Hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể ở việt nam hiện nay

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

CAO TUẤN HƢNG

HỆ THỐNG QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỀ
MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC CHỦ THỂ
Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI – 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

CAO TUẤN HƢNG

HỆ THỐNG QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỀ
MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC CHỦ THỂ
Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

Chuyên ngành : Luật Kinh tế
Mã số

: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Cảnh Quý

HÀ NỘI – 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tơi. Các
kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào
khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác,
tin cậy và trung thực. Tơi đã hồn thành tất cả các mơn học và đã thanh toán
tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia
Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi có thể
bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƢỜI CAM ĐOAN

Cao Tuấn Hƣng


MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU ................................................................................................. 1
CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA HỆ THỐNG QUY
PHẠM PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC CHỦ
THỂ Ở VIỆT NAM HIỆN NAY .................................................................... 8
1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trị của hệ thống quy phạm pháp luật về mơi
giới bất động sản của các chủ thể...................................................................... 8
1.2 Nội dung điều chỉnh và các tiêu chí đánh giá hệ thống quy phạm pháp luật
về môi giới bất động sản của các chủ thể........................................................ 27
1.3 Quá trình hình thành và phát triển của hệ thống quy phạm pháp luật về

môi giới bất động sản của các chủ thể ............................................................ 33
1.4 Hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của một số quốc
gia và những kinh nghiệm có thể vận dụng ở Việt Nam ................................ 39
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HỆ THỐNG QUY PHẠM PHÁP LUẬT
VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC CHỦ THỂ Ở VIỆT NAM 49
2.1 Những điểm nổi bật của hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất
động sản của các chủ thể ................................................................................. 49
2.2 Những hạn chế, bất cập của hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất
động sản của các chủ thể và nguyên nhân. ..................................................... 72
CHƢƠNG 3: CÁC QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỆ
THỐNG QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA CÁC CHỦ THỂ Ở VIỆT NAM.......................................................... 77
3.1 Các quan điểm hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất
động sản của các chủ thể ................................................................................. 77
3.2 Các giải pháp hồn thiện hệ thống quy phạm pháp luật về mơi giới bất
động sản của các chủ thể ................................................................................. 83
KẾT LUẬN .................................................................................................... 92
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 94


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

BLDS

: Bộ luật dân sự

LKDBĐS

: Luật kinh doanh bất động sản

QPPL

: Quy phạm pháp luật


LỜI NĨI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hình thành và phát triển các loại thị trường là hệ quả tất yếu của việc phát
triển nền kinh tế thị trường, trong đó có thị trường bất động sản. Do đó, khi
nền kinh tế của Việt Nam phát triển, sẽ kéo theo sự xuất hiện của thị trường
bất động sản Việt Nam.
Trong những năm qua thị trường bất động sản ở nước ta cũng đã có những
chuyển biến tích cực góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy phát triển kinh tế,
xã hội của đất nước với nhịp độ tương đối cao. Nhiều dự án trong lĩnh vực sản
xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy các nguồn vốn trong xã hội, từng bước
nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh. Điều này chứng tỏ thị trường bất động
sản đang dần trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại
thị trường của nền kinh tế nước ta. Cùng với việc hình thành và phát triển của
thị trường bất động sản, trong xã hội Việt Nam cũng đã xuất hiện một lớp
người chuyên đứng ra làm trung gian môi giới đối với các giao dịch bất động
sản. Những chủ thể này đã góp phần tích cực vào sự sôi động của thị trường
bất động sản. Quan điểm, chủ trương của Đảng và Nhà nước về vấn đề đất đai
nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng cũng đã thể hiện rõ sự cần thiết
phải tăng cường chính sách, pháp luật về bất động sản nhằm hồn thiện thị
trường, giảm thiểu các bất cập trong pháp luật về thị trường bất động sản và
bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các chủ thể tham gia thị trường bất

động sản. Khi thị trường bất động sản nói chung và nghề mơi giới bất động
sản nói riêng phát triển mạnh mẽ, cần thiết phải có một hệ thống quy phạm
pháp luật để kiểm soát và điều tiết các vấn đề liên quan. Để điều chỉnh các
quan hệ về mơi giới bất động sản thì Nhà nước đã ban hành hệ thống quy
phạm pháp luật về môi giới bất động sản nhằm định hướng cho hoạt động môi
giới bất động sản đi theo đúng vai trị của mình.

