Phát triển thị trường bất động sản nhà ở tại đô thị việt nam nghiên cứu điển hình tại thành phố hà nội

Đề tài: Phát triển thị trường bất động sản nhà ở tại đô thị Việt Nam:
Nghiên cứu điển hình tại thành phố Hà Nội
LỜI MỞ ĐẦU
I.

Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản cùng với thị trường vốn và kinh tế lao
động là các thị trường trung tâm trong nền kinh tế thị trường. Kinh
doanh bất động sản là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, góp
phần tăng doanh thu ngân sách và chiếm tỉ trọng đáng kể trong tổng sản
phẩm quốc nội đối với một quốc gia.
Ở nước ta, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, thị
trường Bất động sản được hình thành và phát triển ngày một mạnh mẽ.
Như mọi quy luật lên xuống tất yếu, thị trường bất động sản Việt Nam
tuy còn non trẻ, nhưng cũng đã trải qua nhiều thăm trầm. Đã từng có giai
đoạn thị trường bất động sản nở rộ, được coi là thị trường “nóng” nhất,
thu hút toàn bộ sự quan tâm của giới đầu tư. Tuy nhiên, sau thời kỳ phát
triển sôi động, nhất là từ năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam bị
ảnh hưởng nghiêm trọng bởi cơn bão khủng hoảng kinh tế toàn cầu. Thị
trường bất động sản đóng băng, và hệ quả của nó là bất động sản xây
xong không tìm được đầu ra, hàng tồn kho chất đống, vốn tồn đọng
trong các dự án không thể thanh khoản… gây ảnh hưởng đến cả các
doanh nghiệp và tình hình phát triển chung của đất nước. Mỗi một phân
khúc bất động sản lại đang loay hoay với những vướng mắc của riêng


mình. Trong phân khúc bất động sản nhà ở, việc tìm ra một hướng phát
triển, tháo gỡ khó khăn hiện tại vẫn đang là một bài toán khó và nhức
nhối, đòi hỏi tìm ra giải pháp. Điểm danh những vấn đề của thị trường
bất động sản nhà ở hiện nay có thể kể đến: Tồn kho bất động sản nhà ở;

Cơ cấu căn hộ, nhà ở bất hợp lý; Giá cao, không phù hợp với đại đa số
thu nhập. Chúng ta có thể thấy rõ điều đó ở khắp các thị trường trong
nước, mà tiêu biểu có thể kể đến thành phố Hà Nội. Với mong muốn
được hiểu sâu rõ hơn về vấn đề, cũng như vận dụng những kiến thức đã
học có liên quan đến bất động sản trong một phạm vi giới hạn nhằm đưa
ra được một số biện pháp khắc phục, kiến nghị giải quyết vấn đề; em xin
chọn đề tài “Phát triển thị trường bất động sản nhà ở tại đô thị Việt Nam:
Nghiên cứu điển hình tại Hà Nội”; qua đó có thể áp dụng những phương
pháp này trong nghiệp vụ chuyên môn sau này.
II.

Mục tiêu nghiên cứu

- Làm rõ thực trạng ở thị trường bất động sản nhà ở đô thị hiện nay
- So sánh, đối chiếu và đánh giá giữa lý luận và thực tiễn vấn đề
- Đề xuất giải pháp, hướng phát triển cho vấn đề
III. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu
1.Đối tượng nghiên cứu
Thực trạng thị trường bất động sản nhà ở tại đô thị


2. Phạm vi nghiên cứu
- Thời gian: Từ năm 2008 đến nay
- Địa bàn: Thành phố Hà Nội
IV. Phương pháp nghiên cứu
- Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng bao gồm:
+ Phương pháp thống kê, thu thập, xử lý số liệu, so sánh: thu thập
và xử lý số liệu cụ thể về tình trạng thực tế của thị trường bất động
sản nhà ở tại Hà Nội. So sánh các kết quả và đưa ra kết luận cụ thể
giữa kì vọng và thực tế

+ Phương pháp dự báo: dựa trên những số liệu cụ thể về nhu cầu
và thực trạng thị trường bất động sản nhà ở Hà Nội để đưa ra
những dự báo cho những năm tiếp theo.
+ Phương pháp khảo cứu tài liệu, nghiên cứu tại bàn : dựa trên các
tài liệu sẵn có và thu thập được để đưa ra các định nghĩa chính xác
và căn cứ pháp lý của vấn đề.
- Mọi số liệu đề án sử dụng đều là số liệu thứ cấp.


