Giải pháp phát triển thị trường bất động sản nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp

Đề án môn học

LỜI MỞ ĐẦU
Nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp ln là vấn đề bức bách của các
quốc gia đang phát triển. Với nền kinh tế thị trường hiện nay đã gián tiếp tạo
ra sự phân hóa về nhà ở, điều này đặc biệt rõ nét tại các đô thị. Tầng lớp thu
nhập thấp tại các đô thị với thu nhập chỉ đủ để lo cho mức chi tiêu cơ bản của
cuộc sống, tiền tích lũy nhà ở cịn rất thấp hoăc khơng có. Vì vậy họ gặp khó
khăn lớn về nhà ở. Tại các đô thị, người thu nhập thấp vẫn chiếm tỷ lệ lớn dân
cư đô thị, họ vẫn phải sống trong những khu nhà ở chất lượng kém, rất nhiều
người còn phải sống chung nhà ở tạm bợ hoặc đi thuê nhà. Điều này ảnh
hưởng đến đời sống khó khăn của họ và đồng tời ảnh hưởng đến môi trường
sống chung của tồn đơ thị. Các khu nhà ở cũ của người thu nhập thấp đang
ngày càng xuống cấp và rất cần được cải tạo và nâng cấp. Việc chăm lo tới
sức khỏe của phần đơng người lao động có thu nhập thấp chính là chăm lo tới
nguồn lực của đât nước.
Mục tiêu của đề tài là nghiên cứu hệ thống cơ sở lý luận về cấn đề nhà ở
đơ thị nói chung và nhà ở cho nhưng người có thu nhập thấp nói riêng, cơ chế
chính sách của nhà nước trong lĩnh vực xây dựng nhà ở cho những người lao
động có thu nhập thấp từ đó đưa ra các giải pháp kiến nghị nhằm thúc đẩy quỹ
nhà ở cho những người lao động có thu nhập thấp.
Kết cấu của đề tài : Ngoài lời mở đầu, đề tài gồm 3 chương :
Chương 1 : cơ sở khoa học về bất động sản nhà ở cho người lao động có
thu nhập thấp
Chương 2 : Thực trạng nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp
Chương 3 : Giải pháp phát triển thị trường bất động sản nhà ở cho người
lao động có thu nhập thấp

Phạm Q Cường

1

Lớp: Địa chính 46


Đề án mơn học
Trong đề tài có áp dụng các phương pháp nghiên cứu như phương pháp duy
vật biện chứng, phương pháp duy vật lịch sử, ngồi ra cịn có các phương
pháp nghiên cứu khác như phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp,
phương pháp thống kê, phương pháp phỏng vấn chuyên gia và các phương
pháp nghiên cứu của khoa học thống kê.
Em xin chân thành cảm ơn T.S Nguyễn Thế Phán đã tận tình hướng dẫn
giúp đỡ em hồn thành đề tài này.

Phạm Quý Cường

2

Lớp: Địa chính 46


Đề án môn học

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU....................................................................................................1
CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA BẤT ĐỘNG
SẢN NHÀ Ở CHO NGƯỜI LAO ĐỘNG CÓ THU NHẬP THẤP.................4
1. Các khái niệm cơ bản.................................................................................4
1.1 Khái niệm bất động sản.......................................................................4
1.2 Khái niệm thị trường bất động sản......................................................6
1.3 Khái niệm người thu nhập thấp...........................................................8

1.3.1 Khái niệm người thu nhập thấp của thế giới.................................8
1.3.2 Khái niêm người thu nhập thấp của việt nam...............................8
2. Sự cần thiết của thị trường bất động sản nhà ở cho người lao động có
thu nhập thấp..............................................................................................9
3.Đặc điểm của người lao động có thu nhập thấp....................................12
3.1 Mức lưong và thu nhập..................................................................12
3.2. Điều kiên nơi ở.............................................................................13
3.3 Sử dụng điện nước.........................................................................15
3.4 Giáo dục, văn hóa, thể thao...........................................................15
4. Các nhân tố ảnh hưởng đến bất động sản nhà ở cho người lao động có
thu nhập thấp............................................................................................16
4.1 Cung nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp.........................16
4.2 Cầu nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp...........................19
4.3 Giá nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp............................21
CHƯƠNG II : THỰC TRANG NHÀ Ở CHO NGƯỜI LAO ĐỘNG CÓ THU
NHẬP THẤP...................................................................................................24
1.Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ (2001-2003)..........................24
2.đoạn thị trường bất động sản đóng băng (2003-nay)................................24
3. Nhận xét chung về nhà ở cho người lao động hiện nay...........................29
Phạm Quý Cường

3

Lớp: Địa chính 46


Đề án môn học
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
NHÀ Ở CHO NGƯỜI LAO ĐỘNG CÓ THU NHẬP THÂP........................31
1.Giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp

.....................................................................................................................31
2. Nhóm giải pháp về quy hoạch.................................................................31
3. Nhóm giải pháp về tài chính....................................................................32
4. Nhóm giải pháp về thị trường..................................................................33
KẾT LUẬN.....................................................................................................35
DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................36

CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA BẤT
ĐỘNG SẢN NHÀ Ở CHO NGƯỜI LAO ĐỘNG CÓ THU NHẬP THẤP
1. Các khái niệm cơ bản
1.1 Khái niệm bất động sản
Tài sản bao gồm nhiều loại , tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta
có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia khái
quát nhất là phân chia tài sản thành 2 loại : động sản và bất động sản. Hình
thức phân chia này đã có cách đây hàng nhàn năm từ thời LA MÃ
Bất động sản là một khái niệm được sử dụng tại khắp các quốc gia trên thế
giới. Trong tiếng anh người ta thường dùng từ Readl estate(tài sản bất động)
được gọi là bất dộng sản. Trong tiếng Pháp, khái niệm Bất Động Sản được chỉ
bằng từ : Immobilié (Bất động sản), Trung Quốc dùng thuật ngữ địa sản (tài
sản gắn với đất đai) và ở nươc ta gọi là: Bất Động Sản.

