh tếvà các cá nhân khác

nhau có thời hạn vốn nhàn rỗi khác nhau. Vì vậy, nguồn vốn huy động của
Ngân hàng cũng bao gồm nhiều loại : Tiền gửi KKH, tiền gửi co kỳ hạn ngắn
và tiền gửi có kỳ hạn dài .Do đó phải tiến hành phân loại tín dụng để thực
hiện cân đối giữa vốn và sử dụng vốn trong Ngân hàng thơng mại , giúp cho
quá trình quản lý điều hành ngày càng có hiệu quả . TD đợc phân loại theo tiêu
thức sau:
Thời hạn tín dụng : đợc chia làm 3 loại:
-Tín dụng ngắn hạn :là loại TD có thời hạn dới một năm. TD ngắn hạn đợc dùng
để bổ xung sự thiêu hụt tạm thời về vốn lu động của các DN và phục vụ các
nhu cầu sinh hoạt của các cá nhân.
- Tín dụng trung hạn :Là loại TD có thời hạn từ 1 đến 5 năm .Loại tín dụng
này đợc cấp để mua sắm tài sản cố định , cải tiến và đổi mới kỹ thuật , mở rộng
sản xuất và xây dựng các công trình nhỏ, có thời hạn thu hồi vốn nhanh.
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

13
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
- Tín dụng dài hạn :là loại tín dụng có thời hạn trên 5 năm , đợc sử dụng để cấp
vốn cho xây dựng cơ bản , đầu t xây dng các xí nghiệp mới, các công trình
thuộc cơ sở hạ tầng , cải tiến và mở rộng sản xuất với quy mô lớn.
Đối tợng tín dụng :chia thành 2 loại:
-Tín dụng vốn lu động :là loại tín dụng đợc sử dụng để hình thành vốn lu động
của các tổ chức kinh tế, có nghĩa là cho vay bù đắp vốn lu động thiếu hụt tạm
thời. TD vốn lu động bao gồm: Cho vay dự trữ hàng hoá , cho vay chi phi sản
xuất , cho vay để thanh toán các khoản nợ dới hình thức chiết khấu kỳ phiếu.
-Tín dụng vốn cố định :là loại TD đợc sử dụng để hình thành tài sản cố định , có
nghĩa là đầu t mua sắm tài sản cố định , cải tiến và đổi mới kỹ thuật , mở rộng
sản xuất , xây dựng các xí nghiệp công trình mới.
Mục đích sử dụng vốn chia làm 2 loại :
-TD sản xuất và lu thông hàng hoá: Là loại TD cấp cho các DN , các chủ thể

kinh doanh để tiến hành sản xuất và lu thông hàng hoá .
-TD tiêu dùng :Là loại TD cấp cho cá nhân để đáp ứng các nhu cầu tiêu dùng
nh:mua sắm nhà cửa , xe cộ .
Mức độ đảm bảo:chia thành các loại sau:
-TD có đảm bảo :Là hình thức cấp TD có tài sản hoặc ngời bảo lãnh đứng ra
làm đảm bảo cho khoản nợ vay .
-TD không có đảm bảo :Là hình thức cấp TD không có tài sản hoặc ngời bảo
lãnh đứng ra làm đảm bảo cho khoản nợ vay.
Xuất xứ TD :chia làm hai loại:
-TD gián tiếp :là hình thức cấp TD thông qua một trung gian tài chính nh
NHTM hoặc TCTD khác.
-TD trực tiếp : là hình thức cấp TD giữa ngời có tiền( hoặc hàng hoá ) với ngời
cần sử dụng tiền (hoặc hàng hoá ) đó , không cần phải thông qua một trung
gian tài chính nào .
1.2.2. Vai trò của TD Ngân hàng trong nền kinh tế thị trờng.
Ta thấy trong xã hội luôn có một số ngời thừa vốn cần đầu t và một số
ngời thiếu vốn muốn đi vay .Song những ngời này khó có thể trực tiếp gặp nhau
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