NỘI DUNG
Chương I: Cơ sở khoa học về phát triển bất động sản nhà ở tại đô
thị
1. Khái niệm bất động sản nhà ở
- Bất động sản
- Bất động sản nhà ở
2. Vai trò của bất động sản nhà ở
3. Khái niệm thị trường bất động sản nhà ở và phát triển thị trường
bất động sản
3.1.

Khái niệm thị trường bất động sản nhà ở

- Khái niệm
- Đặc điểm
- Phân loại
3.2.

Phát triển thị trường bất động sản nhà ở

4. Những nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nhà ở

4.1.

Cầu bất động sản nhà ở

4.2.

Cung bất động sản nhà ở


4.3.

Giá cả bất động sản nhà ở

5. Nhân tố ảnh hưởng đến việc phát triển thị trường bất động sản nhà
ở
6. Chính sách phát triển thị trường bất động sản nhà ở
7. Kinh nghiệm phát triển thị trường bất động sản nhà ở thi được ở
một số nước trên thế giới và ở một số địa phương.
Chương II: Thực trạng phát triển thị trường bất động sản nhà ở
tại Hà Nội
1. Tình hình thị trường bất động sản ở Hà Nội trong những năm gần
đây
2. Thực trạng thị trường bất động sản nhà ở
- Cầu
- Cung
- Giá cả
3. Đánh giá thị trường bất động sản nhà ở
- Ưu điểm
- Nhược điểm và gánh nạn
+ Đầu cơ

+ Tăng giá
+ Mất cân đối cung -cầu
+Tồn kho bất độn sản
Chương III: Định hướng và giải pháp về phát triển thị trường bất
động sản nhà ở
1. Dự báo định hướng phát triển thị trường
-Cung
- Cầu
- Giá cả
2. Một số giải pháp
- Giải phóng tồn kho
…

CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN
BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TẠI ĐÔ THỊ

1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN và BĐS NHÀ Ở


1.1 Khái niệm về bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc
từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải
trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của
con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây
dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai
hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận
cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động

sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên,
hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể
hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu
vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của
đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự
Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96
Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ
thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung.
Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh
thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.


Bên cạnh đó, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản
“gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy
định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt
khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể
hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái
Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao
gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa
ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì
được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải
thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về
những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam,
tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền

với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể
bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là
BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa,
các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà
cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.


1.2. Khái niệm bất động sản nhà ở
Hiện nay có rất nhiều khái niệm về nhà ở tùy thuộc vào góc độ nghiên
cứu
Trên góc độ xây dựng: Nhà ở là hoạt động của xây dựng và không gian
bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để
ở.
Trên góc độ quản lý kinh tế: Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt với đời
sống con người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện
tượng tự nhiên.
Luật Nhà ở 2014 nước CHXHCN Việt Nam quy định: “Nhà ở là công
trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của
hộ gia đình, cá nhân.”

2. ĐẶC ĐIỂM VÀ VAI TRÒ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở
2.1. Đặc điểm
- Nhà ở là tài sản không thể di dời được, nó gắn liền với đất, được xây
dựng trên đất. Sự gắn liền với đất này chỉ vị trí của nó được phân bố ở
đâu. Đối với các giao dịch trên thị trường nhà đất đô thị, vị trí của nhà


đất là một trong những điều được quan tâm hàng đầu bởi yếu tố vị trí có
ảnh hưởng rất lớn đối với giá trị tài sản của đất.

- Nhà ở là một bất động sản có tính bền vững, thời gian sử dụng dài, hao
mòn chậm. Đặc điểm này có thuận lợi cho người sử dụng, nhất là đối với
người có thu nhập thấp, vì họ có khả năng nâng cấp, xây dựng mới nhà ở
là rất kém. Một ngôi nhà có chất lượng trung bình có thể được xây dựng
và sử dụng trong khoảng thời gian gần 20 năm mà không phải sửa chữa
lớn, trừ những duy tu bảo dưỡng nhỏ như quét vôi, sơn tường…
- Nhà ở là tài sản có giá trị lớn. So với hàng hóa khác khi mua sắm thì
việc xây dựng nhà ở đòi hỏi một khoản vốn đầu tư lớn và nhất là hiện
nay giá nhà đất, nguyên vật liệu xây dựng rất cao.
- Nhà ở rất đa dạng, phong phú cả về số lượng và chất lượng. Đặc điểm
này một mặt là do sự đa dạng của các tầng lớp dân cư đô thị, mặt khác là
thu nhập của dân cư đô thị đã tăng lên, phong tục tập quán truyền thống
từng nơi là khác nhau.

