Nghiên cứu phương pháp định giá mỏ khoáng sản áp dụng đốí với luật khoáng sản việt nam

1

MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài
“Khoáng sản là nguồn tài nguyên được thành tạo từ quá trình biến đổi địa
chất, trầm tích, lắng đọng, đứt gãy,... của vỏ trái đất qua nhiều triệu năm; là tài
nguyên hầu hết không tái tạo được, là tài sản quan trọng của quốc gia, phải được
quản lý, bảo vệ, khai thác và sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả nhằm đáp ứng
yêu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển bền vững kinh tế xã hội
trước mắt và lâu dài, bảo đảm quốc phòng an ninh”; đây là phần mở đầu của Luật
Khoáng sản (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2005) đã nêu rõ chủ trương, đường
lối của Đảng và Nhà nước ta về tài nguyên khoáng sản. Do khoáng sản là tài
nguyên hầu hết không tái tạo được, là tài sản quan trọng của quốc gia cần có sự
chặt chẽ trong quản lý nhà nước về khoáng sản nhằm bảo vệ, khai thác và sử dụng
hợp lý nguồn tài nguyên này.
Tuy nhiên thực tế hiện nay, việc cấp giấy phép hoạt động khoáng sản chủ
yếu nặng về cơ chế “xin – cho”, trong khi đó thuế tài nguyên Nhà nước quy định
quá thấp và chưa đủ cơ sở khoa học đã vô tình tạo kẽ hở cho các tổ chức, doanh
nghiệp kiếm lời rất lớn, lợi ích từ hoạt động khoáng sản thuộc về “túi” doanh
nghiệp, gây lãng phí tài nguyên quốc gia và thất thu ngân sách; trái với quy định
tại Điều 17, Hiến pháp 1992: “những đối tượng là tài sản thuộc sở hữu toàn dân
trong đó có tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở thềm lục địa,..”.
Để giải quyết vấn đề này, sau thời gian dài dự thảo, trưng cầu dân ý thì
ngày 19/4/2009, Chính phủ đã trình Quốc Hội dự án luật khoáng sản sửa đổi;
trong đó, điểm nổi bật là quán triệt quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về định
hướng chiến lược tài nguyên khoáng sản và phát triển công nghiệp khai khoáng
đến năm 2020 tại Nghị quyết 13 NQ/TW ngày 01/3/1996, đồng thời bổ sung một
số chính sách mới như: chủ trương kinh tế hóa ngành địa chất – khoáng sản; hạn
chế cơ chế “xin – cho” thay bằng cơ chế đấu thầu, đấu giá mỏ khoáng sản, nhằm

2

tăng hiệu quả trong quản lý nhà nước về hoạt động khoáng sản; mà muốn đấu
thầu mỏ khoáng sản thì cần phải biết được giá trị mỏ khoáng sản là bao nhiêu,
hay định giá được mỏ khoáng sản.
Mặt khác, Theo quy định tại Điều 3, Pháp lệnh thuế tài nguyên (được sửa
đổi, bổ sung ngày 16/4/1998) có nêu: “trường hợp bên Việt nam tham gia liên
doanh với bên nước ngoài theo Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt nam mà góp vốn
pháp định bằng nguồn tài nguyên thì doanh nghiệp Việt nam không phải nộp thuế
tài nguyên đối với số tài nguyên mà bên Việt nam dùng để góp vốn pháp định”. Do
đó, để liên doanh với bên nước ngoài bằng nguồn tài nguyên khoáng sản thì phía
Việt nam phải xác định giá trị phần tài sản góp vốn, tức là định giá được mỏ
khoáng sản.
Ngoài ra, trong nền kinh tế thị trường và trong bối cảnh quá trình cổ
phần hoá các doanh nghiệp đang diễn ra mạnh mẽ thì việc xác định giá trị của
các mỏ khoáng sản là một yêu cầu có ý nghĩa cấp bách; Bởi vì từ bài học của
nước ngoài “khi Liên Xô sụp đổ, người ta tiến hành tư nhân hóa các nhà máy
khai thác khoáng sản, nhưng do không tính được giá trị trữ lượng của các mỏ
khoáng sản nên chỉ tính những giá trị trên đất, điều này đã tạo điều kiện cho
không ít người trở thành triệu phú nhờ nguồn tài nguyên Quốc gia mà họ được
quyền khai thác”. Việc định giá được mỏ khoáng sản sẽ đảm bảo được nguồn
thu ngân sách của Nhà nước, đồng thời góp phần rất lớn trong việc lập lại trật
tự các hoạt động khoáng sản, và đặc biệt là sẽ tạo được điều kiện sử dụng tiết
kiệm và có hiệu quả đối với tài nguyên quý hiếm và có hạn trong lòng đất.
Hơn nữa, việc khai thác khoáng sản gây ảnh hưởng lớn đến môi trường,
môi sinh, cảnh quan, đất đai canh tác và hạ tầng xuống cấp, nên cần phải định
giá mỏ khoáng sản để tăng nguồn thu ngân sách, nhằm đảm bảo công tác hoàn
nguyên môi trường sau khi khai thác.