Phạm Quý Cường

4

Lớp: Địa chính 46


Đề án môn học
Điều 181 Bộ Luật Dân Sự quy định :

“Bất động sản là các tài sản không thể di dời bo gồm:
-Đất đai
-Nhà ở, các cơng trình gắn liền với đất đai kể cả các tài sản ắn liền nhà ở,
cơng trình xây dựng đó;
-Các tài sản khác gắn liền với đất;
-Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Mặc dù với các quan niệm như trên, song việc phân định các tài sản là động
sản hay bất dộng sản thường khơng đơn giản. Có phải trăn tát cả các cơng
trình kiến trúc đều là bất động sản. Tương tự như vậy, có phải tất cả các tài
sản đi liền với cơng trình xây dựng cũng đều là động sản khơng? Thậm chí có
phải mọi vùng đất đai đều được coi là bất động sản ? Những khó khăn này
thường làm cho người kinh doanh hoặc định giá bất động sản có cái nhìn sai
lầm trong đánh giá bất động sản, người ta phải nghiên cứu để tìm ra các đặc
trưng riêng của bất động sản, tìm ra những tiêu chí để phân biệt giưa động sản
và bất động sản.
Cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vật
chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy, được coi là bất
động sản khi có các điều kiện sau:
-Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
-Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;
-Có thể lo lường bằng giá trị nhất định;
-Khơng thể di dời hoặc di dời han chế để tính chất, cơng năng, hình thái của
nó khơng thay đổi;
-Tồn tại lâu dài.
Với những quan niện như trên, bất động sản thường được phân chia thành
những nhóm sau đây:

Phạm Quý Cường

5

Lớp: Địa chính 46


Đề án môn học
-Đất đai: Phải là đất không di dời hoặc di dời không đáng kể(những đất đai
di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là bất
động sản); phải là đất đai dược xác định chủ quyền; Đất đai phải được đo
lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đó).
-Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, cơng trình xây dựng đó là: Nhà cửa xây dựng cố định không thể di
dời hoặn di dời không đáng kể: Nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn
phòng...(những nhà bạt di động của gánh xiếc, các lâu đài làm bằng băng đá,
các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là bất động sản mà là động sản,
hoặc là công cụ lao động); Các cơng trình xây dựng cơng nghiệp, giao thơng:
Như đường xá cầu cống,bến cảng ,sân bay, bãi đỗ... được xây dựng gắn liền
với đất đai; Các tai sản khác gắn liền khơng thể tách rời với cơng trình xây
dựng đó như: máy điều hịa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt
động của cơng trình, các cây cảnh trồng cố định tạo lên cảch quan cho cơng
trình (các tài sản có thể tháo dời mà cơng dụng của nó khơng thay đổi thì phải
là bất động sản như máy điều hòa di động các chậu cây cảnh trong vườn treo,
các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác);các công trình đó phải có khả năng đo
lường và lượng hóa theo giá trị và tiêu chuẩn nhất định (các công trình tơn
giáo, di sản văn hóa thế giới hoặc quốc gia; các cơng trình quốc gia khơng
lượng hóa giá trị ...không coi là bất động sản).
-Các tài sản gắn liền với đất đai như: vườn cây lâu năm; bao gồm cả cây
trồng và đất trồng cây; các cơng trình ni trồng thủy sản, cách đồng làm
muối; các cơng trình du lịch, vui chơi thể thao; Một số cơng trình khai thác
hầm mỏ và các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.2 Khái niệm thị trường bất động sản

Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song các quan
niệm có cùng một điểm chung khái quát về thị trường bất động sản là tổng

Phạm Quý Cường

6

Lớp: Địa chính 46


Đề án mơn học
hịa các giao dịch về hàng hóa bất động sản được thực hiện thông qua các giao
dịch hàng hóa tiền tệ. Bất động sản bao gồm nhiều loại khác nhau, song mọi
yếu tố bất động sản đều không thể tách rời yếu tố đất đai. Do vậy, các đặc
trưng của hàng hóa và thị trường đất đai ln là yếu tố đóng vai trị trọng tâm
và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường bất động sản.
Các hình thái thơ sơ nhất của thị trường bất động sản thơng qua việc trao
đổi mua bán dã có từ lâu: Từ thời Trung Hoa cổ đại, thời vua Ai Cập và Ba
Tư cổ...Ngày nay trải qua nấc thang tiến hóa của nhân loại, các lực lượng thị
trường, tức là lực lượng cung cầu đã trở thành những thực thể đa dạng và
phức tạp, giống như “bàn tay vô hình” , dẫn dắt sự phân phối tài nguyên và
các nguồn lực xã hội dến nơi hiệu quả nhất, mà bất cứ sự can thiệp nào của thị
trường cũng làm nó biến dạng và trở lên khó diều khiển hơn. Trong bối cảnh
đó, việc nhận thức về quan điển thị trường nói chung, thị trường bất động sản
nói riêng, nhận thức hình thái và tìm hiểu và tìm hiểu phương thức ứng xử của
người tham gia thị trường đã trở thành vấn đề lý thú và hấp dẫn, nhất là đang
trong giai đoạn bước vào nền kinh tế thị trường ở nước ta.
Thị trường bất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa bất
động sản. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất
hàng hóa bất động sản.