14
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
để cho nhau vay , hoặc có thể gặp thì chi phí rất cao và không kịp thời. Bên
cạnh đó trong nền kinh tế thờng xuyên có một số các DN trong quá trình
SXKD có một bộ phận vốn tiền tệ tạm thời nhàn rỗi tách ra khỏi quá trình tái
sản xuất của DN nh : tiền khấu hao tài sản cố định để tái tạo lại tài sản cố định
nhng cha sử dụng ; tiền mua nguyên vật liệu tiếp tục cho quá trình tái sản xuất
nhng cha mua , vì có sự chênh lệch về thời gian giữa việc mua bán sản phẩm và
mua nguyên vật liệu Các khoản tiền tệ trên đây luôn đ ợc các DN tìm cách
đầu t kiếm lời . Ngoài ra ,còn có các khoản tiền để dành của dân c , khi cha có
nhu cầu sử dụng họ cũng muốn đầu t kiếm lời .Tất cả tạo thành nguồn vốn tiềm

tàng trong nền kinh tế .Trong khi đó , có một số các DN , cá nhân thiếu vốn để
phục vụ cho nhu cầu kinh doanh của mình ; một số các cá nhân trong xã hội cần
vốn để cải thiện sinh hoạt hoặc đối phó với những RR trong cuộc sống . Ngân
sách Nhà Nớc bị thâm hụt ,Nhà Nớc cần vốn để bù đắp sự thâm hụt đó đảm
bảo cân đối thu chi cho nền kinh tế. Vì vậy, TDNH là cầu nối giữa ngời có vốn
và ngời cần vốn và để giải quyết thoả đáng trong mối quan hệ này.
Nghĩa là TDNH thu hút , tập trung mọi nguồn vốn tiền tệ tạm thời nhàn
rỗi của các tổ chức kinh tế, dân c để đầu t cho quá trình mở rộng sản xuất ,
tăng trởng kinh tế , đáp ứng đầy đủ nhu cầu về vốn, góp phần thúc đẩy tái sản
xuất mở rộng , tạo điều kiện thuận lợi cho nền kinh tế phát triển bền vững, thúc
đẩy cạnh tranh trong nền kinh tế và góp phần tạo nên cơ cấu kinh tế hợp lý.
TDNH là công cụ tài trợ cho các ngành kinh tế kém phát triển nhng
có lợi cho quốc tế dân sinh và các ngành kinh tế mũi nhọn . Thông qua TDNH ,
có thể kiểm soát đợc khối lợng tiền cung ứng trong lu thông , thc hiện yêu cầu
của quy luật lu thông tiền tệ .Mặt khác, TDNH còn thúc đẩy các DN tăng cờng
chế độ hạch toán kinh doanh , giúp các DN khai thác có hiệu quả tiềm năng
kinh tế trong hoạt động kinh doanh . Đồng thời ,TDNH còn tạo điều kiện mở
rộng quan hệ kinh tế với nớc ngoài , là cầu nối cho việc giao lu kinh tế và là ph-
ơng tiện để thắt chặt mối quan hệ kinh tế với các nớc trên thế giới.
1.3. thế chấp tàI sản trong cho vay của nhtm.
1.3.1.Khái niệm về bảo đảm tín dụng.
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

15
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
Bảo đảm tín dụng là việc Ngân hàng thiết lập cơ sở pháp lý và kinh tế
giúp Ngân hàng thoả mãn yêu cầu thu hồi khoản TD trong trơng hợp ngời vay
không thực hiện nghĩa vụ trả nợ nh trong hợp đồng TD . Bảo đảm tín dụng có
thể bằng tài sản hữ hình , tài sản vô hình hoặc có thể bằng bảo lãnh của bên thứ
ba.