1


Dưới góc độ lý luận, các vấn đề về hệ thống quy phạm pháp luật về môi
giới bất động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay đã có một số cơng
trình nghiên cứu ở khía cạnh này hay khía cạnh khác. Tuy nhiên đến nay vẫn
cịn ít các cơng trình nghiên cứu một cách đầy đủ và tồn diện có hệ thống về
các quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể để xây dựng
lên nền tảng lý luận để xây dựng hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất
động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay.
Dưới góc độ thực tiễn, hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động
sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay đã có những ưu điểm. Trong những
năm qua Nhà nước đã ban hành một số quy phạm pháp luật về môi giới bất
động sản, điều chỉnh các quan hệ của một số tổ chức, cá nhân môi giới bất
động sản. Các quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể
đã được quy định tương đối cụ thể, đầy đủ và đã điều chỉnh các quan hệ môi
giới bất động sản, đã có những quy định về quyền cũng như nghĩa vụ của các
chủ thể trong hoạt động môi giới bất động sản. Tuy nhiên hệ thống quy phạm
pháp luật về thị trường bất động sản còn chứa đựng nhiều bất cập và hạn chế
như mâu thuẫn, chồng chéo, thậm chí khơng phù hợp với thực tế ở Việt Nam
và xu hướng phát triển trong khu vực và thế giới.
Hiện tại đã có khá nhiều văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các vấn
đề liên quan tới môi giới bất động sản, nhưng vẫn cịn tồn tại nhiều điểm bất

cập kìm hãm sự phát triển của thị trường, việc áp dụng các quy định gặp
khơng ít những khó khăn, trở ngại.
Trong hồn cảnh đó, pháp luật về kinh doanh bất động sản cần phải được
nghiên cứu và đặc biệt là giới trung gian của thị trường bất động sản cần được
đào tạo chuẩn hóa và quản lý hoạt động trung gian có hiệu quả sẽ góp phần
khơng nhỏ vào sự phát triển thị trường bất động sản. Môi giới bất động sản
trở thành một nghề nhất định trong xã hội, cần được mọi người nhìn nhận,

2


đánh giá và tôn vinh. Hơn thế nữa, trong xu thế hội nhập và mở cửa giai đoạn
hiện nay, hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ
thể cần liên tục được sửa đổi và hoàn thiện cho phù hợp với hoàn cảnh thực
tế. Hoạt động môi giới bất động sản thay đổi và phát triển từng ngày, do đó
việc hồn thiện hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các
chủ thể cũng là một vấn đề có tính tất yếu.
Với những lý do trên, tôi lựa chọn đề tài “Hệ thống quy phạm pháp luật
về môi giới bất động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay” để nghiên
cứu viết luận văn Thạc sĩ Luật học chuyên ngành Luật Kinh tế tại Khoa Luật,
Đại học Quốc gia Hà Nội.
2. Tình hình nghiên cứu của đề tài
Vấn đề xây dựng một thị trường bất động sản cùng với các thể chế đi kèm
khơng cịn là vấn đề mới ở các nước có nền kinh tế thị trường phát triển. Tuy
nhiên ở Việt Nam vẫn cần thêm nhiều thời gian để thị trường bất động sản
phát triển, đã có các cơng trình nghiên cứu tuy nhiên chưa nhiều, nội dung của
các cơng trình nghiên cứu trên chủ yếu đề cập những vấn đề về thị trường bất
động sản nói chung ở dưới góc độ kinh tế, hoặc các cơng trình nghiên cứu về
góc độ pháp luật về một số vấn đề trong thị trường bất động sản, ví dụ như:
- Dự án VIE/97/016 về Đề án phát triển thị trường bất động sản do Viện

nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương thực hiện dưới sự bảo trợ của Chương
trình phát triển Liên Hợp quốc.
- “Thị trường bất động sản – Lý luận và thực tiễn ở Việt Nam” của
PGS.TS Thái Bá Cẩn và Th.s Trần Nguyên Nam do Nhà xuất bản Tài chính
ấn hành năm 2003
- “Thị trường bất động sản Hà Nội từ khi mở rộng quy mô năm 2008”,
Luận văn Thạc sĩ của Phạm Ngọc Hương Quỳnh, Đại học Kinh tế – Đại học
Quốc gia Hà Nội (2008).

3


- “Vai trò Nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam”, Luận văn
Thạc sĩ của Phạm Minh Tuấn, Đại học Kinh tế – Đại học Quốc gia Hà Nội
(2012).
- “Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản”, Luận văn Thạc sĩ của Lô Thị
An Na, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội (2013).
- “Pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ của
Phạm Xuân Hoàng, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội (2008).
- “Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản ở
Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ của Vũ Thùy Liên, Khoa Luật – Đại học Quốc
gia Hà Nội (2009)
Liên quan tới vấn đề pháp luật về môi giới bất động sản có các cơng trình
nghiên cứu sau:
- “Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam”, Luận văn
Thạc sĩ của Đặng Văn Được, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội (2005).
- “Pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ của
Phùng Thị Thu Hà, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội (2013).
- “Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu môi giới bất động sản
ở Việt Nam”, sách chuyên khảo của PGS.TS Doãn Hồng Nhung (2010).

Tuy nhiên, các cơng trình này chỉ nghiên cứu về môi giới bất động sản
hoặc là pháp luật về mơi giới bất động sản, mà chưa có cơng trình nào nghiên
cứu về hệ thống quy phạm về mơi giới bất động sản của các chủ thể. Do đó,
việc nghiên cứu đề tài “Hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động
sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay” là cơng trình khoa học đầu tiên
nghiên cứu tổng thể, toàn diện về hệ thống quy phạm pháp luật về mơi giới
bất động sản, có ý nghĩa về mặt lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao chất
lượng của q trình nghiên cứu và hồn thiện hệ thống pháp luật về môi giới
bất động sản trong bối cảnh hội nhập thị trường và phát triển kinh tế.

