ĐỒ án KINH tế xây DỰNG vai trò của đâu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân

ĐỒ ÁN KINH TẾ XÂY DỰNG
Mở đầu
1.Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân.
Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc
gia, mỗi chế độ chính trị đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng,
trang thiết bị trong toàn bộ nền kinh tế quốc dân. Để tạo lập được cơ sở hạ
tầng phục vụ tốt mục tiêu đặt ra thì hoạt động đầu tư xây dựng có vai trò quan
trọng
các công trình, cơ sở hạ tầng, tài sản cố định phục vụ cho mục tiêu phát triển
công nghiệp thể hiện qua các đặc trưng sau :
- Đầu tư xây dựng là hoạt động chủ yếu tạo dựng xây dựng, phát triển các
ngành,các thành phần kinh tế và phát triển xã hội.
- Đầu tư xây dựng đáp ứng các nhu cầu ngày càng cao của con người góp
phần nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá,
tôn tạo các công trình kiến trúc của dân tộc và có tác động quan trọng đến
môi trường sinh thái.
- Đầu tư xây dựng đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng, xây
dựng các công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia.
Đối với nước ta đang trong giai đoạn xây dựng chủ nghĩa xã hội, hội nhập
kinh tế quốc tế, hợp tác phát triển trên tất cả các lĩnh vực. Vì vậy hoạt động
đầu tư xây dựng có vai trò quan trọng thúc đẩy nhanh công cuộc công nghiệp
hoá, hiện đại hoá mà Đảng và nhà nước đã đề ra.
2.Vai trò của dự án trong quản lý đầu tư và xây dựng.
- Dự án đầu tư được lập theo quy định hiện hành của nhà nước là căn cứ để
duyệt cấp có thẩm quyền. Khi đã được phê duyệt thì dự án đầu tư là căn cứ
xin cấp giấy phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội
kiến đạt được các yêu cầu kinh tế xã hội, môi trường và tính hiệu quả của
nó, giúp chủ đầu tư quyết định nên hay không nên thực hiện dự án
đó.Những chỉ tiêu kĩ thuật, quy mô trong dự án đã được phê duyệt đóng vai
trò làm mốc khống chế cho các giai đoạn tiếp theo và giúp cho chủ đầu tư
thực hiện các công việc theo đúng tiến độ dự kiến.

1


- Dự án đầu tư còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua nó nhà nước
có thể kiểm soát được một cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự
án sử dụng vốn nhà nước) và hiệu quả xã hội an ninh quốc phòng.
- Dự án đầu tư là cơ sở so sánh các kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ
đó giúp cho nhà quản lý có giấy phép thực hiện dự án tốt hơn.
3. Nội dung của dự án đầu tư xây dựng (dự án khả thi).
Để quản lý việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư nhà nước đã ban
hành và quy định tại Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 về quản lý
dự án đầu tư xây dựng công trình và Nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày
29/09/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 16/2005/NĐ-CP.
Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm:
-Thuyết minh của dự án.
-Thiết kế cơ sở của dự án.
Điều 6: Nội dung của phần thuyết minh của dự án
1.Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu của thị trường , tiêu thụ
sản phẩm đối với dự án sản xuất; kinh doanh hình thức đầu tư xây dựng công
trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên
liệu,nhiên liệu và các đầu vào khác.
2. Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công
trình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân
tích lựa chọn các phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất.
3. Các giải pháp thực hiện bao gồm :
a) Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây
dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có;
b) Các phương án thiết kế kiến trúc đối với các công trình trong đô thị và
công trình có yêu cầu kiến trúc;

c) Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động;
d) Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án.
4. Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng chống cháy, nổ và
các yêu cầu về an ninh, quốc phòng.
2


5. Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả
năng cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu
thu hồi vốn; các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu
quả xã hội của dự án.
Điều 7: Nội dung thiết kế cơ sở của dự án.
1. Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản vẽ, bảo
đảm thể hiện được các phương án thiết kế, là căn cứ để xác định tổng mức đầu
tư và triển khai các bước thiết kế tiếp theo.
2. Phần thuyết minh thiết kế cơ sở bao gồm các nội dung:
a) Đặc điểm tổng mặt bằng; phương án tuyến công trình đối với công trình
xây dựng theo tuyến; phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến
trúc; phương án và sơ đồ công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ;
b) Kết cấu chịu lực chính của công trình; phòng chống cháy, nổ; bảo vệ môi
trường; hệ thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình, sự kết nối
với các công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào;
c) Mô tả đặc điểm tải trọng và các tác động đối với công trình;
d) Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng.
3. Phần bản vẽ thiết kế cơ sở được thể hiện với các kích thước chủ yếu, bao
gồm:
a) Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án tuyến công trình đối với công trình xây
dựng theo tuyến;
b) Bản vẽ thể hiện phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến
trúc;

c) Sơ đồ công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ;
d) Bản vẽ thể hiện kết cấu chịu lực chính của công trình; bản vẽ hệ thống kỹ
thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình.
4. Nội dung của phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội.
Phân tích tài chính dự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài
chính đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư. Phân tích tài chính dự
án đầu tư là nội dung quan trọng nhất của dự án.
3


Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư biết bỏ ra chi phí như thế
nào, lợi ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó
đi đến quyết định có đầu tư hay không. Giúp cho chủ đầu tư có những thông
tin cần thiết để ra quyết định đầu tư một cách đúng đắn.
Đối với các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước thì phân tích tài chính là
cơ sở để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án và là cơ sở để cấp
giấy phép đầu tư.
Nội dung của phân tích tài chính:
Nhóm chỉ tiêu động:
L

* Mức doanh lợi một đồng vốn : D =

V
VO + m
2

.

L : Lợi nhuận năm.

Vo : Vốn đầu tư cho tài sản ít hao mòn.
Vm : Vốn đầu tư cho tài sản hao mòn nhanh.
* Tỷ suất lợi nhuận của doanh thu.
* Chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi.
NPV

n

B
= ∑ (1 + tr )t
t =1

n

C

- ∑ (1 + tr )t
t =1

* Thời hạn hoàn vốn nhờ lợi nhuận :

To =

V
L

* Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao :

Tk =

V
L+K

* Suất thu lợi nội tại IRR.
* Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao.
* Phân tích độ an toàn theo khả năng trả nợ.
Theo chỉ tiêu khả năng trả nợ của dự án :

KN =

B
A

Trong đó : B_nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm.

4


A_Số nợ phải trả trong năm.
* Theo tỷ số khả năng trả nợ.
* Theo thời hạn có khả năng trả nợ.
Nhóm chỉ tiêu tĩnh :
* Lợi nhuận tính cho một đơn vị sản phẩm.
Ld = Gd + C d → max

Gd : Giá bán một đơn vị sản phẩm.
Cd : Chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm.
* Phân tích độ an toàn tài chính theo phân tích hoà vốn.
- Theo phân tích hoà vốn lãi, lỗ.
- Theo phân tích hoà vốn bắt đầu có khả năng trả nợ.

- Theo phân tích hoà vốn trả xong nợ.
* Phân tích độ nhạy cảm của dự án về mặt tài chính.
Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với
chỉ tiêu thực tế đạt được khi thực hiện dự án. Do đó cần phải cho các chỉ tiêu
phân tích hiệu quả dự án biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính toán lại các
chỉ tiêu hiệu quả này. Sau khi tính toán mà vẫn đảm bảo thì coi như phương
án đề ra được đảm bảo.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5%, 10%.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức
5%, 10%.
+ Phân tích một số chỉ tiêu dẫn xuất đơn giản sau:
-Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự
án.
-Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đòng vốn dự án.
-Mức thu hút lao động vào làm việc.

5


-Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong
cả đời dự án.
-Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án.
Khi phân tích mục này cần phải đứng trên quan điểm và góc độ lợi ích của
quốc gia và toàn xã hội. Tính toán các chỉ tiêu của dự án theo giá kinh tế ( là
giá tài chính hay giá thị trường đã được điều chỉnh có tính đến các nhân tố ảnh
hưởng như quy luật cung cầu, thuế trong giá...
Phân tích kinh tế - xã hội :
Phân tích kinh tế - xã hội là đánh giá dự án xuất phát từ lợi ích của toàn bộ
nền kinh tế quốc dân và của toàn xã hội.
Trong nền kinh tế thị trường,tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh

nghiệp tự quyết định sản xuất xuất phát từ lợi ích trự tiếp của doanh nghiệp,
nhưng nó không được trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát
triển kinh tế - xã hội chung của toàn đất nước, trong đó lợi ích của nhà nước
và doanh nghiệp được kết hợp chặt chẽ.
Vai trò của phân tích kinh tế - xã hội :
Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết
phục Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các
ngân hàng cho vay vốn và sự ủng hộ của nhân dân địa phương nơi thực hiện
dự án.
Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước
xét duyệt cấp giấy phép đầu tư.
Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ
quan trọng để chấp nhận viện trợ nhất là các tổ chức viện trợ xã hội, viện trợ
bảo vệ môi trường…
Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì
phân tích KT-XH đóng vai trò chủ yếu trong dự án, loại dự án này ở nước ta
khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn.Vì vậy việc phân tích KT-XH
của dự án luôn giữ vai trò quan trọng.