*Tính tất yếu khách quan phải có bảo đảm tín dụng:
Rủi ro tín dụng:luôn luôn thờng trực trong mỗi hoạt động kinh doanh của
NHTM và là nguyên nhân dẫn đến phần lớn đổ vỡ của các Ngân hàng . Các RR
hầu hết đêu bắt nguồn từ sự không an toàn về vốn. Do đó, an toàn vốn là sự cần
thiết khách quan đối với NHTM , nó quyết định đến sự thành bại của một ngân
hàng. Trong thực tiễn , hoàn trả TD mặc dù không phải là mục đích kinh doanh
của Ngân hàng nhng nó lại là cơ sở quan trọng nhất để hoàn thành mục tiêu
kinh doanh .Để đảm bảo thu hồi đợc nợ , Ngân hàng cần phải xem xét một cách
thân trọng đến uy tín và năng lực của khách hàng từ đó áp dụng phơng thức
cho vay phù hợp . Nếu khách hàng đợc đánh giá là tốt nh có phẩm chất tốt trong
kinh doanh , có năng lực tài chính lành mạnh , có lịch sử quan hệ tốt với Ngân
hàng và có triển vọng trong tơng lai thì Ngân hàng cho vay không cần có yêu
cầu đảm bảo TD . Nếu ngợc lại , khách hàng không đạt đợc những tiêu chuẩn
đó thì buộc khi cho họ vay phải yêu cầu có tài sản làm đảm bảo.
*Mục đích của bảo đảm tín dụng :
-Thứ nhất: Bảo đảm tín dụng giúp Ngân hàng có đủ cơ sở pháp lý để có
nguồn thu nợ thứ hai ngoài nguồn thu nợ thứ nhất . Khi cho vay, Ngân hàng đã
xác định nguồn thu nợ thứ nhất của mình từ đầu chẳng hạn nh cho vay vốn lu
động nguồn thu là doanh thu bán hàng , cho vay vốn cố định thì nguồn thu nợ
là khấu hao tài sản , cho vay tiêu dùng thì nguồn thu nợ là thu nhập của ngời
vay sau khi đã trừ đi phần chi tiêu của họ . Tuy nhiên trong thực tế bất kỳ khoản
TD nào cũng có tính thời hạn mà không ai biết chắc chắn điều gì sẽ xảy ra
trong tơng lai đối với khoản cho vay của Ngân hàng . Giả sử RR xảy ra đối với
ngời đi vay khiến cho nguồn thu thứ nhất của Ngân hàng không thể thực hiện đ-
ợc , nếu nh Ngân hàng không có nguồn thu nào bổ sung thì rủi ro tín dụng xảy
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

16
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
ra . Để đảm bảo cho lợi ích của mình thì Ngân hàng yêu cầu các đảm bảo cần

thiết khi cho vay .
-Thứ hai : Bảo đảm tín dụng gắn trách nhiệm vật chất của ngời đi vay
trong quá trình sử dụng vốn vay đem lại hiệu quả cao nhất . Trong quá trình sử
dụng vốn vay nhiêù trờng hợp khách hàng sử dụng vốn vay không đúng mục
đích khiến RR xảy ra làm cho Ngân hàng gặp phải RR mất vốn hoặc RR sai
hẹn . Hay khách hàng có khả năng trả nợ nhng lại không mong muốn trả nợ
Ngân hàng . Khi thực hiên Bảo đảm tín dụng thì Ngân hàng nắm giữ tài sản
hoặo giấy tờ sở hữu tài sản đó và khách hàng chỉ có thể nhận lại tài sản hoặc
giấy tờ sở hữu tài sản đó khi họ hoàn trả đầy đủ cả gốc lẫn lãi cho ngân hàng .
Do đó Bảo đảm tín dụng giúp khách hàng có trách nhiệm hơn trong quá trình sử
dụng vốn vay và họ phải tìm cách sao cho vốn vay có hiệu quả nhất .
-Thứ ba: Bảo đảm tín dụng tạo mọi điều kiện cho TDNH phát triển , uy
tín của Ngân hàng đợc nâng cao, làm cơ sở cho Ngân hàng co thể đứng vững
trong cạnh tranh . Giả sử đứng trớc một khách hàng mà quan hệ với Ngân hàng
cha lâu , khả năng tài chính cha tốt nhng phơng án sản xuất kinh doanh lại khả
thi thì Ngân hàng sẽ băn khoăn trong việc cho khách hàng này vay nếu nh họ
không có tài sản bảo đảm tín dụng . Song việc quyết định lại trở nên dễ dàng
hơn nếu nh có Bảo đảm tín dụng đi kèm.
Tóm lại: Bảo đảm tín dụng nhằm ngăn ngừa và hạn chế RR , đảm bảo an
toàn vốn trong hoạt động kinh doanh Ngân hàng . Bảo đảm tín dụng là tiêu
chuẩn bổ xung cho những mặt hạn chế của nhà quản trị Ngân hàng cũng nh
phòng ngừa những diễn biến của môi trờng kinh doanh .Tuỳ theo tình hình cụ
thể của các chủ thể TD và tính chất của khoản TD mà các bên thoả thuận hình
thức Bảo đảm tín dụng cho phù hợp .
1.3.2 Các hình thức Bảo đảm tín dụng :
Bảo đảm tín dụng thông thờng đợc chia làm hai loại là bảo đảm đối nhân
và bảo đảm đối vật .
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