4


3. Mục tiêu, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
3.1 Mục tiêu nghiên cứu
Luận văn nghiên cứu cơ sở lý luận và các vấn đề thực tiễn về pháp luật
môi giới bất động sản hiện nay, từ đó đề xuất các giải pháp, kiến nghị hồn
thiện pháp luật về mơi giới bất động sản, đáp ứng các yêu cầu và phù hợp với
sự phát triển chung của thị trường bất động sản trong nước và hội nhập thị
trường quốc tế.
3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu
Luận văn xác định các nhiệm vụ cụ thể sau đây:
Một, phân tích, đánh giá về mặt lý luận hệ thống quy phạm pháp luật về
môi giới bất động sản ở Việt Nam, trong đó nêu lên khái niệm, đặc điểm, vai
trò của hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản, nghiên cứu và
tham khảo thêm hệ thống pháp luật quốc tế có liên quan tới môi giới bất động
sản, so sánh với hệ thống pháp luật ở Việt Nam nhằm phát triển pháp luật về
môi giới bất động sản.
Hai, nghiên cứu và đánh giá thực trạng pháp luật về môi giới bất động sản
ở Việt Nam, xem xét những kết quả khả quan cũng như những điểm hạn chế

còn tồn tại và nguyên nhân dẫn tới những hạn chế, tồn tại đó trong pháp luật
về môi giới bất động sản của Việt Nam.
Ba, nêu ra quan điểm và đề xuất các giải pháp để hoàn thiện hệ thống quy
phạm pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam, nâng cao chất lượng
cũng như tính hiệu quả của hoạt động mơi giới bất động sản trong bối cảnh
phát triển kinh tế trong nước và hội nhập thị trường quốc tế sắp tới.

5


4. Đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
4.1 Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các vấn đề lý luận và hệ thống các
quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản, cùng với thực trạng về hiệu quả
của việc áp dụng các quy phạm pháp luật đối với lĩnh vực môi giới bất động
sản và phương hướng hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật.
4.2 Phạm vi nghiên cứu
Trong phạm vi luận văn, tác giả khơng đi sâu vào khía cạnh kinh tế của
lĩnh vực môi giới mà tập trung làm rõ các nội dung lý luận về bất động sản, hệ
thống quy phạm pháp luật trong lĩnh vực bất động sản thực tế tại Việt Nam,
cũng như các nội dung lý luận về môi giới bất động sản của một số các quốc
gia có hệ thống pháp luật về mơi giới bất động sản phát triển.
5. Cơ sở lý luận nghiên cứu và phƣơng pháp nghiên cứu
5.1 Cơ sở lý luận
Luận văn nghiên cứu trên cơ sở lý luận khoa học của chủ nghĩa Mác –
Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và Pháp luật, các quan điểm, chỉ
đạo của Đảng và Nhà nước về đổi mới, phát triển đất đai và thị trường bất
động sản, chính sách pháp luật của Nhà nước Việt Nam trong lĩnh vực môi
giới bất động sản và hợp tác, đầu tư quốc tế.
5.2 Phương pháp nghiên cứu

+ Phương pháp phân tích nhằm nghiên cứu các vấn đề về các pháp luật
bất động sản và môi giới bất động sản, đánh giá những điểm còn bất cập và
đưa ra hướng sửa đổi mới hỗ trợ cho ngành nghề này, từ đó pháp điển hóa,
khái qt hóa hệ thống pháp luật về mơi giới bất động sản.
+ Phương pháp thống kê nghiên cứu về tính quy luật và các yếu tố tác động
tới sự dao động giá thị trường bất động sản những năm gần đây nhằm tìm ra sự
kết nối giữa bên mua và bên bán, tiến tới thúc đẩy giao dịch thành công.

6


+ Phương pháp so sánh và tổng hợp để nghiên cứu học hỏi kinh nghiệm
xây dựng thương hiệu từ những nhà kinh doanh nổi tiếng trên thế giới và
trong nước, các công ty lớn trên địa bàn một số thành phố lớn.
6. Bố cục của luận văn
Luận văn gồm phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung luận văn gồm 3 chương và 7 tiết:
- Chương 1: Những vấn đề lý luận của hệ thống quy phạm pháp luật về
môi giới bất động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay.
- Chương 2: Thực trạng hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất
động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay.
- Chương 3: Các quan điểm và giải pháp hoàn thiện hệ thống quy phạm
pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể ở Việt Nam hiện nay.