* Phân tích đáng giá thông qua các chỉ tiêu kinh tế và xã hội.
6


Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá
kinh tế.
Các chỉ tiêu đem lại hiệu quả cho xã hội như giá trị sản phẩm gia tăng, mức
đóng góp cho ngân sách nhà nước, tăng chất lượng sản phẩm, cải thiện cơ cấu
kinh tế quốc dân...
Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập, giải quyết thất
nghiệp…

Ngoài ra còn một số chỉ tiêu ngoài dự án như : Bảo vệ môi trường sinh thái,
nâng cao trình độ văn hoá giáo dục cho người dân...
5. Giới thiệu dự án.
* Tên dự án : ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SIÊU THỊ NỘI THẤT
* Chủ đầu tư : Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội.
* Địa điểm xây dựng : Mỹ Đình – Từ Liêm – Hà Nội.
* Quy mô dự án : Nhóm II.
* Mục đích đầu tư : Kinh doanh cho thuê đồ nội thất chất lượng cao
* Giải pháp xây dựng : Thiết kế kiểu toà nhà 3 tầng và kho chứa hàng với kết
cấu khung thép vĩnh cửu. Dự án dự kiến thực hiện đầu tư xây dựng bắt đầu
vào đầu quý II năm 2009 và kết thúc vào cuối quý II năm 2011 sẽ đưa vào vận
hành.

7


CHƯƠNG I
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1. XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN ( V )
Theo phương pháp xác định tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công
trình ( Ban hành kèm theo Thông tư 05/2007/TT-BXD ngày 25 tháng 7 năm
2007 của Bộ xây dựng )
Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình được tính toán và xác
định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình hoặc lập báo cáo
kinh tế - kỹ thuật. Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được
tính theo công thức sau :
V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP +VLĐ+LV (1.1)
Trong đó :
GXD : Chi phí xây dựng.

GTB : Chi phí thiết bị.
GGPMB : Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư.
GQLDA : Chi phí quản lý dự án.
GTV : Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.
GK : Chi phí khác.
GDP : Chi phí dự phòng.
VLĐ:Vốn lưu động ban đầu
LV:lãi vay
1.1. Xác định chi phí xây dựng. ( GXD )
* Các căn cứ :
- Danh mục các công trình, hạng mục công trình thuộc dự án : Gồm 12 hạng
mục ( xem bảng 1.1 )
8


- Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục ( m2,md …)
- Suất đầu tư xây dựng công trình tính cho một đơn vị quy mô xây dựng.
- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành.
* Chi phí xây dựng của dự án được tính theo công thức sau :
GXD = GXDCT1 + GXDCT2 +…+GXDCTn

(1.2)

Trong đó : n là số công trình, hạng mục thuộc dự án.
Chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình ( GXDXT ) được xác định
như sau :
GXDCT = SXD* N + GCT-SXD

( 1.3)

Trong đó :
- SXD : Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc
năng lực phục vụ/ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện
tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
- GCT-SXD : Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa
tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công
trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
- N : Diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình, hạng mục công trình
thuộc dự án.
Xác định diện tích xây dựng cơ bản.