17

Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
Bảo đảm đối vật : Là việc ngời vay dùng tài sản thuộc quyền sở hữu hợp
pháp của mình để bảo đẩm cho khoản vay .thông thờng Ngân hàng nhận TCTD
hoặc cầm cố tài sản để bảo đảm cho khoản nợ vay.
Bảo đảm đối nhân (bảo lãnh): Là việc pháp nhân hay thể nhân cam kết
với Ngân hàng sẽ thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho Ngân hàng nếu ngời đợc
bảo lãnh không thực hiện nghĩa vụ trả nợ nh đã cam kết trong hợp đồng tín
dụng .
Thực chất của bảo lãnh là một biện pháp bảo đảm đối nhân mà trong bảo
đảm đối nhân gồm có hai loại là bảo đảm bằng tài sản và bảo đảm bằng uy tín
của bên thứ ba.
Trong qúa trình bảo lãnh , bên thứ ba ( tức ngời bảo lãnh) phải có trách
nhiệm trả nợ thay cho con nợ (bên đợc bảo lãnh) nếu nh đến thời hạn thanh toán
mà con nợ không thanh toán cho Ngân hàng và họ cũng phải đôn đốc con nợ
thanh toán cho Ngân hàng .Mặt khác ngời bảo lãnh cũng có quyền yêu cầu
Ngân hàng kiểm tra việc sử dụng vốn của bên đợc bảo lãnh khi cần thiết . Khi
họ đã trả nợ thay cho con nợ thì có nghĩa là họ đã là chủ nợ trực tiếp của bên đ-
ợc bảo lãnh . Ngoài ra bên bảo lãnh còn nhận đợc phí bảo lãnh từ ngời đợc bảo
lãnh .
Trên thực tế , bảo lãnh thờng xuất hiện khi ngời vay cần vốn để thực hiện
phơng an sản xuất kinh doanh nhng họ không có đủ uy tín và tài sản bảo đảm
để Ngân hàng cho vay . Khi đó họ cần co bên thứ ba bảo lãnh để vay vốn Ngân
hàng .
Khi Ngân hàng xem xét và quyết định cho vay có bảo đảm bằng tài sản
của bên thứ ba (bảo lãnh), Ngân hàng cần quan tâm đến ba nguyên tắc bảo lãnh
sau:
+Thứ nhất : bên bảo lãnh thực hiện bảo lãnh một cách tự nguyện và chỉ
đợc bảo lãnh bằng tàI sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình .
+Thứ hai : trong mỗi lần bảo lãnh thì bên bảo lãnh phải phát hành th bảo
lãnh của mình.

Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

18
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
+Thứ ba:Ngân hàng cần xem xét kĩ lỡng khả năng tài chính, tình trạng tài
sản và uy tín của bên bảo lãnh.
Tuy nhiên trong thực tế hoạt động TD , các bên tham gia hợp đồng tín
dụng thờng lựa chọn hình thức bảo đảm bằng tài sản cho nghĩa vụ trả nợ cho
hợp đồng tín dụng .Các biện pháp này bao gồm : Thế chấp tài sản , cầm cố tài
sản và bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.
Tài sản đảm bảo cho khoản TD : Trên thực tế khi xử lý tài sản bảo đảm
Ngân hàng gặp rất nhiều RR nh tài sản đó không bán đợc hoặc tài sản đó đang
có tranh chấp Do vậy không phải bất cứ tài sản nào cũng đ ợc Ngân hàng chấp
nhận làm đảm bảo cho khoản vay mà tài sản đó phải thoả mãn một số điều kiện
nhất định theo quy định.
1.3.3 .Thế chấp tài sản trong cho vay của NHTM .
1.3.3.1 Khái niệm:
TCTS là hình thức mà bên đi cho vay dùng tài sản là các bất động sản
thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình hoặc giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp
để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ tiền vay theo hợp đồng tín dụng đối với bên cho
vay .
Nh vậy muốn TCTS thì trớc hết khách hàng cần có quyền sở hữu tài sản
đó.Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu , quyền sử dụng và quyền định
đoạt . Chủ sở hữu tài sản có thể là cá nhân , pháp nhân hay chủ thể khác .Thêm
vào đó khách hàng phải chứng minh đợc quyền sở hữu tài sản hợp pháp của
mình bằng các giấy tờ sở hữu hợp pháp .Tuy nhiên không phải bất cứ một loại
tài sản nào cũng có thể đem đI thế chấp mà nó phải thoả mãn một số điều kiện
nhất định tuỳ thuộc vào quy định của pháp luật.
Hình thức TCTS :rất đa dạng , tuỳ thuộc vào mỗi tiêu thức hoặc căn cứ
khác nhau ta có cách phân loại thế chấp khác nhau.