7


CHƢƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA HỆ THỐNG QUY PHẠM PHÁP
LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC CHỦ THỂ Ở VIỆT

NAM HIỆN NAY
1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của hệ thống quy phạm pháp luật
về môi giới bất động sản của các chủ thể
1.1.1 Khái niệm bất động sản và môi giới bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Sự phân chia tài sản thành “bất động sản” và “động sản” được khởi đầu từ
Luật La Mã cổ, theo đó bất động sản bao gồm đất đai, của cải trong lịng đất,
bên cạnh đó cịn có những thứ được tạo ra do cơng sức lao động trên mảnh đất
đó. Ngồi ra, bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, cây trồng và những
gì liên quan tới đất đai hoặc gắn liền với đất đai.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động
sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy vậy, hệ thống pháp
luật mỗi nước cũng có những quan điểm và tiêu chí phân loại riêng. Hầu hết
các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất
đai, khơng tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều
517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều
130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng
hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về
những tài sản gắn liền với đất đai được coi là bất động sản. Luật Dân sự Đức,
Luật Dân sự Nhật Bản hay Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ đưa ra khái
niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất, Điều 520 Luật
Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất
động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Trong khi đó, Điều 100

8


Luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn
liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.
Trước 1995, hệ thống pháp luật của Việt Nam chưa có sự đồng nhất trong

việc sử dụng khái niệm “bất động sản”. Cho đến khi Bộ luật dân sự 1995 ra
đời thì khái nệm này mới được sử dụng một cách nhất quán. Khoản 1 Điều
181 Bộ luật dân sự 1995 quy định:
“Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,
cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản
khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính trong hệ thống pháp luật của các quốc
gia: cách thứ nhất miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”,
và coi đó là bất động sản; cách thứ hai khơng giải thích rõ về khái niệm này
và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác
biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Theo quy định tại Điều
130 của Luật này, một mặt liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự
truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những
đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Tiếp đó,
Luật này cịn liệt kê những vật khơng liên quan gì đến đất đai như “tàu biển,
máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng coi là các bất động sản.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định:
“Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây
dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp
luật quy định.

9


Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”.
Xem xét định nghĩa bất động sản của pháp luật Việt Nam, có thể nhận

thấy việc định nghĩa bất động sản dựa trên đặc tính vật lý của tài sản. Cách
định nghĩa này được sử dụng từ Bộ luật dân sự 1995, sau đó Bộ luật dân sự
2005 đã kế thừa các quy định của Bộ luật dân sự 1995 về vấn đề này. Tuy
nhiên, từ việc định nghĩa này có thể nhận thấy chỉ những tài sản nào được
pháp luật thừa nhận và quy định mới được coi là bất động sản.
Để định nghĩa cụ thể về bất động sản, cần xem xét các đặc tính vật lý của
tài sản, gồm có:
+ Tính cá biệt và khan hiếm. Về cơ bản, bất động sản phổ biến nhất là đất
đai, do đó tính chất này xuất phát từ tính chất của đất đai. Tính khan hiếm cụ
thể là việc giới hạn về diện tích của từng miếng đất, khu vực, vùng miền, địa
phương... Bổ sung đặc điểm cố định, khơng di dời được, bất động sản có tính
cá biệt. Khó có thể tồn tại các bất động sản giống nhau hồn tồn, do có
những yếu tố khác biệt về khơng gian và các vấn đề khác liên quan.
+ Tính lâu bền. Tính lâu bền chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và cơng trình
xây dựng. Đất đai là tài nguyên thiên nhiên xem như không thể bị hủy hoại
trừ trường hợp thiên tai, đó đó tính lâu bền của bất động sản gắn với việc đất
đai không bị mất đi, khơng bị thanh lý sau khi sử dụng, có thể dùng vào nhiều
mục đích khác nhau.
Như vậy, có thể khái niệm về bất động sản là đất đai và các cơng trình, tài
sản khác gắn liền với đất đai, có những đặc tính vật lý đặc thù liên quan tới
đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.
Bên cạnh đó, Điều 17 Hiến pháp 1992 và Điều 53 Hiến pháp 2013 đã quy
định đất đai “là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý”, đồng nghĩa với việc pháp luật Việt Nam
không thừa nhận quyền sở hữu đất đai của bất kì một chủ thể nào, và đất đai

10


trở thành đối tượng không thể đem ra trao đổi, giao dịch. Tuy nhiên, Luật Đất

đai 1993, 2003 và 2013 đã quy định người sử dụng đất có quyền sử dụng đất
và được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng cho.
Pháp luật cũng khẳng định quyền sử dụng đất là quyền tài sản, có thể tham
gia giao dịch hợp pháp. Điều 181 Bộ luật Dân sự 2005 quy định “quyền tài
sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân
sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ”, do đó quyền tài sản cũng là một loại tài sản.
Theo cách phân loại tài sản tại Điều 174 Bộ luật dân sự 2005 thì quyền tài sản
cũng sẽ có thể phân loại thành động sản hoặc bất động sản tùy thuộc vào tính
chất của đối tượng phát sinh quyền là động sản hay bất động sản, mà quyền
sử dụng đất là tài sản gắn liền với đất đai, vì vậy, quyền sử dụng đất cũng là
bất động sản.
Từ sự phân tích trên, có thể định nghĩa bất động sản như sau: Bất động
sản là những tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, cơng trình xây
dựng, nhà ở gắn liền với đất, những tài sản gắn liền với công trình xây dựng
hoặc nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Tóm lại, khái niệm bất động sản rất rộng và đa dạng, được quy định cụ thể
bằng pháp luật của mỗi quốc gia. Có tài sản quốc gia này cho là động sản,
nhưng quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản. Bên cạnh đó, các
quy định về bất động sản trong hệ thống pháp luật Việt Nam vẫn là khái niệm
mở, đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Thông
qua các quy định của Bộ luật dân sự, bất động sản được liệt kê ra, qua đó quy
định về động sản. Nhìn chung, một tài sản có thể hoặc là động sản hoặc bất
động sản. Danh mục bất động sản được thiết lập và giới hạn, và danh mục các
động sản được thể hiện bằng một quy phạm mở. Đây là kỹ thuật lập pháp
tương đối thông dụng trong Bộ luật dân sự của nhiều nước trên thế giới khi
phân loại động sản và bất động sản.