3

Vì các lý do trên mà tác giả lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu phương pháp
định giá mỏ khoáng sản - áp dụng đối với mỏ đá vôi trắng tại huyện Quỳ Hợp,
tỉnh Nghệ An” có tính cấp thiết cao là luận văn tốt nghiệp của mình.
2. Mục đích nghiên cứu của luận văn
Nghiên cứu, lựa chọn phương pháp định giá mỏ khoáng sản có căn cứ
khoa học phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành, với các điều kiện
thực tế của từng loại mỏ khoáng sản, để đánh giá đúng giá trị kinh tế của tài
nguyên khoáng sản nói chung và mỏ đá vôi trắng huyên Quỳ Hợp, tỉnh Nghệ An
nói riêng, nhằm tạo thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về hoạt động
khoáng sản và tạo môi trường cạnh tranh công bằng hơn trong hoạt động kinh
doanh của doanh nghiệp về lĩnh vực khoáng sản.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn
* Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Các phương pháp định giá tài nguyên
khoáng sản nói chung và định giá mỏ khoáng sản nói riêng.
* Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Mỏ đá vôi trắng huyện Quỳ Hợp, tỉnh
Nghệ An.
4. Phương pháp nghiên cứu của luận văn
Để thực hiện mục tiêu và nhiệm vụ trên, luận văn sử dụng các phương
pháp nghiên cứu sau:
- Phương pháp thống kê, khảo sát: Để thu thập thông tin về các phương
pháp định giá tài nguyên khoáng sản và thu thập số liệu về điều kiện địa chất mỏ
khoáng sản
- Phương pháp tổng hợp, phương pháp phân tích, phương pháp so sánh:
Để chỉ ra những ưu nhược điểm và tính phù hợp của từng chỉ tiêu phân tích với
các đối tượng nghiên cứu, sử dụng.
- Phương pháp dự báo, phương pháp chuyên gia để chỉ ra các xu hướng
phát triển của các vấn đề liên quan đến đối tượng nghiên cứu trong tương lai.

4

5. Nhiệm vụ cần giải quyết của luận văn
Với mục đích nghiên cứu trên, đề tài cần giải quyết những nhiệm vụ sau:
a. Nghiên cứu, tổng hợp các tài liệu trong nước và trên thế giới về các
phương pháp đánh giá kinh tế tài nguyên khoáng sản. Bằng các phương pháp
tổng hợp, phân tích, so sánh, chuyên gia, tiếp cận hệ thống chỉ ra những ưu
nhược điểm và phạm vi áp dụng của từng phương pháp và từng chỉ tiêu đánh giá.
b. Tổng hợp các đặc điểm địa chất mỏ đá vôi trắng huyện Quỳ Hợp, tỉnh
Nghệ An theo các tài liệu địa chất đã công bố. Phân tích các nhân tố ảnh chính
hưởng đến giá trị kinh tế của mỏ làm cơ sở tiến hành lựa chọn và hoàn thiện các
chỉ tiêu đánh giá kinh tế phù hợp với loại khoáng sản đá vôi trắng này.
c. Vận dụng các chỉ tiêu đã lựa chọn và hoàn thiện vào đánh giá giá trị
kinh tế mỏ đá vôi trắng huyện Quỳ Hợp, tỉnh Nghệ An để đưa ra những kết luận
cần thiết về giá trị kinh tế của chúng.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
* Ý nghĩa khoa học
Hệ thống hóa và góp phần cải tiến phương pháp xác định giá trị kinh tế
mỏ khoáng sản vật liệu xây dựng phù hợp với điều kiện mỏ - địa chất, kinh tế xã
hội và công nghệ kỹ thuật hiện nay của Việt Nam.
* Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu sẽ cho phép nhận định được giá trị kinh tế của đá vôi
trắng huyện Quỳ Hợp, tỉnh Nghệ An trong điều kiện hiện nay, là tài liệu tham
khảo cho các cấp quản lý trong hoạch định chiến lược phát triển công nghiệp
mỏ, xây dựng các chính sách thuế tài nguyên, chính sách đấu giá mỏ (trong
tương lai) để bảo vệ và sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên này ...
Luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho cán bộ và những người
đang công tác trong lĩnh vực có liên quan đến vấn đề này.

5

7. Nội dung của luận văn
Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục thì nội
dung luận văn gồm có 03 chương được trình bày trong 91 trang, 06 bảng và 06
hình vẽ, 14 phụ lục được kết cấu như sau:
Chương 1: Tổng quan lý luận về định giá tài sản và định giá mỏ khoáng sản.
Chương 2: Phân tích thực trạng định giá mỏ khoáng sản ở Việt Nam và lựa
chọn phương pháp định giá mỏ phù hợp với mỏ đá vật liệu xây dựng.
Chương 3: Định giá mỏ đá vôi trắng huyện Quỳ Hợp, tỉnh Nghệ An.


6

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
VÀ ĐỊNH GIÁ MỎ KHOÁNG SẢN
1.1 Định giá tài sản
1.1.1 Khái niệm về giá trị tài sản và định giá tài sản
1.1.1.1. Tài sản và giá trị tài sản
* Tài sản: Có nhiều cách định nghĩa khác nhau về tài sản như sau:
- Theo chuẩn mực Kế toán quốc tế, Tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp
kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó một số lợi
ích kinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý.
- Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam, ban hành kèm theo Quyết định số
149 ra ngày 31/12/2001 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, Tài sản là một nguồn lực
với 2 đặc trưng là doanh nghiệp kiểm soát được và dự tính đem lại lợi ích kinh
tế trong tương lai cho doanh nghiệp.
Nhằm đáp ứng các yêu cầu trong đời sống kinh tế - xã hội nói chung,

trong quản lý nói riêng, người ta có nhiều cách phân biệt các loại tài sản, trong
đó, theo khả năng di dời chia ra động sản và bất động sản.
Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC):
+ Bất động sản (Real estate): là thuật ngữ dùng để chỉ đất đai tự nhiên và
những gì do con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình, có hình
thể vật chất, có thể nhìn thấy hay sờ nắn thấy, nằm trên bề mặt, trong không trung
hoặc dưới lòng đất.
+ Động sản (Movable personal estate): là thuật ngữ dùng để chỉ những tài
sản không phải là bất động sản. Động sản có thể là những tài sản hữu hình hoặc
vô hình. Động sản hữu hình có đặc tính là có thể di dời được.
* Giá trị tài sản:
Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại
cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.


