Bảo hiểm y tế tự nguyện trong luật bảo hiểm y tế việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

LÊ THỊ HUYỀN THANH

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

LÊ THỊ HUYỀN THANH

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật Kinh tế
Mã số

: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phạm Hữu Nghị

Hà Nội – 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình
nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính
xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh
toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc
gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể
bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƢỜI CAM ĐOAN


MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT ....................................................................................................... 6
1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất và hợp đồng đấu
giá quyền sử dụng đất .............................................................................................. 6
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của đấu giá quyền sử dụng đất ................................. 6
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm pháp lý của hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất .... 15
1.2. Điều chỉnh pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất ......................... 20
1.2.1. Yêu cầu điều chỉnh của pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất .. 20
1.2.2. Nội dung điều chỉnh của pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất 25
Kết luận chƣơng 1 .................................................................................................... 29

CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM .............................................................................. 31
2.1. Chủ thể của hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất ............................................ 31
2.1.1. Cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất để đấu giá quyền
sử dụng đất ............................................................................................................... 31
2.1.2. Bên tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ......................................................... 37
2.2. Đối tƣợng của hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất ........................................ 52
2.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ hợp đồng đấu giá quyền sử dụng
đất ............................................................................................................................. 60
2.4. Hình thức hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất ............................................... 63
Kết luận chƣơng 2 .................................................................................................... 66
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ...................................................................... 68


3.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất ......... 69
3.2. Giải pháp thực hiện pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất ........... 81
Kết luận chƣơng 3 .................................................................................................... 83
KẾT LUẬN .............................................................................................................. 85
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................ 88


LỜI MỞ ĐẦU

1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Để phát huy nguồn lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa hiện
đại hóa đất nƣớc, từ năm 1993 Thủ tƣớng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ
trƣơng sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Luật Đất đai 1993 quy
định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nƣớc thống nhất quản lý [41, tr.1]. Nhà
nƣớc giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nƣớc,

tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn
định, lâu dài dƣới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu
tiền sử dụng đất. Nhà nƣớc cũng tiến hành cho thuê đất có thu tiền sử dụng. Thực
tế sử dụng đất tại các địa phƣơng sau khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực đã chứng
minh tính đúng đắn, hợp lý của chính sách có thu tiền sử dụng. Đây chính là nền
tảng, tiền đề quan trọng cho các chính sách về đấu giá quyền sử dụng đất nói chung
và pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng sau này.
Tuy nhiên, trong thực tiễn, việc thực hiện hợp đồng đấu giá quyền sử dụng
đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất vẫn còn một số bất cập
trƣớc áp lƣc của xu thế hội nhập của các tổ chức kinh tế khu vực và quốc tế cũng
nhƣ còn chồng chéo, mâu thuẫn với hệ thống pháp luật trong nƣớc. Hiệu lực quản
lý nhà nƣớc đối với các tổ chức hoạt động bán đấu giá đất đai tại địa phƣơng chƣa
cao ảnh hƣởng đến việc bảo vệ lợi ích của Nhà nƣơc, quyền lợi của cá nhân, tổ chức
tham gia bán đấu giá thể hiện ở công tác tổ chức còn kém, ngƣời tham gia đấu giá
chƣa nắm rõ đƣợc vai trò của mình hay công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị
chƣa thống nhất.
Do đó, để khắc phục những hạn chế còn thiếu sót của hệ thống pháp luật về
hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất cần phải tiến hành nghiên cứu, rà soát hiện
trạng cũng nhƣ các quy định hiện nay nhằm hoàn thiện, tạo khuôn khổ pháp lý đồng
bộ, thống nhất toàn diện. Chính vì vậy, đề tài “Pháp luật về hợp đồng đấu giá
quyền sử dụng đất ở Việt Nam” đƣợc nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý luận, cơ

1


sở thực tiễn, nhằm chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực định. Từ đó tìm ra
những phƣơng hƣớng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện các quy định của
pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị
trƣờng bất động sản ở nƣớc ta phát triển lành mạnh.
2. NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU

Làm rõ cơ sở lý luận, thực tiễn một số nội dung các quy quy định của pháp
luật thực định về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất.
Đánh giá đúng đắn, khách quan, toàn diện các quy định của pháp luật thực
định về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất.
Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quy định của pháp luật về hợp đồng
đấu giá quyền sử dụng đất, từ đó đƣa ra phƣơng hƣớng, giải pháp, kiến nghị để
hoàn thiện các quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất.
3. ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU
Với mục đích nghiên cứu, làm rõ những quy định về hợp đồng đấu giá quyền
sử dụng đất; tìm hiểu và đóng góp một phần hiểu biết của mình vào quá trình xây
dựng và hoàn thiện cơ chế pháp lý về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, Tôi đã
chọn đề tài: “Pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam” làm
đề tài cho luận văn thạc sỹ của mình.
4. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Hợp đồng về đấu giá quyền sử dụng đất là một đề tài rộng, tuy nhiên Luận
văn chỉ giới hạn trong việc nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn của hợp đồng đấu
giá quyền sử dụng đất trong việc đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nƣớc giao đất
có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
- Pháp luật đất đai điều chỉnh: trong phạm vi nghiên cứu đề tài của Luận văn,
tác giả chỉ giới hạn trong việc nghiên cứu đƣờng lối, chủ trƣơng, chính sách của

2


Đảng, Nhà nƣớc về chính sách đấu giá quyền sử dụng đất của nƣớc ta trong giai
đoạn hiện nay, Bộ luật dân sự và các văn bản luật đất đai. Tuy nhiên, để đảm bảo
tính khoa học, chặt chẽ, tác giả sẽ cố gắng nghiên cứu pháp luật đất đai trong mối
quan hệ biện chứng với các quy phạm pháp luật có liên quan của các ngành luật
khác;
5. TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI

Đã có nhiều bài viết, công trình nghiên cứu đề cập đến một số khía cạnh về
những vấn đề liên quan đến đề tài nhƣ: Tác giả TS. Đặng Thị Bích Liễu, Trần
Quang Huy, Phạm Xuân Hoàng, ThS. Bùi Thị Tuyết Mai, Trần Đăng Vinh...những
vấn đề lý luận của các bài viết cũng nhƣ các luận văn của các tác giả kể trên vẫn
mang ý nghĩa sâu sắc và có tính kế thừa cao cho những công trình nghiên cứu về
sau. Tuy nhiên các công trình nghiên cứu trên đề cập về đấu giá quyền sử dụng đất
nói chung chứ chƣa đi sâu vào nghiên cứu vấn đề hợp đồng đấu giá quyền sử dụng
đất.
6. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Đề tài đƣợc thực hiện trên cơ sở phƣơng pháp luận của chủ nghĩa duy vật
biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử và phép biện chứng của chủ nghĩa Mác –
Lênin; tƣ tƣởng Hồ Chí Minh về nhà nƣớc và pháp luật.
Các phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc sử dụng bao gồm phƣơng pháp phân tích,
phƣơng pháp tổng hợp, phƣơng pháp so sánh, phƣơng pháp xã hội học để thể hiện
nội dung đề tài.

7. TÍNH MỚI VÀ NHỮNG ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI
7.1. Tính mới của đề tài
Ở Việt Nam đã có công trình nghiên cứu khoa học, luận văn về bán đấu giá
quyền sử dụng đất, tuy nhiên đều là những nghiên cứu tổng thể về những vấn đề
liên quan đến bán đấu giá hoặc những nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất ở

3


các địa phƣơng cụ thể chứ chƣa đi sâu nghiên cứu về hợp đồng đấu giá quyền sử
dụng đất; cũng đã có những công trình nghiên cứu khoa học về hợp đồng song chƣa
có ai chọn lựa đề tài cụ thể là hợp đồng trong bán đấu giá quyền sử dụng đất. Nhƣ
vậy, đây là luận văn đầu tiên ở bậc cao học có tính hệ thống, toàn diện về hợp đồng
đấu giá quyền sử dụng đất ở nƣớc ta.

7.2. Những đóng góp của đề tài
Đề tài “Pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam”
đƣợc nghiên cứu để đạt đƣợc những kết quả sau:
- Đề tài có tính hệ thống hóa một cách toàn diện những quy định của pháp
luật nƣớc ta về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất từ trƣớc đến nay;
- Xác định đƣợc hiệu quả sự điều chỉnh của các quy định của pháp luật về
hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, qua đó chỉ ra những điểm hạn chế của pháp
luật thực định về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, giúp các nhà lập pháp tham
khảo để hoàn thiện hơn những quy định của pháp luật hiện hành, đồng thời giúp cho
các cơ quan xét xử hoàn thiện hơn cơ chế giải quyết các tranh chấp về hợp đồng đấu
giá quyền sử dụng đất;
- Tác giả đề xuất phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng đấu giá
quyền sử dụng đất đƣợc quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Cụ
thể, là các quy định liên quan đến đối tƣợng của hợp đồng là đất đƣợc nhà nƣớc
giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất và giải pháp hoàn thiện những
quy định của pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất.

8. CƠ CẤU LUẬN VĂN
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của
Luận văn gồm có 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất

4


Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất tại
Việt Nam
Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng
đất
Trong quá trình nghiên cứu và tìm hiểu không tránh khỏi những thiếu sót, vì

vậy tác giả rất mong nhận đƣợc những lời nhận xét, đánh giá góp ý để có thêm kinh
nghiệm nghiên cứu khoa học trong lĩnh vực đấu giá quyền sử dụng đất.

5


CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất và hợp
đồng đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của đấu giá quyền sử dụng đất
Đất đai là một loại tài sản đặc biệt. Về mặt thuật ngữ khoa học, đất đai đƣợc
hiểu theo nghĩa rộng là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm
khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích
nƣớc, tài nguyên nƣớc ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều ngang trên
mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhƣỡng, đại hình, thủy văn, thảm thực vật cùng các
thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đôi với hoạt động sản
xuất cũng nhƣ cuộc sống của xã hội loài ngƣời. Luật đất đai năm 1993 của nƣớc ta
cũng đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý gia, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ
các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phong.
Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo
lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”[41, tr.1]. Vai trò của đất đai đối với
mỗi ngành cũng rất khác nhau. Đối với các ngành nông – lâm nghiệp, đất đai là yếu
tố tích cực của quá trình sản xuất, là điều kiện vật chất – cơ sở không gian, đồng
thời là đối tƣợng lao động (luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất nhƣ cày,
bừa, xới xáo…) và công cụ hay phƣơng tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn
nuôi…). Quá trình sản xuất nông – lâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độ phì
nhiêu sinh học tự nhiên của đất. Đối với các ngành phi nông nghiệp, đất đai giữ vai

trò thụ động với chức năng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao
động, là kho tàng dự trữ trong lòng đất (các ngành khai thác khoáng sản). Quá trình
sản xuất và sản phẩm đƣợc tạo ra không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của
đất, chất lƣợng thảm thực vật và các tính chất tự nhiên có sẵn trong đất. Thực tế cho
thấy trong quá trình phát triển xã hội loài ngƣời, sự hình thành và phát triển của mọi
nền văn minh vật chất – văn minh tinh thần, các thành tựu khoa học kỹ thuật – văn