11

1.1.1.2 Khái niệm môi giới bất động sản và chủ thể trong môi giới bất
động sản.
Khi một nền kinh tế thị trường phát triển, đi cùng với nó là sự phát triển
của q trình trao đổi hàng hóa. Thị trường càng phát triển, q trình trao đổi
hàng hóa cũng phát triển về mặt quy mơ, số lượng, hình thức và chủng loại...
Đứng trước vấn đề đa dạng về hàng hóa, thì việc sở hữu những thơng tin, lời
khun để có thể giảm thiểu rủi ro khi tham gia giao dịch hàng hóa là một yếu
tố rất quan trọng. Thị trường bất động sản cũng vậy. Khi thị trường bất động
sản bắt đầu phát triển, việc sở hữu thông tin về bất động sản mang ý nghĩa
sống còn đối với những người tham gia để nâng cao tính an tồn khi tham gia
vào thị trường bất động sản. Tuy vậy, trước một lượng “hàng hóa” càng lúc
càng nhiều lên, việc nắm bắt một cách chính xác các thơng tin cần thiết rất
phức tạp và không phải là điều dễ dàng. Do đó, một nghề mới ra đời, làm
trung gian trong giao dịch bất động sản, cung cấp thông tin giữa bên mua và
bên bán. Sự ra đời của nghề này là một hệ quả tất yếu của một thị trường bất
động sản phát triển, xuất phát từ chính những đặc điểm của bất động sản và
thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản ngày một phát triển, quy mô
của các giao dịch khơng cịn gói gọn trong một khu vực, một vùng dân cư nữa
mà mở rộng ra rộng hơn, nhiều vùng, nhiều khu vực hoặc nhiều quốc gia, và
ngay cả hình thức của các giao dịch bất động sản cũng dần trở nên phong phú
hơn, ngoài mua bán cịn có thêm các hình thức khác như cho th, thế chấp
nhà ở hoặc quyền sử dụng đất v.v... Sự phát triển cả về quy mơ và hình thức,
dẫn tới việc cần thiết phải xuất hiện một yếu tố trung gian kết nối giữa các
bên để thúc đẩy sự phát triển, giảm tải rủi ro do việc thiếu thông tin gây ra.
Nghề môi giới ra đời là yếu tố tất yếu và cần thiết trong một thị trường bất
động sản phát triển. Vai trị của nghề mơi giới quan trọng, được quy định rõ
ràng cùng với những nguyên tắc nhất định trong hệ thống pháp luật Việt Nam.

12

Vậy thế nào là mơi giới? Mơi giới có thể hiểu là hoạt động của người thứ
ba với mục đích tạo ra sự thông cảm, thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa
các bên với nhau. Môi giới tham gia vào việc giải quyết thỏa mãn nhu cầu
giữa các bên, khơng những vậy mơi giới cịn đóng vai trị cầu nối trong hoạt
động dịch vụ. Trong thực tế có khá nhiều các dạng môi giới như: môi giới hôn
nhân, mơi giới việc làm, mơi giới các loại hàng hóa nói chung, và có cả mơi
giới bất động sản. Điều 150 Luật Thương mại 2005 chỉ ra: “Môi giới thương
mại là hoạt động thương mại, theo đó một thương nhân làm trung gian (gọi là
bên môi giới) cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ (gọi là bên
được môi giới) trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa,
dịch vụ và được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới.”
Khi xem xét các đặc điểm của nghề mơi giới, theo PGS.TS Dỗn Hồng
Nhung: “Mơi giới bất động sản là nghề tự quản lý bản thân. Trong hoạt động
kinh doanh bất động sản người môi giới là người có khả năng kinh doanh độc
lập, có trình độ giao tiếp, có khả năng xử lý thơng tin, kết nối những người có
bất động sản, có tài sản đủ điều kiện được phép tham gia vào thị trường bất
động sản và có nhu cầu tham gia vào thị trường bất động sản” [26]
Khi định nghĩa về môi giới bất động sản, PGS.TS Phan Thị Cúc và
PGS.TS Nguyễn Văn Xa cho rằng: “Môi giới bất động sản là việc thực hiện
hỗ trợ cho khách hàng các quyền liên quan đến bất động sản. Kết quả những
hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như hợp đồng
bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới. Những hoạt động này
liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế của bất động sản.
Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù lao hoặc hoa hồng
cho những thay đổi trên thông qua con đường kinh doanh mà đối tượng của
nó là các quyền đối với bất động sản” [12]