Có nhiều định nghĩa và cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản. tuy
nhiên có một cách hiểu khái quát và phổ biến nhất về thị trường bất động sản
là tổng hịa các trao đổi hàng hóa bất động sản ,tức là các quan hệ giao dịch
giữa người mua và người bán, giữa cung và cầu và thực hiện các quan hệ
chuyển dịch về giá trị bất động sản.
Tất cả các quan hệ giao dịch về bất động sản thơng qua quan hệ hàng hóa
tiền tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường bất động sản. Thị
trường bất động sản chỉ ra đời khi mà xã hội có sự trao đổi mua, giao dịch bán

Phạm Quý Cường

7

Lớp: Địa chính 46


Đề án mơn học
về hàng hóa bất động sản. Theo dịng lịch sử đất đai là hàng hóa bất động sản
đầu tiên. Khi chế độ sở hưu đất đai được xác lập, khi mà các hoạt động kinh tế
phát triển nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì
quan hệ về đất đai cũng phát triển và đất đai đã trở thành hàng hóa. Như vậy,
sự ra đời và phát triển của bất động sản gắn liền với qua trình đất đai chuyển
thành hàng hóa do nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển kinh tế xã hội. Trên
thực tế nội dung cơ bản của thị trườn bất động sản và cũng là các quan niệm
phổ biến hiện nay về thị trường bất động sản và cũng là theo nghĩa hẹp, đó là
thị trường nhà đất. Vì bất động sản nhà đất vưa mang ý nghĩa kinh tế , chính
trị to lớn, trong thị trường bất động sản thị trường nhà đất được hình thành rõ
rệt và sơi động nhất. Thị trường đất đai trước hết được hiểu là nơi diễn ra các
hành vi mua bán và hàng hóa quyền sử dụng đất cũng như dịch vụ gắn liền
với hàng hóa đó. Q trình trao đổi quyền sử dụng đất ln ln vận động và

phát triển làm cho phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng
khác nhau.
Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ là chúng khơng chỉ được
mua bán, mà cịn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như: cho thuê, thế
chấp, chuyển quyền sử dụng, do đó thị trường bất động sản hồn chỉnh không
chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về bát động sản mà còn là nơi
diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo
hiểm và chuyển quyền sử dụng bất động sản...
Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau: Thị
trường bất động sản là tổng thể các giao dịch bất động sản dựa trên các giao
dịch về hàng hóa tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
1.3 Khái niệm người thu nhập thấp
1.3.1 Khái niệm người thu nhập thấp của thế giới

Phạm Quý Cường

8

Lớp: Địa chính 46


Đề án mơn học
Báo cáo của Habitat news-Ítanbul 2001 viết “ nghèo đói đang lan tràn trong
khu vực Đơng Nam Á, với hơn 2 tỷ người trong khu vực có thu nhập < 2USD/
ngày, và 900 triệu người có thu nhập <1USD/ ngày” đây là vấn đề cần được
giải quyết của 1/3 dân số loài người, và giải quyết sự xuống cấp mơi trường
tồn khu vực.
Theo quan niệm của Ngân Hàng Thế Giới và tổ chức Liên Hiệp Quốc về
người thu nhập thấp “ người thu nhập thấp là người có thu nhập bình qn
một tháng mà phải chi tiêu cho khẩu phần ăn uống để duy trì cuộc sống tối

thiểu mất 66%thu nhập, còn lại 34%chi dùng để cho nhu cầu cơ bản khác như:
(nhà ở, văn hóa, giáo dục, y tế, đi lại, giao tiếp...)”.
1.3.2 Khái niêm người thu nhập thấp của việt nam
Trong đô thị nước ta đối tượng dân cư nghèo khác với đối tượng người thu
nhập thấp, người nghèo là nguời (hộ) thiếu ăn không thể tự lo được mà phải
do nhà nước hỗ trợ hồn tồn. Cịn người thu nhập thấp là người với thu nhập
ổn định nhưng thấp, điều kiện chất lượng kém, và cũng có khả năng dành một
ít thu nhập cho việc chăm lo cải thiện nhà ở với sự trợ giúp của nhà nước.
Theo Bộ Lao Động Thương Binh Và Xã Hội : “Người thu nhập thấp đô thị
thu nhập bình quân một tháng của họ chỉ đủ đáp ứng nhu cầu cơ bản với cuộc
sống hiện tại của con người, có mức sống trên trung bình tối thiểu, cịn khó
khăn tiếp cận với cải thiện nhà ở.
2. Sự cần thiết của thị trường bất động sản nhà ở cho người lao động có
thu nhập thấp
Nhà ở cho những người có thu nhập thấp là một vấn đề hết sức bức thiết ở
hầu hết các địa phương trong cả nước. Hiện nay, với tổng số khoảng 11,3 triệu
công nhân viên chức lao động, trong đó có 865.000 cơng nhân lao động ở 130
khu cơng nghiệp, khu chế xuất… thì chỉ có 20% cơng nhân có chỗ ở ổn định,
cịn lại chưa có chỗ ở hoặc phải thuê chỗ ở tạm với diện tích 2-3m2/người.