7

Những yếu tố chính qua định nghĩa này là:
- Giá trị tài sản được đo bằng tiền.
- Giá trị tài sản có tính thời điểm. Đến thời điểm khác có thể không còn như vậy.
- Cùng là một tài sản nhưng nó có thể có các giá trị khác nhau đối với các cá
nhân hay các chủ thể khác nhau.
- Giá trị tài sản cao hay thấp do 2 nhóm yếu tố quyết định: công dụng hữu ích
vốn có của tài sản và khả năng của chủ thể trong việc khai thác công dụng đó.
- Tiêu chuẩn về giá trị tài sản là khoản thu nhập bằng tiền mà tài sản mang
lại cho mỗi cá nhân trong từng bối cảnh giao dịch nhất định.
1.1.1.2. Định giá tài sản (Thẩm định giá tài sản)
Hiện tại tồn tại nhiều khái niệm khác nhau về định giá tài sản như sau:
- Giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth Vương Quốc Anh:
“Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng

hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”.
- Fred Peter Marrone - Giám đốc Maketing của AVO (Hiệp hội thẩm định
giá Austraylia): “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một
thời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá.
Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu
thập được và phân tích, sau đó so sánh với tài sản được thẩm định giá để hình
thành giá trị của chúng”.[]
- Giáo sư Lim Lan Yuan - Đại học Quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là
một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể, của một
tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản,
cũng như xem tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại
đầu tư lựa chọn”. []
- Điều 4 Pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002 đưa ra định nghĩa:
“Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với


8

thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam
hoặc thông lệ Quốc tế”. []
Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trưng cơ
bản của thẩm định giá là:
- Thẩm định giá là công việc ước tính, là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
- Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.
- Tài sản có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất động sản.
- Xác định tại một thời điểm cụ thể, cho một mục đích nhất định.
- Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.
Khái quát hoá những đặc trưng nêu trên, có thể hiểu: Định giá là việc ước
tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho
chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.

1.1.2 Nguyên tắc định giá tài sản
Nguyên tắc định giá tài sản là những quan điểm đã được thừa nhận một
cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế xã hội. Là cơ sở quan trọng để
đưa ra các tiêu chí và xây dựng nên các phương pháp định giá khoa học. Gồm 5
nguyên tắc độc lập với nhau và được dùng để kiểm tra, bổ trợ những khiếm
khuyết, làm nổi rõ các yếu tố chính cấu thành giá trị tài sản.
1.1.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
* Nội dung: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi
ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện
nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
IVSC giải thích nguyên tắc này là: Khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản
trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất
cho tài sản.
* Cơ sở đề ra nguyên tắc: con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc
khai thác một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí
bỏ ra. Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao


9

nhất mà tài sản có thể mang lại. Vì vậy, giá trị của một tài sản được thừa nhận
trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
* Tuân thủ nguyên tắc: trong hoạt động định giá đòi hỏi thẩm định viên
phải chỉ ra chi phí cơ hội của tài sản. Phân biệt được các giả định tình huống sử
dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài chính. Tức là
chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và những lợi ích của việc sử
dụng đó. Đồng thời, khẳng định tình huống nào hay cơ hội sử dụng nào là cơ hội
sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất sẽ là cơ sở để ước tính giá trị tài sản.
1.1.2.2 Nguyên tắc thay thế
* Nội dung: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi

phí để có một tài sản tương đương.
* Cơ sở đề ra nguyên tắc: dựa trên quan niệm rất đơn giản và rõ ràng:
một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít
tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy để thay thế. Tài sản
tương tự để thay thế có thể có bằng cách mua trên thị trường hoặc bằng cách bỏ
tiền để xây dựng mới.
* Tuân thủ nguyên tắc: “Thay thế” là một nguyên tắc cơ bản và quan
trọng trong lý thuyết định giá. Nó là cơ sở lý luận cơ bản để hình thành phương
pháp so sánh trực tiếp - một phương pháp đơn giản nhưng lại là phương pháp
chủ yếu nhất trong hệ thống các phương pháp định giá. Tuân thủ nguyên tắc này,
đòi hỏi thẩm định viên phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản
xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh
và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần định giá.
Thực tế, nhiều trường hợp rất khó tìm được 2 tài sản tương tự hoặc giống
nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản xuất. Do vậy, để vận dụng tốt
nguyên tắc này, đòi hỏi thẩm định viên nhất thiết phải được trang bị các kỹ năng
về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảm bảo tính chất có


10

thể so sánh với nhau về giá cả hay chi phí sản xuất, làm chứng cớ hợp lý cho việc
ước tính giá trị tài sản.
1.1.2.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
* Nội dung: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích
tương lai tài sản mang lại cho nhà đầu tư.
* Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài
sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào
đó tại một thời điểm nhất định. Hơn nữa, thẩm định giá về thực chất cũng là
công việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong tương lai.