6


hóa khoa học đều đƣợc xây dựng trên nền tảng cơ bản là sử dụng đất. Trong giai
đoạn đầu phát triển kinh tế xã hội, khi mức sống của con ngƣời còn thấp, công năng
chủ yếu của đất đai là tập trung vào sản xuất vật chất, đặc biệt trong sản xuất nông
nghiệp. Thời kỳ cuộc sống xã hội phát triển ở mức cao, công năng của đất đai từng
bƣớc đƣợc mở rông, sử dụng đất đai cũng phức tạp hơn. Đất đai đã cung cấp cho
con ngƣời tƣ liệu vật chất để sinh tồn và phát triển, cũng nhƣ cung cấp điều kiện
cần thiết về hƣởng thụ và đáp ứng nhu cầu cho cuộc sống của nhân loại. Do vậy, có
thể nói đất đai là một trong những thƣớc đo sự giàu có của một quốc gia. Với tầm
quan trọng đặc biệt về chính trị, kinh tế, xã hội nên ở Việt Nam đất đai đã đƣợc
khẳng định là thuộc sở hữu toàn dân theo Hiến pháp năm 1992[38, tr.4], sửa đổi, bổ
sung năm 2001. Nhà nƣớc thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá
nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài bằng nhiều hình thức nhƣ: Giao đất, cho thuê đất
hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
Giao đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành
chính cho ngƣời có nhu cầu về sử dụng đất, bao gồm hình thức giao đất không thu
tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê đất là việc Nhà nƣớc
trao quyền sử dụng bằng hợp đồng cho chủ thể có nhu cầu sử dụng đất. Khi Nhà
nƣớc thực hiện việc giao đất, cho thuê đât đối với ngƣời sử dụng đất chính là Nhà
nƣớc đã thực hiện quyền định đoạt của mình đối với đất đai, thực hiện quyền
chuyển quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu

toàn dân đối với đất đai. Tùy đối tƣợng ngƣời sử dụng đất, mục đích sử dụng đất mà
Nhà nƣớc thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất. Giao đất, cho thuê đất là những
nội dung quan trọng của quản lý nhà nƣơc đối với đất đai, là hoạt động giao trên
thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng
theo trình tự, thủ tục chặt chẽ do pháp luật quy định. Một trong những trình tự quan
trọng để đƣợc giao đất (áp dụng đối với giao đất có thu tiền sử dụng đất) và thuê
đất là đấu giá quyền sử dụng đất. Chủ thể của quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất có
hai bên: một bên là cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất với tƣ
cách là ngƣời thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai, tức bên

7


bán (chủ thể bắt buộc); một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất
mong muốn đƣợc Nhà nƣớc giao eđất hoặc cho thuê đất, tức bên mua (chủ thể tự
nguyện). Đối tƣợng đấu giá là quyền sử dụng đất.
Nhƣ vậy, có thể khái quát đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nước giao đất
có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất là một phương thức định đoạt tài sản của
chủ sở hữu, là hình thức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai giữa một
bên là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất với một bên là
các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Theo đó, những người
muốn được nhận quyền sử dụng đất tham gia trả giá từ thấp đến cao theo trình tự,
thủ tục nhất định. Người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người
được nhận quyền sử dụng đất đấu giá.
Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất là một trong
những giải pháp quan trọng đƣợc quy định trong Luật đất đai 2003 nhằm đảm bảo
tính công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai. Không thể phủ nhận
những vai trò to lớn của đấu giá quyền sử dụng đất. Cụ thể:
Thứ nhất, đấu giá quyền sử dụng đất công khai góp phần giải quyết vấn đề
khiếu kiện trong bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác nhƣ

giá đất bồi thƣờng chƣa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chƣa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ
việc khiếu nại bồi thƣờng xuất phát từ việc ngƣời bị thu hồi đất cho rằng Nhà nƣớc
thu hồi đất giao cho chủ đầu tƣ thực hiện dự án, giá bồi thƣờng thấp (do chủ yếu đất
thu hồi là đất nông nghiệp) nhƣng chủ đầu tƣ lại bán với giá cao (đặc biệt là đất xây
dựng các khu đô thị, khu thƣơng mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trƣờng
bất động sản phát triển nóng dù nhà đầu tƣ khi đƣợc giao đất, cho thuê đất phải thực
hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nƣớc theo quy định).
Hơn nữa, có trƣờng hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tƣ lại trực tiếp
đi thƣơng lƣợng với ngƣời bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tƣ trong một số trƣờng hợp
đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn còn trên giấy vô

8


hình chung đã tạo mối quan hệ “trực tiếp” giữa ngƣời bị thu hồi đất và nhà đầy tƣ.
Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ “trực tiếp” này rất khó dung hòa, đặc biệt là
vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng nhƣ xử lý vấn đề tổng thể. Có dự án, chủ đầu tƣ
chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phƣơng án đƣợc duyệt để trả cho ngƣời bị thu hồi đất,
thƣờng là đối với các trƣờng hợp chây ỳ để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt
bằng. Phƣơng pháp này có thể giải quyết đƣợc vấn đề cho một dự án nhƣng sẽ làm
phá vỡ mặt bằng chung, ngƣời bị thu hồi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện.
Việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tách đƣợc chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể
đƣợc sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại phải tham gia
đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan đến ngƣời có đất bị
thu hồi, chênh lệch giá đất đƣợc thu vào ngân sách nhà nƣớc. Điều này sẽ làm hạn
chế đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ;
Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trƣờng công
khai, minh bạch. Có nhiều phƣơng thức để xác lập giá thị trƣờng của một mảnh đất,
thửa đất nhƣng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá. Các doanh nghiệp thẩm định
giá, các cơ quan nhà nƣớc khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định

giá đất, căn cứ đƣợc coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá. Còn
ngƣời có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ “tâm phục, khẩu phục” hơn. Khi hình
thức đấu giá đƣợc áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá cho thị
trƣờng, góp phần giải quyết đƣợc bài toán về việc xác định giá đất sát với giá thị
trƣờng vốn đang rất bức xúc hiện nay.
Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế đƣợc tình trạng “xin - cho”
trong giao đất, cho thuê đất. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất,
cho thuê đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin - cho”. Đây là cơ hội để cho tham
nhũng nảy sinh. Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian,
địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất,
đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội đƣợc tham gia sẽ khó có cơ