Phạm Quý Cường

9

Lớp: Địa chính 46


Đề án mơn học
Chỉ có 2% số lao động được ở trong các nhà trọ do chủ doanh nghiệp hoặc các
tổ chức đoàn thể đầu tư xây dựng. Nhà trọ ở các khu công nghiệp phần lớn do

người dân tự phát lập ra, không đảm bảo điều kiện về vệ sinh môi trường,
điện, nước, ăn ở chật chội, làm ảnh hưởng đến sức khoẻ và năng suất lao
động, dễ xẩy ra tệ nạn xã hội, Một bộ phận lớn cán bộ, công chức, viên chức,
quân nhân, sỹ quan vẫn chưa có nhà ở vẫn phải thuê nhà ở với giá cao so với
đồng lương hàng tháng (giá thuê khoảng từ 750.000đ đến 1.500.000đ/tháng)
hoặc thuê nhà ở giá có rẻ hơn nhưng không đảm bảo các điều kiện sinh hoạt
tối thiểu, ảnh hưởng đến sức khoẻ và khả năng tái tạo sức lao động; một số
cán bộ được điều chuyển, các giáo viên ở vùng sâu, vùng xa vẫn ở trong
những căn nhà tạm bợ, hoặc chỉ là những nhà tranh tre đơn sơ, lụp xụp.
Bộ Xây dựng đã có quy định về điều kiện tối thiểu của nhà ở (phòng ở) cho
cho người lao động thuê để ở như các quy định về diện tích tối thiểu, về trang
thiết bị phịng trọ.v.v..; Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/CP ngày
05/10/2001 về "ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê", trong đó có
quy định một số cơ chế, chính sách ưu đãi, khuyến khích các doanh nghiệp
đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê đối với các đối tượng thu nhập thấp
có khó khăn về nhà ở. Tuy vậy, từ đó đến nay các khu nhà được đầu tư xây
dựng vẫn chủ yếu là nhà ở thương mại với giá cao nhằm thu lợi nhuận lớn nên
những người có thu nhập thấp không thể với tới được.
Để tạo điều kiện tối đa để phát triển nhà ở cho các đối tượng có thu nhập
thấp, Quốc hội đã thơng qua Luật Nhà ở ngày 29/11/2005, Chính phủ đã ban
hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 "Quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở", trong đó đã quy định cụ thể các cơ chế,
chính sách ưu đãi nhằm khuyến khích các tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân
tham gia phát triển nhà ở xã hội (như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối
với đất xây dựng nhà ở xã hội; được miễn, giảm các khoản thuế liên quan theo

Phạm Quý Cường

10

Lớp: Địa chính 46


Đề án môn học
quy định của pháp luật) để qua đó đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho các đối
tượng là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp
thuộc lực lượng vũ trang, công nhân làm tại các khu kinh tế, khu công nghiệp,
khu chế xuất, khu cơng nghệ cao và các đối tượng có thu nhập thấp khác để
thuê hoặc thuê mua với giá ưu đãi, phù hợp với túi tiền của những đối tượng
này.
Mặc dù vậy, nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp (nhất là công nhân ở
các khu công nghiệp tập trung) vẫn còn hết sức bức xúc. Nguyên nhân là do
nguồn vốn ngân sách để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cịn hạn chế; chính sách
về nhà ở xã hội mới được ban hành nên các địa phương chưa kịp triển khai
(cịn có địa phương cịn chậm triển khai). Bên cạnh đó, một phần cịn do cơ
chế, chính sách đã ban hành chưa hấp dẫn để các doanh nghiệp mặn mà trong
việc xây dựng nhà ở cho công nhân (nhà ở xã hội) như việc các đơn vị xây
dựng nhà ở cho công nhân chưa được tính chi phí xây dựng nhà ở vào chi phí
xản xuất kinh doanh để tính thuế thu nhập doanh nghiệp; chưa có sự hỗ trợ,
giảm lãi suất vốn vay để xây dựng nhà ở cho công nhân….
Theo số liệu của Cục Thống kê Hà Nội, hiện số gia đình thu nhập thấp có
khó khăn về nhà ở đang cơng tác và làm việc tại 3.500 cơ quan, tổ chức trên
địa bàn thành phố là 180.000 hộ (chiếm 60% nhu cầu nhà ở của toàn thành
phố). Điều này cho thấy, cùng với nhu cầu của nhiều người dân, vấn đề nhà ở
cho các đối tượng là công nhân viên chức là một yêu cầu bức bách.
Những năm gần đây, xuất phát từ nhu cầu đặt ra, quỹ nhà của thành phố
tăng nhanh nhưng so với nhu cầu thực tế chỉ như muối bỏ bể. Thành phố đã
đầu tư xây dựng 3000 căn hộ cho những người khó khăn về nhà ở bao gồm
người nghèo, các đối tượng chính sách, trong đó có hơn 1000 nhà tình thương
với tổng kinh phí trên 13 tỷ đồng. Bên cạnh đó, thành phố cũng đã xây dựng