* Tuân thủ nguyên tắc: Để định giá một cách hợp lý và chính xác, thẩm
định viên phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản
lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản. Tuân thủ nguyên tắc này, cả người bán và
người mua; người sở hữu và người đi thuê đều phải dự đoán về các điều kiện của
thị trường tương lai, như các yếu tố thuận lợi, bất lợi, dòng thu nhập và rủi ro
cho người nắm giữ tài sản. Vai trò của thẩm định viên chủ yếu là ở chỗ thu thập
những chứng cớ thị trường gần nhất về các mức giá bán, giá cho thuê và tỷ lệ
chiết khấu các tài sản tương tự để tiến hành so sánh phân tích, điều chỉnh và cuối
cùng là ước tính giá trị của tài sản.
1.1.2.4 Nguyên tắc đóng góp
* Nội dung: Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài
sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn
bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
* Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là
biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể.
* Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể
hiện giá trị toàn bộ tài sản. Nhưng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu số
giữa giá trị toàn bộ và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại. Giá trị của sự đóng
góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình. Chúng ta không có cơ sở rõ ràng để


11

phân loại các tài sản vô hình một cách rành mạch để tính giá cho từng loại. Do
đó cần phải làm phép tính ngược.
1.1.2.5 Nguyên tắc cung cầu
* Nội dung: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài sản.
* Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm
định giá trị tài sản là dựa vào giá thị trường của tài sản. Giá thị trường của tài sản
lại tỷ lệ nghịch với cầu và tỷ lệ thuận với cung. Hai yếu tố này luôn luôn thay đổi

theo thời gian. Vì vậy, một nhiệm vụ quan trọng của thẩm định viên là phải đánh
giá được tác động của yếu tố này đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo
ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác định giá tài sản.
* Tuân thủ nguyên tắc: Trước khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu
chứng cớ thị trường, cần phải xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phản ánh
cung cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật thay thế so sánh
hay không. Thực hiện đánh giá, dự báo tương lai về cung cầu và giá cả, đánh giá
độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật định giá dựa vào dòng thu
nhập.
1.1.3. Các phương pháp định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản
nói riêng
Trên thực tế có nhiều phương pháp khác nhau để định giá tài sản. Tuy
nhiên, một phương pháp định giá tài sản nói chung, định giá bất động sản nói
riêng được thừa nhận là một phương pháp cơ bản, có cơ sở khoa học là phương
pháp được xây dựng trên cơ sở xem xét, phân tích và đánh giá sự tác động của
các yếu tố ảnh hưởng và đặc biệt là phải tuân thủ một cách đầy đủ và tuyệt đối
các nguyên tắc định giá đã nêu.
Những phương pháp chủ yếu để tiến hành định giá bất động sản, bao gồm:
1.1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân
thủ nguyên tắc thay thế - một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào


12

đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương đương để thay thế.
Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể
ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được. Như
vậy, xét về mặt kỹ thuật, theo phương pháp này, người ta không cần thiết phải xây
dựng các công thức hay mô hình tính toán mà chỉ cần tìm các bằng chứng đã được

thừa nhận về giá trị của bất động sản tương đương có thể so sánh được trên thị
trường.
* Ưu điểm:
Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong
thực tế, vì xuất phát từ 3 ưu điểm cơ bản sau:
- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì không có
công thức hay mô hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch
thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường đó là các bằng
chứng rõ ràng đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của bất động sản. Vì vậy,
nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
- Là cơ sở của phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư. Phương
pháp này trở nên có ưu thế khi có sự trợ giúp của máy tính. Thông thường, người
ta sử dụng phương pháp này kết hợp với các phương pháp khác để định giá bất
động sản.
* Hạn chế:
- Phải có giao dịch về các bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực thì
mới có thể sử dụng để so sánh được. Nếu có ít bất động sản so sánh đáp ứng
được các yêu cầu trên, thì kết quả sẽ có độ chính xác kém.
- Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử. Đây là điều
không thể tránh khỏi. Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở
nên lạc hậu trong một thời gian ngắn. Khi đó tính chính xác sẽ thấp.
- Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và


13

kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
* Điều kiện áp dụng
- Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra

được.
- Thị trường phải ổn định, nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn, ngay
cả khi các đối tượng so sánh giống nhau về nhiều mặt.
Trên thực tế nó là phương pháp chung để định giá các bất động sản dùng
cho mục đích mua bán, thế chấp và thường dùng trong các trường hợp: Các bất
động sản có tính đồng nhất (như các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây
dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng
và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu);
các mảnh đất trống. Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan
trong việc đánh giá các yếu tố, thẩm định viên nên sử dụng các phương pháp
thống kê, phân tích xác suất và máy tính để rút ra kết luận từ tập hợp các tài liệu
trên cơ sở phân tích số lớn.
1.1.3.2. Phương pháp đầu tư
Là phương pháp được xây dựng chủ yếu dựa trên nguyên tắc dự báo lợi ích
tương lai. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng, về mặt lý thuyết giá thị trường
hiện hành của một bất động sản ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các
khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ bất động sản. Như vậy, nếu biết
trước thu nhập mà bất động sản tạo ra hàng năm thì có thể tìm được giá trị của bất
động sản tương ứng với giá vốn phải đầu tư để tạo ra các khoản thu nhập đó.
Thực tế thấy rằng, có nhiều trường hợp đầu tư vào bất động sản, có thể biết
trước các khoản thu nhập do bất động sản mang lại. Trong những trường hợp
khác, mặc dù bất động sản không được đầu tư, nhưng người ta cũng có thể dự báo
một cách khá chính xác những thu nhập bằng cách so sánh với các bất động sản
tương tự đã được đầu tư. Vì vậy, hoàn toàn có thể vận dụng các kỹ thuật đánh giá
hiệu quả dự án đầu tư để xác định giá trị bất động sản bằng cách tiến hành chuyển