2.2. Vai trò của bất động sản nhà ở
- Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế đô thị
Môi trường cư trú, điều kiện sinh hoạt của nơi ở, nơi làm việc, môi
trường văn hóa khu vực, môi trường tự nhiên khu vực…ảnh hưởng rất


lớn tới sức tái sản xuất lao động và tác động tới tâm sinh lý của người
lao động, ảnh hưởng tới quá trình sản xuất, tới hiệu của của nền kinh tế.
Sự phát triển của nhà ở trực tiếp tác động đến những ngành có liên quan
tới xây dựng như ngành công nghiệp vật liệu xây dựng, ngành cung cấp
thiết bị, máy móc xây dựng. Cùng với chính sách của nhà nước thì chất
lượng và quy mô nhà ở ảnh hưởng tới thị trường tiêu thụ sản phẩm, hệ
thống ngân hàng, phân bố dân cư và nguồn lao động.
- Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức lao
động đô thị
Lao động là điều kiện cơ bản để tiến hành sản xuất, lao động là đầu vào

của quá trình sản xuất. Chất lượng của lao động bao gồm thể lực và trí
lực ảnh hưởng trực tiếp tới quá trình sản xuất. Nhà ở là phương tiện
quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên như nắng,
mưa, gió, bão, giá rét… mà còn là nơi nuôi dưỡng, giáo dục đào tạo con
người từ khi sinh ra và lớn lên, tạo điều kiện tái sản xuất sức lao động
của con người.
- Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất ảnh hưởng tới sinh hoạt xã hội và
điều chỉnh quan hệ xã hội.
Nhà ở không chỉ là những tài sản có giá trị, có tầm quan trọng đặc biệt
đối với mỗi gia đình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn là thước đo
phản ánh trình độ kinh tế- xã hội của một quốc gia, mức sống dân cư của
một dân tộc.


3. KHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở VÀ
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
3.1. Khái niệm thị trường bất động sản nhà ở
3.1.1. Khái niệm
Thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu thông hàng hóa và lưu thông
tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ.
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên
quan, là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư
vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước
có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt
động kinh doanh trên thị trường BĐS.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường BĐS ngày càng được
hình
thành và phát triển. Thị trường BĐS nhà ở được coi là một bộ phận của
thị trường BĐS và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà ở

cũng như các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó.
3.1.2.Đặc điểm thị trường BĐS nhà ở


TTBĐS nhà ở, ngoài những đặc điểm và tính chất chung cũng như các
thị trường khác trong nền kinh tế thị trường, có một số đặc điểm và tính
chất riêng.
- TTBĐS nhà ở mang tính vùng miền, tính khu vực sâc sắc
Nhà ở là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí. Nó
chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu đặc trưng riêng
biệt của mỗi vùng miền. Thị trường BĐS nhà ở thường bao gồm hàng
loạt thị trường nhỏ, mỗi thị trường mang bản chất địa phương với quy
mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các
vùng miền do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hóa
xã hội khác nhau quy định.
- TTBĐS nhà ở là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
TTBĐS nhà ở là một thị trường đòi hỏi của sự can thịêp nhiều và trực
tiếp của Nhà nước nên mức độ hoàn hảo của TTBĐS nhà ở thường thấp
hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất khác.
Bên cạnh đó, do tính không tái tạo được hay do tính khan hiếm của đất
nên TTBĐS nhà ở mang tính độc quyền và các thông tin về quy hoạch,
về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt
để điều này làm cho TTBĐS nhà ở có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh
ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo.
- Giao dịch trong TTBĐS nhà ở rất phức tạp.