13

Nhìn chung, khi xem xét về khái niệm mơi giới bất động sản cần xem xét
các vấn đề: mục đích, nhiệm vụ và điều kiện của hoạt động môi giới bất động
sản. Hoạt động môi giới là hoạt động nhằm mục đích lợi nhuận cho bản thân.
Các nhà mơi giới đạt được mục đích này thơng qua việc gắn kết giữa các chủ
thể giao dịch bất động sản có nhu cầu tương đồng lại với nhau để thực hiện
các thay đổi về mặt pháp lý của bất động sản. Tuy nhiên tính đặc thù trong
hoạt động mơi giới bất động sản nằm ở giá trị “hàng hóa” trong giao dịch bất
động sản, do đó hoạt động này địi hịi những điều kiện tương đối đặc trưng
về trình độ. Trong thực tế tên gọi về nghề nghiệp này nhắc cho chúng ta liên
tưởng về nhóm những người cụ thể, hoạt động trong thị trường bất động sản.
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 định nghĩa: “Môi giới bất động sản là
việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”. Từ định nghĩa này có thể thấy, bên
trung gian (bên môi giới) thực hiện công việc cho các bên tham gia giao dịch
bất động sản (bên được môi giới) dẫn đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lí và
thực tế của bất động sản, dẫn tới kết quả là việc thực hiện những yêu cầu của
khách hàng như hợp đồng mua bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà
môi giới. Bên môi giới thực hiện các cơng việc nhằm mục đích nhận được thù
lao cho những thay đổi về các quyền đối với bất động sản. Có thể khái niệm
về mơi giới bất động sản như sau: “Môi giới bất động sản là việc các tổ chức,
cá nhân làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại bất động sản để nhằm tìm kiếm lợi nhuận”.
Bên cạnh đó, có thể khái niệm các chủ thể trong môi giới bất động sản
như sau: "Các chủ thể trong môi giới bất động sản là các chủ thể tham gia
vào quan hệ mơi giới bất động sản gồm có bên mơi giới và bên được môi
giới", đối tượng là các quyền đối với bất động sản, mục đích của bên mơi giới
là hưởng thù lao, hoa hồng do bên được môi giới trả. Theo quy định, bên môi

14

giới không được đồng thời là bên tham gia giao dịch, và hoạt động môi giới
phải tuân thủ các quy định nhất định.
1.1.2 Khái niệm và đặc điểm hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới
bất động sản của các chủ thể
1.1.2.1 Khái niệm hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản
của các chủ thể
Bất cứ quốc gia nào cũng đều có hệ thống các văn bản quy phạm pháp
luật quy định từng lĩnh vực của đời sống. Hệ thống văn bản quy phạm pháp
luật là phương tiện để thể chế hóa đường lối chính sách của Nhà nước, để
quản lý xã hội. Các quy phạm pháp luật trong các văn bản này điều chỉnh các
quan hệ xã hội tồn tại một cách khách quan trên mọi lĩnh vực. Sự tác động và
ảnh hưởng của nó thể hiện ở nhiều mức độ khác nhau tùy thuộc vào từng loại
đối tượng và quan hệ cụ thể cần có sự điều điều của pháp luật. Quy phạm
pháp luật là yếu tố cơ sở, là tế bào của pháp luật. Có thể định nghĩa quy phạm
pháp luật như sau:
“Quy phạm pháp luật là quy tắc xử sự (quy tắc hành vi) do nhà nước đặt
ra hoặc thừa nhận, có tính bắt buộc chung, thể hiện ý chí nhà nước, được nhà
nước đảm bảo thực hiện nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội” [28]
Từ khái niệm về quy phạm pháp luật, có thể hình dung hệ thống quy phạm
pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể là hệ thống các quy phạm
pháp luật do nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ trong lĩnh vực
môi giới bất động sản trên thị trường bất động sản. Hệ thống quy phạm pháp
luật về môi giới bất động sản của các chủ thể bao gồm tổng hợp các quy phạm
pháp lý được ban hành bởi các cơ quan nhà nước như Quốc hội (Luật Kinh
doanh bất động sản), Chính phủ (các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật) và
các cơ quan Nhà nước khác có liên quan đến lĩnh vực môi giới bất động sản
(các Thông tư, Quyết định của Bộ Xây dựng hoặc các cơ quan có liên quan...)