9


hội cho việc dàn xếp. Có thể vẫn có những vấn đề trong đấu giá nhƣ hiện tƣợng
thông đồng, “quân xanh, quân đỏ”… song không thể phủ nhận những ƣu thế của
phƣơng thức này. Việc có nhiều ngƣời tham gia, cuộc bán đấu giá đƣợc tổ chức
công khai, cơ chế “xin - cho” sẽ dần đƣợc khắc phục, loại bỏ.
Thứ tư, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và
nghĩa vụ, nhiều đối tƣợng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa
chọn đƣợc nhà đầu tƣ có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự
án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ đƣợc triển khai một cách nhanh
chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nƣớc, nhà đầu tƣ và xã hội. Điều này sẽ
hạn chế đƣợc tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không đƣợc đƣa vào sử dụng
nhƣ đang diễn ra ở nhiều nơi nhƣ hiện nay. Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá
quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang.
Trong quan hệ với đất đai, Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu, đồng thời là một
tổ chức chính trị - quyền lực, đại diện cho toàn xã hội thực hiện thống nhất quản lý
đất đai trong phạm vi lãnh thổ. Giao đất, cho thuê đất là những nội dung quan

trọng của quản lý nhà nƣớc về đất đai. Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đât,
cho thuê đất bằng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất là đã tạo một “kênh” quan
trọng để phân phối quỹ đất đai cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo quy hoạch và
pháp luật. Để có thể phản ánh đúng giá trị thực của đất đai trên thị trƣờng, tạo khả
năng điều tiết nguồn lợi đất đai cho việc phát triển kinh tế và đời sống dân sinh,
pháp luật đất đai quy định: Nhà nƣớc giao đất có thu tền sử dụng đất, cho thuê đất
theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Việc
Nhà nƣơc giao đất hoặc cho ngƣời sử dụng đất thuê đất theo hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất có nghĩa là, Nhà nƣớc với tƣ cách đại diện chủ sở hữu toàn dân
đối với đất đai, trực tiếp đƣa quyền sử dụng đất vào tham gia thị trƣờng quyền sử
dụng đất trong thị trƣờng bất động sản. Do vậy, đấu giá quyền sử dụng đất có chủ
thể và đối tƣợng đặc biệt. Cụ thể:

10


Thứ nhất, đối tƣợng của đấu giá thƣơng mại là hàng hóa – là tài sản (bao
gồm cả quyền tài sản), còn trong quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất, đối tƣợng đấu
giá chỉ là quyền tài sản mà không bao hàm tài sản (đấu giá mà không dẫn đến thay
đối chủ sở hữu đối với tài sản). Do tính chất sở hữu đối với đất đai (đất đai thuộc
sở hữu toàn dân) và vai trò quan trọng của đất đai đối với đời sống của con ngƣời,
trong phát triển kinh tế - xã hội, nên khi tham gia thị trƣờng, đất đai không hoàn
toàn giống nhƣ các tài sản khác, đất đai không thể đƣợc đem ra mua bán, trao đổi
trên thị trƣờng. Đất đai (với nghĩa là một khoảnh đất, một diện tích xác định ở một
vị trí nào đó) không phải là đối tƣợng trực tiếp tham gia thị trƣờng bất động sản,
tham gia giao lƣu dân sự. Cái mà đƣợc gọi là “hàng hóa” trao đổi trên thị trƣờng,
đem ra đấu giá chính là quyền sử dụng đất – một quyền tài sản do Nhà nƣớc quản
lý. Nhƣ vậy, trong quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nƣớc giao đất hoặc
cho thuê đất, đối tƣợng đem ra đấu giá là quyền sử dụng đất (một quyền tài sản) và
quyền sử dụng đất là quyền phái sinh từ tài sản là đất.

Thứ hai, về chủ thể của đấu giá quyền sử dụng đất
Với tính chất là một phƣơng thức để Nhà nƣớc thực hiện giao đất có thu tiền
hoặc cho các tổ chức, cá nhân thuê đất, trong quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất,
ngƣời có tài sản bán đấu giá bắt buộc phải là cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền giao
đất hoặc cho thuê đất. Ngƣời tham gia đấu giá phải là các tổ chức, cá nhân đáp ứng
đủ các điều kiện do pháp luật đất đai quy định nhƣ: Có năng lực hành vi dân sự, có
khả năng sử dụng đất đƣợc giao đúng mục đích đã đƣợc cơ quan có thẩm quyền
phê duyệt (có điều kiện về vốn, đáp ứng khả năng tài chính…). Ngoài ra, còn phải
đáp ứng các điều kiện khác về sử dụng đất do pháp luật quy định.
Trong quan hệ đấu giá thƣơng mại, ngƣời có hàng hóa bán đấu giá là chủ sở
hữu tài sản hoặc ngƣời đƣợc chủ sở hữu ủy quyền bán tài sản. Còn ngƣời có tài sản
bán đấu giá quyền sử dụng đất không phải là chủ sở hữu hay ngƣời đƣợc chủ sở hữu
ủy quyền về đất đai, mà là các cơ quan quản lý nhà nƣớc về đất đai có thẩm quyền
theo quy định của pháp luật – đại diện cho chủ sở hữu đƣợc quyền quy định, xét