BĐS có đặc tính rất căn bản mà các hàng hoá khác không có, đó là tính
bất động. Quá trình giao dịch, trao đổi BĐS hàng hoá rất phức tạp, qua
rất nhiều khâu, cần rất nhiều thủ tục của các bên hữu quan. BĐS còn có

những thuộc tính đặc thù liên quan đến những vấn để ngoài phạm vi
kinh tế, đôi khi là những vẫn đề xã hội, tâm linh nên nhiều người tìm
chọn BĐS còn phải thỏa mãn những yêu cầu khác. Do vậy, hoàn thành
một thương vụ BĐS đòi hỏi nhiều thời gian, chi phí và công sức.
- Cung trong thị trường BĐS nhà ở phản ứng chậm hơn so với cầu và
là nguồn cung có giới hạn tương đối
Mọi hàng hóa được đưa ra thị trường khi được thừa nhận và xuất hiện
cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng
cung nhanh chóng. Tuy nhiên khi cầu về BĐS nhà ở tăng lên thì cung
nhà ở trên thị trường không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hóa
thông thường khác bởi việc tăng cung nhà ở với một loại mục đích cụ
thể nào dó cần có thời gian dành cho tạo nguồn cung thị trường như xin
phép chuyển đổi mục đích sử dụng, mua đất, xin cấp phép xây dựng,
thiết kế, thi công…

- TTBĐS nhà ở rất nhạy cảm.
Thị trường BĐS nhà ở rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị
nóng khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị đóng băng


khi nền kinh tế suy giảm. TTBĐS nhà ở cũng rất nhạy cảm về mặt chính
trị, văn hoá, xã hội. TTBĐS nhà ở một khi không được tổ chức và thông
tin đầy đủ và trong điều kiện vĩ mô không ổn định sẽ bị chi phối rất
mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong những điều kiện những nước
đang thực hiện chuyển đổi sang kinh tế thị trường. Vì đất đai có hạn nên
phạm vi TTBĐS của một quốc gia, một địa bàn là có hạn. Vì vậy, mỗi
một biến động kinh tế, đặc biệt là những biến động có tính chất khúc
ngoặt như sự chuyển hướng thị trường, như sự gia tăng đầu tư thì thị
ttrường BĐS nhà ở sẽ bị tác động.
- TTBĐS nhà ở có quan hệ mật thiết với các thị trường khác trong

nền kinh tế.
Hàng hoá BĐS nhà ở là loại hàng hoá có gía trị lớn do đó các hoạt động
giao dịch, đầu tư, kinh doanh trên thị trường BĐS đều có nhu cầu rất lớn
về vốn. Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS
được huy động trên thị trường đồng thời một lượng vốn đựơc huy động
trên thị trường tài chính được đầu tư trên thị trường BĐS. Do quan hệ
liên đới, nhân quả thì ngoài sự vận hành của chính mình, TTBĐS không
những có mối quan hệ mật thịết với thị trường tài chính mà còn có mối
quan hệ tác động đối với các thị trường khác và với tổng thể nền kinh tế
quốc dân.

3.1.3. Phân loại thị trường bất động sản nhà ở


Có thể phân loại thị trường bất động sản nhà ở theo nhiều cách:
a. Phân loại theo tính chất giao dịch
+ Chuyển nhượng, mua bán
+ Cho thuê
+ Đấu giá QSDĐ
+ Thế chấp, bảo hiểm
+ Dịch vụ bất động sản
- Môi giới
- Thông tin, tư vấn, định giá
- Bảo trì, bảo quản, quản lý
b. Phân loại theo loại hàng hóa BĐS nhà ở
- Nhà biệt thự
- Nhà vườn
- Nhà phố riêng biệt
- Nhà phố liền kề và chung cư
c. Phân loại theo giá cả

- Nhà ở hạng sang


- Nhà ở trung bình
- Nhà ở giá rẻ

3.2. Phát triển thị trường bất động sản nhà ở
Phát triển nhà ở là nhu cầu tất yếu và là mục tiêu quan trọng hàng đầu.
Phát triển nhà ở bao gồm:
- Tăng số lượng, diện tích nhà ở
Việt Nam có đến 85 triệu dân và có đến 80% dân số đang ở trong độ tuổi
lao động. Diện tích nhà ở đô thị hiện nay của Việt Nam vào khoảng 10,8
m2/người, là một mức thấp so với thế giới (20-25 m2/người). Đó là
những con số khẳng định nhu cầu của người Việt Nam về nhà ở còn rất
lớn.
Chính vì vậy, cần phải tăng thêm số lượng, cũng như diện tích nhà ở, để
đáp ứng đầy đủ những nhu cầu của người dân.
- Cải thiện chất lượng nhà ở
Bên cạnh việc tăng số lượng, diện tích nhà ở, cần phải chú trọng đến
việc cải thiện chất lượng nhà ở sẵn có.