I

TOÀ NHÀ TRUNG
TÂM

m2

I.1

Tầng 1va 2

m2

400

I.1.1

diện tích trưng bầy sản
phẩm

m2

120/1t

9

600


I.1.2

Phòng khách hàng

m2

30/1t

I.1.3

Phòng nhân viên quản lý

m2

20/1t

I.1.4

Hành lang

m2

12.5/1t

I.1.5

Sảnh

m2

7.5/1t

I.1.6

Nhà vệ sinh

m2

10/1t

I.2

Tầng 2

m2

200

I.2.1

Phòng giám đốc

m2

55

I.2.2

Phòng họp

m2

70

I.2.3

Sảnh

m2

50

I.2.4

Ban công

m2

20

I.2.5

Cầu thang

m2

5

300
Kho chứa hàng

m2

II.1

Tầng 1

m2

150

II.1.2

Phòng xuất nhập kho

m2

40

II.1.3

Phòng ăn

m2

30

II.1.4

Bếp

m2

15

II.1.5

Phòng bảo trì sản phẩm

m2

60

II.1.6

Nhà vệ sinh

m2

5

II.2

Tầng 2

m2

150

II.2.1

Phòng nghỉ của nhân
viên

m2

II.2.2

Nhà vệ sinh

m2

10

40
12


II.2.3

Kho chứa hàng

m2

80

II.2.4

Ban công

m2

8

II.2.5

Cầu thang

m2

5

II.2.6

Sàn xép

m2

5

III

tầng hầm

m2

III.1

diện tích để xe

m2

100

III.1.1

Phòng bảo vệ

m2

30

III.1.2

Phòng chữa cháy

m2

10

III.1.3

Nhà vệ sinh

m2

5

III.1.4

cầu thang

m2

5

150

- Số lượng công trình : 1 toà nhà trung tâm cộng một kho chứa hàng
- Diện tích xây dựng : 600 + 300 + 150 = 1050 m2
- Chọn diện tích tổng mặt bằng của dự án là : 500 m2.
- Suất vốn đầu tư xây dựng tính theo một đơn vị diện tích của toa nhà
SXD = 4.5 (triệu đồng/ m2 sàn )
- Suất vốn đầu tư xây dựng tính theo một đơn vị diện tích của nhà kho
SXD = 3 (triệu đồng/ m2 sàn )

Thuế suất giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp theo quy định hiện hành :
10%
* Chi phí san lấp mặt bằng :
GSL = G*F*H

G - Giá san lấp trung bình 1m3 lấy G = 64000 (đ/m3 ).
F - Diện tích san lấp : F = 500 (m2 ).

11


H – Chiều cao san lấp : H = 0.7 m
GSL = 0,064*500*0,7= 22.4 (triệu đồng).
*Chi phí xây dựng sân bãi đỗ xe, đường giao thông đơn giá tính toán cho
1m2 được ước tính theo kinh nghiệm các công trình khác đã thực hiện :
400.000 (đ/m2).
* Chi phí xây dựng hàng rào xung quang khu vực tính trên 1m dài lấy
750.000 (đ/m dài).
* Cổng lấy theo đơn giá tham khảo của các dự án tương đương : Cổng chính
200 triệu, cổng phụ 100 triệu.
* Chi phí xây dựng vườn hoa,cây cảnh ước tình theo đơn giá quy định cho
vườn cây xanh khoảng 80.000 (đ/m2).
* Hệ thống cấp điện ngoài nhà 55.000(đ/m2).
* Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà 25.000(đ/m2).

Bảng 1.1 : Chi phí xây dựng các hạng mục
Đơn vị : Triệu đồng
ST
Đơn
Quy Đơn
Thành tiền
Hạng mục công trình
T
vị
mô

giá ( Chưa có
Có
VAT
VAT
Xây dựng toà nhà trung
2992.3 3.55
11691.
10628.83
1 tâm
m2
5
2
71
3.55
19970.
18154.63
2 Xây dựng nhà kho
m2 5111.1
2
09
3 Xây dựng tầng hầm
m2
0
3
0.00
0.00
5 Sân bãi đỗ xe
m2 439.62 0.4
175.85
193.43

3175.5
1571.8
0.45 1428.98
6 Đường giao thông
m2
0
7
Hệ thống cấp điện ngoài
hệ
11991. 0.05
725.47
7 nhà
thống
20
5
659.52
Hệ thống cấp,thoát nước
hệ
11991. 0.02
329.76
8 ngoài nhà
thống
20
5
299.78
9 Hàng rào
mét 500.00 0.8
400.00
440.00
12

Cổng ra vào (1 phụ+ 1
10 chính)
11 Vườn hoa,cây cảnh

dài
2
chiếc
m2

12 Vỉa hè

m2

13 San lấp mặt bằng

m3

300
4500.0
0.08
0
4000.0
0
0.5
17000. 0.04
00
5

Tổng cộng :

300.00

330.00

360.00

396.00

2000.00

2200.0
0

765.00

841.50

39382.62

43320.
89

Chi phí xây dựng : GXD = 43.320,89 ( triệu đồng ).

1.2. Xác định chi phí thiết bị cho dự án ( không bao gồm các dụng cụ, đồ
dùng không thuộc tài sản cố định )
1.2.1. Chi phí mua sắm thiết bị.
* Các căn cứ xác định :

- Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang thiết
bị trong các nhà ở, các trang thiết bị dùng trong quản lý điều hành dự án :
Theo TTLB số 1192/TT- LB ngày 29/12/93 quy định tối thiểu về cơ sở vật
chất và tiêu chuẩn phục vụ của khách sạn du lịch làm căn cứ để bố trí trang
thiết bị.
+ Phòng khách hàng :
•