11


mức giá khởi điểm, bƣớc giá, xác nhận kết quả đấu giá, thu tiền theo kết quả trúng
đấu giá và sử dụng số tiền thu đƣợc theo quy định. Khi tổ chức đấu giá, bên tổ chức
đấu giá (có thể là cơ quan quản lý nhà nƣớc hoặc tổ chức đấu giá tƣ nhân) có nghĩa
vụ thông báo công khai hồ sơ mời đấu giá, những nội dung có liên quan đến thửa
đất, hình thức trả giá, kết quả đấu giá; ban hành quy chế đấu giá; xác định tƣ cách
ngƣời tham gia đấu giá; giá khởi điểm, bƣớc giá, kết quả đấu giá; hoàn thiện các
giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất và bàn giao cho các tổ chức, cá nhân trúng
giá.
Ngƣời tham gia đấu giá trong quan hệ đấu giá thƣơng mại nói chung là các
cá nhân có năng lực hành vi, đại diện các tổ chức có năng lực chủ thể pháp lý theo
quy định của pháp luật. Còn ngƣời tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là các tổ
chức, cá nhân bị hạn chế bởi các điều kiện của quy trình đấu giá quyền sử dụng đất

để giao đất. Các điều kiện này bao gồm điều kiện để đƣợc tham gia đấu giá, điều
kiện (nghĩa vụ) khi tham gia đấu giá và điều kiện khi trúng đấu giá.
Để đƣợc tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, tổ chức, cá nhân tham gia phải
đáp ứng các điều kiện nhất định. Đầu tiên, tổ chức, cá nhân đó phải thuộc đối
tƣợng đƣợc Nhà nƣớc giao đất theo hình thức có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà
nƣớc cho thuê đất. Hai là, các tổ chức, cá nhân phải có nhu cầu sử dụng đất, có đủ
điều kiện về vốn và kỹ thuật hoặc khả năng tài chính đáp ứng yêu cầu sử dụng đất
theo quy hoạch và nguồn tài chính này phải không có nguồn gốc ngân sách. Ba là,
ngƣời tham gia đấu giá không thuộc trƣờng hợp bị pháp luật cấm tham gia đấu giá.
Ngoài ra, họ còn phải thực hiện đầy đủ các thủ tục về đăng ký tham gia đấu giá
theo Quy chế đấu giá do bên tổ chức đấu giá ban hành phù hợp với quy định của
pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất. Mục đích của việc quy định trên là để đảm
bảo quyền sử dụng đất đƣợc giao phù hợp với mục đích sử dụng các loại đất, phù
hợp với cơ chế tài chính trong hoạt động của cơ quan nhà nƣớc cũng nhƣ đảm bảo
an ninh quốc gia, dân tộc.

12


Bên cạnh các quyền cơ bản khi tham gia đấu giá nhƣ quyền thực hiện đăng
ký tham gia đấu giá trong thời hạn, ủy quyền bằng văn bản cho ngƣời khác thay mặt
mình tham gia đấu giá, quyền đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
đƣợc nhận lại tiền đặt cọc… theo luật định; tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng
đất phải thực hiện nhiều trách nhiệm tƣơng đƣơng. Các trách nhiệm này bao gồm
nộp phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trƣớc (tiền đặt cọc) cho bên tổ chức đấu
giá, bỏ giá theo đúng hình thức đấu giá mà quy chế đấu giá quy định. Việc nộp một
khoản tiền đặt trƣớc theo quy định cho bên tổ chức đấu giá là một hình thức ràng
buộc bên tham gia đấu giá phải thực hiện các nghĩa vụ của mình khi tham gia đấu
giá do pháp luật quy định và khoản tiền đặt trƣớc này nhƣ là một bảo đảm cho bên
tổ chức đấu giá trong trƣờng hợp bên tham gia đấu giá không thực hiện hoặc thực

hiện không đầy đủ các nghĩa vụ của mình. Còn phí tham gia đấu giá quyền sử dụng
đất, là khoản tiền mà ngƣời đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải nộp
cho bên tổ chức đấu giá, khoản phí này dùng để trang trải các chi phí cho quá trình
tổ chức bán đấu giá có quyền sử dụng đất. Căn cứ hình thức đấu giá đƣợc quy định
trong quy chế đấu gia, việc bỏ giá theo đúng hình thức đấu giá là để đảm bảo giá trị
pháp lý của việc bỏ giá. Hậu quả của việc không tuân thủ, vi phạm quy chế đấu giá
dù cố ý hay vô ý đều dẫn đến việc bỏ giá trở nên không có giá trị pháp lý và đƣơng
nhiên ngƣời tham gia đấu giá phải chấm dứt việc tham gia đấu giá và chịu trách
nhiệm về việc không tuân thủ này.
Trƣờng hợp trúng giá (ngƣời bỏ giá cao nhất), ngƣời trúng giá xác nhận kết
quả đấu giá, phải nộp tiền sử dụng đất (hoặc tiền thuê đất) theo kết quả đấu giá dã
đƣợc phê duyệt, theo tiến độ quy định trong hồ sơ dự đấu giá; phải làm các thủ tục
để nhận đất; phải nghiêm chỉnh thực hiện các quy định của Nhà nƣớc về quản lý đất
đai, môi trƣờng, quản lý quy hoạch, đầu tƣ và xây dựng. Ngƣời trúng đấu giá đƣợc
giao sử dụng ổn định lâu dài hoặc đƣợc thuê đất với thời hạn tùy theo loại đất, mục
đích sử dụng của đất trúng đấu giá mà cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã quyết
định. Ngƣời trúng đấu giá quyền sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao đất hoặc cho thuê
đất. Đƣợc chuyển giao một cách có điều kiện quyền chiếm hữu, quyền quản lý và