4. NHỮNG NHÂN TỐ TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
NHÀ Ở
4.1. Cầu nhà ở
a. Khái niệm
Cầu về BĐS nhà ở là khối lượng hàng hóa BĐS nhà ở mà người tiêu
dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối
lượng hàng hóa BĐS đó trên thị trường.
b. Đặc điểm

Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hóa BĐS có một sự cách biệt khá
lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất
hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng.
Song cầu thực tế trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có
những nhu cầu không có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tượng
có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thị trường, có những đối
tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi,
nên có cầu xuất hiện trên thị trường. Chính vì vậy, cầu là một phạm trù
có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều
kiện hoạt động của thị trường.
c. Nhân tố ảnh hưởng đến cầu nhà ở
- Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển:


Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo
đó cầu về nhà đất tăng lên. Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận
với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây
ra những đột biến về cầu BĐS. Độ co giãn của cầu về đất ở và nhà ở phụ
thuộc rất lớn vào các biến số: quy mô gia đình, thu nhập và giá cả.

- Thu nhập của dân cư:
Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi
người dân. Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc
độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu
lương thực và thực phẩm.


- Giá cả tiêu dùng:
Thặng dư tiêu dùng về nhà ở cũng thay đổi rất nhanh khi quy mô tiêu
dùng nhà ở còn thấp và tăng lên rất chậm khi quy mô tiêu dùng đã vượt

quá giới hạn cần thiết. Mỗi một hàng hoá BĐS đều tồn tại dưới hình
thức hiện vật và hình thức giá trị. Các hình thức này luôn luôn tác động
qua lại với nhau, chẳng hạn một ngôi nhà được xây thêm diện tích sử
dụng hoặc được cải tạo, nâng cấp sẽ có giá trị lớn hơn so với ngôi nhà
đó ở trạng thái cũ. Tuy nhiên, giá trị của hàng hoá BĐS còn tuỳ thuộc
vào giá cả trên thị trường. Cũng một thửa đất, một căn hộ ở vào thời kỳ
“sốt nóng” thì giá của chúng có thể cao gấp đôi, gấp ba lần so với lúc
bình thường; còn ở vào thời kỳ “đóng băng”, giá lại hạ xuống, nhiều khi
còn thấp hơn lúc bình thường.
- Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ:


Việc thực hiện các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng tại các đô thị hiện hữu
hoặc tại các khu đô thị mới có thể tác động nhanh chóng làm tăng mức
cầu về BĐS nhà ở, đồng thời cũng có thể làm tăng mức cung về BĐS
nhà ở.
Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, hoặc trợ giá cho
những người có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cũng sẽ
làm tăng mức cầu về BĐS.
Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới
quy mô và tính chất của cầu về BĐS đó là trình độ phát triển sản xuất,
sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh
tế khu vực và quốc tế v.v..
4.2 Cung nhà ở
Cung BĐS là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khối
lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời
điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định.
a. Đặc điểm
- Ở thị trường sơ cấp
Đất đai là một sản phẩm có nguồn gốc vốn có từ tự nhiên với số lượng

có giới hạn, con người không thể tự tạo thêm đất đai mới để làm tăng
cung theo ý muốn. Mức tăng cung BĐS cho nhóm cung này cũng là mức


giảm cung về BĐS nhà đất ở nhóm cung khác. Đặc điểm nổi bật của
cung BĐS trên thị trường này là tổng cung đất đai cho tất cả các ý định
và mục tiêu là cố định, mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cận biên
trong tổng cung.
- Ở thị trường thứ cấp
Cung BĐS nhà ở không phải là toàn bộ quỹ hàng hóa BĐS nhà ở có thể
có mà là lượng hàng hóa BĐS nhà ở có thể và sẵn sàng tham gia hoạt
động giao dịch mua bán, cho thuê, trao đổi v.v.. trên thị trường. Có thể
có người có nhiều hàng hóa BĐS nhưng nếu họ không có nhu cầu bán
(cho thuê, trao đổi v.v..) hoặc có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v..)
nhưng không phải là bán với mặt bằng giá hiện tại của thị trường mà
muốn chờ một cơ hội với mặt bằng giá cao hơn thì hàng hóa BĐS đó
không được tính vào lượng cung tại thời điểm đó.
b. Các nhân tố ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở
- Giá cả BĐS:
Nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hưởng đến sự biến động mức cung
BĐS nhà đất là giá cả BĐS. Cũng như các hàng hoá khác, cung BĐS sẽ
tăng lên khi giá cả BĐS tăng. Quy luật chung của cung là lượng cung
hàng hoá tăng lên khi giá cả hàng hoá đó tăng lên.
- Quỹ BĐS trong quy hoạch của Chính phủ:


Nhân tố làm thay đổi cung BĐS nhiều nhất sau giá cả BĐS phải kể đến
các chính sách của Chính phủ về chế độ quản lý xây dựng BĐS như cấp
phép xây dựng, các quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà và công
trình… thường làm cho đường cung dịch chuyển một bước về bên trái

(cung giảm). Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục
đích sử dụng đất sẽ làm đường cung dịch chuyển đáng kể về bên phải
(cung tăng). Chính vì vậy, sự can thiệp có hiệu lực nhất của Chính phủ
vào thị trường BĐS là sự can thiệp vào những thể chế làm thay đổi
đường cung.
- Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng:
Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện tiếp cận cũng thường
dẫn đến những sự thay đổi làm thay đổi cung BĐS (làm dịch chuyển
đường cung). Sự dịch chuyển này thường tác động rất lớn đến cung về
BĐS được tiêu chuẩn hoá thuộc khu vực công cộng và khu vực tư nhân,
đồng thời nó cũng làm giảm đi tỷ lệ diện tích nhà ổ chuột và xóm liều.
Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của BĐS hiện
có. Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp
cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn
được nhiều yêu cầu khác nhau của thị trường và nhờ đó có thể tham gia
vào nguồn cung đất đai trên thị trường. Một khu vực đất đai không có hệ
thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối với thị trường
nhà ở và đất ở, song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ


tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thì đó lại là nguồn cung rất có ý
nghĩa đối với thị trường BĐS.
- Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển BĐS:
Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng
cung về nhà ở. Nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng hạ thì giá thành
xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở với giá hạ sẽ được mở rộng
thêm. Các yếu tố này còn cho phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với các
cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú về cơ cấu nguồn cung. Ngoài
ra, ở một số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết, kết cấu
nhà ở phải được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vật

liệu chuyên dùng nên cung nhà ở tại các vùng này phụ thuộc vào sự phát
triển công nghệ và kỹ thuật xây dựng.
- Chính sách và pháp luật của Nhà nước:
Khác với các hàng hoá thông thường, cung về BĐS phụ thuộc rất lớn
vào chính sách của Chính phủ và các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về
chính sách sử dụng đất v.v.
Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về
nhà đất. Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với
các nguồn đất đai và nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và
nhà ở này sẵn sàng và có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trường BĐS
hợp pháp. Những nguồn đất đai và nhà ở có thể sử dụng cho phát triển


các công trình dân dụng nhưng không được hợp thức hoá về các quyền
sở hữu và sử dụng không thể tham gia vào nguồn cung của thị trường
BĐS hợp pháp và không được tính vào nguồn cung chính thức về BĐS;
nếu có chăng nó chỉ tham gia giao dịch ngoài thị trường đen và do vậy
nó cũng không được thể hiện mức cung đầy đủ.
Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu
dân cư và những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế-xã hội
là cơ sở để Nhà nước có chủ trương chính sách trong việc chuyển đổi
mục đích sử dụng đất đai. Nếu xu thế đô thị hoá diễn ra với áp lực cao,
sự dịch chuyển các khu vực hoạt động kinh tế xã hội diễn ra nhanh
chóng mà quy hoạch về mục đích sử dụng đất đai không được điều
chỉnh kịp thời thì chắc chắn sẽ gây ra một sự thiếu hụt về cung BĐS. Từ
sự mất cân đối giữa cung và cầu dẫn đến sự xuất hiện của những nguồn
cung BĐS bất hợp pháp, song do thiếu hụt nguồn cung hợp pháp nên các
nguồn cung bất hợp pháp vẫn được chấp nhận.
Sự hợp pháp hoá về các quyền sở hữu và sử dụng BĐS cùng với việc
thừa nhận và cho ra đời hoạt động công khai của thị trường BĐS cũng là

một nhân tố tác động rất lớn đến lượng cung và cầu về BĐS. Sự hoạt
động công khai hoá của thị trường cho phép mọi đối tượng đều có thể
tham gia thị trường, làm phong phú thêm nguồn cung và đa dạng hoá cơ
cấu về cung. Một thị trường hoạt động không công khai, không được
thừa nhận và không có sự điều tiết của Nhà nước thường bị một số thế