15


về lĩnh vực môi giới bất động sản, điều chỉnh các quan hệ xã hội giữa các chủ
thể tham gia vào hoạt động môi giới bất động sản, quy định về nguyên tắc,
nội dung, thù lao, hoa hồng môi giới, quy định các quyền và nghĩa vụ của tổ
chức, cá nhân môi giới, quy định việc cấp, thu hồi chứng chỉ môi giới bất
động sản. Hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ
thể quy định về hoạt động trong lĩnh vực môi giới như tìm kiếm đối tác, đáp
ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán ký kết hợp đồng môi
giới. Các hoạt động đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên
quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Thông qua các quy phạm pháp
luật, pháp luật về môi giới bất động sản quy định trách nhiệm về cung cấp
thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản.
Có thể khái niệm hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản
của các chủ thể như sau: “Hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động
sản của các chủ thể là tổng thể các quy phạm pháp luật, mang tính bắt buộc
chung, được ban hành và bảo đảm thực hiện bởi các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền, thể hiện quan điểm, ý chí của Nhà nước đối với lĩnh vực môi giới
bất động sản nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội giữa các chủ thể mua bán
bất động sản và các chủ thể môi giới, cũng như quy định các vấn đề thuộc
phạm vi mơi giới bất động sản có liên quan”.
1.1.2.2 Đặc điểm của hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động
sản của các chủ thể
Các quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể cũng có
những đặc điểm chung như các quy phạm nói chung, cụ thể như:
Thứ nhất, quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể
thể hiện ý chí nhà nước. Quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản là
mệnh lệnh của nhà nước, thể hiện thông qua các điều cấm, điều cho phép, các

16


điều bắt buộc. Các quy phạm được nhà nước phê chuẩn và ban hành, được
nhà nước thừa nhận. Thông qua quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản,
Nhà nước thể hiện chủ trương, chính sách của mình bằng những quy định, chế
tài, định hướng nhất định và các chủ thể trong quan hệ môi giới bất động sản
phải nghiêm túc tuân thủ.
Thứ hai, quy phạm pháp luật về mơi giới bất động sản của các chủ thể có
tính phổ biến, bắt buộc chung. Các quy phạm pháp luật về môi giới bất động
sản là các quy tắc hành vi, xử sự mang tính bắt buộc chung, được đặt ra
không phải cho từng chủ thể là cá nhân, tổ chức nhất định mà là cho các chủ
thể không xác định, không chỉ cho từng trường hợp cụ thể mà được quy định
cho mọi trường hợp của mối quan hệ môi giới bất động sản mà quy phạm
pháp luật về môi giới bất động sản đã dự liệu trước. Quy phạm có tính phổ
biến, bắt buộc chung. Bất kỳ chủ thể nào nằm trong hoàn cảnh, điều kiện mà
quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản đã quy định phải xử sự thống
nhất như nhau. Các quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản này tác
động thường xun, khơng bị mất hiệu lực khi nó được thực hiện nhiều lần,
chừng nào chưa bị hủy bỏ hay thay thế.
Thứ ba, quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể có
tính hệ thống và được xác định chặt chẽ về mặt hình thức. Các quy phạm này
được thể hiện trong các văn bản pháp luật, quy định cụ thể những quy tắc xử
sự để đảm bảo việc hiểu và vận dụng thống nhất các quy phạm pháp luật
trong lĩnh vực môi giới bất động sản. Được xác định chặt chẽ về mặt hình
thức, các quy phạm này phân định rõ ràng so với các quy phạm đạo đức hay
quy phạm tập quán khác. Mỗi quy phạm pháp luật được Nhà nước ban hành
không tồn tại và tác động một cách riêng lẻ mà có sự liên hệ mật thiết và
thống nhất với nhau tạo thành những chính thể lớn nhỏ khác nhau cùng điều

chỉnh các quan hệ trong lĩnh vực môi giới bất động sản. Các quy phạm pháp

17


luật về môi giới bất động sản được thể hiện rõ ràng trong các văn bản Luật và
văn bản pháp luật liên quan như Nghị định, Thông tư, Quyết định..., thể hiện
rõ ràng dưới hình thức thành văn.
Thứ tư, quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các chủ thể
được nhà nước ban hành và đảm bảo thực hiện. Các quy phạm quy định về
môi giới bất động sản được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, chứa
đựng tư tưởng, quan điểm của Đảng về mơi giới bất động sản, áp đặt ý chí của
mình bằng cách xác định những đối tượng nào trong những hồn cảnh, điều
kiện nào thì phải chịu sự tác động của quy phạm pháp luật và những chế tài
pháp lý mà họ phải gánh chịu nếu không tuân thủ. Việc bảo đảm thực hiện
thông qua các biện pháp của nhà nước và xã hội, bằng sự tự giác, ý thức trách
nhiệm cơng dân, lương tâm đạo đức của chính mỗi một cá nhân. Tính đảm
bảo thực hiện này là thuộc tính phân định quy phạm pháp luật với các quy
phạm xã hội. Nhà nước ban hành và bảo đảm thực hiện các văn bản về môi
giới bất động sản, các văn bản này có các cơ chế bắt buộc các đối tượng chịu
sự điều chỉnh của pháp luật về môi giới bất động sản phải tuân theo và không
được phép làm trái
Bên cạnh đó, hệ thống quy phạm pháp luật về mơi giới bất động sản của
các chủ thể có những đặc điểm riêng biệt sau:
Một là, hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các
chủ thể mới được hình thành và phát triển từ khi Việt Nam chuyển đổi sang
cơ chế thị trường. Hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của
các chủ thể ra đời tương đối muộn. Từ khi Đảng ta bắt đầu chuyển đổi sang
nền kinh tế thị trường thông qua Đại hội Đảng VI năm 1986 và Đại hội Đảng
VII năm 1991, nền kinh tế của Việt Nam cũng đã có những sự thay đổi đáng

kể. Trong sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam nói chung, một thị trường
bất động sản cũng bắt đầu dần nhen nhóm. Bắt đầu từ khi Luật Đất đai 1993