thí điểm nhà 5 tầng gồm 25 căn hộ tại đường Láng cho cán bộ, công nhân viên

Phạm Quý Cường

11

Lớp: Địa chính 46


Đề án mơn học
chức th với điều kiện có 10 năm cơng tác, có thu nhập dưới 450.000
đ/tháng/người và chưa được hưởng quyền lợi về nhà đất tại cơ quan vợ,
chồng... Và theo những thống kê mới nhất từ Sở Tài nguyên, Môi trường và
Nhà đất, đến nay tại các khu đơ thị đã có 2700 căn hộ dành cho các đối tượng
có thu nhập thấp và 1500 trong số đó đã được bàn giao. Số cịn lại nằm trong
các dự án đang được triển khai. Theo kế hoạch, đến hết năm nay thành phố dự
kiến xây dựng 10.000 căn hộ, tương đương 450.000m2 sàn trong tổng số 50%
quỹ nhà chung cư cao tầng để bán cho các đối tượng là cán bộ, cơng nhân viên
chức khó khăn về nhà ở, có diện tích bình qn dưới 5m2/người.
Cố gắng, nỗ lực là vậy nhưng thực tế cho thấy, việc đáp ứng nhu cầu nhà ở
cho người nghèo, cho cán bộ cơng nhân viên chức có thu nhập thấp hiện vẫn
là thách thức không nhỏ. Nhiều người muốn mua nhà nhưng đành “mong đợi
ngậm ngùi” bởi giá nhà thì cao mà muốn chứng minh mình là người có thu
nhập thấp thì khơng dễ bởi chưa có tiêu chí đánh giá. Đã có những đề án về
phương thức bán nhà trả góp cho người có thu nhập thấp nhưng cái khó vẫn là
cần một mơi trường pháp lý hồn thiện, nhằm tạo thuận lợi cho cả người mua
và người bán. Chẳng hạn, trả góp theo cách nào để nhà đầu tư yên tâm và
người lao động cũng yên tâm? Góp ý về phương thức bán nhà cho các đối
tượng này, một số cơ quan cho rằng nên áp dụng trả góp bằng cách trừ dần
vào lương chứ không nên trả theo từng năm. Người mua nhà phải có cam kết

trả hết tiền cho chủ đầu tư, tránh trường hợp chây ỳ, đồng thời chủ đầu tư có
trách nhiệm giúp người mua hồn tất mọi thủ tục sang tên, trước bạ khi họ trả
hết tiền. Khơng ít ý kiến cho rằng cần thiết phải xây dựng tiêu chí thế nào là
người có thu nhập thấp, thế nào là người có khó khăn về nhà ở... Có như vậy,
chính sách nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp mới phát huy được hiệu
quả, tránh tình trạng người có nhu cầu thì khơng được mua, người mua được
thì để đấy!

Phạm Quý Cường

12

Lớp: Địa chính 46


Đề án mơn học
3.Đặc điểm của người lao động có thu nhập thấp
3.1 Mức lưong và thu nhập
Tại Hà Nội theo báo cáo của sở lao động thương binh và xã hội ,lương bình
quân 6 tháng đầu năm 2004 của công nhân công nghiệp là 704.000d/tháng(so
với mưc lương của lao động sở tại là 812.00đ/tháng).một khảo sát trong số
9.803 lao động ngoại tỉnh cho thấy 4% thu nhập trên 1 triệu đồng /tháng ;82%
thu nhập 0.5-1 triệu đồng /tháng ,vá 14%thu nhập dưới 500nghìn
đồng/tháng.Lao động trong khu vực phi kết cấu có mức thu nhập khác nhau
tùy theo kỹ năng tay nghề và loại cơng việc song nhìn chung vẫn thấp hơn so
với khu vực chính thức.
Vào thời điển khảo sát việc thu nhập ở một số doanh nghiệp có vốn đàu tư
nước ngồi là có thực ,bởi nhiều chủ doanh nghiệp đầu tư nước ngoài cho
rằng họ đã chấp hành đúng quy định của nhà nươc về mức lương tối thiểu
(45usd/người/tháng) ,thậm chí họ cịn cho rằng đã trả cao hơn quy định từ 510usd /tháng .Cần xem xét lại mưc lương tối thiểu do nhà nước quy định và

luật hóa vấn đề tăng lương, điều chỉnh lương cho người lao động để có cơ sở
pháp lý cho các doanh nghiệp đều phải tăng lương như nhau cho người lao
động, tránh cạnh tranh không lành mạnh.
Trên thực tế mức thu nhập cửa người lao động tại cac khu công nghiệp
thường gấp 2 lần tiền lương cơ bản do hầu hết người lao động chấp nhận làm
ăn theo sản phẩm, làm thêm giờ, làm ca. Đây chính là cách lách luật của nhiều
chủ doanh nghiệpnhằm tránh phải nộp thêm khoản bảo hiểm cho người lao
động. Tiền lương theo tháng thì tạm ổn, song tiềm lương theo gìơ thì cịn
nhiều vấn đề. Đó là ngun nhân dẫn đến đình cơng ở 1 số đơn vị.
3.2. Điều kiên nơi ở
Đối với lao động di cư có trình đơ cao,có thu nhập khá thì nhà ở ổn
định.Song đa số cơng nhân lao động tại các khu công nghiệp làm các dịch vụ

Phạm Quý Cường

13

Lớp: Địa chính 46


Đề án mơn học
thì phải ở nhà trọ, hay nhà cho thuê với chất lượng thấp ,không đảm bảo điều
kiện vệ sinh, ánh sáng.Tại nhiều khu công nghiệp hiện nay công nhân phải
thuê với mức giá thuê tối thiểu 80.000/tháng với diện tích bình qn khoảng
4,4m2/người .chất lượng nhà cho thuê ,vệ sinh, điện, nước chưa đảm bảo nhu
cầu sinh hoạt.Năm 2005, ước tính thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 240.000
phòng trọ dành cho thuê, đây là phòng chủ yếu do người dân tự xây dựng ,cải
tạo nơi cới nhà cũ,cơng trình phụ. Nhìn chung các phịng cho th này được
xây dựng tạm bợ, không đảm bảo các điều kiện về sinh hoạt, mơi trường,
phịng cháy chữa cháy. Hầu hết các nhà trọ khơng có ti vi, khơng đài báo, dẫn