14

hoá các dòng thu nhập tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầu tư và cũng là

giá trị của bất động sản. Quá trình chuyển hoá này còn gọi là quá trình vốn hoá,
được thể hiện qua công thức:
It
t
t =1 (1 + i)
n

PV0 = ∑

,

(1.1)

Trong đó:
PV0 là giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của bất động
sản;
It là thu nhập tương lai mà bất động sản đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ
t;
i là tỷ suất chiết khấu;
n là số năm nhận được thu nhập.
Công thức trên cho thấy rằng, người mua sẵn sàng trả PV 0 để có bất động
sản, nếu như việc đầu tư vào bất động sản có thể tạo ra được các khoản thu I t trong
n năm, hoặc tạo ra được một tỷ suất lợi nhuận tối thiểu là i.
Khi số năm tồn tại của bất động sản cho thu nhập là tương đối ổn định và
vĩnh viễn thì công thức được rút gọn như sau:
PV0 =

I
i

,

(1.2)

Trong đó: I là mức thu nhập trung bình trong 1 năm.
* Ưu điểm:
- Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất,
vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà
đầu tư.
- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung là phương pháp đơn
giản.
- Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có
thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với độ tin cậy cao.


15

* Nhược điểm:
- Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt
như tuổi thọ, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương
lai…
-Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập
tương lai.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số
tính toán. Trong trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố
chủ quan.
* Điều kiện áp dụng:
- Phù hợp khi định giá bất động sản có khả năng mang lại các khoản thu
nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
- Với bất động sản có thu nhập không đều thì có thể sử dụng một dạng tương tự là

DCF.
- Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.
1.1.3.3 Phương pháp chi phí
Trên thực tế có nhiều bất động sản được thiết kế và sử dụng cho những
mục đích riêng biệt, như: nhà thờ, bệnh viện, trường học. Trên thị trường rất
hiếm khi xảy ra hiện tượng mua, bán các bất động sản này. Các khoản thu nhập
bằng tiền do chúng tạo ra có thể là rất ít hoặc khó định lượng. Chúng ta thiếu
những căn cứ để sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp đầu tư.
Để định giá chúng, người ta dùng phương pháp chi phí - đó là một phương pháp
được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế.
Theo nguyên tắc này, giá trị của bất động sản mục tiêu tương đương với
chi phí làm ra một bất động sản giống như vậy và coi đây như một vật thay thế.
Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ không bao giờ trả giá cho
một bất động sản lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích
tương tự.


16

* Ưu điểm
- Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so
sánh. Sử dụng để đánh giá các bất động sản rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và
thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai. Trong một số tình huống, nó là cứu cánh
cuối cùng khi các phương pháp khác là không thể sử dụng được.
- Thích hợp khi định giá bất động sản dùng cho các giao dịch và mục đích
riêng biệt. Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn
và kinh nghiệm của thẩm định viên. Do vậy, nếu nhà thẩm định có chuyên môn
cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được
những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thái hoá.
* Hạn chế

- Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu
thị trường, cho nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng
đối với phương pháp chi phí.
- Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.
Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ
phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
- Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó
thực hiện. Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào
được chấp nhận rộng rãi.
* Điều kiện áp dụng
- Nhìn chung người ta ít dùng một phương pháp này trong các trường hợp
quan trọng mà thường được dùng để bổ sung hoặc kiểm tra các phương pháp
khác.
- Là một phương pháp thích hợp khi định giá nhiều loại bất động sản có
mục đích sử dụng riêng biệt như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, thư viện, nhà
máy điện, nhà máy hoá chất, đặc biệt là những công trình công cộng có rất ít
chứng cứ thị trường để so sánh.


17

- Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra
đấu thầu hoặc định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng
bảo hiểm và các dạng bồi thường khác.
- Phương pháp chi phí được vận dụng trong trường hợp mà người ta tin
tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp
để tạo ra giá trị của bất động sản.
1.1.3.4 Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư. Nó
đòi hỏi phải quán triệt đủ 5 nguyên tắc định giá tài sản. Tuy nhiên, “nguyên tắc

đóng góp” giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của một bất động sản
được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị
của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Xét về mặt lý thuyết, trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, không có nhà
đầu tư nào có lợi thế đặc biệt hơn so với các nhà đầu tư khác. Tỷ suất sinh lời
trung bình trên thị trường là cái giá hợp lý cần phải trả cho số vốn đã bỏ vào đầu
tư, bất kể số vốn đó là của ai. Tỷ suất sinh lời trung bình trên vốn đầu tư được
coi là một bộ phận hợp lý cấu thành giá trị tài sản. Để xác định giá trị một tài sản
có thể sử dụng cách cộng tới. Theo đó, giá trị thực, khách quan, công bằng của
một tài sản, của một dự án đầu tư trên thị trường cạnh tranh sẽ bằng số chênh
lệch giữa thu nhập thị trường và chi phí cơ hội thị trường khi đầu tư vào tài sản
hay dự án đó.
Với quan niệm như vậy, giá trị của bất động sản mục tiêu cần và có thể
được xác định bằng cách trừ lùi. Nó là số còn lại sau khi đã xác định được giá thị
trường và chi phí cơ hội thị trường cho dự án đầu tư vào tài sản.
* Ưu điểm
- Được sử dụng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển.
- Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.