*Dựa trên cơ sở là luật dân sự và luật đất đai ta có thế chấp bất động
sản và thế chấp giá trị quyền sử dụng đất:
- Bất động sản là những tài sản không di dời đợc nh nhà ở , vật kiến trúc,
khách sạn và những tài sản gắn liền với đất.Tất cả những tài sản thuộc quyền
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

19
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
sở hữu hợp pháp của bên đi vay đều đợc Ngân hàng nhận thế chấp để vay vốn
Ngân hàng _Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất là việc đem giá trị quyền sử
dụng đất của mình thế chấp để bảo đảm cho việc trả nợ vay với Ngân hàng theo
hợp đồng tín dụng . Khác với những loại tài sản thông thờng , giá trị quyền sử
dụng đất là một loại tài sản đặc biệt , do đó trong thời gian thế chấp thì ngời sử
dụng đất vẫn có quyền sử dụng đất đó và đất đó vẫn thuộc quyền sở hữu nhà n-
ớc , chịu sự quản lý của Nhà nớc.
Đối với tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất mà không thu tiền sử dụng
đất hoặc hộ gia đình ,cá nhân , tổ chức kinh tế đợc nhà nớc cho thuê đất hằng
năm hoặc tiền thuê đất còn lại dới 5 năm thì chỉ đợc thế chấp tài sản gắn liền
với đất mà không đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất.
*Căn cứ vào tính chất pháp lý ta có hai loại thế chấp là thế chấp pháp
lý và thế chấp công bằng.
- Thế chấp pháp lý : là hình thức thế chấp trong đó khách hàng vay vốn
chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho Ngân hàng . Vì vậy khi khách hàng
không thực hiện nghĩa vụ trả nợ của mình theo hợp đồng tín dụng thì Ngân
hàng với t cách là trái chủ của TCTS đợc quyền xử lý TCTS để thu hồi nợ mà
không cần phảI tiến hành một thủ tục tố tụng nào để nhờ sự can thiệp của toà
án .
- Thế chấp công bằng : theo hình thức này , Ngân hàng thay vì nắm giữ
quyền sở hữu tài sản thế chấp thì họ chỉ nắm giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở
hữu tàI sản đó để đảm bảo cho khoản tín dụng ứng trớc . Khi khách hàng vay

không thực hiện nghĩa vụ trả nợ nh trong hợp đồng tín dụng thì NH không đợc
tự ý xử lí tài sản để thu hồi nợ mà phải nhờ sự can thiệp của toà án hoặc dựa
trên cơ sở thoả thuận giữa hai bên.
- Thế chấp pháp lí đảm bảo cho NH nhanh chóng xử lí tài sản để thu hồi
nợ , mặt khác nó sẽ không bị các chủ nợ khác tham gia chia phần đối với tiền
bán tàI sản thế chấp . Nhng bên cạnh đó hình thức này lại tốn nhiều chi phí nh
chi phí đăng kí giao dịch bảo đảm , chi phí công chứng ..Và mỗi khi thay đổi
hợp đồng riêng biệt thì lại phải làm lại hợp đồng bảo đảm . Còn đối với thế chấp
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