đến tình trạng mù thơng tin, trong đó có thơng tin về AIDS của khơng ít người
th trọ.
Đến nay mới chỉ đếm được trên đầu ngón tay các doanh nghiệp xây dựng kí
túc xá cho người lao động. Theo báo cáo của Sở Lao Động – Thương Binh và
Xã hội Hà Nội,khoảng 65%-70%lao động trong các khu công nghiệp của
thàng phố là người ngoại tỉnh ,thuê nhà trọ gần khu công nghiệp. Đây không
phải là trường hợp cá biệt của hà nội mà hơn 93%các khu công nghiệp, khu
chế suất trên địa bàn cả nước khơng có nhà ở cho người cơng nhân. Ngun
nhân chính là do cả hai phía của cả người mua và người bán. Mức thu nhập
thấp nên thuê trọ vẫn là giải pháp phù hợp với túi tiền của hầu hết người lao
động. Trong khi đó, các chủ sử dụng lao động khơng có nghĩa vụ pháp lý lo
nhà ở cho cơng nhân và có muốn lo cũng khơng được vì hạn chế mặt bằng xây
dựng. Quỹ đất nhà ở khơng có trong quy hoạch ban đầu ở các khu công
nghiệp.
Từ ngày 1/7/2006. Luật Nhà ở đã có hiệu lực quy định các hình thức cho
thuê, cho mua nhà, đã mở ra một số cơ hội cho người lao động. Song các
doanh nghiệp kinh doanh nhà rất ngại làm nhà ở cho công nhân công nghiệp
và lao động ngoai tỉnh thuê vì lợi nhuận thấp, thậm chí cịn thua lỗ. Một số địa

Phạm Q Cường

14

Lớp: Địa chính 46


Đề án mơn học
phương đã có quyết định phê duyệt quy hoạch , có biện pháp chỉ đạo xây
dựng nhà ở cho người lao động trong khu công nghiệp, song quy mơ đầu tư
lớn, vốn đầu tư địi hỏi nhiều, thu hồi vốn chậm ,hiệu quả đầu tư thấp ,nên

không hấp đẫn các doanh nghiệp. Do đó ngay cả các địa phương phát triển
nhanh về công nghiệp cũng chưa giải quyết được vấn đề nhà ở cho người
công nhân. Như Bình Dương mới chỉ đáp ứng khoảnh 15% nhà ở cho người
công nhân (đáp ứng khoảng 11.000 lao động ), ở Đồng Nai mới đáp ứng
khoảng 6.5% lao động (đáp ứng gần được 9000 lao động ), thành phố Hồ Chí
Minh kết quả đạt được cịn thấp hơn ,chỉ khoảng xấp xỉ 4% lao động khu cơng
nghiệp.
Có thể đánh giá chung là nhiều địa phương mới chỉ có dự kiến phát triển
nhà ở cho người lao động trong khu công nghiệp chứ chưa có địa phương nào
định hướng rõ và ban hành được cơ chế , chính sách đầu tư xây dựng nhà cho
người lao động ở khu công nghiệp. Đó là chưa nói đến địi sống văn hố tinh
thần đối với số lao động còn nhiều hạn chế do nhiều nguyên nhân khác nhau
trong đó thiếu nhiều nhất là cở sỏ sinh hoạt văn hóa, thể dục thẻ thao giái trí..
Tình hình trên đây đã có ảnh hưởng lớn đến sức khỏe , vệ sinh môi trường
sống của người lao động . Tình trạng trộm cắp tài sản, đánh lộn gây mắt trật tự
an ninh xã hội là có ở các khu trọ. Mặt khác muốn thuê chỗ rẻ nơi ỏ làm việc
thường phân tán ở những chỗ xa chỗ làm, việc đi lai gặp nhiều khó khăn. Mặc
dù có một số doanh nghiệp lớn bố trí xe đư đón cơng nhân viên, xong điều
kiện trọ lại phân tán lại xa khu công nghiệp nên hầu hết công nhân khu cơng
nghiệp tự lo phương tiện đi làm, rất khó khăn ổn định cuộc sống và sinh hoạt.
3.3 Sử dụng điện nước
Gắn liền với nhà ở, thưc tế là lao động nhập cư phải chịu giá điện nước đắt
hơn so với tại chỗ. Thông thường mưc chi phải là cao theo yêu cầu và thuận
tiện với chủ phòng trọ. Tiền nước sinh hoạt cũng vậy,thường là cao hơn so với