Bàn ghế Salon : 1 bộ

•

Telephone : 10 chiếc

•

Tivi màu 37 inch : 1 chiếc

•

Radiocasette : 1 chiếc

•

Điều hòa : 2 chiếc

+ Phòng ăn :
•

Điều hòa : 2 chiếc

13


•

Bàn ăn : 5 bộ

+ Phòng bếp :
•

Tủ lạnh 115 L : 3 chiếc

•

Bếp ga : 5 chiếc

+ Phòng nghi:
•

Giường đệm : 5 bộ

•

Tủ áo : 10 bộ

•

Điều hòa : 1 chiếc

•

Tivi màu 29 inch : 1 chiếc

•

Radiocasette : 1 chiếc

•

Tủ lạnh 50L : 1 chiếc

+ Toilet :
•

Bình nóng lạnh : 1 chiếc

+ Phòng giặt đồ :
•

Máy giặt : 7 chiếc

+ Phòng phục vụ :
•

Điều hòa : 1 chiếc

•

Giường đệm : 1 bộ

•

Tủ áo : 1 bộ

+ Phòng điều hành :
•

Bàn ghế văn phòng : 1 bộ

•

Điều hòa : 1 chiếc

•

Computer : 1 bộ

14


•

Tổng đài điện thoại : 1 bộ

•

Điện thoại lẻ : 1 chiếc

•

Fax : 1 bộ

•

Salon nhỏ : 1 bộ

Ngoài ra bố trí các trang thiết bị phục vụ chung :
•

Máy hút bụi

•

Hệ thống PCCC

•

Lọc và bơm nước

•

Ôtô con

•

Vidio trung tâm và ăngten Parabol

- Căn cứ vào kiến trúc của công trình và sự hợp lý trong bố trí trang thiết bị
- Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giá mua, chi
phí vận chuyển , kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường.

- Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành
* Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau :
n

G MSTB = ∑ Q * M i * (1 + T VAT )
i =1

TBi

i

Trong đó :
Qi – Số lượng (cái) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i.
Mi – Giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i.
Mi = mi + ni + Ki + Vi + hi
mi -Giá gốc của thiết bị thứ I tại nơi mua hoặc tại cảng VN
ni -Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i
Ki -Chi phí lưu kho, bãi, container.
Vi -Chi phí bảo quản, bảo dưỡng tại hiện trường
15


hi -Thuế và chi phí bảo hiểm
TBi

T - Thuế GTGT cho thiết bị thứ i.
VAT

Bảng 1.2 Chi phí mua sắm thiết bị.
Đơn vị tính : triệu đồng.

ST
T

1
2
3
4
5
6
7
8
9

Loại thiết bị

Đơn
vị

Chiế
c
Chiế
Bình nóng lạnh 30 L
c
Máy phát điện
Bộ
Kama KGE 12E
Máy giặt lồng đứng Chiế
Toshiba 8.0kg
c
Máy hút bụi Philips Chiế

FC8396
c
Điều hòa Panasonic

Hệ thống PCCC

Bộ

Tổng đài Panasonic
KX-TDA 200

Bộ

Fax CANON L120
Điện thoại lẻ

Chiế
c
Chiế
c

Hệ thống lọc và
10 bơm nước

Bộ

Computer

Bộ

11

Tivi Samsung
Chiế
12 29Z40P,21 inch
c
Radiocassette Sanyo Chiế
13 CD V68M
c
14 Vidio trung tâm và
Bộ

Đơn
giá
Số
( Chưa
lượng
có
VAT)

Chi phí
trước
thuế

Thuế
VAT

175

9.76

1707.48

10%

75

1.95

146.25

10%

5

45.81

229.05

10%

5

4.70

23.48

10%

24

1.96

47.09

10%

1

320.00

320.00

10%

5

12.32

61.58

10%

5

6.49

32.45

10%

170

1.50

255.00

10%

24

4.30

103.20

10%

24

18.00

432.00

10%

135

4.40

593.87

10%

135
5

1.25
64.00

168.75
320.00

10%
10%

16

Chi
phí
sau
thuế
1878.
22
160.8
8
251.9
5
25.82
51.80
352.0

0
67.74
35.70
280.5
0
113.5
2
475.2
0
653.2
5
185.6
3
352.0


ăngten Parabol
15

Tủ lạnh 50L

Tủ lạnh Toshiba
16 M12VT, 115lít
17
18
19

Giường đệm

Chiế

c
Chiế
c
Chiế
c

Salon nhỏ Bella

Bộ

Salon to

Bộ

Bộ bàn ăn Oval 20 DHB017
21

0

Bàn ghế văn phòng

Bộ
Bộ

Tủ áo và trang điểm
22 Amore

Bộ

Ôtô con 4 chỗ

Chiế
c

23

72

2.64

190.08

10%

165

3.50

577.50

10%

100

9.00

900.00

10%

35

4.70

164.50

10%

30

9.60

288.00

10%

35

7.80

273.00

10%

5

20.90

104.50

10%

100

3.60

360.00

10%

3

515.00

1545.00

0

Tổng cộng :