20
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
công bằng thì thủ tục đơn giản hơn , ít tốn kém khi lập hợp đồng thế chấp nhng
lại khó khăn cho NH khi phải xử lí tài sản đảm bảo .
* Căn cứ vào tính chất của bất động sản gồm có thế chấp toàn bộ và
thế chấp một phần bất động sản :
- Thế chấp một phần bất động sản : đây là hình thức thế chấp trong đó
các vật phụ gắn liền với bất động sản đó cũng đợc tính vào giá trị của tàI sản thế
chấp.
- Thế chấp một phần bất động sản nghĩa là vật phụ gắn với bất động sản
đó không đợc tính vào tài sản thế chấp nếu hai bên không có thoả thuận riêng .
Thế chấp một phần bất động sản xảy ra trong trờng hợp tài sản thế chấp có thể
phát mại riêng mà không ảnh hởng gì đến quyền lợi của bên nhận thế chấp .
* Căn cứ vào số lần thế chấp tài sản ta có thế chấp thứ nhất và thế
chấp thứ hai :
- Thế chấp thứ nhất : là việc thế chấp tài sản bảo bảo đảm cho món nợ
vay thứ nhất . ở đây, khái niệm thế chấp thứ nhất khác với khái niệm mang đi
thế chấp lần đầu . Có thể trớc đây khách hàng mang tài sản đi thế chấp lần đầu
tiên nhng đã đợc giải chấp thì đó là thế chấp lần đầu . Còn thế chấp thứ nhất là
tài sản đảm bảo cho món nợ vay thứ nhất đang hiện hữu. Thế chấp thứ nhất chỉ

đợc xác định trong mối tơng quan là một tài sản thế chấp nhng lại bảo đảm cho
nhiều món nợ vay cùng hiện hữu trong một thời gian.
-Thế chấp thứ hai là thế chấp trong đó khác hàng sử dụng phần giá trị
chênh lệch giữa giá trị của tài sản thế chấp với giá trị của khoản cho vay thứ
nhất để bảo đảm cho khoản vay thứ hai .
- Khi thực hiện một tài sản thế chấp để bảo đảm cho nhiều khoản nợ vay
thì NH cần quan tâm đến những vấn đề sau:
Thứ nhất : khi một khoản nợ đến hạn mà NH phải xử lí để thu hồi nợ thì
những khoản vay khác có cùng tài sản thế chấp cũng mặc nhiên đến hạn .
Thứ hai: Khoản vay nào có thứ tự đăng kí thế chấp trớc thì đợc u tiên
thanh toán trớc khi tài sản thế chấp bị xử lí .
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

21
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
Thứ ba : Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai chỉ đợc thực hiện trong
một tổ chức tín dụng ( Theo qui định của pháp luật hiện hành ) .
* Căn cứ vào nguồn hình thành tài sản thế chấp gồm có thế chấp trực
tiếp và thế chấp gián tiếp .
- Thế chấp trực tiếp là thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay, thông
thờng trong thế chấp trực tiếp NH phải yêu cầu khách hàng có một tỉ lệ nhất
định tham gia vào hình thành lên tài sản đó . Theo qui định của pháp luật hiện
hành thì việc thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay chỉ áp dụng đối với
cho vay trung , dài hạn và khách hàng vay phải là ngời có uy tín với Ngân
hàng , có khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ trả nợ, có dự án đầu t để thực
hiện phơng án sản xuất kinh doanh co khả thi , có khả năng hoàn trả nợ Và
có mức vốn tham gia hình thành lên tài sản tối thiểu phải bằng 30% . Tài sản
hình thành từ vốn vay phải xác định đợc quyền sở hữu hoặc đợc giao quyền sử
dụng và đợc phép giao dịch . Nếu tài sản đó dợc pháp luật quy định mua bảo
hiểm thì khách hàng vay phải cam kết mua bảo hiểm trong suất thời hạn vay khi

tài sản đó đợc hình thành và đa vào sử dụng
- Thế chấp tài sản gián tiếp là tài sản hình thành từ vốn vay và TCTS là
hai loại khác nhau .
1.3.3.2. Tài sản thế chấp
* Tài sản đợc dùng làm thế chấp bao gồm :
- Đất đai , quyền sử dụng đất đai : Đó là quyền sử dụng đất ở , đất canh
tác trong nông nghiệp , lâm nghiệp đợc Nhà nớc giao cho các hộ gia đình , các
cá nhân sử dụng vào mục đích đợc pháp luật quy định , quyền sử dụng đất của
các tổ chức trong nớc đợc Nhà nớc giao cho thuê đất ; quyền sử dụng đất đợc
hình thành do thừa kế , chuyển nhợng sử dụng đúng mục đích theo quy định của
pháp luật ; quyền sử dụng đất của các tổ chức cá nhân nớc ngoài , ngời Việt
Nam ở nớc ngoài đợc phép đầu t vào Việt Nam đợc Nhà nớc cho thuê đất .
- Các tài sản gắn liền với đất nh nhà ở khách sạn , văn phòng , vờn cây ,
ao cá ,
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