Phạm Quý Cường

15

Lớp: Địa chính 46

Đề án môn học
quy định. Mặc dù phải sủ dụng thêm cả nước giếng khoan, song giá nước
giếng nơi thu tiền nơi thì các chủ phịng trọ dùng để thu hút cơng nhân đến ở.
Có thể giá cả leo thang trong thời gian qua có ảnh hưởng khơng nhỏ đến nhu
cầu sử dụng điên nước và bữa ăn hàng ngày của công nhân. Họ phải thắt lưng
buôc bụng, cắt bỏ nhu cầu sống để chi trả tiền nhà và các khoản sinh hoạt phí
như thực phẩm, diện nươc chất đốt và đi lại ,và một phần nhỏ để tích lũy đề
phòng nhưng trường hợp ốm đau ,bệnh tật, đám cưới ,ma chay , hay là gửi về
cho gia đình …
3.4 Giáo dục, văn hóa, thể thao
Để đảm bảo các em trong độ tuổi đến trường khơng phân biệt theo tình
trang đăng ký cư trú, lãnh đại của cả hai thành phố rất muốn bình đẳng chocác
em hoc sinh là nguời nhập cư và người dân sở tại đến trường học là như nhau .
Theo báo cáo, năm nào thành phố Hồ Chí Minh cũng xây dựng hàng nghìn
phịng học song vẫn chưa đủ , chính vì vậy sĩ số của các học sinh trong lớp có
những lớp lên tới 60em/lớp . Ngành giáo dục đã phải đề xuất là chỉ cho những
em có thành tích học giỏi mới được vào các lớp cơng lập, cịn lại là phải học
các trường bán công và dân lập , điều này gây ra phản ứng quyết liệt trong dư
luận.
Vấn đề học hành cho con em trong các gia đình di cư thường xuyên được
quan tâm . Tình hình hiện nay cho thấy ngay cả đối với học sinh có hộ khẩu
thường trú ở thành phố nếu học không đúng tuyến sẽ phải nộp học phí cao
hơn so với mức quy định chung. Điều đó khó khăn cho người lao động nghèo
nhập cư là họ khơng có đủ khả năng chi trả cho các khoản phí phụ này, đo đó
đa số học sinh là chấp nhận học trong các trường có cơ sở vật chất yếu
kém ,kém chất lưọng hoặc thất học.
Đời sống văn hóa tinh thần đối với đa số lao động cịn nhiều hạn chế, thiếu
hụt nhiều nhất là cơ sở sinh hoạt văn hóa ,thể dục thể thao ,vui chơi giải trí …

Phạm Quý Cường

16

Lớp: Địa chính 46


Đề án mơn học
Ngun nhân thì nhiều nhưng trong đó có thiếu sót trong khâu quy hoạch các
khu cơng nghiệp, doanh nghiệp và chính quyền các cấp khơng quan tâm đến
việc bố trí mặt bằng chocác cơng trình này …
4. Các nhân tố ảnh hưởng đến bất động sản nhà ở cho người lao động
có thu nhập thấp
4.1 Cung nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp
“Cung bất động sản tren thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động
sản sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một
mức giá nhất định.”
Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ nhà nước, do các cơ quan
,doanh nghiệp đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách và các quỹ khác
thuộc sở hữu nhà nước hoặc tự có.Thơng qua khu vực công cộng, nhà nước
can thiệp, điều tiết vào các quan hệ cung cầu bất động sản trên thị trường .
Bên cạnh khu vực nhà nước, nguồn cung bất đơng sản hình thành chủ yếu từ
khu vực tư nhân. Đây là khu vực hoạt động bất động sản không bằng vốn
nhân sách nhà nước do các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiên tuân
thủ theo các quy tắc chính thức của nhà nước về quản lý xây dựng phát triển
nhà ở .Nhà nước điều tiết khu vực này thong qua quy hoạch,các quy định và
tiêu chuẩn xây dựng. Mục đích chính của các cơng ty phát triẻn nhà ở tư nhân
là thu lợi nhuận tối đa. Do vậy, nếu để phát triển tự do khu vưc tư nhân phát
triển nhà ở thid luôn hướng vào xây dựng các khu nhà có lợi nhuận và thu

nhầp cao, khơng chú ý đến tính xã hội và mơi trường .
Theo thống kê, trong hai năm qua Quỹ phát triển nhà ở TP Hồ Chí Minh đã
cho hơn 100 cán bộ, công nhân viên thu nhập thấp vay 20 tỷ đồng để mua nhà.
Như vậy, trung bình mỗi người được vay gần 200 triệu đồng. Tuy nhiên, hiện
quỹ này còn tồn tới 280 tỷ đồng, một phần do hạn chế đối tượng được vay
(chỉ bó hẹp trong phạm vi cán bộ, cơng nhân viên các cơ quan hành chính - sự

Phạm Quý Cường

17

Lớp: Địa chính 46


Đề án mơn học
nghiệp của thành phố), một phần vì thủ tục khá khó khăn, phức tạp, và trên
hết, là số tiền được vay chẳng thấm vào đâu so với giá trị thực tế của một căn
nhà (hoặc căn hộ).
Không thể không ghi nhận nỗ lực của những người quản lý và điều hành
quỹ. Ðặc biệt, trong thời gian qua, đơn vị đã tiếp xúc với một số doanh nghiệp
xây dựng để tiếp thị về chương trình của mình, cụ thể là đặt vấn đề hợp tác
với các doanh nghiệp để xây dựng một số dự án nhà. Khách hàng vay tiền từ
Quỹ phát triển nhà ở (với mức tối đa 300 triệu đồng) có thể mua nhà từ các dự
án này. Nhưng khi nghe đến mức giá bán nhà mà quỹ này đề nghị (khoảng
400 đến 500 triệu đồng/căn) thì các doanh nghiệp đều... chào thua! Theo tính
tốn của các nhà đầu tư xây dựng, một căn hộ "thấp cấp" phải được bán với
giá tối thiểu 700 triệu đồng thì mới bảo đảm hạch tốn cho doanh nghiệp. Nếu
nhà được bán với giá này, trong khi người mua nhà chỉ được vay 300 triệu
đồng, thì họ cịn phải "bù vào" ít nhất 400 triệu đồng nữa. Mà đối với người
thu nhập thấp thì việc tích lũy được 400 triệu đồng lại là chuyện... trong mơ!

có nhiều cách lý giải ngun nhân của tình hình trên.Trong đó có các yếu tố
tác động đến cung của bất động sản bao gồm :
- Chính sách đất đai: một số quy định của luật đất đai năm 2003 và các văn
bản hướng dẫn liên quan đến việc giao đất, cho thuê đất phải thông qua đấu
giá quyền sử dụng đất hoặn đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư do chưa có hướng
dẫn cụ thể, kịp thời làm cho nhiều địa phương lúng túng khi triển khai hoặc
triển khai nhưng kém hiệu quả. Công tác lập quy hoạch kinh tế xã hội, quy
hoạch sử dung đất và quy hoạch xây dựng ở nhiều địa phương triển khai chậm
,chồng chéo không rõ ràng .Việc thự hiện của Nghị định 181 hướng dẫn của
luật đất đai năm 2003 đã gây ra nhiều tác động ngươc chiều, thuận lợi cho các
doanh nghiệp đã có điều kiện về vốn và có sẵn đất,nhưng khó khăn cho các
doang nghiệp ít vốn và chưa tiếp cận được với đất .