8842.76

209.0
9
635.2
5
990.0
0
180.9
5

316.8
0
300.3
0
114.9
5
396.0
0
1545.
00
9572.
53

Các tài sản không phải là tài sản cố định ( có giá trị nhỏ, thời gian sử dụng
ngắn ) được gọi là công cụ, dụng cụ, chi phí để mua sắm chúng được coi là
vốn lưu động ban đầu.
Bảng 1.2a Chi phí thiết bị đồ dùng và công cụ nhỏ
Đơn vị tính : 1000đ
Đơn
Số
Đơn
Thành tiền
TT
Loại thiết bị
vị
lượng
giá
Chưa
Có VAT
VAT

1 Bàn làm việc
Chiếc
24
500
12000.00 13200.00
2 Ghế ngồi làm việc
Chiếc
24
200
4800.00
5280.00
3 Bàn uống nước
Chiếc
35
300
10500.00 11550.00
Ghế thấp ngồi uống
11200.00 12320.00
4 nước
Chiếc 112
100
5 Hộp màn
Chiếc 100
25
2500.00
2750.00
6 Nệm trải giường
Chiếc 100
1000 100000.00 110000.00
7 Ga trải giường

Chiếc 100
100
10000.00 11000.00
8 Màn tuyn
Chiếc 100
60
6000.00
6600.00
17


9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27

28
29

Vỏ gối
Ruột gối
Chăn len
Riđô che cửa
Thảm chân giường
Thảm chùi chân
Ấm chén uống nước
Cốc thủy tinh
Bình thủy tinh
Phích đựng nước sôi
Đĩa kê cốc thủy tinh
Gạt tàn thuốc lá
Lọ hoa
Hộp đựng chè
Bô nhựa đổ nước
Sọt rác nhựa
Mắc treo quần áo
Dép đi trong nhà
Tranh treo tường
Bàn trải quần áo
Bàn chải đánh giầy
Tổng cộng :

Chiếc
Chiếc
Chiếc
Bộ

Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Bộ
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc
Chiếc

200
200
200
200
200
47
34
150
150
50
150
135

150
135
34
34
135
100
34
20
20

50
300
150
50
8
40
15
50
10
30
10
25
10
300
10
10
20
20
20
20

20

10000.00 11000.00
60000.00 66000.00
30000.00 33000.00
10000.00 11000.00
1600.00
1760.00
1880.00
2068.00
510.00
561.00
7500.00
8250.00
1500.00
1650.00
1500.00
1650.00
1500.00
1650.00
3375.00
3712.50
1500.00
1650.00
40500.00 44550.00
340.00
374.00
340.00
374.00
2700.00

2970.00
2000.00
2200.00
680.00
748.00
400.00
440.00
400.00
440.00
335225.00 368747.50

1.2.1. Xác định chi phí lắp đặt thiết bị.
* Các căn cứ xác định :
- Giá trị thiết bị cần lắp đặt.
- Tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt.
n

i
G LĐ = ∑GTB
xTLiTB
i =n

i
GTB

TLiTB

: Giá trị thiết bị cần lắp đặt thứ i.
: Tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt thứ i.

- Thuế VAT cho công tác xây lắp ( Theo luật thuế VAT thuế suất cho công
tác xây lắp là 10%).
Bảng 1.3 Chi phí lắp đặt thiết bị
Đơn vị tính : triệu đồng
18


STT

Loại thiết bị

1

2
Điều hòa
Panasonic
Bình nóng lạnh
30 L
Máy phát điện
Kama KGE 12E
Hệ thống PCCC
Tổng đài
Panasonic KXTDA 200
Fax CANON
L120
Điện thoại lẻ
Hệ thống lọc và
bơm nước
Vidio trung tâm
và ăngten

Parabol
Tổng cộng :

1
2
3
4
5
6
7
8
9

Giá trị
TB cần
lắp đặt
3

Tỷ lệ chi
phí lắp
đặt
4

Chi phí
trước
thuế
5

1707.48

0.02

146.25

Thuế
VAT

Chi phí
sau thuế

6

7

34.15

0.10

37.56

0.02

2.93

0.10

3.22

229.05

0.02

4.58

0.10

5.04

320.00

0.02

6.40

0.10

7.04

61.58

0.02

1.23

0.10

1.35

32.45

0.02

0.65

0.10

0.71

255.00

0.02

5.10

0.10

5.61

103.20

0.02

2.06

0.10

2.27

320.00

0.02

6.40

0.10

7.04

63.50

69.85

Bảng 1.3a Tổng hợp chi phí thiết bị
Đơn vị tính :triệu đồng
Chi phí trước
Thuế
Chi phí sau
STT
Nội dung
thuế
VAT
thuế
Chi phí mua sắm thiết
1
bị
8842.76
0.10
9727.03
2
Chi phí lắp đặt thiết bị