22
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
- Các tài sản nh tầu thuỷ , máy bay và các tài sản khác đợc thế chấp nếu
đợc pháp luật cho phép .
- Hoa lợi , lợi tức và các quyền lợi phát sinh từ TCTS có thuộc giá trị
TCTS hay không là do sự thoả thuận của Ngân hàng với khách hàng .
* Các tài sản không đợc dùng để thế chấp :
- Các tài sản gắn liền với đất sử dụng không vì mục đích kinh doanh mà
nhằm mục đích công cộng .
-Các kết cấu hạ tầng xây dựng quan trọng gắn liền với đất vì lợi ích quốc gia
nh : Đờng dây tải điện , trạm phát điện , trạm biến thế điện , công trình thuỷ
lợi , đờng giao thông ,cầu cống , hệ thống thông tin quốc gia , công trình nghiên
cứu khoa học và các công trình công cộng khác
-Các công sở nh : trụ sở cơ quan Nhà nợc , các tổ chức kinh tế chính trị xã hội ,

văn phòng đại diện của nớc ngoài.
-Tài sản sử dụng vào mục đích quốc phòng , an ninh và những trờng hợp đặc
biệt khác theo quy định của chính phủ .
-Tài sản không thuộc quyền sử dụng , quyền sở hữu của bên vay.
-Tài sản đang bị cơ quan có thẩm quyền tạm giữ , phong toả, tài sản đang làm
thủ tục giải thể hoặc phá sản DN .
-Tài sản gắn liền với đất đang bị cơ quan có thẩm quyền có kế hoạch qui hoạch
sử dụng vào mục đích khác.
-Tài sản Nhà nớc qui định cấm kinh doanh, mua bán , chuyển nhợng.
-Tài sản hình thành từ vốn vay đang bảo đảm cho khoản nợ vay cha hêt thời hạn
trả nợ cho TCTD .
-Tài sản khác không đợc thế chấp nếu pháp luật quy định.
1.3.3.3. Quy trình TCTS :
* yêu cầu phải có tài sản :
Khách hàng có nhu cầu vay vốn Ngân hàng và họ gửi hồ sơ cùng những
tài liệu có liên quan đến Ngân hàng xin vay vốn . Sau khi phân tích , đánh giá
khách hàng trên các phơng diện nh uy tín , năng lực tài chính , phơng án kinh
doanh . Nếu thấy tất cả đều phù hợp với phơng án kinh doanh của Ngân hàng
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

23
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
nhng khách hàng lại cha đủ độ tín nhiệm để vay vốn Ngân hàng thì Ngân hàng
yêu cầu khách hàng phải có tài sản đảm bảo cho khoản vay bằng biện pháp
TCTS .
* Đánh giá tài sản thế chấp :
Trớc hết Ngân hàng phải đánh giá TCTS . Trong quá trình đánh giá ,
nhân viên TD khi đã phân tích hồ sơ vay vốn của khách hàng về năng lực vay
nợ , mục đích vay vốn , uy tín tất cả đều phù hợp với chiến l ợc kinh doanh
của Ngân hàng và mức độ RR có thể chấp nhận đợc thì tiến hành giám định về