18

- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội
đầu tư vào bất động sản. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây
dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển
bất động sản.
* Hạn chế
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường.
- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.

- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.
* Điều kiện áp dụng
- Phù hợp khi định giá bất động sản có yêu cầu về sự phát triển không
phức tạp và các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt
được độ tin cậy cao.
- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai
để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi
ro, phân tích xác xuất với sự trợ giúp của các phương tiện tính toán hiện đại khi
đánh giá các phương án phát triển bất động sản.
Đây là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh
bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát
triển và các cơ hội đầu tư vào bất động sản và cũng là phương pháp được những
người mua nhà riêng xem xét, đánh giá nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại
hoá thì sẽ làm cho ngôi nhà có giá trị cao hơn so với chi phí bỏ ra.
1.1.3.5 Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp dựa vào sự phân tích khả năng
sinh lợi ước tính của việc sử dụng bất động sản, trừ đi các khoản chi phí hoạt
động kinh doanh còn lại một khoản dư ra là thu nhập thực hàng năm của bất
động sản. Hay còn được hiểu là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lợi


19

của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.
Phương pháp lợi nhuận được xây dựng chủ yếu dựa vào giả thiết: tự bản thân
bất động sản cho một luồng thu nhập, và thu nhập đó được coi như lợi nhuận thu
được của người kinh doanh, từ đó tạo nên giá trị của bất động sản. Nguyên tắc sử
dụng cao nhất và hiệu quả nhất là nguyên tắc quan trọng của phương pháp lợi
nhuận.

* Ưu điểm
Được sử dụng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển có khả
năng sinh lợi.
* Hạn chế
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
-Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản lợi nhuận
diễn ra tương lai.
- Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực
của bất động sản. Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của sự làm việc chăm
chỉ, cũng như là tài năng của người vận hành bất động sản đó.
* Điều kiện áp dụng
- Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng đối với những bất động sản mà hoạt
động của nó tạo ra lợi nhuận.
- Đòi hỏi người định giá phải có kiến thức về loại hình kinh doanh.
Trên đây là 5 phương pháp định giá bất động sản, có thể nói là những
phương pháp có cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn cơ bản và rõ ràng . Trên thực
tế người ta còn kể đến các phương pháp định giá khác như: phương pháp giá
trị đơn vị thực ra là sự vận dụng hoặc là cụ thể hoá các phương pháp đã nêu
ở trên.
1.2 Định giá mỏ khoáng sản
Lời nói đầu của luật Khoáng sản năm 1996 và sửa đổi bổ sung năm 2005
đã khẳng định “Khoáng sản là tài nguyên hầu hết không tái tạo được, là tài sản


20

quan trọng của quốc gia, phải được quản lý, bảo vệ, khai thác, sử dụng hợp lý,
tiết kiệm và có hiệu quả nhằm đáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước, phát triển bền vững kinh tế - xã hội trước mắt và lâu dài, bảo đảm quốc
phòng, an ninh”. Như vậy đã là tài sản thì cần được định giá, song do tính đặc

thù của khoáng sản mà các vấn đề định giá tài nguyên khoáng sản có những nét
tương đồng và có những nét mang tính đặc thù riêng so với định giá tài sản trên.
Chúng được khái quát như sau:
1.2.1 Khái niệm về định giá mỏ khoáng sản
Định giá tài nguyên khoáng sản là việc phân tích cấu trúc địa chất, đặc
điểm về hình thái và thành phần vật chất của các thân khoáng sản, các tài liệu về
chất lượng, trữ lượng quặng, các điều kiện về kinh tế, địa lý và kỹ thuật mỏ
khoáng sản để xác định giá trị công nghiệp và lợi ích mang lại của tài nguyên
khoáng sản đối với nền kinh tế quốc dân ở hiện tại và tương lai.
1.2.2 Các nguyên tắc định giá mỏ khoáng sản
Việc định giá mỏ khoáng sản cụ thể cũng phải tuân thủ các nguyên tắc
định giá tài nguyên khoáng sản như sau:
1.2.2.1 Thoả mãn tối đa nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước
Do nhu cầu khác nhau về từng loại nguyên liệu khoáng trong từng giai
đoạn phát triển của nền kinh tế quốc dân ở mỗi quốc gia đòi hỏi mức độ đầu tư
khai thác khoáng sản cũng khác nhau. Điều này đảm bảo tính ổn định, độc lập tự
chủ về nguồn nguyên liệu khoáng phục vụ cho công nghiệp quốc gia, tránh được
ảnh hưởng của những cuộc khủng hoảng về nguyên liệu khoáng của nền kinh tế
thế giới. Tuy nhiên trong xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay thì nguyên
tắc này chỉ còn ý nghĩa đối với một số dạng nguyên liệu khoáng nhất định.
1.1.2.2 Sử dụng tổng hợp, triệt để, hợp lý, tiết kiệm, bảo vệ tài nguyên khoáng
sản và bảo vệ môi trường
Nguyên tắc này đòi hỏi phải giải quyết được các yêu cầu sau:
+ Giảm tổn thất tới mức cao nhất khi khai thác và chế biến khoáng sản.