13


quyền sử dụng đất chứ không đƣợc chuyển giao quyền sở hữu đất đai. Không có
quyền sở hữu đối với diện tích đất trúng đấu giá mà chỉ có quyền sử dụng (không
thể trở thành trở thành chủ sở hữu tài sản trúng đấu giá) là một đặc trƣng của đấu
giá quyền sử dụng đất so với các loại hình đấu giá khác. Ngƣời trúng đấu giá đƣợc
hƣởng các quyền và phải thực hiện các nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất theo quy
định của pháp luật (ví dụ: Quyền đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ờ và tài sản khác gắn liền với đất; quyền đƣợc nhà nƣớc bảo hộ
khi bị ngƣời khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; co nghĩa

vụ sử dụng đất đúng diện tịch, đúng mục đích, đúng thời hạn, tuân thủ quy hoạch sử
dụng đất theo dự án đầu tƣ đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt…).
Đồng thời họ cũng phải thực hiện các quy định của Nhà nƣớc về quản lý, sử dụng
đất đai, môi trƣờng; quản lý quy hoạch, đầu tƣ, kiến trúc và xây dựng; nộp tiền sử
dụng đất theo giá trúng đấu giá; không đƣợc thay đổi mục đích sử dụng đất; không
đƣợc bỏ hoang hóa gây lãng phí đất đai; phải thực hiện việc xây dựng theo đúng
giấy phép xây dựng, trong thời hạn mà quy chế đấu giá quy định.
Tóm lại, từ góc độ tính chất sở hữu, tính chất hoạt động quản lý nhà nƣớc về
đất đai, Nhà nƣớc với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai, thực
hiện hành vi giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền
sử dụng đất là thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai, thực hiện nhiệm vụ quản
lý nhà nƣớc về đất đai. Nhƣ vậy, quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất là quan hệ
pháp luật phát sinh trong quá trình Nhà nƣớc thực hiện quản lý nhà nƣớc về đất đai.
Từ những đặc trƣng trên cho thấy, quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nƣớc
giao đất hoặc cho thuê đất có tính chất hành chính, là một quan hệ hành chính. Theo
tính chất này, sự điều chỉnh của pháp luật đối với quan hệ đấu giá quyền sử dụng
đất phải đảm bảo tƣ cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nƣớc đối với đất đai, đảm
bảo tuân thủ những nguyên tắc của quản lý nhà nƣớc về đất đai, bảo đảm Nhà nƣớc
thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi toàn bộ lãnh thổ quốc gia. Một ví dụ cho
thấy tính chất hành chính của quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất là tiền thu. Nếu
nhƣ tiền thu đƣợc từ đấu giá thƣơng mại sau khi trừ các khoản phí và chi phí bán

14


đấu giá hoàn toàn thuộc chủ sở hữu. Chủ sở hữu có toàn quyền định đoạt đối với
tiền thu đƣợc từ đấu giá hàng hóa. Còn tiền thu đƣợc từ đấu giá quyền sử dụng đất
đƣợc sử dụng để đầu tƣ xây dựng kết cấu hạ tầng chung phục vụ yêu cầu phát triển
kinh tế, xã hội và chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đât
phải đƣợc nộp vào một tài khoản riêng tại Kho bạc Nhà nƣớc hoặc thu nộp ngân

sách nhà nƣớc hàng năm. Việc cấp phát vốn để thực hiện các dự án đầu tƣ xây dựng
kết cấu hạ tầng chung bằng vốn thu đƣợc từ đấu giá quyền sử dụng đất phải tuân
theo các quy định hiện hành về quản lý đầu tƣ, xây dựng và quản lý ngân sách nhà
nƣớc.
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm pháp lý của hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất
Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai theo phƣơng thức trả
giá lên, có từ hai ngƣời trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục
đƣợc pháp luật quy định, trong đó phƣơng thức trả giá lên là phƣơng thức trả giá từ
thấp lên cao cho đến khi có ngƣời trả giá cao nhất. Đối với tài sản là quyền sử dụng
đất, khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất lại có nhiều nội dung khác biệt hơn,
cụ thể nhƣ trên đã nêu đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nƣớc giao đất có thu tiền
sử dụng đất hoặc cho thuê đất là một phƣơng thức định đoạt của chủ sở hữu, là hình
thức mua bán tài sản đặc biệt, đƣợc tổ chức công khai, giữa một bên là cơ quan nhà
nƣớc có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất với một bên là các tổ chức, cá nhân có
nhu cầu sử dụng đất. Theo đó, những ngƣời muốn nhận đƣợc quyền sử dụng đất
tham gia trả giá từ thấp đến cao theo trình tự, thủ tục nhất định. Ngƣời trả giá cao
nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là ngƣời nhận đƣợc quyền sử dụng đất đấu giá.
Trong khi hợp đồng bán đấu giá tài sản là thỏa thuận giữa tổ chức bán đấu
giá tài sản và ngƣời có tài sản bán đấu giá hoặc ngƣời đại diện của ngƣời đó về việc
đấu giá tài sản theo nguyên tắc, thủ tục đƣợc pháp luật quy định; hợp đồng bán đấu
giá quyền sử dụng đất có những điểm khác biệt cơ bản so với hợp đồng bán đấu giá
tài sản nói chung. Sự khác biệt thể hiện ở chủ thể, đối tƣợng và thủ tục, hình thức
thể hiện trong hợp đồng. Về tổng quát, hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất là

15


thỏa thuận giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc cho thuê đất theo quy định của pháp luật với tổ chức bán đấu giá tài sản để
thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất.