63.50
0.10
69.85
Tổng cộng :
8906.26
9796.88
Chi phí thiết bị cho dự án : GTB = 6.750,135060 ( triệu đồng).
1.3. Xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư.
Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm các khoản :
19


- Chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất.
- Chi phí tái định cư.
- Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng.
- Chi phí sử dụng đất, thuê đất trong thới gian xây dựng.
* Căn cứ xác định :
Diện tích đất sử dụng cho dự án, khối lượng bồi thường giải phóng mặt bằng
theo thực tế,chế độ chính sách của nhà nước và địa phương về bồi thường,
đơn giá bồi thường, bản giá đất của địa phương…
* Phương pháp xác định :
- Đối với chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư thì dùng
phương pháp lập dự toán chi phí :
CBT = Pi*SMB
Lấy Pi = 30 ( nghìn đồng/1m2) không bao gồm thuế VAT.
Diện tích thuê đất SMB= 500(m2)
CBT = Pi*SMB = 0,03*500 = 15(triệu đồng)
- Sử dụng đất nông nghiệp nên dự án không có chi phí tái định cư.
- Chi phí thuê đất Di lấy bằng 0,7% giá đất theo bảng giá đất của TP Hà Nội
ban hành trên địa phận Mỹ Đình – Từ Liêm – Hà Nội là 4.000.000 (đ/m2).

Thời gian tính toán của dự án T= 15 (năm).
CTĐ = SMB*Di*T = 500*(0,7%*4)*15 = 210(triệu đồng)
- Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng lấy khoảng 5% chi phí bồi
thường:
CTC = 5%*CBT = 5%*15 =0,75(triệu đồng).

20


Bảng 1.4. Tổng hợp chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng,tái định cư
ST
Nội dung
T
1 Chi phí bồi thường
2 Chi phí thuê đất
Chi phí tổ chức bồi
3
thường
Tổng cộng :

Chi phí trước
thuế
15.00
210.00

Đơn vị tính: triệu đồng
Chi phí sau
Thuế VAT
thuế
0

15.00
0
210.00

0.7500

0

0.750

225.75

225.75

GMB = 225.75 ( triệu đồng).

1.4. Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi
phí khác ( chưa kể lãi vay trong thời gian xây dựng).
* Căn cứ xác định :
- Nội dung chi phí.
- Các định mức chi phí hiện có.
- Khối lượng và đơn giá.
- Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm…theo quy định.
* Phương pháp tính các loại chi phí :
Theo Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/72007 của Bộ Xây dựng về
hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. Công văn số :
1751/BXD-VP ngày 14/8/2007 về định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn
đầu tư xây dựng công trình.
1, Chi phí quản lý dự án:
Tính theo công thức : GQLDA = TQLDA*(GXDtt + GTBtt).

Trong đó:
- GXDtt : chi phí xây dựng trước thuế ( GXDtt = 39.382,62 triệu đồng).
- GTBtt : chi phí thiết bị trước thuế ( GTBtt =8.906,26 triệu đồng ).
21


- TQLDA : định mức tỷ lệ (%) đối với chi phí quản lý dự án.
Với (GXDtt+GTBtt) = 39.382,62+8.906,26 = 48.288,88 ( triệu đồng ) lấy
TQLDA=1.68%.
GQLDA = TQLDA*(GXDtt + GTBtt) = 1,68%*48.288,88 = 811,253 (triệu đồng).
2, Chi phí lập dự án khả thi.
GLDA= TLDA*(GXDtt + GTBtt) = 0,375%*48.288,88 = 181,083 (triệu đồng).
- TLDA= 0,375% : định mức tỷ lệ đối với chi phí lập dự án khả thi.
3, Chi phí thiết kế.
Công trình dân dụng cấp II, GTK= TTK* GXDtt = 1,685%*39.382,62 = 663,597
(triệu đồng).
- TTK= 1,685% : định mức tỷ lệ đối với chi phí thiết kế.
4, Chi phí khảo sát thiết kế.
Lấy khoảng 30% chi phí thiết kế : GKSTK = 30%* GTK = 30%*663,597
=199,079 (triệu đồng).
5,Chi phí thẩm tra thiết kế.
GTTTK= TTTTK* GXDtt = 0,113%*39.382,62 =44,502 (triệu đồng).
- TTTTK= 0,113% : định mức tỷ lệ đối với chi phí thẩm tra thiết kế.
6,Chi phí thẩm tra dự toán.
GTTDT= TTTDT* GXDtt = 0,109%*39.382,62 =42,927 (triệu đồng).
- TTTDT= 0,109% : định mức tỷ lệ đối với chi phí thẩm tra dự toán.
7,Chi phí tư vấn đấu thầu.
- Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT thi công XD : GTVTC = TTVTC* GXDtt
- Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT cung cấp vật tư thiết bị : GTVTB = TTVTB*
GTBtt