Phạm Quý Cường

18

Lớp: Địa chính 46


Đề án mơn học
- Chính sách đầu tư: do chất lượng của các dự án kinh doanh bất động sản
và viêc xem xét hiệu quả của dự án này không được thực hiện tốt nên xuất
hiện tình trạng các địa phương đã đầu tư tràn lan .Nhiều khu đô thị mới ,dự án
kinh doanh bất động sản ra đời lên dẫn đến trường hợp thừa cung giả tạo
(cung tập trung vào một thời kỳ ). Việc đầu tư bất động sản mất cân đối về
chủng loại ; thừa bất động sản có giá trị cao , nhưng lại thiếu bất động sản có
giá trị thấp (do cầu có khả năng thanh tồn khơng cao). Hơn nữa do chính
sách phát triển bất động sản phụ thuộc vào quyết định của thị trường nên thiếu
loai bất động sản mà thị trường không muốn đầu tư (loại bất động sản cho đối

tượng nghèo).
-chính sách tài chính: cơ chế bắt buộc nộp một lần tiền trước khi giao dất
hay cho thuê đất đang là một gánh nặng tài chính cho nhà đầu tư.
-chính sách tín dụng: lãi suất ngân hàng thương mại đối với đầu tư kinh
doanh bất động sản cao là một hạn chế lớn đối với việc huy động vốn của
ngân hàng vào thị trượng bất động sản. Bên cạnh đó, thời gian cho vay 7-10
năm đối với các dự án giao dịch bất động sản không đấp ứng được khả năng
thanh toán của các nhà đầu tư. Tuy nhiên về lâu dài để tăng tính hệ thống, viêc
huy động vốn tỷ lệ cao nguồn vốn tín dụng ngân hàng đầu tư vào bất động sản
luôn cần được giám sát chặt chẽ .
- Các yếu tố khác: Viêc tăng chi phí tiền lương, tăng chi phí vật liệu xây
dựng .chi phí vật tư và khung giá đất theo quy điịnh mới cao hơn khung giá cũ
đã làm tăng chi phí trong quá trình đầu tư bất động sản .

4.2 Cầu nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp

Phạm Quý Cường

19

Lớp: Địa chính 46


Đề án môn học
“Cầu bất động sản là khối lượng hành hóa bất động sản mà người tiêu dùng
sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh tốn với một mức giá nhất định để
nhận được bất động sản đó trên thị trường tại một mức giá nhất định.
Theo số liệu của Cục Thống kê Hà Nội, hiện số gia đình thu nhập thấp có
khó khăn về nhà ở đang công tác và làm việc tại 3.500 cơ quan, tổ chức trên
địa bàn thành phố là 180.000 hộ (chiếm 60% nhu cầu nhà ở của toàn thành

phố). Điều này cho thấ , cùng với nhu cầu của nhiều người dân, vấn đề nhà ở
cho các đối tượng là công nhân viên chức là một yêu cầu bức bách.
Những năm gần đây , xuất phát từ nhu cầu đặt ra, quỹ nhà của thành phố
tăng nhanh nhưng so với nhu cầu thực tế chỉ như muối bỏ bể. Thành phố đã
đầu tư xây dựng 3000 căn hộ cho những người khó khăn về nhà ở bao gồm
người nghèo, các đối tượng chính sách, trong đó có hơn 1000 nhà tình thương
với tổng kinh phí trên 13 tỷ đồng. Bên cạnh đó, thành phố cũng đã xây dựng
thí điểm nhà 5 tầng gồm 25 căn hộ tại đường Láng cho cán bộ, cơng nhân viên
chức th với điều kiện có 10 năm cơng tác, có thu nhập dưới 450.000
đ/tháng/người và chưa được hưởng quyền lợi về nhà đất tại cơ quan vợ,
chồng... Và theo những thống kê mới nhất từ Sở Tài nguyên, Môi trường và
Nhà đất, đến nay tại các khu đơ thị đã có 2700 căn hộ dành cho các đối tượng
có thu nhập thấp và 1500 trong số đó đã được bàn giao. Số còn lại nằm trong
các dự án đang được triển khai. Theo kế hoạch, đến hết năm nay thành phố dự
kiến xây dựng 10.000 căn hộ, tương đương 450.000m2 sàn trong tổng số 50%
quỹ nhà chung cư cao tầng để bán cho các đối tượng là cán bộ, cơng nhân viên
chức khó khăn về nhà ở, có diện tích bình qn dưới 5m2/người.
Cố gắng, nỗ lực là vậy nhưng thực tế cho thấy, việc đáp ứng nhu cầu nhà ở
cho người nghèo, cho cán bộ công nhân viên chức có thu nhập thấp hiện vẫn
là thách thức không nhỏ. Nhiều người muốn mua nhà nhưng đành “mong đợi
ngậm ngùi” bởi giá nhà thì cao mà muốn chứng minh mình là người có thu

Phạm Q Cường

20

Lớp: Địa chính 46