Về chủ thể, trong quan hệ đấu giá nói chung có thể chia ra nhƣ sau: nếu đây
là quan hệ bán đấu giá trực tiếp, tức là ngƣời có hàng hóa, tài sản đứng ra tự tổ chức
bán đấu giá hàng hóa, tài sản thuộc chủ sở hữu của mình thì chủ thể bao gồm: ngƣời
bán – ngƣời mua. Trong đó, ngƣời bán là chủ sở hữu hàng hóa, ngƣời đƣợc chủ sở
hữu hàng hóa ủy quyền bán hoặc ngƣời có quyền bán hàng của ngƣời khác theo quy
định của pháp luật. Còn nếu họ không tự đứng ra và tổ chức bán đấu giá đƣợc mà
phải thông qua trung gian, tức là các tổ chức bán đấu giá thì chủ thể của cuộc bán
đấu giá gồm: ngƣời bán, ngƣời mua và trung gian giữa họ là ngƣời tổ chức bán đấu
giá và ngƣời điều hành bán đấu giá. Ngƣời bán hàng hóa ở đây đƣợc phân biệt với
ngƣời tổ chức đấu giá hàng hóa. Ngƣời tổ chức đấu giá là thƣơng nhân có đăng ký
kinh doanh dịch vụ đấu giá hoặc là ngƣời bán hàng của mình trong trƣờng hợp
ngƣời bán hàng tự tổ chức đấu giá. Nhƣ vậy, thuật ngữ ngƣời tổ chức đấu giá đƣợc
đặt ra đối với cả trƣờng hợp ngƣời bán tự mình tổ chức bán đấu giá hàng hóa và
trong cả trƣờng hợp ngƣời tổ chức bán đấu giá là một thƣơng nhân lấy hoạt động
dịch vụ tổ chức bán đấu giá làm nghề nghiệp của mình. Xét về bản chất, ngƣời tổ
chức bán đấu giá là ngƣời tiến hành các công việc cụ thể của một cuộc bán đấu giá.
Trong trƣờng hợp ngƣời bán đấu giá không tự mình tổ chức bán đấu giá hàng hóa
mà thuê một ngƣời tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp tiến hành bán đấu giá thì
giữa hai ngƣời này phải hình thành một hợp đồng bán đấu giá trƣớc khi các công
việc liên quan đến bán đấu giá đƣợc thực hiện. Theo quy định của pháp luật, trừ
trƣờng hợp tài sản là tang vật, phƣơng tiện vi phạm hành chính thì Trung tâm dịch
vụ bán đấu giá tài sản hoặc Hội đồng bán đấu giá tài sản cấp huyện không phải ký
kết hợp đồng bán tài sản mà chỉ cần căn cứ quyết định tịch thu và biên bản chuyển
giao tài sản để tổ chức đấu giá, các trƣờng hợp khác đều phải có hợp đồng bán đấu
giá tài sản.

16


Hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng bán đấu giá tài

sản bắt buộc phải lập nhƣ vậy. Xuất phát từ những đặc trƣng của quan hệ đấu giá
quyền sử dụng đất nhƣ đã nêu ở phần trƣớc, hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất có
chủ thể đặc trƣng là Nhà nƣớc và tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp. Do đất đai có
tầm quan trọng về chính trị, kinh tế, xã hội cho nên, pháp luật Việt Nam đã quy
định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nƣớc thực hiện quyền hạn và trách nhiệm
của đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thực hiện thống nhất quản lý nhà
nƣớc về đất đai. Nhà nƣớc thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá
nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài bằng nhiều hình thức nhƣ: Giao đất, cho thuê đất
hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Trong đó, pháp luật quy định cơ quan có thẩm
quyền có thể thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử
dụng đất trong những hình thức nhất định. Chủ thể của quan hệ đấu giá quyền sử
dụng đất trong hợp đồng này, một bên là cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền giao đất,
cho thuê đất với tƣ cách là ngƣời thực hiện quyền đại diện sở hữu toàn dân đối với
đất đai – bên bán (chủ thể bắt buộc); một bên là tổ chức bán đấu giá tài sản – bên tổ
chức bán đấu giá. Tổ chức bán đấu giá tài sản trong đấu giá quyền sử dụng đất bao
gồm Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp bán đấu giá tài sản và Hội
đồng bán đấu giá tài sản. Nếu nhƣ Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và doanh
nghiệp bán đấu giá tài sản là các loại hình tổ chức bán đấu giá tài sản thông dụng,
phổ biến trong quan hệ bán đấu giá tài sản nói chung thì Hội đồng bán đấu giá tài
sản lại là một loại hình tổ chức bán đấu giá tài sản đặc trƣng của quan hệ bán đấu
giá quyền sử dụng đất. Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản là trung tâm do Chủ
tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng quyết định thành lập.
Mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng chỉ thành lập một Trung tâm. Trung tâm
là đơn vị sự nghiệp có thu, có trụ sở, có tƣ cách pháp nhân, có con dấu và tài khoản
riêng và Giám đốc Trung tâm phải là đấu giá viên. Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản
lại đƣợc thành lập, hoạt động theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp. Ngoài
các điều kiện về thành lập, hoạt động của từng loại hình doanh nghiệp theo quy
định của pháp luật về doanh nghiệp, doanh nghiệp đƣợc hoạt động kinh doanh dịch