21

Vấn đề này được đặc trưng bằng độ tổn thất khoáng sản hoặc hệ số thu hồi
quặng trong khai thác, tuyển, luyện. Giải quyết vấn đề này đỏi hỏi chúng ta phải

nghiên cứu các loại công nghệ khai thác hiện hành và có thể có trong các năm
tương lai để lựa chọn hệ thống công nghệ khai thác hợp lý phù hợp với điều kiện
thực tế sao cho hạn chế tới mức cao nhất tổn thất tài nguyên trong lòng đất ở nơi
khai thác, trong bãi thải, trong đuôi quặng của các xưởng tuyển, luyện.
+ Sử dụng tổng hợp các thành phần có ích trong khoáng sản khai thác.
Giải quyết vấn đề này đòi hỏi công nghệ chế biến phải tách được các
hợp phần có ích, hoặc thu hồi được tất cả các thành phần phụ đồng hành với
hợp phần chính khi khai thác và sử dụng quặng. Trong quá trình cấp giấy
phép khai thác phải xem xét đơn vị được cấp giấy phép có đủ điều kiện khai
thác không, tránh việc khai thác manh mún, bừa bãi làm ảnh hưởng đến chất
lượng khoáng sản. Mặt khác, khi xác định giá trị khoáng sản phải dựa vào giá
trị tổng hợp của các thành phần có ích.
+ Bảo vệ môi trường khi khai thác mỏ.
Khi khai thác khoáng sản gây nên sự huỷ hoại môi trường đất, nước mặt,
nước ngầm, thảm thực vật, ô nhiễm không khí… làm mất cân bằng sinh thái và
ảnh hưởng đến đời sống con người, cảnh quan khu vực. Vì vậy, vấn đề bảo vệ
môi trường luôn đặt ra khi quyết định khai thác khoáng sản, cần phải tính chi phí
bảo vệ môi trường vào tổng chi phí sản xuất sản phẩm. Nếu chi phí bảo vệ môi
trường lớn hơn lợi ích thu được từ việc khai thác khoáng sản thì kiên quyết
không khai thác.
1.1.2.3 Hiệu quả kinh tế cao nhất
Nguyên tắc này đòi hỏi phải xác định đồng thời hiệu quả kinh tế quốc dân,
hiệu quả kinh tế đầu tư vào mỏ khoáng sản thông qua một hệ thống các chỉ tiêu
đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội chi ra kết quả là cao nhất. Đây là vấn đề được
quan tâm nhiều trong cơ chế quản lý kinh tế thị trường có sự quản lý vĩ mô của
nhà nước hiện nay.


22

1.2.3. Sự tương đồng giữa định giá tài sản, định giá mỏ khoáng sản và sự vận
dụng các phương pháp định giá tài sản vào định giá mỏ khoáng sản
Cần khẳng định lại rằng tài nguyên khoáng sản là tài sản và đã là tài sản
cần phải được định giá và các mỏ khoáng sản là các bất động sản. Qua các khái
niệm về định giá tài sản và định giá tài nguyên khoáng sản đều khẳng định rằng
định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài
sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Chủ thể
đó có thể là tư nhân, tập thể hoặc Nhà nước.
Các nguyên tắc định giá tài sản được vận dụng cụ thể và phù hợp vào định
giá tài nguyên khoáng sản. Trong đó nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
được coi là nguyên tắc hàng đầu và bắt buộc. Các nguyên tắc cung cầu, nguyên
tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai, nguyên tắc thay thế được vận dụng ở
những khía cạnh nhất định. Tuy nhiên do đặc thù của tài nguyên khoáng sản nên
trong định giá tài nguyên khoáng sản còn phải tuân thủ theo nguyên tắc sử dụng
tổng hợp, triệt để, hợp lý, tiết kiệm, bảo vệ tài nguyên khoáng sản và bảo vệ môi
trường.
Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để định giá một bất động
sản cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản:
- Thuộc tính của bất động sản chịu tác động bởi các yếu tố nào?;
- Độ tin cậy và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trường;
- Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá.
Đối với tài nguyên khoáng sản, các yếu tố cơ bản được cụ thể hoá gồm:
- Tài nguyên khoáng sản được thành tạo trong tự nhiên, đã được con người
khai thác đưa vào sử dụng trong đời sống, hầu hết không tái tạo được và phần lớn
các mỏ đã đóng cửa thì đều không khai thác lại được.
- Trên thế giới tình trạng cạn kiệt tài nguyên khoáng sản đang diễn ra ngày
một nhanh chóng nên xu hướng chung là nhu cầu và giá tài nguyên khoáng sản
trên thị trường ngày một tăng lên.