hồ sơ tài sản và định giá TCTS . Giám định tính pháp lý về TCTS : Ngân hàng
cần phải xem xét thông qua các hồ sơ hành chính để xác định tài sản có thuộc
quyền sở hữu của khách hàng vay vốn không ? NgoàI ra , Ngân hàng cũng cần
phải xem xét bất động sản nằm ở vị trí có thể bán đợc không? nếu bất động sản
nằm trong khu qui hoạch thì đây là một vấn dề hết sức phức tạp trong việc tài
phát mại tài sản khi khách hàng không trả đợc nợ .
Về đinh giá TCTS : Định giá TCTS trên nguyên tắc phải sát với thị tr-
ờng . Nếu định giá cao hơn giá thị trờng sẽ có nguy cơ dẫn đến bán tài sản
không thu hồi nợ gốc , lãi và các chi phí khác trong trờng hợp khách hàng
không thanh toán đợc nợ khi thanh toán. Nếu định giá thấp hơn giá thị trờng sẽ
ảnh hởng đến vịêc đáp ứng nhu cầu vốn cho khách hàng nh vậy định giá tài sản
là một vấn đề hết sức phức tạp , vì thế cần phải chuyên môn hoá, Ngân hàng
phân công cho một cá nhân chuyên gia làm công tác định giá tài sản , có nh vậy
việc định giá mới chính xác. Đối với những tài sản lớn , phức tạp cần thiết phải
thuê chuyên gia , các công ty chuyên về định giá tài sản để làm công việc này .
*xác định mức cho vay :
Theo văn bản pháp luật qui định , số tiền cho vay tối đa bằng 70% giá trị
của TCTS đã đợc xác định và ghi trên hợp đồng . Sở dĩ Ngân hàng không thể
cho vay đúng bằng giá trị TCTS vì ngoài tiền gốc , khách hàng còn phải trả cho
Ngân hàng lãi vay và các khoản chi phí khác . Đồng thời Ngân hàng còn tính
đến sự biến động giá cả TCTS trên thị trờng .
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

24
Đề Tài: Gải Pháp Hoàn Thiện Cho Vay Thế Chấp Tài Sản
Khi đã xácđịnh đợc giá trị của TCTS rồi , Ngân hàng cần xác định mức
cho vay đối khoản vay có TCTS hay nói cách khác Ngân hàng cần xác định mối
tơng quan giữa giá trị của khoản vay với giá trị của TCTS . Thông thờng tỉ lệ
này nhỏ hơn một có nghĩa là giá trị của klhoản vay ( tính ở thời điểm cho vay )
luôn nhỏ hơn giá trị của tài sản đảm bảo , tỉ lệ này thờng ở mức khoảng 70% .

Tuy nhiên xác định mức cho vay tơng đối an toàn , Ngân hàng còn phải
căn cứ vào đặc điểm và tính chất của TCTS . Giả sử đối với TCTS ít biến động
về giá cả , có độ bảo đảm cao thì Ngân hàng có thể cho vay đến 70% giá trị của
tài sản thế chấp , thay bằng 50% đối với những loại tài sản có biến động lớn về
giá cả và độ RR cao .
Ngoài ra tỉ lệ cho vay này còn phụ thuộc vào chu kì kinh tế và chu kì của
tài sản thế chấp . Tỉ lệ cho vay này đợc duy trì trong suốt thời gian cho vay. Khi
đã xác định đợc mức cho vay tối đa, Ngân hàng mức chuyển sang bớc tiếp
theo .
* Kí kết hợp đồng và quản lí TCTS :
Ngân hàng và khách hàng kí kết với nhau một hợp đồng về thế chấp tài
sản và lu giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản . Sau khi đã thoả thuận mức
cho vay và các điều kiện cho vay về tín dụng , khách hàng vay vốn phảI lập giấy
thế chấp đồng thời chuyển giao giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho Ngân
hàng . Tuy nhiên tuỳ theo loại thế chấp và qui định của pháp luật mà thực hiện
các thủ tục về hành chính cho thích hợp nh xác nhận của cơ quan công chức và
đăng kí với cơ quan quản lí tài sản thích hợp . Theo qui định pháp luật hiện hành
( pháp lệnh về hợp đồng dân sự vầ các qui định khác ) giấy tờ thế chấp tài sản phải
có xác nhận của cơ quan công chứng . Ngoài ra Ngân hàng phải quản lí TCTS .
Trong quá trình cho vay Ngân hàng cần thờng xuyên giám sát việc xử lí và sử
dụng tài sản thế chấp để khi có dấu hiệu RR thì Ngân hàng có biện pháp xử lí
kịp thời . Khi đến hạn thanh toán nếu khách hàng trả đợc nợ cho Ngân hàng trả
đúng gốc và lãi thì Ngân hàng lập hồ sơ để giải toả tài sản thế chấp . Giấy đề
nghị giải chấp tài sản phải chuyển đến các cơ quan thích hợp ( cơ quan công
Sinh viên thực hiện : Nguyễn Thị Mỹ Linh _Lớp TC1-K6

25