+ TTVTC = 0,137% : định mức tỷ lệ đối với chi phí lập HSMT, đánh giá
HSDT thi công XD
22


+ GTVTB = 0,138% : định mức tỷ lệ đối với chi phí lập HSMT, đánh giá
HSDT cung cấp vật tư thiết bị.
GTVĐT = GTVTC+ GTVTB = (TTVTC* GXDtt )+( TTVTB* GTBtt)
= (0,137%*39.382,62)+( 0,138%*8.906,26 )
= 66,875 ( triệu đồng).
GTVĐT = 66,875 ( triệu đồng).
8, Chi phí giám sát thi công.
GGSTC= TGSTC* GXDtt = 1,675%*39.382,62=659,659 (triệu đồng).
- TGSTC= 1,675% : định mức tỷ lệ đối với chi phí giám sát thi công.
9,Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng.
Theo yêu cầu của chủ đầu tư, ước tính : 30 (triệu đồng)
10, Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán.
Theo Thông tư 33/2007/TT-BTC với công trình có tổng mức đầu tư ước tính
50 tỷ đồng.
- Định mức chi phí thẩm tra phê duyệt, quyết toán : KTTPD = 0,109%.
GTTPD = KTTPD* V = 0,162%* 48.288,88 = 78,288 (triệu đồng).
11, Chi phí khởi công, khánh thành.
Tạm tính 50 (triệu đồng).
12, Chi phí bảo hiểm công trình.
Theo Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC ngày 12/4/2004 của Bộ tài chính về
bảo hiểm công trình xây dựng.
- TBH = 1,6% : định mức tỷ lệ cho chi phí bảo hiểm công trình.
GBH = TBH*(GXDtt + GTBtt) = 1,6%*48.288,88 = 722,622 (triệu đồng).

Bảng 1.5.Chi phí quản lý dự án,tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác

Đơn vị tính: triệu đồng
23


ST
T

Loại chi phí

Phươn Giá trị
g pháp tính
tính
toán

1

2
3
4.000
Chi phí quản lý Theo 48288.
1
dự án
ĐMTL
881
Chi phí lập dự
Theo 48288.
2
án khả thi
ĐMTL
881

Chi phí khảo sát Theo
3
thiết kế
ĐMTL
Theo 266.91
4 Chi phí thiết kế
ĐMTL
5
Chi phí thẩm tra Theo 39382.
5
thiết kế
ĐMTL
623
Chi phí thẩm tra Theo 39382.
6
dự toán
ĐMTL
623
Chi phí tư vấn
Theo
7
đấu thầu
ĐMTL
39382.
Tư vấn thi công
623
Tư vấn cung
8906.2
cấp vật tư
58

Chi phí giám
Theo 39382.
8
sát thi công
ĐMTL
623
Chi phí kiểm
định sự phù hợp
Tạm
9 về chất lượng
tính
công trình xây
dựng
Chi phí thẩm tra
Theo 48288.
10 phê duyệt quyết
ĐMTL
881
toán
Chi phí khởi
Tạm
11 công,khánh
tính
thành
Chi phí bảo
Theo 48288.
12
hiểm công trình ĐMTL
881
Tổng cộng :

24

Định
mức
tỷ lệ
(%)
5

Chi
phí
trước
thuế
6
811.25
3
181.08
3

Thu
ế
VAT

Chi phí
sau thuế

7

8

0.10

892.379

0.05

190.137

80.075 0.10

88.082

266.91
0.10
5

293.607

0.113

44.502 0.10

48.953

0.109

42.927 0.10

47.220

0.137

53.954 0.10

59.350

0.138

12.291 0.10

13.520

1.675

659.65
0.10
9

725.625

30.000 0.10

33.000

78.228 0.10

86.051

50.000 0.10

55.000

1.68
0.375

0.162

1.6

772.62
0.10
2
3083.5

849.884
3382.806


10

*

25