23

- Thời gian khai thác mang lại lợi ích của mỗi mỏ khoáng sản là có giới
hạn, phụ thuộc vào điều kiện địa chất mỏ như trữ lượng, cấu trúc địa chất thân
khoáng... và sự cạn thiệp của Luật Khoáng sản.
- Tài nguyên khoáng sản là tài sản quan trọng của quốc gia, thuộc sở hữu
quốc gia và việc khai thác sử dụng nó phải phục vụ lợi ích quốc gia.
Những yếu tố này tác động đến việc vận dụng các phương pháp định giá
bất động sản trong định giá mỏ khoáng sản. Cụ thể:
1.2.3.1 Đối với phương pháp so sánh trực tiếp
Như đã nêu trong mục trên, phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp
chung để định giá các bất động sản dùng cho mục đích mua bán, thế chấp và
thường dùng trong các trường hợp các bất động sản có tính đồng nhất.
Trong điều kiện nước ta hiện nay, công tác định giá mỏ một cách khoa học,
có cơ sở tin cậy, có tính thuyết phục và phù hợp chưa được thực hiện nên phương
pháp này chưa có ý nghĩa sử dụng. Trong tương lai, khi một số mỏ khoáng sản có
tính phổ biến, có cấu trúc địa chất không quá phức tạp và tương đối đồng nhất (ví
dụ như các mỏ vật liệu xây dựng) đã được định giá đảm bảo các yêu cầu trên thì
phương pháp này có thể áp dụng được để định giá khá nhanh giá trị mỏ khoáng
sản tương tự. Về trình tự, có thể tiến hành qua các bước cụ thể sau:
+ Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những mỏ khoáng sản đã được giao dịch
trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với mỏ khoáng sản mục tiêu về các
yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như đặc điểm về trữ lượng, chất lượng, cấu
trúc thân khoáng, đặc điểm vị trí phân bố không gian, điều kiện giao thông và cơ
sở hạ tầng khu vực, thời gian và điều kiện của giao dịch.
+ Bước 2: Lựa chọn một số mỏ khoáng sản có thể so sánh thích hợp nhất
để so sánh.
+ Bước 3: Xác định những yếu tố khác nhau giữa mỏ khoáng sản mục tiêu
và và mỏ khoáng sản chứng cớ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến
hành điều chỉnh giá của mỏ khoáng sản. Cách điều chỉnh thông dụng là lấy mỏ

24

khoáng sản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với mỏ khoáng sản
chứng cớ. Nếu mỏ khoáng sản chứng cớ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn
mỏ khoáng sản mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của mỏ khoáng sản
chứng cớ xuống và ngược lại.
+ Bước 4: Ước tính giá trị mỏ khoáng sản mục tiêu trên cơ sở giá của các
mỏ khoáng sản đã điều chỉnh.
1.2.3.2 Đối với phương pháp đầu tư
Như đã phân tích đặc điểm của phương pháp ở trên, phương pháp này phù
hợp khi định giá bất động sản có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và
có thể dự báo trước một cách hợp lý, thường được áp dụng để tư vấn cho các quyết
định lựa chọn phương án đầu tư. Với đặc điểm như vậy nên trong định giá mỏ
khoáng sản, công thức (1.1) có thể vận dụng được với bất cứ loại khoáng sản nào,
công thức (1.2) không vận dụng được do thời gian tồn tại của mỏ là có giới hạn.
Trình tự định giá, có thể tiến hành qua các bước:
+ Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà mỏ khoáng sản
mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
+ Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm,
như chi phí khai thác, vận chuyển và chế biến khoáng sản, chi phí tiêu thụ sản
phẩm, chi phí quản lý, tiền thuế phải nộp
+ Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán tỉ suất chiết khấu i.
Công việc này có thể dựa vào việc phân tích tỉ lệ lãi bình quân của ngành hoặc của
các mỏ khoáng sản tương tự hoặc lãi gửi ngân hàng dài hạn trong từng thời kỳ.
+ Bước 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm giá trị hiện tại của mỏ khoáng sản
mục tiêu.
1.2.3.3 Đối với phương pháp chi phí
Như đã phân tích trên, phương pháp chi phí ít được dùng trong các trường

hợp định giá quan trọng mà chỉ dùng để bổ sung hoặc kiểm tra các phương pháp
khác, khi người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính tạo ra giá trị của bất động


25

sản. Vì vây, phương pháp chi phí có những đặc điểm, yêu cầu không phù hợp với
các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến việc định giá mỏ nên không thể vận dụng vào
định giá mỏ khoáng sản.
1.2.3.4 Đối với phương pháp thặng dư
Với những đặc điểm của phương pháp thặng dư đã phân tích trên chỉ ra
rằng, nó có những đặc điểm, yêu cầu không phù hợp với các yếu tố cơ bản ảnh
hưởng đến việc định giá mỏ nên không vận dụng vào định giá mỏ khoáng sản
được.
1.2.3.5 Đối với phương pháp lợi nhuận
Với quan niện để xây dựng phương pháp này là tự bản thân bất động sản
cho một luồng thu nhập, và thu nhập đó được coi như lợi nhuận thu được của người
kinh doanh, từ đó tạo nên giá trị của bất động sản thì có thể nói đây là một trong các
phương pháp rất phù hợp với các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến việc định giá mỏ
nên được vận dụng trong việc định giá mỏ là hợp lý. Trình tự định giá tiến hành
qua các bước:
+ Bước 1: Xác định tổng thu nhập do hoạt động kinh doanh mang lại liên
quan đến mỏ khoáng sản.
+ Bước 2: Tính các khoản chi phí hoạt động kinh doanh liên quan đến
việc tạo ra thu nhập.
+ Bước 3: Tính khoản lãi trên vốn mà người kinh doanh bỏ vào kinh
doanh.
+ Bước 4: Lấy tổng thu nhập từ kinh doanh trừ đi chi phí hoạt động kinh
doanh trừ đi trả lãi tiền vốn của người kinh doanh và trừ đi tiền thưởng. Phần còn
lại được coi là lợi nhuận hợp lý và đó chính là giá trị mỏ khoáng sản.

Như vậy, mặc dù mỏ khoáng sản là một loại bất động sản, nhưng chúng có
những yếu tố đặc thù ảnh hưởng mạnh đến việc định giá. Vì vậy, trong định giá
mỏ khoáng sản không thể sử dụng tất cả các phương pháp định giá bất động sản
được mà chỉ vận dụng được phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp đầu tư