18


quy định việc người sử dụng đất có quyền sử dụng đất và được tham gia
chuyển đổi, chuyện nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng cho quyền sử
dụng đất, đánh dấu sự chuyển mình của thị trường bất động sản và hoạt động
môi giới bất động sản. Cho tới năm 1995, lần đầu tiên có một văn bản quy
định vấn đề liên quan tới hoạt động môi giới, từ Điều 521 tới Điều 529 Mục 7
Bộ Luật dân sự 1995 quy định về hợp đồng dịch vụ, là bản chất của một hợp
đồng môi giới. Sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam nói chung,
và sự phát triển của hoạt động môi giới bất động sản nói riêng dần được quan
tâm hơn. Các quy định về các khía cạnh của hoạt động mơi giới bất động sản
xuất hiện thêm thông qua Luật Thương mại, Luật Doanh nghiệp. Năm 2006,
Luật Kinh doanh bất động sản ra đời, quy định một mục riêng về hoạt động
môi giới bất động sản. Cho tới nay, bên cạnh các văn bản luật, cịn có các văn
bản hướng dẫn thi hành, các văn bản khác liên quan tới hoạt động môi giới
bất động sản như cấp chứng chỉ, đào tạo môi giới hay phạm vi quản lý nhà
nước đối với hoạt động môi giới bất động sản.
Hai là, hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của các
chủ thể nằm trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau. Hệ thống
quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản của Việt Nam không tập trung
trong một văn bản mà nằm trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác
nhau. Trước khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ra đời, các quy phạm
pháp luật về môi giới bất động sản rải rác trong một số văn bản như Bộ Luật
dân sự 1995, Bộ Luật dân sự 2005, Luật Thương mại 1997, Luật Thương mại
2005. Tuy vậy, các văn bản này hầu hết chỉ quy định về hoạt động mơi giới
nói chung hoặc mơi giới thương mại, chưa có quy định về mơi giới bất động

sản. Thêm nữa, các điều kiện về hình thức hoạt động của các chủ thể môi giới
cũng chỉ được quy định chung chung. Với sự ra đời của Luật Kinh doanh bất
động sản 2006, các vấn đề của hoạt động môi giới bất động sản được quy

19


định tập trung hơn, thông qua Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản
hướng dẫn thi hành cũng như các văn bản khác của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền. Nhìn chung, việc phân tán các quy định trong nhiều văn bản quy phạm
pháp luật sẽ dẫn tới việc dễ xảy ra sự chồng chéo, trùng lắp hoặc mâu thuẫn
quy định lẫn nhau. Bên cạnh đó, với việc có nhiều văn bản rải rác, các chủ thể
của hoạt động mơi giới bất động sản sẽ có thể gặp nhiều khó khăn trong việc
theo dõi các quy định của Nhà nước.
Ba là, hệ thống quy phạm pháp luật về mơi giới bất động sản của các chủ
thể có phạm vi điều chỉnh rộng khắp trên mọi miền đất nước. Hệ thống quy
phạm pháp luật về môi giới bất động sản không phải ban hành cho một số
trường hợp cụ thể, các khu vực địa lý cụ thể, mà phạm vi điều chỉnh có tính
rộng khắp trên lãnh thổ quốc gia. Các chủ thể hoạt động trong lĩnh vực môi
giới bất động sản trên lãnh thổ Việt Nam đều phải tuân thủ các quy định của
hệ thống quy phạm pháp luật này. Các chủ thể trong các trường hợp mà pháp
luật đã có sự dự liệu phải thực hiện đúng các quy định điều chỉnh của pháp
luật.
Bốn là, hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản điều chỉnh
các quan hệ xã hội về môi giới bất động sản, quy định các quyền, nghĩa vụ,
những hành vi được làm và những hành vi bị cấm trong hoạt động môi giới
bất động sản. Được ban hành nhằm thể hiện quan điểm, ý chí của Đảng và
Nhà nước đối với thị trường bất động sản nói chung và hoạt động mơi giới bất
động sản nói riêng, hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản
điều chỉnh các mối quan hệ xã hội của các chủ thể trong lĩnh vực môi giới bất

động sản như các tổ chức, cá nhân thực hiện nghiệp vụ môi giới, các chủ thể
được mơi giới, điều kiện về hình thức hay điều kiện về hoạt động của các chủ
thể môi giới. Bên cạnh đó, là cơng cụ của nhà nước nhằm định hướng sự phát
triển của hoạt động môi giới bất động sản, hệ thống quy phạm pháp luật về

20