17

vụ bán đấu giá tài sản phải có đủ các điều kiện nhƣ: ngƣời đại diện theo pháp luật
của doanh nghiệp bán đấu giá tài sản phải là đấu giá viên; doanh nghiệp phải có trụ
sở, cơ sở vật chất, trang thiết bị cần thiết khác bảo đảm cho hoạt động bán đấu giá
tài sản. Khác với hai loại hình tổ chức bán đấu giá tài sản trên, Hội đồng bán đấu
giá tài sản là một tổ chức đƣợc thành lập tạm thời trong một số trƣờng hợp đặc biệt.
Cụ thể, Hội đồng bán đấu giá tài sản trong trƣờng hợp đặc biệt đƣợc thành lập để
bán đấu giá tài sản nhà nƣớc, tài sản là quyền sử dụng đất có giá trị lớn, phức tạp
hoặc trong trƣờng hợp không thuê đƣợc tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp thực
hiện việc bán đấu giá. Hội đồng bán đấu giá sẽ bao gồm đại diện của cơ quan có
thẩm quyền quyết định bán đấu giá tài sản, cơ quan tài chính, cơ quan tƣ pháp cùng
cấp và đại diện các cơ quan, tổ chức có liên quan.
Về đối tƣợng, cũng là hợp đồng bán đấu giá tài sản, song đối với đối tƣợng
đấu giá là quyền sử dụng đất lại mang những điểm khác biệt nhƣ phần trên đã nêu.
Đặc trƣng về đối tƣợng này kéo theo nhiều đặc trƣng về thủ tục liên quan. Ví dụ đối
với đối tƣợng là động sản, tại cuộc bán đấu giá, khi ngƣời điều hành tuyên bố hàng
hóa/tài sản đã đƣợc bán cho ngƣời trả giá cao nhất thì hợp đồng coi nhƣ đã đƣơc
giao kết và kể từ thời điểm này, các bên bị ràng buộc với nhau bởi các quyền và
nghĩa vụ. Quyền tài sản phát sinh đối với ngƣời mua khi ngƣời đó đóng đủ khoản
tiền đấu giá, tiền thuế, hoàn tất thủ tục giấy tờ đối với tổ chức bán đấu giá. Đối với
đối tƣợng là bất động sản, bao gồm quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật
Việt Nam, khi tiến hành giao dịch đối với loại tài sản này, về hình thức bắt buộc
phải thể hiện dƣới dạng văn bản có chứng nhận, chứng thực. Chính vì vậy, khi
ngƣời điều hành tuyên bố tài sản đã đƣợc bán cho ngƣời trả giá cao nhất, tức là ký
xác nhận sự giao kết hợp đồng thì ngoài việc đóng thuế, nộp tiền mua, ký vào các
giấy tờ cần thiết nhƣ văn bản đấu giá tài sản, ngƣời mua và ngƣời bán còn phải tiến
hành các thủ tục chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo quy định của pháp
luật dƣới sự chứng nhận của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền.

18


Về nội dung và hình thức hợp đồng, một hợp đồng dân sự thông thƣờng có
thể có rất nhiều hình thức giao kết khác nhau, có thể bằng lời nói, bằng văn bản
hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải đƣợc
giao kết bằng một hình thức nhất định. Tuy nhiên, theo quy định hình thức của hợp
đồng bán đấu giá tài sản nói chung và hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất nói
riêng phải đƣợc thể hiện dƣới hình thức văn bản. Đối với hợp đồng bán đấu giá
đƣợc ký trực tiếp giữa bên bán và bên mua, hợp đồng bán đấu giá sẽ có các nội
dung chủ yếu sau[60, tr.8]:
a) Tên, địa chỉ của ngƣời bán đấu giá tài sản;
b) Họ, tên của ngƣời điều hành cuộc bán đấu giá tài sản;
c) Họ, tên, địa chỉ của ngƣời có tài sản bán đấu giá;
d) Họ, tên, địa chỉ của ngƣời mua đƣợc tài sản bán đấu giá;
e) Thời gian, địa điểm bán đấu giá tài sản;
f) Tài sản bán đấu giá;
g) Giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá;
h) Giá bán tài sản;
i) Thời hạn, phƣơng thức, địa điểm thanh toán tiền mua tài sản đã bán đấu
giá;
j) Thời hạn, địa điểm giao tài sản đã bán đấu giá cho ngƣời mua đƣợc tài
sản bán đấu giá;
Hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất lại có các nội dung chính nhƣ sau
[67, tr.8]:
a) Họ, tên, địa chỉ của ngƣời có tài sản bán đấu giá; tên, địa chỉ của tổ chức
bán đấu giá tài sản;

19

b) Liệt kê, mô tả tài sản bán đấu giá;
c) Giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá;
d) Thời hạn, địa điểm, phƣơng thức giao tài sản để bán đấu giá;
e) Thời hạn, địa điểm, phƣơng thức thanh toán tiền bán tài sản trong trƣờng
hợp bán đấu giá thành;
f) Phí, chi phí bán đấu giá tài sản trong trƣờng hợp bán đấu giá thành và chi
phí bán đấu giá tài sản trong trƣờng hợp bán đấu giá không thành;
g) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
h) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
i) Các nội dung khác do các bên thỏa thuận
Trong hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất có thêm một điều khoản cơ bản
mang tính đặc thù của bán đấu giá: giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá. Riêng đối
với hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất, vì đƣợc ký giữa Nhà nƣớc với tổ chức
bán đấu giá, nên có thêm nội dung phí và chi phí trong trƣờng hợp bán đấu giá
thành hoặc không thành. Đây là khâu thủ tục của một cuộc bán đấu giá, là bằng
chứng về sự giao dịch bắt đầu quá trình đấu giá quyền sử dụng đất.
Tóm lại, về cơ bản, cả hợp đồng bán đấu giá và hợp đồng đấu giá quyền sử
dụng đất đều có nội dung phù hợp với nội dung của hợp đồng dân sự nói chung
nhƣng hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất, một trong những hình thức thể hiện
quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất, cũng mang tính chất hành chính rõ nét.

1.2. Điều chỉnh pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất
1.2.1. Yêu cầu điều chỉnh của pháp luật về hợp đồng đấu giá quyền sử dụng
đất

20